Hipoteca para un apartamento existente. Pros y contras de una hipoteca garantizada por la propiedad que se compra. Tipos de préstamos hipotecarios

Gracias a una hipoteca puedes comprar cualquier cosa, desde un yate y una casa hasta terrenos y otros objetos.

Pero más a menudo en hipoteca Por supuesto, se compra vivienda.

En cuanto a una hipoteca garantizada por una vivienda existente, se trata de un préstamo en el que la garantía es un apartamento o una casa que perteneció a la persona que quiere solicitar la hipoteca incluso antes de acudir al banco y solicitar el préstamo.

Aspecto legislativo de la cuestión.

La ley federal sobre hipotecas de vivienda fue aprobada en 1998, pero desde entonces sus puntos principales han sido reescritos más de una vez. En cuanto a la actualidad, se han escrito hasta catorce capítulos de acuerdo con esta ley.

Si te apoyas en la Ley 102, entonces puedes identificar varias frases clave:

Condiciones generales para la obtención de un préstamo hipotecario garantizado por bienes inmuebles existentes.

Si un prestatario solicita una hipoteca a un banco y ya tiene su propia casa, en la mayoría de los casos la cuestión de la emisión de un préstamo se resuelve positivamente. El caso es que en este caso el banco arriesga mucho menos y, por tanto, el tipo de interés para el prestatario será mucho menor.

Además, el hecho de cuánto recibirá el prestatario no será tan importante. pero en lugar de trabajo permanente Quizás lo miren más de cerca.

Actualmente la más común es la hipoteca garantizada sobre viviendas usadas, pero no debes pensar que el banco te dará dinero gratis, con este tipo préstamos hipotecarios nosotros también tenemos el nuestro defectos. En particular:

1. Nadie canceló el pago en exceso, por lo que en la mayoría de los casos, los intereses del préstamo pueden costarle la misma cantidad que la propiedad en sí.
2. Gastos y valoración de inmuebles.

Por cierto, existen ventajas considerables, además del bajo tasa de interés, las hipotecas también lo tienen. En particular, en la mayoría de los casos no hay necesidad de preocuparse por el pago inicial.

Condiciones para obtener un préstamo garantizado por la propiedad comprada.

Dependiendo del tipo de propiedad que compre, dependerán los términos del préstamo. Sin embargo, por supuesto, se considera el más líquido entre los bancos.

E incluso en el caso de comprar un apartamento, no hay que olvidar que el objetivo principal del banco que proporciona dinero no es tomar posesión de la propiedad, sino garantizar que la propiedad en sí genere ingresos. Esto también sucede porque incluso los bienes inmuebles más rentables deben venderse gastando ciertos fondos.

Por eso, en la mayoría de los casos, a la hora de emitir dinero para comprar una vivienda, los bancos exigen un pago inicial como al menos una especie de red de seguridad y un recurso que luego se puede gastar en la venta de la vivienda.

La mayoría de las veces, el pago inicial en los bancos es del 20%, sin embargo, la existencia de varios programas gubernamentales con ciertas condiciones (incluidas) permite reducirlo al 10%, o incluso prescindir de él por completo. depósito.

Otra forma de "protegerse" de las pérdidas es aumento de las tasas de interés. En consecuencia, cuanto menos rentable sea la propiedad que se compra, mayor será la tasa de interés. Por cierto, una de las opciones de bienes inmuebles "no rentables" para un banco son los terrenos baldíos, con excepción de las zonas de élite.

Préstamo hipotecario garantizado por vivienda en construcción

Naturalmente, al emitir cualquier préstamo, y más aún una hipoteca (debido al gran monto y, por regla general, a las bajas tasas de interés), el banco asume cierto riesgo y puede "toparse" con un prestatario que no es demasiado honesto.

Esta es la razón por la que los prestamistas en la mayoría de los casos intentan minimizar los riesgos e introducir los siguientes requisitos:

1. Disponibilidad salario oficial(donde mensualidad el préstamo no debe ser superior al 40% del salario);
2. Disponibilidad de garantía;
3. Disponibilidad de garantes.

Si presta atención a los puntos anteriores, queda claro que para un banco otorgar un préstamo garantizado por una propiedad en construcción es muy arriesgado y no rentable. Por eso los prestamistas desconfían mucho de todo tipo de edificios. Por tanto, no será fácil para un prestatario obtener un préstamo de este tipo.

Requisitos para bienes inmuebles en garantía

Se puede emitir una hipoteca garantizada por una vivienda en varios casos. En particular, si la garantía es un edificio residencial privado o un apartamento en un edificio de varias plantas.

En el caso de que se utilice edificio residencial privado, entonces no sólo se utilizará como garantía no sólo la vivienda en sí, sino también el terreno que la rodea.

Como garantía, el banco sólo aceptará viviendas que tiene alta liquidez.

Como garantía, el banco sólo aceptará bienes inmuebles que registrado al prestatario en el Registro Unificado del Estado.

Sólo los inmuebles independientes pueden utilizarse como viviendas en préstamo. Esto no incluye las habitaciones individuales de un apartamento ni los pisos de una casa particular, a menos que estén registrados como bienes inmuebles separados.

Como garantía, no se pueden utilizar bienes inmuebles que no estén sujetos a privatización ni viviendas que deban privatizarse en el futuro.

Características, dificultades y peligros de contratar una hipoteca garantizada sobre una vivienda existente.

A pesar de que las hipotecas existen en nuestro país desde hace bastante tiempo, no todas bancos son “contactados” con su emisión. ¿Por qué está pasando esto?

Hay varias respuestas:

1. Al emitir un préstamo hipotecario, se requiere un acuerdo de garantía;
2. Antes de redactar y ejecutar el documento descrito anteriormente, no solo debe verificar la liquidez de la propiedad, sino también averiguar qué tan solvente es la persona que toma el préstamo;
3. A menudo, el prestatario ofrece como garantía un inmueble que no es el único, por lo que pierde la motivación para reembolsar el préstamo obtenido del banco;
4. Los riesgos se vuelven sin precedentes si se utiliza dinero para “promover” un negocio que se encuentra en una etapa inicial.

Sin embargo para el prestatario Hay muchos peligros, por lo que al contratar una hipoteca con garantía de propiedad, conviene prestar atención a los siguientes puntos:

1. El banco sólo le concederá una hipoteca si considera que la propiedad es líquida;
2. Dado que una hipoteca suele contratarse por bastante tiempo a largo plazo y, en consecuencia, tiene un sobrepago considerable, es mejor estudiar la oferta no de uno, sino de varios bancos a la vez para encontrar la opción más rentable para usted;
3. Si está comprando un espacio habitable como garantía para su casa actual, lo más probable es que no necesite un pago inicial, pero los bancos siempre lo agradecen;
4. La mayoría de los bancos también le exigirán propiedades.

Ofertas de los principales bancos rusos.

Actualmente, varios bancos ofrecen hipotecas garantizadas sobre viviendas.

Por ejemplo, si hablamos de un banco estatal, ofrece una hipoteca al 12% de interés anual por hasta 30 años. Es importante que el pago inicial sea al menos el 20% (y gracias al programa estatal, al menos el 10% para algunas familias) del coste de la vivienda adquirida. Especial términos preferenciales válido para familias jóvenes y familias que reciben dinero de Sberbank salarios. Como “bonificación”, se requiere un seguro de vida y de propiedad. Puede ignorar esta condición, pero luego aumentará la tasa de interés. El banco también ofrece préstamos no focalizados a una tasa de interés del 13,5 y por un período de hasta siete años. En este caso, se puede tomar un préstamo específico de hasta 3.000.000 de rublos (para Moscú y San Petersburgo esta cantidad es mayor) y un préstamo no específico, de hasta 1.000.000 de rublos.

El banco también ofrece sus propias condiciones, que le permiten solicitar un préstamo de hasta 90.000.000 de rublos. Además, puede reembolsarse en un período de 50 años a un tipo de interés del 11,85% o superior. El prestatario también puede solicitar un préstamo no focalizado por el mismo importe, pero el tipo de interés será mayor (13,85%) y el plazo será más corto (hasta 20 años).

El banco ofrece un préstamo en condiciones especiales. "Banco Alfa". En particular, si lo desea, puede solicitar una hipoteca a este banco no sólo en rublos (60.000.000), sino también en dólares (2.000.000). Al mismo tiempo, dependiendo del tipo de vivienda que compre, el pago inicial varía del diez al cuarenta por ciento, y si hablamos de dólares, hasta el treinta y cinco por ciento. En cuanto a la tasa de interés, puede oscilar entre el 12,2% y más, y si hablamos de hipotecas "en dólares", entonces hay una tasa única: el 9%.

Bueno, hablando de eso, este banco ofrece a sus clientes comprar un apartamento o casa por hasta 20.000.000 de rublos por un período de hasta 30 años a una tasa de interés del 11,5% o más. En este caso, el pago inicial deberá ser de al menos el 30%. Si hablamos de una hipoteca no objetivo, las condiciones son las siguientes: se puede comprar una casa por valor de hasta 8.000.000 de rublos con una tasa de interés del 12% por hasta 25 años y un pago inicial del 40%. En este caso, el pago inicial debe ser de al menos 10.000 rublos al mes.

Las características de emitir una hipoteca garantizada sobre bienes inmuebles se analizan en el siguiente video:

Actualmente existen muchas opciones para comprar una propiedad nueva a crédito. Uno de los tipos de dicho préstamo está garantizado por bienes inmuebles existentes. Esta opción es adecuada para quienes ya poseen un apartamento, habitación o casa personal (también se tiene en cuenta la participación en la propiedad). Este apoyo le ayudará a obtener el máximo términos rentables prestar y comprar otra casa con pérdidas mínimas para su presupuesto. Sin embargo, antes de decidirse a redactar dicho contrato de préstamo, debe familiarizarse detenidamente con las características de dicha cooperación con el banco.

¿Cómo se garantiza una hipoteca sobre bienes inmuebles existentes?

Las hipotecas son una opción que vale la pena para quienes carecen propios fondos para la compra de vivienda. La peculiaridad de una hipoteca garantizada sobre bienes inmuebles es que el banco puede ofrecer el programa correspondiente en varias versiones. Los principales son, por regla general, los siguientes:

• hipoteca para mejorar las condiciones de vida;
• préstamos típicos para vivienda.

La primera alternativa supone que un préstamo hipotecario garantizado por un apartamento se concede sujeto a la venta obligatoria de la propiedad en garantía dentro de un plazo determinado. Los ingresos se utilizan para reembolsar parte del préstamo contratado. Este préstamo se puede obtener

¡Bienvenido! Hipoteca garantizada por vivienda existente: ¿rentable o no? Hoy hablaremos de un tema importante. Aprenderá qué es una hipoteca garantizada por bienes inmuebles existentes, cómo contratar una hipoteca garantizada por viviendas existentes y en qué casos vale la pena hacerlo, y cuándo es más rentable una hipoteca estándar garantizada por la propiedad que se compra.

Las hipotecas garantizadas sobre bienes inmuebles existen en dos tipos:

1. Una hipoteca de casa de empeño es una hipoteca garantizada por una propiedad en virtud de la cual, para obtener un préstamo, el prestatario está obligado a transferir un inmueble al banco como garantía. Debe ser propietario de su propio inmueble para poder obtener una hipoteca de casa de empeño, o debe tener un coprestatario/garante/otra persona dispuesta a hipotecar el inmueble por usted. La prenda se garantiza mediante la redacción de un acuerdo adicional. Es algo diferente de la hipoteca habitual garantizada por la propiedad comprada. La diferencia clave es el tema de la garantía.
2. Una hipoteca garantizada por la propiedad que se compra es la hipoteca clásica y más común. Según él, el prestatario recibe dinero para comprar una casa nueva. Esto es lo que se pignorará al banco. Y en una hipoteca de casa de empeño, la garantía debe ser un bien inmueble que el prestatario ya posea.

Si la propiedad que se compra se utiliza como garantía, los términos de dicha hipoteca pueden ser más favorables. Por ejemplo, en Sberbank, una hipoteca garantizada por un apartamento comprado está disponible a una tasa del 11% anual, y una hipoteca garantizada por un apartamento existente ya será del 14%. Esto se debe al hecho de que para el banco es más claro a dónde enviará el prestatario fondos prestados. Hasta cierto punto, esto es un préstamo más predecible y, por lo tanto, menos riesgoso.

Actualmente se acostumbra distinguir entre dos tipos de hipotecas garantizadas sobre viviendas existentes:

1. Hipoteca estándar de casa de empeño. Es popular entre las familias jóvenes: también puedes poner como garantía la casa de tus padres.
2. Para una hipoteca sin pago inicial. La principal ventaja es poco tiempo procesar un préstamo y la oportunidad de comprar rápidamente la vivienda deseada en el mercado, sin esperar a que se venda el apartamento del prestatario. Este programa será de interés para quienes planean mudarse a una nueva casa (no en vano el Banco Levoberezhny lo llama "Mudanza"), pero no tiene los fondos para el pago inicial de una hipoteca clásica y no tiene tiempo. vender su propia propiedad rápidamente y sin perder dinero. Comprar un apartamento bajo este esquema es posible sin pago inicial. El mecanismo de dicha hipoteca es simple: usted recibe una decisión hipotecaria de cualquier banco con la condición de que tendrá un pago inicial y luego obtiene una hipoteca garantizada por un apartamento para esta propiedad. Entonces, obtienes una hipoteca sin pago inicial. Recibes parte del dinero de un programa y parte de otro.

Ventajas y desventajas

¿Es posible contratar una hipoteca con garantía inmobiliaria? ¿Será rentable tomarlo? Analicemos los pros y los contras de una hipoteca garantizada por bienes inmuebles existentes.

Una hipoteca de casa de empeño tiene una serie de ventajas sobre una clásica.

Ventajas:

• En primer lugar, no es necesario que informe dónde utiliza los fondos. Puede utilizar el préstamo a su propia discreción.
• En segundo lugar, puede contratar dicha hipoteca sin pago inicial. También es posible en la versión clásica, pero aquí necesitas conocer los matices (lee nuestro último post).
• En tercer lugar, se pueden adquirir viviendas que no se pueden adquirir con una hipoteca normal o que son muy difíciles (reurbanización, apartamento comunal, dormitorio, casa de campo, edificio sin terminar, etc.)

Desventajas:

• Mayores requisitos para los bienes inmuebles pignorados. Como regla general, los bancos prefieren no conceder préstamos hipotecarios a propietarios de apartamentos cuyo estado deja mucho que desear.
• Requisitos para seguro obligatorio. Al emitir una hipoteca garantizada por bienes inmuebles existentes, es obligatorio un seguro de vida y de salud del prestatario, una garantía de vivienda e incluso derechos de propiedad.
• Para algunas categorías de ciudadanos será más difícil obtener dicha hipoteca (empresarios individuales, propietarios de empresas, altos directivos y fundadores). El banco puede considerar que el préstamo se concede para una empresa.
• El tipo es más elevado que el de una hipoteca clásica. La diferencia puede llegar al 3%. .

Normalmente, una hipoteca garantizada parcela, apartamentos o cualquier otro bien inmueble es popular entre:

• Personas que poseen un departamento o un terreno, pero no tienen fondos para el pago inicial;
• Representantes de pequeñas empresas que obtienen préstamos no focalizados para el desarrollo empresarial;
• Personas que buscan comprar vivienda en el extranjero;
• Y aquellas personas que van a construir una casa particular.

Talla máxima

El tamaño máximo de una hipoteca de casa de empeño se calcula de forma diferente en cada banco . Si vas a pedir un préstamo garantizado por un apartamento, primero debes estimar la posible cantidad que te dará el banco. Todo depende principalmente del coste de la vivienda. Cada banco tiene su propio coeficiente, que reduce el valor real de mercado de los bienes inmuebles y es este coeficiente el que determina el tamaño del préstamo garantizado.

Tomemos como ejemplo Gazprombank. Aquí el requisito es el 70% de la evaluación. Así, un apartamento con un valor de mercado de 3 millones de rublos puede proporcionarle un préstamo hipotecario por un importe máximo de 2.100.000 rublos (30% de descuento sobre el valor de tasación).

Cómo llegar

¿Cómo conseguir una hipoteca con garantía de vivienda? Cada banco tiene sus propios requisitos para los bienes inmuebles en garantía, que deben tenerse en cuenta al solicitar una hipoteca de casa de empeño. Por lo tanto, sería una buena idea enviar dicha solicitud a varios bancos a la vez.

Hemos preparado para usted un algoritmo universal de acciones que se deben tomar para obtener un préstamo garantizado por bienes inmuebles existentes o garantizado por una participación en un apartamento:

1. Familiarícese con las ofertas de los bancos.
2. Realizar una tasación inmobiliaria.
3. preparar el frasco Documentos requeridos para piso hipotecado y para actividades laborales. Es mejor consultar la lista específica de documentos directamente con la institución financiera.
4. Envíe solicitudes a varios bancos a la vez.
5. Espere la aprobación de la hipoteca.
6. Seleccione un banco.
7. Firmar acuerdo de prestamo, contrato de prenda e hipoteca.
8. Registrar documentos ante la Justicia.
9. Obtener dinero.

¿Su apartamento es apto para garantía?

Como regla general, se imponen los siguientes requisitos estándar para los bienes inmuebles ofrecidos al banco como garantía:

• Disponibilidad de todas las comunicaciones básicas como fontanería, calefacción y electricidad.
• No deben existir obligaciones sobre la propiedad ni por parte del prestatario ni por parte de ningún otro propietario.
• La distribución del local debe cumplir todos los requisitos de la documentación técnica.

Un apartamento existente no se aceptará como garantía si:

• Vivienda en casas antiguas que no están aseguradas por compañías de seguros.
• Casas que requieren tope. renovación, demolición o en mal estado.
• El material de las paredes y techos es madera.
• Edificios de poca altura.

Si la vivienda no es adecuada según al menos uno de los criterios enumerados, el banco tiene todo el derecho a negarse a conceder una hipoteca al prestatario garantizado por la vivienda.

Las mejores ofertas de los bancos.

Sberbank

Emite una hipoteca garantizada sobre bienes inmuebles existentes en las siguientes condiciones:

1. El préstamo se emite por un período de hasta 20 años.
2. Monto de la hipoteca: de 500 mil rublos a 10 millones de rublos (el coeficiente para reducir el valor de mercado de los bienes inmuebles colaterales en Sberbank es del 40% al 60%)
3. Sberbank emite un préstamo garantizado terrenos, cabaña, garaje, casa particular, etc.
4. El tipo de interés oscila entre el 14%, dependiendo de las condiciones de la hipoteca. Además, dichos tipos de interés se aplican exclusivamente a los clientes asalariados de Sberbank. Para todos los demás, el tipo de interés aumenta un 1%. Y si dicho cliente rechaza el seguro, éste aumenta otro 1%.

Ventajas:

Está tratando con un banco confiable y confiable;

Puede obtener una hipoteca de casa de empeño prometiendo casi cualquier bien inmueble;

Si usted es cliente salario banco, puede contar con importantes beneficios al calcular la tasa de interés.

Desventajas:

— Sberbank tiene un descuento bastante desfavorable. El banco le ofrecerá un préstamo por un importe de sólo el 40% del valor de la vivienda.

— Porcentaje relativamente alto.

— Los empresarios individuales, los propietarios de negocios y los gerentes de pequeñas organizaciones no son elegibles para recibir préstamos bajo este programa.

Rosselkhozbank

1. El préstamo se emite por un período de hasta 30 años.
2. El banco solo ofrece préstamos específicos.
3. El monto de la hipoteca es de al menos 500 mil rublos. El coeficiente para reducir el valor de mercado de la garantía es del 70%.
4. La tasa de interés comienza a partir del 11,5% (para asalariados y clientes confiables por un período de hasta 5 años y una prenda inferior al 50% del valor de la propiedad).

Ventajas:

Largos plazos de amortización del préstamo.

Ratio bancario favorable. Rosselkhozbank estará dispuesto a concederle un préstamo equivalente al 70% del valor de mercado de la vivienda.

Porcentaje relativamente bueno.

Desventajas:

— Préstamo dirigido. Es decir, por cada gasto fondos de credito Se le pedirá que informe al banco, es decir, que presente documentos para la compra de nuevos bienes inmuebles.

VTB 24

1. El banco sólo ofrece préstamos no específicos.
2. El coeficiente del banco para reducir el valor de mercado de los inmuebles es de hasta el 50%
3. Tasa de interés fija: 13,6% anual.
4. Duración hasta 20 años.
5. Importe hasta 15.000 mil rublos.

Ventajas:

Puede solicitar un préstamo no específico y gastar los fondos como mejor le parezca.

En promedio, un buen coeficiente es del 50%.

Amplia zona de cobertura bancaria.

Desventajas:

— La tasa de interés de VTB-24 es más alta que la de otras instituciones financieras.

Gazprombank

1. El préstamo se emite por un período de hasta 15 años.
2. Descuento sobre el valor de mercado de la vivienda: hasta el 30%, pero no menos del 15% del costo.
3. El banco emite préstamos al consumo no específicos.
4. El tipo de interés mínimo es del 11,75% anual.
5. La cantidad máxima es de 30.000 mil rublos.
6. Seguro de título obligatorio.

Ventajas:

Puede solicitar un préstamo de consumo no focalizado.

Tasa de interés anual relativamente baja.

Desventajas:

— Plazo de préstamo más corto que otros bancos.

- Grandes costes adicionales.

Si tiene problemas con los documentos relacionados con su apartamento y necesita apoyo legal, le recomendamos que se comunique con nuestro especialista para obtener ayuda (completa el formulario especial en la esquina). El servicio es gratuito este año. Todos los que acuden a una consulta tienen la oportunidad de acelerar significativamente la resolución de su problema.

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