Mejorar los métodos de valoración de bienes inmuebles. Mejora de los métodos para analizar el uso más eficaz de los bienes inmuebles a efectos de valoración Tesis: valoración de inmuebles residenciales

El mercado inmobiliario, a diferencia del mercado de valores, dista mucho de ser perfecto en muchos aspectos, lo que determina las características de su estudio. Por un lado, los analistas se enfrentan a dificultades y, en ocasiones, a la imposibilidad de una formalización correcta e inequívoca de las relaciones económicas en el mercado inmobiliario. Por otro lado, es obvio que no hay perspectivas de transferir tecnologías de análisis utilizadas en otros mercados al mercado inmobiliario en su forma pura, ya que estas tecnologías están adaptadas para su uso en un entorno de mercado diferente. En vista de lo anterior, el trabajo analítico de calidad en el mercado inmobiliario parece ser un tema de alta complejidad que requiere del analista, además de un profundo conocimiento teórico de la economía inmobiliaria, una práctica constante y una búsqueda creativa en la investigación que forme la intuición profesional. .

Al estudiar casi un siglo de historia del funcionamiento de los mercados inmobiliarios en los países desarrollados del mundo, se puede llegar a la conclusión de que la atención insuficiente que se presta a la calidad del trabajo analítico es una de las principales causas de la mayoría de las crisis importantes en el mercado inmobiliario. mercados inmobiliarios. Un ejemplo típico es la crisis del mercado inmobiliario estadounidense a finales de los 80 y principios de los 90. Según los expertos, la inversión excesiva e indiscriminada en nueva construcción ha llevado a la saturación del mercado y, en consecuencia, a la falta de demanda del mercado para una gran cantidad de proyectos para los que se emitieron préstamos. Esta situación se basó en expectativas de mercado poco realistas derivadas de la estructura incorrecta de incentivos en el análisis, metodología de análisis débil y datos incompletos que caracterizan las condiciones actuales. La estructura de incentivos que guiaba a los desarrolladores, tasadores y organizaciones crediticias se vio deformada por el interés de unos en recibir préstamos, otros en justificar la obtención de un préstamo y otros más en destinar sus fondos. Al mismo tiempo, todas las partes resolvieron sus problemas a expensas de expectativas injustificadamente optimistas.

El uso de una metodología de análisis débil, expresada en supuestos y procedimientos inadecuados, en interacción con datos de calidad insuficiente de los mercados locales, por regla general, dio como resultado una investigación de mercado poco sólida y, en consecuencia, decisiones de inversión basadas en ellos. Como resultado de la crisis, organizaciones de crédito se ha formado un síndrome estable de desconfianza en general hacia cualquier proyecto y de investigación de mercado en particular. Y esto, a su vez, llevó a entender que los analistas del mercado inmobiliario en su trabajo deben guiarse por algunos principios generales que son necesarios (pero no suficientes) para obtener conclusiones y resultados precisos. Por otro lado, existe una necesidad urgente de criterios comprensibles y fácilmente identificables que determinen la conformidad de la investigación de mercado con la categoría de validez.

Teniendo en cuenta las perspectivas de desarrollo del mercado inmobiliario en Rusia, podemos suponer que la ausencia de crisis potenciales es un escenario demasiado optimista. Sin embargo, las consecuencias de tales crisis pueden ser menos significativas si ya hoy, en la etapa de desarrollo activo del mercado, algunos principios generales y

requisitos para los estudios analíticos, sobre la base de los cuales se tomarán las decisiones de inversión.

No solo la amenaza de crisis, sino también los problemas cotidianos actuales: competencia creciente, oportunidades reducidas de superganancias a corto plazo, el inicio de proyectos de desarrollo de bienes raíces comerciales a largo plazo y de capital intensivo, la entrada de inversores extranjeros en el mercado. con altos requisitos para justificar decisiones, etc. - atestiguar objetivamente el hecho de que la importancia del análisis cualitativo en los mercados inmobiliarios de Rusia será cada vez más importante en un futuro próximo.

2.2 Investigación del mercado inmobiliario con el fin de fundamentar decisiones de inversión.

El objetivo final de cualquier estudio del tipo que se está considerando es medir la relación entre la oferta y la demanda de un tipo específico de producto en el mercado inmobiliario en un momento específico (generalmente futuro).

Las características especiales de los bienes inmuebles como mercancía, junto con el lugar especial que ocupan los bienes inmuebles en una economía de mercado, forman una gama bastante amplia de información socioeconómica necesaria para posicionar este producto en el mercado. Las características macroeconómicas actuales y retrospectivas de la economía nacional y regional, los indicadores sociodemográficos de los mercados regionales y locales, los parámetros de los mercados inmobiliarios regionales y locales: estas son solo las áreas generales en las que es necesario realizar investigaciones.

Principio 1. Para el análisis, solo se debe seleccionar aquella información que realmente pueda determinar la productividad futura del objeto de inversión.

Al seguir este principio, la principal dificultad para el analista es la falta de reglas estándar o recomendaciones inequívocas sobre las cuales formar la información inicial. Es aquí donde el analista debe mostrar todo su conocimiento, intuición profesional, creatividad y experiencia práctica. Además, es aquí donde se sientan las bases para la coherencia del estudio en su conjunto.

principio 2. Todos los datos actuales y prospectivos en los que se basa el estudio deben utilizarse para cuantificar el rendimiento del proyecto de inversión inmobiliaria en consideración.

Sin embargo, incluso la información cuidadosamente seleccionada que está directamente relacionada con el tema de la evaluación es, en sentido figurado, un "montón de ladrillos" a partir del cual el analista debe establecer una base sólida para la investigación analítica de acuerdo con todas las reglas del arte de la construcción. Y aquí no puede prescindir de una solución sólida que conecte los elementos individuales en un solo monolito.

Principio 3. Todos los bloques individuales de información seleccionados para justificar una decisión de inversión deben estar interconectados por un esquema lógico claro, que termine con un pronóstico de las condiciones futuras del mercado y la productividad correspondiente del proyecto en consideración. La descripción del circuito lógico debe presentarse de manera explícita.

Una percepción positiva por parte del cliente de un informe con los resultados de una investigación de mercado, en la que no existe un esquema lógico, sólo puede darse si:

a) el analista se aprovecha de la ignorancia del cliente, o

b) el cliente es inicialmente favorable a los resultados.

Por otro lado, la construcción de un esquema lógico convincente y evidente es una demostración de la más alta habilidad profesional del analista.

Continuando con el razonamiento sobre la necesidad de construir un esquema lógico de investigación, consideremos otro principio que especifica el contenido del análisis de mercado.

Principio 4. El contenido del análisis de mercado debe reducirse a una discusión de los factores que componen los principales índices para determinar el rendimiento de un objeto inmobiliario comercial.

De acuerdo con este principio, el analista en el curso del estudio debe formular las principales relaciones que determinan el rendimiento de la instalación comercial y luego identificar la jerarquía de parámetros-argumentos, cuyas funciones son los factores incluidos en la expresión principal. para el rendimiento

Ilustremos un enfoque práctico para la implementación de este principio usando el siguiente ejemplo simplificado.

Sea el criterio para el desempeño del proyecto en consideración el ingreso operativo neto (NOI) en un período específico del futuro. Entonces, por definición, la expresión principal para determinar el desempeño tendrá la siguiente forma:

NOI=IGP-V&L+M-FE-VE, dónde

IGP- ingresos brutos potenciales,
V&L- pérdidas por subcarga y falta de pago.
mi yo- Otros ingresos.
FE- Gastos operativos fijos
VE- gastos de explotación variables.

Considere el procedimiento para identificar los parámetros que determinan los valores esperados de los factores principales.

Ingresos brutos potenciales está determinado por el valor de la tarifa de alquiler, que a su vez es una función de la tarifa de alquiler actual, así como de las tendencias en la relación entre la oferta y la demanda del mercado a lo largo del tiempo.

la propiedad es una función de la capacidad acumulada del mercado, los parámetros de demanda, el coeficiente de absorción del mercado y el crecimiento del área de absorción inmobiliaria. Para los proyectos, la carga proyectada determina dos indicadores: el nivel de carga y el calendario de absorción por parte del mercado a este nivel.

Crecimiento del área de adquisición de bienes raíces determinado ya sea por el crecimiento en el número de puestos de trabajo (tasa de empleo) o el crecimiento de la población. A su vez, la expansión del área de absorción conduce a la necesidad de nuevos inmuebles.

Cabe señalar que el crecimiento del empleo y el crecimiento de la población en un caso pueden estar directamente relacionados, por ejemplo, cuando se abren nuevos puestos de trabajo y la afluencia de nuevas personas sin discapacidad. En otro caso, el crecimiento de la población puede crecer sin un aumento en el empleo, por ejemplo, debido a un aumento en la entrada de pensionistas o un aumento en la tasa de natalidad. El análisis cualitativo implica el uso de varias fuentes de información que proporcionan tendencias históricas y proyecciones de crecimiento de rango, seguidas de una comparación de datos. La segmentación del crecimiento del rango también es obligatoria, por ejemplo, por grupo de edad, sexo, tamaño de la familia, etc. La ausencia de estas posiciones en el estudio debe atribuirse a la elección inconsistente de datos para usar en el análisis.

Parámetros de demanda determinada por indicadores tan específicos como el área (oficina o producción) por persona lugar de trabajo, gasto en compras per cápita, número de departamentos o casas per cápita, etc. Con la ayuda de los parámetros de demanda, se calcula la cantidad de bienes inmuebles requeridos, que corresponde al crecimiento en el área de consumo inmobiliario. Por ejemplo, al aplicar el gasto promedio por compra al crecimiento de la población, se prevé que aumenten las ventas minoristas y, por lo tanto, la necesidad de espacio comercial adicional. Al analizar el mercado de la vivienda, el crecimiento de la población segmentado por edad, ingreso, tamaño o composición familiar se convierte en demanda segmentada. Un análisis sólido de los parámetros de la demanda implica el estudio de las tendencias históricas, el estado actual y la previsión de su valor probable en el futuro. Además, un análisis consistente mide el cambio en la demanda no solo debido a nuevas ganancias de rango, sino también debido a cambios en la estructura de población y empleo existente. Por ejemplo, durante los auges económicos, las empresas en crecimiento requieren grandes áreas y los cambios situación demográfica en la dirección de aumentar las personas en edad de jubilación se requerirá un tipo de vivienda adecuada.

costo de avalúo de la propiedad residencial

En general, el primer capítulo está dedicado en mayor medida a los fundamentos teóricos, las categorías básicas asociadas a la valoración inmobiliaria.

El segundo capítulo del trabajo presenta los resultados de la tasación de bienes inmuebles desde la perspectiva de tres enfoques para determinar el valor de mercado: tasación en términos de costos (enfoque de costos), tasación por comparación directa de ventas (enfoque comparativo), tasación en términos de ingresos esperados o reales (enfoque de ingresos) .

Al comparar los resultados de la evaluación, se encontró que todos los enfoques arrojan resultados diferentes. Consideremos las direcciones principales para mejorar los enfoques presentados para la valoración de bienes inmuebles.

En la práctica de tasación moderna, a menudo se utiliza la tecnología de realizar cálculos de costos de reposición utilizando las colecciones de UPVS. El uso de estas colecciones se inició en 1997, cuando la información de mercado sobre objetos inmobiliarios estaba prácticamente ausente, y el uso de estas colecciones era la única forma de determinar el “valor de mercado”, principalmente para la revalorización de activos fijos. En la última década se han producido grandes cambios en el soporte de información del mercado inmobiliario y la elaboración de presupuestos. El Gosstroy de la Federación Rusa ha cambiado a una nueva estimación y marco regulatorio. Decreto de Gosstroy de Rusia No. 16 del 08 de abril de 2002 "Sobre las medidas para completar la transición a una nueva base reguladora y estimada para la fijación de precios en la construcción" canceló desde el 01/01/2003 los documentos reglamentarios de Gosstroy de la URSS, elaborados al nivel de precios previsto por las bases reguladoras y estimativas de 1991 y 1984. En su lugar, se introducen normas estimativas elementales estatales (GESN) y precios unitarios federales (FER). Gosstroy de Rusia aprobó y puso en vigor:

· GESNr-2001 “Normas estimativas elementales estatales para obras de reparación y construcción”;

· GESN-2001 “Normas estatales elementales estimadas para obras generales de construcción”;

GESNm-2001 "Normas estimativas elementales estatales para la instalación de equipos"

HPES están diseñados para determinar la composición y la necesidad de recursos necesarios para cumplir trabajos de construcción en las instalaciones, elaboración de estimaciones de costos (estimaciones) utilizando el método de recursos, así como para pagos por trabajos realizados y bajas de materiales.

Gosstroy de Rusia desarrolla precios unitarios federales (FER, FERr y FERm) solo para la región de Moscú. Además, los precios de la Región de Moscú son transferidos por Gosstroy a los Centros Regionales para la fijación de precios en la construcción para vincular los precios a las condiciones regionales. Después de la vinculación, las recopilaciones de precios se devuelven a Gosstroy para su posterior aprobación. Actualmente, el proceso de desarrollo de un nuevo marco regulatorio aún no ha concluido. Llevar a cabo la valoración de bienes inmuebles con base en el nuevo marco regulatorio es una tarea muy compleja y lenta que requiere conocimientos y habilidades especiales. Para que el nuevo base normativa ingresados ​​en la práctica de la valoración, es necesario realizar un conjunto de trabajos sobre el desarrollo de software y sistemas informáticos adaptados a la resolución de problemas aplicados de valoración inmobiliaria.

Recientemente, los centros regionales de fijación de precios en la construcción han comenzado a funcionar activamente, han aparecido empresas especializadas en la prestación de servicios de información, por ejemplo, NPF Center tecnologías de la información En construcción."

Y solo los tasadores de bienes raíces todavía usan colecciones obsoletas de los años 70 del siglo pasado y al mismo tiempo justifican el "valor de mercado" de los objetos sobre su base. Los tasadores experimentados han entendido durante mucho tiempo las deficiencias del uso de las colecciones UPVS, principalmente relacionadas con la lista de costos incluidos en los precios unitarios, la indexación promedio, la inconsistencia en las tecnologías, la proporción del alcance del trabajo, etc.

Así, en los cobros de la UPVS se tienen en cuenta las siguientes partidas de coste:

· costos directos;

gastos generales;

Ahorro planificado (beneficio);

costos generales del sitio para la asignación y el desarrollo del sitio de construcción;

costo del trabajo de diseño y encuesta;

costos asociados con la producción de trabajo en el invierno;

El costo de los salarios premium

el costo de mantener la dirección de una empresa permanente;

· pérdidas por la liquidación de edificios y estructuras temporales;

· el costo del transporte de trabajadores en una distancia de más de 3 km. en ausencia de transporte público;

· el costo de pagar bonos a los empleados por la naturaleza móvil del trabajo.

Los tasadores experimentados en sus cálculos utilizan sus propios desarrollos basados ​​​​en ajustes a estimaciones análogas o consolidadas.

En el trabajo de P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "Evaluación de la propiedad, Parte I. Evaluación de bienes raíces", se muestra en un ejemplo específico que los resultados del cálculo del costo de reemplazo de bienes raíces residenciales utilizando la metodología de UPVS significativamente, varias veces , difieren de los indicadores del mercado.

Sin embargo, en la mayoría de los informes revisados ​​por el Consejo de Expertos de la Sociedad Rusa de Tasadores, la evaluación del valor de mercado de los bienes inmuebles todavía se basa en UPVS obsoletos. Además, para acercar de alguna manera los resultados de estos cálculos a los indicadores del mercado, se les introduce un cierto factor multiplicador, que se denomina "beneficio del empresario". Se acepta de manera absolutamente arbitraria, ya que no es posible eliminar este indicador del mercado en las condiciones modernas. Cabe destacar aquí que, de acuerdo con la IVS-2003, “la aplicación del valor de mercado requiere la conclusión de una valoración únicamente sobre la base de datos de mercado”. Al aplicar el RSA, el valuador determina de manera inequívoca un valor no de mercado, el cual debe reflejarse en el informe.

En Rusia, todavía no existe una base de información confiable sobre los indicadores básicos agregados del costo de la construcción, que están disponibles de los tasadores occidentales (siguiendo el ejemplo de WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Actualmente, la principal base de información reconocida para la valoración de bienes inmuebles son los desarrollos de Co-Invest LLC. Esta firma publica trimestralmente el boletín "Índices de Precios en la Construcción", así como la serie "Manual del Tasador": "Edificios industriales", "Edificios residenciales", "Colecciones de paridades de poder adquisitivo de las monedas en los mercados nacionales de la construcción", "Manual de el costo de reposición de edificios y estructuras en nivel actual precio", etc

Al utilizar estas publicaciones, debe recordarse que la mayoría de sus cálculos se basan en la base normativa de la economía planificada, indexada por ciertos coeficientes de precios y, por lo tanto, los resultados finales de la evaluación pueden tener un error importante por las razones expuestas anteriormente. . Al aplicar ciertos índices, es necesario estudiar cuidadosamente los requisitos previos para su cálculo.

Recientemente publicada y anunciada como la primera en el país, esperada por los tasadores, la Guía Regional de Costos de la Construcción (RCC-2006). Proporciona indicadores de costos por tipo de obra, indicadores de costos agregados (UCS) e “información para evaluar el monto de inversión requerido en la opción express”. De hecho, la última definición se refiere al costo estimado de los objetos-análogos de los edificios y estructuras modernos. La Parte III del RCC contiene "objetos análogos con indicadores técnicos y económicos de elementos estructurales, objetos análogos con indicadores técnicos y económicos para el objeto en su conjunto y una tabla resumen de indicadores técnicos y económicos recomendados para determinar el costo de los edificios residenciales y sociales y equipamientos culturales”. Los indicadores de costos se definen en precios a partir del 01.01.2006 para la "Región de Moscú". El directorio incluye indicadores de costos para 18 tipos de edificios residenciales modernos y 27 bienes inmuebles no residenciales. En RCC-2007, esta lista de objetos se ha ampliado significativamente.

La publicación del RCC crea las condiciones para su aplicación en los procedimientos de valoración de inmuebles y empresas. Si en la tasación de bienes raíces es posible usar la parte II del manual "Indicadores de valor agregado", entonces en el enfoque de costo de la tasación comercial es posible usar la parte III "Objetos-análogos de edificios y estructuras".

Así, las colecciones de RCC deben convertirse en la base básica para la valoración de bienes inmuebles. Sin embargo, existen importantes deficiencias en estas colecciones. El principal es que no proporcionan los datos iniciales y los principales supuestos de los valores obtenidos del costo de los análogos. Por lo tanto, no está del todo claro qué composición específica del equipo se tiene en cuenta en los indicadores finales, qué se incluyó en los otros costos del constructor, etc. El trabajo conjunto de peritos, analistas y tasadores en la dirección de mejorar el RCC puede conducir a la creación de una base de información tan necesaria para los tasadores inmobiliarios.

La dirección principal en el desarrollo de la actividad de tasación se está convirtiendo actualmente en la tasación del valor de mercado de los bienes inmuebles. Esto se hace posible debido al hecho de que nuestro país está acumulando una base de datos del valor real de mercado de los bienes inmuebles.

Para simplificar el proceso de tasación de bienes inmuebles residenciales en las agencias de tasación, se puede utilizar un modelo de regresión del costo de un apartamento, que le permite calcular el costo de una propiedad residencial en función de varios de sus parámetros.

En la revista "Real Estate" de diciembre de 2005 se da un ejemplo de cómo construir un modelo de este tipo. El modelo se construyó de acuerdo con las listas de precios de varias empresas inmobiliarias que se dedican a la implementación de viviendas de diversas características de consumo en varios distritos de la ciudad de Novosibirsk. Para el análisis, se recopiló información sobre 450 apartamentos (150 opciones para cada tipo de apartamento - uno, dos, tres habitaciones) de acuerdo con los siguientes parámetros:

precio del apartamento,

la zona en la que se encuentra la residencia,

tipo de propiedad:

vivienda pública,

Vivienda adquirida en virtud de un acuerdo de privatización,

Propiedad comprada bajo un contrato de compraventa

* material del edificio en el que se encuentra el apartamento:

Panel, ladrillo, monolito,

* tipo de casa:

Élite,

diseño mejorado,

típico,

tamaño completo,

- "Kruschov",

piso de la casa,

el piso en el que se encuentra el apartamento,

superficie total del apartamento,

sala de estar del apartamento,

área de cocina,

la presencia de un balcón o logia,

tener un teléfono.

Echemos un vistazo más de cerca al orden de construcción de un modelo usando un ejemplo. apartamentos de una habitación.

En la primera etapa de construcción del modelo, se analizó la matriz de coeficientes de correlación con el fin de identificar parámetros que dependan fuertemente entre sí. La tarea principal era seleccionar dichos factores, cuyo coeficiente de correlación no superaría el valor de 0,8. Con base en los resultados del análisis se construyó una matriz de coeficientes de correlación, la cual tiene en cuenta 6 factores, es decir, exactamente la mitad de los inicialmente recolectados, ya que los factores restantes no cumplieron con la condición impuesta al coeficiente de correlación.

Con base en los datos recopilados sobre los factores seleccionados, se construyó el siguiente modelo de regresión:

C \u003d -10.12 + 9.24 Total + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

o en general:

C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

La siguiente notación se utiliza en la ecuación presentada:

C - el precio de un apartamento con parámetros fijos definidos a continuación,

Stot - el área total del apartamento,

x1 es una variable ficticia que caracteriza la zona en la que se encuentra el apartamento,

x2 es una variable ficticia que caracteriza el material de la casa donde se ubica el apartamento;

x3 es una variable que caracteriza el número de plantas del edificio en el que se encuentra el apartamento tasado;

x4 es una variable ficticia que caracteriza el piso en el que se encuentra el apartamento;

x5 es una variable ficticia que caracteriza la presencia de un teléfono en el apartamento.

Los indicadores estadísticos de este modelo confirmaron la significación de los resultados obtenidos.

Por lo tanto, el modelo resultante refleja muy bien la dependencia del costo promedio de los apartamentos de sus parámetros en el mercado inmobiliario de la ciudad de Novosibirsk (sin tener en cuenta las opciones extremas).

Los modelos presentados se pusieron en práctica en las agencias inmobiliarias de la ciudad de Novosibirsk "Zhilfond" y "Amir - Real Estate", que cuentan con empleados a tiempo completo para evaluar el costo de los apartamentos en venta, además de actuar como garantía en acuerdos de préstamo. Cabe señalar que los expertos apreciaron mucho la efectividad de su aplicación.

El segundo problema importante al que se enfrentan los tasadores es predecir el valor de un apartamento en el futuro. Este problema se vuelve especialmente relevante cuando se evalúa el costo de un apartamento con fines hipotecarios, ya que la venta de un apartamento se realizará en el futuro, y es importante determinar la tasa de crecimiento en el costo de un apartamento para el período de un acuerdo de prestamo.

Los datos iniciales para construir un modelo de dinámica de precios en el mercado secundario de vivienda se tomaron de las revistas Inmobiliarias por trimestres de los años correspondientes. Para cada año, se recopiló información sobre 240 apartamentos, 80 para cada tipo de apartamento (apartamentos de una, dos y tres habitaciones). . El propósito principal de construir el modelo es determinar el modelo para cambiar los precios de los bienes raíces en el mercado secundario.

La estructura de los datos recopilados sobre los apartamentos se muestra en la fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Arroz. 2.1. La estructura de los apartamentos considerados al construir el modelo, por tipo de vivienda

Arroz. 2.2. La estructura de los apartamentos considerados al construir el modelo, por tipo de vivienda

Arroz. 2.3. La estructura de los apartamentos considerados al construir el modelo, por el tipo de material de la casa.

Análisis de tiempo fenómenos económicos Distingue entre diferentes tipos de evolución.

1. Tendencia, tendencia o movimiento a largo plazo. No existe una definición estricta de una tendencia, se revela intuitivamente. Una tendencia corresponde a un cambio lento en alguna dirección particular que persiste durante un largo período de tiempo.

2. Ciclo, componente a corto plazo: movimiento cuasi periódico rápido, en el que hay una fase de aumento y una fase de disminución.

3. Componente estacional: cambios que ocurren regularmente, a diferencia de un ciclo.

4. Fluctuaciones aleatorias, efectos: movimiento caótico de una frecuencia relativamente alta, que es más o menos constante.

Algunas series estadísticas representan uno u otro tipo de evolución en su forma pura, pero la mayoría de ellas son una combinación de todos o de componentes individuales.

Teóricamente, una serie de dinámicas de precios es una combinación de tendencia, componente estacional y fluctuaciones aleatorias. Sobre el etapa actual Durante el desarrollo del mercado inmobiliario, el componente estacional del precio de un apartamento se ve interrumpido, lo que se debe a las altas tasas de crecimiento de los precios y al atractivo inversor del mercado en cuestión. Por eso se prestó especial atención a resaltar la tendencia en la serie dinámica considerada.

De acuerdo a la serie de dinámica de precios de departamentos se construyó el siguiente modelo.

Polinomio de segundo grado:

yi = a + bt2, (3.3)

donde i - tipo de apartamento,

t - período de tiempo.

Cabe señalar que, de acuerdo con los criterios utilizados en estadística, el coeficiente de correlación debe ser cercano a 1 (superior a 0,7), el factor de significación F debe ser inferior a 0,03 (para los parámetros del modelo dado).

Por lo tanto, los modelos obtenidos reflejan bien la dinámica de los precios en el mercado secundario de vivienda de la ciudad de Novosibirsk.

Según el modelo obtenido, el crecimiento del costo de los apartamentos de una habitación debería haber sido del 22,0% en 2006, mientras que el crecimiento real del costo fue del 24,3%.

Según este modelo, se suponía que el crecimiento del costo de un apartamento de dos habitaciones en la ciudad de Novosibirsk en 2006 sería del 21,7 %, cuando en realidad la tasa de crecimiento fue del 21,6 %.

De acuerdo con el modelo presentado, se suponía que el crecimiento del costo de un apartamento de tres habitaciones en la ciudad de Novosibirsk en 2006 sería del 21,5 %, cuando en realidad la tasa de crecimiento fue del 31,0 %.

Sustituyendo datos reales sobre el costo por metro cuadrado de apartamentos en la ciudad de Novosibirsk en cada trimestre de 2006, se puede observar que este valor se encuentra dentro de los límites de los intervalos de confianza construidos según el modelo.

Según los expertos, el modelo resultante describe adecuadamente la situación actual del mercado inmobiliario en este momento. La previsión de crecimiento del coste de la vivienda a finales de 2006 para determinados tipos de apartamentos coincide con datos reales, ya que el crecimiento del mercado previsto por los expertos es del 20-30%.

El tasador se enfrenta constantemente con el problema de predecir el costo de los apartamentos, este problema es especialmente agudo cuando se evalúa con fines crediticios. La exactitud de la decisión depende de la experiencia, las calificaciones del especialista, así como de la calidad de los datos recopilados en el mercado del objeto que se evalúa. El uso de los modelos estadísticos propuestos en el trabajo de especialistas ayudará a mejorar la precisión de los pronósticos, así como la calidad de la valoración de bienes inmuebles residenciales.

ACADEMIA RUSA DE SERVICIO CIVIL

BAJO EL PRESIDENTE DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA

Institución Educativa Estatal Federal de Educación Profesional Superior

"ACADEMIA DE SERVICIO PÚBLICO DEL NOROESTE"

en kaluga

finanzas y credito

TRABAJO DE GRADUACIÓN

kaluga

Introducción

Capítulo 1. Fundamentos teóricos para la valoración del valor de mercado de los inmuebles

1.1 Valoración de inmuebles: conceptos básicos y principios de valoración

1.2 Enfoques y métodos para evaluar el valor de los bienes inmuebles

1.3 Cuestiones de valoración de la propiedad

Capítulo 2. Determinación del valor de mercado de la propiedad

2.1 Descripción del objeto

2.2 Determinación del valor de mercado de los inmuebles bajo el enfoque de costos

2.3 Determinación del valor de mercado de los bienes inmuebles en el marco del enfoque de mercado

2.4 Determinación del valor de mercado de los bienes inmuebles dentro del enfoque de ingresos

3.1 Determinación del valor final del valor de mercado del objeto de evaluación

Conclusión

Bibliografía

Introducción

La transición de nuestro país a una economía de mercado requirió un desarrollo profundo de una serie de nuevas áreas de la ciencia y la práctica, en particular, la valoración de bienes raíces.

El mercado inmobiliario es un sector del mercado nacional economía de mercado, que es un conjunto de objetos inmobiliarios, entidades económicas que operan en el mercado, procesos de funcionamiento del mercado, es decir. procesos de producción (creación), consumo (uso) e intercambio de bienes inmuebles y gestión del mercado, y mecanismos que aseguran el funcionamiento del mercado (infraestructura y entorno legal del mercado).

Ahora el mercado inmobiliario incluye apartamentos y habitaciones residenciales, edificios y locales de oficinas, edificios para fines industriales y comerciales, casas de campo, casas de verano y casas rurales con terrenos. Deben tenerse en cuenta las peculiaridades regionales del mercado inmobiliario.

En la producción y la práctica económica. entidades económicas hay muchos casos en los que se hace necesario evaluar el valor de mercado de la propiedad de las empresas. Ni una sola operación de compraventa de inmuebles, préstamos con garantía real, seguros, resolución de litigios inmobiliarios, tributación, etc., puede prescindir de la valoración.

Determinar el valor de mercado de un inmueble es un proceso complejo y único, ya que es casi imposible encontrar dos propiedades absolutamente idénticas. Incluso en el caso de que los edificios se construyan de acuerdo con el mismo proyecto estándar, pero ubicados en diferentes terrenos, su costo puede variar significativamente.

La relevancia del tema de la tesis se debe al hecho de que hoy en día existe una creciente necesidad de una evaluación competente y objetiva del valor de los bienes inmuebles, y la institución de valoración de la propiedad aún no se ha formado por completo, no hay información. base para la valoración, la formación profesional de los tasadores en Rusia aún no ha alcanzado el nivel mundial.

El propósito del trabajo es determinar el valor de mercado de la propiedad y justificar formas de aumentarlo.

Para lograr este objetivo, es necesario resolver las siguientes tareas:

1. Explorar la base teórica para evaluar el valor de mercado de los bienes inmuebles;

2. Caracterizar el objeto de evaluación y su entorno;

3. Justificar el valor de mercado del objeto de tasación con base en tres enfoques generalmente aceptados;

El objeto de la investigación es el procedimiento para determinar el valor de mercado de los bienes.

El objeto del estudio es la justificación del valor de mercado del inmueble y la elaboración de recomendaciones para su incremento.

Estructuralmente, el trabajo consta de una introducción, tres capítulos, una conclusión y una lista de referencias. El primer capítulo trata sobre los fundamentos teóricos de la valoración de inmuebles, el segundo capítulo calcula el valor de mercado de un inmueble, el tercero armoniza los resultados de la valoración y determina formas de aumentar el valor de mercado de los inmuebles.

teórico y base metodológica la investigación es el método dialéctico de cognición, así como los trabajos de científicos, publicaciones periódicas y materiales de Internet sobre el problema en estudio. Además, se utilizaron los siguientes métodos: económico-estadístico, monográfico, de cálculo-constructivo, así como el método de comparación.

Capítulo 1. Fundamentos teóricos para la valoración del valor de mercado de los inmuebles

1.1 Valoración de inmuebles: conceptos básicos y principios de valoración

Los diversos beneficios (objetos, cosas, bienes) se crean, venden y adquieren para satisfacer determinadas necesidades del Estado, de las personas jurídicas y de las personas físicas, así como para obtener beneficios de su posesión y uso. De la posibilidad de tal o cual objeto de propiedad de satisfacer las necesidades existentes y de los beneficios que traerá en el futuro la posesión de este objeto, depende su valor, y por tanto, el costo.

Todas las operaciones y transacciones con bienes inmuebles requieren el conocimiento del valor de la propiedad. En condiciones de mercado, el valor de los bienes inmuebles depende de factores, tendencias y cambios en la economía y la sociedad en su conjunto. La necesidad de tasación de bienes inmuebles surge en los siguientes casos:

§ transacciones de compra y venta o arrendamiento;

§ corporativización de empresas y redistribución de acciones de propiedad;

§ atracción de nuevos accionistas y emisión adicional de acciones;

§ avalúo catastral a efectos de tributación de objetos inmuebles: edificios y terrenos;

§ seguro inmobiliario;

§ préstamos garantizados por bienes raíces;

§ hacer objetos de bienes raíces como una contribución al capital autorizado de empresas y organizaciones;

§ desarrollo de proyectos de inversión y atracción de inversionistas;

§ liquidación de objetos inmobiliarios;

§ ejecución de derechos de herencia, sentencia judicial, resolución de disputas de propiedad;

§ Las demás operaciones relacionadas con la venta de derechos de propiedad sobre objetos inmuebles.

Los bienes inmuebles (bienes inmuebles, inmuebles) incluyen terrenos, terrenos de subsuelo, terrenos aislados cuerpos de agua, y todo lo que está firmemente conectado con la tierra, es decir, los objetos que no se pueden mover sin causar un daño desproporcionado a su propósito, incluidos los bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras. Los bienes inmuebles también incluyen aeronaves y embarcaciones marítimas sujetas a registro estatal, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales. Otros bienes también pueden clasificarse como inmuebles por ley.

En la valoración de bienes inmuebles, se considera que la tierra tiene un valor, mientras que las mejoras se consideran una contribución al valor.

Los inmuebles se encuentran en libre circulación civil y son objeto de diversas transacciones, lo que genera la necesidad de evaluar su valor, es decir en la determinación del equivalente monetario de varios tipos de bienes inmuebles en un momento determinado.

En la economía actual, hay muchos tipos diferentes de valor. Son necesarios debido a diversas necesidades y funciones. Esto incluye tipos tales como valor prestado, valor de seguro, valor justo de mercado, valor en libros, valor de alquiler, valor de salvamento, valor de inversión y muchos otros. Sin embargo, en general, el valor se puede dividir en dos categorías: valor de cambio y valor de uso.

El valor de cambio es el precio que prevalecerá en un mercado libre, abierto y competitivo basado en el equilibrio establecido por los factores de oferta y demanda. A veces se le llama costo objetivo porque está determinado por factores económicos reales.

El valor en uso es el valor de la propiedad para un usuario o grupo de usuarios específico, es decir, el valor de los bienes inmuebles que se utilizan como parte de un negocio en marcha (por ejemplo, los bienes inmuebles utilizados por una fábrica).

De todos los tipos de valor, el más difundido es el valor de mercado - el principal tipo de valor en las condiciones de las relaciones de mercado. Para determinar el valor de mercado se parte del hecho de que el mercado existió en el pasado (ya se vendió el inmueble), existe en el presente (se crea el inmueble para la venta) y existirá en el futuro, ya que ni el pasado ni el el presente del mercado contradice esto.

Con base en lo anterior, podemos concluir que no sólo el mercado en sí, sino también los instrumentos formados por el mercado, el más importante de los cuales es el costo, tienen una naturaleza de tres componentes. Desde esta perspectiva, podemos decir que el costo:

Costo válido, es decir el precio más probable en un mercado dado;

Verdaderamente basado en el mercado, ya que el espacio de valores de mercado, que incluye el costo de un objeto particular, se forma únicamente bajo la influencia de factores de un mercado libre, abierto y competitivo;

De hecho, es objetivo, ya que refleja las opiniones de todos los sujetos principales del mercado del fabricante (vendedor), comprador e inversor, agotando así los intereses de mercado de las partes.

Se puede sacar valor del pasado poniéndonos en el lugar del comprador, del presente poniéndonos en el lugar del constructor, y del futuro si nos ponemos en el lugar del inversor. De esto se derivan tres enfoques principales para la valoración de la propiedad: enfoques de mercado, costo e ingresos.

La tarea principal en la determinación del valor es predecir la cantidad, calidad y duración de los beneficios futuros de la propiedad del objeto de evaluación y convertir estos beneficios en valor real. La propiedad se analiza con base en los principios de valoración.

Los principios de evaluación se dividen en cuatro grupos:

1) principios basados ​​en las percepciones de los usuarios (principios de utilidad, sustitución y expectativa);

2) principios derivados del proceso de explotación inmobiliaria (principios de contribución, productividad residual, productividad marginal, equilibrio, tamaño económico y división económica);

3) principios determinados por la acción del entorno de mercado (principios de alternancia, variabilidad, dependencia, oferta y demanda, competencia y cumplimiento);

4) el principio de lo mejor y lo más uso efectivo es el principio fundamental de la evaluación. Este principio combina todos los demás principios y es la base de cualquier tasación inmobiliaria.

Un requisito previo para la valoración de bienes inmuebles es tener en cuenta las características específicas del funcionamiento del mercado inmobiliario, ya que el estado del mercado inmobiliario tiene un impacto significativo en los flujos de ingresos, niveles de riesgo y en el posible precio de venta de una propiedad en cierto punto en el futuro, es decir, sobre los principales datos utilizados en la valoración por el método de la renta.

1.2 Enfoques y métodos para evaluar el valor de los bienes inmuebles

En la tasación de bienes inmuebles, existen tres enfoques generalmente aceptados para determinar el valor: costoso, de mercado y rentable. Cada enfoque tiene sus propios métodos, técnicas y procedimientos establecidos. Se revela la similitud conceptual de los enfoques para la evaluación de varios objetos de propiedad. Al mismo tiempo, el tipo de objeto que se evalúa determina las características de los métodos específicos que surgen de los problemas de evaluación específicos inherentes, por regla general, solo esta especie propiedad.

Enfoque de costo

El enfoque de costos para la valoración de bienes inmuebles se basa en comparar los costos de crear un objeto inmobiliario con el valor de los objetos valorados o comparables. El enfoque se basa en un estudio de la capacidad del inversor para adquirir bienes inmuebles y procede del principio de sustitución, que establece que el comprador, ejerciendo la debida prudencia, no pagará por el objeto una cantidad superior al coste de obtener el inmueble correspondiente parcela y erigir un objeto similar en propósito y calidad en el futuro previsible sin demoras significativas.

Las principales etapas del procedimiento de evaluación en este enfoque:

1. Cálculo del costo de adquisición o arrendamiento a largo plazo de terrenos libres y disponibles para optimizar su uso;

2. Valoración del costo de reposición del edificio objeto de valoración. El cálculo del costo de reposición se basa en el cálculo de los costos de recrear el objeto en cuestión, con base en los precios actuales y las condiciones de fabricación de objetos similares en una fecha determinada.

3. Determinar el monto de la depreciación física, funcional y externa del inmueble;

4. Estimación del valor de la ganancia empresarial (beneficio del inversor);

5. Cálculo del costo final del objeto tasado ajustando el costo de reposición por depreciación, seguido de un aumento en el valor resultante por el costo parcela.

El enfoque de costo es más apropiado cuando se evalúan propiedades que se han puesto en operación recientemente, conduce a los resultados más convincentes en el caso de un costo del terreno razonablemente justificado y poca depreciación acumulada de mejoras. El enfoque de costos está justificado al estimar el valor de las instalaciones planificadas, las instalaciones para propósitos especiales y otras propiedades, cuyas transacciones rara vez se concluyen en el mercado, y pueden utilizarse en la valoración con fines de seguros. Este enfoque, al evaluar objetos sujetos a reconstrucción, le permite determinar si los costos de construcción se compensarán con un aumento en los ingresos operativos o los ingresos de la venta de la propiedad. El uso del enfoque de costo en este caso evita el riesgo de sobreinversión.

Asimismo, el enfoque de costos se utiliza para los efectos de gravar los bienes de personas jurídicas y personas naturales, al momento de la detención. bienes raíces, para analizar el mejor y más eficiente uso de un terreno.

Determinar el valor de un terreno

De conformidad con el art. 35 del Código Civil de la Federación Rusa, al transferir la propiedad de un edificio, estructura, estructura ubicada en el terreno de otra persona a otra persona, adquiere el derecho a usar la parte correspondiente del terreno ocupado por el edificio, estructura, estructura y necesarios para su uso, en las mismas condiciones y por el mismo importe que el anterior propietario.

De todos los métodos de valoración de la tierra, el método de análisis comparativo de las ventas tiene una importancia decisiva.

El costo de reposición de la construcción del inmueble en avalúo se calcula a precios corrientes como nuevo (excluyendo la depreciación acumulada) y con relación a la fecha de avalúo. La base para determinar el costo de reposición es el cálculo de los costos asociados con la construcción de la instalación y su entrega al cliente. Dependiendo del procedimiento para contabilizar estos costos, se acostumbra asignar los costos directos e indirectos en el costo de construcción.

Los costos directos están directamente relacionados con la construcción (el costo de los materiales, salario trabajadores de la construcción, el costo de las máquinas y mecanismos de construcción, etc.). Costos indirectos: costos que no están directamente relacionados con la construcción (honorarios para diseñar y estimar organizaciones, el costo de las inversiones en terrenos, costos de marketing, seguros y publicidad, etc.). La utilidad del desarrollador refleja los costos de administrar y organizar la construcción, la supervisión general y el riesgo empresarial asociado con el desarrollo. El beneficio del empresario se define como parte del beneficio de la venta del objeto. Independientemente del monto del interés y la base correspondiente (un componente del valor de la propiedad), el monto de la ganancia empresarial permanece constante.

La principal fuente de datos comparativos sobre el costo de los objetos inmobiliarios son los contratos de construcción para la erección de estructuras, como la que se está evaluando. Además, los tasadores de diseño suelen mantener sus propias bases de datos de precios actuales de viviendas terminadas, edificios de oficinas, apartamentos, hoteles, edificios comerciales y edificios industriales. Actualmente en Rusia existe un sistema de estándares y niveles de precios determinados por los correspondientes índices de precios.

Los objetos construidos bajo la influencia de diversos factores naturales y funcionales pierden sus cualidades operativas y se destruyen. Además, el valor de mercado del objeto está influenciado por el impacto económico externo del entorno inmediato y los cambios en el entorno del mercado. Al mismo tiempo, la depreciación física (pérdida de rendimiento), el envejecimiento funcional (pérdida de cumplimiento tecnológico y costo debido al progreso científico y tecnológico), la depreciación externa o económica (cambio en el atractivo de un objeto en términos de cambios en el entorno externo y la situación económica de la región) se distinguen. En conjunto, estos tipos de depreciación constituyen la depreciación acumulada, que será la diferencia entre el costo de reposición del objeto y el costo de reproducción (reposición) del objeto de tasación.

La fuente de información más completa y confiable sobre la condición técnica de un edificio o estructura son los materiales de un estudio natural. La primera condición para realizar dichas encuestas debe ser una definición precisa del propósito funcional del objeto de evaluación: uso para el propósito previsto o con un cambio en los parámetros tecnológicos y funcionales. En este caso, es necesario presentar los límites de cambios en las cargas e impactos en las estructuras de soporte de los edificios.

La segunda condición para realizar una investigación es obtener información completa sobre los parámetros naturales y climáticos y los factores específicos del impacto del área donde se encuentra el objeto y sus cambios en el proceso de actividad tecnogénica.

Enfoque de mercado

Un requisito previo para la aplicación de métodos de enfoque de mercado es la disponibilidad de información sobre transacciones con objetos inmobiliarios similares (que sean comparables en propósito, tamaño y ubicación) que hayan tenido lugar en condiciones comparables (momento de la transacción y condiciones para financiar la transacción) .

El enfoque comparativo se basa en tres principios fundamentales de la valoración inmobiliaria: oferta y demanda, sustitución y contribución. Basado en estos principios de valoración de bienes inmuebles, el enfoque de mercado utiliza una serie de métodos cuantitativos y cualitativos para resaltar los elementos de comparación y medir los ajustes a los datos de mercado de propiedades comparables para modelar el valor de la propiedad que se está valorando.

El principio fundamental en el enfoque de mercado para la valoración de bienes raíces es el principio de sustitución, que establece que un comprador potencial no pagará un precio por una propiedad que exceda el costo de adquirir una propiedad similar, desde su punto de vista.

Las principales dificultades para aplicar los métodos del enfoque de mercado están asociadas con la falta de transparencia del mercado inmobiliario ruso. En la mayoría de los casos, se desconocen los precios reales de las transacciones inmobiliarias. En este sentido, a menudo, al evaluar, se utilizan los precios de las propuestas de objetos puestos a la venta.

El método de comparación de ventas determina el valor de mercado de una propiedad con base en un análisis de ventas recientes de propiedades comparables que son similares en tamaño y uso a la propiedad que se está valuando. Este método de valuación asume que el mercado fijará el precio de la propiedad que se está valuando de la misma manera que para las propiedades competitivas comparables. Para aplicar el método de comparación de ventas, los especialistas utilizan una serie de principios de valoración, incluido el principio de sustitución.

La aplicación del método de comparación de ventas consiste en realizar secuencialmente los siguientes pasos:

1. investigación de mercado detallada para obtener información confiable sobre todos los factores relacionados con objetos de utilidad comparable;

2. identificar unidades de comparación adecuadas y realizar un análisis comparativo para cada unidad;

3. comparación del objeto evaluado con los objetos de comparación seleccionados para ajustar sus precios de venta o excluirlos de la lista de los comparados;

4. llevar una serie de indicadores ajustados del costo de objetos comparables al valor de mercado del objeto de evaluación.

Oficinas inmobiliarias, fuentes gubernamentales, bases de datos propias, publicaciones, etc. pueden utilizarse como fuentes de información sobre las transacciones del mercado inmobiliario.

Luego de elegir la unidad de comparación, es necesario determinar los principales indicadores o elementos de comparación, mediante los cuales es posible modelar el valor del objeto a través de los ajustes necesarios a los precios de compra y venta de objetos inmobiliarios comparables.

En la práctica de valoración, al determinar el valor de los bienes inmuebles, se distinguen los principales elementos de comparación como los derechos transferidos a los bienes inmuebles, las condiciones para los acuerdos financieros al adquirir bienes inmuebles, los términos de venta (pureza de la transacción), el tiempo de venta, el propósito funcional del objeto, la ubicación, la conveniencia de las vías de acceso, el área del objeto, el estado técnico y el nivel de acabado de los locales.

Este método es más efectivo para objetos vendidos regularmente.

Se utilizan métodos cuantitativos y cualitativos para resaltar los elementos de la medición del ajuste.

Los métodos cuantitativos incluyen:

análisis de ventas pareadas (se comparan dos ventas diferentes para determinar el ajuste de un artículo de comparación);

Análisis estadístico (el método se basa en el uso del aparato de estadística matemática para el análisis de correlación y regresión);

· Análisis del mercado secundario (este método determina el monto de los ajustes, con base en datos que no están directamente relacionados con el objeto de evaluación o el objeto de comparación) y otros.

Las prácticas de calidad incluyen:

análisis de clasificación (comparativo) (el método es similar al análisis de ventas pareadas, excepto que los ajustes no se expresan como un porcentaje o sumas de dinero, pero en categorías de lógica difusa);

Análisis de distribución (las ventas comparativas se distribuyen en orden descendente de adecuación, luego se determina el lugar del objeto de evaluación en la serie de ventas comparativas).

enfoque de ingresos

La determinación del valor de mercado de los bienes inmuebles utilizando el enfoque de ingresos se basa en el principio de expectativa. Según este principio, el inversor típico, es decir, el comprador de un inmueble, lo adquiere en previsión de recibir futuras rentas por el uso. Teniendo en cuenta que existe una relación directa entre el tamaño de la inversión y los beneficios derivados del uso comercial de la participada, el valor de los bienes inmuebles se define como el valor de los derechos a recibir las rentas que genera, es decir, el valor de la propiedad se define como el valor presente de los ingresos futuros generados por el objeto de tasación.

La ventaja del enfoque de ingresos en comparación con los enfoques de costo y mercado es que refleja en mayor medida la visión del inversionista sobre los bienes inmuebles como fuente de ingresos, es decir, esta calidad de los bienes inmuebles se tiene en cuenta como el principal factor de fijación de precios. . La principal desventaja del enfoque de ingresos es que, a diferencia de los otros dos enfoques, se basa en datos de pronóstico.

Las principales etapas del procedimiento de evaluación en este enfoque:

1. Elaborar una previsión de ingresos futuros por el arrendamiento de las áreas objeto de valoración en alquiler para el período de tenencia y, en base a los datos obtenidos, determinar el ingreso bruto potencial (PRB), que se calcula según la fórmula 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S es el área a arrendar, m2;

Sa - tasa de alquiler por 1 m2.

2. Determinación con base en análisis de mercado de las pérdidas por subutilización del espacio y en el cobro de rentas, cálculo de la Renta Bruta Real (IRA). Como regla general, el propietario a largo plazo no tiene la oportunidad de arrendar permanentemente el 100% del área de construcción. Las pérdidas de renta ocurren debido al subempleo de la propiedad y la falta de pago de la renta por parte de inquilinos sin escrúpulos. El grado de desempleo de un objeto de bienes inmuebles generadores de ingresos se caracteriza por el coeficiente de subutilización, determinado por la relación entre el valor de las áreas no arrendadas y el valor del área total a arrendar.

El cálculo de los ingresos brutos reales (ARI) se realiza de acuerdo con la fórmula 1.2:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

ingresos brutos reales de DVD;

ingreso bruto potencial de PVD;

factor de carga de área Kz;

Kc coeficiente de cobro de pagos.

Cabe señalar que otros ingresos percibidos por la operación de la instalación en exceso de los pagos de alquiler (por ejemplo, por el uso de servicios adicionales - estacionamiento de automóviles, etc.) deben agregarse al DIA calculado por el método anterior.

3. Cálculo de los costos de operación del inmueble avaluado, el cual se basa en un análisis de los costos reales de su mantenimiento y/o costos típicos en este mercado. Los gastos pueden ser condicionalmente fijos (impuestos a la propiedad, primas de seguros, pagos por un terreno), condicionalmente variables (servicios públicos, reparaciones actuales, salarios del personal de mantenimiento, etc.), costos de reemplazo (gastos por el reemplazo periódico de estructuras de construcción de rápido desgaste). elementos).

Así, al DIA se le resta el valor estimado de los costos operativos, y la cifra final es el ingreso operativo neto (NOR).

4. Recálculo de los ingresos operativos netos en el valor actual del objeto.

Método de capitalización directa: un método para determinar el valor de mercado de un objeto generador de ingresos, basado en la conversión directa de los ingresos más típicos del primer año en valor dividiéndolo por el índice de capitalización obtenido sobre la base de un análisis de mercado. datos sobre la relación entre la renta neta y el valor de los bienes similares al objeto que se valora, obtenidos por el método de extracción del mercado. Esta versión clásica occidental del método de capitalización directa, en la que el coeficiente de capitalización se extrae de las transacciones del mercado, es prácticamente imposible de aplicar en las condiciones rusas debido a las dificultades para recopilar información (la mayoría de las veces, las condiciones y los precios de las transacciones son información confidencial). ). Sobre esta base, en la práctica es necesario utilizar métodos algebraicos para construir el coeficiente de capitalización, que prevén una evaluación separada de la tasa de rendimiento del capital y la tasa de su rendimiento.

Cabe señalar que el método de capitalización directa es aplicable a la valoración de activos operativos que no requieren, a la fecha de la valoración, grandes inversiones en la duración de las reparaciones o reconstrucción.

1.3 Cuestiones de valoración de la propiedad

Las dificultades están asociadas con una serie de problemas que surgen en la valoración de la propiedad (enfoques y métodos), incorrección o inconsistencia de las leyes y reglamentos en esta área. Consideremos estas preguntas con un poco más de detalle.

El primer problema es por cuenta, y no por propósito: la elección de las tasas de capitalización y descuento.

1. El costo de un préstamo (costo de capital) - para empresas que no tienen un comportamiento independiente (no hay mercado de valores).

2. El valor marginal medio de las finanzas propias - para empresas cuyas acciones cotizan en el mercado.

3. Basado en la rentabilidad operativa promedio de la empresa o su propia industria.

4. Costos marginales marginales promedio de los proyectos en estudio (al momento de invertir).

5. Tasas de reembolso de los préstamos.

6. Normas previstas.

7. Tasa de interés sobre préstamos (un concepto de economía política relacionado con el ingreso nacional (DN) y el producto nacional interno (PNB)).

8. Rentabilidad de una inversión alternativa (por ejemplo, una cuenta de depósito en un banco).

9. Rentabilidad mínima libre de riesgo, desde el punto de vista del inversor.

corto plazo real tasa de interés, definida como la diferencia entre el rendimiento de las letras del Tesoro y el índice de precios al consumidor.

Muchos métodos prácticos para elegir una tarifa con la misma base teórica hablan de métodos y criterios desfavorables para elegirla. La definición de la tarifa de la habitación está fuera de la teoría de la gestión financiera, en el campo de la psicología (el ámbito del arte, no de la ciencia).

Para poder realizar una valoración por parte de diferentes especialistas, el valor de la tasa de interés compuesto debe ser adoptado por ley y reflejado en la metodología, como lo fue en su momento, según el índice de eficiencia estándar. inversiones de capital(inversión - como dicen ahora). Inicialmente, la tasa de eficiencia era diferente para cada industria, luego se adoptó una tasa para todas las industrias. Cabe destacar que el índice de eficiencia estándar desempeñó el mismo papel (cargó la misma carga) que la tasa de capitalización (tasa de eficiencia, tasa de comparación, tasa de colocación de inversiones).

El segundo problema está relacionado con la valoración puntual del valor de la propiedad. La situación es tal que diez expertos que trabajan independientemente entre sí darán diez estimaciones diferentes del valor de la misma propiedad (propiedad). Esto se debe al procedimiento de cálculo ya la elección de los coeficientes estándar. La situación recuerda a la fabricación de una pieza. En una misma máquina, un mismo operario fabricará distintas piezas según un mismo dibujo. Hay muchas razones para esto, la mayoría de las cuales, en principio, no se pueden descartar. Por lo tanto, se ha adoptado en la producción un sistema de tolerancias para las dimensiones de las piezas. Si las dimensiones de la pieza fabricada están dentro de la tolerancia, entonces se considera adecuada. Las desviaciones y la dispersión de los datos iniciales utilizados para el cálculo en todos los enfoques y métodos, como porcentaje del promedio, son más significativas que las tolerancias para las dimensiones de las piezas.

La salida a esta situación (la solución a este problema) es sustituir la valoración puntual del valor del inmueble por la de intervalo, por un lado, y el cálculo numérico debe realizarse por métodos probabilísticos. El concepto de evaluación en matemáticas implica un cálculo aproximado, más a menudo al nivel de un orden de magnitud. Por ejemplo, al calcular con una regla de cálculo, se requería determinar el número de dígitos en la parte entera del número.

Otro problema está relacionado con la elección de los factores de ponderación al conciliar los cálculos del valor de la propiedad realizados con los tres enfoques. Cada autor (experto, evaluador) acepta coeficientes de peso (factores de significación del método de cálculo) a su discreción, y la diferencia entre las estimaciones puede ser significativa. Una forma de salir de esta situación es adoptar un factor de ponderación que se distribuya uniformemente en un cierto rango para cada método de evaluación (enfoque).

El siguiente problema surge en la evaluación comparativa (de mercado) del valor de la propiedad, cuando es necesario introducir factores de corrección para que el objeto que se está valorando y los análogos del mercado sean de un tipo comparable. Aquí también hay una considerable arbitrariedad. Esto es especialmente cierto en el caso de los factores de corrección al comparar las ubicaciones de la ubicación territorial de la propiedad que se está valuando, y una serie de otros.

Uno de los problemas más difíciles es la fiabilidad de la información. Esto se aplica tanto a la información de mercado sobre el precio de venta y de venta del valor de tasación de la propiedad, como a la información sobre estándares cuando se calcula el valor utilizando el método estándar en el enfoque de costo. Anteriormente, los institutos de diseño y tecnología de todas las industrias tenían esta información. economía nacional. Esta información está perdida o desactualizada.

Para eliminar la mayoría de los problemas que surgen en el proceso de estimación del valor de la propiedad, todos los cálculos deben realizarse sobre la base de intervalos de probabilidad. Como resultado del cálculo, el valor de la propiedad se presentará como una distribución truncada. La estimación del costo mediano debe recomendarse como el precio de oferta del costo. En este caso, las oportunidades para el vendedor y el comprador son las mismas: la probabilidad de que el comprador compre más barato que el precio ofrecido es igual a la probabilidad de que el vendedor venda por más del precio ofrecido.

En este caso, tanto el vendedor como el comprador tienen completa información sobre los posibles precios de compra y venta y su probabilidad. Dependiendo de la urgencia de la transacción propuesta, las contrapartes pueden tomar decisiones informadas: que el comprador espere y busque otro objeto de adquisición, si se necesita tiempo; para el vendedor: una reducción en el precio solicitado si existe una urgencia en la implementación de la transacción.

Hay muchas opciones de este tipo en el mercado. Para el vendedor y el comprador, la urgencia de comprar y vender puede ser diferente.

En 2001, se adoptó el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 519 del 6 de julio, en el que se encarga al Ministerio de Relaciones Inmobiliarias de la Federación Rusa el deber de "desarrollar y aprobar recomendaciones metodológicas para actividades de valoración". Esto debe hacerse en relación con los diversos objetos de evaluación, los tipos de valor del objeto de evaluación, la realización de la evaluación, así como el examen de los informes de evaluación. El trabajo se realiza en coordinación con las autoridades del ejecutivo federal que regulan el campo de actividad correspondiente.

Sin embargo, el ministerio no está en condiciones de desarrollar una metodología para todos los objetos de propiedad (para todas las ocasiones), y más aún para desarrollar materiales normativos.

Por lo tanto, a nivel regional, dependiendo del mercado inmobiliario existente, sobre la base de una metodología de toda la industria, desarrollar métodos regionales para grupos de objetos homogéneos con la creación del marco regulatorio necesario. Entonces surge el problema de coordinar y aprobar métodos locales a nivel de la administración de la región, ciudad o región.

El procedimiento para acordar y aprobar materiales metodológicos regionales en relación con varios objetos de propiedad debe ser regulado por el Ministerio de Relaciones de Propiedad de la Federación Rusa.

Esto ayudará a evaluar de manera más razonable todos los tipos de valor de varios tipos de propiedad, lo que eliminará varios malentendidos, conducirá a la comparabilidad de los resultados del cálculo por parte de diferentes tasadores y empresas de tasación, y reducirá la connotación semi-delictiva en el campo de las actividades de tasación. .

Capítulo 2. Determinación del valor de mercado de la propiedad

2.1 Descripción del objeto

Actualmente, existe una demanda bastante estable de bienes inmuebles nuevos en forma de edificios separados, en el rango de precios de $ 330- $ 3250 por metro cuadrado. En general, la oferta va desde $400 m2 hasta $4500 m2. Al mismo tiempo, existe una tendencia a cierto aumento en el límite superior del precio de oferta.

Esto se explica por el hecho de que hasta hace poco la demanda insolvente se justifica financieramente.

Por otro lado, los espacios comerciales y de oficinas particularmente prestigiosos ya han "encontrado" a sus propietarios relativamente permanentes. En consecuencia, los precios de los locales, aunque menos prestigiosos, pero que aún se espera que se vendan, están aumentando. Además, las fluctuaciones en los precios de las propuestas no siempre están justificadas desde el punto de vista de la lógica económica.

La propiedad es propiedad de LLC "Aris" y está ubicada en el distrito Leninsky de la ciudad de Kaluga.

El objeto incluye un edificio de oficinas de ladrillo de tres pisos con un restaurante con una superficie total de 1.375,8 m2.

El objeto está ubicado en una de las carreteras más largas de la ciudad, relativamente cerca del centro comercial y administrativo de Kaluga. La accesibilidad al transporte es buena.

Descripción de la tierra

Forma de trama rectangular;

Área terrestre 556,0 m2

Condición del suelo Los suelos arenosos forman la base de los cimientos de los edificios.

topografía de la zona: el relieve del sitio es tranquilo.

Provisión de infraestructura:

Las siguientes comunicaciones están conectadas al edificio residencial para:

· suministro de agua;

alcantarillado;

· fuente de alimentación;

suministro de calor;

telefonización

Posibles restricciones de uso y servidumbres

Uso permitido. La práctica de trabajar en el mercado inmobiliario muestra que un cambio en el propósito funcional de los bienes inmuebles solo es posible mediante un acuerdo con la administración local, que también es confirmado por el propietario del objeto de tasación.

servidumbres Se supone que el sitio está sujeto a las servidumbres típicas, como el derecho de paso y las comunicaciones, pero se supone que ninguna de las servidumbres existentes debe ser un obstáculo para el mejor y más eficiente uso del sitio. El sitio no incluye monumentos, objetos naturales únicos, torres de transmisión de energía, marcas de alineación, etc., por lo que no existen restricciones especiales para la construcción de locales de oficinas y residenciales.

Descripción del edificio

El edificio tiene 3 pisos, realizado de acuerdo con los estándares de construcción modernos.

tabla 1

Elementos estructurales del edificio.

elemento estructural	Característica	Condición técnica
Cimientos	cinturón de hormigón	Excelente
y su exterior	ladrillo de silicato ladrillo acabado rojo, t=0,5	Excelente
Particiones	ladrillo	Excelente
Cubiertas: Ático; entrepiso; sobre el sótano	con hormigón con hormigón con hormigón	Excelente
Techo	Conjunto	Excelente
pisos	Parquet, baldosas, linóleo	Excelente
De madera	Madera modernizada	Excelente
Decoración de interiores	euroclase	Excelente
Aparatos sanitarios y eléctricos: calefacción · tuberías alcantarillado luz electrica · teléfono · ventilación	Central, desde la sala de calderas Drenaje a la alcantarilla de la ciudad Cableado oculto Natural	Excelente
Otros trabajos	zona ciega	Excelente

2.2 Determinación del valor de mercado de los inmuebles bajo el enfoque de costos

En este caso, se eligió un edificio administrativo de ladrillo de tres pisos como objeto análogo de acuerdo con Sat. UPVS nº 33, tab. 4 (Indicadores ampliados del costo de reposición de la construcción de edificios residenciales, públicos, comunales y de servicios al consumidor. M: 1972) La tabla 52 como la más adecuada en cuanto a características de diseño al objeto de evaluación.

Tabla 2

Análisis comparativo del objeto de evaluación y el objeto-análogo

(Determinación del coeficiente de similitud)

Elementos estructurales		Objeto analógico		Objeto de evaluación	Grado de similitud (coeficiente de similitud)	Peso específico, elementos %
						objeto analógico	objeto de evaluación
1		2		3	4	5	6
1. Fundaciones		bloques de hormigón armado		bloques de hormigón armado	1,00	5,0	5,0
2. Paredes y tabiques		ladrillo		ladrillo	1,00	24,0	24,0
3. Superposiciones		con hormigón		con hormigón	1,00	9,0	9,0
4. Pisos		concreto		concreto	1,00	10,0	10,0
5. Aperturas		madera sencilla		madera sencilla	1,00	11,0	11,0
6. Decoración de interiores		simple		-	0,00	8,0	0,0
7. Aparatos sanitarios y eléctricos	calefacción central · tuberías alcantarillado · ventilación luz electrica		calefacción central · tuberías alcantarillado · ventilación luz electrica		1,00	12,7	12,7
8. Techo	rodar sobre losas de hormigón armado		─		0,00	6,0	0,0
9. Escaleras y entradas	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Trabajo sencillo	–		–		1,00	9,3	9,3
TOTAL:					0,8	100	86
Factor de corrección	0,86

Determinación del costo total de reposición del objeto tasado.

Datos básicos de entrada:

Grupo de capital - I.;

· Volumen del edificio: Vstr. = 4444 m3;

· Superficie total: S=1.375,8 m2;

Fuentes de datos regulatorios: Sat UPVS N° 4, tabla 52

Fórmula básica de cálculo:

PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)

donde PVS es el costo total de reposición del objeto, frotar.

US1969 costo de construir una unidad de volumen de construcción en precios de 1969; EE.UU. 1969 = 24,9 r/m3

Página virtual volumen de construcción, cub. metro;

índice I69-84 de conversión de costos de precios de 1969 a precios de 1984; para edificios residenciales y comerciales en promedio - 2.21;

I84-20.12.2007 - índice de conversión del costo de precios en 1984 a precios en la fecha de evaluación (20.12.2007) según Inf. Se sentó. sobre fijación de precios y liquidaciones por trabajos realizados en la construcción, Kaluga: diciembre de 2007;

K84-20.12.2007 = 61,07

Кn es un factor de corrección para la diferencia del objeto-análogo de la evaluación. Kn=0,86

Cálculo del costo total de reposición del objeto:

PVA \u003d 24,9 x 4444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12.843.755,88 rublos.

Evaluación de la depreciación (depreciación) de un objeto

Con base en la vida útil estimada del objeto (grupo de capital I), la depreciación física (depreciación) a la fecha de valuación será del 5%, es decir, RUB 642.187.80

Dado que el edificio es nuevo, no hay deterioro funcional (moral).

No se establece la depreciación económica (externa): edificios de este tipo y las fortunas están actualmente en demanda en el mercado, y no hay razón para suponer que esta situación cambiará de manera tangible en el futuro cercano.

Determinación de la ganancia del empresario.

La ganancia del empresario es la tasa de rendimiento determinada por el mercado que el empresario espera recibir en forma de prima por el uso de su capital invertido en la construcción.

La ganancia de un empresario (Ppr) se puede determinar a partir de la relación entre los ingresos empresariales Dpr y el costo de construcción (C / b str.) Teniendo en cuenta el período de construcción (Tstr.) De acuerdo con la fórmula:

Según el Kaluga organizaciones de construcción, el costo de la construcción de 1 plaza. m de edificios de oficinas individuales de construcción convencional es un promedio de 10.500 rublos. incluido el acabado. La decoración interior normal aumenta el costo de construcción en un 9-12%. Los acabados de lujo aumentan el costo de las obras individuales en 1,38 veces (Marshall & Swift Handbook). El plazo de construcción actualmente no suele superar los 2 años. El costo de invertir en Kaluga en un espacio comercial ubicado en la parte central de la ciudad se encuentra en el rango de $$ 1200÷3500 m2. M. Tomemos para nuestros cálculos el valor: 1200 dólares estadounidenses o 30936 rublos. En estas condiciones, el beneficio del empresario:

= 0,937, o 97,3%.

Tabla 3

Cálculo del valor final del objeto de valoración

Por lo tanto, el valor de mercado de la propiedad, obtenido utilizando el enfoque de costos, es de 25.982.918,15 rublos, o 25.982.918 rublos redondeados. (Veinticinco millones novecientos ochenta y dos mil novecientos dieciocho rublos) sin IVA.

2.3 Determinación del valor de mercado de los bienes inmuebles en el marco del enfoque de mercado

Tabla 4

Características de los objetos de comparación.

Características de los objetos de comparación	Objeto de evaluación	Objeto nº 1			Objeto nº 2		Objeto nº 3	Objeto nº 4
1	2	3			4		5	6
Dirección del objeto	Kaluga, calle. Suvorova, m. 29	kaluga, calle Tele-visionnaya, 2a			kaluga, S t. Moscú, m.237		kaluga, S t. Azárovskaya, 26	kaluga, cristal,
Año de construcción	2002	1995, reconstrucción 1998			2003		1971, reconstrucción 2002	1988
Superficie total (m2)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Propósito principal en el estado actual	Espacio de oficina, cafés, áreas de recreación.	Salas de oficina			Espacio de oficina, áreas de recreación.		Oficinas y locales de exposición	Salas de oficina
cita inicial	Mismo	Edificio Administrativo			Edificio Administrativo		base de libro	Edificio administrativo-industrial
Estructuras de cerramiento externo	ladrillo	ladrillo			ladrillo		panel de ladrillo con inserciones de bloques de espuma	paneles de hormigón armado
Ubicación	por encima del promedio	promedio			promedio		debajo del promedio	debajo del promedio
Parcela		122971 m2 (otros edificios disponibles)			debajo del edificio			debajo del edificio + área de rampa
Calidad de acabado	clase "e"		clase "U"	clase de lujo		clase de lujo		clase "e"
Calidad de estacionamiento y vehículos.	A lo largo de la calle, espec. organizado, 20 m de largo; parque infantil en el patio		Aparcamiento a lo largo de la calle (20 m); estacionamiento interior	Estacionamiento organizado (sitio especial)		A lo largo de la calle, espec. organizado 20 m de largo; estacionamiento interior		Estacionamiento interior limitado
Período de venta	––		diciembre de 2007	agosto de 2007		febrero de 2007		octubre de 2006
numero de pisos	3 pisos		2 pisos	3 pisos		2 pisos		3 pisos
Precio 1 metro cuadrado m de superficie total, frotar. frotar.	–		33000	41500		28500		15500

Definición (justificación) de los ajustes

1. Ajuste por condiciones de mercado(fecha de venta)

En este caso, el método más correcto es utilizar el método de venta por pares. Implica la selección de objetos que se diferencian únicamente en el momento de la venta y determinar la cantidad de ajustes. No encontramos tales objetos, por lo tanto, la cantidad de ajustes se determinó sobre la base de los datos sobre las tasas de inflación mensuales para los períodos que nos interesan de acuerdo con la fórmula:

donde Mi es la tasa de inflación mensual promedio, Kinfl. = 1.0072

Fórmula de cálculo: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072

100 × Ktcrminfl 100

Tabla 5

2. Ubicación.

La ubicación de los objetos que se comparan se evaluó en base a una evaluación de expertos en una escala: "excelente", "excelente", "buena", "por encima del promedio", "promedio", "por debajo del promedio", "satisfactorio", "malo". ", "muy mal". Así, la escala consta de 8 gradaciones. Cada gradación se estimó en un 10%.

Tabla 6

	Objeto de evaluación	Objeto nº 1	Objeto nº 2	Objeto nº 3	Objeto nº 4
Ubicación	por encima del promedio	promedio	promedio	debajo del promedio	debajo del promedio
Importe de los ajustes, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Corrección por diferencia física.

La única diferencia significativa entre los objetos de comparación y el objeto de evaluación es el material de las estructuras de cerramiento en el objeto de comparación No. 3 - paneles de hormigón armado, mientras que en el objeto de evaluación y en otros objetos de comparación se utilizó ladrillo para estos fines. Esta diferencia la estimamos en un 6%.

4. Corrección por el estado del objeto

El estado en que se encuentra el objeto de compraventa tiene un impacto directo en su precio. La forma más fácil de tener en cuenta la diferencia en el factor de "condición" es ajustar el precio de venta por el costo del trabajo de reparación que debe realizarse para que el objeto de comparación corresponda a la condición del objeto de evaluación.

En este caso, el estado del objeto fue evaluado por un experto en el rango de las siguientes gradaciones: "excelente", "bueno", "por encima del promedio", "promedio", "por debajo del promedio", "satisfactorio", "deficiente ", muy pobre" con el precio de una gradación – 6%.

Tabla 7

5. Ajuste por calidad de acabado

Al evaluar la calidad del acabado, se consideraron seis niveles de calidad:

Máxima calidad - clase "lujo";

Calidad mejorada - clase "U";

calidad media - clase "C";

Calidad satisfactoria - clase "E" (económico)

calidad de bajo nivel - "N";

muy mal - "Ay".

Precio de gradación 5%

Tabla 8

6. Corrección por el área del objeto.

En nuestro caso tenemos un rango de área de 297.3 m2 a 3806.0 m2. De acuerdo con nuestra investigación, un aumento en el área de 1 m2 da como resultado una disminución en el precio de 1 m2 en:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

donde: Sob.av. área del objeto de comparación;

Sob.ots área del objeto de evaluación;

Coeficiente empírico K, K = 0,00533

Fórmula de cálculo:

Tabla 9

7. Ajuste por presencia de terreno.

La presencia de un terreno se considera una ventaja, ya que es uno de los potenciales de la instalación. Los estudios muestran que, en la mayoría de los casos, el mercado estima la presencia o ausencia de un terreno cerca de edificios de oficinas dentro del 5% del valor del objeto (además del estacionamiento).

8. Corrección por número de plantas.

En nuestro caso, se consideran objetos con un número de pisos de 2 a 5. Los estudios muestran que más de 3 pisos no se consideran una ventaja. El estado actual del mercado de espacios de oficinas es tal que los inversores e inquilinos prefieren utilizar edificios de 2 a 3 plantas como espacio de oficinas. Desde el punto de vista del valor de mercado (valor de cambio), y no de inversión (en uso), el costo de 1 m2 de edificios de más de 3 plantas es inferior al costo de 1 m2. Edificios de 2÷3 plantas. Hasta 5 ÷ 6 pisos, dicha reducción en el costo se encuentra dentro del 3 ÷ 5%. Para edificios de 9, 11 pisos, este valor es 12÷15%.

9. Ajuste por la disponibilidad y calidad del estacionamiento.

La presencia de estacionamiento en la propiedad se considera un factor de costo creciente. En este caso, se evaluó la disponibilidad y calidad del estacionamiento. La calidad del estacionamiento se consideró en tres opciones:

· estacionamiento al aire libre- a lo largo de la calle frente a la fachada del edificio hay un espacio de estacionamiento dentro de los 50 m; dicho estacionamiento fue estimado por expertos en 5% (calidad media);

· estacionamiento organizado - fuera de la carretera hay una zona asfaltada especial para aparcamiento de coches - 10%, (buena calidad);

· estacionamiento bajo techo - estacionamiento para automóviles fuera de las puertas de la empresa (en el territorio interno) - 0%, (pobre).

Tabla 10

Ajustes finales

Elementos de comparación	VENTAS COMPARABLES
	Objeto de evaluación	Objeto nº 1	Objeto nº 2	Objeto nº 3	Objeto nº 4
1	2	3	4	5	6
Precio de venta, rublos/m2. metro	––	33000	41500	28500	15500
derechos cedidos	Propiedad total	Propiedad total	Propiedad total	Propiedad total	Propiedad total
Cantidad de ajuste	―	0%	0%	0%	0%
Precio ajustado	―	33000	41500	28500	15500
Condiciones de financiación	Mercado	Mercado	Mercado	Mercado	Mercado
Cantidad de ajuste	―	0%	0%	0%	0%
Precio después del ajuste	―	33000	41500	28500	15500
Condiciones de venta	Comercial	Comercial	Comercial	Comercial	Comercial
Ajuste por condiciones de venta	―	0%	0%	0%	0%
Precio después del ajuste	―	33000	41500	28500	15500
Condiciones del mercado (fecha de venta)	―	diciembre de 2007		febrero de 2007	octubre de 2006
Ajuste por condiciones de mercado	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Precio después del ajuste	―	33000	45235	32205	18151

Conclusión: El menor número de ajustes se realizó para el objeto de comparación N° 3, por tanto, el precio del objeto de valuación se toma igual al precio ajustado del objeto de comparación N° 3, es decir 32205 rublos/m2 El valor encontrado se encuentra en el rango de precios de 18 151 rublos/m2 a 45 235 rublos/m2. El valor del objeto de tasación, obtenido por comparación directa de las ventas, será: 32205 × 1375,8 = 44.307.639 rublos.

Así, el valor del objeto de tasación es de 44.307.639 rublos. (Cuarenta y cuatro millones trescientos siete mil seiscientos treinta y nueve rublos) sin IVA.

2.4 Determinación del valor de mercado de los inmuebles bajo el enfoque de la renta

El trabajo utilizó el método de capitalización directa para determinar el valor de la propiedad como lista para usar. Este método brinda una estimación bastante precisa del valor presente de los ingresos futuros en el caso de que el flujo de ingresos esperado sea estable o tenga una tasa de crecimiento (caída) constante.

Análisis de ingresos

Todos los ingresos del inmueble objeto de avalúo se proyectan con base en el alquiler de locales de diversos fines funcionales. Hemos realizado un estudio de mercado, cuyo objetivo es establecer tarifas de alquiler de locales residenciales que serían comparables con el objeto de tasación. Esta investigación incluyó entrevistas con varios propietarios, agentes de arrendamiento y desarrolladores, estudiando los precios de las ofertas y los términos del arrendamiento actual.

En el curso del trabajo preparatorio, se encontró que, teniendo en cuenta la ubicación del objeto y su perfil, se debe tomar el siguiente precio de alquiler mensual para el cálculo: 1175 rublos/m2.

Análisis de costos

Los gastos operativos son los costos continuos asociados con la posesión y operación de una propiedad. Se dividen en permanentes, cuyo valor no depende del grado de ocupación del edificio por parte de los usuarios (impuestos a la propiedad, primas de seguro, alquiler por terreno) y variables, según el grado de carga del edificio (pago de electricidad, agua, etc.).

Los impuestos a la propiedad incluyen: impuesto a la tierra, impuesto a la construcción. Dado que el valor de la tierra no se realizó en el marco de esta evaluación, no debe determinarse el nivel de su tributación.

El impuesto predial es del 2% del valor en libros de la propiedad (Valor en libros = Costo - Depreciación).

Para un objeto recién comprado, el costo inicial es igual al precio de compra. Para un edificio de nueva construcción o en construcción, el costo es igual a los costos de construcción, la depreciación es 0. El valor en libros del edificio en la fecha de valuación es la suma del precio de compra (o el valor en libros al momento de la adquisición) del edificio y los costes incurridos para la renovación, sin IVA. Consideramos que el monto del impuesto a la propiedad es constante, porque para un edificio del grupo de capital 1, la tasa de depreciación es del 1% anual, y un cambio en el valor del impuesto a la propiedad puede despreciarse con seguridad.

Los pagos del seguro ascienden al 0,3% del costo de reposición del objeto terminado, sin IVA.

En este caso, se supone que el monto de las facturas de servicios públicos es el 7% del ingreso bruto real (ARI).

La inclusión de los costes de gestión de instalaciones en los costes de explotación se debe a la peculiaridad del inmueble como fuente de ingresos. Poseer bienes raíces, a diferencia de tener un depósito en efectivo en un banco, requiere cierto esfuerzo para administrar la propiedad. Ya sea que lo gestione el propietario o un tercero, incluidos los costos de administración en los costos totales, reconocemos que parte de los ingresos brutos por alquiler no los genera directamente la propiedad, sino el esfuerzo del administrador.

Para este tipo de instalaciones, los gastos de gestión representan el 2,2% de los ingresos brutos reales.

Desde que se construyó el edificio en 2002 y el revisión no se requiere, el costo de las reparaciones actuales se determina a razón del 4% del EVD.

Con base en los datos confiables disponibles sobre el costo de reposición de elementos de construcción de vida corta que tengan características similares al objeto de evaluación, se tomó en cuenta un valor de 3.6% de la DEE.

Otros gastos suelen ascender al 2% de los gastos operativos.

Determinación del coeficiente global de capitalización

El índice de capitalización refleja la dependencia del valor del objeto sobre los ingresos esperados de su operación. Debido a la falta de datos suficientes sobre ventas de propiedades similares, la tasa de capitalización solo puede determinarse por el método de sumatoria, según el cual el valor de la tasa de capitalización es igual a la suma de:

SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., donde

SC - tasa de capitalización;

NPb/r tasa de rendimiento libre de riesgo;

P es la prima de riesgo correspondiente a la inversión en este activo;

L - prima por baja liquidez del objeto;

St. a. tasa de retorno de capital.

La tasa libre de riesgo sobre depósitos a plazo en moneda extranjera en bancos de la categoría más alta es 5-9% (aceptamos 7%).

Prima de riesgo (P). La probabilidad de pérdida de propiedad se estimó en base a la información sobre el número de casos de pérdida de propiedad en la ciudad de Kaluga, teniendo en cuenta los datos recopilados P = 4%.

Prima de riesgo adicional – 4%.

El ratio de liquidez viene determinado por el tiempo aproximado de venta de este tipo de inmuebles, que estimamos, teniendo en cuenta la situación económica actual, en 0,4 años.

kn/liq. = Kbezriesgo. × tiempo de venta = 0,07 × 0,4 = 0,028 o 2,8%

Se supone que la prima de riesgo de la gestión de inversiones es del 4,8%.

El segundo componente del índice de capitalización general, la tasa de rendimiento del capital o el aumento/disminución del valor del fondo, se calcula como la relación de uno al número de años necesarios para devolver el capital invertido.

El tiempo que demora la devolución del capital, según los cálculos de un inversionista típico, es de 20 años, en base a esto, la tasa de recuperación del capital será del 5% (1/20).

Condiciones actuales del mercado locales no residenciales en Kaluga es tal que para propiedades relativamente nuevas con poco desgaste natural (depreciación), no hay motivos para esperar una disminución en su valor en el futuro previsible. Además, el aumento de costos está muy influenciado por la ubicación favorable de la instalación cerca del centro de la ciudad y de las principales autopistas. En este caso atractivo de inversión El objeto de la evaluación es obvio, por lo que la tasa de rendimiento del capital se toma con un signo (-).

El índice de capitalización total es:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186

Cálculo del valor del objeto de tasación mediante el método de capitalización directa de rentas de alquiler

Para calcular el ingreso bruto potencial (GRP), se utilizan las tarifas de alquiler mensuales disponibles por año: 14,100 rublos/m2.

Por lo tanto, el PVH del arrendamiento de las áreas del objeto de evaluación será: 14100 × 1375.8 = 19.398.780 rublos;

El cálculo de la Renta Bruta Efectiva (EGI) se realiza teniendo en cuenta las posibles pérdidas por subcarga de pagos entregados y pérdidas en el cobro de rentas. Para los cálculos se tomó un valor del 8%, determinado en base a los datos disponibles de fuentes externas y propias observaciones.

Los cálculos realizados arrojaron que la DEP del objeto de evaluación es:

19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 rublos

Tabla 11

Determinación del valor de mercado del objeto de tasación por el método de capitalización directa de rentas

Renta Bruta Efectiva (EVI)	RUB 17846877.60
Los gastos de explotación,	RUB 3.045.391,19
incluido
impuesto de construcción	RUB 291.494,44
pagos de seguros	RUB 53897.45
· pagos comunales	RUB 1249281.43
gestión de objetos	RUB 392.631,31
reparaciones actuales (4% de EVD)	RUB 713875.10
Otros gastos (2% de OR)	RUB 47115.76
reserva de sustitución (3,6% de la EVD)	RUB 642487.59
Ingreso operativo neto (NOI) antes de impuestos	RUB 14801486.41
Ingreso operativo neto (NOI) incluido el impuesto sobre la renta	RUB 11249129.67
Ratio de capitalización global (R0)	0,19
El valor del inmueble a tasar es	RUB 60479191.77

Por lo tanto, el valor de mercado de la propiedad, obtenido utilizando el enfoque de ingresos, es de 60.479.191.77 rublos, o 60.479.192 rublos redondeados. (Sesenta millones cuatrocientos setenta y nueve mil ciento noventa y dos rublos) sin IVA.

Capítulo 3

3.1 Determinación del valor final del valor de mercado del objeto de evaluación

Aplicando varios enfoques a la valoración de la propiedad, llegamos a los siguientes resultados:

Tabla 12

Enfoques (métodos)	Coeficiente de peso	Costo, frotar.
Enfoque de costo (método de unidad comparativa)	0,35	25982918
Enfoque de mercado (método de comparación de ventas directas)	0,25	44307639
Método de ingresos (método de capitalización de ingresos directos)	0,4	60479192
Coste total	1,00	44362607,85

El enfoque de costo por peso se usa principalmente para evaluar objetos que son únicos en su tipo y propósito, u objetos con poco desgaste. El edificio bajo tasación pertenece a la categoría de bienes inmuebles con un bajo nivel de depreciación, por lo tanto, la participación del valor de mercado obtenido utilizando el enfoque de costo tendrá un coeficiente bastante alto de 0,35.

Los datos en los que se basa el enfoque de mercado no pueden considerarse absolutamente fiables y, por lo tanto, los resultados del enfoque de mercado para evaluar el valor de este objeto deben tratarse con cautela. En base a esto, al resultado del enfoque de mercado se le asigna un factor de ponderación de 0,25.

El valor de los ingresos refleja el comportamiento de mercado de un inversor típico, por lo que al resultado de este enfoque se le asigna un factor de ponderación máximo de 0,40.

Así, en nuestra opinión, la siguiente distribución de coeficientes es la más objetiva:

enfoque de costo – 0,35;

· enfoque de mercado – 0,25;

enfoque de ingresos – 0,40.

Teniendo en cuenta los coeficientes de ponderación, el valor de mercado del objeto de tasación a 20.12.2007. se redondea 44.362.608 rublos. (Cuarenta y cuatro millones trescientos sesenta y dos mil seiscientos ocho rublos) sin IVA.

El valor de los bienes inmuebles de una empresa está determinado por sus flujos de efectivo futuros descontados, y solo se crea nuevo valor cuando las empresas reciben un rendimiento del capital invertido que supera el costo de obtener capital. La gestión de costes profundiza aún más estos conceptos, ya que en un sistema de gestión de este tipo es sobre ellos que se construye todo el mecanismo para la toma de grandes decisiones estratégicas y operativas. Una gestión de costes debidamente establecida significa que todas las aspiraciones de la empresa, métodos analíticos y las técnicas de gestión están orientadas hacia un objetivo común: ayudar a una empresa a maximizar su valor inmobiliario construyendo la toma de decisiones de gestión en torno a los impulsores de valor clave.

La gestión de costos es fundamentalmente diferente de los sistemas de planificación adoptados en los años 60. Ha dejado de ser una función exclusiva del aparato directivo y está diseñada para mejorar la toma de decisiones en todos los niveles de la organización. Comienza con la premisa de que un estilo de toma de decisiones de mando y control de arriba hacia abajo no funciona, especialmente en grandes corporaciones multiempresariales. Esto significa que los gerentes de nivel inferior deben aprender a usar indicadores de costos para tomar decisiones más inteligentes. La gestión de costos requiere equilibrar el balance general a la par con el estado de resultados y mantener un equilibrio razonable entre los objetivos comerciales a corto y largo plazo. Si la gestión de costos se implementa y organiza adecuadamente, la corporación obtiene enormes beneficios. Dicha gestión, de hecho, es una reorganización continua encaminada a lograr el máximo valor.

Para el objeto que se evalúa, la gestión de costos se reduce a un uso más eficiente del espacio disponible.

El edificio tasado tiene un ático con una superficie total de 328,2 m2, que actualmente se utiliza parcialmente como almacén de papelería. Por un lado, la realización de una adecuada reconstrucción hará residencial esta estancia. Por otro lado, en los últimos años, debido a la expansión de la cooperación entre empresas Kaluga y empresas no residentes y extranjeras, la demanda de servicios hoteleros ha aumentado significativamente. En este sentido, se propone realizar una reconstrucción integral del ático para trasladarlo a la categoría de ático residencial, donde se prevé organizar un hotel de 14 habitaciones dobles de lujo.

El costo de las medidas para la reconstrucción del ático se presenta en la Tabla 13.

Tabla 13

Costo estimado para la reconstrucción del ático.

№	nombre de las obras	Costo, frotar.
1	Trabajos generales de construcción (desmantelamiento)	406.211
2	Obras generales de construcción (nuevas)	2.448.728
3	Suministro de agua fría y caliente	49.818
4	Calefacción	90.144
5	Equipos de alcantarillado y fontanería	31.738
6	Suministro y extracción de ventilación y aire acondicionado	67.534
7	Equipos de energía eléctrica e iluminación eléctrica.	422.402
8	Dispositivo de comunicación	37.010
9	Seguridad y alarma contra incendios	114.531
10	Calefacción automática, ventilación	7.638
11	Mejora de la habitación	872.640
Total		4.548.394

Para financiar estas obras, se prevé utilizar un préstamo en las siguientes condiciones:

· Importe del préstamo – 5.250.000 rublos.

· Tasa de interés – 14% anual;

· Plazo del préstamo – 1 año;

· Asegurar el inmueble objeto de valoración;

· Condiciones de pago del préstamo: pago trimestral de intereses y capital en cuotas iguales, es decir. por 1.866.506 rublos. al final de cada trimestre.

Como ya se ha señalado, el hotel constará de 14 habitaciones dobles de lujo. El costo de vida en una habitación de este tipo en los hoteles de Kaluga oscila entre 1400 rublos. hasta 2500 frotar. por día. Para los cálculos, se toma el valor de 1600 rublos, ya que el objeto evaluado se encuentra cerca del centro de la ciudad, pero inicialmente este edificio no estaba destinado a la actividad hotelera, lo que genera ciertos inconvenientes para los clientes.

El horizonte de inversión se fija en 1 año, ya que no existen motivos objetivos para creer que el inmueble objeto de valoración no se venderá transcurrido dicho plazo.

El flujo de efectivo se presenta en la tabla. catorce.

Tabla 14

Flujo de caja en RUB

Partida de gastos	1er cuarto	2do trimestre	3er trimestre	cuarto trimestre	total del año
Reconstrucción	4548394	–	–	–	4548394
Servicio de préstamo	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Los gastos de explotación	124539	127030	129571	132162	513302
impuesto sobre la renta	-	292073	291463	290841	874377
Total	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Partida de ingresos	1er cuarto	2do trimestre	3er trimestre	cuarto trimestre	total del año
Hospitalidad	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Depreciación	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Crédito	5250000	–	–	–	5250000
Total	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Balance	9706	360784	362109	363404	1096002

La principal fuente de ingresos es el negocio hotelero. Al mismo tiempo, es importante resaltar que ante un exceso de demanda de este tipo de servicio, no se han identificado razones objetivas para la baja ocupación de habitaciones.

Para determinar cuánto aumentará el valor actual de mercado de la propiedad que se está valuando como resultado de las medidas recomendadas, es recomendable utilizar el índice de capitalización utilizado en el enfoque de ingresos. Esto se debe a que este proyecto es un proyecto de inversión, es decir enfocado principalmente en la generación de ingresos.

En consecuencia, el incremento en el valor actual de mercado del objeto de tasación será:

1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (frotar)

(Cinco millones setecientos sesenta y ocho mil cuatrocientos treinta y dos rublos) sin IVA.

Conclusión

Como se desprende de las disposiciones de las normas, "todos los métodos, procedimientos y técnicas para medir el valor de mercado, si se basan en indicadores de mercado y se aplican correctamente, conducen a la misma expresión de valor de mercado". Al mismo tiempo, "cualquier método basado en información de mercado es inherentemente comparativo". Así, según los estándares existentes, sólo la calidad de la información y la correcta aplicación de los procedimientos pueden servir como limitación al uso de un determinado método.

En el primer capítulo del trabajo se considera el concepto de bien inmueble, tipos de valor inmobiliario, planteamientos básicos, métodos de valoración de bienes inmuebles, así como problemas asociados a la justificación del valor de los inmuebles.

Los bienes inmuebles son los objetos físicos con una ubicación fija en el espacio y todo lo que está inseparablemente conectado con ellos tanto debajo de la superficie como sobre la superficie de la tierra o todo lo que es un elemento de servicio, así como los derechos, intereses y beneficios que se derivan de la propiedad de los objetos.

Se entiende por objeto inmobiliario, en primer lugar, una empresa en su conjunto como conjunto inmobiliario, y en segundo lugar, un terreno, del cual forma parte integrante: un edificio (estructura) o un conjunto de edificios; cuerpos de agua aislados, plantaciones perennes; ingeniería de estructuras y redes; estructuras estacionarias paisajismo del territorio del sitio; elementos de apoyo económico, de transporte y de ingeniería; otros objetos

La tasación inmobiliaria se realiza desde la perspectiva de tres enfoques: rentable, costoso y comparativo. Cada enfoque le permite enfatizar ciertas características del objeto.

Cada uno de los tres enfoques considerados implica el uso de sus métodos inherentes en la evaluación:

Método de capitalización directa de la renta;

método de comparación de ventas;

Método de unidades comparativas.

Así, en caso de disminución de la eficiencia de su uso, los objetos inmobiliarios pueden cambiar su destino. Esto sucede tanto como resultado de la depreciación de los edificios y otras mejoras, como bajo la influencia de las tendencias en el mercado inmobiliario.

En el segundo capítulo se realizó la valoración del inmueble utilizando tres enfoques de valoración.

Cada uno de los métodos utilizados tiene ventajas y desventajas.

El enfoque comparativo proporciona una evaluación directa del valor de mercado, basada en estadísticas sobre el mercado inmobiliario comercial real. Al procesar los datos, se han tomado medidas especiales para proteger al acreedor de la sobreestimación. En este sentido, se da el mayor peso al enfoque comparativo.

El enfoque de costos permite tener mejor en cuenta las características de diseño y la condición física del objeto de evaluación. Al mismo tiempo, la base de información no es perfecta. Los principales problemas están relacionados con la valoración de la tierra. Además, a la hora de calcular el coste de reposición, hay que basarse en índices de conversión medios a precios corrientes, lo que puede dar lugar a errores.

El enfoque de ingresos se basa en datos de mercado y evita algunas de las desventajas del enfoque de costos. La principal fuente de error del método es la incertidumbre asociada con el uso de datos de pronóstico sobre ingresos y tasas de crecimiento.

En el tercer capítulo del trabajo, se acordaron los resultados de la valoración del valor de mercado del inmueble, se justificó su valor final y se dieron recomendaciones para incrementarlo.

Los cálculos mostraron que el valor de mercado del objeto de tasación al 20.12.2007. se redondea 44.362.608 rublos. (Cuarenta y cuatro millones trescientos sesenta y dos mil seiscientos ocho rublos) sin IVA.

Sin embargo, las medidas de gestión del valor propuestas permiten aumentar el valor de mercado actual en 5.768.432 rublos. (Cinco millones setecientos sesenta y ocho mil cuatrocientos treinta y dos rublos) sin IVA.

Bibliografía

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4. Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de 20.08.1999 932 "Sobre el organismo autorizado para monitorear la implementación de actividades de valoración en la Federación Rusa"

5. Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 06.07.2001 519 "Sobre la aprobación de las normas de valoración"

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Economía de los bienes inmuebles / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., pág. 48-49

Sustituyendo datos reales sobre el costo por metro cuadrado de apartamentos en la ciudad de Novosibirsk en cada trimestre de 2006, se puede observar que este valor se encuentra dentro de los límites de los intervalos de confianza construidos según el modelo. Según los expertos, el modelo resultante describe adecuadamente la situación actual del mercado inmobiliario en este momento. La previsión de crecimiento del coste de la vivienda a finales de 2006 para determinados tipos de apartamentos coincide con datos reales, ya que el crecimiento del mercado previsto por los expertos es del 20-30%. El tasador se enfrenta constantemente con el problema de predecir el costo de los apartamentos, este problema es especialmente agudo cuando se evalúa con fines crediticios. La exactitud de la decisión depende de la experiencia, las calificaciones del especialista, así como de la calidad de los datos recopilados en el mercado del objeto que se evalúa.

Introducción

Después de la vinculación, las recopilaciones de precios se devuelven a Gosstroy para su posterior aprobación. Actualmente, el proceso de desarrollo de un nuevo marco regulatorio aún no ha concluido.

Llevar a cabo la valoración de bienes inmuebles con base en el nuevo marco regulatorio es una tarea muy compleja y lenta que requiere conocimientos y habilidades especiales. Para que el nuevo marco normativo entre en la práctica de la valoración es necesario realizar un conjunto de trabajos sobre el desarrollo de software y sistemas informáticos adaptados a la resolución de problemas aplicados de valoración inmobiliaria.

Recientemente, los centros regionales de fijación de precios en la construcción han comenzado a funcionar activamente, han aparecido empresas especializadas en la prestación de servicios de información, por ejemplo, el Centro NPF de Tecnologías de la Información en la Construcción.

Sugerencias para mejorar los métodos de valoración de bienes inmuebles

Al utilizar estas publicaciones, debe recordarse que la mayoría de sus cálculos se basan en la base normativa de la economía planificada, indexada por ciertos coeficientes de precios y, por lo tanto, los resultados finales de la evaluación pueden tener un error importante por las razones expuestas anteriormente. . Al aplicar ciertos índices, es necesario estudiar cuidadosamente los requisitos previos para su cálculo.

Recientemente publicada y anunciada como la primera en el país, esperada por los tasadores, la Guía Regional de Costos de la Construcción (RCC-2006). Proporciona indicadores de costos por tipo de obra, indicadores de costos agregados (ISC) e “información para evaluar el monto de inversión requerido en la opción express”.

De hecho, la última definición se refiere al costo estimado de los objetos-análogos de los edificios y estructuras modernos.

Tasación de inmuebles residenciales (3)

En particular, ha habido una demanda cada vez mayor de valoración para reflejar los activos en informes financieros de acuerdo con las normas contables IAS, US GAAP o rusas; evaluación del valor de los activos intangibles para determinar la eficacia de las estrategias de marketing y de marca; valoración con el fin de realizar operaciones de compraventa, arrendamiento de activos, fusiones y adquisiciones y otras operaciones de transferencia de dominio y otros derechos reales; valoración a efectos de seguros, emisión adicional de acciones o recompra de acciones durante la privatización de empresas estatales; avalúo con el fin de préstamos garantizados por la propiedad, etc.. Según los resultados de un estudio de la calificadora Expert RA, los servicios más demandados durante el último año y medio fueron los servicios de valoración inmobiliaria y de empresas en general.

Tesis: tasación de inmuebles residenciales

AGENCIA FEDERAL PARA LA EDUCACIÓN GOU HPE "UNIVERSIDAD DE SERVICIO DEL ESTADO DE MOSCÚ" Facultad: "Instituto de Economía Regional y Administración Municipal" Departamento: "Administración Estatal y Municipal" proyecto de curso. Tema: Mejora de los métodos de valoración de bienes inmuebles.

Disciplina: Gestión de inmuebles municipales. Completado por un alumno del Grupo GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Aceptado por el profesor Dubovik M.V.

Mejora de los métodos de valoración de bienes inmuebles

Así, las colecciones de RCC deben convertirse en la base básica para la valoración de bienes inmuebles. Sin embargo, existen importantes deficiencias en estas colecciones.

El principal es que no proporcionan los datos iniciales y los principales supuestos de los valores obtenidos del costo de los análogos. Por lo tanto, no está del todo claro qué composición específica del equipo se tiene en cuenta en los indicadores finales, qué se incluyó en los otros costos del constructor, etc.
El trabajo conjunto de peritos, analistas y tasadores en la dirección de mejorar el RCC puede conducir a la creación de una base de información tan necesaria para los tasadores inmobiliarios. La dirección principal en el desarrollo de la actividad de tasación se está convirtiendo actualmente en la tasación del valor de mercado de los bienes inmuebles.
Esto se hace posible debido al hecho de que nuestro país está acumulando una base de datos del valor real de mercado de los bienes inmuebles.

Resumen: valoración de inmuebles residenciales

Otras situaciones de aplicación: — estudio de viabilidad para nueva construcción, — determinación del mejor y más eficiente uso del suelo, — renovación, — negociación del precio final, — edificios institucionales y para fines especiales, — fines de seguros. — método de comparaciones de mercado: evaluación del valor de mercado de la propiedad sobre la base de datos sobre transacciones recientes con objetos similares. Se supone que un inversionista o comprador racional no pagará más por una propiedad en particular de lo que costaría adquirir otra propiedad similar con la misma utilidad. - método de la renta: el valor de la propiedad está determinado por el tamaño, la calidad y la duración del período de recepción de aquellos beneficios que se espera que este objeto traiga en el futuro.

20. Métodos de aproximación de costes a la valoración de inmuebles (mejoras).

Atención

Origen Objetos naturales (naturales). objetos artificiales(edificios).2. Objeto · Solares libres (para edificación u otros fines) · Conjuntos naturales (depósitos) para su explotación · Edificaciones para vivienda.

Escala Terrenos..Conjunto de edificios administrativos.Edificio.Locales o partes de edificios (secciones, pisos).4. Listo para usar Objetos listos Que requieren reconstrucción o reparaciones importantes Que requieren la finalización de la construcción. 1.2 Metodología de valoración de inmuebles residenciales.

Mejora de los métodos de valoración de bienes inmuebles

Así, en las recaudaciones de la UPVS se tienen en cuenta las siguientes partidas de coste: costes directos; gastos generales; Ahorro planificado (beneficio); costos generales del sitio para la asignación y el desarrollo del sitio de construcción; costo del trabajo de diseño y encuesta; costos asociados con la producción de trabajo en el invierno; El costo de los salarios premium el costo de mantener la dirección de una empresa permanente; · pérdidas por la liquidación de edificios y estructuras temporales; · el costo del transporte de trabajadores en una distancia de más de 3 km. en ausencia de transporte público; · el costo de pagar bonos a los empleados por la naturaleza móvil del trabajo. Los tasadores experimentados en sus cálculos utilizan sus propios desarrollos basados ​​​​en ajustes a estimaciones análogas o consolidadas.
En el trabajo de P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev “Valoración de la propiedad, Parte I.

Tema: Mejora de los métodos de valoración de bienes inmuebles

Los indicadores estadísticos de este modelo confirmaron la significación de los resultados obtenidos. Por lo tanto, el modelo resultante refleja muy bien la dependencia del costo promedio de los apartamentos de sus parámetros en el mercado inmobiliario de la ciudad de Novosibirsk (sin tener en cuenta las opciones extremas).
Los modelos presentados se pusieron en práctica en las agencias inmobiliarias de la ciudad de Novosibirsk "Zhilfond" y "Amir - Real Estate", que cuentan con empleados a tiempo completo para evaluar el costo de los apartamentos en venta, además de actuar como garantía en acuerdos de préstamo. Cabe señalar que los expertos apreciaron mucho la efectividad de su aplicación. El segundo problema importante al que se enfrentan los tasadores es predecir el valor de un apartamento en el futuro.

Valoración de un inmueble residencial

Propuestas para mejorar los métodos de valoración de bienes inmuebles Conclusión Lista de referencias y fuentes Anexo INTRODUCCIÓN Entre los elementos de una economía de mercado, un lugar especial lo ocupan los bienes inmuebles, que actúan como medio de producción (suelo, administrativo, industrial, almacén, comercio y otros edificios y locales, así como otras estructuras) y un sujeto u objeto de consumo (terrenos, casas, dachas, apartamentos, garajes). Los bienes raíces son la base de la existencia personal de los ciudadanos y sirven como base para actividad económica y desarrollo de empresas y organizaciones de todas las formas de propiedad.

En Rusia, hay una formación y desarrollo activos del mercado inmobiliario y un número creciente de ciudadanos, empresas y organizaciones están involucrados en transacciones inmobiliarias.

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