hogar Calificaciones Base jurídica para la valoración catastral de terrenos en la Federación de Rusia. Regulación legal de la valoración catastral de bienes inmuebles. Determinación del valor catastral de un terreno.

Base jurídica para la valoración catastral de terrenos en la Federación de Rusia. Regulación legal de la valoración catastral de bienes inmuebles. Determinación del valor catastral de un terreno.

“ANÁLISIS DEL MARCO NORMATIVO Y LEGAL QUE RIGE LA EVALUACIÓN CATASTRAL 1.1 El concepto de valoración catastral estatal y valor catastral De conformidad con el art. 21.11..."

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ANÁLISIS DE LA NORMATIVA MARCO REGULATORIO Y LEGAL

REALIZACIÓN DE UNA EVALUACIÓN CATASTRAL

1.1 El concepto de valoración catastral estatal y catastral.

costo

De conformidad con el art. 21.11 de la Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre la tasación

actividades en Federación Rusa”, según la valoración catastral estatal

Se refiere a un conjunto de actividades que incluye:

tomar la decisión de realizar una valoración catastral estatal;

formación de una lista de objetos inmobiliarios sujetos a valoración catastral estatal;

selección del contratista para la determinación del valor catastral y celebración de un acuerdo con él para la tasación;

determinación del valor catastral y elaboración de un informe sobre la determinación del valor catastral;

examen del informe sobre la determinación del valor catastral;

aprobación de los resultados de la determinación del valor catastral;

ingresar los resultados de la determinación del valor catastral en el catastro inmobiliario estatal.

La consideración de las disputas sobre los resultados de la determinación del valor catastral se lleva a cabo teniendo en cuenta las características establecidas por la Ley Federal-135.

La valoración catastral estatal se lleva a cabo por decisión del órgano ejecutivo del poder estatal de la entidad constituyente de la Federación de Rusia o, en los casos establecidos por la legislación de la entidad constituyente de la Federación de Rusia, por decisión del organismo. Gobierno local al menos una vez cada cinco años a partir de la fecha en que se realizó la valoración catastral estatal (FZ-135, art. 24.12).

El organismo que tomó la decisión de realizar la valoración catastral estatal es el cliente de la obra para determinar el valor catastral (FZ-135, art. 24.13).

De conformidad con la Ley federal de 22 de julio de 2010 No. 167-FZ "Sobre enmiendas a la Ley federal" sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia "y ciertos actos legislativos de la Federación de Rusia", modificada el 28 de diciembre de 2010, Se estableció que antes del 1 de enero de 2013 la autoridad del cliente para determinar el valor catastral, establecida en la Ley Federal-135 (con excepción de la autoridad que establecen los artículos 24.17 y 24.1 de esta ley), también es ejercida por el organismo. desempeñando las funciones de valoración catastral estatal.

Esta disposición quedó reflejada en las "Aclaraciones del Departamento de Gobierno Corporativo del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia sobre la determinación del valor catastral" de fecha 27 de mayo de 2011. Se establece que, de conformidad con la versión vigente de la Ley Federal N° 167-FZ y la Ley Federal N° 135-FZ, el cliente de los trabajos para determinar el valor catastral en el período hasta el 1 de enero de 2013 puede ser una autoridad ejecutiva. de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia, en los casos establecidos por la ley, sujeto de la Federación de Rusia: un organismo de gobierno local, así como un organismo que desempeña las funciones de valoración catastral estatal (Rosreestr).

La valoración catastral estatal se lleva a cabo en relación con los objetos inmobiliarios registrados en el catastro inmobiliario estatal (FZ-135, art. 24.13).

La lista de objetos inmobiliarios a los efectos de realizar la valoración catastral estatal la elabora el órgano ejecutivo federal autorizado en el ámbito del registro estatal de derechos sobre bienes raíces y transacciones con el mismo, registro catastral y mantenimiento del catastro inmobiliario estatal.

Al formar dicha lista de objetos inmobiliarios, se indican las características cuantitativas y cualitativas de los objetos inmobiliarios necesarios para la valoración catastral estatal y contenidos en el catastro inmobiliario estatal (FZ-135, art. 24.13).

De acuerdo con la Norma Federal de Valoración “Determinación del Valor Catastral (FSO No. 4)”, se entiende por valor catastral el valor de mercado de un inmueble determinado en el proceso de valoración catastral estatal, determinado por métodos de valoración masiva, o, si es imposible determinar el valor de mercado mediante métodos de valoración masiva, el valor de mercado, determinado individualmente para una propiedad específica de conformidad con la legislación sobre actividades de tasación. Se lleva a cabo una tasación individual de una propiedad en particular en caso de que la información del mercado sea insuficiente para construir un modelo de tasación.

Ni FZ-135 ni FSO-4 dan una definición especial de valor catastral parcela.

Al mismo tiempo, de conformidad con el significado de las Recomendaciones Técnicas sobre Valoración Catastral de Terrenos Estatales asentamientos(aprobado por orden de Rosnedvizhimost del 29 de junio de 2007 No. П/0152) las parcelas se consideran condicionalmente libres. Esto implica que los sitios están libres de desarrollo de capital con edificios y estructuras. La presencia de redes de infraestructura de ingeniería en el sitio no está sujeta a consideración en la valoración catastral de la tierra en los asentamientos como una mejora, pero puede usarse como un factor de fijación de precios que aumenta el costo del sitio.

1.2 Lista documentos normativos La organización y realización de la valoración catastral estatal de tierras en la Federación de Rusia está regulada por los siguientes documentos (Cuadro 1.1).

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La valoración catastral estatal de las tierras de San Petersburgo se lleva a cabo de acuerdo con los siguientes documentos (Tabla 1.2).

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por parte del cliente del trabajo de determinación del valor catastral al valor federal autorizado, aprobación de los resultados de la determinación del órgano ejecutivo que realiza el valor catastral, envío de información sobre la función de valoración catastral estatal, valor catastral a la publicación autorizada de los resultados aprobados de la determinación del órgano ejecutivo federal, el valor catastral) por el Comité de tierras que desempeña las funciones de recursos estatales y gestión de tierras de San Petersburgo y la valoración catastral, la publicación del procedimiento aprobado para la implementación de esta función de los resultados de determinación del valor catastral "Contrato estatal de fecha 08/04/2011 No. 1-EI (RN 0172200004011000034) entre el Comité de Recursos Terrestres y Gestión de Tierras de San Petersburgo el procedimiento y requisitos para la conducta de San Petersburgo y San Petersburgo complejo de trabajos de valoración catastral de terrenos de la ciudad de San Petersburgo por parte de la empresa unitaria estatal "Departamento de Inventario y Valoración de Bienes Raíces de la Ciudad"

Las disposiciones generales sobre la determinación del valor catastral de bienes inmuebles están contenidas en la Norma Federal de Valoración "Determinación del valor catastral de bienes inmuebles (FSO No. 4)". Esta Norma Federal de Valoración es de uso obligatorio para determinar el valor catastral. Formula requisitos y (o) procedimientos adicionales para la valoración del valor catastral en relación con los requisitos y (o) procedimientos establecidos por otras normas federales de valoración.

La metodología para determinar el valor catastral de tipos específicos de objetos inmobiliarios se establece en los Lineamientos aprobados por órdenes del Ministerio de Desarrollo Económico y del Catastro Federal de Tierras (Cuadro 1.3).

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En cuanto a la valoración catastral de terrenos en San Petersburgo, están vigentes las “Directrices metodológicas para la valoración catastral estatal de tierras de asentamientos”, aprobadas por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de 15 de febrero de 2007 No. 39 ( modificado por la Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia de 11 de enero de 2011 No. 3 “Sobre la Orden de modificación del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia de 15 de febrero de 2007 No. 39 “Sobre la aprobación de las Directrices Metodológicas para el Catastro Estatal Evaluación de Tierras en Asentamientos”).

Una guía práctica para la implementación de estas Directrices son las "Recomendaciones técnicas para la valoración catastral estatal de tierras en asentamientos", aprobadas por orden de Rosnedvizhimost de 29 de junio de 2007 No. P / 0152.

1.3 Utilización del valor catastral El resultado de la valoración catastral estatal es el valor catastral. El valor catastral de los terrenos se utiliza para los siguientes fines (Cuadro 1.4).

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1.4 Requisitos para la valoración catastral de terrenos en asentamientos 1.4.1 Requisitos generales Los requisitos generales para la valoración catastral de todo tipo de inmuebles están contenidos en los siguientes documentos:

Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia" de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ.

Norma federal de valoración "Determinación del valor catastral (FSO No. 4)" (aprobada por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia de 22 de octubre de 2010 No. 508).

Los requisitos generales para la valoración catastral de terrenos están contenidos en:

Reglas para realizar la valoración catastral estatal de tierras (aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 8 de abril de 2000 No. 316).

Directrices para la valoración catastral estatal de tierras en asentamientos (aprobadas por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia No. 39 del 15 de febrero de 2007).

1.4.1.1 Ley de Valoración

Ley federal "sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia"

Se ha establecido que la determinación del valor catastral es realizada por tasadores de acuerdo con los requisitos de esta Ley Federal, actos del organismo federal autorizado que ejerce las funciones de regulación legal de las actividades de tasación, normas y reglas para las actividades de tasación que rigen la determinación del valor catastral.

La ley especificada determina los requisitos generales para:

la frecuencia de la valoración catastral estatal: la valoración catastral estatal se realiza al menos una vez cada cinco años a partir de la fecha en que se realizó la valoración catastral estatal (la fecha de la última valoración catastral estatal);

la composición de los objetos de valoración: la valoración catastral estatal se realiza en relación con los objetos inmobiliarios registrados en el catastro inmobiliario estatal;

seguro de responsabilidad de los tasadores: el ejecutor del trabajo de determinación del valor catastral está obligado a celebrar un contrato de seguro de responsabilidad por los daños causados como resultado de la actividad de determinación del valor catastral por una suma asegurada de al menos treinta millones de rublos. Antes de firmar el contrato de valoración deberá celebrarse un contrato de seguro de responsabilidad por los daños causados como consecuencia de la realización de actividades para determinar el valor catastral;

la forma de elaboración del informe de valoración: la elaboración del informe de determinación del valor catastral se realiza en papel y soporte electrónico en al menos tres copias;

examen del informe sobre la determinación del valor catastral: el ejecutante del trabajo sobre la determinación del valor catastral está obligado a garantizar el examen de este informe, incluido un examen repetido, por parte de una organización autorreguladora de tasadores, cuyos miembros son los tasadores que realizaron la determinación del valor catastral.

El informe sobre la determinación del valor catastral es aceptado por el cliente del trabajo sobre la determinación del valor catastral solo si existe un peritaje sobre su cumplimiento de los requisitos de la Ley Federal-135, actos del organismo federal autorizado que desempeña las funciones de regulación legal de las actividades de valoración, normas y reglas para las actividades de valoración que regulan las cuestiones de determinación del valor catastral;

aprobación de los resultados de la determinación del valor catastral: los resultados de la determinación del valor catastral deben ser aprobados por el cliente dentro de los diez días hábiles a partir de la fecha de aceptación del informe sobre la determinación del valor catastral;

publicar los resultados de la determinación del valor catastral: los resultados aprobados de la determinación del valor catastral deben ser publicados por el cliente dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha de aprobación de los resultados;

impugnar los resultados de la valoración: los resultados de la determinación del valor catastral pueden ser impugnados ante los tribunales o por la comisión para la consideración de disputas sobre los resultados de la determinación del valor catastral;

ingresar los resultados de la determinación del valor catastral en el catastro inmobiliario estatal: los resultados de la valoración catastral se envían a la autoridad de registro catastral dentro de los diez días hábiles a partir de la fecha de finalización de la consideración de las disputas sobre los resultados de la determinación del valor catastral. . Dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha de recepción de la información sobre el valor catastral, la autoridad de registro catastral deberá realizar su ingreso en el catastro inmobiliario estatal;

el procedimiento para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de nueva inscripción y de los bienes inmuebles respecto de los cuales ha habido un cambio en sus características cuantitativas y (o) cualitativas.

1.4.1.2 FSO-4

FSO-4 (a continuación, la Norma) establece requisitos y (o) procedimientos adicionales para la valoración, en relación con los requisitos y (o) procedimientos establecidos por otras normas federales de valoración, que deben guiar al tasador al determinar el valor catastral de un inmueble. .

Como método principal para la determinación del valor catastral, esta Norma indica el método de valoración masiva. La valoración masiva de bienes inmuebles en la Norma se refiere al proceso de determinación del valor agrupando objetos de tasación con características similares, que utiliza métodos matemáticos y otros de modelado de valor basados en enfoques de valoración.

Al mismo tiempo, la elección de enfoques, métodos y modelos para la determinación del valor catastral la realiza el tasador y debe estar justificada. La determinación del valor catastral de los objetos de tasación se realiza tanto con el uso de modelado informático (modelos) como sin él.

La norma indica el alcance de las actividades que se deben realizar al determinar el valor catastral mediante métodos de valoración masiva:

celebración de un contrato de valoración catastral, incluida una tarea de valoración con una lista de los objetos inmobiliarios sujetos a valoración;

recopilación y análisis de información sobre el mercado de objetos de tasación y justificación de la elección del tipo de modelo de tasación del valor catastral;

determinación de factores de fijación de precios de los objetos de valoración;

recopilación de información sobre los valores de los factores de fijación de precios de los objetos de evaluación;

agrupación de objetos de evaluación;

recopilación de información de mercado;

construir un modelo de evaluación;

análisis de la calidad del modelo de evaluación;

cálculo del valor catastral;

Elaboración de un informe sobre la determinación del valor catastral de los objetos de tasación.

La norma establece que el valor catastral de los objetos de valoración se determina en la fecha de formación de la lista de objetos inmobiliarios para los efectos de la valoración catastral estatal.

Al aplicar métodos de tasación masiva, si el tasador no dispone de dicha información, no se tienen en cuenta los tipos de derechos y restricciones (gravámenes) sobre los objetos de tasación, con excepción de las servidumbres establecidas por la ley u otro acto jurídico reglamentario de la Federación de Rusia. Federación, acto jurídico reglamentario de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia, acto jurídico reglamentario del gobierno local.

Como principales fuentes de datos a la hora de realizar una valoración catastral, se indican los datos de organismos e instituciones estatales (fondo de datos de la valoración catastral estatal, catastro inmobiliario estatal, fondo de datos de documentación de gestión territorial, fondos de datos y bases de datos a disposición de organizaciones e instituciones de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia y los municipios). Se permite el uso de datos de otras fuentes si contienen información de valor probatorio.

Para construir un modelo de valoración, la Norma permite el uso de la metodología de cualquiera de los enfoques de valoración: costo, comparativo e ingresos. La elección del enfoque o la negativa justificada a utilizarlo la realiza el tasador, en función de las características del tipo de uso o finalidad permitida, así como de la suficiencia y fiabilidad de la información de mercado disponible. Al mismo tiempo, si existe información suficiente y fiable sobre los precios de las transacciones y propuestas de compraventa de objetos tasados, el cálculo del valor catastral del objeto tasado se realiza principalmente sobre la base de un enfoque comparativo.

Al determinar los factores de fijación de precios de los objetos tasados, el conjunto de factores de fijación de precios debe incluir solo aquellos factores que tienen un impacto significativo en el valor de los objetos tasados y pueden determinarse de manera confiable y medirse objetivamente.

Al determinar el valor catastral utilizando métodos de valoración masiva, la norma prevé la agrupación (posibilidad de agrupar) de todos los objetos de valoración contenidos en la lista a los efectos de realizar la valoración catastral estatal.

La división de objetos en grupos se realiza sobre la base del análisis de información sobre el mercado de objetos de tasación, la justificación del modelo de valoración del valor catastral, la composición de los factores de fijación de precios y la información sobre los valores de fijación de precios. Factores de los objetos de tasación para cada tipo de objeto de tasación en estudio. Para cada grupo de objetos de tasación, el tasador deberá seleccionar un modelo de tasación que permita, a partir de información sobre factores de valoración, calcular el valor catastral de cualquier objeto de tasación incluido en este grupo.

Para la determinación del valor catastral de terrenos para los cuales no existe información sobre el tipo de uso permitido establecido, se prevén las siguientes acciones:

para un terreno no urbanizable, se acepta el tipo de uso permitido que proporcione a dicho terreno el máximo valor de mercado, teniendo en cuenta la planificación territorial y la zonificación urbana;

para un terreno urbanizado, se acepta el tipo de uso permitido, en función del propósito de los objetos inmobiliarios (edificios, estructuras) ubicados dentro de los límites de este terreno.

La norma define el procedimiento para calcular el valor catastral de los objetos de tasación. Cuando se aplican métodos de valoración masiva, el valor catastral del objeto de valoración se determina sustituyendo los valores de los factores de valoración correspondientes al objeto de valoración dado en el modelo de valoración, que se puede utilizar para evaluar el objeto de valoración dado.

El informe sobre la determinación del valor catastral deberá elaborarse a más tardar siete meses después de la fecha de celebración del contrato de valoración catastral.

1.4.1.3 Reglas para realizar la valoración catastral estatal de tierras Las disposiciones generales para realizar la valoración catastral de tierras (GKZ) están contenidas en las "Reglas para realizar la valoración catastral estatal de tierras", aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 8 de abril. , 2000 No. 316 (en adelante, el Reglamento). Estas Reglas determinan el procedimiento para llevar a cabo la valoración catastral estatal de tierras de todas las categorías en el territorio de la Federación de Rusia a efectos fiscales y otros fines establecidos por la ley.

Las reglas establecen que la organización de la valoración catastral estatal de terrenos la lleva a cabo la Agencia Federal para el Catastro de Bienes Raíces y sus órganos territoriales (desde el 01.03.2009 - el Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía (Rosreestr) ). Para la realización de estos trabajos participan tasadores o personas jurídicas con derecho a celebrar un contrato de tasación de acuerdo con los requisitos que establece la Ley Federal "Sobre la realización de pedidos para el suministro de bienes, ejecución de obras, prestación de servicios para necesidades estatales y municipales. " (Reglas, cláusula 1).

Las Reglas regulan la frecuencia de la valoración catastral estatal de la tierra, al menos una vez cada 5 años (Reglas, párrafo 3).

Las reglas establecen enfoques generales para la implementación de la orden de defensa estatal de varios tipos. En particular, la valoración catastral estatal de tierras de asentamientos urbanos y rurales, asociaciones hortícolas, hortícolas y de dacha se lleva a cabo sobre la base de análisis estadístico precios de mercado y otra información sobre bienes raíces, así como otros métodos de valoración masiva de bienes raíces (Reglas, párrafo 5).

La valoración catastral estatal de la tierra se lleva a cabo para determinar el valor catastral de las parcelas de tierra para diversos fines (Reglas, párrafo 2).

La valoración catastral estatal de los terrenos se basa en la clasificación de los mismos según finalidad prevista y el tipo de uso funcional (Reglamento, párrafo 4).

Propósito designado de las tierras La división de las tierras según el propósito previsto en categorías está prevista en el párrafo 8 del art. 1 del Código de Tierras de la Federación de Rusia (“Principios básicos de la legislación agraria”). De conformidad con el artículo 7 del Código de Tierras ("Composición de las tierras en la Federación de Rusia"), las tierras en la Federación de Rusia se dividen en las siguientes categorías según su finalidad:

1) tierras agrícolas;

2) tierras de asentamientos;

3) terrenos de industria, energía, transporte, comunicaciones, radiodifusión, televisión, informática, terrenos para actividades espaciales, terrenos para defensa, seguridad y terrenos para otros fines especiales;

4) tierras de territorios y objetos especialmente protegidos;

5) tierras del fondo forestal;

6) tierras del fondo de agua;

7) reservar tierras.

Estos terrenos se utilizan de acuerdo con el destino previsto para ellos. El régimen legal de la tierra se determina en función de su pertenencia a una categoría u otra y el uso permitido de acuerdo con la zonificación de los territorios, cuyos principios y procedimientos generales están establecidos por las leyes federales y los requisitos de las leyes federales especiales ( cláusula 2, artículo 7 del Código de Tierras de la Federación de Rusia).

Los tipos de uso permitido de los terrenos se determinan de acuerdo con el clasificador aprobado por el órgano ejecutivo federal que desempeña las funciones de desarrollo. política pública y regulación legal en el campo de las relaciones territoriales. Actualmente, Rosreestr actúa como tal autoridad (ver el Reglamento sobre el Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 1 de junio de 2009 No. 457) Zonificación del territorio de los asentamientos Artículo 83 del Código de Tierras establece el concepto de tierras de asentamientos y el concepto de límites de asentamientos. Segun ella:

1. Se reconocen como terrenos utilizados y destinados a la construcción y desarrollo de asentamientos los terrenos de asentamientos.

2. Los límites de los asentamientos urbanos y rurales separan las tierras de los asentamientos de las tierras de otras categorías. Los límites de los asentamientos urbanos y rurales no pueden traspasar los límites de los municipios ni traspasar sus límites, así como cruzar los límites de los terrenos proporcionados a ciudadanos o personas jurídicas.

El artículo 85 del Código de Tierras determina la composición de las tierras de los asentamientos y la zonificación de sus territorios.

1. La composición de los terrenos de los asentamientos podrá incluir terrenos clasificados de acuerdo con la normativa urbanística en las siguientes zonas territoriales:

2) social y empresarial;

3) producción;

4) infraestructuras de ingeniería y transporte;

5) recreativo;

6) uso agrícola;

7) propósito especial;

8) instalaciones militares;

9) otras zonas territoriales.

2. Los límites de las zonas territoriales deberán cumplir el requisito de que cada terreno pertenezca a una sola zona.

El mismo artículo enumera los tipos de desarrollo que se pueden ubicar en estas zonas.

Los terrenos que forman parte de zonas residenciales están destinados al desarrollo de edificios residenciales, así como a objetos de uso cultural, comunitario y de otro tipo. Las zonas residenciales podrán estar destinadas a desarrollos residenciales individuales, desarrollos residenciales mixtos de poca altura, desarrollos residenciales mixtos de altura media y desarrollos residenciales de varias plantas, así como otros tipos de desarrollos de acuerdo con las normas urbanísticas.

Los terrenos que forman parte de zonas públicas y comerciales están destinados al desarrollo de edificios administrativos, instalaciones educativas, culturales, comunitarias, sociales y otros objetos destinados al uso público de acuerdo con las normas de planificación urbana.

Los terrenos que forman parte de las zonas de producción están destinados al desarrollo de instalaciones industriales, almacenes y otras instalaciones de producción destinadas a estos fines de acuerdo con la normativa urbanística.

Terrenos dentro del área de ingeniería y Infraestructura de transporte están destinados a la construcción de transporte ferroviario, automovilístico, fluvial, marítimo, aéreo y por tuberías, comunicaciones, infraestructura de ingeniería, así como otros objetos de acuerdo con las normas de planificación urbana.

Los terrenos que forman parte de zonas recreativas, incluidos los terrenos ocupados por bosques urbanos, plazas, parques, jardines urbanos, estanques, lagos y embalses, se utilizan para la recreación y el turismo de los ciudadanos.

Dentro de los límites de los asentamientos se pueden distinguir zonas de territorios especialmente protegidos, que incluyen terrenos de especial valor ambiental, científico, histórico y cultural, estético, recreativo, sanitario y otros de especial valor.

Los terrenos incluidos en las zonas de territorios especialmente protegidos se utilizan de acuerdo con los requisitos establecidos por los artículos 94 a 100 del Código de Tierras.

Los terrenos en los que hay objetos que no son monumentos históricos y culturales, pero ubicados dentro de los límites de las zonas de protección de monumentos históricos y culturales, se utilizan de acuerdo con las normas de planificación urbana establecidas teniendo en cuenta los requisitos para la protección de los monumentos históricos. y monumentos culturales.

Parcelas de tierra como parte de zonas de uso agrícola en asentamientos: parcelas ocupadas por tierras cultivables, plantaciones perennes, así como los edificios, estructuras, estructuras con fines agrícolas, se utilizan con el fin de realizar la producción agrícola hasta que se cambie el tipo de uso de acuerdo con planes maestros asentamientos y normas de uso y desarrollo del suelo.

Los terrenos de uso común ocupados por plazas, calles, accesos, carreteras, terraplenes, plazas, bulevares, cuerpos de agua, playas y otros objetos pueden incluirse en diversas zonas territoriales y no están sujetos a privatización.

La transferencia de tierras de asentamientos a tierras de otras categorías y de tierras de otras categorías a tierras de asentamientos, independientemente de su forma de propiedad, se lleva a cabo estableciendo o modificando los límites de los asentamientos en la forma prescrita por el Código de Tierras y la legislación. de la Federación de Rusia sobre actividades de planificación urbana (artículo 8, cláusula 1 del Código de Tierras de la Federación de Rusia).

Las normas establecen que las directrices metodológicas para la valoración catastral estatal de tierras y los documentos reglamentarios y técnicos necesarios para la valoración catastral estatal de tierras son desarrollados y aprobados por el Ministerio de desarrollo economico y comercio de la Federación de Rusia de acuerdo con las autoridades ejecutivas federales interesadas (Reglas, cláusula 11).

1.4.1.4 Directrices para la valoración catastral estatal de tierras en asentamientos Las directrices actuales para la valoración catastral estatal de tierras en asentamientos fueron aprobadas por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia de fecha 15 de febrero de 2007 No. 39.

Estas Directrices definen los tipos de uso permitido de los terrenos como parte de los terrenos de los asentamientos, respecto de los cuales se puede establecer el valor catastral. Éstas incluyen:

1. Terrenos destinados a la colocación de viviendas de edificios residenciales de mediana y gran altura.

2. Terrenos destinados a la colocación de edificios residenciales de poca altura, incluidos los edificios residenciales individuales.

3. Los terrenos destinados a la colocación de garajes y aparcamientos.

4. Terrenos destinados a la construcción de casas de veraneo, jardinería y horticultura.

5. Terrenos destinados a la colocación de objetos de comercio, restauración pública y servicios al consumidor.

6. Terrenos destinados a alojamiento de hoteles.

7. Terrenos destinados a la ubicación de edificios de oficinas con fines comerciales y empresariales.

8. Terrenos destinados a la instalación de instalaciones recreativas y de mejora de la salud.

9. Terrenos destinados a la colocación de edificios, estructuras, instalaciones industriales industriales y administrativas, utilidades Publicas, logística, suministro de alimentos, marketing y adquisiciones.

10. Terrenos destinados a la colocación de centrales eléctricas, instalaciones e instalaciones que las atiendan.

11. Terrenos destinados a la ubicación de puertos, aguas, estaciones de ferrocarril, estaciones de carreteras, aeropuertos, aeródromos, terminales aéreas.

12. Terrenos ocupados por cuerpos de agua en circulación.

13. Terrenos destinados a la explotación de minerales, colocación de vías férreas, autopistas, vías navegables interiores creadas artificialmente, atracaderos, muelles, derechos de paso de ferrocarriles y carreteras, vías navegables, tuberías, cables, relevadores de radio y líneas aéreas de comunicación y líneas de radio, líneas eléctricas aéreas, elementos y estructuras estructurales, objetos necesarios para la operación, mantenimiento, construcción, reconstrucción, reparación, desarrollo de edificios, estructuras, estructuras, dispositivos de transporte, energía y comunicación terrestres y subterráneos; colocación de estructuras terrestres e infraestructura de comunicaciones por satélite, objetos de actividad espacial, instalaciones militares.

14. Terrenos ocupados por territorios y objetos especialmente protegidos, bosques urbanos, plazas, parques, jardines urbanos.

15. Terrenos destinados a uso agrícola.

16. Terrenos de calles, avenidas, plazas, carreteras, callejones, bulevares, puestos de avanzada, carriles, calzadas, callejones sin salida; terrenos de tierras de reserva; terrenos ocupados por cuerpos de agua retirados de la circulación o de circulación limitada de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia; terrenos bajo servidumbre de vía de embalses, canales y colectores, terraplenes.

17. Terrenos destinados a la ubicación de edificios administrativos, objetos de educación, ciencia, salud y seguridad social, cultura física y deportes, cultura, arte, religión.

La fecha a partir de la cual se determina el valor catastral de los terrenos como parte de las tierras de los asentamientos se indica en este documento como el 1 de enero del año de trabajo sobre la valoración catastral estatal de las tierras de los asentamientos dentro de los límites de un constituyente. entidad de la Federación de Rusia.

Se prevé un procedimiento en dos etapas para determinar el valor catastral de los terrenos:

1. Formación de una relación de terrenos como parte de los terrenos de los asentamientos.

2. Cálculo del valor catastral de los terrenos como parte del terreno de los asentamientos.

La lista de terrenos debe estar formada por el departamento territorial del órgano ejecutivo federal que desempeña las funciones de prestación de servicios en el campo de la valoración catastral estatal de terrenos para la entidad constitutiva de la Federación de Rusia a partir del 1 de enero del año de trabajo. . En lo que respecta a San Petersburgo, dicho organismo es la Oficina Servicio Federal Registro estatal, catastro y cartografía en San Petersburgo.

La lista especificada debe contener información sobre todos los terrenos ubicados en el territorio evaluado; No se permite la ausencia de características contables para los terrenos incluidos en la lista ni la presencia de datos contradictorios.

Para los diferentes tipos de uso permitido de terrenos indicados anteriormente, se proporcionan varios esquemas para determinar el valor catastral. La técnica distingue 6 de estos esquemas:

Para las secciones 1-10 y 17 del VRI (secciones de tipos de uso de "mercado"), está previsto construir modelos estadísticos.

Para las parcelas VRI 11 y 12 (terrenos destinados a la ubicación de puertos, estaciones de agua, estaciones de ferrocarril, estaciones de carreteras, aeropuertos, aeródromos, terminales aéreas, ocupados por cuerpos de agua en circulación), se proporciona una evaluación individual de su valor de mercado.

Para las parcelas VRI 13 (terrenos destinados al desarrollo de minerales, colocación de instalaciones de infraestructura, actividades espaciales, instalaciones militares), el valor catastral se determina sobre la base del indicador mínimo específico del valor catastral de las parcelas destinadas a la colocación de instalaciones industriales, servicios públicos, logística (BRI 9).

Para las parcelas VRI 14 (terrenos ocupados por territorios y objetos especialmente protegidos, bosques urbanos, plazas, parques, jardines de la ciudad), el valor catastral se determina sobre la base del promedio de la entidad constituyente de la federación (para Moscú y San Petersburgo). - el promedio de las regiones de Moscú y Leningrado, respectivamente) valores del indicador específico del valor catastral de las parcelas como parte de las tierras del fondo forestal.

Para las parcelas VRI 15 (parcelas de uso agrícola), el valor catastral se determina sobre la base del valor medio del indicador específico del valor catastral de las parcelas ocupadas por tierras agrícolas en el mismo término municipal (distritos municipales limítrofes).

Valor catastral de los terrenos VRI 16 (terrenos de calles, avenidas, plazas, carreteras, callejones, bulevares, puestos de avanzada, carriles, accesos, callejones sin salida;

tierras de reserva; ocupadas por cuerpos de agua retirados de la circulación o de circulación restringida, bajo el derecho de vía de embalses, canales y colectores, terraplenes) no se calcula y se fija en un rublo por terreno.

Es posible utilizar un procedimiento especial para calcular el valor catastral de las parcelas como parte de las tierras de los asentamientos rurales.

En el caso de que se establezca más de un tipo de uso permitido para un terreno como parte de los terrenos de asentamientos, el cálculo de su valor catastral se realiza para cada uno de los tipos de uso permitido. De acuerdo con los resultados de los cálculos, se establece el valor catastral del tipo de uso permitido del terreno, para el cual este valor es el mayor.

La excepción son los terrenos dentro de los terrenos de los asentamientos, uno de cuyos tipos de uso permitido es el desarrollo residencial. Para estos terrenos, el valor catastral se determina de conformidad con el párrafo

2.2 de estas Directrices.

Si un terreno tiene más de un tipo de uso permitido como parte del desarrollo residencial, su valor catastral, con base en los resultados de los cálculos, se fija igual al valor catastral de ese tipo de uso permitido como parte del desarrollo residencial, para el cual el valor especificado es el más alto.

Un análisis de los principios para determinar el valor catastral de los terrenos como parte de los terrenos de asentamientos con más de un tipo de uso permitido establecido lleva a la conclusión de que, independientemente de si el desarrollo residencial está incluido o no en los tipos de uso permitido , el valor catastral de dicho terreno se considera igual al valor máximo de los valores catastrales de los tipos de uso establecidos para el sitio en cuestión.

La construcción de modelos estadísticos previstos para una serie de secciones del VRI se realiza en el siguiente orden:

determinación de la composición de los factores de costos;

recopilación de información sobre los valores de los factores de costo;

recopilación de información de mercado sobre terrenos y otros objetos inmobiliarios;

construir un modelo estadístico para calcular el valor catastral de los terrenos (dependencia funcional del costo de los terrenos de los factores de costo);

cálculo del valor catastral de los terrenos.

Se construyen modelos estadísticos para el cálculo del valor catastral de los terrenos para cada VRI, para el cual se prevé su uso.

La construcción de modelos estadísticos para calcular el valor catastral de los terrenos como parte de los terrenos de los asentamientos se lleva a cabo sobre la base de información sobre el valor de mercado y (o) información de mercado sobre el precio de estos terrenos.

El modelo estadístico construido para el cálculo del valor catastral debe satisfacer niveles aceptables de criterios que determinan la significación estadística de modelos de este tipo.

El análisis de la calidad de los modelos construidos se realiza sobre las muestras de entrenamiento y control.

Se entiende por muestra de formación la información de mercado, a partir de la cual se construyen los modelos de cálculo. Se entiende por muestra de control la información de mercado, a partir de la cual se comprueba la calidad de los modelos de cálculo construidos, que no incluye información de la muestra de formación.

El número de terrenos como parte del terreno de los asentamientos en la muestra de control y los valores de sus factores de costo deberían ser suficientes para formarse un juicio razonable sobre la calidad del modelo estadístico construido para toda la población general de terrenos como parte de la tierra de los asentamientos.

El análisis de la calidad de un modelo estadístico se realiza mediante indicadores estadísticos que caracterizan la calidad de los modelos estadísticos de este tipo.

El modelo se considera adecuado para el cálculo posterior del valor catastral de los terrenos si los parámetros de calidad del modelo están dentro de límites aceptables y tienen valores cercanos en las muestras de entrenamiento y control.

De todos los modelos recibidos para cada grupo, se selecciona un modelo estadísticamente significativo con la mejor calidad. El modelo de cálculo construido debe cumplir con los requisitos de interpretación del tema (explicabilidad), así como satisfacer los niveles aceptables de indicadores de calidad de los modelos estadísticos de este tipo.

Al construir modelos estadísticos, se determina la composición de los factores de costo para cada tipo de uso permitido.

Con base en el análisis de información sobre el mercado de terrenos como parte de los terrenos de los asentamientos, la composición de los factores de costo y la información sobre los valores de los factores de costo para cada tipo de uso permitido de la tierra, se forma una agrupación de terrenos como parte del terreno de los asentamientos se puede realizar. Si no se realiza la agrupación de terrenos como parte de terrenos de asentamientos en el marco de cualquier tipo de uso permitido del suelo, todos los terrenos de este tipo de uso permitido se consideran como un solo grupo.

Para cada grupo formado de terrenos como parte de las tierras de los asentamientos, se recopila información de mercado suficiente y confiable sobre los terrenos en el contexto de los factores de valor.

Como información de mercado se utiliza lo siguiente:

precios de transacción (compra-venta, alquiler, hipoteca);

precios de oferta (compra y venta, alquiler);

precios de demanda (compra y venta, alquiler);

información sobre el valor de mercado de los objetos inmobiliarios como parte de los terrenos de los asentamientos, establecido en los informes de valoración;

coeficientes e índices utilizados para determinar el valor de mercado de bienes inmuebles;

otros indicadores utilizados para determinar el valor de mercado de los bienes inmuebles.

Como fuentes de información se pueden identificar:

registros oficiales que contienen información sobre transacciones con bienes inmuebles mantenidos por las autoridades estatales y los gobiernos autónomos locales;

medios de comunicación, incluidos los sitios web oficiales de empresas, organizaciones que colocan anuncios en el mercado inmobiliario;

informes de valor de mercado.

La información se considera suficiente si, a partir de ella, es posible construir un modelo estadísticamente significativo para calcular el valor catastral de las parcelas como parte de las tierras de los asentamientos.

El cálculo del valor catastral de los terrenos como parte de los terrenos de los asentamientos se realiza sustituyendo los valores de los factores de costo en el modelo estadístico para calcular el valor catastral (cálculo del indicador específico del valor catastral) de la tierra. parcelas como parte de las tierras de los asentamientos.

1.4.1.5 Recomendaciones técnicas sobre la valoración catastral estatal de terrenos en asentamientos Federación de fecha 15 de febrero de 2007 No. 39. Las recomendaciones técnicas fueron aprobadas por orden de la Agencia Federal de Desarrollo Inmobiliario de fecha 29 de junio de 2007 No. P / 0152.

Las Recomendaciones Técnicas repiten las principales disposiciones de las Directrices con respecto a la fecha de determinación del valor catastral, la lista de tipos de uso permitido de las parcelas como parte de las tierras de los asentamientos, las etapas para determinar el valor catastral de las parcelas como parte de las tierras de los asentamientos y las fuentes de información utilizadas.

Las Recomendaciones proporcionan un diagrama de flujo para la implementación del trabajo sobre la valoración catastral estatal de tierras en los asentamientos, brindan explicaciones de todas las etapas del trabajo y enfoques metodológicos utilizados en el Comité Estatal para la Protección Sanitaria de los Recursos Naturales, y también indican los requisitos básicos para la preparación de materiales informativos.

1. lineal (aditivo);

2. multiplicativo con variables ficticias;

3. ley de potencia multiplicativa (sin resaltar factores binarios);

Los materiales de informe deben contener:

información sobre los valores de los factores utilizados para determinar el valor catastral de los terrenos e influir en el valor catastral, en relación con cada objeto de tasación;

información sobre el mercado inmobiliario;

base de datos de software de código abierto, capas de mapas temáticos digitales y archivos de formato "*.xml" (en formato electrónico);

informes de valor de mercado;

descripción de la aplicación de métodos, modelos y algoritmos para la determinación del valor catastral en cantidad suficiente para calcular su valor catastral sin involucrar al contratista;

información sobre el valor catastral de los terrenos;

otra información que sea necesaria para una interpretación completa e inequívoca de los resultados de la determinación del valor catastral, indicando las fuentes y métodos para su obtención.

1.4.2 Requisitos derivados del Contrato El contrato para la realización de un conjunto de trabajos de valoración catastral de terrenos en la ciudad de San Petersburgo establece que estos trabajos deberán realizarse en la forma prescrita por:

Ley Federal N° 135-FZ de 29 de julio de 1998 "Sobre las actividades de tasación en la Federación de Rusia";

Ley federal N° 167-FZ, de 22 de julio de 2010, sobre enmiendas a la Ley federal “sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia” y determinados actos legislativos de la Federación de Rusia”;

Ley federal N° 431-FZ de 28 de diciembre de 2010 sobre enmiendas a la Ley federal sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia y artículo 5 de la Ley federal sobre enmiendas a la Ley federal sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia " y ciertos actos legislativos de la Federación de Rusia ", la Norma Federal de Valoración "Conceptos generales de valoración, enfoques de valoración y requisitos para la valoración (FSO No. 1)", aprobada por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico y Comercio de la Federación de Rusia. No. 256 de 20 de julio de 2007;

La norma de valoración federal "El propósito de la valoración y los tipos de valor (FSO No. 2)", aprobada por orden del Ministerio de Desarrollo Económico y Comercio de la Federación de Rusia de 20 de julio de 2007 No. 255;

Norma federal de valoración "Requisitos para el informe de valoración (FSO No. 3)", aprobada por orden del Ministerio de Desarrollo Económico y Comercio de la Federación de Rusia del 20 de julio de 2007 No. 254;

Norma federal de valoración "Determinación del valor catastral de objetos inmobiliarios (FSO No. 4)", aprobada por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia del 22 de octubre de 2010 No. 508;

normas aprobadas por la organización autorreguladora de tasadores.

por orden del Ministerio política económica y Comercio de la Federación de Rusia de 15 de febrero de 2007 No. 39 “Sobre la aprobación de las directrices para la valoración catastral estatal de tierras en asentamientos”.

Aunque el Contrato no lo establece explícitamente, los tasadores parten de la prioridad de los requisitos de los documentos reglamentarios especificados en el orden indicado anteriormente.

De acuerdo con esto, sobre la base del FSO-4, los tasadores tienen el derecho de elegir sus propios enfoques, métodos y modelos para determinar el valor catastral. Por lo tanto, al evaluar el valor catastral de terrenos en San Petersburgo, no se supone que se utilice la SPO prevista por las Recomendaciones técnicas para la valoración catastral estatal de tierras en asentamientos.

Asimismo, de acuerdo con FSO-4, se supone que el valor catastral de los objetos de tasación se determinará en la fecha de formación de la lista de objetos inmobiliarios a los efectos de la valoración catastral estatal. Al transferir la lista de objetos de evaluación, también se determinarán los requisitos de evaluación previstos por FSO-1.

Al realizar trabajos en virtud del Contrato, se prevé la agrupación de terrenos por tipos de uso permitido de acuerdo con las Directrices Metodológicas del Ministerio de Desarrollo Económico y Comercio (Orden No. 39).

Desarrollar modelos económicos y matemáticos para determinar el valor catastral de los terrenos por tipos, cuya facturación en el mercado no es posible o no existen análogos en el mercado, el Contrato permite utilizar los métodos aprobados por el Ministerio de Desarrollo Económico y el Catastro Federal de Tierras. , así como factores de conversión razonables. Esta disposición es la implementación de varios esquemas para determinar el valor catastral previsto en estos documentos (ver sección 1.4.1.4).

Tanto los Lineamientos como el Contrato establecen que al aplicar métodos de valoración masiva, si el tasador no cuenta con dicha información, no se toman en cuenta los tipos de derechos y restricciones (gravámenes) sobre los objetos de valoración, con excepción de las servidumbres establecidas por ley u otro acto jurídico reglamentario de la Federación de Rusia , un acto jurídico reglamentario de San Petersburgo.

Como se mencionó anteriormente, al realizar el trabajo, no es necesario utilizar el software de código abierto especificado en las Recomendaciones Técnicas de Rosnedvizhimost del 29 de junio de 2007 No. P / 0152.

La organización autorreguladora de tasadores, que incluye a los tasadores que realizan trabajos de conformidad con un contrato estatal, es la Asociación sin fines de lucro "Comunidad de profesionales de tasaciones" (190000, San Petersburgo, calle Grivtsova, 5, oficina 101). Esta organización autorreguladora de tasadores no tiene sus propios estándares y se guía por los Estándares Federales de Tasación.

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Profesor Asociado del Departamento de Estado y Jurídico

disciplinas del Instituto de Derecho de Moscú

Universidad Pedagógica de la Ciudad,

candó. legal Ciencias

Los terrenos y los edificios ubicados en ellos en Rusia son en todos los casos objetos inmobiliarios separados. Sin embargo, el significado del régimen jurídico de un “objeto único” no es que la propiedad siga lo principal, sino que la conexión jurídica entre el terreno y el edificio ubicado en él no puede romperse y deben pasar de una persona a otra. juntos y simultáneamente.

Los bienes raíces son un objeto socialmente significativo, por lo tanto, la legislación moderna debería asignar un papel importante a los instrumentos legales diseñados para proteger y proteger la propiedad de los bienes inmuebles y los intereses legítimos de las personas físicas y jurídicas, la sociedad y el Estado.

Como señala, " contraste para la mayoría de los bienes inmuebles es su conexión inextricable con el terreno, por lo que suelen tener un mayor valor.

La valoración de bienes inmuebles es el proceso de determinación del valor de mercado de un objeto o derecho individual en relación con el inmueble que se valora. La valoración de bienes inmuebles incluye la determinación del valor de propiedad u otros derechos, como derechos de arrendamiento, derechos de uso, etc., en relación con diversos objetos inmobiliarios.

El valor de los inmuebles se divide en los siguientes tipos: valor de mercado; valor de inventario; valor de liquidación; valor catastral. Para determinar el valor catastral de un inmueble, es necesario realizar una valoración catastral estatal en la forma prescrita por la Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia" (en adelante, la Ley de actividades de valoración), como así como las Normas para la valoración catastral estatal de tierras (aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 01.01.2001 No. 000).

Al determinar el valor catastral del objeto de valoración, el valor de mercado se determina mediante métodos de valoración masiva, establecidos y aprobados de conformidad con la legislación que regula la valoración catastral. El valor catastral lo determina el tasador, en particular a efectos fiscales.

La tierra como objeto de las relaciones de mercado tiene una finalidad multifuncional, por lo que las transacciones con terrenos están reguladas por normas constitucionales, legislación civil, teniendo en cuenta la legislación territorial, forestal, hídrica, ambiental y otras leyes especiales.

Para que un terreno sea reconocido como objeto de derecho de propiedad, debe determinarse individualmente en consecuencia, es decir, se determina adecuadamente su tamaño (área), límites, ubicación (dirección) y se le asigna un número catastral, seguido de registro estatal de derechos sobre un terreno como objeto inmobiliario (cláusula 2, artículo 14 de la Ley federal "sobre el catastro inmobiliario estatal").

En 2010, se introdujo un nuevo capítulo III "Valoración catastral estatal" en la Ley de Actividades de Valoración, que fijaba Nuevo orden realizar una valoración catastral: tomar la decisión de realizar una valoración catastral estatal; formación de una lista de objetos inmobiliarios sujetos a valoración catastral estatal; celebración de un contrato de seguro de responsabilidad por los daños causados como consecuencia de la realización de actividades para determinar el valor catastral; selección del contratista para la determinación del valor catastral y celebración de un acuerdo con él para la tasación; determinación del valor catastral y elaboración de un informe sobre la determinación del valor catastral; examen del informe sobre la determinación del valor catastral; aprobación de los resultados de la determinación del valor catastral; publicación de los resultados aprobados de la determinación del valor catastral; ingresar los resultados de la determinación del valor catastral en el catastro inmobiliario estatal.

El instituto de evaluación independiente es un elemento necesario de la economía, enfocado a la satisfacción más completa y de mayor calidad de las necesidades humanas basada en uso efectivo recursos escasos.

A menudo, después de determinar el valor catastral de un terreno, los propietarios a menudo no están de acuerdo con los resultados de la valoración catastral estatal de la tierra y solicitan la protección de sus derechos violados. Las infracciones relacionadas con la determinación del valor catastral de la tierra se deben, por regla general, a desviaciones de las Directrices para la valoración catastral estatal de la tierra en los asentamientos.

Posibilidad de consideración en orden judicial Las disputas que surjan durante la valoración catastral estatal de la tierra, están previstas en el párrafo 12 de las Reglas para la realización de la valoración catastral estatal de la tierra. Sin embargo, en la práctica, la posibilidad de protección judicial es más de carácter declarativo y no permite a los contribuyentes defender adecuadamente sus derechos. Los tribunales, tanto de jurisdicción general como de arbitraje, en la mayoría de los casos abordan formalmente la consideración de las disputas sobre valoración catastral.

La razón de tal actitud de los tribunales ante esta cuestión debe considerarse una cierta opacidad del procedimiento para establecer el valor catastral. En este proceso participan varias autoridades estatales (la Administración territorial del Servicio Federal de Registro Estatal de Catastro y Cartografía (en adelante, Rosreestr), el órgano ejecutivo de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia, etc.) y organizaciones.

Una de las mayores lagunas en el proceso de establecimiento del valor catastral es la inconsistencia entre las acciones de las autoridades y organizaciones involucradas en el proceso de valoración catastral de la tierra. Se fija que el organizador del proceso es el Departamento de Rosreestr para la entidad constitutiva correspondiente de la Federación de Rusia, sin embargo, de hecho, la valoración catastral la lleva a cabo otra persona. La Oficina de Rosreestr en la entidad constitutiva correspondiente de la Federación de Rusia prepara listas (listas) de todas las parcelas de tierra ubicadas en el territorio de la entidad sujeto y sujetas a valoración catastral, que lleva a cabo la empresa de tasación. Después de compilar listas (listas) de terrenos, se realiza su valoración catastral.

Ahora, de acuerdo con la Ley de Actividades de Valoración, los gobiernos locales en la mayoría de los casos no pueden influir en el proceso de realización de una valoración catastral. El cliente de la valoración catastral es el órgano ejecutivo del poder estatal de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia, que forma la lista de objetos inmobiliarios sujetos a valoración, interactúa con el tasador y aprueba los resultados de la determinación del valor catastral. Un organismo del gobierno local sólo puede ser cliente si, de conformidad con la legislación de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia, se le brinda esa oportunidad (artículo 24.12 de la Ley de Actividades de Valoración). Al mismo tiempo, tanto la Administración Rosreestr como el órgano ejecutivo de la entidad constituyente de la Federación de Rusia, que aprobó los resultados de la valoración catastral, señalan que no pueden influir ni en el proceso de determinación del valor catastral ni en su tamaño. Además, un aumento significativo de la carga tributaria, como ya se mencionó, se debe a la inconsistencia entre las acciones de las personas que establecen el valor catastral y los gobiernos locales que fijan las tasas del impuesto territorial. Las modificaciones correspondientes a los actos jurídicos normativos de los órganos representativos de los municipios permitirían evitar tales consecuencias negativas.

El problema de garantizar la comparabilidad de los resultados es hoy especialmente grave en Rusia, porque todavía no contamos con normas estatales que regulen los métodos de evaluación y los requisitos para la información inicial; no existen estructuras que realicen un seguimiento sistemático del mercado, análisis estadístico de la información del mercado y cálculos de parámetros integrales necesarios para las actividades de valoración.

Con la promulgación de la Ley sobre actividades de tasación se eliminó parcialmente el problema relativo a la responsabilidad de los tasadores. La legislación prevé obligatoriamente un seguro de responsabilidad y la concesión de licencias de actividades, pero, lamentablemente, el procedimiento de concesión de licencias en sí no está definido, lo que constituye una de las lagunas de nuestra legislación. El desarrollo de un reglamento sobre licenciamiento implica el desarrollo de una base informativa y metodológica unificada que permita determinar el cumplimiento del nivel educativo de un perito. En el mismo contexto, es necesario desarrollar e implementar prácticamente un sistema razonable y eficaz para monitorear la calidad de los servicios prestados por los tasadores. Aquí parece necesario ampliar (a nivel regional) una única organización profesional de toda Rusia, la "Sociedad Rusa de Tasadores", con una red desarrollada de sucursales (oficinas de representación) en las entidades constituyentes de la Federación. Una de las actividades clave de dicha estructura podría ser la solución de cuestiones de control sobre la calidad de las actividades de valoración en curso, así como la implementación de medidas para mejorar la eficiencia de los tasadores independientes.

Hoy en día, los valores del valor de mercado de la propiedad, obtenidos como resultado de la evaluación por parte de varios tasadores, pueden diferir significativamente entre sí. Esto se debe a que cada tasador tiene la libertad de elegir métodos de evaluación específicos, utiliza sus propios datos estadísticos y, además, el propio procedimiento de evaluación permite un componente subjetivo importante. Esto lleva al hecho de que los resultados de la tasación se vuelven incomparables y el valor de la propiedad puede subestimarse o sobreestimarse varias veces.

En otras palabras, la actividad de valoración en Rusia se encuentra actualmente en su infancia: se están desarrollando mecanismos de regulación legal, se están unificando las normas de valoración y se están resolviendo otras cuestiones relacionadas con la actividad de valoración. Entre ellos, es importante la cuestión de la responsabilidad de los tasadores por los resultados de sus actividades de valoración, ya que el riesgo de que un tasador cometa un error u omisión en el desempeño de sus funciones profesionales es bastante alto. Y el daño causado por el tasador a sus clientes puede ascender a miles de millones de rublos.

En cuanto a los problemas identificados al apelar los resultados de la valoración catastral debido al incumplimiento del procedimiento para aprobar y publicar el acto correspondiente del poder ejecutivo de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia, podemos decir con confianza que se están realizando los cambios apropiados. exigido en la legislación y demás normas que regulen el procedimiento para la determinación del valor catastral.

Literatura

1. Ley federal de 01.01.2001 "Sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia" // SZ RF. - 1998. N° 31. - Art. 3813.

2. Ley Federal de 01.01.2001 "Sobre el Catastro Estatal de Bienes Raíces" // SZ RF. 2007. N° 31. Arte. 4117.

3. Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 01.01.2001 No. 000 "Sobre la aprobación de las Reglas para la realización de la valoración catastral estatal de tierras" // SZ RF. 2000. N° 16. Art. 1709.

4. Ley civil: Libro de texto. En 3 volúmenes Vol. 1. 6ª ed., revisada. y adicional / Comp. , y etc.; Reps. ed. , . Moscú: TK Velby; Perspectiva, 2004. - 773p.

Derecho civil: libro de texto. En 3 volúmenes Vol. 1. 6ª ed., revisada. y adicional / Comp. , y etc.; Reps. ed. , . Moscú: TK Velby; Perspectiva, 2004. Pág. 256.

Ley federal de 01.01.2001 "Sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia" // SZ RF. 1998. N° 31. Arte. 3813.

Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 01.01.2001 No. 000 “Sobre la aprobación de las Reglas para la realización de la valoración catastral estatal de tierras” // SZ RF. 2000. N° 16. Art. 1709.

A Problemas de reproducibilidad de resultados en las actividades de valoración:

MINISTERIO DE EDUCACIÓN Y CIENCIA DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA

INSTITUCIÓN EDUCATIVA DEL PRESUPUESTO DEL ESTADO FEDERAL

EDUCACIÓN PROFESIONAL SUPERIOR

"ACADEMIA GEODÉSICA DEL ESTADO DE SIBERIA"

TRABAJO DEL CURSO

Valor catastral de objetos inmobiliarios.

para fines fiscales

Disciplina: Registro catastral y administración de propiedades.

Completado por: N.A. akpyzhaev

Novosibirsk, 2015

Introducción

1. Fundamentos teóricos, legales y metodológicos de la valoración catastral de terrenos

1.1 Valoración catastral estatal de terrenos: concepto, características y finalidad de su realización

1.2 Base jurídica para la valoración catastral de terrenos en la Federación de Rusia

1.2.1 Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia"

1.2.2 Ley federal "sobre el catastro inmobiliario estatal"

1.2.3 Constitución de la Federación de Rusia

1.2.4 Norma de evaluación federal

1.3 Base metodológica para determinar el valor catastral de la tierra en asentamientos

2. Un ejemplo práctico de determinación del valor catastral de un terreno a efectos fiscales

2.1 características generales objeto de evaluación

2.2 Determinación del valor catastral de un terreno

2.3 Cálculo del impuesto territorial

Conclusión

Bibliografía

Introducción

La primera parte del trabajo está dedicada a la teoría que revela el concepto de valoración catastral estatal, describe las características de la valoración de la tierra y su finalidad. La primera parte también contiene la base legal para la valoración catastral de tierras y la base metodológica para determinar el valor catastral de tierras en asentamientos.

La segunda parte del trabajo del curso proporciona un ejemplo práctico de cómo determinar el valor catastral de un terreno a efectos fiscales. El sitio se tomó como base para la colocación de casas de desarrollo residencial individual.

También en la segunda parte del trabajo se realizó el cálculo del impuesto predial.

La tierra es la base de todos los procesos de la vida de la sociedad, que tienen lugar en las esferas política, económica, social, industrial, comunal, ambiental y otras. En este sentido, su valor y valoración adecuada de la tierra es una de las condiciones más importantes para el normal funcionamiento y desarrollo de la economía y la sociedad. Tanto las autoridades ejecutivas estatales como municipales sienten la necesidad de obtener los resultados de una evaluación objetiva de la tierra (terrenos) para poder gestionar eficazmente los recursos de la tierra y llevar a cabo una política territorial y fiscal racional.

Con el desarrollo de las relaciones de mercado en Rusia moderna la tierra se está convirtiendo gradualmente en una mercancía, es decir, un objeto de rotación económica y, como cualquier mercancía, la tierra debe tener un valor de mercado y de consumo. El mercado de tierras, dada su escala y la enorme demanda insatisfecha de la población y las personas jurídicas, tiene grandes perspectivas de desarrollo y transición a un nivel cualitativamente nuevo de relaciones entre sus sujetos. El ritmo de su desarrollo depende en gran medida de la mejora. marco legal y el mecanismo de las relaciones territoriales.

Además, el valor catastral de un terreno se puede utilizar para determinar el alquiler de un terreno (incluidos los de propiedad estatal o municipal), al comprarlo o venderlo, utilizarlo como prenda, hacer un aporte al capital autorizado. , para otros fines.

En esto Papel a plazo El valor catastral del terreno se determina para determinar el impuesto sobre este terreno.

1. Fundamentos teóricos, legales y metodológicos de la valoración catastral de terrenos

1.1 Valoración catastral estatal de terrenos: concepto, características y finalidad de su realización

Todos los terrenos están incluidos en el catastro estatal.

El catastro estatal de tierras es un sistema estatal unificado de gestión e información multinivel sobre el fondo de tierras del país y sus divisiones administrativo-territoriales, sobre los objetos primarios y sujetos de registro catastral en ellos, que es uno de los principales mecanismos. regulación estatal Relaciones territoriales basadas en conceptos socialmente aceptados, normas económicas, sociales, éticas y étnicas.

Catastro (catastro) - lista, registro algo o alguien, como los usuarios de la tierra, sujeto a impuestos. La palabra en sí proviene del latín medieval. catastrum, es decir, capitastrum (de caput - cabeza), que significaba un registro de almas sujetas a un impuesto universal.

Históricamente, las raíces del surgimiento del catastro y el trabajo catastral relacionado con la indicación de los límites de las parcelas y sus áreas, realizadas con el fin de contabilizar la tierra, se remontan a la época del Antiguo Egipto (3000 a. C.). Y el propio término "catastro" comienza a echar raíces desde la época del gobernante romano Augusto (27 a. C.), cuando se aprobó la unidad de contabilidad para la recaudación del tributo por la tierra "caputigum" y el censo de población "caputigum registrum". " Fue presentado. Con el tiempo, estas palabras se fusionaron en una sola: "capitastrum" y posteriormente en la palabra catastrum.

La primera información sobre el catastro en Rusia se remonta al siglo X. y están asociados con la recaudación del impuesto territorial y la valoración de la tierra. El material cartográfico del catastro de tierras de Rusia estaba contenido en las descripciones de las tierras recopiladas en los libros escribanos, topográficos, centinelas y de límites, y se compiló sobre la base de los resultados del trabajo de campo y topográficos. La agrimensura consistía en medir la longitud de las líneas fronterizas con una "línea de medición", que dividía el terreno en tierras, diferenciándose en el "factor de calidad" ("buena", "mediana" y "delgada"). A mediados del siglo XVIII. El trabajo de agrimensura se amplió para proteger los derechos de los propietarios. En 1765 se aprobó la Comisión de Agrimensura del Estado. Los principales trabajos de reconocimiento de las tierras del Imperio Ruso se completaron a principios del siglo XIX. A principios del siglo XVII. en Rusia, se elaboraron documentos contables e inventarios no sólo de tierras agrícolas y del fondo forestal, sino también de patios urbanos. Los documentos del inventario y la lista de astilleros contenían información sobre el territorio del astillero con una lista de edificios y el monto del impuesto en rublos, así como el nombre del propietario. En muchas ciudades, los bienes inmuebles se evaluaban e inventariaban mediante la elaboración de esquemas y planos de parcelas. En los primeros años después de la revolución de 1917, de acuerdo con el Reglamento sobre la regulación territorial en las ciudades, todos los terrenos y espacios acuáticos sin excepción dentro de los límites de la ciudad, independientemente del usuario, estaban sujetos a registro de tierras. Al registrarse se realizó un inventario del terreno con visualización de las características de la estructura y estructura, y se realizó una explicación del sitio por tipos de terreno.

Valoración catastral estatal de terrenos: valoración de terrenos para determinar el valor catastral de terrenos para diversos fines. La valoración catastral estatal de los suelos se basa en la clasificación de los suelos por tipo de uso funcional.

La organización de la valoración catastral estatal de la tierra la lleva a cabo Rosreestr y sus órganos territoriales. En la realización de estos trabajos participan tasadores o personas jurídicas que tienen derecho a celebrar un contrato de tasación de acuerdo con los requisitos que establece la Ley Federal No. de necesidades municipales. La valoración catastral estatal de los terrenos se lleva a cabo al menos una vez cada cinco años para determinar el valor catastral de los terrenos para diversos fines. La valoración catastral estatal de los terrenos se basa en la clasificación de los terrenos por finalidad y tipo de uso funcional.

La valoración catastral estatal de la tierra en asentamientos urbanos y rurales, asociaciones hortícolas, hortícolas y de dacha se lleva a cabo sobre la base de un análisis estadístico de los precios de mercado y otra información sobre bienes raíces, así como otros métodos de valoración inmobiliaria masiva. La valoración catastral estatal de las tierras agrícolas fuera de los límites de los asentamientos urbanos y rurales y de las tierras del fondo forestal se realiza sobre la base de la capitalización de los ingresos estimados por arrendamiento. La valoración catastral estatal de otras categorías de terrenos fuera de los límites de los asentamientos urbanos y rurales se lleva a cabo sobre la base de la capitalización de los ingresos por alquiler estimados o sobre la base de los costos necesarios para la reproducción y (o) conservación y mantenimiento de el valor de su potencial natural.

La valoración de la tierra se lleva a cabo para determinar el valor catastral de las parcelas de varias categorías de terreno con el fin de implementar metodos economicos gestión de la tierra y mejorar la eficiencia del uso de la tierra.

La valoración catastral estatal de los terrenos, que consiste en obtener y actualizar información sobre el valor catastral de los terrenos, se lleva a cabo con fines tributarios: para determinar el monto del impuesto territorial a pagar, cuya base es el valor catastral del terreno. .

1.2 Base jurídica para la valoración catastral de terrenos en la Federación de Rusia

1.2.1 Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia"

La valoración catastral estatal de la tierra está regulada por la Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia" Nº 135-FZ de 29 de julio de 1998.

El artículo 8 establece la obligación de evaluar los objetos de evaluación en caso de participación en transacciones, incluida la privatización, la transferencia a la administración fiduciaria, el arrendamiento, el uso como garantía, la venta, la cesión de obligaciones de deuda, la contribución al capital autorizado, la nacionalización, la hipoteca, la compra, el retiro. y tributación.

La tasación de objetos de tasación es obligatoria en caso de participación en la transacción de objetos de tasación propiedad total o parcial de la Federación de Rusia, entidades constitutivas de la Federación de Rusia o municipios, incluidos:

para fines de su privatización, transferencia a administración fiduciaria o arrendamiento;

cuando se utilicen objetos de tasación como objeto de garantía;

al vender o enajenar de otro modo objetos de tasación propiedad de la Federación de Rusia, entidades constitutivas de la Federación de Rusia o municipios;

al asignar obligaciones de deuda relacionadas con los objetos de evaluación;

al transferir objetos de evaluación, como contribución a capitales autorizados, fondos de personas jurídicas, así como en caso de disputa sobre el valor del objeto de tasación, incluyendo:

durante la nacionalización de bienes;

en préstamos hipotecarios individuos y personas jurídicas en casos de disputas sobre el valor del objeto de la hipoteca;

al redactar contratos matrimoniales y dividir los bienes de los cónyuges que se divorcian a solicitud de una de las partes o de ambas partes en caso de disputa sobre el valor de estos bienes;

al confiscar bienes para necesidades estatales o municipales;

al evaluar los objetos de evaluación con el fin de controlar la exactitud del pago de impuestos en caso de disputa sobre el cálculo de la base imponible.

Este artículo no se aplica a las relaciones que surjan:

a disposición de las empresas unitarias estatales y municipales, instituciones estatales y municipales de propiedad que les sean asignadas en gestión económica o gestión operativa;

en caso de enajenación de propiedad estatal o municipal durante la reorganización de empresas unitarias estatales y municipales, instituciones estatales y municipales;

en los casos establecidos por la Ley Federal<#"864491.files/image001.gif">

Las características del objeto se dan en el mapa catastral público, que se muestra a continuación.

Características del objeto:

Número catastral 22: 65: 016402: 26

Privado casa de dos pisos

	previamente contabilizado	Región de Altai, Biysk, st. Tsesovskaya, casa 64
Área fija:
Valor catastral:	475 124,32 rublos.
Tipo de propiedad:	Sin datos
Fecha de Registro:
Ingeniero catastral:	Sin datos



	Tierras de asentamiento (tierras de asentamientos)
Uso permitido
Por clasificador (código):
Por clasificador (descripción):	Para edificios residenciales
Según el documento:	Para la operación de un edificio residencial (terreno para casas de desarrollo residencial individual)

2.2 Determinación del valor catastral de un terreno

Determinado por la fórmula:

KS = UPKSZ * S

Donde KS es el terreno evaluado, frotar.,

UPKSZ: un indicador específico del valor catastral del terreno, rublos / m 2, S - superficie del terreno, m 2.

UPKSZ fue tomado del Decreto de la Administración del Territorio de Altai del 28 de diciembre de 2009 No. 546.

En este trabajo de curso, UPKSZ ascendió a 145,25 rublos / m 2

El área del terreno es de 904 m 2 .

KS \u003d 145,25 * 904

KS \u003d 131 306 rublos.

Así, el valor catastral fue 131.306 rublos.

2.3 Cálculo del impuesto territorial

Las tasas impositivas se establecen mediante actos legales reglamentarios de los órganos representativos de los municipios (las leyes de las ciudades federales de Moscú y San Petersburgo) y no pueden exceder:

0,3% para terrenos:

· clasificadas como tierras agrícolas o como parte de zonas de uso agrícola en asentamientos y utilizadas para la producción agrícola;

ocupado por el parque de viviendas y las instalaciones de infraestructura de ingeniería del complejo de viviendas y comunales (con excepción de la participación en el derecho a un terreno atribuible a un objeto que no esté relacionado con el parque de viviendas y las instalaciones de infraestructura de ingeniería del complejo de viviendas y comunales complejo) o adquirido (proporcionado) para la construcción de viviendas;

adquirido (proporcionado) para parcelas subsidiarias personales, horticultura, horticultura o cría de animales, así como para la agricultura de dacha;

de circulación limitada de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia, prevista para garantizar las necesidades de defensa, seguridad y aduanas (artículo 27 del Código de Tierras de la Federación de Rusia );

1,5% respecto al resto de terrenos.

Se permite establecer tipos impositivos diferenciados según las categorías de terreno y (o) el uso permitido del terreno (cláusula 2 del artículo 394 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). ).

Por tanto, el tipo impositivo sobre un terreno destinado a la colocación de edificios residenciales individuales es del 0,3%.

El impuesto territorial está determinado por la fórmula:

ZN \u003d KS * Tasa impositiva

ZN \u003d 131306 * 0,3 / 100

ZN = 393,92 rublos.

Entonces el impuesto a la tierra era 393,92 rublo.

Conclusión

En este trabajo de curso, calculamos el valor catastral del terreno y el impuesto territorial.

El objeto de cálculo se eligió del Mapa Catastral Público.

Terreno destinado a la colocación de viviendas de desarrollo residencial individual.

Precio del terreno con área total 904 m 2, según el indicador específico del valor catastral, ascendieron a 131.306 rublos. Donde El indicador específico se tomó del Decreto de la Administración del Territorio de Altai No. 546 del 28 de diciembre de 2009 y ascendió a 145,25 rublos / m 2.

El cálculo del valor del terreno nos permitió determinar el impuesto sobre nuestro terreno. El impuesto sobre la tierra, dependiendo de la tasa impositiva del 0,3%, ascendió a 393,92 rublos.

Por lo tanto, se puede concluir que el valor catastral de la tierra se calcula sobre la base de un indicador específico del precio de la tierra: el valor calculado por unidad de superficie. Los resultados de la valoración catastral oficial de los terrenos se inscriben y registran en el Catastro de Tierras del Estado.

Bibliografía

1. Directrices para la valoración catastral estatal de tierras de asentamientos [recurso electrónico]: orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia de 15 de febrero de 2007. N° 39.- Modo de acceso: .

Un breve curso de conferencias sobre la disciplina "Derecho agrario de Rusia" [recurso electrónico] - Modo de acceso: http://studme.org/.ru .

Petrov V.I. Valoración de terrenos: Tutorial. M.: KNOPUS, 2010. - 264 p.

Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia" de 29 de julio de 1998, Nº 135-FZ

Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia de 22 de octubre de 2010 No. 508. Sobre aprobación estándar federal evaluación "Determinación del valor catastral de bienes inmuebles (FSO No. 4)"

Mapa catastral público http://maps. rosreestr.ru/PortalOnline/

Constitución de la Federación de Rusia

Ley Federal N° 221 de 24 de julio de 2007 "Sobre el Catastro Estatal de Bienes Raíces"

Norma federal de valoración "Determinación del valor catastral (FSO No. 4)"

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MINISTERIO DE EDUCACIÓN Y CIENCIA DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA

PRESUPUESTO DEL ESTADO FEDERAL

INSTITUCIÓN EDUCATIVA DEL SUPERIOR

EDUCACIÓN PROFESIONAL

"GEODÉSICA DEL ESTADO SIBERIANO

ACADEMIA"

TRABAJO DEL CURSO

Valor catastral de objetos inmobiliarios.

para fines fiscales

Disciplina: Registro catastral y gestión de propiedades.

Completado por: N. A. Akpyzhaev

Grupo: EN 21-B

Comprobado:

Novosibirsk, 2015

Introducción……………………………………………………………………………….3

1. Fundamentos teóricos, legales y metodológicos de la valoración catastral de terrenos…………………………………………………………………………………………. .. ...................................5

1.1 Valoración catastral estatal de terrenos: concepto, características y finalidad de su realización………………................................. ...................................................………..5

1.2. Base jurídica para la valoración catastral de terrenos en la Federación de Rusia................................. ............8

1.2.1 Ley federal "sobre actividades de valoración

En la Federación Rusa"................................................. ................................8

1.2.2. Ley federal "sobre el catastro estatal

bienes raíces" ............................................... ................. ................................... ................12

1.2.3. La Constitución de la Federación de Rusia................................................ ................... .....16

1.2.4. Norma de evaluación federal ................................................. ................. ................21

1.3 Bases metodológicas para la determinación del valor catastral de los terrenos en los asentamientos………………………….. .................. ………….…………..26

2. Un ejemplo práctico de determinación del valor catastral de un terreno a efectos fiscales …………................................. ...………………..32

2.1 Características generales del objeto de evaluación………………....…………....…..32

2.2 Determinación del valor catastral de un terreno………………………….... ........................................................ ....... .......34

2.3 Cálculo del impuesto territorial................................................. ................. ................................ 35

Conclusión……………………………………………………………………...36

Bibliografía................................................. ................................................. 37

Introducción

La primera parte del trabajo está dedicada a la teoría que revela el concepto de valoración catastral estatal, describe las características de la valoración de la tierra y su finalidad. La primera parte también contienebase legal para la valoración catastral de terrenos yBases metodológicas para la determinación del valor catastral de los terrenos en asentamientos.

También en la segunda parte del trabajo se realizó el cálculo del impuesto predial.

A medida que se desarrollan las relaciones de mercado en la Rusia moderna, la tierra se convierte gradualmente en una mercancía, es decir, en un objeto de rotación económica y, como cualquier mercancía, la tierra debe tener un valor de mercado y de consumo. El mercado de tierras, dada su escala y la enorme demanda insatisfecha de la población y las personas jurídicas, tiene grandes perspectivas de desarrollo y transición a un nivel cualitativamente nuevo de relaciones entre sus sujetos. El ritmo de su desarrollo depende en gran medida de la mejora del marco legal y el mecanismo de relaciones territoriales.

En este trabajo de curso se determina el valor catastral de un terreno para determinar el impuesto sobre este terreno.

Fundamentos teóricos, legales y metodológicos de la valoración catastral de terrenos.

1.1. Valoración catastral estatal de terrenos: concepto, características y finalidad de su realización.

Todos los terrenos están incluidos en el catastro estatal.

El catastro estatal de tierras es un sistema estatal unificado de gestión e información multinivel sobre el fondo de tierras del país y sus divisiones administrativo-territoriales, sobre los objetos primarios y sujetos de registro catastral en ellos, que es uno de los principales mecanismos de regulación estatal. de las relaciones territoriales basadas en los conceptos aceptados por la sociedad, las normas económicas, socioéticas y étnicas.

Lista de catastro (catastro), registro algo o alguien, como los usuarios de la tierra, sujeto a impuestos. La palabra en sí proviene del medieval. lat. catastrum, es decir, capitastrum (de caput head), que significaba un registro de almas sujetas a un impuesto universal.

Históricamente, las raíces del surgimiento del catastro y el trabajo catastral relacionado con la indicación de los límites de las parcelas y sus áreas, realizadas con el fin de contabilizar la tierra, se remontan a la época del Antiguo Egipto (3000 a. C.). Y el propio término "catastro" comienza a echar raíces desde la época del gobernante romano Augusto (27 a. C.), cuando se aprobó la unidad de contabilidad para la recaudación del tributo por la tierra "caputigum" y el censo de población "caputigum registrum". " Fue presentado. Con el tiempo, estas palabras se fusionaron en un solo "capitastrum" y posteriormente en la palabra catastrum.

La primera información sobre el catastro en Rusia se remonta al siglo X. y están asociados con la recaudación del impuesto territorial y la valoración de la tierra. El material cartográfico del catastro de tierras de Rusia estaba contenido en las descripciones de las tierras recopiladas en los libros escribanos, topográficos, centinelas y de límites, y se compiló sobre la base de los resultados del trabajo de campo y topográficos. La agrimensura consistía en medir la longitud de las líneas fronterizas con una "cuerda de medir", que dividía el terreno en tierras, diferenciándose en el "factor de calidad" ("buena", "mediana" y "delgada"). A mediados del siglo XVIII. El trabajo de agrimensura se amplió para proteger los derechos de los propietarios. En 1765 se aprobó la Comisión de Agrimensura del Estado. Los principales trabajos de reconocimiento de las tierras del Imperio Ruso se completaron a principios del siglo XIX. A principios del siglo XVII. en Rusia, se elaboraron documentos contables e inventarios no sólo de tierras agrícolas y del fondo forestal, sino también de patios urbanos. Los documentos del inventario y la lista de astilleros contenían información sobre el territorio del astillero con una lista de edificios y el monto del impuesto en rublos, así como el nombre del propietario. En muchas ciudades, los bienes inmuebles se evaluaban e inventariaban mediante la elaboración de esquemas y planos de parcelas. En los primeros años después de la revolución de 1917, de acuerdo con el Reglamento sobre la regulación territorial en las ciudades, todos los terrenos y espacios acuáticos sin excepción dentro de los límites de la ciudad, independientemente del usuario, estaban sujetos a registro de tierras. Al registrarse se realizó un inventario del terreno con visualización de las características de la estructura y estructura, y se realizó una explicación del sitio por tipos de terreno.

Valoración catastral estatal de terrenos.- valoración de terrenos para determinar el valor catastral de terrenos para diversos fines. La valoración catastral estatal de suelos se basa en la clasificación de los suelos por tipo de uso funcional.

La valoración de la tierra se lleva a cabo para determinar el valor catastral de las parcelas de varias categorías de tierra con el fin de introducir métodos económicos de gestión de la tierra y mejorar la eficiencia del uso de la tierra.

La valoración catastral estatal de terrenos, que consiste en la obtención y actualización de información sobre el valor catastral de los terrenos, se realiza a efectos fiscales para determinar el monto del impuesto territorial a pagar, cuya base es el valor catastral del terreno.

1.2. Base jurídica para la valoración catastral de terrenos en la Federación de Rusia

1.2.1 Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia"

La valoración catastral estatal de la tierra está regulada por la Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia" Nº 135-FZ de 29 de julio de 1998.

para fines de su privatización, transferencia a administración fiduciaria o arrendamiento;

cuando se utilicen objetos de tasación como objeto de garantía;

al vender o enajenar de otro modo objetos de tasación propiedad de la Federación de Rusia, entidades constitutivas de la Federación de Rusia o municipios;

al asignar obligaciones de deuda relacionadas con los objetos de evaluación;

al transferir objetos de tasación, como contribución al capital autorizado, fondos de personas jurídicas,

así como en caso de controversia sobre el valor del objeto de tasación, incluyendo:

durante la nacionalización de bienes;

en préstamos hipotecarios a personas físicas y jurídicas en casos de disputas sobre el valor del objeto de la hipoteca;

al redactar contratos matrimoniales y dividir los bienes de los cónyuges que se divorcian a solicitud de una de las partes o de ambas partes en caso de disputa sobre el valor de estos bienes;

al confiscar bienes para necesidades estatales o municipales;

al evaluar los objetos de evaluación con el fin de controlar la exactitud del pago de impuestos en caso de disputa sobre el cálculo de la base imponible.

Este artículo no se aplica a las relaciones que surjan:

a disposición de las empresas unitarias estatales y municipales, instituciones estatales y municipales de propiedad que les sean asignadas en gestión económica o gestión operativa;

en caso de enajenación de propiedad estatal o municipal durante la reorganización de empresas unitarias estatales y municipales, instituciones estatales y municipales;

en los casos establecidos por la Federal ley "Sobre las peculiaridades de la gestión y disposición de los bienes del transporte ferroviario" y la Ley Federal ley "Sobre las peculiaridades de la gestión y enajenación de bienes y acciones de organizaciones que realizan actividades en el ámbito del uso de la energía atómica y sobre las modificaciones de determinados actos legislativos de la Federación de Rusia";

en relación con la transferencia de terrenos de propiedad federal, incluidos los objetos inmobiliarios ubicados en ellos y que sean de propiedad federal, y otras propiedades de propiedad federal, y respecto de los cuales el Fondo Federal de Asistencia para el Desarrollo de la Construcción de Viviendas de conformidad con la Ley Federal ley de 24 de julio de 2008 N 161-FZ "Sobre la promoción de la construcción de viviendas" actúa como agente de la Federación de Rusia;

en relación con la transferencia de carreteras públicas de importancia federal y terrenos de propiedad federal Compania del estado"Carreteras rusas" de acuerdo con la Ley Federal ley "Sobre la empresa estatal "Russian Highways" y sobre las modificaciones de determinadas leyes de la Federación de Rusia".

Con respecto a la propiedad estatal o municipal transferida en virtud de un contrato de concesión por un concesionario a un concesionario, el establecimiento del valor de mercado de dicha propiedad no es obligatorio, a menos que la ley federal establezca lo contrario. por ley.

(tercera parte introducida por el Federal Ley de 30 de junio de 2008 N 108-FZ)

Si el precio de una propiedad estatal o municipal o el monto del alquiler de la misma se establece de acuerdo con otras leyes federales en relación con la venta, arrendamiento o gravamen de una servidumbre, el valor de mercado de esta propiedad de acuerdo con esta Ley Federal no es establecido.

Para garantizar la apertura informativa del procedimiento de tasación del valor de los objetos tasados, en los casos en que la tasación sea obligatoria, el tasador está obligado a incluir información en el informe de tasación del objeto tasado en el Unificado Federal. registro información sobre los hechos de las actividades de las personas jurídicas dentro de los diez días hábiles siguientes al vencimiento de los seis meses contados a partir de la fecha de elaboración del informe de evaluación del objeto de evaluación en la forma que establezca el organismo federal autorizado que ejerza las funciones de asesoría jurídica. regulación de las actividades de evaluación. El Registro Federal Unificado de Información sobre los Hechos de la Actividad de las Personas Jurídicas incluirá la fecha de compilación y el número de serie del informe sobre la tasación del objeto de tasación, la base para que el tasador evalúe el objeto de tasación, información sobre el tasador. (apellido, nombre y, si está disponible, patronímico), información sobre la membresía del tasador en una organización autorreguladora de tasadores, descripción del objeto de tasación, fecha de determinación del valor del objeto de tasación, valor de mercado de la tasación objeto determinado por el tasador, información sobre el peritaje sobre el informe de tasación del objeto de tasación (fecha de elaboración, número de serie, información sobre el perito o peritos (apellido, nombre y, si está disponible, patronímico), información sobre el membresía del perito, expertos en la organización autorreguladora de tasadores, los resultados del examen y en relación con el objeto de tasación propiedad de una persona jurídica, detalles entidad legal y el valor en libros de este objeto de tasación, otra información prevista por la ley federal o las normas federales de tasación.

Para efectos de esta Ley Federal, se entiende por valoración catastral estatal un conjunto de actuaciones, entre las que se incluyen:

tomar la decisión de realizar una valoración catastral estatal;
formación de una lista de objetos inmobiliarios sujetos a valoración catastral estatal;
selección de un contratista de obra para determinar el valor catastral (en adelante, el contratista de obra) y celebración de un contrato de tasación con él;
determinación del valor catastral y elaboración de un informe sobre la determinación del valor catastral;
examen del informe sobre la determinación del valor catastral;
aprobación de los resultados de la determinación del valor catastral;
ingresar los resultados de la determinación del valor catastral en el catastro inmobiliario estatal.

De conformidad con el artículo 24.12 de esta ley, la valoración catastral estatal de la tierra se lleva a cabo por decisión del órgano ejecutivo del poder estatal de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia o en los casos establecidos por la ley de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia. por decisión de un gobierno local, al menos una vez cada cinco años. El organismo que tomó la decisión es el cliente para determinar el valor catastral del terreno..

De conformidad con el artículo 24.19, los resultados de una valoración catastral podrán impugnarse ante un tribunal de arbitraje o una comisión para la consideración de controversias en la determinación del valor catastral.

1.2.2. Ley federal "sobre el catastro estatal de bienes inmuebles"

la ley federalde fecha 24/07/2007 N 221-FZ (modificada el 28/02/2015) "Sobre el catastro inmobiliario estatal"regula las relaciones que surgen en relación con el mantenimiento del catastro inmobiliario estatal, la implementación del registro catastral estatal de bienes raíces y actividades catastrales.

El Catastro de Bienes Raíces del Estado es un conjunto sistematizado de información sobre bienes inmuebles registrados de conformidad con esta Ley Federal, así como información sobre el paso de la frontera estatal de la Federación de Rusia, sobre las fronteras entre las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, los límites de los municipios, los límites de los asentamientos, las zonas territoriales y las zonas con condiciones especiales para el uso de los territorios, los territorios de los objetos del patrimonio cultural (monumentos de la historia y la cultura) de los pueblos de la Federación de Rusia, otra información proporcionada por esta Ley Federal. El Catastro Estatal de Bienes Raíces es un recurso de información estatal federal.

El registro catastral estatal de bienes inmuebles (en adelante, registro catastral) se reconoce como la actuación de un autorizado cuerpo al ingresar en el catastro estatal de bienes raíces información sobre bienes inmuebles que confirma la existencia de dichos bienes inmuebles con características que permiten identificar dichos bienes inmuebles como una cosa definida individualmente (en adelante, las características únicas del objeto inmobiliario) , o confirmar la terminación de la existencia de dichos inmuebles, así como otra información sobre bienes inmuebles prevista por esta Ley Federal.

La actividad catastral es la realización por una persona autorizada (en adelante el ingeniero catastral) en relación con bienes inmuebles de acuerdo con los requisitos establecidos por esta Ley Federal. ley , trabajo, como resultado de lo cual se garantiza la preparación de documentos que contengan la información necesaria para la implementación del registro catastral de dichos bienes inmuebles (en adelante, trabajo catastral).

De conformidad con esta Ley Federal, el registro catastral de terrenos, edificios, estructuras, locales, objetos de construcción en curso (en adelante también - objetos bienes raíces).

base legal la regulación de las relaciones catastrales son Constitución Federación Rusa, Civil código Federación Rusa, Tierra código Federación Rusa, Lesnoi código Federación Rusa, Agua código Federación de Rusia, Urbanismo código Federación Rusa, Vivienda código de la Federación de Rusia, esta Ley Federal, otras leyes federales y otros actos jurídicos reglamentarios de la Federación de Rusia emitidos de conformidad con ellas.

Registro catastral y mantenimiento del catastro inmobiliario estatal. llevado a cabo órgano ejecutivo federal y otro presupuesto estatal instituciones. Cada objeto inmobiliario, cuya información se ingresa en el catastro estatal de bienes raíces, tiene un número de registro estatal invariable que no se repite en el tiempo ni en el territorio de la Federación de Rusia.

La siguiente información sobre las características únicas de la propiedad se ingresa en el catastro de bienes raíces del estado:

tipo de objeto inmobiliario (terreno, edificio, estructura, local, construcción en curso);
número catastral y fecha de ingreso de este número catastral en el catastro inmobiliario estatal;
descripción de la ubicación de los límites de la propiedad en la cantidad de información especificada en orden mantener el catastro inmobiliario estatal, si la propiedad es un terreno;
descripción de la ubicación de la propiedad en el terreno en la cantidad de información especificada en orden mantener el catastro inmobiliario estatal, si el objeto inmobiliario es un edificio, estructura u objeto de construcción en curso;
número catastral del edificio o estructura en el que se encuentra el local, el número del piso en el que se encuentra este local (si el número de pisos está disponible), una descripción de la ubicación de este local dentro de este piso, o dentro del edificio o estructura, o la parte correspondiente del edificio o estructura, si el objeto inmueble es un local;
área determinada teniendo en cuenta las establecidas de conformidad con este Código Federal ley requisitos, si el objeto del inmueble es un terreno, edificio o local.

El Catastro Inmobiliario del Estado consta de las siguientes secciones:

registro de bienes raíces;
asuntos catastrales;
mapas catastrales.

A los efectos de esta Ley Federal, se entiende por obra catastral compleja la obra catastral que se realiza simultáneamente en relación con todos los ubicados en el territorio de un barrio catastral o en los territorios de varios barrios catastrales adyacentes:

terrenos cuya información catastral no cumple con los requisitos establecidos con base en esta Ley Federal para describir la ubicación de los límites de los terrenos;
terrenos ocupados por edificios o estructuras, plazas, calles, accesos, terraplenes, plazas, bulevares, cuerpos de agua, playas y otras instalaciones públicas, cuya formación está prevista por el aprobado establecido por la ley sobre las actividades de planificación urbana en el orden del proyecto de levantamiento del territorio;
edificios, estructuras, así como objetos de construcción en curso, cuyos derechos estén registrados en el Registro Federal establecido. ley Orden "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos".

1.2.3. Constitución de la Federación de Rusia

Todas las leyes de la Federación de Rusia se rigen por la Constitución de la Federación de Rusia.

La Federación de Rusia es un estado de derecho federal democrático con una forma de gobierno republicano (artículo 1 de la Constitución de la Federación de Rusia).

Actualmente, la Federación de Rusia incluye 83 entidades constituyentes: 21 repúblicas; 46 regiones; 4 comunidades autónomas; 2 ciudades de importancia federal (Moscú, San Petersburgo); 1 comunidad autónoma; 9 aristas.

El sujeto de la federación es una entidad jurídica limitada que tiene algunas características de estado, que forma parte de un solo estado federal.

En cuestiones de vida estatal, socioeconómica, cultural y regulación de las actividades de las organizaciones sociopolíticas y de otro tipo, los órganos legislativos del estado (Federación de Rusia) y sus sujetos se delimitan según su competencia para llevar a cabo actividades legislativas:

cuestiones de competencia exclusiva de la Federación de Rusia (defensa y seguridad, derecho penal, derecho judicial, etc.) art. 71 de la Constitución de la Federación de Rusia;
cuestiones de jurisdicción conjunta de la Federación de Rusia y sus entidades constitutivas (delimitación de la propiedad estatal, gestión de la naturaleza, cuestiones generales de educación, coordinación de cuestiones de salud, etc.) (artículo 72 de la Constitución de la Federación de Rusia);
cuestiones fuera de la jurisdicción de la Federación de Rusia y la jurisdicción conjunta de la Federación de Rusia y sus sujetos (artículo 73 de la Constitución de la Federación de Rusia).

Tipos de actos legislativos federales:

leyes constitucionales federales;
las leyes federales.

Los órganos ejecutivos federales y los órganos ejecutivos de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia forman un sistema único de poder ejecutivo en la Federación de Rusia (artículo 77 de la Constitución de la Federación de Rusia).

Presidente de la Federación de Rusia, jefe de estado, Comandante Supremo de las Fuerzas Armadas de la Federación de Rusia, garante de la Constitución de la Federación de Rusia, de los derechos y libertades humanos y civiles (artículos 80, 87 de la Constitución de la Federación de Rusia).

El Presidente de la Federación de Rusia nombra y destituye a los representantes autorizados del Presidente de la Federación de Rusia (artículo 83 de la Constitución de la Federación de Rusia), convoca elecciones a la Duma Estatal (artículo 84 de la Constitución de la Federación de Rusia), gestiona la política exterior de la Federación de Rusia (artículo 86 de la Constitución de la Federación de Rusia), etc.

El Presidente de la Federación de Rusia emite decretos y órdenes (artículo 90 de la Constitución de la Federación de Rusia).

La Asamblea Federal (Parlamento de la Federación de Rusia) es el órgano legislativo y representativo de la Federación de Rusia. Consta de dos cámaras: la Duma Estatal y el Consejo de la Federación. El Consejo de la Federación es un organismo representativo de todos los sujetos de la Federación de Rusia, y la Duma Estatal expresa los intereses de todos los ciudadanos de la Federación de Rusia, independientemente de su lugar de residencia, así como de los partidos políticos que tienen el estatus de toda Rusia ( Artículo 95 de la Constitución de la Federación de Rusia).

La Duma del Estado se elige por un período de cinco años y está compuesta por 450 diputados.

El Consejo de la Federación incluye dos representantes de cada entidad constituyente de la Federación de Rusia (artículo 95 de la Constitución de la Federación de Rusia). La habilitación de un miembro del Consejo de la Federación se lleva a cabo de conformidad con la Ley Federal de 3 de diciembre de 2012 No. 29-FZ "Sobre el procedimiento para la formación del Consejo de la Federación de la Asamblea Federal de la Federación de Rusia".

Actividad legislativa la principal actividad de la Asamblea Federal, que incluye las siguientes etapas: iniciativa legislativa, discusión del proyecto de ley, adopción de la ley por la Duma del Estado.

El Gobierno de la Federación de Rusia es un órgano ejecutivo colegiado del poder estatal de la Federación de Rusia. El Gobierno de la Federación de Rusia está formado por el Primer Ministro, sus adjuntos y los ministros federales.

El Presidente del Gobierno de la Federación de Rusia es nombrado por el Presidente de la Federación de Rusia con el consentimiento de la Duma Estatal (artículos 110 y 111 de la Constitución de la Federación de Rusia).

El recién nombrado Presidente del Gobierno de la Federación de Rusia presenta al Presidente de la Federación de Rusia sus propuestas sobre la estructura de los órganos ejecutivos federales y los candidatos para los cargos de sus diputados y ministros federales (artículo 112 de la Constitución de la Federación de Rusia). .

El Gobierno de la Federación de Rusia dirige el trabajo de los ministerios federales y otros órganos ejecutivos federales y controla sus actividades.

Los poderes más importantes del Gobierno de la Federación de Rusia son:

implementación de la política interior y exterior de la Federación de Rusia;
regulación en el ámbito socioeconómico;
asegurar la unidad del sistema de poder ejecutivo en la Federación de Rusia, la dirección y el control de las actividades de sus órganos;
Formación de programas federales específicos y su provisión.
implementación;
realización del derecho de iniciativa legislativa (artículo 114 de la Constitución de la Federación de Rusia).

El Gobierno de la Federación de Rusia, dentro de su competencia, dicta resoluciones y órdenes y garantiza su implementación (artículo 115 de la Constitución de la Federación de Rusia).

De conformidad con el artículo 2 de la Constitución de la Federación de Rusia, una persona, sus derechos y libertades son el valor más alto.

En el territorio de la Federación de Rusia hay personas con diferentes estatus legales. Se trata de ciudadanos de Rusia, ciudadanos de un estado extranjero, personas que no tienen ciudadanía rusa ni extranjera. La Constitución de la Federación de Rusia tiene en cuenta las peculiaridades de cada una de estas categorías de personas. Sin embargo, parte del hecho de que estas diferencias no son las principales, el Estado debe garantizar condiciones dignas, la satisfacción de las necesidades vitales individuales más importantes, una actitud respetuosa hacia cualquier persona como individuo, garantizar la protección de su vida, salud, honor y dignidad.

La Constitución de la Federación de Rusia estipula que la justicia la imparten únicamente los tribunales. El poder judicial se ejerce mediante procedimientos constitucionales, civiles, administrativos y penales (artículo 118 de la Constitución de la Federación de Rusia).

La Constitución de la Federación de Rusia consagró los principales poderes del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia, el Tribunal Supremo de la Federación de Rusia y el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia (artículos 125, 126, 127 de la Constitución de la Federación de Rusia) .

La Fiscalía de la Federación de Rusia constituye un sistema centralizado único con la subordinación de los fiscales inferiores a los superiores y al Fiscal General de la Federación de Rusia.

El autogobierno local juega un papel importante en el desarrollo socioeconómico del país. Por tanto, el reconocimiento del autogobierno local como institución de una sociedad democrática se refleja en la Constitución de la Federación de Rusia (artículos 130 a 133 de la Constitución de la Federación de Rusia).

1.2.4. Estándar de valoración federal

De acuerdo a artículo 20 Se aprobó la Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre las actividades de tasación en la Federación de Rusia".

Al determinar el valor catastral de objetos inmobiliarios, el tasador debe guiarse por requisitos y (o) procedimientos adicionales para la valoración establecidos por esta Norma Federal de Valoración en relación con los requisitos y (o) procedimientos establecidos por las Normas Federales de Valoración.

Se entiende por valor catastral el valor de mercado del objeto inmobiliario establecido en el proceso de valoración catastral estatal, determinado por métodos de valoración masiva o, si es imposible determinar el valor de mercado por métodos de valoración masiva, el valor de mercado determinado. individualmente para una determinada propiedad de acuerdo con la legislación sobre actividad de tasación.

El valor catastral se determina tanto para los bienes inmuebles que están presentes en el mercado abierto como para los bienes inmuebles cuyo mercado es limitado o inexistente.

Al determinar el valor catastral, los objetos de valoración son objetos inmobiliarios, cuya información está contenida en el catastro inmobiliario estatal a la fecha de la valoración.

Para efectos de esta Norma Federal de Valoración, se entiende por valoración masiva de bienes inmuebles el proceso de determinación del valor al agrupar objetos de valoración que tengan características similares, dentro del cual se utilizan métodos matemáticos y otros de modelación de costos con base en enfoques de valoración.

La determinación del valor catastral mediante métodos de valoración masiva incluye los siguientes pasos:

celebración de un contrato de valoración catastral, incluida una tarea de valoración con una lista de los objetos inmobiliarios sujetos a valoración; recopilación y análisis de información sobre el mercado de objetos de tasación y justificación de la elección del tipo de modelo de tasación del valor catastral; determinación de factores de fijación de precios de los objetos de valoración; recopilación de información sobre los valores de los factores de fijación de precios de los objetos de evaluación; agrupación de objetos de evaluación; recopilación de información de mercado; construir un modelo de evaluación; análisis de la calidad del modelo de evaluación; cálculo del valor catastral; Elaboración de un informe sobre la determinación del valor catastral de los objetos de tasación.

Requisitos generales para la determinación del valor catastral:

El valor catastral de los objetos de tasación se determina a partir de la fecha de formación de la lista de objetos inmobiliarios a los efectos de la valoración catastral estatal.
La elección de enfoques, métodos y modelos para la determinación del valor catastral la realiza el tasador y debe estar justificada. La determinación del valor catastral de los objetos de tasación se lleva a cabo mediante modelado por computadora (modelos) y (o) sin él.
Al aplicar métodos de valoración masiva, no se tienen en cuenta los tipos de derechos y restricciones (gravámenes) sobre los objetos de valoración, con excepción de las servidumbres establecidas por ley u otro acto jurídico reglamentario de la Federación de Rusia, el acto jurídico reglamentario de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia, el acto jurídico reglamentario del gobierno local (en ausencia del evaluador de dicha información).

Recopilación de información sobre los valores de los factores de fijación de precios e información de mercado:

Para construir un modelo de valoración, el tasador recopila información de mercado suficiente y fiable sobre los bienes inmuebles. Al construir un modelo de valoración, el tasador utiliza información de precios que corresponde al nivel predominante de precios de mercado.
En caso de que la información de mercado sea insuficiente para construir un modelo de valoración, se lleva a cabo una evaluación del valor de mercado, que se determina individualmente para una propiedad en particular.
La recopilación de información sobre los valores de los factores de valoración que determinan el valor de los objetos de tasación la realiza el tasador.
Al determinar el valor catastral, el tasador utiliza los datos incluidos en el fondo de datos de la valoración catastral estatal, así como el catastro inmobiliario estatal, el fondo de datos de la documentación de gestión territorial, los fondos de datos y las bases de datos disponibles para las organizaciones e instituciones del tema. de la Federación de Rusia y los municipios. Se permite utilizar información de otras fuentes que contengan información de valor probatorio.
Para un terreno no urbanizable, en ausencia de un tipo establecido de uso permitido, se acepta el tipo de uso permitido que proporcione a dicho terreno el máximo valor de mercado, teniendo en cuenta la planificación territorial y la zonificación urbanística. edificios, estructuras) ubicados dentro del terreno dado.

Agrupar objetos de valoración

Al determinar el valor catastral utilizando métodos de valoración masiva, todos los objetos de valoración contenidos en la lista a los efectos de la valoración catastral estatal se dividen en grupos de objetos de valoración con base en el análisis de información sobre el mercado de objetos de valoración, la justificación de la valoración catastral. modelo de estimación de valor, la composición de los factores de valoración e información sobre los valores de los factores de valoración de los objetos de tasación para cada tipo de objetos de tasación estudiados. El conjunto de factores de fijación de precios debe incluir solo aquellos factores que tengan un impacto significativo en el valor de los objetos tasados y puedan determinarse de manera confiable y medirse objetivamente.

Para realizar la agrupación se justifica la elección de indicadores, valores o rango de valores de estos indicadores con el fin de clasificar los objetos de evaluación en los grupos adecuados.

Los bienes inmuebles cuya construcción no haya terminado no pueden clasificarse en el mismo grupo que los bienes inmuebles cuya construcción esté terminada.

Para cada grupo de objetos de tasación, el tasador deberá seleccionar un modelo de tasación que permita, a partir de información sobre factores de valoración, calcular el valor catastral de cualquier objeto de tasación incluido en este grupo.

Modelos de valoración de edificios

Para construir un modelo de valoración se puede utilizar la metodología de cualquiera de los enfoques de valoración: costoso, comparativo y rentable. La elección del enfoque o la negativa justificada a utilizarlo la realiza el tasador, en función de las características del tipo de uso o finalidad permitida, así como de la suficiencia y fiabilidad de la información de mercado disponible.

La elección de un modelo de evaluación consta de los siguientes pasos:

elección de la estructura de los modelos de valoración (formas de conexión entre el valor catastral y los factores de fijación de precios);

selección de la forma final del modelo de valoración, incluso sobre la base de un análisis de la fiabilidad de la información utilizada y la precisión de los modelos de valoración.

Si existe información suficiente y fiable sobre los precios de las transacciones y propuestas de compraventa de objetos tasados, el cálculo del valor catastral del objeto tasado se realiza principalmente sobre la base de un enfoque comparativo.

El procedimiento para calcular el valor catastral de los objetos de tasación.

Al aplicar métodos de tasación masiva, el valor catastral del objeto de tasación se determina sustituyendo los valores de los factores de valoración correspondientes a este objeto de tasación en el modelo de tasación elegido por el tasador.

Si el tasador ha utilizado más de un método de valoración, deberá acordar los resultados de la aplicación de los métodos para determinar el valor final del objeto de tasación.

En caso de discrepancia significativa entre los resultados del cálculo del valor catastral del objeto de tasación obtenidos mediante diferentes enfoques, el tasador deberá analizar las causas de la discrepancia.

Debe justificarse el método de conciliación elegido por el evaluador, así como todos los juicios, suposiciones e información utilizados por el evaluador al conciliar los resultados. Si se utiliza un procedimiento de ponderación para la armonización, el evaluador debe justificar la elección de las ponderaciones utilizadas.

A partir de los resultados de la determinación del valor catastral de los objetos de tasación, se elabora un informe sobre la determinación del valor catastral.

El informe sobre la determinación del valor catastral deberá elaborarse a más tardar siete meses después de la fecha de celebración del contrato de valoración catastral.

1.3 Base metodológica para determinar el valor catastral de la tierra en asentamientos

De conformidad con la Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia de 15 de febrero de 2007 N 39 (modificada el 11 de enero de 2011) "Sobre la aprobación de directrices para la evaluación catastral estatal de tierras en asentamientos", un cálculo del valor catastral del terreno construido.

Las directrices para la valoración catastral estatal de tierras en asentamientos se han elaborado de conformidad con el párrafo 11 de las Normas para la realización de la valoración catastral estatal de tierras, aprobadas por decreto del Gobierno de la Federación de Rusia.

Grupos de tipos de uso permitido de tierras de asentamientos de acuerdo con las Directrices para la valoración catastral estatal de tierras de asentamientos, aprobadas por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia de 15 de febrero de 2007. #39:

1. Terrenos destinados a la colocación de edificios residenciales de varias plantas.

2. Terrenos destinados a la colocación de viviendas de desarrollo residencial individual.

3. Los terrenos destinados a la colocación de garajes y aparcamientos.

4. Terrenos que formen parte de asociaciones rurales, hortícolas y hortícolas.

5. Terrenos destinados a la colocación de objetos de comercio, restauración pública y servicios al consumidor.

6. Terrenos destinados a alojamiento de hoteles.

7. Terrenos destinados a la ubicación de edificios administrativos y de oficinas, objetos de educación, ciencia, atención médica y seguridad social, cultura física y deportes, cultura, arte, religión.

8. Terrenos destinados a la instalación de instalaciones recreativas y de mejora de la salud.

9. Terrenos destinados a la ubicación de edificios industriales y administrativos, edificios, instalaciones industriales, servicios públicos, logística, suministro de alimentos, comercialización y adquisiciones.

10. Terrenos destinados a la colocación de centrales eléctricas, instalaciones e instalaciones que las atiendan.

11. Terrenos destinados a la ubicación de puertos, aguas, estaciones de ferrocarril, estaciones de carreteras, aeropuertos, aeródromos, terminales aéreas.

12. Terrenos ocupados por cuerpos de agua en circulación.

13. Terrenos destinados al desarrollo de minerales, la colocación de ferrocarriles, carreteras, vías navegables interiores creadas artificialmente, atracaderos, muelles, derechos de paso de ferrocarriles y carreteras, vías navegables, tuberías, cables, relevadores de radio y líneas de comunicación aérea y comunicaciones por radio. líneas , líneas eléctricas aéreas de elementos estructurales y estructuras, instalaciones necesarias para la operación, mantenimiento, construcción, reconstrucción, reparación, desarrollo de edificios, estructuras, estructuras, dispositivos de transporte, energía y comunicación terrestres y subterráneos; colocación de estructuras terrestres e infraestructura de comunicaciones por satélite, objetos de actividad espacial, instalaciones militares.

14. Terrenos ocupados por territorios y objetos especialmente protegidos, incluidos bosques urbanos, plazas, parques, jardines urbanos.

15. Terrenos destinados a uso agrícola.

16. Terrenos de calles, avenidas, plazas, carreteras, callejones, bulevares, puestos de avanzada, carriles, calzadas, callejones sin salida; terrenos de tierras de reserva; terrenos ocupados por cuerpos de agua retirados de la circulación o de circulación limitada de acuerdo conlegislaciónFederación Rusa; terrenos bajo servidumbre de vía de embalses, canales y colectores, terraplenes.

17. Terrenos destinados a la ubicación de edificios administrativos, objetos de educación, ciencia, salud y seguridad social, cultura física y deportes, cultura, arte, religión.

El valor catastral de las parcelas de tierra como parte de las tierras de los asentamientos se determina a partir del 1 de enero del año de trabajo sobre la valoración catastral estatal de las tierras de los asentamientos dentro de los límites de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia.

La determinación del valor catastral de los terrenos como parte de los terrenos de los asentamientos se realiza en el siguiente orden:

1. Formación de la Lista de terrenos como parte de los terrenos de los asentamientos.

2. Cálculo del valor catastral de los terrenos como parte del terreno de los asentamientos.

El procedimiento para determinar el valor catastral de los terrenos como parte de los terrenos de los asentamientos.

Formación de la Lista de terrenos como parte de los terrenos de los asentamientos.
La lista de terrenos como parte de las tierras de los asentamientos está formada por el departamento territorial del órgano ejecutivo federal, que desempeña las funciones de brindar servicios en el campo de la valoración catastral estatal de la tierra, para la entidad constitutiva de la Federación de Rusia como del 1 de enero del año de trabajo.
La lista especificada debe contener información sobre todos los terrenos ubicados en el territorio evaluado; No se permite la ausencia de características contables para los terrenos incluidos en la lista ni la presencia de datos contradictorios.
Cálculo del valor catastral de los terrenos como parte de los tipos de uso permitido del terreno especificados en los subpárrafos.
Cálculo del valor catastral de los terrenos como parte de los tipos de uso permitido del suelo.

La composición de los factores de costo se determina para cada tipo de uso permitido de terrenos como parte de las tierras de los asentamientos sobre la base de una lista aproximada de factores de costo y el análisis de información sobre el mercado inmobiliario de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia.

La información se puede recopilar de las siguientes fuentes:

Catastro de tierras estatales;

Fondo estatal de datos obtenidos como resultado de la gestión territorial;

Fondos de datos y bases de datos a disposición de organizaciones e instituciones de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia y municipios.

La base para calcular el valor catastral de los terrenos son los indicadores específicos del valor catastral de los terrenos (en adelante UPKSZ).

UPKSZ - valor catastral de 1 m 2 propiedades Valoración catastral estatal de terrenos..

Para cada grupo, los UPKSZ son diferentes.

El valor catastral del terreno se calcula mediante la fórmula:

KS \u003d UPKSZ * S,

S2.

El monto del impuesto territorial se determina en base a:

Base imponible: el valor catastral del terreno (establecido como resultado de la valoración catastral estatal del terreno);

Tasas del impuesto territorial (establecidas por actos legales reglamentarios de los órganos representativos del autogobierno local)

Beneficios del impuesto territorial (establecidos por la legislación de la Federación de Rusia; actos legales reglamentarios de los órganos representativos de los gobiernos autónomos locales).

En este trabajo, el impuesto territorial (TL) se calcula mediante la fórmula (2) (excluyendo beneficios):

ZN \u003d KS * Tasa impositiva

Un ejemplo práctico de determinación del valor catastral de un terreno a efectos fiscales

2.1 Características generales del objeto de valoración

En este trabajo de curso, para calcular el valor catastral de un terreno, se utiliza un terreno destinado a albergar casas de desarrollo residencial individual.

Este sitio está ubicado en el territorio de la ciudad de Biysk.

La dirección y ubicación del objeto se pueden ver en el siguiente mapa (calle Tsesovskaya, 64).

Las características del objeto se dan en el mapa catastral público, que se muestra a continuación.

Características del objeto:

Número catastral 22:65:016402:26

Casa privada de dos plantas.

Estado:		previamente contabilizado

DIRECCIÓN:		Región de Altai, Biysk, st. Tsesovskaya, casa 64

Área fija:		904.00 m2. metro

Valor catastral:		475 124,32 rublos.

Tipo de propiedad:		Sin datos


Fecha de Registro:	24.01.2006


Ingeniero catastral:		Sin datos


Cuarto:		22:65:0016404

Área:		22:65

Condado:


		Tierras de asentamiento (tierras de asentamientos)


Uso permitido

Por clasificador (código):	142001000000

Por clasificador (descripción):	Para edificios residenciales

Según el documento:	Para la operación de un edificio residencial (terreno para casas de desarrollo residencial individual)

2.2 Determinación del valor catastral de un terreno

Determinado por la fórmula:

KS = UPKSZ * S

Donde KS del terreno evaluado, frotar.,

UPKSZ: un indicador específico del valor catastral de la tierra, rublos / m 2 ,

S superficie terrestre, m 2 .

UPKSZ fue tomado del Decreto de la Administración del Territorio de Altai del 28 de diciembre de 2009 No. 546.

En este trabajo de curso, UPKSZ ascendió a 145,25 rublos / m 2

Superficie del terreno 904 m 2 .

S \u003d 904 m 2

KS \u003d 145,25 * 904

KS \u003d 131 306 rublos.

Así, el valor catastral fue 131.306 rublos

2.3 Cálculo del impuesto territorial

0,3% para terrenos:

clasificadas como tierras agrícolas o como parte de zonas de uso agrícola en asentamientos y utilizadas para la producción agrícola;
ocupado por el parque de viviendas y las instalaciones de infraestructura de ingeniería del complejo de viviendas y comunales (con la excepción de una participación en el derecho a un terreno atribuible a un objeto que no esté relacionado con el parque de viviendas y las instalaciones de infraestructura de ingeniería de las viviendas y comunales complejo) o adquirido (proporcionado) para la construcción de viviendas;
comprado (proporcionado) para agricultura, jardinería, horticultura o cría de animales subsidiarias personales, así como para la agricultura de dacha;
de circulación limitada de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia, prevista para garantizar las necesidades de defensa, seguridad y aduanas (Arte. 27 del Código de Tierras de la Federación de Rusia);

1,5% respecto al resto de terrenos.

Se permite establecer tipos impositivos diferenciados según las categorías de terreno y (o) el uso permitido del terreno ( párrafo 2 del art. 394 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Por tanto, el tipo impositivo sobre la tierra trama, destinado a la colocación de viviendas de desarrollo residencial individual es del 0,3%

El impuesto territorial está determinado por la fórmula:

ZN \u003d KS * Tasa impositiva

ZN \u003d 131306 * 0,3 / 100

ZN = 393,92 rublos.

Entonces el impuesto a la tierra era 393,92 rublos.

Conclusión

En este trabajo de curso, calculamos el valor catastral del terreno y el impuesto territorial.

El objeto de cálculo se eligió del Mapa Catastral Público.

Terreno destinado a la colocación de viviendas de desarrollo residencial individual.

El costo del terreno con una superficie total de 904 m. 2 Dependiendo del indicador específico, el valor catastral ascendió a 131.306 rublos. De donde se tomó la Tasa EspecíficaDecreto de la Administración del Territorio de Altai No. 546 del 28 de diciembre de 2009 y ascendió a 145,25 frotar / m 2.

El cálculo del valor del terreno nos permitió determinar el impuesto sobre nuestro terreno. El impuesto sobre la tierra, dependiendo de la tasa impositiva del 0,3%, ascendió a 393,92 rublos.

Por lo tanto, podemos concluir que el valor catastral de la tierra se calcula sobre la base del indicador específico del precio de la tierra: el valor calculado por unidad de superficie. Los resultados de la valoración catastral oficial de los terrenos se inscriben y registran en el Catastro de Tierras del Estado.

Bibliografía

2. Un breve curso de conferencias sobre la disciplina "Derecho agrario de Rusia" [recurso electrónico] Modo de acceso: http://studme.org/.ru.

3. Petrov V.I. Valoración de terrenos: Libro de texto. M.: KNOPUS, 2010. 264p.

4. Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia" de 29 de julio de 1998, Nº 135-FZ

5. Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia de 22 de octubre de 2010 No. 508. Sobre la aprobación de la norma de valoración federal "Determinación del valor catastral de objetos inmobiliarios (FSO No. 4)"

6. Mapa catastral público http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

7. Constitución de la Federación de Rusia

8. la ley federalde 24.07.2007 N 221 "Sobre el catastro inmobiliario estatal"

9. Norma federal de valoración "Determinación del valor catastral (FSO No. 4)"

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El manual está dedicado a la historia del desarrollo y el proceso de formación de la valoración catastral de bienes inmuebles en la Federación de Rusia. Resume la evolución de la formación de conceptos y fundamentos de la valoración catastral de inmuebles, analiza los principios de creación y tipos de soporte para la valoración catastral de inmuebles, investiga la valoración catastral de inmuebles desde el punto de vista institucional. teoría económica. Al final de cada capítulo se proporcionan preguntas de autoevaluación para ayudar a los estudiantes a dominar el material de la guía de estudio.

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Base jurídica para la valoración catastral de terrenos en la Federación de Rusia. Regulación legal de la valoración catastral de bienes inmuebles. Determinación del valor catastral de un terreno.

“ANÁLISIS DEL MARCO NORMATIVO Y LEGAL QUE RIGE LA EVALUACIÓN CATASTRAL 1.1 El concepto de valoración catastral estatal y valor catastral De conformidad con el art. 21.11..."

ANÁLISIS DE LA NORMATIVA MARCO REGULATORIO Y LEGAL

REALIZACIÓN DE UNA EVALUACIÓN CATASTRAL

Introducción

1. Fundamentos teóricos, legales y metodológicos de la valoración catastral de terrenos

1.1 Valoración catastral estatal de terrenos: concepto, características y finalidad de su realización

1.2 Base jurídica para la valoración catastral de terrenos en la Federación de Rusia

1.2.1 Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia"

2.2 Determinación del valor catastral de un terreno

2.3 Cálculo del impuesto territorial

Conclusión

Bibliografía

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