hogar Hipoteca Razones para reducir los tipos de interés hipotecarios. Precedente: el banco redujo el tipo de mi hipoteca. ¿Es posible refinanciar una hipoteca con el mismo banco?

Razones para reducir los tipos de interés hipotecarios. Precedente: el banco redujo el tipo de mi hipoteca. ¿Es posible refinanciar una hipoteca con el mismo banco?

El mercado de tipos hipotecarios se encuentra en una situación inusual. El costo de los préstamos hipotecarios ha ido disminuyendo constantemente. Esto obliga a la corriente prestatarios hipotecarios, que hace varios años obtuvieron préstamos a tipos elevados, cuentan con nerviosismo las pérdidas y buscan apresuradamente una solución al problema. Una salida puede ser intentar negociar con su banco. Hoy te contamos cómo solicitar una reducción del tipo hipotecario y te aconsejaremos pasos a seguir si el banco se niega.

Según el Banco Central, en junio la tasa hipotecaria promedio cayó a niveles sin precedentes, ubicándose en 11,11%. No hubo tales valores en las estadísticas del regulador en todo el historial de observaciones. Y esto es sólo la temperatura media: en muchos bancos, los tipos hoy en día incluso empiezan en el 8-9%.

Las razones de la aparición en el mercado de hipotecas baratas, que los rusos llevan décadas esperando, son extremadamente sencillas. Se trata de un nivel récord de inflación, una disminución tasa clave, estabilización de la moneda nacional, competencia entre bancos por prestatarios de calidad.

En tales condiciones, no sólo los nuevos prestatarios pueden beneficiarse de la obtención de un préstamo hipotecario. Los prestatarios actuales también tienen la oportunidad de negociar tasas hipotecarias más bajas.

Por ejemplo, en su sitio web ofrece a sus clientes aprovechar un programa para reducir las tasas de las hipotecas existentes. La entidad financiera podría considerar reducir el tipo al 12,5% si los actuales prestatarios obtuvieron su hipoteca antes de noviembre de 2014. Si el préstamo para vivienda se recibió después de esta fecha, puede contar con una tasa del 12 al 13%.

¿Cómo solicitar una reducción del tipo hipotecario?

La forma más sencilla de solicitar una reducción de tipos es rellenar un formulario especial que la institución financiera ofrecerá al prestatario. Normalmente, en dicho documento, el prestatario solo necesita ingresar su nombre completo, el número del contrato de préstamo y el motivo por el cual solicita una reducción de la tasa.

Pero a los prestatarios no les vendrá mal saber cómo redactar una solicitud por su cuenta, aunque sólo sea porque algunos bancos no proporcionan ningún formulario especial para ello. Y luego, incluso si los formularios están disponibles, a la institución financiera no le importará si el prestatario decide preparar la solicitud él mismo.

Normalmente tal declaración se hace en forma libre. Requisitos especiales instituciones de crédito no se presentan.

Formulario de solicitud de muestra

EN ___________

de __________________________________________

pasaporte: serie ______ No. _________, expedido ________________

registrado en: _____________________________________

Declaración

Le pido que reduzca la tasa de interés en virtud del contrato de préstamo No. ______________ de fecha __________, del cual soy prestatario, debido a una disminución en la tasa clave del Banco Central de la Federación de Rusia.

Envíe una notificación de la decisión y el nuevo calendario de pagos a su dirección de correo electrónico personal ________.

____________________________________________ __________________

nombre del prestatario Firma

Número de contacto _____________________

"___" _________ 20__

¿Cómo presentar la solicitud y qué documentos adjuntar?

Puede presentar una solicitud en la sucursal bancaria más cercana. Sin embargo, las instituciones financieras también ofrecen oportunidades para el envío remoto de documentos. Sólo necesita escanear la solicitud completa y firmada. El escaneo se envía por correo electrónico o vía Área personal en el sistema bancario por Internet.

Como parte de los documentos, definitivamente necesitará una copia escaneada del contrato de préstamo. Debe enviarse junto con la solicitud. El prestatario también puede adjuntar documentos adicionales que, por ejemplo, indiquen una disminución de ingresos o una enfermedad.

¿Por qué pueden negarse?

Gracias al tipo de interés, el banco cubre sus riesgos. Si el cliente paga regularmente sus obligaciones, no comete retrasos, tiene ingresos estables y una reputación probada en el tiempo, entonces a dicho prestatario se le puede reducir la tasa, ya que el nivel de riesgo en este caso es mínimo. A los prestatarios con baja disciplina de pago se les negará una reducción de tasas.

Los bancos tienen en cuenta muchos factores. Por tanto, el tamaño del saldo del préstamo puede influir. Si el prestatario ya ha pagado, por ejemplo, el 98% de la deuda, entonces no es apropiado que el banco haga cambios por un pequeño saldo.

¿Qué hacer si le niegan una reducción de tarifa?

Una negativa de su banco de origen no significa que todo esté perdido. El prestatario siempre puede recurrir al banco de otra persona para refinanciarlo. Es decir, el cliente recibe un préstamo por tasa favorable, salda su antigua deuda y posteriormente sólo paga un nuevo préstamo, pero en condiciones atractivas.

La refinanciación como forma de reducir las tasas hipotecarias

La urgente necesidad de los rusos de tener una vivienda propia ha revivido un concepto que estaba medio olvidado en la época soviética.

Hoy en día, el mercado de préstamos para la compra de viviendas muestra un crecimiento constante, aunque al ritmo actual las necesidades de la población no quedarán satisfechas en un futuro próximo. No podemos dejar de alegrarnos de que las condiciones para la concesión de préstamos a largo plazo hayan mejorado notablemente en los últimos años:

Se ha simplificado el procedimiento de registro;
las tasas base cayeron. Los analistas optimistas del sector bancario incluso esperan que durante el año su nivel caiga por debajo del diez por ciento. Entonces la demanda de préstamos hipotecarios aumentará marcadamente, ya que estarán disponibles para una parte mucho mayor de la población;
el nivel medio de oferta se ha reducido a la mitad depósito. La mayoría de los bancos han alcanzado el nivel del quince por ciento. Pero la enorme masa de , que emite la mayoría absoluta de los empréstitos en el país y fija el pago inicial de la vivienda en el 20%, frena nuevas reducciones;
El gobierno apoya activamente la reestructuración de la deuda hipotecaria.

En esta situación, aquellos clientes bancarios que celebraron acuerdos de préstamo a largo plazo en años anteriores se encontraron sin saberlo en una posición peor. El banco no necesita pensar en cómo reducir la hipoteca para nuevos clientes. Pero muchos clientes se preguntan cómo reducir el tipo de interés hipotecario y buscan salidas a lo que consideran una situación injusta. Creen que las estructuras bancarias no tienen otra solución honesta para ellos que reducir su hipoteca. La diferencia en las condiciones para los clientes nuevos y existentes es demasiado grande.

¿Cómo reducir la tasa de una hipoteca existente?

Como regla general, no hay situaciones desesperadas. Pero es extremadamente raro que se encuentre una salida si no se hacen esfuerzos por encontrarla. A la hora de buscar una solución para reducir el tipo de interés hipotecario, los especialistas en préstamos no tienen dificultades. Inmediatamente ofrecen varias opciones bastante simples de implementar sobre cómo reducir su hipoteca. Veamos cómo puedes intentar bajar tu hipoteca sin mucho esfuerzo. No todos los métodos propuestos se adaptarán a todos, pero muestran que puede encontrar formas de reducir su hipoteca:

Una vez que consigue oficialmente un trabajo, inmediatamente recibe una respuesta sobre cómo reducir la tasa de su hipoteca. Presentar un formulario 2-NDFL en lugar de uno bancario o arbitrario parece una formalidad vacía, pero como forma de reducir el interés hipotecario en medio punto, servirá.
Los bancos consideran arriesgado prestar empresarios individuales y las personas con empleo extraoficial, por lo que se aumenta el nivel de la tarifa básica para ellos. Como empresario, vale la pena buscar un empleo oficial y presentar el Formulario 2-NDFL al banco y mostrar los ingresos de las actividades comerciales como adicionales. El método muestra cómo reducir el tipo de su hipoteca en un punto y medio.
Escriba una declaración sobre el deterioro de su situación financiera. El soporte documental debe ser exhaustivo: baja por enfermedad, recetas, historial laboral con antecedentes de despido, etc. La reestructuración mejorará los términos del acuerdo actual.
Recibir salarios a una cuenta corriente en el banco prestamista. Aproximadamente la mitad de los representantes del sector bancario ruso dicen a sus clientes cómo reducir el tipo de interés hipotecario en medio punto. Hay que tener en cuenta que los bancos reconocen al cliente como trabajador asalariado al cabo de tres a seis meses.
Trabajar para una empresa que sea socia corporativa del banco. Muchas entidades financieras muestran esta opción para reducir tu hipoteca.
Consigue uno decente. Varios prestamistas se muestran indiferentes ante esta circunstancia.
Al comprar una vivienda en un edificio nuevo, busque una propiedad que se esté construyendo con la participación del banco como socio del promotor o su prestamista. Condiciones preferenciales, disponible en sucursales bancarias y en sitios web de bancos, sugiere cómo reducir la tasa de interés de su hipoteca uniéndose a dichos programas.
Solicite refinanciación. Por regla general, las instituciones financieras no dan este paso en el caso de las hipotecas autoemitidas. Pero si hay otros en el mismo banco, es muy posible fusionarlos, obteniendo ciertos descuentos.
Celebrar un contrato a través de una agencia inmobiliaria socia del banco. Cómo encontrar una agencia de este tipo, que no siempre es fácil, es otra cuestión, pero una vez que la encuentres, podrás reducir tu hipoteca.
Conéctese a programas para trabajadores del sector público. Los bancos de buena reputación se interesan por los empleados estatales, como personas con ingresos garantizados, y los involucran en sus programas, mostrándoles cómo reducir las tasas hipotecarias.
Se ofrecen tarifas base reducidas en determinados estructuras financieras en el marco de promociones de crédito hipotecario a familias jóvenes. Si al menos uno de los cónyuges aún no ha cumplido treinta y cinco años, podrá obtener un descuento del tipo básico del medio por ciento. Durante algún tiempo, Uralsib Bank operó un programa similar a las propuestas existentes de DOM.RF, cuando en caso de nacimiento (adopción) de un niño durante el período de la hipoteca se introducía un descuento de un cuarto de por ciento sobre la tasa base. Y a partir de 2018 comenzó a operar.
Participación en programas sociales implementados a través de DOM.RF como una forma de reducir significativamente su hipoteca. El tipo preferencial para la compra de viviendas en el mercado secundario se reduce al seis o siete por ciento. Es poco probable que sea posible reducir la hipoteca a tal nivel.
Alternativamente, puede reducir la tasa de interés comprando bienes inmuebles garantizados con una hipoteca. A menudo, estas propiedades penden de los bancos como una piedra al cuello. Aún así, las operaciones de venta de inmuebles no son fundamentales para el banco. Por lo tanto, la institución financiera está dispuesta a hacer concesiones al comprador, bajando medio punto porcentual del tipo principal. Es cierto que el cliente primero debe averiguar cómo son los antiguos propietarios de la propiedad. Es posible que, habiendo comprendido la situación, sea preferible rechazar la tentadora oferta.
Intente, si es posible, pasar de pagos mensuales de anualidades (en cuotas iguales) a un calendario de pagos diferenciado. Esto le permitirá reducir significativamente el pago en exceso. O, si tienes un grado suficiente de autorregulación y puedes ahorrar una cierta cantidad Dinero, realizar una amortización anticipada parcial de la hipoteca con recálculo del calendario de pagos.
Con una mejora notable condición financiera Invite al prestamista a reconsiderar el cronograma y los montos de los pagos para hacerlos más rápidos.

Entonces el sobrepago total por préstamos será menor.

El Sberbank de Rusia sabe bien cómo reducir las hipotecas; en 2017 ya llevó a cabo importantes reducciones de tipos en varias ocasiones. Es posible que en el futuro Sberbank decida más de una vez reducir tasa de interés hipotecario. Pero estas promociones amigables para el cliente se aplican principalmente a nuevos prestatarios.

Están diseñados para ampliar el campo de actividad de una institución financiera que busca captar nuevos clientes. ¿Qué deberían hacer los prestatarios de años anteriores en tal situación? ¿Cómo pueden reducir su hipoteca existente en Sberbank? Los visitantes de los foros en línea a menudo se enfrentan a la pregunta: saqué una hipoteca de Sberbank, ¿cómo puedo reducir la tasa de interés?

Es imposible reducir el tipo de interés de una hipoteca contraída con Sberbank excepto mediante la adopción de medidas independientes. Ni el Sberbank de Rusia ni otras instituciones financieras pueden decirle cómo reducir el tipo de interés hipotecario sin hacer nada.

Consideremos varias formas de reducir su hipoteca en Sberbank sin recurrir a trucos especiales:

Refinanciar. Sberbank ahora tiene un producto especial destinado a reducir las tasas de las hipotecas existentes; hablaremos de este producto a continuación;
solicitar refinanciación a otro banco. Es evidente que Sberbank no estará contento: según los expertos, la opción de reducir el tipo de interés hipotecario sólo debería considerarse si la diferencia es de al menos dos o tres por ciento;
presentar una solicitud de reestructuración respaldada por pruebas documentales del deterioro de la situación financiera. Sberbank puede ofrecer varias formas de reducir su hipoteca, incluidos aplazamientos, prórrogas, cambios en el calendario de pagos, etc.;
Si su situación financiera mejora, debe presentar una solicitud para el reembolso anticipado del préstamo o para cambiar sus condiciones, lo que le permitirá reducir el monto total del sobrepago. Primero debes hacer algunos cálculos. qué opción es más aceptable y rentable para el prestatario;
atraer un certificado para capital materno. Cuando se utiliza capital de maternidad para pagar el monto principal de la deuda, esto se reflejará en el monto de los pagos mensuales;
únete a la campaña de préstamo de vivienda para familias jóvenes -;
Registre su solicitud de hipoteca de forma electrónica. En Sberbank, la única de todas las instituciones financieras, esto le permite recibir oficialmente un descuento sobre la tasa básica del medio por ciento;
conectar a programas sociales, respaldado por un banco de capital estatal.

Cómo solicitar una reducción del tipo de interés de una hipoteca de Sberbank

Sberbank ha desarrollado un programa de refinanciación para sus prestatarios hipotecarios; este programa se aplica a todos los productos hipotecarios del banco sin excepción.

Puede indicar su deseo de refinanciar su hipoteca y presentar una solicitud de las siguientes cuatro maneras:

En la oficina de Sberbank;
A través de su cuenta personal Sberbank Online;
A través del sitio web de Sberbank - "Comentarios";
A través del servicio de compra de hipoteca "DomClick" de Sberbank.

Los principales parámetros del programa para refinanciar su hipoteca en Sberbank:

El tipo de interés se reduce al 10,9% - con seguro de vida y al 11,9% - sin seguro;
Para el producto “Préstamo no focalizado con garantía inmobiliaria” - hasta 11,9% - con seguro de vida y 12,9% - sin seguro de vida;

Además, puede utilizar el programa de refinanciación más de una vez, incluso en los casos en que ya haya aprovechado esta oportunidad y haya reducido el porcentaje de su hipoteca.

Requisitos de Sberbank para una hipoteca refinanciada y para el prestatario:

Ausencia de obligaciones crediticias vencidas vigentes, tanto para la hipoteca que se refinanciará como para otros préstamos;
Ha pasado más de un año desde que se emitió el préstamo hipotecario;
El saldo de la deuda hipotecaria es de al menos 500.000 rublos. (Si tiene una deuda con una hipoteca de Sberbank de menos de 500.000 rublos, busque opciones para refinanciar su hipoteca; también hay suficientes ofertas de este tipo);
El préstamo no debería haber sido reestructurado previamente; no lo confunda con refinanciación.

Sberbank considerará su solicitud para reducir la tasa de interés de su hipoteca existente dentro de los 30 días. Oportunidad repetida para revisar el nivel. tasa de interés Recibirá uno en Sberbank solo 12 meses después de que su nivel se haya reducido según su solicitud anterior.

Para ser justos, cabe señalar que las condiciones de refinanciación que ofrece Sberbank a "sus" clientes son menos atractivas en comparación con las ofertas disponibles para los prestatarios que desean refinanciar una hipoteca de otro banco.
Por este motivo y más, se recomienda buscar asesoramiento de terceros especialistas: corredores de crédito. Conozca las opciones disponibles para refinanciar un préstamo hipotecario en nuestro sitio web.

Cómo reducir la tasa hipotecaria en VTB

Parece que el grupo bancario VTB ha decidido intensificar las acciones en materia de hipotecas, reducir el tipo de interés y utilizar esto como una de las formas de conseguir nuevos clientes. La presencia de VTB en el mercado de préstamos hipotecarios se ha hecho más visible; una decisión como la reducción del tipo de interés hipotecario parece haber dado resultados tangibles. La mejora de las condiciones, que afectó exclusivamente a los nuevos clientes de la institución financiera, empuja a otros a tomar medidas encaminadas a reducir sus hipotecas en VTB.

Reconociendo que existe un cierto grado de injusticia en la situación actual para los prestatarios que anteriormente celebraron acuerdos, VTB está dando un paso hacia el encuentro con dichos clientes. Se les pide que escriban una solicitud para revisar las condiciones. préstamos hipotecarios, que se lleva a cabo de forma puramente individual. Si bien sigue una política bastante agresiva de refinanciación, VTB no la aplica a los préstamos emitidos por el propio grupo. Es posible lograr una reducción en las tasas de los préstamos hipotecarios en VTB conectando:

Capital de maternidad;
programas sociales estatales;
beneficios para representantes del sector público;
al numero clientes asalariados o empleados de empresas colaboradoras.

Hay opciones sobre cómo puede reducir su hipoteca. Pero su implementación requerirá esfuerzos importantes por parte del prestatario. Vale la pena el esfuerzo, ya que es por su propio interés y el de sus familiares, y esos esfuerzos nunca son en vano.

Puedes dejar un préstamo por el monto que te interesa y recibir la información necesaria de expertos mercado de crédito. Intentaremos informarle qué opciones de refinanciamiento están disponibles para usted hoy.

Recientemente, los bancos han comenzado cada vez más a intentar cambiar unilateralmente las tasas de los préstamos hipotecarios ya emitidos. La motivación para subir la tasa de interés es el aumento de la tasa clave por parte del Banco Central. Sin embargo, de acuerdo con la Ley "Sobre Bancos y Actividades Bancarias", una institución financiera no tiene derecho a cambiar unilateralmente el procedimiento para determinar la tasa de interés de los préstamos ya emitidos, excepto en los casos previstos por la ley federal o un acuerdo. con el cliente. ¿Puede un banco cambiar unilateralmente al alza el tipo hipotecario?

Según los actos jurídicos, una entidad de crédito tiene derecho a modificar unilateralmente el tipo de interés constante sólo hacia abajo, pero no puede aumentarlo. Hay varios casos en los que un banco puede aumentar el importe de los intereses de una hipoteca:

Cambio de tipo por acuerdo previo con el prestatario hipotecario
Cambio de tipo de interés por decisión judicial
Un aumento de los intereses debido a la negativa del prestatario al seguro, siempre que esta obligación esté especificada en el contrato de hipoteca.
Cambios causados por fuerza mayor (incumplimiento o devaluación severa de la moneda)
En el caso de una tasa de interés flotante y combinada, si algún componente de la tasa cambia.

A menudo, la posibilidad de cambiar unilateralmente el tipo de interés de la hipoteca está escrita en el contrato de hipoteca. Para los ciudadanos con conocimientos financieros, la presencia de tales cláusulas en el contrato causa bastante desconcierto, sin embargo, la mayoría de los prestatarios están de acuerdo con esta condición propuesta por el banco, deseando recibir el tan esperado hipoteca. Sin embargo, existen una serie de leyes que protegen incluso a los ciudadanos más incautos de los trucos de las instituciones financieras.

Por otro lado, el banco puede ignorar con seguridad las disposiciones de la ley y aumentar unilateralmente la tasa hipotecaria. En este caso, el prestatario deberá reembolsar el préstamo en condiciones completamente nuevas de las especificadas originalmente en el acuerdo; de lo contrario, el banco puede cobrar multas, sanciones e imponer otras sanciones. Entonces, la única forma de obligar a una entidad de crédito a actuar de conformidad con la ley es una decisión judicial. El prestatario puede acudir a los tribunales si las nuevas condiciones de la hipoteca le resultan inaceptables.

Aumento de los intereses según los términos del acuerdo.

En el contrato de hipoteca, ambas partes, el banco y el prestatario, estipulan todos los términos del préstamo, incluido el procedimiento para cualquier cambio, porque la hipoteca se asume largo tiempo. Hay contratos de préstamo que, según la ley, estipulan que el tipo de interés hipotecario sólo puede modificarse a la baja. Y hay acuerdos de préstamo que estipulan que el banco tiene derecho a aumentar unilateralmente la tasa.

El artículo 451 del Código Civil de la Federación de Rusia establece lo siguiente:

“Un cambio significativo en las circunstancias de las cuales procedieron las partes al celebrar el contrato es la base para su modificación o terminación, a menos que el contrato disponga lo contrario o se derive de su esencia. Se considera significativo un cambio de circunstancias cuando han cambiado tanto que, si las partes hubieran podido preverlo razonablemente, el contrato no habría sido celebrado por ellas en absoluto o se habría celebrado en términos significativamente diferentes”.

Esta situación es mucha organizaciones de crédito Se utiliza como base para revisar los tipos de interés. Y si realmente se produce un cambio en las tasas de interés, el banco está obligado a enviar al prestatario un aviso de los cambios previstos. Y dado que un contrato hipotecario es un acuerdo bilateral, si alguno de sus términos cambia, se concluye un acuerdo adicional que determina una nueva tasa de interés y especifica el monto y la fecha de los pagos mensuales de la hipoteca.
¿Qué hacer si el banco cambia el tipo de interés de la hipoteca? Si el prestatario firmó voluntariamente un acuerdo adicional, la tasa hipotecaria cambia en consecuencia. Si el cliente se niega a firmar dicho acuerdo, entonces, en este caso, lo más probable es que el banco exija que el prestatario pague el préstamo hipotecario anticipadamente y, si el cliente se niega, la institución financiera puede acudir a los tribunales. Sin embargo, si el prestatario no está de acuerdo con el aumento de las tasas hipotecarias, también puede defender sus derechos acudiendo a los tribunales.

Competencia de los términos del contrato hipotecario.

Entonces, según los términos del acuerdo firmado entre el prestatario y el banco, el prestamista puede aumentar la tasa de interés. Sin embargo, la mera presencia en el contrato de una cláusula que sugiera un cambio de intereses ya es ilegal según las disposiciones de la Ley "sobre bancos y actividades bancarias". El artículo 29 establece lo siguiente:

"... Una organización de crédito no puede acortar unilateralmente el plazo de este acuerdo, aumentar el monto de los intereses y (o) cambiar el procedimiento para determinarlos, aumentar o establecer comisiones por transacciones, excepto en los casos previstos por la ley federal".

Pero qué son exactamente estas excepciones previstas por la ley federal no están definidas por los actos legales reglamentarios, lo que significa que todavía no existen.

Pero la mención en el contrato de préstamo de una tasa de interés "flotante", por el contrario, es el pleno cumplimiento del artículo 29 de la Ley "Sobre Bancos y Actividades Bancarias", ya que la tasa no fue fijada inicialmente, lo que provoca un cambio en cualquier momento. tiempo y cualquier número de veces. Al mismo tiempo, esta tasa de interés, según el acuerdo, podrá estar ligada al tipo de cambio. moneda extranjera, o a otros eventos e indicadores, lo que hace que el contrato de hipoteca sea completamente legal y el aumento del tipo de interés esté completamente justificado.

Si el contrato de hipoteca no indica posibles cambios en sus condiciones, entonces este hecho no es una base legal suficiente para que el banco aumente la tasa. Así lo confirma el artículo 16 "Nulidad de las cláusulas contractuales que infrinjan los derechos del consumidor" de la Ley "Sobre la Protección de los Derechos del Consumidor". El primer párrafo de este artículo dice:

“Condiciones del contrato que vulneran los derechos del consumidor en comparación con las normas establecidas por las leyes u otros actos jurídicos Federación Rusa en el ámbito de la protección del consumidor se declaran nulas”.

Por tanto, el prestatario puede defender sus derechos ante los tribunales, expresando su desacuerdo con las acciones del banco en relación con los cambios en el tipo de interés hipotecario. Lo principal es no firmar ningún acuerdo adicional sobre tarifas crecientes y escribir institución financiera Declaración de disconformidad con el aumento.

Pero al final la respuesta a la pregunta será la siguiente: el banco no tiene derecho a cambiar el tipo de interés de la hipoteca, a menos que así se especifique en el contrato y se acuerde con el prestatario.

Sergei logró reducir el tipo hipotecario en un 4% en varias etapas. El primero resultó muy sencillo, pero luego empezaron las dificultades. En este texto cuenta detalladamente cómo pasó todo.

Inicialmente saqué una hipoteca de Sberbank por 20 años. La tasa era del 13,25%, sin apoyo del gobierno, probablemente porque estaba comprando un apartamento. Esto fue en 2016, en diciembre. En ese momento, este era el mejor porcentaje de los cuatro bancos.

Reducción de tasas en Sberbank

Después de que obtuve el préstamo, las tasas base comenzaron a bajar. En el verano de 2017, leí en algún lugar de Internet que la tasa hipotecaria se puede reducir previa solicitud. Sabiendo esto, escribí al soporte del banco preguntando: ¿es posible hacer esto? Respondieron que sí y me enviaron un formulario. Imprimí el formulario, completé una solicitud con una solicitud para reducir mi tarifa y envié una foto de esta solicitud a través de Sberbank Online.

Como me dijeron, el banco no tiene regulaciones sobre el plazo para considerar dichas solicitudes. Me lo recordé un par de veces y, al final, dos meses después de la fecha de presentación de la solicitud, mi tarifa se redujo en un 1,25%.

No fui a la oficina y no volví a firmar nada, solo me enviaron un nuevo cronograma de pagos y listo. Era muy intersante. Mi tasa se redujo al 12%.

Además, me dijeron que la próxima reducción es posible, pero sólo dentro de un año. Pero decidí contactar con AHML (el 2 de marzo de 2018, el nombre cambió a JSC DOM.RF. - Ed.).

Refinanciación de un préstamo hipotecario en AHML

En la casa donde vivo ahora hay una comunidad de inquilinos y de las conversaciones supe que la tasa de refinanciamiento de AHML es del 9%.

Antes de eso, llamé a diez bancos para saber si refinanciaban apartamentos y en qué condiciones. Debo decir que el trabajo de llamar a los bancos requiere muchos recursos.

Todo se parece a esto. "Hola. Banco tal y tal." Haces una pregunta y te responden: “No lo sé. Traduciré ahora”, o “Preguntaré ahora” o “Llama más tarde”. Nuestro departamento no trabaja los fines de semana." Este es un gran enfoque en el cliente. "No trabajamos los fines de semana, no podremos responder a la refinanciación". No se trata de bancos pequeños, pero sí bastante resonantes: Uralsib, Unicredit, etc. Llamar a diez bancos, si tienes suerte, supone un día libre, unas ocho horas. Un trabajo alucinante.

En ese momento, AHML tenía dos opciones: refinanciar apartamentos bajo el DDU y refinanciar la propiedad. Era agosto y tenía previsto registrar la propiedad en octubre.

Pero me dijeron que mi casa ya estaba registrada en el catastro, y en este caso era posible refinanciar el préstamo solo para bienes inmuebles que estaban registrados como propiedad. Según tengo entendido, la casa, que no fue terminada, no tiene número catastral. Si el edificio está terminado y aceptado, entonces tiene un número catastral. Si no tengo propiedad, pero la casa figura en el catastro, debo obtener la propiedad y entonces solo se refinanciará mi préstamo.

Después de un par de meses pude registrar la propiedad del apartamento y luego comencé a reunir los documentos para la refinanciación. El proceso de confirmación es estándar, como ocurre con una solicitud de préstamo normal. Necesitamos certificados de trabajo, extractos, casados, solteros... Pasó aproximadamente un mes y medio desde el inicio de la recopilación de documentos hasta su aprobación. Después de que me aprobaron como prestamista, tuve que presentar documentos sobre la propiedad, es decir, sobre los propios apartamentos, incluido un álbum de tasación.

Lo realiza una empresa de tasación. AHML trabaja con tres empresas de tasación y podría elegir una de ellas. Llamé, vinieron, miraron la propiedad, tomaron fotografías... Por esto pagué alrededor de 3200 rublos.

Pasaron otras dos o tres semanas y los empleados de AHML sugirieron llegar a un acuerdo; el próximo plazo vencía dentro de otras dos semanas, ya en diciembre. Antes de la transacción me enviaron los contratos para que pudiera leerlos con antelación. Hay un montón de artículos, unas 30 páginas, y conviene leerlos. Estamos hablando de dos contratos: un contrato de préstamo y un contrato de hipoteca. Más un contrato de seguro de vida y bienes raíces: otras diez páginas. Elegí la aseguradora de la lista que me ofrecieron.

Dado que AHML es una agencia, no puede trabajar con dinero por sí sola y, por lo tanto, trabaja a través de un banco. Al principio me abrieron un préstamo en Primsotsbank, pero me advirtieron que en el futuro me trasladarían a VTB.

El trato en sí me llevó de seis a siete horas. En diciembre, la víspera de Año Nuevo, los empleados estaban ocupados. Durante la primera hora y media estuve esperando porque alguien llegaba tarde. Además, abordo el asunto con mucha escrupulosidad, les hice un montón de preguntas y me respondieron en todos los puntos. En ese momento, la tasa de préstamo cayó a un nivel intermedio del 11%.

Cuando firmé todos los papeles, llegó la siguiente etapa. Era necesario acudir al MFC para presentar los documentos para constituir un gravamen con Primsotsbank. Atención, mi gravamen Sber aún no se ha eliminado, pero necesito solicitar uno nuevo. Este es un esquema muy confuso para el prestatario. Es obvio que habrá una suspensión del proceso, todos lo entienden, pero “así debe ser”.

Entonces, presenté una solicitud de gravamen al MFC y Primsotsbank transfirió el dinero a mi cuenta en Sberbank. Al mismo tiempo, fui a Sberbank y escribí una solicitud de reembolso. Resultó que no vi este dinero: llegó a la cuenta y fue inmediatamente acreditado como amortización anticipada.

Después de eso, fui a Sberbank, tomé un certificado que indicaba que la deuda había sido pagada y lo envié a Primsotsbank.

Eliminación de gravamen

Y aquí empezó el infierno de Sberbank. Llamé a una línea especial para concertar una cita para eliminar el gravamen en Sberbank. El número estuvo colgado durante unos cuarenta minutos. Me senté con auriculares y trabajé al mismo tiempo: estaba en el puesto 19 de la fila, en el 18, luego me cansé de esperar y fui al departamento de Kozhukhovskaya.

Resultó que este departamento no acepta personas. No se puede llegar por teléfono, no aceptan particulares. Cogí un teléfono para clientes en la recepción, llamé a un número corto y en unos tres minutos me comuniqué con la mujer adecuada. Me inscribí para la eliminación de la carga en enero. Me asignaron un agente. El 12 de enero llamé al agente a su teléfono celular y rápidamente acordamos una fecha específica en la que deberíamos reunirnos en el MFC. (El prestatario debe presentar una solicitud de eliminación del gravamen junto con un representante del banco. – Ed.)

La ventaja de Sberbank es que tienen un empleado trabajando en algunos MFC y otro en otros. Por lo tanto, puedes elegir cualquier ubicación; yo fui a la zona metropolitana de Oktyabrskaya. Todos los MFC son agradables, pero este fue especialmente genial y había muy poca gente en él. Esperé unos 15 minutos y presentamos los documentos.

Según la normativa, el gravamen se levanta en dos semanas, pero tuvimos que esperar más. En mi experiencia, cuando algo llega a Rosreestr a través del MFC, los plazos establecidos deben multiplicarse por la mitad y entonces definitivamente estará listo.

En medio de este período, me llamaron desde Rosreestr con respecto a la solicitud de imposición de un gravamen por parte de Primsotsbank y me dijeron que habían suspendido el proceso, ya que el gravamen de Sberbank aún no se había levantado. Cuando esto finalmente sucedió, tuve que volver al MFC para escribir una solicitud para reanudar el proceso de configuración del gravamen. Aquí ya no es necesaria la presencia de empleados del banco, lo hice yo mismo.

Y solo cuando Primsotsbank me hizo un nuevo cargo, la tasa del préstamo bajó al 9%.
Así, hubo tres etapas. Tenía un préstamo al 13,25%. Luego escribí una declaración a Sberbank y la tasa bajó al 12%. Luego inició el proceso de refinanciación y en el medio la tasa bajó al 11%. Luego, cuando quitó el gravamen e instaló uno nuevo, hasta el 9% final.

La primera etapa fue muy sencilla y el proceso de refinanciación en sí me llevó siete meses.

Ahora estoy liquidando el préstamo en Primsotsbank, pero me van a transferir a VTB. Es bueno que ya no tenga que hacer nada al respecto, el problema se resuelve en AHML sin mi participación.

Si ya ha contratado una hipoteca, pero después de un tiempo descubre que los tipos han bajado, sentirá, por supuesto, la desagradable sensación de estar perdiendo algo. Pero: no tienes que pagar más que los demás, aunque el contrato prevea una tarifa fija que no depende de tales circunstancias. En este artículo veremos formas de reducir la tasa de interés hipotecaria en Sberbank.

Las promesas electorales de nuestro presidente incluyeron una reducción de las tasas hipotecarias en 2015 al 6,5% anual. Lamentablemente, el gobierno no logró implementar estos planes, pero los bancos siguieron esta tendencia y recalcularon sus tarifas para reducir las tasas hipotecarias.

Sberbank redujo las tasas hipotecarias para el nuevo año 2017, introduciendo promociones como

Tipo fijo sobre vivienda terminada desde el 11,5%
Hipoteca con apoyo estatal desde el 11,4%
desde 10,75%

Si su contrato hipotecario prevé más altas tasas de interés Entonces bienvenido: lea más el artículo.

¿Cómo bajar la tasa hipotecaria en Sberbank?

Refinanciar un préstamo hipotecario en Sberbank
Refinanciar un préstamo de Sberbank a través de otro banco
Reestructurar el préstamo cambiando sus parámetros.
A través del tribunal, si el banco aumentó ilegalmente la tasa
Regístrese para participar en programas sociales del gobierno.

Refinanciación

La línea estándar de productos de Sberbank no ofrece préstamos propios, pero es muy posible. La tasa estándar para este programa es del 13,9%. Es más rentable para el prestatario refinanciar préstamos para vivienda con su propio banco, ya que no tendrá que volver a preparar documentos, vivienda, seguros, etc. No hay costos y el resultado puede complacerlo con el interés ahorrado.

La refinanciación a través de otro banco será rentable sólo si la tasa de interés difiere significativamente de la actual, debido a que enfrentará los mismos costos que al solicitar una hipoteca. Por lo tanto, antes de reducir la tasa de su hipoteca en Sberbank utilizando un préstamo de otro banco, calcule los beneficios.

Por ejemplo, su préstamo es de 2 millones a 15 años. La tasa actual es del 15%. El importe del sobrepago es de 3.038.514 rublos. Si logra obtener un préstamo al menos un 1% menos, al 14% anual, el monto del sobrepago disminuirá en 244,246 rublos. Y este, ni más ni menos, es el precio de un coche usado normal para una familia. Meditar.

Reestructuración

Tiene derecho a enviar una solicitud al banco para cambiar los parámetros del préstamo. implica no sólo un aumento del período, sino también la posibilidad de reducirlo. Además, la tasa de interés de la hipoteca puede cambiar.

Pongamos el mismo ejemplo: 2 millones a 15 años al 15%. Supongamos que no se puede cambiar la tasa, pero los ingresos de su familia han aumentado y usted puede permitirse el lujo de aumentar su pago mensual. Al recalcular su hipoteca por solo 1 año, ahorrará 243.659 rublos. ¡Con un aumento en el pago mensual de solo 549 rublos! (Para los cálculos se utiliza la calculadora de Sberbank).

Para que el banco vuelva a calcular los parámetros del préstamo, debe escribir una solicitud, adjuntando evidencia de aumento de ingresos: una orden para promocionarlo, un certificado 2NDFL, información sobre ingresos adicionales estables, un certificado de pensión o beneficio, y otros. garantías adicionales.

Se utiliza un principio similar para el reembolso anticipado parcial. El importe sobrante se puede utilizar tanto para reducir la cuota mensual como para reducir el plazo. La segunda opción es más rentable, ya que se reembolsará una mayor parte de la deuda principal que los intereses acumulados. Para comprender el sistema de pago anticipado, abra su calendario de pagos y evalúe la relación entre interés y capital. Entonces, a medida que disminuye el plazo, esta relación aumenta hacia el pago de la deuda y, con una disminución en el pago, cambia muy poco.

Corte

Si el banco violó los términos del acuerdo al aumentar unilateralmente la tasa o imponer comisiones adicionales, esta decisión puede ser impugnada en procedimiento judicial. Sin embargo, prepárese para pagar por los servicios de un abogado competente, porque los bancos también emplean personas inteligentes que pueden encontrar una justificación legal para sus acciones.

Para encontrar lagunas jurídicas para acudir a los tribunales, habrá que estudiar detenidamente acuerdo de prestamo y prepárese para un largo proceso de disputa. Por cierto, no importa cuán insatisfecho esté con los términos del préstamo, bajo ninguna circunstancia debe dejar de pagarlo durante los procedimientos judiciales, ya que en este caso se convertirá en un infractor de los términos y con sus propias manos dará el motivos judiciales de denegación.

Programas sociales

Si cumple con una de las reglas estatales destinadas a mejorar condiciones de vida población de Rusia, nunca es demasiado tarde para participar en él.

Por ejemplo, las familias jóvenes pueden recibir subsidios o compensación por parte de los intereses, y la vivienda en el mercado primario, según la ley de reducción de los intereses hipotecarios de 2015, no debería costar más de 12 por año. Como parte del programa con apoyo estatal, Las hipotecas de Sberbank a partir del 1 de julio de 2015 para préstamos primarios se acreditan a una tasa del 11,4%.

También una forma de apoyo social. Si durante la hipoteca tuviste hijos y recibiste un certificado, tienes todo el derecho a pagarles parte del principal de tu préstamo hipotecario, reduciendo así el plazo o mensualidad, haciendo que una hipoteca sea más asequible para usted.

¿Cuándo bajarán las tasas hipotecarias?

Una cuestión candente que preocupa a muchos rusos que están a punto de comprar su propia casa con un préstamo hipotecario es si se puede esperar una reducción de los tipos. Desafortunadamente, es imposible responder a esto de manera inequívoca. Por un lado, quiero creer que las promesas del presidente aún se cumplirán, pero al evaluar las posibilidades, todo optimismo desaparece: la creciente tasa de refinanciación, los problemas financieros en el sector bancario y externo. fuerzas económicas dicen lo contrario.

Quizás el recorte de tipos de Año Nuevo haya sido el último de este año. El importe de los fondos financiados para el programa de Vivienda hasta 2020 se fija en 691,82 mil millones de rublos.