Ano ang hindi isinasaalang-alang kapag tinutukoy ang halaga ng deposito. Ano ang nakakaapekto sa maximum na halaga ng pautang na sinigurado ng real estate? Loan na sinigurado ng real estate
Ang bawat borrower ay nakatagpo ng konsepto ng "seguridad sa pautang," na may direktang epekto sa mga termino ng pautang na inaalok ng bangko, at sa ilang mga kaso ito ay isang ipinag-uutos na kinakailangan. institusyon ng kredito(halimbawa, isang mortgage sa real estate pagpapautang sa mortgage). Isaalang-alang natin kung ano ito at anong mga uri ng seguridad ang naroroon?
Collateral ng pautang. Ano ito?
Ang collateral ng pautang ay isang garantiya ng katuparan ng mga obligasyon ng nanghihiram na bayaran ang utang sa nagpapahiram.
Maaaring bawasan ng bangko ang panganib ng hindi pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng pag-secure ng utang gamit ang movable o immovable property, gayundin sa ibang mga paraan na itinakda ng batas o kasunduan. Alinsunod sa Artikulo 33 ng Pederal na Batas No. 395-1-FZ, kung ang nanghihiram ay lumalabag sa mga obligasyon sa ilalim ng kasunduan, ang bangko ay may karapatang humiling maagang pagbabalik pautang at interes na naipon dito, pati na rin ang pagreremata sa ipinangakong ari-arian.
Bilang isang patakaran, pinapalambot ng bangko ang mga kondisyon para sa mga nagbibigay ng gayong mga garantiya (para sa mga pautang na walang collateral, ang mga rate ng interes ay karaniwang mas mataas).
Mga uri ng seguridad sa pagbabayad ng pautang
Ang lahat ng mga garantiyang tinatanggap ng bangko bilang seguridad para sa pagbabayad ng utang ay nahahati sa basic at karagdagang.
Ang mga pangunahing ay kinabibilangan ng:
- real estate;
- palipat-lipat na ari-arian (transportasyon, espesyal na kagamitan, atbp.);
- kagamitan;
- mga hayop sa Bukid;
- mga item sa imbentaryo (TMV).
Ang mga karagdagang paraan ng seguridad sa pautang ay kinabibilangan ng:
- garantiya sa bangko;
- karapatan ng paghahabol sa ilalim ng kontrata;
- mga bayarin at deposito;
- insurance;
- katiyakan
Kasama rin sa mga karagdagang uri ng seguridad ang collateral ng ari-arian na nauugnay sa paglalagay ng mga antique, alahas at iba pang mahahalagang bagay.
Isaalang-alang natin ang bawat uri ng collateral ng pautang nang mas detalyado.
Real estate
Ang anumang ari-arian ay maaaring i-pledge sa bangko bilang collateral. alinman buhay na espasyo, mga gusaling pang-agrikultura o komersyal na lugar. Nag-aatubili silang magpautang laban sa mga gusali na tanging tahanan ng umuutang. Sa katunayan, sa bisa ng batas, ang mga nasabing lugar ay hindi palaging maaaring agawin at ibenta sa auction.
Kapag nangako ng real estate, dapat kumpirmahin ng nanghihiram ang kanyang mga karapatan na pagmamay-ari at itapon ang ari-arian na ito. Upang gawin ito, ang bangko ay nagbibigay ng:
- sertipiko ng pagmamay-ari;
- mga dokumento na nagpapatunay sa paraan ng pagkuha (kasunduan sa pagbebenta o palitan, sertipiko ng mana, pribatisasyon o ibinahaging kasunduan sa pagtatayo, atbp.);
- isang katas mula sa pinag-isang rehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito (USRP).
Ang ilang mga bangko ay maaaring mangailangan ng karagdagang dokumentasyon.
Ang isang kasunduan sa paglipat ng real estate bilang collateral (isa pang pangalan ay isang kasunduan sa mortgage) ay dapat na nakarehistro sa mga awtoridad ng Rosreestr. Mula sa sandali ng naturang pagpaparehistro, isang encumbrance ang inilalagay sa ari-arian. Iyon ay, lumilitaw ang isang entry sa sertipiko ng pagmamay-ari na ang ari-arian ay ipinangako, at mula sa oras na iyon ay hindi na ito maaaring ibenta, o ibigay, o kung hindi man ay mailipat sa mga ikatlong partido.
Movable property
Ang pinakakaraniwang halimbawa ay ang pangako ng transportasyon at makinarya sa agrikultura. Sa kasong ito, dapat mong ibigay sa bangko ang orihinal na PTS, isang sertipiko ng pagpaparehistro ng estado ng sasakyan at isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Sa kasong ito, ang pasaporte ng sasakyan ay itatago sa bangko kasama ang pangalawang kopya sa buong panahon ng pautang. kasunduan sa pautang. Ilalabas lamang ito pagkatapos na ganap na matupad ang lahat ng obligasyon.
Mga programa sa pautang na idinisenyo para sa mga legal na entity, ipahiwatig ang pagpapakilala sariling pondo. Bilang isang patakaran, ang kanilang laki ay 10-20%. Bilang bahagi ng naturang pautang, kakailanganin mong dalhin ang orihinal o isang sertipikadong kopya ng order sa pagbabayad para sa pagbabayad ng kontribusyong ito sa supplier sa bangko.
Kagamitan, hayop at kalakal at materyales
Ang mga kagamitang ipinangako ay hindi dapat nakatigil at kakaiba, dahil ito ay isang balakid sa posibleng pagbebenta nito. Bilang karagdagan, ang lahat ng mga bahagi nito ay dapat na nasa kondisyon ng pagtatrabaho, at ang taon ng paggawa at antas ng pagsusuot ay dapat sumunod sa mga kinakailangan ng isang partikular na bangko.
Kapag nangako ng kagamitan institusyong pinansyal tiyak na kakailanganin mong magbigay ng mga card ng imbentaryo para sa bawat yunit. Ito ay kinakailangan para sa karagdagang pagkakakilanlan nito. Pagkatapos ng lahat, ang bangko ay pana-panahong magsasagawa ng on-site na inspeksyon ng collateral upang matiyak ang pagkakaroon at kaligtasan nito.
Mayroon ding ilang mga kinakailangan para sa pag-pledge ng mga pang-agrikulturang hayop. Ang edad ng mga hayop ay hindi dapat lumampas sa 5 taon, at para sa buong panahon ng pautang ang nagsasaad ay dapat magbigay sa kanila ng normal na kondisyon ng pamumuhay. Halimbawa, ang isa sa mga dokumento na kinakailangan bilang bahagi ng naturang pagpapahiram ay isang sertipiko ng pagkakaroon ng kumpay. Sa kaso ng sapilitang pagkatay ng isa o higit pang mga hayop, ang nagsangla ay dapat gumawa ng katumbas na kapalit ng pangako. Iyon ay, ilipat ang iba pang mga hayop, magkapareho sa kanilang mga katangian, bilang isang pasanin sa bangko. Upang suriin ang presensya at kaligtasan ng deposito, ginagamit ang mga listahan ng imbentaryo na nagpapahiwatig ng tag ng bawat hayop.
Upang matiyak ang pagbabayad ng utang, ang mga organisasyong pampinansyal ay tatanggap din ng ilang partikular na item sa imbentaryo bilang collateral: mga hilaw na materyales, mga supply, mga kalakal para muling ibenta, atbp. Ang ganitong uri ng asset ay may mas mataas na panganib ng pagkawala, kaya hindi ito ang tanging hakbang sa seguridad. Bilang isang patakaran, "bilang karagdagan" sa imbentaryo at mga materyales, ang bangko ay mangangailangan ng isa pang garantiya.
Kasama sa dokumentasyong nagpapatunay ng pagmamay-ari dito ang mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta, mga invoice at mga invoice. Sa kaganapan ng kinakailangang pagbebenta ng ipinangakong bagay o ang paggamit nito sa mga aktibidad sa produksyon, dapat na palitan ng pledgor ang komposisyon ng ipinangakong ari-arian sa gastos ng mga item sa imbentaryo na may pantay na halaga at katangian.
Bill at deposito
Ang panukalang batas ay isang seguridad (isinasagawa at legal na sertipikado), kung saan cash maaaring makuha mula sa tao (drawer) na pumirma nito nang walang anumang problema. Bilang karagdagan, ang may hawak ng bill ay maaari ding makatanggap ng interes dito (kung ang mga naturang kundisyon ay tinukoy sa bill). Kaya naman mahal at malugod na tinatanggap ng mga organisasyong pinansyal ang mga ito mga seguridad.
Ang karaniwang deposito sa parehong bangko ay maaaring magsilbi bilang isa sa mga karagdagang anyo ng collateral. Mayroon lamang isang nuance dito - ang dokumentasyon ng pautang ay maglalaman ng utos ng borrower na isulat ang mga regular na pagbabayad mula sa deposito kung sakaling hindi sapat ang mga pondo sa loan account.
Mga karapatan sa paghahabol sa ilalim ng kontrata
Ang panukalang panseguridad na ito ay nagpapahiwatig na ang nanghihiram ay naglilipat sa bangko ng karapatang humingi ng bayad sa ilalim ng kontrata mula sa mamimili. Ang nasabing karapatan ay ipinangako sa natitirang halaga nito, i.e. Lahat ng paunang bayad ay ibinabawas sa kabuuang halaga ng kontrata.
Ang isang kinakailangan para sa form na ito ng collateral ay ang pagbubukas ng isang kasalukuyang account sa creditor bank, na tatanggap ng mga nalikom.
Garantiya sa bangko
Dito, ang isang ikatlong partido ay pumasok sa isang relasyon sa kredito - isang bangko, na ipinapalagay ang ilang mga obligasyon kung sakaling hindi mabayaran ng nanghihiram ang utang. Ito ay isang uri ng garantiya na ibinibigay ng isang institusyong pinansyal.
Upang mag-isyu ng garantiya sa bangko, ang nanghihiram ay dapat magbigay sa guarantor (ang taong nagbibigay ng garantiya) ng isang pakete ng mga dokumento upang pag-aralan ang mga aktibidad sa pananalapi at pang-ekonomiya nito. Kailangan mong maunawaan na walang organisasyong pampinansyal ang basta bastang magtitiyak para sa iyo. Upang mag-isyu ng isang dokumento ng garantiya, dapat i-verify ng bangko ang pagiging maaasahan at solvency ng aplikante.
Insurance
Isa sa mga karagdagang garantiya ng pagbabayad ng utang ay insurance. Mayroong 2 pagpipilian sa disenyo na magagamit:
1. Seguro laban sa mga aksidente at pagkawala ng trabaho. Nalalapat sa mga indibidwal na nagsisilbing mga nanghihiram sa ilalim ng isang kasunduan sa pagpapautang.
2. Insurance ng collateral. Kasama sa mga panganib dito ang pinsala sa ari-arian ng mga ikatlong partido, pagnanakaw, pagnanakaw, pagkakalantad sa mga natural na sakuna at mga sakuna na gawa ng tao. Ang tiyak na listahan ng mga panganib ay nakasalalay sa programa ng pagpapautang at sa anyo ng collateral. Halimbawa, kapag kumuha ng pautang sa kotse, ang pangunahing kondisyon ay ang pagpaparehistro ng CASCO insurance.
Kapag umabante nakaseguro na kaganapan Ang kompanya ng seguro ang may pananagutan sa pagbabayad ng utang.
Panigurado
Ito ay isinasaalang-alang sa ilalim ng anumang programa sa pagpapahiram. Maaaring ito ay isang bagay na pamilyar sa atin sa loob ng balangkas pagpapautang ng consumer, at mga garantiya ng mga legal na entity.
Kapag nag-aaplay para sa isang pautang para sa mga pangangailangan sa negosyo, ang mga sumusunod ay dapat na mga garantiya:
- Pinuno ng organisasyon;
- mga tagapagtatag na may bahagi sa awtorisadong kapital na higit sa 25%;
- mga negosyong kasama sa isang pangkat ng mga kaugnay na kumpanya.
Sa ilang mga kaso, posible ang isang garantiya mula sa munisipyo. Ngunit ito ay "gumagana" kung mayroong isang naaangkop na kasunduan sa pagitan ng Rehiyon ng Moscow at ng pinagkakautangan ng bangko.
Pagkalkula ng deposito ng seguridad
Ang anumang uri ng garantiya ay may sariling gastos, na isinasaalang-alang kapag kinakalkula ang kasapatan ng seguridad. Itinuturing na sapat ang halaga na kayang bayaran ang pangunahing utang, mga bayarin sa pautang at mga pagbabayad ng interes sa panahon ng pagsingil na itinatag ng bangko. Bilang isang patakaran, ang panahong ito ay 3 buwan. o anim na buwan.
Halimbawa, pinlano na magtapos ng isang kasunduan sa pautang sa mga sumusunod na tuntunin:
- halaga ng pautang - 250,000 rubles;
- rate – 19% bawat taon;
- komisyon para sa paglilingkod sa isang loan account – 1% bawat taon;
- panahon ng pagsingil – 3 buwan (o 92 araw).
Nakukuha namin ang sumusunod:
250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0.2*0.25*250000=262500 rub.
Kinakalkula na namin ngayon ang tinatawag na collateral value, na isinasaalang-alang kapag sinusuri ang kasapatan ng collateral.
Ngunit walang bangko ang kukuha ng ari-arian bilang collateral sa buong presyo. Ang mga tinatawag na adjustment factor ay inilalapat, na nag-aayos ng presyo ng collateral. Ginagawa ito upang maalis ang mga posibleng panganib na nauugnay sa pagbaba sa halaga ng merkado ng ari-arian o ang imposibilidad ng mabilis na pagbebenta nito.
Ang bawat bangko ay nagtatakda ng sarili nitong coefficient scale, ngunit sa karaniwang bersyon ay ganito ang hitsura:
- real estate - hindi hihigit sa 0.8;
- kagamitan - hindi hihigit sa 0.7;
- kagamitan sa opisina at personal na mahahalagang bagay - hindi hihigit sa 0.6;
- mga sasakyan - hindi hihigit sa 0.7;
- mga kalakal at materyales tapos na mga produkto- hindi hihigit sa 0.5.
Ang mga numerong ito ay nangangahulugan na ang mga bagay ay tinatanggap bilang collateral sa halagang hindi hihigit sa 80% (70%,60%,50%, atbp.) ng halaga.
Sa pamamagitan ng paghahati ng collateral value sa adjustment factor, nakukuha namin ang kinakailangang market value ng collateral.
Sa aming halimbawa ito ay magiging ganito:
- 262500/0.8= 328,125 kuskusin. (kapag nangako ng real estate);
- 262500/0.7= 375,000 kuskusin. (kaugnay ng kagamitan at sasakyan);
- 262500/0.6= 437,500 kuskusin. (kapag naglilipat ng kagamitan sa opisina at personal na mahahalagang bagay sa bangko);
- 262500/0.5= 525,000 kuskusin. (kung ang mga kalakal at materyales ay ipinangako).
Sa madaling salita, ang market value ng collateral ay dapat hindi bababa sa RUB 328,125. (depende sa anyo ng collateral), ngunit ang dokumentasyon ng pautang ay magsasama ng halaga ng collateral na RUB 262,500.
 |
Bilang bahagi ng repormang panghukuman, alinsunod sa Mga Batas ng Pederal na Konstitusyonal na "Sa Sistema ng Hudikatura ng Russian Federation" at "Sa Mga Hukuman ng Arbitrasyon sa Russian Federation," isang pinag-isang sistema ng hudisyal ang nilikha sa bansa. Kasama rin dito ang mga korte ng arbitrasyon na may katayuang pederal.
Ang mga hukuman ng arbitrasyon ay mga dalubhasang hukuman para sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan sa ari-arian at komersyal sa pagitan ng mga negosyo. Isinasaalang-alang din nila ang mga pag-aangkin ng mga negosyante upang hindi wasto ang mga gawa ng mga katawan ng gobyerno na lumalabag sa kanilang mga karapatan at lehitimong interes. Ito ay buwis, lupa at iba pang mga hindi pagkakaunawaan na nagmumula sa administratibo, pananalapi at iba pang legal na relasyon. Isinasaalang-alang ng mga korte ng arbitrasyon ang mga hindi pagkakaunawaan na kinasasangkutan ng mga dayuhang negosyante.
Clause 1 ng Art. 340 Kodigo Sibil Pederasyon ng Russia(mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation) ito ay itinatag na ang halaga ng paksa ng pangako ay natutukoy sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, maliban kung itinakda ng batas. Gayunpaman, ang kundisyong ito ay hindi nakasaad sa batas bilang mahalaga. Kasabay nito, ang talata 1 ng Art. 9 ng Pederal na Batas ng Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)" (mula rito ay tinutukoy bilang ang Federal Law "On Mortgage") ay nagtatatag na "ang kasunduan sa mortgage ay dapat magpahiwatig ng paksa ng mortgage, ang pagpapahalaga nito, ang kakanyahan, sukat at terminong katuparan ng isang obligasyon na sinigurado ng isang mortgage.”
Kaya, ang mga partido sa collateral legal na relasyon ay kinakailangang ipahiwatig ang napagkasunduang pagpapahalaga ng ipinangakong ari-arian. Maaari nilang matukoy ang naturang pagtatasa nang nakapag-iisa o sa pamamagitan ng pakikipag-ugnayan sa isang appraiser.
Ang mga kalahok sa mga relasyon sa collateral ay tinutukoy ang pagpapahalaga nang nakapag-iisa, na napagkasunduan ito ng kanilang mga sarili, o makipag-ugnayan sa appraiser at ipahiwatig sa takdang-aralin kung anong uri ng halaga ang dapat matukoy.
Hindi tinukoy ng batas kung anong pamantayan ang dapat gawin ng pagtatasa. Ang paraan para sa pagsang-ayon sa halaga ng collateral ay hindi inireseta ng batas. Sa pagsasagawa, sa kontrata ay maaaring ipahiwatig ng mga partido ang halaga ng ipinangakong ari-arian nang hindi tinukoy ang uri nito; maaari nilang ipahiwatig ang ilang uri ng halaga. Ang mga kalahok sa mga collateral na transaksyon ay maaaring matukoy ang halaga batay sa ulat ng isang independiyenteng appraiser, o sumang-ayon dito nang nakapag-iisa, nang hindi kinasasangkutan ng isang propesyonal, na ginagabayan ng mga average na presyo sa merkado para sa katulad na ari-arian.
Sa talata 19 ng Information Letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 28, 2005. Hindi. posibleng itatag kung alin sa mga pagtatasa ang kumakatawan sa kung saan napagkasunduan ng mga partido bilang isang mahalagang kondisyon ng kasunduan sa mortgage.
Ang paglilinaw ng rekomendasyong ito ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ay nagbibigay ng mga kalagayan ng isa sa mga kasong isinasaalang-alang. Tulad ng mga sumusunod mula sa mga pangyayari ng kaso, sa kasunduan sa mortgage ang mga partido ay nagpahiwatig ng tatlong magkakaibang mga pagtatasa ng paksa ng mortgage: isang pagtatasa batay sa konklusyon ng isang independiyenteng appraiser, isang collateral na pagtatasa at isang pagtatasa batay sa mga dokumento ng teknikal. katawan ng imbentaryo.
Kasabay nito, natuklasan ng korte na ang halaga ng nakasangla na gusali ayon sa mga dokumento ng awtoridad ng teknikal na imbentaryo ay ipinahiwatig ng mga partido upang maipatupad ang sugnay 4 ng Art. 4 ng Batas ng Russian Federation na may petsang Disyembre 9, 1991 No. 2005-1 "Sa Tungkulin ng Estado", na may bisa sa oras ng pagtatapos ng kasunduan sa mortgage. Ang pagtatasa na ibinigay sa paksa ng mortgage ng isang independiyenteng appraiser na nakikibahagi ng mga partido, at na ipinahiwatig ng mga partido sa kasunduan sa mortgage, sa bisa ng Artikulo 12 ng Pederal na Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation" ay likas na pagpapayo. para sa kanila at hindi sapilitan.
Batay sa mga pangyayaring ito, ang korte ay dumating sa konklusyon na ang collateral assessment ay ang pagtatasa ng sinangla na gusali na ang mga partido, sa pamamagitan ng kasunduan sa kanilang sarili, ay ibinigay sa paksang ito ng mortgage.
Sa mga talata 1 at 2 ng Artikulo 340 ng Kodigo Sibil, bilang susugan. Pederal na Batas na may petsang Disyembre 21, 2013 Ang No. 367-FZ ay nagsasaad na maliban kung itinatadhana ng batas, ang halaga ng collateral ay tinutukoy sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido. Ang pagbabago sa market value ng ipinangakong item pagkatapos ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pledge o ang paglitaw ng isang pledge sa pamamagitan ng puwersa ng batas ay hindi batayan para sa pagbabago o pagwawakas ng pledge, maliban kung itinakda ng batas o ng kasunduan.
Ang Pederal na Batas "Sa Mortgage" ay nagbanggit ng dalawang uri ng halaga ng real estate: collateral na halaga (ang sugnay 2 ng Artikulo 67 ay nagsasaad na "ang collateral na halaga ng isang lupang ipinangako sa ilalim ng isang kasunduan sa mortgage ay itinatag sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng mortgagor at ng mortgagee") at halaga sa pamilihan (sa sugnay 3 ng Artikulo 9 ay nagsasaad: "Sa kaso ng isang pangako ng hindi natapos na real estate na nasa pagmamay-ari ng estado o munisipyo, ang halaga sa pamilihan ng ari-arian na ito ay tinasa"). Wala saanman sa batas ang nagsasaad kung anong uri ng halaga ng real estate ang dapat ipahiwatig sa kontrata.
Sa Art. 3 ng Pederal na Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation", ang halaga ng pamilihan ng bagay sa pagpapahalaga ay tinukoy bilang ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang bagay na ito sa pagpapahalaga ay maaaring ihiwalay sa bukas na merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa ang transaksyon ay kumikilos nang makatwiran, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at batay sa halaga ng presyo ng transaksyon ay walang mga hindi pangkaraniwang pangyayari ang makikita.
Walang legal na kahulugan ng collateral value ng ari-arian. Sa agham batas sibil Kamakailan, ang posisyon ay naging laganap na ang terminong "collateral value" na makikita sa mga regulasyon ay dapat isaalang-alang bilang kasingkahulugan ng market value, na tinatawag ding "real", "fair", atbp.
Gayunpaman, ang posisyon na ito ay tila hindi ganap na tama. Sa ilalim ng kasalukuyang mga alituntunin at sa kawalan ng konsepto ng collateral value, tiyak na dapat sumang-ayon ang isa na dahil walang collateral value sa mga pamantayang pederal pagpapahalaga, walang mga tagubilin tungkol sa paraan ng pagtukoy ng halaga ng collateral, hindi namin ito maituturing na isang independiyenteng uri ng halaga. Kasabay nito, sa kaibahan sa karaniwang tinatanggap na mga kasingkahulugan para sa halaga ng pamilihan, ang konsepto ng "collateral na halaga" ay ginamit nang tumpak upang bigyang-diin ang espesyal na katangian ng halaga ng ari-arian na ipinangako at upang ihambing ito sa halaga ng pamilihan. Mayroong sapat na mga kinakailangan para sa pagtukoy ng collateral na halaga bilang isang uri ng halaga. Sa partikular, ang batas ay dapat na nakabatay sa tunay na pangangailangan ng lipunan. Ang pagsasagawa ng collateral relations ay nagpapakita na ang halaga ng collateral, lalo na kapag nagbebenta ng ari-arian sa auction, ay hindi dapat matukoy batay sa halaga ng pamilihan.
Sa kanilang mga aktibidad, aktibong nagpapatakbo ang mga bangko sa kontrobersyal na terminong ito. Ang konsepto ng collateral value ay nabuo mula sa Mga Tagubilin Bangko Sentral RF na may petsang Hunyo 30, 1997 No. 62a "Sa pamamaraan para sa pagbuo at paggamit ng isang reserba para sa mga posibleng pagkalugi sa pautang", ngayon ay hindi na ipinapatupad, kung saan ang halaga ng collateral ay tinukoy bilang "ang pinakamataas na halaga ng mga obligasyon ng kliyente na maibibigay ng ari-arian na ito, ang halagang ito ay tinukoy bilang ang market value ng collateral na binawasan ang mga gastos sa pagbebenta nito at posibleng mga diskwento sa bilis ng pagpapatupad." Ang kasanayan sa pagbabangko ay ginagabayan sa karamihan ng mga kaso ng mismong pamantayang ito upang matukoy ang halaga ng collateral.
May pangangailangang pang-ekonomiya na tukuyin at gamitin ang terminong collateral value. Ang mga bangko na may hawak ng pledge ay gumagamit ng collateral na halaga, sa kabila ng katotohanan na sa kasalukuyan ay hindi ito kinikilala ng batas bilang isang independiyenteng uri ng halaga at maaaring maiugnay sa custom.
Sa kasalukuyan, ang batas ay hindi nagbibigay ng anumang mga espesyal na patnubay para sa pagpapahalaga ng ari-arian na isinala bilang collateral. Sa kasalukuyan, sa mga kaso kung saan ang ari-arian ay napapailalim sa mandatoryong pagtatasa, ang kontrata para sa mga layunin ng collateral ay dapat magtatag ng halaga sa pamilihan ng ari-arian.
Ang kasanayang panghukuman ay nagpapahiwatig na ang pagtatasa kapag ang pagreremata sa paksa ng collateral ay dapat matukoy batay sa halaga sa pamilihan ng ari-arian. Ang Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ay sumusunod sa posisyon na ito. Sa talata 6 ng Information Letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 15, 1998. No. 26 "Repasuhin ang pagsasanay ng pagsasaalang-alang sa mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa aplikasyon ng mga korte ng arbitrasyon ng mga pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation sa pledge" ay nagsasaad na kung mayroong isang hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng pledgor at ng pledgee, ang paunang presyo ng pagbebenta ng ipinangakong ari-arian ay itinatag ng korte batay sa presyo sa merkado ng ari-arian na ito. Sa kabila ng katotohanan na ang mga rekomendasyong ito sa liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay binuo bago ang pag-ampon ng Pederal na Batas "Sa Mortgage," sila ay kasalukuyang may bisa, pagkatapos ng 16 na taon.
Kung walang pagtatalo, tiyak na ipahiwatig ng korte ang presyo na napagkasunduan sa kontrata. Ang probisyong ito ay hindi direktang nagpapahiwatig na ang presyo sa kontrata ay dapat na presyo sa merkado. Sa katunayan, kung ang kontrata ay hindi nagpapahiwatig ng isang presyo sa merkado, ngunit ilang iba pang presyo, at hindi isa sa mga partido ang tumutol sa pagbebenta ng ari-arian sa ganoong presyo, kung gayon ang korte ay walang dahilan upang independiyenteng itakda ang paunang presyo ng pagbebenta .
Clause 2 art. 348 ng Civil Code at sugnay 1 ng Artikulo 54.1 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage" ay itinatag na ang foreclosure sa ipinangakong ari-arian ay hindi pinapayagan kung ang paglabag ng may utang sa obligasyon na sinigurado ng pangako ay hindi gaanong mahalaga at ang halaga ng pledgee ang mga paghahabol ay malinaw na hindi katimbang sa halaga ng ipinangakong ari-arian.
Ang kawalang-halaga ng paglabag ay ipinapalagay kung, sa oras na gumawa ng desisyon ang korte na i-remata, ang mga sumusunod na kondisyon ay sabay na natutugunan: ang halaga ng hindi natutupad na obligasyon ay mas mababa sa limang porsyento ng halaga ng paksa ng mortgage at ang panahon ng pagkaantala sa pagtupad sa obligasyong sinigurado ng pangako ay mas mababa sa tatlong buwan (sugnay 1 ng Artikulo 54.1 Pederal na Batas "Sa Mortgages"). Para sa pledge ng movable property sub. 1 sugnay 2 sining. Ang 348 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay na ang isang paglabag sa isang obligasyon na sinigurado ng isang pangako ay ipinapalagay na hindi gaanong mahalaga at ang halaga ng mga paghahabol ng nagsangla ay malinaw na hindi katimbang sa halaga ng ipinangakong ari-arian, kung ang halaga ng hindi natutupad na obligasyon ay mas mababa sa limang porsyento ng halaga ng ipinangakong ari-arian at ang panahon ng pagkaantala sa pagtupad sa obligasyong sinigurado ng sangla ay mas mababa sa tatlong buwan. Hindi tulad ng Pederal na Batas "Sa Mortgage," ang Civil Code ng Russian Federation ay hindi nagbibigay na ang panuntunan ay nalalapat lamang sa hudisyal na pamamaraan para sa foreclosure.
Kaya, ang halaga ng collateral ay nauugnay sa laki ng obligasyon na hindi natutupad ng may utang. Ang kakayahang magremata sa ipinangakong ari-arian ay nakasalalay sa ratio ng halaga ng utang sa halaga ng ipinangakong ari-arian, pati na rin ang pagkaantala sa pagpapatupad.
Kasabay nito, ang tinukoy na mga pamantayan ng Art. 348 Civil Code at Art. 54.1. Ang Pederal na Batas "Sa Mortgage" ay hindi nilinaw ang isyung sinusuri dahil ito ay hindi sapat na tiyak. May nananatiling kawalan ng katiyakan tungkol sa legal na katangian ng halagang tinukoy sa kasunduan sa pledge. Hindi pa rin malinaw kung ano ang eksaktong halaga ng limang porsyento ng utang ay kinakalkula. Paano matutukoy ang gastos na ito?
Ang kawalan ng katiyakan sa mga patakaran ay nag-aambag sa paglitaw ng mga hindi pagkakaunawaan: sa korte ay maaaring magkaroon ng isang pagtatalo tungkol sa kung ito ay pinahihintulutan sa isang partikular na sitwasyon upang i-foreclose ang ari-arian. Ang mga partido ay maaaring mag-alok ng iba't ibang opsyon para sa pagkalkula ng limang porsyento, na nagbibigay-kahulugan sa batas na pabor sa kanila: limang porsyento ng halaga na tinukoy sa kontrata, o limang porsyento ng halaga sa pamilihan sa oras ng pagtatalo. Tulad ng ipinapakita ng kasanayan, ang gastos na ito ay maaaring mag-iba nang malaki.
Sa aming opinyon, ang mga pamantayan ng Art. 348 Civil Code at Art. 54.1 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage" ay dapat bigyang-kahulugan gamit ang halaga na tinukoy sa kasunduan sa pledge. Mayroong ilang mga dahilan para dito. Sa partikular, dapat magpatuloy ang isa mula sa pangkalahatang kahulugan ng mga pamantayan at kalooban ng mambabatas. Sa aming opinyon, ang mga patakarang ito ay dapat gumana hindi lamang para sa korte, kundi pati na rin para sa mga partido sa collateral legal na relasyon bago pa man pumunta sa korte. Batay sa mga kinakailangan ng batas, ang mga partido ay dapat na independiyenteng matukoy sa kung anong punto at sa ilalim ng kung anong mga pangyayari ang mayroon silang karapatang i-remata ang paksa ng pangako sa hudisyal na pamamaraan. Iyon ay, ang gawain ng mga pamantayan sa ilalim ng pag-aaral ay upang maiwasan ang napaaga na pagdulog sa korte sa sakit ng pagtanggi na masiyahan ang mga paghahabol.
Batay sa pagsusuri, isinasaalang-alang namin na kinakailangan upang i-highlight ang isang independiyenteng pag-andar ng halaga ng collateral: ang halaga ng collateral na may kaugnayan sa halaga ng utang ay isang pamantayan para sa pagtukoy ng posibilidad ng foreclosure sa collateral.
Kapansin-pansin na ang orihinal na bersyon ng Art. 348 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nagpapahiwatig ng anumang kaugnayan sa pagitan ng halaga ng ipinangakong ari-arian at ang halaga ng utang sa pangunahing obligasyon. Samakatuwid, ang ratio na ito ay tinutukoy lamang ng mga korte at may likas na pagsusuri, at samakatuwid, sa ilang mga kaso, ang mga korte ay medyo hindi inaasahang tinanggihan ang paghahabol.
Ang isa sa mga layunin ng paggamit ng konsepto ng "collateral value" ay upang matukoy ang pinakamataas na halaga ng obligasyon sa pananalapi ng may utang sa pinagkakautangan, at nangangahulugan ng pinakamataas na halaga na maaaring matiyak sa pamamagitan ng pag-pledge ng ilang ari-arian.
Kasabay nito, ang terminong "collateral value" ay kasalukuyang ibinibigay lamang para sa isang land plot sa Federal Law "On Mortgage". Ang terminong "collateral value" ay nakapaloob sa Artikulo 3 ng Moscow Law ng Pebrero 11, 1998 No. 3 "Sa mga aktibidad sa pagpapahalaga sa lungsod ng Moscow", ayon sa kung saan para sa mga layunin ng batas na ito, ang mga aktibidad sa pagpapahalaga ay nauunawaan bilang isang hanay ng mga relasyon ng legal, pang-ekonomiya, organisasyon, teknikal at ng ibang kalikasan upang magtatag ng pagtatasa ng merkado o iba pang halaga (collateral, pagpuksa, atbp.) na may kaugnayan sa mga bagay. Nawalan ng puwersa ang dokumentong ito noong 2002, dahil sa pag-ampon ng Moscow Law No. 28 na may petsang Mayo 22, 2002. Ang halaga ng collateral ay ipinahiwatig sa batas bilang isang hiwalay na uri ng halaga, kasama ang halaga ng merkado at pagpuksa.
Gaya ng nakikita mo, bahagyang kinikilala ng mga regulasyon ang halaga ng collateral bilang isang partikular na uri ng halaga. Gayunpaman, ang collateral na halaga ay kasalukuyang hindi isang independiyenteng uri ng halaga. Naniniwala kami na ang puwang na ito, na nagdudulot ng kontrobersya at kawalan ng katiyakan sa regulasyon ng collateral legal na relasyon, ay dapat na alisin. Upang gawin ito, sa aming opinyon, ang halaga ng collateral ay dapat maging isang talagang epektibong uri ng halaga, ang lugar nito sa sistema ng mga pamantayan sa collateral ay dapat matukoy, kinakailangan na bumalangkas ng konsepto ng halaga ng collateral, matukoy ang paraan ng kahulugan nito. at magbago.
Iminumungkahi namin ang sumusunod na konsepto ng collateral value. Halaga ng pangako - ang halaga ng paksa ng pangako, na napagkasunduan ng mga partido sa kasunduan sa pangako at pagtukoy ng maximum Kabuuang Pera, na maaaring makuha sa pamamagitan ng pledge ng isang partikular na bagay, at nagsisilbi rin bilang isang criterion para sa pagtukoy ng posibilidad ng foreclosure sa paksa ng pledge na may kaugnayan sa halaga ng utang sa ilalim ng pangunahing kasunduan at sumasalamin sa pinaka-malamang na presyo kung saan ang ang paksa ng pledge ay maaaring ihiwalay sa pamamagitan ng pagbebenta sa pampublikong auction o sa pamamagitan ng iba pang mga benta sa paraang napagkasunduan ng pledgor at ng pledgee.
Ang halaga ng collateral ay batay sa halaga ng pamilihan. Ang batas sa mortgage ng Russian Federation ay itinatag na kapag ang pagreremata sa nakasangla na ari-arian, ang paunang presyo ng pagbebenta ay itinakda na katumbas ng walumpung porsyento ng halaga sa merkado ng ari-arian, na tinutukoy sa ulat ng appraiser (sugnay 4 ng bahagi 2 ng artikulo 54 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage").
Iba't ibang regulasyon ng paunang presyo ng pagbebenta para sa mga pamamaraan ng hudisyal at extrajudicial foreclosure na umiral matagal na panahon, kakulangan ng reference sa uri ng halaga, ang paggamit ng mga termino na hindi tinukoy ng batas ay humantong sa pagbaba sa kahusayan ng mga collateral na transaksyon.
Sa kasamaang palad, walang mga hakbang na ginawa sa direksyong ito hanggang sa kasalukuyan. Ang mga pagbabago na ginawa sa Civil Code ay nakatuon sa iba pang mga problema ng collateral legal na relasyon. Tila, maraming gawaing paggawa ng batas ang nananatiling gawin upang patatagin ang pangako bilang seguridad sa pagtupad ng mga obligasyon.
Ang pagsasagawa ng mga relasyon sa collateral ay nagpapakita na ito ay ang isyu ng halaga na kailangang bigyan ng nararapat na pansin, upang bumuo ng isang pinag-isa at lohikal na istraktura ng mga legal na relasyon sa larangan ng pagtukoy ng halaga ng ipinangako na ari-arian upang makamit ang pinakamataas na kahusayan ng mga operasyon ng collateral .
Bibliograpiya
1. Kodigo Sibil ng Russian Federation (isang bahagi) na may petsang Nobyembre 30, 1994 No. 51-FZ // Koleksyon ng batas ng Russian Federation. – 05.12.1994. – Blg. 32. – sining. 3301.
2. Batas ng Russian Federation ng Disyembre 9, 1991 No. 2005-1 "Sa Tungkulin ng Estado" // Koleksyon ng batas ng Russian Federation. – 01/01/1996. – No. 1. - Art. 19.
3. Batas ng Moscow na may petsang Pebrero 11, 1998 No. 3 "Sa mga aktibidad sa pagpapahalaga sa lungsod ng Moscow" // Gazette ng Moscow Duma. – Hindi. 5 (p. 39). – 1998.
4. Batas ng Moscow na may petsang Mayo 22, 2002 Blg. 28 "Sa pagpapawalang-bisa ng Batas ng Lungsod ng Moscow na may petsang Pebrero 11, 1998 Blg. 3 "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Lungsod ng Moscow" at pag-amyenda sa Batas ng Lungsod ng Moscow napetsahan noong Pebrero 21, 2001 No. 6 " Sa pagdadala ng ilang mga batas ng lungsod ng Moscow sa pagsunod sa Budget Code ng Russian Federation" // Gazette ng Moscow City Duma. – Blg. 6 (Artikulo 124). – 07/17/2002.
5. Pagtuturo ng Bangko Sentral ng Russian Federation na may petsang Hunyo 30, 1997. No. 62a "Sa pamamaraan para sa pagbuo at paggamit ng mga reserba para sa posibleng pagkalugi ng pautang" // Bulletin ng Bank of Russia. – Hindi. 91-92. – 12/31/1997.
6. Liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 15, 1998. No. 26 "Repasuhin ang kasanayan ng pagsasaalang-alang sa mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa aplikasyon ng mga korte ng arbitrasyon ng mga pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation sa pangako" // Bulletin ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation. - Blg. 3. – 1998.
7. Liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 28, 2005 No. 90 "Pagsusuri ng pagsasagawa ng pagsasaalang-alang ng mga korte ng arbitrasyon ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa kasunduan sa mortgage" // Bulletin ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation. – Blg. 4. – 2005.
8. Pederal na Batas ng Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)" // Koleksyon ng batas ng Russian Federation. – 07/20/1998. – Blg. 29. – sining. 3400.
9. Pederal na Batas ng Hulyo 29, 1998 No. 135-FZ "Sa mga aktibidad sa pagtatasa sa Russian Federation" // Koleksyon ng batas ng Russian Federation. – 08/03/1998. – Hindi. 31. – Art. 3813.
10. Pederal na Batas ng Disyembre 21, 2013 No. 367-FZ "Sa Mga Pagbabago sa Unang Bahagi ng Civil Code ng Russian Federation at Pagkilala sa Ilang Mga Batas sa Pambatasan (Mga Probisyon ng Legislative Acts) ng Russian Federation bilang Di-wasto" // Koleksyon ng Batas ng Russian Federation. – Disyembre 23, 2013. –No. 51. – Art. 6687.
11. Shevelev B. Mayroon bang collateral value? // Accounting at mga bangko. 2011. Blg. 10. P. 43 - 49.
Isa sa mga prinsipyo ng pagpapautang ay seguridad sa pautang. Kapag nagbibigay ng pautang, binabawasan ng bangko ang mga panganib nito sa pamamagitan ng pagbuo ng mga kasunduan sa collateral at surety.
Ang collateral na tinanggap ng bangko para sa isang pautang ay nahahati sa pangunahin at karagdagang.
Pangunahing suporta dapat saklawin ang buong halaga ng mga obligasyon ng nanghihiram sa ilalim ng utang. Ang halaga ng mga pananagutan ay nangangahulugang ang halaga ng pangunahing utang ( halaga ng kredito), pati na rin ang mga komisyon dito, na kinakalkula para sa isang tiyak na panahon. Bilang isang patakaran, ang halaga ng mga pagbabayad ay kinakalkula para sa isang quarter, o para sa dalawang quarters (depende sa itinatag na dalas ng mga pagbabayad ng interes), mas madalas - para sa buong panahon ng bisa ng kasunduan sa pautang.
Collateral ng pautang - halimbawa ng pagkalkula
Maaari mong kalkulahin ang halaga sa iyong sarili kinakailangang probisyon sa utang.
Upang gawin ito, kailangan mong matukoy ang pinakamababang tinantyang halaga ng collateral - ito ang halaga ng utang at mga pagbabayad, tulad ng ipinahiwatig sa itaas. Ang tinantyang collateral value na hinati sa adjustment factor ay nagbibigay ng market value ng collateral.
Halimbawa, na may halaga ng pautang na limang daang libong rubles sa labing walong porsyento bawat taon at isang buwanang komisyon ng isang porsyento bawat taon, ang pagkalkula ay ang mga sumusunod:
(18+1)/100/365*92*500,000+500,000) = 523,945.21 (rubles) – ito ang kinakailangang tinantyang halaga ng collateral ng collateral ng utang,
523,945.21/0.6=873,242.02 (rubles) minimum market value ng collateral para sa hiniling na loan,
saan
(18+1)/100 – rate ng interes at buwanang pagbabayad ng komisyon (sa porsyento kada taon),
365 – bilang ng mga araw sa isang taon,
92 – bilang ng mga araw sa panahon (nag-iiba ang halagang ito depende sa mga kondisyon ng pagpapahiram ng isang partikular na bangko),
5000000 - halaga ng pautang,
Ang 0.6 ay isang adjustment factor na inilapat sa isang partikular na uri ng collateral (nag-iiba-iba rin ang halaga depende sa uri ng collateral at mga kondisyon sa pagpapahiram ng isang partikular na bangko).
Ang bayad para sa pagbibigay ng pautang ay hindi isinasaalang-alang, dahil ang pagbabayad ng bayad na ito ay ginawa sa isang pagkakataon bago ang unang pagkakaloob ng mga pondo ng kredito sa nanghihiram.
Pangunahing collateral para sa utang
Sa karamihan ng mga kaso, ang pangunahing seguridad para sa mga obligasyon ng nanghihiram sa bangko ay collateral ng ari-arian: real estate, kagamitan, transportasyon.
Ang ari-arian na ibinigay bilang collateral sa bangko ay maaaring pagmamay-ari ng borrower mismo at ng isang third party. Pledgers ay maaaring maging mga indibidwal at mga organisasyon. Kung ang pledgor - isang ikatlong partido - ay isang organisasyon, ang bangko ay hihingi ng isang buong pakete ng mga dokumento (pamagat at pinansyal na mga dokumento) upang pag-aralan ang legal na kapasidad at solvency ng pledgor. Pinansiyal na kalagayan Ang mortgagor ay dapat na matatag; ang isang kinakailangang kondisyon ay ang kawalan ng mga negatibong net asset.
Upang tanggapin ang ari-arian bilang collateral, kinakailangang kumpirmahin ang pagmamay-ari ng mortgagor sa ari-arian na ito. Kapag nagbibigay ng real estate bilang collateral, ito ay isang sertipiko ng pagmamay-ari na inisyu ng silid ng pagpaparehistro at mga dokumento - ang batayan para sa paglitaw ng karapatan; para sa transportasyon - PTS (pasaporte sasakyan) at isang sertipiko ng pagpaparehistro ng sasakyan, at para sa kagamitan - kumpirmasyon ng pagbabayad ( order ng pagbabayad o benta at mga resibo ng pera), kumpirmasyon ng paghahatid (waybill, invoice at kontrata).
Hindi gaanong madalas, lalo na sa panahon ng krisis, ang mga item sa imbentaryo ay tinatanggap bilang collateral: mga produkto para muling ibenta o mga hilaw na materyales na pag-aari ng nanghihiram. Ang kadahilanan ng pagwawasto dito ay mas mahigpit; sa karamihan ng mga kaso ito ay 0.5. Kung ang mga item sa imbentaryo ay naka-imbak sa teritoryo ng isa pang organisasyon, kinakailangan na magbigay sa bangko ng isang kasunduan sa imbakan, kung saan ang isang karagdagang kasunduan ay gagawin upang payagan ang pag-access ng mga kinatawan ng bangko sa teritoryo kung saan nakaimbak ang collateral upang magsagawa ng patuloy na mga pagsusuri sa pagkakaroon ng collateral.
Ang isang kasunduan sa pangako ng ari-arian, maliban sa isang pangako sa real estate, ay magkakabisa mula sa sandali ng pagpirma. Ang isang real estate pledge agreement (mortgage agreement) ay napapailalim sa state registration.
Kung tungkol sa kagamitang tinanggap bilang collateral, hindi ito dapat nakatigil, natatangi, walang kapantay, o may makitid na saklaw ng aplikasyon. Ang property ay dapat magkaroon ng mga indibidwal na katangian para ma-enable ang pagkakakilanlan nito (serial number, numero ng imbentaryo, atbp.).
Ang transportasyon, sa turn, ay dapat na nasa mabuting teknikal na kondisyon, tumatakbo, at hindi mas matanda sa isang tiyak na edad (karaniwan ay hindi hihigit sa sampu hanggang labinlimang taon).
Real estate tinatanggap bilang collateral ang mga non-residential na gusali, istruktura, lupain, hindi natapos (kung ang pagmamay-ari ay nakarehistro alinsunod sa kasalukuyang batas). Mga Ari-arian ng Residential ay tinatanggap bilang collateral para sa isang pautang kung walang nakarehistro dito. Ang mga sasakyang-dagat (dagat at hangin) ay maaari ding kumilos bilang collateral. Ang bangko ay dapat magbigay ng mga extract mula sa serbisyo ng pagpaparehistro na nagpapatunay sa kawalan ng mga encumbrances sa collateral. Kung may mga nakumpleto at nakarehistrong mga kasunduan sa pag-upa sa mga ikatlong partido, ang bangko ay maaaring mangailangan ng pagtatapos ng isang karagdagang kasunduan sa kasunduan sa pag-upa sa pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa sa kaganapan na ang bangko ay na-forecloses ang collateral.
Para sa ilang partikular na programa sa pagpapautang, ang mga sumusunod ay maaari ding tanggapin bilang collateral bilang pangunahing collateral:
- karapatan ng paghahabol sa ilalim ng kontrata,
- garantiya ng munisipalidad,
- bill ng palitan (sa karamihan ng mga kaso mula sa Sberbank ng Russian Federation),
- garantiya sa bangko,
- nakuhang ari-arian, atbp.
Tingnan natin sandali ang bawat isa sa mga ganitong uri ng seguridad.
Karapatan ng paghahabol sa ilalim ng kontrata tinatanggap bilang collateral sa natitirang halaga ng kontrata, na kinakalkula bilang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng kontrata at mga paunang bayad na ginawa. Dapat ipahiwatig ng kontratang ito ang kondisyon kung saan ang lahat ng paglilipat ay ginawa sa kasalukuyang account ng nanghihiram na binuksan sa bangko ng pinagkakautangan, at ang mga pagbabago sa kontrata ay imposible nang walang kasunduan sa bangko ng pinagkakautangan. Ang iskedyul ng pagbabayad ng pautang ay naka-synchronize sa iskedyul ng pagbabayad sa ilalim ng kontrata; kapag ang kita ay natanggap sa ilalim ng tinukoy na kontrata, ito ay isinusulat upang bayaran ang utang ng nanghihiram sa bangko.
Garantiya ng munisipalidad (MO) ay tinatanggap bilang collateral kung ang bangko ay pumasok sa isang kasunduan sa MO na ito at, sa turn, ang badyet ng MO ay nagbibigay ng mga gastos sa pagbibigay ng mga garantiya para sa mga pautang sa mga negosyo at indibidwal na negosyante.
Ang isang bill ng palitan (sa karamihan ng mga kaso ay isang bill ng palitan mula sa Sberbank ng Russian Federation) ay isa sa mga pinaka-kagiliw-giliw na uri ng seguridad. Sa isang banda, ang isang bill ng palitan ay ang parehong pera, ngunit inilagay sa isang seguridad para sa isang tiyak na panahon na may ilang mga kundisyon (sa isang bill ng palitan, ang may-ari ng bill ay maaaring makatanggap ng interes mula sa bangko). Kaya, kapag nagbibigay ng bill of exchange bilang collateral para sa isang loan, ang mga panganib ng bangko ay mababawasan at ang mga kinakailangan para sa nanghihiram ay katumbas na mas liberal, ang diskwento ng bangko ay mas mababa.
Garantiya sa bangko maaaring magsilbi bilang collateral kung ang pinagkakautangan ng bangko ay nagtakda ng limitasyon sa panganib para sa bangkong nagbigay ng garantiya.Kung ang biniling ari-arian ay nagsisilbing collateral, kung gayon ang isang kaukulang kasunduan ay dapat na lagdaan sa pagitan ng bangko at ng nagbebenta. At sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta na nilagdaan sa pagitan ng bumibili (nanghihiram) at ng nagbebenta, ang isang kondisyon ay dapat na itinakda na kapag ang bumibili (nanghihiram) ay nagbibigay sa nagbebenta ng bahagi ng pagbabayad (karaniwang mula sampu hanggang dalawampung porsyento) at isang sulat ng garantiya mula sa bangko (o isang nilagdaang kasunduan sa pautang, bilang isang opsyon), ang pagmamay-ari ng paksa ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay ipinapasa sa mamimili. Alinsunod dito, ang bumibili (aka ang borrower) ay gumuhit ng isang collateral na kasunduan sa bangko, at ang bangko, sa turn, ay naglilipat ng natitirang halaga sa nagbebenta ng ari-arian sa ilalim ng isang secured na pautang.
Pangako ay isang paraan ng pag-secure ng mga obligasyon sa pagitan ng may utang (mortgagor) at ng nagpautang (mortgagee). Maaaring pangunahin o pangalawa ang collateral. Sa unang kaso, ang collateral ay ililipat sa Bangko bilang unang priyoridad na collateral. Kung ang nanghihiram ay tumatanggap ng isa pang pautang (habang nag-refinance ng unang pautang) mula sa ibang bangko, ang pangalawang yugto na mekanismo ng collateral ay na-trigger.
Sa kasong ito, ang kontraktwal na relasyon sa pagitan ng unang Bangko at ang pangalawang (remortgaging) na Bangko ay tinapos sa pamamagitan ng pagsulat, at ang collateral ay muling sinasanla sa pangalawang Bangko. Ang pinagkakautangan ay may priyoridad na karapatan sa collateral na may kaugnayan sa iba pang mga nagpapautang. Ang relasyon sa pagitan ng mga partido ay tinukoy sa kasunduan at kinokontrol ng Civil Code ng Russian Federation, ang Federal Law "On Mortgage", at ang Federal Law "On Mortgage".
Seguridad ay isang hanay ng mga kundisyon na nagbibigay ng kumpiyansa sa pinagkakautangan na mababayaran ang utang. Ang collateral para sa isang loan ay maaaring collateral sa anyo ng real estate, movable property at iba pang highly liquid assets (securities, guarantees), pati na rin ang surety. Bilang karagdagan sa pangunahing collateral ng pautang, sa isang bilang ng mga bansa mayroong pangangailangan na magbigay ng karagdagang mga mapagkukunan ng kita, dahil panganib sa kredito para sa nagpapahiram sa itaas.
Mga pagkakatulad at pagkakaiba sa pagitan ng collateral at seguridad
Kaya, ang "Pledge" at "Security" ay dalawang magkaibang konsepto. Gayunpaman, sa sistema ng pagbabangko mayroong isang pangkalahatang expression - "Collateral", na nagpapahiwatig ng buong sistema relasyong kontraktwal at mga obligasyon sa pagitan ng may utang at nagpapautang.
Pag-secure ng pautang na may collateral
May mga uri ng pautang kung saan ang obligadong kondisyon ay ang pagkakaloob ng collateral. Kabilang dito ang: komersyal, mortgage, consumer, pagpapaupa, atbp. Para sa kanila, ang mga Bangko ay kinakailangang nangangailangan ng "matigas" na collateral. Para sa mga car loan, student loan at iba pang "madaling" loan, ang mga Bangko ay pangunahing tumatanggap ng mga biniling sasakyan, mga item sa imbentaryo, naililipat na ari-arian, atbp. bilang collateral. Ang pledgor ay maaaring ang mismong may utang o isang ikatlong partido, na may nakasulat na pahintulot.
Bahagi ng dokumentaryo
Matapos maibigay ang pautang, ang pakete ng nanghihiram ay nabuo. Naglalaman ito ng collateral ng pautang, mga kasunduan, at lahat ng iba pa Mga kinakailangang dokumento ayon sa “Mga Pamamaraan sa Pagpapautang”. Ang bawat yunit ng collateral sa Bangko ay isinasaalang-alang bilang isang off-balance sheet na pananagutan at makikita sa kaukulang accounting entry. Sa pagsasagawa, ang nominal na halaga ng 1 collateral ay karaniwang katumbas ng 1 yunit ng pera at pinananatili hanggang sa katapusan ng termino ng pautang. Sa pagtatapos ng termino ng pautang, ang pananagutan sa labas ng balanse ay tinanggal mula sa mga pananagutan ng Bangko at ibinalik sa nanghihiram laban sa lagda.
Ano ang mangyayari kung hindi mo binabayaran ang Bangko?
Sa kaso ng pagkabigo ng mortgagor upang matupad ang mga obligasyon na tinukoy sa kasunduan, ang Bangko ay nagbibigay sa may utang ng isang paunawa ng pagsisimula ng pamamaraan na nakarehistro sa may-katuturang awtoridad sapilitang pagkolekta para sa collateral para mabayaran ang utang. Kung ang may utang ay hindi "nag-react" sa mga aksyon ng Bangko sa mga paglilitis bago ang pagsubok, ang Bangko ay may karapatan na tuparin ang obligasyon sa pamamagitan ng pagbebenta ng collateral.
Ang abogado ay naghahanda ng isang pakete ng mga dokumento (correspondence sa pagitan ng may utang at ng pinagkakautangan), nakakabit ng mga pinirmahang kasunduan, kinakalkula ang buong halaga ng utang, at ipinadala ang kaso sa korte. Kung ang hukuman ay gumawa ng desisyon na pabor sa pinagkakautangan, ang ari-arian ng may utang ay magiging pag-aari ng Bangko at ibinebenta sa isang bukas na auction sa ilalim ng martilyo. Kung ang korte ay nagpasya na pabor sa may utang, kung gayon ang isa ay maiinggit lamang sa may utang na ito, dahil ito ay isang napakaliit na porsyento ng lahat ng mga kaso sa korte.
Pagkalkula ng collateral at mga obligasyon
Upang ma-secure ang isang loan na may collateral, kinakalkula muna ng loan officer ang halaga ng mga obligasyon ng may utang:
halaga ng utang + naipon na interes para sa panahon ayon sa iskedyul ng pagbabayad = mga obligasyon sa pautang
Halimbawa ng pagkalkula
Upang suportahan ang materyal sa itaas, magbigay tayo ng 2 halimbawa:
Halimbawa 1.
Nag-loan ka:
Bilang seguridad para sa utang, nagbibigay ka ng 3 silid apartment, na may tinatayang presyo sa merkado na 16,000,000 rubles. Kapag kinakalkula ang halaga ng collateral ng real estate, ang mga Bangko ay gumagamit ng ratio ng pagkatubig na humigit-kumulang 40-70% ng halaga ng ari-arian. Sa iyong kaso, sabihin nating ito ay magiging 50%. Kaya, ang iyong apartment ay susuriin ng isang espesyalista sa Bangko sa halagang 8,000,000 rubles. Ngayon kalkulahin natin ang halaga ng mga pananagutan:
5,000,000 rubles * 11% * 5 taon = 7,750,000 rubles.
Binabati kita, ang iyong collateral ay ganap na sumasaklaw sa iyong mga obligasyon at mayroon kang magandang pagkakataon na makakuha ng pautang.
Halimbawa 2.
Nakukuha mo sangla para sa pagbili ng isang apartment, ang halaga nito ay 14,000,000 rubles.
Ang layunin ay bumili ng apartment
Sa mortgage lending, ang property na binibili ay kinakailangan bilang collateral para sa loan. Ano ang magiging kalkulasyon ng collateral security? Tingnan natin ang mas malapit dito. Ang ratio ng pagkatubig ay magiging 50%. Ngayon tingnan: Kung ang ari-arian na binibili ay nagkakahalaga ng 14,000,000 rubles, pagkatapos ay pagkatapos ilapat ang koepisyent, ang tinantyang halaga nito bilang collateral ay magiging katumbas ng 7,000,000 rubles. At ang halaga ng iyong mga obligasyon sa Bangko ay.
