ما لا يؤخذ في الاعتبار عند تحديد مبلغ الوديعة. ما الذي يؤثر على الحد الأقصى لمبلغ القرض المضمون بالعقار؟ قرض مضمون بالعقارات
لقد صادف كل مقترض مفهوم "ضمان القرض"، والذي له تأثير مباشر على شروط القرض الذي يقدمه البنك، وفي بعض الحالات يكون مطلبًا إلزاميًا. مؤسسة الائتمان(على سبيل المثال، الرهن العقاري على العقارات الإقراض العقاري). دعونا نفكر في ما هو وما هي أنواع الأمان الموجودة؟
ضمانات القرض. ما هو؟
ضمانات القرض هي ضمان للوفاء بالتزامات المقترض بسداد الدين للمقرض.
يمكن للبنك تقليل مخاطر عدم سداد الديون عن طريق تأمين القرض بممتلكات منقولة أو غير منقولة، وكذلك بطرق أخرى ينص عليها القانون أو الاتفاقية. وفقًا للمادة 33 من القانون الاتحادي رقم 395-1-FZ، إذا انتهك المقترض التزاماته بموجب الاتفاقية، يحق للبنك المطالبة العودة المبكرةالقرض والفوائد المستحقة عليه، وكذلك حبس الرهن على الممتلكات المرهونة.
كقاعدة عامة، يقوم البنك بتخفيف الشروط لأولئك الذين يقدمون مثل هذه الضمانات (بالنسبة للقروض بدون ضمانات، عادة ما تكون أسعار الفائدة أعلى).
أنواع ضمان سداد القرض
جميع الضمانات التي يقبلها البنك كضمان لسداد القرض تنقسم إلى أساسية وإضافية.
أهمها ما يلي:
- العقارات؛
- الممتلكات المنقولة (النقل، المعدات الخاصة، الخ)؛
- معدات؛
- حيوانات المزرعة؛
- عناصر المخزون (TMV).
تشمل الأشكال الإضافية لتأمين القروض ما يلي:
- ضمان بنكي؛
- حقوق المطالبة بموجب العقد؛
- الفواتير والودائع.
- تأمين؛
- الضمان
تشمل الأنواع الإضافية من الضمانات أيضًا ضمانات الملكية المرتبطة بثقل التحف والمجوهرات والأشياء الثمينة الأخرى.
دعونا نفكر في كل نوع من ضمانات القروض بمزيد من التفصيل.
العقارات
يمكن رهن أي عقار للبنك كضمان. أيضاً مكان عيش \ سكنأو المباني الزراعية أو المناطق التجارية. إنهم يترددون في الإقراض مقابل المباني التي تعتبر المنزل الوحيد للمقترض. في الواقع، بموجب القانون، لا يمكن دائمًا الاستيلاء على هذه المباني وبيعها في المزاد العلني.
عند رهن العقارات، يجب على المقترض تأكيد حقوقه في تملك هذا العقار والتصرف فيه. وللقيام بذلك يقدم البنك:
- شهادة الملكية
- المستندات التي تؤكد طريقة الاستحواذ (اتفاقية البيع أو التبادل، شهادة الميراث، الخصخصة أو اتفاقية البناء المشترك، وما إلى ذلك)؛
- مقتطف من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها (USRP).
قد تطلب بعض البنوك وثائق إضافية.
يجب تسجيل اتفاقية نقل العقارات كضمان (اسم آخر هو اتفاقية الرهن العقاري) لدى سلطات Rosreestr. ومن لحظة هذا التسجيل، يتم وضع عبء على الممتلكات. أي أنه يظهر في شهادة الملكية قيد بأن العقار مرهون، ومنذ ذلك الوقت لا يمكن بيعه أو إهدائه أو نقله إلى أطراف ثالثة.
ممتلكات متنقلة
المثال الأكثر شيوعًا هو تعهد النقل والآلات الزراعية. في هذه الحالة، يجب عليك تزويد البنك بـ PTS الأصلي وشهادة تسجيل حالة السيارة واتفاقية الشراء والبيع. في هذه الحالة، سيتم الاحتفاظ بجواز سفر المركبة في البنك مع نسخة ثانية منه طوال مدة القرض. اتفاقية قرض. ولن يتم إصداره إلا بعد الوفاء بجميع الالتزامات بالكامل.
برامج القروض المصممة ل الكيانات القانونية، يعني المقدمة الصناديق الخاصة. كقاعدة عامة، حجمها هو 10-20٪. وكجزء من هذا القرض، ستحتاج إلى إحضار النسخة الأصلية أو نسخة مصدقة من أمر الدفع لدفع هذه المساهمة إلى المورد إلى البنك.
المعدات والحيوانات والسلع والمواد
يجب ألا تكون المعدات المرهونة ثابتة وفريدة من نوعها، لأن ذلك يشكل عائقًا أمام إمكانية بيعها. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون جميع مكوناته في حالة صالحة للعمل، ويجب أن تتوافق سنة الصنع ودرجة التآكل مع متطلبات بنك معين.
عند تعهد المعدات مؤسسة ماليةسيطلب منك بالتأكيد تقديم بطاقات المخزون لكل وحدة. وهذا ضروري لمزيد من التعرف عليه. وبعد كل شيء، سيقوم البنك بشكل دوري بإجراء عمليات تفتيش موقعية للضمانات للتأكد من توافرها وسلامتها.
هناك أيضًا عدد من المتطلبات لرهن الماشية الزراعية. يجب ألا يتجاوز عمر الحيوانات 5 سنوات، ويجب على المرتهن أن يوفر لها طوال فترة القرض ظروف معيشية طبيعية. على سبيل المثال، إحدى المستندات المطلوبة كجزء من هذا الإقراض هي شهادة توافر الأعلاف. في حالة ذبح حيوان أو أكثر جبراً، يجب على المرتهن أن يقوم بما يعادل الرهن. أي تحويل مواشي أخرى مماثلة في خصائصها كعبء على البنك. للتحقق من وجود وسلامة الودائع، يتم استخدام قوائم الجرد التي تشير إلى علامة كل حيوان.
من أجل ضمان سداد القرض، ستقبل المؤسسات المالية أيضًا بعض عناصر المخزون كضمان: المواد الخام والإمدادات والسلع لإعادة البيع وما إلى ذلك. هذا النوع من الأصول لديه مخاطر متزايدة للخسارة، لذلك لا يمكن أن يكون الإجراء الأمني الوحيد. كقاعدة عامة، "بالإضافة إلى" المخزون والمواد، سيطلب البنك ضمانا آخر.
تتضمن المستندات التي تؤكد الملكية هنا اتفاقيات الشراء والبيع والفواتير والفواتير. في حالة ضرورة بيع الشيء المرهون أو استخدامه في أنشطة الإنتاج، يجب على الراهن تجديد تكوين الممتلكات المرهونة على حساب عناصر المخزون ذات القيمة والخصائص المتساوية.
الفاتورة والإيداع
الفاتورة عبارة عن ضمان (منفذ ومصدق قانونيًا) يتم من أجله نقدييمكن الحصول عليها من الشخص (الساحب) الذي قام بالتوقيع عليها دون أي مشاكل. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لحامل الفاتورة أيضًا الحصول على فائدة عليها (إذا تم تحديد هذه الشروط في الفاتورة). ولهذا السبب تحب المؤسسات المالية هذه الأمور وتتقبلها بكل سرور ضمانات.
يمكن أن تكون الوديعة القياسية في نفس البنك بمثابة أحد الأشكال الإضافية للضمانات. لا يوجد سوى فارق بسيط هنا - ستحتوي وثائق القرض على أمر المقترض بشطب الدفعات المنتظمة من الوديعة في حالة عدم وجود أموال كافية في حساب القرض.
حقوق المطالبة بموجب العقد
يعني هذا الإجراء الأمني أن المقترض ينقل إلى البنك الحق في مطالبة المشتري بالدفع بموجب العقد. ويتم رهن هذا الحق بقيمته المتبقية، أي. يتم خصم جميع الدفعات المقدمة من إجمالي مبلغ العقد.
والشرط الأساسي لهذا النوع من الضمانات هو فتح حساب جاري لدى البنك الدائن، الذي سيتلقى العائدات.
ضمان بنكي
هنا، يدخل طرف ثالث في علاقة ائتمانية - البنك، الذي يتحمل التزامات معينة في حالة عدم قدرة المقترض على سداد الدين. هذا نوع من الضمان الصادر عن مؤسسة مالية.
لإصدار ضمان بنكي، يجب على المقترض أن يزود الضامن (الشخص الذي يقدم الضمان) بمجموعة من المستندات لتحليل أنشطته المالية والاقتصادية. عليك أن تفهم أنه لا توجد مؤسسة مالية ستضمن لك ببساطة. لإصدار وثيقة ضمان، يجب على البنك التحقق من موثوقية وملاءة مقدم الطلب.
تأمين
أحد الضمانات الإضافية لسداد الديون هو التأمين. هناك خياران متاحان للتصميم:
1. التأمين ضد الحوادث وفقدان العمل. ينطبق على الأفراد الذين يعملون كمقترضين بموجب اتفاقية الإقراض.
2. تأمين الضمانات. تشمل المخاطر هنا الأضرار التي تلحق بالممتلكات من قبل أطراف ثالثة، والسرقة، والسرقة، والتعرض للكوارث الطبيعية والكوارث من صنع الإنسان. تعتمد قائمة المخاطر المحددة على برنامج الإقراض وشكل الضمان. على سبيل المثال، عند الحصول على قرض سيارة، فإن الشرط الرئيسي هو تسجيل تأمين CASCO.
عند التقدم الحدث المؤمن عليهشركة التأمين هي المسؤولة عن سداد الديون.
ضمان
يؤخذ في الاعتبار في أي برنامج إقراض. قد يكون هذا شيئًا مألوفًا بالنسبة لنا في هذا الإطار الإقراض الاستهلاكي، وضمانات الكيانات القانونية.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض لاحتياجات العمل، يجب توافر الجهات الضامنة التالية:
- رئيس المنظمة؛
- المؤسسون الذين تزيد حصتهم في رأس المال المصرح به عن 25%؛
- الشركات المدرجة في مجموعة من الشركات ذات الصلة.
في بعض الحالات، من الممكن الحصول على ضمان من البلدية. لكن هذا "ينجح" إذا كان هناك اتفاق مناسب بين منطقة موسكو والبنك الدائن.
حساب مبلغ التأمين
أي نوع من الضمان له تكلفته الخاصة، والتي يتم أخذها في الاعتبار عند حساب مدى كفاية الضمان. يعتبر المبلغ القادر على تغطية أصل الدين ورسوم القرض ودفعات الفائدة خلال فترة الفاتورة التي يحددها البنك كافيا. وكقاعدة عامة، هذه الفترة هي 3 أشهر. أو ستة أشهر.
على سبيل المثال، من المخطط إبرام اتفاقية قرض بالشروط التالية:
- مبلغ القرض - 250000 روبل.
- معدل – 19% سنويا;
- عمولة خدمة حساب القرض – 1% سنويًا;
- فترة الفاتورة - 3 أشهر (أو 92 يومًا).
نحصل على ما يلي:
250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0.2*0.25*250000=262500 فرك.
لقد قمنا الآن بحساب ما يسمى بقيمة الضمانات، والتي يتم أخذها في الاعتبار عند تحليل مدى كفاية الضمانات.
ولكن لن يأخذ أي بنك العقار كضمان بالسعر الكامل. يتم تطبيق ما يسمى بعوامل التعديل، والتي تعمل على ضبط سعر الضمان. يتم ذلك من أجل القضاء على المخاطر المحتملة المرتبطة بانخفاض القيمة السوقية للعقار أو استحالة بيعه بسرعة.
يحدد كل بنك مقياس المعاملات الخاص به، ولكن في النسخة المتوسطة يبدو كما يلي:
- العقارات - لا يزيد عن 0.8؛
- المعدات - لا يزيد عن 0.7؛
- المعدات المكتبية والأشياء الثمينة الشخصية - لا يزيد عن 0.6؛
- المركبات - لا يزيد عن 0.7؛
- البضائع والمواد المنتجات النهائية- لا يزيد عن 0.5.
تعني هذه الأرقام أنه يتم قبول الأشياء كضمان بمبلغ لا يتجاوز 80% (70%، 60%، 50%، إلخ) من التكلفة.
ومن خلال قسمة قيمة الضمان على عامل التعديل، نحصل على القيمة السوقية المطلوبة للضمان.
في مثالنا سيبدو هكذا:
- 262500/0.8= 328125 فرك. (عند رهن العقارات)؛
- 262500/0.7= 375000 فرك. (فيما يتعلق بالمعدات والمركبات)؛
- 262500/0.6= 437500 فرك. (عند نقل المعدات المكتبية والأشياء الثمينة الشخصية إلى البنك)؛
- 262500/0.5= 525000 فرك. (إذا كانت البضائع والمواد مرهونة).
بكلمات بسيطة، يجب أن تكون القيمة السوقية للضمانات 328.125 روبل روسي على الأقل. (اعتمادًا على شكل الضمان)، لكن وثائق القرض ستتضمن قيمة ضمان قدرها 262.500 روبل روسي.
 |
كجزء من الإصلاح القضائي، وفقًا للقوانين الدستورية الفيدرالية "بشأن النظام القضائي للاتحاد الروسي" و"بشأن محاكم التحكيم في الاتحاد الروسي"، تم إنشاء نظام قضائي موحد في البلاد. ويشمل أيضًا محاكم التحكيم ذات الوضع الفيدرالي.
محاكم التحكيم هي محاكم متخصصة في حل النزاعات العقارية والتجارية بين الشركات. كما أنهم ينظرون في مطالبات رواد الأعمال بإبطال تصرفات الهيئات الحكومية التي تنتهك حقوقهم ومصالحهم المشروعة. هذه هي المنازعات الضريبية والأراضي وغيرها من النزاعات الناشئة عن العلاقات الإدارية والمالية وغيرها من العلاقات القانونية. تنظر محاكم التحكيم في النزاعات التي تشمل رجال الأعمال الأجانب.
البند 1 من الفن. 340 القانون المدني الاتحاد الروسي(يشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي) ثبت أن قيمة موضوع التعهد يتم تحديدها باتفاق الطرفين، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. إلا أن هذا الشرط لم ينص عليه القانون باعتباره أساسيا. وفي الوقت نفسه، الفقرة 1 من الفن. 9 من القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" (المشار إليه فيما بعد بالقانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري") ينص على أن "اتفاقية الرهن العقاري يجب أن تشير إلى موضوع الرهن العقاري" الرهن العقاري، وتقييمه، وجوهره، وحجمه، ومدة الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن العقاري."
وبالتالي، يتعين على أطراف العلاقات القانونية المتعلقة بالضمانات الإشارة إلى التقييم المتفق عليه للممتلكات المرهونة. يمكنهم تحديد مثل هذا التقييم إما بشكل مستقل أو عن طريق الاتصال بالمثمن.
يحدد المشاركون في علاقات الضمانات التقييم بشكل مستقل، بعد الاتفاق عليه فيما بينهم، أو يتصلون بالمثمن ويوضحون في المهمة نوع القيمة التي ينبغي تحديدها.
ولا يحدد القانون المعايير التي ينبغي إجراء التقييم بها. طريقة الاتفاق على قيمة الضمانات غير منصوص عليها في القانون. ومن الناحية العملية، يجوز لطرفي العقد الإشارة إلى قيمة المال المرهون دون تحديد نوعه، وقد يشيران إلى عدة أنواع من القيمة. يمكن للمشاركين في معاملات الضمانات تحديد القيمة بناءً على تقرير مثمن مستقل، أو الاتفاق عليها بشكل مستقل، دون إشراك متخصص، مسترشدين بمتوسط أسعار السوق لعقارات مماثلة.
في الفقرة 19 من الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 28 يناير 2005. رقم 90 "مراجعة ممارسة نظر محاكم التحكيم في المنازعات المتعلقة باتفاقية الرهن العقاري" تنص على أنه عندما يشير أطراف اتفاقية الرهن العقاري إلى عدة تقييمات مختلفة لموضوع الرهن العقاري، لا يمكن اعتبار مثل هذا الاتفاق غير مبرم إذا من الممكن تحديد أي من التقييمات يمثل التقييم الذي اتفق عليه الطرفان كشرط أساسي لاتفاقية الرهن العقاري.
يوضح توضيح هذه التوصية الصادرة عن محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ظروف إحدى الحالات التي تم النظر فيها. على النحو التالي من ظروف القضية، أشار الطرفان في اتفاقية الرهن العقاري إلى ثلاثة تقييمات مختلفة لموضوع الرهن العقاري: تقييم يعتمد على استنتاج مثمن مستقل، وتقييم الضمانات، وتقييم يعتمد على مستندات الفحص الفني هيئة المخزون.
وفي الوقت نفسه، وجدت المحكمة أن تكلفة المبنى المرهون وفقا لوثائق هيئة المخزون الفني قد تم تحديدها من قبل الأطراف من أجل تنفيذ البند 4 من الفن. 4 من قانون الاتحاد الروسي بتاريخ 9 ديسمبر 1991 رقم 2005-1 "بشأن واجب الدولة"، والذي كان ساريًا وقت إبرام اتفاقية الرهن العقاري. كان التقييم المقدم لموضوع الرهن العقاري من قبل مثمن مستقل يشارك فيه الطرفان، والذي أشار إليه الطرفان في اتفاقية الرهن العقاري، بموجب المادة 12 من القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" استشاريًا بطبيعته. بالنسبة لهم ولم يكن إلزاميا.
وبناء على هذه الظروف، توصلت المحكمة إلى أن تقييم الضمان هو تقييم المبنى المرهون الذي قدمه الطرفان، بالاتفاق فيما بينهما، لموضوع الرهن العقاري هذا.
في الفقرتين 1 و2 من المادة 340 من القانون المدني وتعديلاته. القانون الاتحادي بتاريخ 21 ديسمبر 2013 ينص الرقم 367-FZ على أنه ما لم ينص القانون على خلاف ذلك، يتم تحديد قيمة الضمانات باتفاق الطرفين. إن التغير في القيمة السوقية للشيء المرهون بعد إبرام اتفاقية الرهن أو ظهور الرهن بقوة القانون لا يعد سبباً لتغيير الرهن أو فسخه، ما لم ينص القانون أو الاتفاقية على خلاف ذلك.
يذكر القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" نوعين من قيمة العقارات: قيمة الضمان (تنص المادة 2 من المادة 67 على أن "قيمة الضمان لقطعة الأرض المرهونة بموجب اتفاقية الرهن العقاري يتم تحديدها بالاتفاق بين الراهن والمرتهن") والقيمة السوقية (في البند 3 من المادة 9 تنص على ما يلي: "في حالة رهن العقارات غير المكتملة الموجودة في ملكية الدولة أو البلدية، يتم تقييم القيمة السوقية لهذا العقار"). ولا يوجد في أي مكان آخر في القانون ما يشير إلى نوع قيمة العقار التي يجب الإشارة إليها في العقد.
في الفن. 3 من القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"، يتم تعريف القيمة السوقية لكائن التقييم على أنها السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن من خلاله تنفير كائن التقييم هذا في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية، عندما يكون الطرفان التصرف في المعاملة بشكل معقول، مع وجود جميع المعلومات اللازمة، واستناداً إلى قيمة سعر المعاملة، لا تنعكس أي ظروف استثنائية.
لا يوجد تعريف قانوني لقيمة الضمانات للممتلكات. في العلم القانون المدنيفي الآونة الأخيرة، انتشر الموقف على نطاق واسع بأن مصطلح "قيمة الضمانات" الموجود في اللوائح ينبغي اعتباره مرادفًا للقيمة السوقية، والتي تسمى أيضًا "حقيقية" و"عادلة" وما إلى ذلك.
ومع ذلك، فإن هذا الموقف لا يبدو صحيحا تماما. في ظل القواعد الحالية وفي غياب مفهوم قيمة الضمانات، ينبغي للمرء بالتأكيد أن يتفق على أنه بما أنه لا توجد قيمة ضمانية في المعايير الفيدراليةالتقييم، لا توجد تعليمات بخصوص طريقة تحديد قيمة الضمانات، ولا يمكن اعتبارها نوعاً مستقلاً من القيمة. في الوقت نفسه، وعلى النقيض من المرادفات المقبولة عمومًا للقيمة السوقية، يُستخدم مفهوم "القيمة الإضافية" على وجه التحديد للتأكيد على الطبيعة الخاصة لقيمة الممتلكات المرهونة ومقارنتها بالقيمة السوقية. هناك متطلبات مسبقة كافية لتحديد قيمة الضمانات كنوع من القيمة. وعلى وجه الخصوص، يجب أن يستند القانون إلى الاحتياجات الحقيقية للمجتمع. وتبين ممارسة علاقات الضمانات أن قيمة الضمانات، خاصة عند بيع الممتلكات في مزاد علني، لا ينبغي تحديدها على أساس القيمة السوقية.
تعمل البنوك بنشاط في أنشطتها مع هذا المصطلح المثير للجدل. تم تشكيل مفهوم قيمة الضمانات من التعليمات البنك المركزيالتردد الراديوي بتاريخ 30 يونيو 1997 رقم 62 أ "بشأن إجراءات تكوين واستخدام احتياطي لخسائر القروض المحتملة"، لم يعد ساريًا الآن، حيث يتم تعريف قيمة الضمان على أنها "الحد الأقصى لمبلغ التزامات العميل التي يمكن أن يوفرها هذا العقار، هذا المبلغ يتم تعريفه على أنه القيمة السوقية للضمان مطروحًا منها تكاليف بيعه والخصومات المحتملة على سرعة التنفيذ. تسترشد الممارسة المصرفية في معظم الحالات بهذه المعايير ذاتها من أجل تحديد قيمة الضمان.
هناك حاجة اقتصادية لتحديد واستخدام مصطلح قيمة الضمانات. تستخدم البنوك الرهنية قيمة الضمان، على الرغم من أنه في الوقت الحاضر لا يعترف بها القانون كنوع مستقل من القيمة ويمكن أن تعزى إلى العرف.
في الوقت الحاضر، لا ينص القانون على أي مبادئ توجيهية خاصة لتقييم الممتلكات المرهونة كضمان. حاليًا، في الحالات التي تخضع فيها الممتلكات للتقييم الإلزامي، يجب أن يحدد العقد لأغراض الضمان القيمة السوقية للعقار.
تشير الممارسة القضائية إلى أن التقييم عند حبس الرهن بشأن موضوع الضمان يجب أن يتم تحديده على أساس القيمة السوقية للعقار. تلتزم محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بهذا الموقف. في الفقرة 6 من الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 15 يناير 1998. رقم 26 "مراجعة ممارسة النظر في المنازعات المتعلقة بتطبيق محاكم التحكيم لقواعد القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن التعهد" تنص على أنه في حالة وجود نزاع بين الراهن والمرتهن، فإن سعر البيع الأولي من الممتلكات المرهونة يتم تحديدها من قبل المحكمة على أساس سعر السوق لهذا العقار. على الرغم من أن هذه التوصيات الواردة في الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي تم تطويرها قبل اعتماد القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري"، إلا أنها دخلت حيز التنفيذ حاليًا بعد 16 عامًا.
إذا لم يكن هناك نزاع، فستشير المحكمة بالتأكيد إلى السعر المتفق عليه في العقد. يشير هذا الحكم بشكل غير مباشر إلى أن السعر في العقد يجب أن يكون سعر السوق. في الواقع، إذا لم يشير العقد إلى سعر السوق، ولكن إلى سعر آخر، ولم يعترض أحد الطرفين على بيع العقار بهذا السعر، فلن يكون لدى المحكمة أي سبب لتحديد سعر البيع الأولي بشكل مستقل .
البند 2 الفن. 348 من القانون المدني والبند 1 من المادة 54.1 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" ينص على أن حبس الرهن على الممتلكات المرهونة غير مسموح به إذا كان انتهاك المدين للالتزام المضمون بالرهن ضئيلًا وكان مبلغ المرتهن من الواضح أن المطالبات غير متناسبة مع قيمة الممتلكات المرهونة.
يُفترض عدم أهمية المخالفة إذا تم استيفاء الشروط التالية في وقت واحد عندما تتخذ المحكمة قرارًا بحجز الرهن: أن يكون مبلغ الالتزام غير المنجز أقل من خمسة بالمائة من قيمة موضوع الرهن العقاري والمدة التأخير في الوفاء بالالتزام المضمون بالتعهد أقل من ثلاثة أشهر (البند 1 من المادة 54.1 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري"). لرهن الأموال المنقولة الفرعية. 1 البند 2 الفن. 348 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على أن انتهاك الالتزام المضمون بالرهن يفترض أنه غير مهم وأن مبلغ مطالبات المرتهن لا يتناسب بشكل واضح مع قيمة الممتلكات المرهونة إذا كان مبلغ الالتزام غير المحقق أقل من خمسة بالمائة من قيمة المال المرهون وتكون مدة التأخير في الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن أقل من ثلاثة أشهر. على عكس القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري"، لا ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على أن القاعدة تنطبق فقط على الإجراء القضائي لحبس الرهن.
ومن ثم فإن قيمة الضمان ترتبط بحجم الالتزام الذي لم يقم المدين بالوفاء به. وتعتمد القدرة على حجز الرهن على العقار المرهون على نسبة مبلغ الدين إلى قيمة العقار المرهون، وكذلك على التأخير في التنفيذ.
في الوقت نفسه، القواعد المحددة للفن. 348 القانون المدني والفن. 54.1. لا يوضح القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" القضية التي يتم تحليلها، لأنها ليست محددة بما فيه الكفاية. ولا يزال هناك عدم يقين بشأن الطبيعة القانونية للقيمة المحددة في اتفاقية التعهد. ولا يزال من غير الواضح ما هي القيمة الدقيقة التي يتم حساب خمسة بالمائة من الدين بها. وكيف سيتم تحديد هذه التكلفة؟
يساهم عدم اليقين في القواعد في ظهور النزاعات: قد يكون هناك نزاع في المحكمة حول ما إذا كان يجوز حجز الممتلكات في حالة معينة. يمكن للأطراف تقديم خيارات مختلفة لحساب خمسة بالمائة، وتفسير القانون لصالحهم: خمسة بالمائة من القيمة المحددة في العقد، أو خمسة بالمائة من القيمة السوقية وقت النزاع. كما تبين الممارسة، يمكن أن تختلف هذه التكلفة بشكل كبير.
في رأينا، قواعد الفن. 348 القانون المدني والفن. يجب تفسير 54.1 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" باستخدام القيمة المحددة في اتفاقية التعهد. هناك أسباب معينة لذلك. وعلى وجه الخصوص، ينبغي للمرء أن ينطلق من المعنى العام للقواعد وإرادة المشرع. في رأينا، يجب أن تنطبق هذه القواعد ليس فقط على المحكمة، ولكن أيضًا على أطراف العلاقات القانونية الإضافية حتى قبل الذهاب إلى المحكمة. بناءً على متطلبات القانون، يجب على الأطراف أن تحدد بشكل مستقل عند أي نقطة وتحت أي ظروف يحق لهم حبس الرهن فيما يتعلق بموضوع الرهن في الإجراء القضائي. أي أن مهمة القواعد قيد الدراسة هي منع اللجوء المبكر إلى المحكمة تحت طائلة رفض تلبية المطالبات.
بناءً على التحليل، نرى أنه من الضروري تسليط الضوء على وظيفة مستقلة لقيمة الضمان: قيمة الضمان بالنسبة إلى مبلغ الدين هي معيار لتحديد إمكانية حبس الرهن على الضمان.
من الجدير بالذكر أن النسخة الأصلية للفن. 348 من القانون المدني للاتحاد الروسي لا تتضمن أي علاقة بين قيمة الممتلكات المرهونة ومبلغ الدين على الالتزام الرئيسي. لذلك، تم تحديد هذه النسبة من قبل المحاكم فقط وكانت ذات طبيعة تقييمية، وبالتالي، في بعض الحالات، رفضت المحاكم المطالبة بشكل غير متوقع.
ومن أغراض استخدام مفهوم “القيمة الرهنية” تحديد الحد الأقصى لمبلغ الالتزام النقدي للمدين تجاه الدائن، ويقصد به الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن تأمينه برهن ممتلكات معينة.
في الوقت نفسه، يتم توفير مصطلح "قيمة الضمان" حاليًا فقط لقطعة أرض في القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري". تم تضمين مصطلح "قيمة الضمانات" في المادة 3 من قانون موسكو الصادر في 11 فبراير 1998 رقم 3 "بشأن أنشطة التقييم في مدينة موسكو"، والذي بموجبه لأغراض هذا القانون، تُفهم أنشطة التقييم على أنها مجموعة من العلاقات القانونية والاقتصادية والتنظيمية والتقنية وذات الطبيعة المختلفة لإنشاء تقييم للسوق أو القيمة الأخرى (الضمانات والتصفية وما إلى ذلك) فيما يتعلق بالأشياء. فقدت هذه الوثيقة قوتها في عام 2002، بسبب اعتماد قانون موسكو رقم 28 بتاريخ 22 مايو 2002. وقد حدد القانون قيمة الضمان كنوع منفصل من القيمة، إلى جانب القيمة السوقية وقيمة التصفية.
وكما يتبين، فإن اللوائح تعترف جزئيًا بقيمة الضمانات كنوع محدد من القيمة. ومع ذلك، فإن قيمة الضمانات ليست حاليًا نوعًا مستقلاً من القيمة. ونعتقد أنه ينبغي إزالة هذه الفجوة، التي تسبب الجدل وعدم اليقين في تنظيم العلاقات القانونية الإضافية. للقيام بذلك، في رأينا، يجب أن تصبح قيمة الضمانات نوعًا فعالًا حقًا من القيمة، ويجب تحديد مكانها في نظام معايير الضمانات، ومن الضروري صياغة مفهوم قيمة الضمانات، وتحديد طريقة تعريفها والتغيير.
نقترح المفهوم التالي لقيمة الضمانات. قيمة الرهن – قيمة موضوع الرهن الذي يتفق عليه الطرفان في اتفاقية الرهن وتحديد الحد الأقصى مبلغ من المال، والتي يمكن تأمينها برهن شيء معين، كما أنها بمثابة معيار لتحديد إمكانية حبس الرهن على موضوع الرهن فيما يتعلق بمبلغ الدين بموجب الاتفاقية الرئيسية ويعكس السعر الأكثر ترجيحًا عنده يجوز التصرف في محل الرهن بالبيع بالمزاد العلني أو ببيع آخر على الوجه الذي يتفق عليه المرتهن والمرتهن.
وتستند قيمة الضمانات على القيمة السوقية. ينص تشريع الرهن العقاري في الاتحاد الروسي على أنه عند حبس الرهن على الممتلكات المرهونة، يتم تحديد سعر البيع الأولي بما يعادل ثمانين بالمائة من القيمة السوقية للعقار، المحددة في تقرير المثمن (البند 4 من الجزء 2 من المادة 54 من قانون الرهن العقاري) القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري").
التنظيم المتباين لسعر البيع الأولي لإجراءات حبس الرهن القضائية وغير القضائية الموجودة منذ وقت طويل، عدم الإشارة إلى نوع القيمة، واستخدام المصطلحات التي لم يحددها القانون تؤدي إلى انخفاض كفاءة معاملات الضمانات.
ولسوء الحظ، لم يتم اتخاذ أي خطوات في هذا الاتجاه حتى الآن. التغييرات التي تم إدخالها على القانون المدني مخصصة لمشاكل أخرى تتعلق بالعلاقات القانونية الإضافية. ومن الواضح أنه لا يزال يتعين علينا القيام بالكثير من العمل في مجال سن القوانين من أجل تثبيت التعهد كضمان للوفاء بالالتزامات.
توضح ممارسة علاقات الضمانات أن مسألة القيمة هي التي تحتاج إلى الاهتمام الواجب، لتطوير هيكل موحد ومنطقي للعلاقات القانونية في مجال تحديد قيمة الممتلكات المرهونة من أجل تحقيق أقصى قدر من الكفاءة لعمليات الضمانات .
فهرس
1. القانون المدني للاتحاد الروسي (الجزء الأول) بتاريخ 30 نوفمبر 1994 رقم 51-FZ // مجموعة تشريعات الاتحاد الروسي. – 12.05.1994. – رقم 32. – المادة. 3301.
2. قانون الاتحاد الروسي الصادر في 9 ديسمبر 1991 رقم 2005-1 "بشأن واجب الدولة" // مجموعة تشريعات الاتحاد الروسي. – 01/01/1996. - رقم 1. - فن. 19.
3. قانون موسكو بتاريخ 11 فبراير 1998 رقم 3 "بشأن أنشطة التقييم في مدينة موسكو" // الجريدة الرسمية لمجلس الدوما في موسكو. – رقم 5 (ص39). – 1998.
4. قانون موسكو بتاريخ 22 مايو 2002 رقم 28 "بشأن إبطال قانون مدينة موسكو بتاريخ 11 فبراير 1998 رقم 3 "بشأن أنشطة التقييم في مدينة موسكو" وتعديل قانون مدينة موسكو بتاريخ 21 فبراير 2001 رقم 6 " بشأن جعل بعض قوانين مدينة موسكو متوافقة مع قانون ميزانية الاتحاد الروسي" // الجريدة الرسمية لدوما مدينة موسكو. – رقم 6 (المادة 124). – 17/07/2002.
5. تعليمات البنك المركزي للاتحاد الروسي بتاريخ 30 يونيو 1997. رقم 62 أ "بشأن إجراءات تكوين واستخدام الاحتياطيات لخسائر القروض المحتملة" // نشرة بنك روسيا. – رقم 91-92. – 31/12/1997.
6. رسالة إعلامية من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 15 يناير 1998. رقم 26 "مراجعة ممارسة النظر في المنازعات المتعلقة بتطبيق محاكم التحكيم لقواعد القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن التعهد" // نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. - رقم 3 - 1998 .
7. خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 28 يناير 2005 رقم 90 "مراجعة ممارسة النظر من قبل محاكم التحكيم في المنازعات المتعلقة باتفاقية الرهن العقاري" // نشرة محكمة التحكيم العليا من الاتحاد الروسي. - رقم 4. - 2005.
8. القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" // مجموعة تشريعات الاتحاد الروسي. – 20/07/1998. – رقم 29. – الفن. 3400.
9. القانون الاتحادي الصادر في 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" // مجموعة تشريعات الاتحاد الروسي. – 08/03/1998. – رقم 31. – المادة. 3813.
10. القانون الاتحادي الصادر في 21 ديسمبر 2013 رقم 367-FZ "بشأن تعديلات الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي والاعتراف ببعض القوانين التشريعية (أحكام القوانين التشريعية) للاتحاد الروسي باعتبارها غير صالحة" // مجموعة من تشريعات الاتحاد الروسي. – 23 ديسمبر 2013. – رقم 51 – المادة . 6687.
11. شيفيليف ب. هل هناك قيمة ضمانية؟ // المحاسبة والبنوك. 2011. العدد 10. ص 43 - 49.
أحد مبادئ الإقراض هو ضمان القرض. عند تقديم القرض، يقلل البنك من مخاطره من خلال إبرام اتفاقيات الضمانات والضمانات.
تنقسم الضمانات التي يقبلها البنك للحصول على القرض إلى ضمانات أولية وإضافية.
الدعم الأساسييجب أن يغطي كامل مبلغ التزامات المقترض بموجب القرض. مبلغ الالتزامات يعني مبلغ الدين الرئيسي ( مبلغ الائتمان)، وكذلك العمولات عليه، محسوبة لفترة معينة. كقاعدة عامة، يتم حساب مبلغ المدفوعات لمدة ربع أو ربعين (اعتمادا على التكرار المحدد لدفعات الفائدة)، في كثير من الأحيان - طوال فترة صلاحية اتفاقية القرض.
ضمانات القرض - مثال على الحساب
يمكنك حساب المبلغ بنفسك الحكم اللازمعلى سبيل الإعارة.
للقيام بذلك، تحتاج إلى تحديد الحد الأدنى لقيمة الضمان المقدرة - وهذا هو مبلغ القرض والمدفوعات، كما هو مبين أعلاه. إن قيمة الضمان المقدرة مقسومة على عامل التعديل تعطي القيمة السوقية للضمان.
على سبيل المثال، مع مبلغ قرض قدره خمسمائة ألف روبل بمعدل ثمانية عشر بالمائة سنويًا وعمولة شهرية قدرها واحد بالمائة سنويًا، سيكون الحساب على النحو التالي:
(18+1)/100/365*92*500,000+500,000) = 523,945.21 (روبل) – هذه هي قيمة الضمانات المقدرة المطلوبة لضمانات القرض،
523,945.21/0.6=873,242.02 (روبل) الحد الأدنى للقيمة السوقية للضمانات للقرض المطلوب،
أين
(18+1)/100 – سعر الفائدةودفع العمولة الشهرية (في في المئة سنويا),
365 - عدد أيام السنة،
92 – عدد الأيام في الفترة (تختلف هذه القيمة حسب شروط الإقراض الخاصة ببنك معين)،
5000000 - مبلغ القرض،
0.6 هو عامل تعديل يطبق على نوع معين من الضمانات (تختلف القيمة أيضًا اعتمادًا على نوع الضمان وشروط الإقراض الخاصة ببنك معين).
لا يتم أخذ رسوم منح القرض في الاعتبار، حيث يتم دفع هذه الرسوم في وقت ما قبل توفير أموال الائتمان لأول مرة للمقترض.
الضمانة الرئيسية للقرض
في الغالبية العظمى من الحالات، الضمان الرئيسي لالتزامات المقترض تجاه البنك هو ضمانات الممتلكات: العقارات والمعدات والنقل.
قد تكون الممتلكات المقدمة كضمان للبنك مملوكة لكل من المقترض نفسه وطرف ثالث. يمكن أن يكون المتعهدون فرادىوالمنظمات. إذا كان الراهن - طرف ثالث - عبارة عن منظمة، فسيطلب البنك مجموعة كاملة من المستندات (الملكية والمستندات المالية) لتحليل الأهلية القانونية والملاءة المالية للراهن. الحالة الماليةيجب أن يكون الرهن مستقرا، والشرط الضروري هو عدم وجود صافي أصول سلبية.
لقبول العقار كضمان، من الضروري تأكيد ملكية الراهن لهذا العقار. عند تقديم العقارات كضمان، فهذه شهادة ملكية صادرة عن غرفة التسجيل والمستندات - أساس ظهور الحق؛ للنقل - PTS (جواز السفر عربة) وشهادة تسجيل المركبة، وبالنسبة للمعدات - تأكيد الدفع ( أمر دفعأو إيصالات المبيعات والنقد)، وتأكيد التسليم (بوليصة الشحن والفاتورة والعقد).
وفي كثير من الأحيان، خاصة في أوقات الأزمات، يتم قبول عناصر المخزون كضمان: سلع لإعادة البيع أو مواد خام مملوكة للمقترض. وعامل التصحيح هنا أكثر صرامة، فهو في معظم الحالات 0.5. إذا تم تخزين عناصر المخزون على أراضي منظمة أخرى، فمن الضروري تزويد البنك باتفاقية تخزين، والتي سيتم إبرام اتفاقية إضافية لها للسماح لممثلي البنك بالوصول إلى المنطقة التي يتم فيها تخزين الضمانات لإجراء العمليات الجارية التحقق من توافر الضمانات.
اتفاقية الرهن العقاري، باستثناء الرهن العقاري، تدخل حيز التنفيذ من لحظة التوقيع. تخضع اتفاقية التعهد العقاري (اتفاقية الرهن العقاري) لتسجيل الدولة.
أما المعدات المقبولة كضمان فلا ينبغي أن تكون ثابتة أو فريدة أو لا مثيل لها أو ذات نطاق تطبيقي ضيق. يجب أن يتمتع العقار بخصائص فردية لتمكين التعرف عليه (الرقم التسلسلي، رقم المخزون، وما إلى ذلك).
ويجب أن يكون النقل بدوره في حالة فنية جيدة، وقيد التشغيل، وألا يتجاوز عمره سنًا معينًا (عادة لا يزيد عن عشرة إلى خمسة عشر عامًا).
العقاراتتقبل كضمان المباني والمنشآت غير السكنية أرض، غير مكتمل (إذا تم تسجيل الملكية وفقًا للتشريعات الحالية). العقارات السكنيةيتم قبوله كضمان للقرض إذا لم يتم تسجيل أحد فيه. يمكن للسفن (البحرية والجوية) أيضًا أن تعمل كضمان. يجب على البنك تقديم مستخرجات من خدمة التسجيل تؤكد عدم وجود أي أعباء على الضمان. إذا كانت هناك اتفاقيات إيجار مكتملة ومسجلة مع أطراف ثالثة، يجوز للبنك أن يطلب إبرام اتفاقية إضافية لعقد الإيجار عند إنهاء عقد الإيجار في حالة حجز البنك على الضمان.
بالنسبة لبعض برامج الإقراض، يمكن أيضًا قبول ما يلي كضمان كضمان رئيسي:
- حق المطالبة بموجب العقد،
- ضمانة البلدية،
- الكمبيالة (في معظم الحالات من سبيربنك في الاتحاد الروسي)،
- ضمان بنكي،
- الممتلكات المكتسبة، الخ.
دعونا نلقي نظرة سريعة على كل نوع من هذه الأنواع من الأمان.
حق المطالبة بموجب العقديتم قبوله كضمان بالقيمة المتبقية للعقد، والتي يتم حسابها على أنها الفرق بين مبلغ العقد والدفعات المقدمة المقدمة. يجب أن يشير هذا العقد إلى الشرط الذي يتم بموجبه إجراء جميع التحويلات إلى الحساب الجاري للمقترض المفتوح لدى البنك الدائن، ولا يمكن إجراء تغييرات على العقد دون الاتفاق مع البنك الدائن. تتم مزامنة جدول سداد القرض مع جدول السداد بموجب العقد، وعندما يتم استلام الإيرادات بموجب العقد المحدد، يتم شطبها لسداد دين المقترض للبنك.
ضمان البلدية (MO)يتم قبوله كضمان إذا أبرم البنك اتفاقية مع هذه الوزارة، وبالتالي، توفر ميزانية المنظمة تكاليف تقديم ضمانات القروض للمؤسسات وأصحاب المشاريع الفردية.
تعتبر الكمبيالة (في معظم الحالات كمبيالة من سبيربنك في الاتحاد الروسي) واحدة من أكثر أنواع الأوراق المالية إثارة للاهتمام. من ناحية، الكمبيالة هي نفس النقود، ولكنها موضوعة في ضمان لفترة معينة بشروط معينة (على الكمبيالة، يمكن لحامل الكمبيالة الحصول على فائدة من البنك). لذلك، عند تقديم كمبيالة كضمان لقرض، يتم تقليل مخاطر البنك إلى الحد الأدنى وتكون متطلبات المقترض في المقابل أكثر ليبرالية، ويكون خصم البنك أقل بكثير.
ضمان بنكي يمكن أن يكون بمثابة ضمان إذا قام البنك الدائن بوضع حد للمخاطر للبنك الذي أصدر الضمان.إذا كان العقار الذي تم شراؤه بمثابة ضمان، فيجب توقيع اتفاقية مقابلة بين البنك والبائع. وفي اتفاقية الشراء والبيع الموقعة بين المشتري (المقترض) والبائع، يجب النص على شرط أنه عندما يقدم المشتري (المقترض) للبائع جزءا من الدفعة (عادة تتراوح بين عشرة إلى عشرين بالمائة) وخطاب ضمان من البنك (أو اتفاقية قرض موقعة، كخيار)، تنتقل ملكية موضوع اتفاقية الشراء والبيع إلى المشتري. وبناءً على ذلك، يقوم المشتري (المعروف أيضًا باسم المقترض) بإعداد اتفاقية ضمان مع البنك، ويقوم البنك بدوره بتحويل المبلغ المتبقي إلى بائع العقار بموجب قرض مضمون.
يتعهدهي وسيلة لتأمين الالتزامات بين المدين (الراهن) والدائن (الراهن). يمكن أن تكون الضمانات أولية أو ثانوية. في الحالة الأولى، يتم تحويل الضمان إلى البنك كضمان أولوية أولى. إذا حصل المقترض على قرض آخر (أثناء إعادة تمويل القرض الأول) من بنك آخر، يتم تفعيل آلية ضمانات المرحلة الثانية.
وفي هذه الحالة، يتم إبرام العلاقة التعاقدية بين البنك الأول والبنك الثاني (إعادة الرهن) كتابياً، ويتم إعادة رهن الضمان للبنك الثاني. ويكون للدائن حق الأولوية في الضمان مقارنة بالدائنين الآخرين. يتم تحديد العلاقة بين الطرفين في الاتفاقية وينظمها القانون المدني للاتحاد الروسي، والقانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري"، والقانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري".
حمايةهي مجموعة من الشروط التي تمنح الدائن الثقة في سداد الدين. يمكن أن تكون ضمانات القرض ضمانات في شكل عقارات وممتلكات منقولة وأصول أخرى عالية السيولة (الأوراق المالية والضمانات)، فضلا عن الضمان. بالإضافة إلى ضمانات القرض الرئيسية، هناك حاجة في عدد من البلدان إلى توفير مصادر دخل إضافية، لأن مخاطر الائتمانللمقرض أعلاه.
أوجه التشابه والاختلاف بين الضمانات والأمن
وبالتالي، فإن "التعهد" و"الأمن" مفهومان مختلفان. ومع ذلك، في النظام المصرفيهناك تعبير عام - "الضمانات"، والذي يعني النظام بأكمله العلاقات التعاقديةوالالتزامات بين المدين والدائن.
تأمين القرض مع الضمانات
هناك أنواع من القروض يكون شرطها الإلزامي هو تقديم الضمان. وتشمل هذه: التجارية، والرهن العقاري، والاستهلاكية، والتأجير، وما إلى ذلك. بالنسبة لهم، تتطلب البنوك بالضرورة ضمانات "صعبة". بالنسبة لقروض السيارات وقروض الطلاب والقروض "السهلة" الأخرى، تقبل البنوك بشكل أساسي السيارات المشتراة وأصناف المخزون والممتلكات المنقولة وما إلى ذلك كضمان. ويمكن أن يكون الراهن إما المدين نفسه، أو طرفاً ثالثاً، بإذن كتابي منه.
العنصر الوثائقي
بعد إصدار القرض، يتم تشكيل حزمة المقترض. ويحتوي على ضمانات القرض والاتفاقيات وجميع المستندات الأخرى اللازمة وفقًا لـ "إجراءات الإقراض". يتم المحاسبة عن كل وحدة من الضمانات في البنك كالتزام واحد خارج الميزانية العمومية ويتم إظهاره في القيد المحاسبي المقابل. ومن الناحية العملية، فإن القيمة الاسمية للضمان الواحد تساوي عادة وحدة واحدة من العملة ويتم الاحتفاظ بها حتى نهاية مدة القرض. في نهاية مدة القرض، يتم شطب الالتزامات خارج الميزانية العمومية من التزامات البنك وإعادتها إلى المقترض مقابل التوقيع.
ماذا يحدث إذا لم تدفع للبنك؟
في حالة عدم قيام الراهن بالوفاء بالالتزامات المحددة في الاتفاقية، يقوم البنك بتزويد المدين بإشعار ببدء الإجراء مسجلاً لدى الجهة المختصة جمع القسريللحصول على ضمانات لسداد الديون. إذا لم "يتفاعل" المدين مع تصرفات البنك في إجراءات ما قبل المحاكمة، يحق للبنك الوفاء بالالتزام عن طريق بيع الضمان.
يقوم المحامي بإعداد حزمة من المستندات (المراسلات بين المدين والدائن)، وإرفاق الاتفاقيات الموقعة، واحتساب مبلغ الدين كاملاً، وإرسال القضية إلى المحكمة. إذا أصدرت المحكمة قراراً لصالح الدائن، فإن أموال المدين تصبح ملكاً للبنك ويتم بيعها في مزاد علني تحت المطرقة. إذا قررت المحكمة لصالح المدين، فلا يسع المرء إلا أن يحسد هذا المدين، لأن هذه نسبة صغيرة جدا من جميع قضايا المحكمة.
حساب الضمانات والالتزامات
من أجل الحصول على قرض بضمان، يقوم موظف القروض أولاً بحساب مبلغ التزامات المدين:
مبلغ القرض + الفائدة المستحقة للفترة حسب جدول السداد = التزامات القرض
مثال للحساب
لدعم المواد المذكورة أعلاه، دعونا نعطي مثالين:
مثال 1.
لقد أخذت قرضًا:
كضمان للقرض، يمكنك تقديم 3 شقة غرفة، بسعر سوق تقريبي يبلغ 16.000.000 روبل. عند حساب قيمة ضمانات العقارات، تستخدم البنوك نسبة سيولة تبلغ حوالي 40-70٪ من قيمة العقار. في حالتك، لنفترض أنها ستكون 50%. وبالتالي، سيتم تقييم شقتك من قبل أحد المتخصصين في البنك بمبلغ 8،000،000 روبل. الآن دعونا نحسب مقدار الالتزامات:
5,000,000 روبل * 11% * 5 سنوات = 7,750,000 روبل.
تهانينا، ضماناتك تغطي التزاماتك بالكامل ولديك فرصة ممتازة للحصول على قرض.
مثال 2.
انت تحصل القرض العقاريلشراء شقة تبلغ تكلفتها 14 مليون روبل.
الهدف هو شراء شقة
في الإقراض العقاري، يكون العقار الذي يتم شراؤه مطلوبًا كضمان للقرض. ماذا سيكون حساب الضمان الإضافي؟ دعونا نلقي نظرة فاحصة هنا. كما ستكون نسبة السيولة 50%. انظر الآن: إذا كان العقار الذي تم شراؤه يكلف 14.000.000 روبل، فبعد تطبيق المعامل، فإن قيمته المقدرة كضمان ستكون 7.000.000 روبل. ومبلغ التزاماتك تجاه البنك هو.
