Hva som ikke tas i betraktning ved fastsettelse av sikkerhetsbeløpet. Hva påvirker det maksimale lånebeløpet med sikkerhet i fast eiendom? Lån med sikkerhet i fast eiendom
Hver låntaker har kommet over konseptet "lånsikkerhet", som har en direkte innvirkning på kredittvilkårene som tilbys av banken, og i noen tilfeller er det et obligatorisk krav kredittinstitusjon(f.eks. boliglån boliglån). Vurder hva det er, og hvilke typer sikkerhet er det?
Lånesikkerhet. Hva det er?
Lånesikkerhet er en garanti for at låntakers forpliktelser til å betale tilbake gjelden til kreditor blir oppfylt.
Banken kan redusere risikoen for manglende tilbakebetaling av gjelden ved å sikre lånet med pant i løsøre eller fast eiendom, samt på andre måter fastsatt i lov eller avtale. I samsvar med artikkel 33 i føderal lov nr. 395-1-FZ, hvis låntakeren bryter forpliktelsene i henhold til avtalen, har banken rett til å kreve tidlig retur lån og påløpte renter på det, samt å tvangsutlegge den pantsatte eiendom.
Som regel myker banken opp vilkårene for de som gir slike garantier (på et lån uten sikkerhet er rentene vanligvis høyere).
Typer sikkerhet for tilbakebetaling av lån
Alle garantier banken aksepterer som sikkerhet for tilbakebetaling av et lån er delt inn i basis og tillegg.
De viktigste inkluderer:
- eiendom;
- løsøre (transport, spesialutstyr, etc.);
- utstyr;
- husdyr;
- råvarematerielle eiendeler (TMC).
Ytterligere former for lånesikkerhet inkluderer:
- bankgaranti;
- kravsrettigheter i henhold til kontrakten;
- regninger og innskudd;
- forsikring;
- garanti.
Ytterligere typer sikkerhet inkluderer også eiendomssikkerhet knyttet til heftelse av antikviteter, smykker og andre verdisaker.
La oss se nærmere på hver type lånesikkerhet.
Eiendom
Ethvert eiendomsobjekt kan overføres til banken som pant. Det være seg boliger, landbruksbygg eller næringsarealer. De er motvillige til å låne ut med sikkerhet i bygninger som er den eneste boligen til låntakeren. I henhold til loven kan slike lokaler faktisk ikke alltid trekkes tilbake og selges på auksjon.
Ved overdragelse av fast eiendom som pant, må låntaker bekrefte sine rettigheter til å eie og disponere denne eiendommen. For å gjøre dette gir banken:
- sertifikat for eierskap;
- dokumenter som bekrefter anskaffelsesmetoden (salgs- eller byttekontrakt, arvebevis, privatisering eller delt byggeavtale, etc.);
- et utdrag fra det enhetlige statlige registeret over rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det (EGRP).
Noen banker kan kreve ytterligere dokumentasjon.
En avtale om overdragelse av fast eiendom som pant (et annet navn er en panteavtale) skal tinglyses hos Rosreestr-myndighetene. Fra tidspunktet for slik registrering pålegges eiendommen heftelse. Det vil si at det fremgår av eierbeviset at eiendommen er pantsatt, og at den fra nå av ikke kan selges, doneres eller på annen måte overføres til tredjepart.
Løsøre
Det vanligste eksemplet er løftet om transport og landbruksmaskiner. I dette tilfellet er det nødvendig å gi banken den originale TCP, et sertifikat for statlig registrering av kjøretøyet og en salgskontrakt. Samtidig vil kjøretøypasset oppbevares i banken sammen med den andre kopien av låneavtalen gjennom hele låneperioden. Han vil bli overlevert først etter full oppfyllelse av alle forpliktelser.
Låneprogrammer designet for juridiske enheter, innebærer innføring av egne midler. Som regel er størrelsen deres 10-20%. Som en del av et slikt lån vil banken måtte bringe originalen eller en bekreftet kopi av betalingsordren for betaling av dette gebyret til leverandøren.
Utstyr, dyr og varer og materialer
Det pantsatte utstyret skal ikke være stasjonært og unikt, da dette er til hinder for et eventuelt salg. I tillegg må alle komponentene være i orden, og produksjonsåret og slitasjegraden må være i samsvar med kravene til en bestemt bank.
Ved pantsettelse av utstyr finansinstitusjon vil definitivt kreve å gi inventarkort for hver enhet. Dette er nødvendig for videre identifikasjon. Tross alt vil banken med jevne mellomrom utføre inspeksjoner på stedet av sikkerheten for å sikre tilgjengelighet og sikkerhet.
Det stilles også en rekke krav til pantsetting av landbruksdyr. Dyrenes alder bør ikke overstige 5 år, og for hele utlånsperioden må pantsetter gi dem normale vilkår for tilbakeholdelse. Så for eksempel er et av dokumentene som kreves innenfor rammen av slike utlån et sertifikat for tilgjengelighet av fôr. Ved tvangsslakting av ett eller flere dyr skal pantsetter foreta en tilsvarende erstatning av pantet. Det vil si å overføre andre storfe, identiske i sine egenskaper, til banken som en byrde. For å sjekke tilgjengeligheten og sikkerheten til pantet, brukes inventarlister som angir merket til hvert dyr.
For å sikre tilbakebetaling av lånet, vil finansinstitusjoner også akseptere visse varelager som sikkerhet: råvarer, materialer, varer for videresalg, etc. Denne typen eiendeler har en økt risiko for tap, derfor kan den ikke være den eneste sikkerheten. Banken vil som regel kreve ytterligere garanti for varene og materialene.
Dokumentene som bekrefter eierskapet her er salgskontrakter, fakturaer og fraktsedler. Ved nødvendig salg av panteobjektet eller dets bruk i produksjonsvirksomhet, må pantsetter fylle på sammensetningen av pantsatt eiendom på bekostning av varer og materialer av samme verdi og egenskaper.
Gjeldsbrev og depositum
Et gjeldsbrev er et verdipapir (utstedt og lovlig sertifisert), hvorpå penger kan fås fra personen (skuffen) som signerte den uten problemer. I tillegg kan innehaveren av vekselen også motta renter på den (hvis slike betingelser er spesifisert i vekselen). Det er derfor finansinstitusjoner elsker og godtar gjerne disse lånene som sikkerhet. verdipapirer.
Et standardinnskudd i samme bank kan også fungere som en av tilleggsformene for sikkerhet. Det er bare en nyanse her - lånedokumentasjonen vil inneholde låntakers ordre om å avskrive de neste betalingene på bekostning av innskuddet i tilfelle utilstrekkelige midler på lånekontoen.
Krav i henhold til kontrakten
Dette midlertidige tiltaket innebærer at låntaker overfører retten til å kreve betaling etter kontrakten fra kjøper til banken. En slik rett er pantsatt til restverdi, d.v.s. alle forskuddsbetalinger trekkes fra totalsummen for kontrakten.
En forutsetning for denne formen for sikkerhet er åpning av en brukskonto i en kreditorbank, som provenyet mottas til.
bankgaranti
Her inngår en tredjepart kredittforhold – en bank som påtar seg visse forpliktelser dersom låntaker ikke klarer å betale tilbake gjelden. Dette er en slags garanti utstedt av en finansinstitusjon.
For å utstede en bankgaranti, må låntakeren gi kausjonisten (garantisten) en pakke med dokumenter for analyse av sine finansielle og økonomiske aktiviteter. Du må forstå at ikke en eneste finansinstitusjon vil gå god for deg. For å utstede et garantidokument, må banken være overbevist om søkerens pålitelighet og soliditet.
Forsikring
En av tilleggsgarantiene for gjeldsnedbetaling er forsikring. Det er 2 designalternativer:
1. Ulykkes- og tapsforsikring. Gjelder personer som opptrer som låntakere under en låneavtale.
2. Forsikring av sikkerheten. Antall risikoer her inkluderer skade på eiendom fra tredjeparter, tyveri, tyveri, eksponering for naturkatastrofer og menneskeskapte katastrofer. Den spesifikke listen over risikoer avhenger av låneprogrammet og formen for sikkerhet. For eksempel, for billån, er hovedbetingelsen registreringen av CASCO.
På begynnelsen forsikringstilfelle Forsikringsselskapet er ansvarlig for å betale gjelden.
Garanti
Det tas i betraktning for ethvert utlånsprogram. Det er kanskje kjent for oss innenfor rammen forbrukslån, og garantier fra juridiske personer.
Ved søknad om bedriftslån må garantistene være:
- Leder av organisasjonen;
- grunnleggere med en andel i den autoriserte kapitalen på mer enn 25 %;
- selskaper som inngår i en gruppe av nærstående selskaper.
I noen tilfeller er garanti fra kommunen mulig. Men dette "fungerer" hvis det er en hensiktsmessig avtale mellom MO og kreditorbanken.
Beregning av depositum
Enhver type garanti har sine egne kostnader, som tas i betraktning ved beregning av tilstrekkeligheten av sikkerheten. Tilstrekkelig er beløpet som er i stand til å dekke hovedstolen, provisjoner på lånet og rentebetalinger i oppgjørsperioden fastsatt av banken. Vanligvis er denne perioden 3 måneder. eller seks måneder.
For eksempel er det planlagt å inngå en låneavtale på følgende betingelser:
- lånebeløp - 250 000 rubler;
- rate - 19% per år;
- provisjon for å betjene en lånekonto - 1% per år;
- faktureringsperiode - 3 måneder (eller 92 dager).
Vi får følgende:
250 000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0,2*0,25*250000=262500 gni.
Vi har nå beregnet den såkalte panteverdien, som er tatt i betraktning ved analyse av sikkerhetstilstrekkelighet.
Men til full pris vil ingen bank ta eiendom som sikkerhet. Det benyttes såkalte korreksjonsfaktorer som justerer prisen på pantet. Dette gjøres for å eliminere mulig risiko forbundet med en reduksjon i markedsverdien av eiendommen eller umuligheten av raskt salg.
Hver bank setter sin egen oddsskala, men i gjennomsnittsversjonen ser det slik ut:
- eiendom - ikke mer enn 0,8;
- utstyr - ikke mer enn 0,7;
- kontorutstyr og personlige verdisaker - ikke mer enn 0,6;
- kjøretøy - ikke mer enn 0,7;
- varer og ferdige produkter- ikke mer enn 0,5.
Disse tallene betyr at ting godtas som sikkerhet i et beløp som ikke overstiger 80 % (70 %, 60 %, 50 % osv.) av verdien.
Ved å dele panteverdien med justeringsfaktoren får vi den nødvendige markedsverdien av pantet.
I vårt eksempel vil det se slik ut:
- 262500 / 0,8 \u003d 328 125 rubler. (ved pantsettelse av fast eiendom);
- 262500 / 0,7 = 375 000 rubler. (i forhold til utstyr og kjøretøy);
- 262500 / 0,6 \u003d 437 500 rubler. (ved overføring av kontorutstyr og personlige verdisaker til banken);
- 262500 / 0,5 \u003d 525 000 rubler. (med pant i varer og materialer).
Enkelt sagt må markedsverdien av sikkerheten være minst 328 125 rubler. (avhengig av formen for sikkerhet), men samtidig vil sikkerhetsverdien på 262 500 rubler vises i lånedokumentasjonen.
 |
Som en del av rettsreformen, i samsvar med de føderale konstitusjonelle lovene "Om den russiske føderasjonens rettssystem" og "Om voldgiftsdomstoler i den russiske føderasjonen", er det opprettet et enhetlig rettssystem i landet. Det inkluderer også voldgiftsdomstoler med føderal status.
Voldgiftsdomstoler er spesialiserte domstoler for å løse eiendom, kommersielle tvister mellom bedrifter. De vurderer også krav fra gründere om ugyldiggjøring av handlinger fra statlige organer som krenker deres rettigheter og legitime interesser. Dette er skatte-, land- og andre tvister som oppstår fra administrative, økonomiske og andre juridiske forhold. Voldgiftsdomstolene vurderer tvister som involverer utenlandske gründere.
Paragraf 1 i art. 340 i Civil Code Den russiske føderasjonen(heretter - Den russiske føderasjonens sivile lov) er det fastslått at verdien av panteobjektet bestemmes etter avtale mellom partene, med mindre annet er bestemt ved lov. Dette vilkåret er imidlertid ikke angitt i loven som vesentlig. Samtidig vil paragraf 1 i art. 9 i den føderale loven av 16. juli 1998 nr. 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (heretter referert til som Federal Law "On Mortgage"), er det fastslått at "panteavtalen må angi panteobjektet, dets vurdering, innhold, beløp og løpende oppfyllelse av en forpliktelse sikret ved pant.
Partene som pantsetter rettsforhold er således pålagt å angi en avtalt verdivurdering av den pantsatte eiendom. De kan fastsette en slik vurdering både selvstendig og ved å kontakte en takstmann.
Deltakere i sikkerhetsforhold bestemmer vurderingen på egen hånd, etter å ha avtalt den seg imellom, eller kontakter takstmannen og angir i oppgaven hvilken type verdi som skal bestemmes.
Loven definerer ikke ut fra hvilke kriterier vurderingen skal foretas. Metoden for å samordne verdien av panteobjektet er ikke foreskrevet i loven. I praksis kan partene i kontrakten angi verdien av den pantsatte eiendommen uten å spesifisere typen, de kan angi flere typer verdier. Deltakere i pantetransaksjoner kan fastsette verdien basert på rapporten fra en uavhengig takstmann, eller avtale på egenhånd, uten å involvere en fagmann, veiledet av gjennomsnittlige markedspriser for tilsvarende eiendom.
I paragraf 19 i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 28. januar 2005. 90 «Oversikt over praksis ved behandling av tvister knyttet til en boliglånsavtale ved voldgiftsretter» heter det at dersom partene i panteavtalen angir flere ulike vurderinger av panteobjektet, kan en slik avtale ikke anses som ikke inngått dersom det er mulig å fastslå hvilken av vurderingene som representerer den som partene er blitt enige om som et vesentlig vilkår i panteavtalen.
Som forklaring på denne anbefalingen fra Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol, er omstendighetene i en av de vurderte sakene gitt. Som det følger av omstendighetene i saken, har partene i panteavtalen angitt tre ulike verdivurderinger av panteobjektet: en verdivurdering basert på konklusjonen av en uavhengig takstmann, en sikkerhetsvurdering og en verdivurdering basert på dokumentene til den tekniske inventarlegeme.
Samtidig fant retten at kostnaden for den pantsatte bygningen, i henhold til dokumentene til det tekniske inventarorganet, ble angitt av partene for å implementere paragraf 4 i art. 4 i den russiske føderasjonens lov datert 09.12.1991 nr. 2005-1 "Om statens plikt", som var i kraft på tidspunktet for inngåelsen av panteavtalen. Vurderingen gitt til gjenstanden for boliglån av en uavhengig takstmann involvert av partene, og som partene indikerte i panteavtalen, i kraft av artikkel 12 i den føderale loven "Om vurderingsaktiviteter i den russiske føderasjonen", var av rådgivende karakter. for dem og var ikke obligatorisk.
Retten kom på bakgrunn av disse omstendighetene til at det er pantetaksten som er verdsettelsen av den pantsatte bygningen, som partene etter avtale har gitt til dette panteobjektet.
I paragraf 1 og 2 i artikkel 340 i Civil Code, som endret. Føderal lov av 21. desember 2013 367-FZ sier at, med mindre annet er bestemt ved lov, bestemmes verdien av panteobjektet etter avtale mellom partene. Endring av panteobjektets markedsverdi etter inngåelse av panteavtale eller fremkomst av pant i kraft av loven er ikke grunnlag for å endre eller heve pantet, med mindre annet følger av lov eller avtale.
Den føderale loven "On Mortgage" nevner to typer eiendomsverdi: panteverdi (paragraf 2 i artikkel 67 sier at "sikkerhetsverdien til en tomt som er pantsatt i henhold til en panteavtale er fastsatt ved avtale mellom panthaver og panthaver"). og markedsverdi (i paragraf 3 i artikkel 9 heter det: "Ved pant i fast eiendom som ikke er fullført ved bygging og er i statlig eller kommunal eie, foretas en vurdering av markedsverdien av denne eiendommen") . Ingen andre steder i loven angir det hvilken type formuesverdi som skal angis i kontrakten.
I Art. 3 i den føderale loven "Om vurderingsaktiviteter i den russiske føderasjonen", er markedsverdien til et takseringsobjekt definert som den mest sannsynlige prisen som dette takseringsobjektet kan fremmedgjøres til på det åpne markedet i et konkurransedyktig miljø, når partene til transaksjonen handler rimelig, har all nødvendig informasjon, og om verdien av transaksjonsprisen reflekterer ikke noen ekstraordinære omstendigheter.
Det er ingen juridisk definisjon av panteverdien av eiendom. I vitenskapen sivil lov Nylig har posisjonen blitt utbredt, ifølge hvilken begrepet "sikkerhetsverdi" som finnes i regulatoriske handlinger bør betraktes som et synonym for markedsverdi, som også kalles "ekte", "rettferdig", etc.
Denne posisjonen ser imidlertid ikke ut til å være helt korrekt. I forhold til gjeldende normer og i fravær av begrepet panteverdi, bør man selvfølgelig være enig i at siden det ikke er noen panteverdi i føderale verdsettelsesstandarder, er det ingen instruksjoner om hvordan man skal bestemme panteverdien, kan vi ikke anser det som en uavhengig type verdi. Samtidig, i motsetning til de allment aksepterte synonymene for markedsverdi, brukes begrepet «panteverdi» nettopp for å understreke det spesielle ved verdien av den pantsatte eiendommen, for å motarbeide dens markedsverdi. Det er tilstrekkelige forutsetninger for allokering av panteverdi som verditype. Særlig må loven ta utgangspunkt i samfunnets reelle behov. Praksisen med sikkerhetsforhold viser at verdien av pantet, særlig ved salg av eiendom på auksjon, ikke bør fastsettes ut fra markedsverdi.
I sin virksomhet opererer bankene aktivt med denne kontroversielle termen. Konseptet med panteverdi ble dannet fra instruksen Sentralbank RF av 30. juni 1997 nr. 62a «Om fremgangsmåten for stiftelse og bruk av reserve for mulige tap på utlån», som nå er blitt ugyldig, hvor panteverdien er definert som «det maksimale beløpet av oppdragsgivers forpliktelser som denne eiendom kan yte, denne beløp fastsettes som markedsverdien av sikkerheten minus kostnadene ved implementeringen og mulige rabatter på implementeringshastigheten. Bankpraksis styres i de fleste tilfeller av disse kriteriene for å fastsette panteverdien.
Det er et økonomisk behov for å definere og bruke begrepet panteverdi. Banker som er pantehavere bruker panteverdien, til tross for at den i dag ikke er anerkjent ved lov som en selvstendig verditype og kan henføres til sedvane.
Det er i dag ingen særskilte retningslinjer for verdsettelse av eiendom overført som pant. For tiden, i tilfeller der eiendom er underlagt obligatorisk verdivurdering, må kontrakten for sikkerhetsformål fastsette markedsverdien av eiendommen.
Rettspraksis viser at vurderingen ved utlegg av panteobjektet bør fastsettes ut fra eiendommens markedsverdi. Denne posisjonen støttes av den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol. I avsnitt 6 i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 15.01.1998. 26 "Oversikt over praksisen med å vurdere tvister knyttet til voldgiftsdomstolers anvendelse av normene for den russiske føderasjonens sivile lov om pant" sier at i tilfelle en tvist mellom pantsetter og panthaver, vil den opprinnelige salgsprisen på den pantsatte eiendommen fastsettes av retten basert på markedsprisen på denne eiendommen. Til tross for at disse anbefalingene fra informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol ble utviklet før vedtakelsen av den føderale loven "On Mortgage", er de for tiden i kraft etter 16 år.
I fravær av en tvist vil retten helt sikkert angi prisen som er avtalt i kontrakten. Denne bestemmelsen indikerer indirekte at prisen i kontrakten skal være markedsprisen. Faktisk, hvis kontrakten ikke spesifiserer en markedspris, men en annen, og ingen av partene motsetter seg salg av eiendom til den prisen, vil retten ikke ha noen grunn til å sette den opprinnelige salgsprisen på egen hånd.
S. 2 Art. 348 i Civil Code og klausul 1 i artikkel 54.1 i den føderale loven "On Mortgage" er det fastslått at forebygging av pantsatt eiendom ikke er tillatt hvis bruddet på forpliktelsen sikret av pantet begått av debitor er ubetydelig og beløpet på panthaverens krav er klart uforholdsmessige i forhold til verdien av pantsatt eiendom.
Ubetydeligheten av overtredelsen antas dersom, på det tidspunkt retten bestemmer seg for utleggelse, følgende vilkår samtidig er oppfylt: størrelsen på den uoppfylte forpliktelsen er mindre enn fem prosent av verdien av panteobjektet og forsinkelsesperioden i oppfyllelsen av forpliktelsen sikret av pantet er mindre enn tre måneder (klausul 1 i artikkel 54.1 føderal lov "om boliglån"). For pant i løsøre, stk. 1 s.2 art. 348 i den russiske føderasjonens sivilkode bestemmer at bruddet på forpliktelsen sikret ved pantet antas å være ubetydelig, og beløpet på panthaverens krav er klart uforholdsmessig med verdien av den pantsatte eiendommen, hvis beløpet av den uoppfylte forpliktelsen er mindre enn fem prosent av panteobjektets verdi og forsinkelsestiden for oppfyllelsen av forpliktelsen pantet er mindre enn tre måneder. I motsetning til den føderale loven "om boliglån", gir ikke den russiske føderasjonens sivilkode at regelen bare gjelder for rettsprosedyren for tvangsfesting.
Sikkerhetens verdi er således knyttet til størrelsen på skyldnerens uoppfylte forpliktelse. Evnen til å utelukke panteemnet avhenger av forholdet mellom gjeldsbeløpet og verdien av den pantsatte eiendommen, samt forsinkelse i utførelse.
Samtidig er de nevnte normene i art. 348 i Civil Code og art. 54,1. Den føderale loven "On Mortgage" avklarer ikke problemet som analyseres, siden de ikke er spesifikke nok. Usikkerheten om den rettslige karakteren av verdien spesifisert i panteavtalen består. Det er fortsatt ikke klart fra hvilken verdi fem prosent av gjelden er beregnet. Hvordan vil denne verdien bli bestemt?
Mangelen på sikkerhet i normene bidrar til fremveksten av tvister: en tvist er mulig i retten om hvorvidt det er tillatt i en bestemt situasjon å utelukke eiendom. Partene kan tilby ulike alternativer for å beregne fem prosent, tolke lovens normer til deres fordel: fem prosent av verdien spesifisert i kontrakten, eller fem prosent av markedsverdien på tidspunktet for tvisten. Som praksis viser, kan denne kostnaden variere betydelig.
Etter vår mening er bestemmelsene i art. 348 i Civil Code og art. 54.1 i den føderale loven "On Mortgage" skal tolkes ved å bruke verdien spesifisert i panteavtalen. Det er visse grunner til dette. Spesielt bør man gå ut fra den generelle betydningen av normene og lovgivers vilje. Etter vår mening bør disse normene fungere ikke bare for retten, men også for at partene skal pantsette rettsforhold allerede før de går til retten. Basert på lovens krav må partene selvstendig avgjøre på hvilket tidspunkt og under hvilke omstendigheter de har rett til å tvangsfeste panteemnet i rettsorden. Det vil si at oppgaven til de studerte normene er å forhindre for tidlig anke til retten i frykt for å nekte å tilfredsstille kravene.
På bakgrunn av analysen anser vi det som nødvendig å skille ut en selvstendig funksjon av panteverdien: Panteverdien i forhold til gjeldens størrelse er et kriterium for å fastsette muligheten for utlegg i panteobjektet.
Det er bemerkelsesverdig at den originale versjonen av Art. 348 i den russiske føderasjonens sivilkode antok ikke noe forhold mellom verdien av den pantsatte eiendommen og gjeldsbeløpet under hovedforpliktelsen. Derfor ble et slikt forhold kun fastsatt av domstolene og var av estimert karakter, i forbindelse med at domstolene i noen tilfeller ganske uventet avviste kravet.
Et av formålene med å bruke begrepet «sikkerhetsverdi» er å fastsette det maksimale beløpet for skyldnerens pengeforpliktelse overfor kreditor, og betyr det maksimale beløpet som kan sikres ved pant i visse eiendommer.
Samtidig er begrepet "sikkerhetsverdi" foreløpig kun gitt for en tomt i den føderale loven "On Mortgage". Begrepet "panteverdi" var inneholdt i artikkel 3 i Moskva-loven datert 11. februar 1998 nr. 3 "Om takseringsaktivitet i byen Moskva", ifølge hvilken takseringsvirksomhet forstås i denne lovens formål. som et sett av relasjoner av juridisk, økonomisk, organisatorisk, teknisk og av en annen karakter som etablert i forhold til gjenstander for vurdering av markedsverdi eller annen verdi (pantlån, avvikling og annet). Dette dokumentet ble ugyldig i 2002 på grunn av vedtakelsen av loven om byen Moskva datert 22. mai 2002 nr. 28. Panteverdien ble spesifisert i loven som en egen verditype, sammen med marked og avvikling.
Som det fremgår, anerkjenner rettsakter delvis panteverdien som en bestemt type verdi. Sikkerhetsverdien er imidlertid foreløpig ikke en uavhengig type verdi. Vi mener at dette gapet, som forårsaker kontrovers og usikkerhet i reguleringen av sivile forhold, bør elimineres. For å gjøre dette, etter vår mening, må panteverdien bli en virkelig effektiv type verdi, dens plass i systemet med normer for sikkerhetsstillelse må bestemmes, det er nødvendig å formulere begrepet sikkerhetsverdi, bestemme metoden for å bestemme og endre den.
Vi foreslår følgende konsept for sikkerhetsverdi. Sikkerhetsverdi - verdien av panteobjektet, avtalt av partene i panteavtalen og bestemmer maksimum pengesum, som kan sikres ved pant i en bestemt gjenstand, samt tjene som et kriterium for å bestemme muligheten for tvangsutlegg på panteobjektet i forhold til gjeldsbeløpet i henhold til hovedkontrakten og reflektere den mest sannsynlige prisen som panteobjektet kan fremmedgjøres ved salg på offentlig auksjon eller ved salg på annen måte på en måte som er avtalt mellom panthaver og panthaver.
Sikkerhetsverdien er basert på markedsverdien. Den russiske føderasjonens boliglånslovgivning fastslo at når man utestenger en pantsatt eiendom, settes den opprinnelige salgsprisen lik åtti prosent av markedsverdien av eiendommen, som bestemt i takstmannens rapport (punkt 4, del 2, artikkel 54 i Føderal lov "om boliglån").
Differensiert regulering av den opprinnelige salgsprisen for rettslige og utenrettslige tvangsprosedyrer som eksisterte lang tid, mangelen på referanse til typen verdi, bruk av begreper som ikke er definert ved lov fører til en reduksjon i effektiviteten av pantsettelsesoperasjoner.
Dessverre er det ikke tatt noen skritt i denne retningen så langt. Endringene i Civil Code er viet til andre problemer med juridiske forhold. Tilsynelatende er det mye lovarbeid som skal gjøres for å stabilisere pantet som garanti for oppfyllelse av forpliktelser.
Praksisen med sikkerhetsforhold viser at det er verdispørsmålet som må vies behørig oppmerksomhet, å utvikle en enhetlig og logisk struktur av juridiske relasjoner i feltet for å bestemme verdien av pantsatt eiendom for å oppnå maksimal effektivitet av sikkerhetsoperasjoner .
Bibliografi
1. Civil Code of the Russian Federation (Del One) datert 30. november 1994 nr. 51-FZ // Collection of Legislation of the Russian Federation. - 05.12.1994. - nr. 32. - art. 3301.
2. Den russiske føderasjonens lov av 09.12.1991 nr. 2005-1 "Om statens plikt" // Samling av lovgivning i den russiske føderasjonen. - 01.01.1996. - Nr. 1. - Kunst. nitten.
3. Lov om byen Moskva datert 11. februar 1998 nr. 3 “Om vurderingsaktiviteter i byen Moskva” // Vedomosti fra Moskva-dumaen. - Nr. 5 (s. 39). – 1998.
4. Lov av byen Moskva nr. 28 datert 22. mai 2002 "Om å anerkjenne som ugyldig loven i Moskva by datert 11. februar 1998 nr. 3 "Om vurderingsaktiviteter i byen Moskva" og endring av loven av byen Moskva datert 21. februar 2001 nr. 6” Om å bringe visse lover i byen Moskva i tråd med den russiske føderasjonens budsjettkode” // Vedomosti fra Moskva byduma. - nr. 6 (artikkel 124). - 17.07.2002.
5. Instruks fra sentralbanken i Den russiske føderasjonen av 30. juni 1997 nr. 62a "Om prosedyren for dannelse og bruk av en reserve for mulige tap på lån" // Bulletin of the Bank of Russia. - nr. 91-92. - 31.12.1997.
6. Informasjonsbrev fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 15.01.1998. nr. 26 "Oversikt over praksisen med å vurdere tvister knyttet til voldgiftsdomstolenes anvendelse av normene i den russiske føderasjonens sivile lov om pant" // Bulletin fra Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol. - nr. 3. - 1998.
7. Informasjonsbrev fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 28. januar 2005 nr. 90 "Oversikt over praksisen med behandling av tvister knyttet til en boliglånsavtale i voldgiftsdomstolene" // Bulletin of the Supreme Arbitration Court av den russiske føderasjonen. - nr. 4. - 2005.
8. Føderal lov av 16. juli 1998 nr. 102-FZ "On Pant (pant av fast eiendom)" // Samlet lovgivning i den russiske føderasjonen. - 20.07.1998. - nr. 29. - Art. 3400.
9. Føderal lov av 29. juli 1998 nr. 135-FZ "Om vurderingsaktiviteter i den russiske føderasjonen" // Samlet lovgivning i den russiske føderasjonen. - 03.08.1998. - nr. 31. - Art. 3813.
10. Føderal lov nr. 367-FZ av 21. desember 2013 "Om endringer i del 1 av den russiske føderasjonens sivile lov og anerkjennelse som ugyldig av visse lovbestemmelser (bestemmelser i lovverk) i den russiske føderasjonen" // Samlet Den russiske føderasjonens lovgivning. – 23.12.2013. -nr 51. - art. 6687.
11. Shevelev B. Er det en sikkerhetsverdi? // Regnskap og banker. 2011. nr. 10. S. 43 - 49.
Et av prinsippene for utlån er kredittsikkerhet. Ved innvilgelse av lån reduserer banken sin risiko ved å utarbeide sikkerhets- og garantiavtaler.
Sikkerheten akseptert av banken for et lån er delt inn i basis og tillegg.
Grunnleggende bestemmelse bør dekke hele beløpet av låntakers forpliktelser under lånet. Mengden av forpliktelser forstås som mengden av hovedgjelden (lånebeløpet), samt provisjoner og på det, beregnet for en viss periode. Som regel beregnes betalingsbeløpet for et kvartal, eller for to kvartaler (avhengig av den etablerte frekvensen av rentebetalinger), sjeldnere - for hele låneavtalen.
Lånesikkerhet - regneeksempel
Du kan beregne beløpet selv nødvendig bestemmelse på kreditt.
For å gjøre dette, må du bestemme den minste estimerte sikkerhetsverdien - dette er beløpet på lånet og betalinger, som angitt ovenfor. Den estimerte panteverdien delt på justeringsfaktoren gir markedsverdien av pantet.
For eksempel, med et lånebeløp på fem hundre tusen rubler til atten prosent per år og en månedlig provisjon på én prosent per år, vil beregningen være som følger:
(18+1)/100/365*92*500 000+500 000) = 523 945,21 (rubler) er den nødvendige estimerte sikkerhetsverdien for lånesikkerheten,
523 945,21/0,6=873 242,02 (rubler) minimum markedsverdi av sikkerhet for det forespurte lånet,
hvor
(18+1)/100 – rente og månedlig provisjonsbetaling (i prosent per år),
365 er antall dager i et år,
92 - antall dager i perioden (denne verdien varierer avhengig av lånebetingelsene til en bestemt bank),
5000000 - lånebeløp,
0,6 er en korreksjonsfaktor som brukes på en bestemt type sikkerhet (verdien varierer også avhengig av type sikkerhet og utlånsbetingelser for en bestemt bank).
Provisjonen for å gi et lån tas ikke i betraktning, siden betalingen av denne provisjonen utføres på et tidspunkt før den første tildelingen av kredittmidler til låntakeren.
Hovedsikkerheten for lånet
I det overveldende flertallet av tilfellene fungerer eiendomssikkerhet som hovedsikkerhet for låntakers forpliktelser overfor banken: fast eiendom, utstyr, transport.
Eiendommen som er pantsatt til banken kan tilhøre både låntakeren selv og en tredjepart. Pantgivere kan være enkeltpersoner og organisasjoner. Hvis pantsetter - en tredjepart - er en organisasjon, vil banken be om en full pakke med dokumenter (juridiske og økonomiske dokumenter) for å analysere pantsetters juridiske kapasitet og soliditet. Økonomisk tilstand pantsetter må være stabil, en nødvendig betingelse - fravær av negative netto eiendeler.
For å akseptere eiendom som sikkerhet, er det nødvendig å bekrefte eiendomsretten til panthaveren til denne eiendommen. Når du pantsetter fast eiendom - dette er et eierskapsbevis utstedt av registreringskammeret og dokumenter - grunnlaget for fremveksten av rettigheter, for transport - PTS (pass kjøretøy) og et sertifikat for registrering av kjøretøyet, og for utstyr - bekreftelse på betaling ( betalingsordre eller salgs- og kontantkvitteringer), bekreftelse på levering (fraktbrev, faktura og kontrakt).
Sjeldnere, spesielt i krisetider, aksepteres lagervarer som sikkerhet: varer for videresalg eller råvarer og materialer som eies av låntakeren. Her er korreksjonsfaktoren mer rigid, i de fleste tilfeller er den 0,5. Ved lagring av varer og materialer på territoriet til en annen organisasjon, er det nødvendig å gi banken en lagringsavtale, som det vil bli inngått en tilleggsavtale om å tillate opptak av bankrepresentanter til territoriet der sikkerheten er lagret for å gjennomføre løpende kontroller av tilgjengeligheten av sikkerhet.
Eiendomspantavtalen, med unntak av eiendomspantet, trer i kraft fra undertegningsøyeblikket. Eiendomspantavtale (panteavtale) er tinglysingspliktig.
Når det gjelder utstyret som er akseptert som sikkerhet, bør det ikke være stasjonært, unikt, uten sidestykke, med et smalt omfang. Eiendommen må ha individuelle kjennetegn for muligheten for identifikasjon (løpenummer, inventarnummer etc.).
Transport må på sin side være i god teknisk stand, på farten, ikke eldre enn en viss alder (som regel ikke mer enn ti til femten år).
Eiendom akseptert som pant er ikke-boligbygg, strukturer, land, uferdig (hvis eiendomsretten er tinglyst i henhold til gjeldende lovgivning). Boligeiendommer godtas som sikkerhet for et lån dersom ingen er registrert i det. Fartøy (sjø og luft) kan også tjene som sikkerhet. Banken skal levere utdrag fra tinglysingstjenesten om fravær av heftelse på panteemnet. Dersom det foreligger inngåtte og tinglyste leieavtaler med tredjeparter, kan banken kreve inngåelse av tilleggsavtale til leieavtalen om opphør av leieavtalen i tilfelle banken tvangsfester.
For individuelle låneprogrammer som sikkerhet kan følgende også godtas som hovedsikkerhet:
- retten til å kreve i henhold til kontrakten,
- kommunens garanti,
- veksel (i de fleste tilfeller Sberbank i Den russiske føderasjonen),
- bankgaranti,
- ervervet eiendom mv.
La oss dvele kort ved hver av disse støttetypene.
Rett til å kreve i henhold til en kontrakt aksepteres som sikkerhet til kontraktens restverdi, som beregnes som differansen mellom kontraktens beløp og forskuddsbetalingene. Denne kontrakten må spesifisere under hvilke betingelser alle overføringer gjøres til låntakerens brukskonto åpnet i kreditorbanken, og endringer i kontrakten er ikke mulig uten samtykke fra kreditorbanken. Nedbetalingsplanen for lån er synkronisert med betalingsplanen under kontrakten; ved mottak av provenyet under den spesifiserte kontrakten, avskrives den som tilbakebetaling av låntakers gjeld til banken.
Kommunens garanti (MO) aksepteres som sikkerhet dersom banken har inngått en avtale med denne MO, og budsjettet til MO gir på sin side kostnadene ved å gi garantier for lån til bedrifter og individuelle gründere.
En veksel (i de fleste tilfeller en veksel fra Sberbank i Den russiske føderasjonen) er en av de mest interessante typer sikkerhet. På den ene siden er et gjeldsbrev de samme pengene, men plassert i et verdipapir for en viss tidsperiode med visse betingelser (på et gjeldsbrev kan vekselinnehaveren få renter fra banken). Så når du gir en regning som sikkerhet for et lån, reduseres bankens risiko til det maksimale og kravene til låntakeren er tilsvarende mer liberale, bankens rabatt er mye lavere.
bankgaranti kan stille som sikkerhet dersom kreditorbanken har satt en risikogrense på utstedende bank.Dersom den ervervede eiendommen fungerer som sikkerhet, må det inngås en passende avtale mellom banken og selgeren. Og i salgskontrakten som er signert mellom kjøper (låntaker) og selger, må det fastsettes en betingelse som når kjøperen (låner) gir selgeren en del av betalingen (vanligvis i området ti til tjue prosent) ) og et bankgarantibrev (eller en signert kredittkontrakt, som et alternativ), overføres eierskapet til gjenstanden i salgskontrakten til kjøperen. Følgelig utarbeider kjøperen (aka låntakeren) en panteavtale med banken, og banken overfører på sin side det resterende beløpet til selgeren av eiendommen på det sikrede lånet.
Løfte- dette er en måte å sikre forpliktelser mellom debitor (pantgiver) og kreditor (pantgiver). Sikkerhet kan være primær eller sekundær. I det første tilfellet overføres pantet til Banken som pant av første ordre. Hvis låntakeren mottar et nytt lån (mens han refinansierer det første lånet) i en annen bank, utløses pantemekanismen i andre trinn.
I dette tilfellet skal kontraktsforholdet mellom den første banken og den andre (gjenpantlån) inngås skriftlig, og pantet skal pantsettes på nytt til den andre banken. Kreditor har fortrinnsrett til å pantsette fremfor andre kreditorer. Forholdet mellom partene er spesifisert i kontrakten og er regulert av den russiske føderasjonens sivilkode, den føderale loven "On Pledge", den føderale loven "On Mortgage".
Sikkerhet er et sett med vilkår som gir kreditor tillit til at gjelden blir nedbetalt. Et lån kan sikres ved pant i form av fast eiendom, løsøre og andre høylikvide eiendeler (sikkerhetspapirer, garantier), samt kausjon. I tillegg til den grunnleggende lånesikkerheten er det i en rekke land behov for å gi ytterligere inntektskilder, fordi kredittrisiko for långiveren ovenfor.
Likheter og forskjeller mellom pant og sikkerhet
Dermed er "Pedge" og "Security" to forskjellige konsepter. Imidlertid, i banksystemet det er et generalisert uttrykk - "Collateral", som innebærer hele systemet kontraktsforhold og forpliktelser mellom debitor og kreditor.
Lånesikkerhet
Det finnes typer lån der en forutsetning er å stille sikkerhet. Disse inkluderer: kommersielle, boliglån, forbrukere, leasing, etc. For dem krever bankene nødvendigvis et "hardt" løfte. Med billån, studielån og andre "lette" lån aksepterer bankene generelt kjøpte biler, inventar, løsøre osv. som sikkerhet. Pantsætter kan være både skyldneren selv og tredjemann, med dennes skriftlige tillatelse.
Dokumentarkomponent
Etter at lånet er utstedt, dannes en lånepakke. Den inneholder sikkerheter for et lån, avtaler og alle andre nødvendige dokumenter i samsvar med "Låneprosedyrene". Hver sikkerhetsenhet i banken regnskapsføres som én forpliktelse utenfor balansen og reflekteres i den tilsvarende regnskapsføringen. I praksis er den pålydende verdien av 1 pant vanligvis lik 1 valutaenhet og beholdes til slutten av låneperioden. Ved utløpet av låneperioden blir forpliktelsen utenfor balansen belastet bankens forpliktelser og returnert til låntaker mot underskrift.
Hva skjer hvis du ikke betaler banken?
I tilfelle av manglende oppfyllelse av forpliktelser fra panthaveren spesifisert i avtalen, leverer banken til debitor en melding registrert hos den relevante myndigheten om påbegynt prosedyre for håndhevelse av pantet for å betale ned gjelden. Dersom debitor ikke «reagerer» på bankens handlinger i forkantssaker, har banken rett til å oppfylle forpliktelsen ved å selge pantet.
Advokaten utarbeider en pakke med dokumenter (korrespondanse mellom debitor og kreditor), signerte kontrakter er vedlagt, hele gjeldsbeløpet beregnes og saken sendes til retten. Når retten avgjør kreditoren til fordel, går skyldnerens eiendom over i bankens eie og selges på åpen auksjon under hammerslag. Hvis retten bestemmer seg til fordel for skyldneren, kan denne skyldneren bare misunnes, fordi dette er en svært liten prosentandel av alle rettssaker.
Beregning av sikkerheter og gjeld
For å sikre et lån som sikkerhet, beregner låneansvarlig først beløpet på debitors forpliktelser:
lånebeløp + påløpt % for perioden i henhold til nedbetalingsplan = låneforpliktelser
Regneeksempel
For å forsterke materialet ovenfor, la oss gi 2 eksempler:
Eksempel 1
Du tok opp et lån:
Som sikkerhet for lånet stiller du 3 roms leilighet, med en omtrentlig markedspris på 16 000 000 rubler. Ved beregning av panteverdien til fast eiendom bruker bankene en likviditetsgrad på ca. 40-70 % av eiendommens verdi. I ditt tilfelle, la oss si at det vil være 50 %. Dermed vil leiligheten din bli evaluert av en bankspesialist i mengden 8 000 000 rubler. La oss nå beregne mengden av forpliktelser:
5 000 000 rubler * 11% * 5 år = 7 750 000 rubler.
Gratulerer, sikkerheten din dekker forpliktelsene dine fullt ut, og du har en stor sjanse til å få et lån.
Eksempel 2
Du får boliglån for kjøp av en leilighet, hvis kostnad er 14 000 000 rubler.
Målet er å kjøpe leilighet
Ved pantelån kreves det å stille den ervervede eiendommen som sikkerhet for lånet. Hva blir beregningen av sikkerhet? La oss se nærmere her. Likviditetsgraden vil også være lik 50 %. Se nå: Hvis den kjøpte eiendommen koster 14 000 000 rubler, etter bruk av koeffisienten, vil dens vurderte verdi som sikkerhet være lik 7 000 000 rubler. Og mengden av dine forpliktelser overfor banken er.
