Uso de locales residenciales con fines comerciales: trampas. Reconstrucción y remodelación de locales no residenciales (2019) Realizar en local comercial
Casi todos los edificios de apartamentos contienen una oficina, tienda u organización. Sin embargo, la ley prohíbe el uso de locales residenciales para actividades comerciales sin el debido permiso. Veamos cómo.
Aspectos legales del uso de locales residenciales.
El procedimiento para el uso de locales residenciales está consagrado en el Código de Vivienda. Arte. 17 establece la obligación del propietario de utilizar el local residencial exclusivamente para residencia.
La persona que resida legalmente en el local tiene derecho a utilizarlo para realizar actividades empresariales o comerciales. La condición principal es realizar actividades sin causar daño a otros residentes.
La ley establece las siguientes restricciones:
- la actividad viola los intereses legítimos de otros residentes de la casa;
- el propietario viola los requisitos para locales residenciales;
- está prohibido ubicar la producción industrial;
- está prohibido ubicar organizaciones religiosas;
- es necesario cumplir con las normas y reglas sanitarias establecidas.
La actividad empresarial puede ser realizada por una persona que sea legalmente propietaria del local (propietario, inquilino, inquilino). Por ejemplo, un abogado puede utilizar su apartamento como despacho de abogado.
El proceso de transferencia de locales a stock no residencial.
Para la buena implementación de las actividades comerciales en locales residenciales es necesario transferir la propiedad de residencial a no residencial. Esto es posible en los siguientes casos:
- si los objetos ubicados debajo del apartamento no están destinados a la residencia de ciudadanos;
- el propietario no utiliza el apartamento para vivir;
- es técnicamente posible equipar entradas y salidas separadas;
- los derechos sobre la cosa no están gravados por embargo, hipoteca o prenda.
Si el objeto no cumple al menos una de las condiciones enumeradas, el organismo autorizado se negará a transferir el local a no residencial.
colección de documentos
El organismo autorizado para emitir permiso para volver a registrar un apartamento en un local no residencial es el organismo Gobierno local. Si el objeto cumple con las condiciones enumeradas, el propietario tiene derecho a presentar documentos para volver a registrar el local como no residencial. Para hacer esto, necesita recopilar la siguiente información:
- documentación de título;
- documentos técnicos;
- proyecto de reurbanización y reconstrucción;
- conclusión del departamento de arquitectura y urbanismo, si el objeto está bajo protección;
- solicitud de transferencia.
La ley limita el período de revisión de documentos. equivale a 45 días. Después de aceptar la solicitud, el organismo autorizado envía información sobre la aceptación de los documentos para su consideración dentro de los 3 días.
Trabajo posterior
en 45 dias el propietario del local recibe permiso del organismo autorizado para transferir el local a uso no residencial. Después de lo cual necesitas:
- conducta trabajos de construcción para la remodelación del local, según el plan;
- realizar una comisión de verificación para evaluar los resultados del trabajo;
- recibir un certificado de aceptación;
- registre el objeto en Rosreestr.
Después de recibir los documentos, el ciudadano puede utilizar el local con fines comerciales.
¡Importante! El organismo autorizado deberá notificar a todos los propietarios de apartamentos adyacentes sobre la transferencia del local para uso no residencial. A tal efecto se les envían notificaciones.
Registro fiscal de locales no residenciales.
Después de recibir los documentos para locales no residenciales, el propietario puede abrir una oficina allí de forma independiente o alquilarla a otros empresarios.
Los ciudadanos que deseen alquilar un local en un edificio residencial deberán comprobar la disponibilidad de documentos para transferir el inmueble a uso no residencial.
Es recomendable que un empresario compre un local residencial y lo transfiera a un parque no residencial. Por lo tanto, se necesitará menos costos financieros. Algunos de ellos se amortizarán en el futuro cuando la empresa pague impuestos.
La ley prevé la posibilidad de calcular la depreciación de los locales de un objeto transferido al stock no residencial. A partir de este momento, se reduce el costo de las deducciones por depreciación del costo del objeto. base imponible.
Al mismo tiempo, la práctica judicial contiene situaciones en las que el FAS se puso del lado del contribuyente al incluir el costo de los locales residenciales adquiridos para necesidades comerciales.
Los gastos que incrementan el costo del local y se amortizan mediante depreciación incluyen:
- pago de una comisión por el traspaso de local a no residencial;
- otros costos asociados con la transferencia de bienes inmuebles;
- Gastos de mantenimiento de un apartamento para viajeros de negocios.
¡Importante! Si una organización alquila un local residencial para una oficina, los costos de alquiler no se incluyen en la base imponible para reducir los impuestos.
Características del alquiler de un apartamento para actividades comerciales.
Una oficina es un local destinado a la realización de actividades comerciales. A saber:
- recibir clientes y clientes;
- negociaciones con socios;
- contratación de personal;
- actividades contables;
- realización de operaciones de gestión.
De acuerdo con la ley, la oficina debe estar ubicada en locales especializados no residenciales. Está prohibido ubicar oficinas en departamentos residenciales.
La ley prevé la posibilidad de celebrar un contrato de alquiler de apartamento entre el propietario y una entidad jurídica. Sin embargo, el uso exclusivo del local podrá ser para residencia de empleados u otras personas.
Para utilizar un local residencial para otros fines, el apartamento debe trasladarse a un local no residencial. Por tanto, la ley no prevé la posibilidad de celebrar un contrato de alquiler entre el propietario y una persona jurídica para su uso como oficina.
Responsabilidad de las actividades comerciales en el apartamento.
La Resolución FAS de 2002 establece que son nulas las operaciones de arrendamiento o cesión de vivienda para uso gratuito con fines comerciales.
Si el propietario de un local residencial o su inquilino (un individuo) viola las reglas para el uso de un local residencial, se le aplican las medidas de responsabilidad previstas por el Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia (artículo 7.21). para un empresario individual surge por analogía con un funcionario. Las sanciones incluyen la devolución del alquiler y el cambio de registros fiscales.
El Código de Infracciones Administrativas prevé los siguientes tipos de sanciones para las personas que realicen actividades comerciales en locales residenciales:
- para los funcionarios (y empresarios individuales), la multa será de al menos 4.000 rublos. y no más de 5.000 rublos;
- Para entidades legales La multa será de al menos 5.000 rublos. y no más de 10.000 rublos.
El castigo se aplica a las personas que han reformado un apartamento sin obtener el permiso correspondiente y sin el permiso del propietario. El resultado de los cambios debe ser un cambio significativo en las condiciones de uso de la vivienda.
El apartamento se puede utilizar exclusivamente para fines residenciales. Si el propietario no interfiere con otros residentes, se pueden realizar actividades comerciales. La ley prevé la necesidad de excluir la propiedad del parque de viviendas.
En la planta baja de un edificio de apartamentos, los locales no residenciales generalmente se compran o transfieren de residencial a tiendas, farmacias, talleres, cafeterías, almacenes, oficinas y mucho más. Si el propietario quiere montar una tienda o un salón de belleza en el segundo piso, nadie debería vivir en el primer piso, directamente debajo de la futura instalación. Es decir, podría haber, por ejemplo, una oficina.
Antes de implementar el proyecto organización comercial en un edificio residencial, Los locales residenciales deben convertirse en no residenciales.. Se trata de un procedimiento relativamente largo, complejo y que consume mucha energía para el propietario, que requiere recoger montones de documentos y acudir a diversas organizaciones (FMS, Oficina de Vivienda, BTI) y el consentimiento de los residentes. edificio de apartamentos y otras, otras cosas. Pero aparte de eso, el servicio locales no residenciales diferente de los pagos por utilidades Publicas en un apartamento normal y corriente.
Tarifas de vivienda y servicios comunales en MKD.
Las tarifas de servicios públicos para propiedades no residenciales están determinadas por las siguientes leyes:
- Complejo de viviendas de la Federación de Rusia;
No debería haber dificultades a la hora de pagar la electricidad, el agua y otros servicios necesarios. Lo principal es realizar los pagos a tiempo.. El propietario deberá hacerse cargo del pago, habiendo firmado previamente un acuerdo con la sociedad gestora responsable de la casa.
El propietario paga individualmente por los siguientes servicios:
- Electricidad.
- Agua fría y caliente.
- Drenaje.
- Calor (calefacción).
¡Importante! El propietario de un local no residencial en un edificio de apartamentos paga únicamente por los recursos que ha utilizado, siempre que se instalen dispositivos de medición en el local. A grandes rasgos, pagamos lo que muestran los contadores.
El único problema que puede surgir es con la calefacción.. A veces se instala un medidor doméstico común para el suministro de calor y luego el procedimiento para transmitir las lecturas y el pago se vuelve más complicado.
También merece especial atención el pago de las necesidades generales de la casa, en particular la eliminación de basura y desechos domésticos. El propietario del local no residencial paga por este servicio a la par que todos los residentes del edificio.
No importa en qué piso del edificio se encuentre la organización (y con mayor frecuencia en el primero), su El propietario está obligado a pagar el mantenimiento del ascensor a la tarifa general.(es decir, como propietario de un apartamento normal). El propietario de un local no residencial deberá pagar el mantenimiento de la escalera, los locales técnicos y de servicios públicos de la casa, las zonas comunes no residenciales, parcela debajo y alrededor de la casa.
Arte. 39, 158 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia nos dicen que el propietario debe pagar el mantenimiento y la reparación de los locales no residenciales de la forma habitual y en la misma cantidad que los residentes de los apartamentos. Si el inquilino es responsable de un local no residencial, transfiere los datos sobre los cargos por el uso de los recursos al propietario y él, a su vez, paga según los recibos. Otra opción es que el inquilino pague las facturas desde su propia cuenta. El propietario tiene derecho a controlar el flujo de fondos para que no haya retrasos.
Tarifas para (incluidos los ubicados en zonas residenciales) Edificio de apartamentos) son determinados por los gobiernos locales. Donde una vez al año (en verano) las tarifas aumentan. En 2017, por ejemplo, a partir del 1 de julio, el coste de los pagos aumentó un 7%. Esto se debe a la inflación, por lo que los precios del gas, la electricidad, el agua y la calefacción están aumentando.
¿Qué fórmulas se utilizan para calcular el monto de los pagos?
Para el suministro de gas, agua fría y caliente, alcantarillado y electricidad, la fórmula es sumamente sencilla:
C=T*Yo, Dónde:
- CON
- t– tarifa establecida;
- Y– cantidad de recurso consumido.
Puede conocer con más detalle a qué tarifas debe pagar el propietario de un local no residencial por la electricidad.
La tarifa de calefacción se calcula de forma un poco diferente:
S=P*T*N, Dónde:
- CON– el importe a reembolsar;
- t– tarifa establecida;
- PAG
- norte– estándar de consumo.
Dependiendo de cómo se paga la calefacción (todo el año o sólo durante la temporada de calefacción), se utiliza un coeficiente del estándar de consumo (K). Se calcula dividiendo el tiempo del período de calefacción (en meses) por el número de meses del año, es decir, 12.
Si se instala un medidor en la casa, sus datos (C1), la relación entre el área de un objeto no residencial y área total a domicilio (Pl n/f.:Pl total) y la tarifa establecida (T):
C=C1*(Pl n/f.:Pl total)*T
Si un local no residencial tiene su propio contador, el propietario (arrendador) puede utilizar la fórmula:
S=P*I*T, Dónde:
- CON– importe de la indemnización;
- PAG– área de locales no residenciales;
- Y– volumen consumido;
- t– tarifa establecida.
Puede familiarizarse con las reglas para organizar la calefacción de locales no residenciales y los matices del cálculo de tarifas durante la temporada de calefacción.
El pago por las necesidades generales del hogar se puede calcular de dos formas:
- Divida el consumo total por el estándar (si no hay medidor).
- Se calcula un indicador individual para locales no residenciales a partir del consumo total, el resto se divide por el número de apartamentos (si hay contador).
Acuerdo oficial con RSO
Para simplificar y facilitar el pago de los servicios públicos, se concluye un acuerdo.. Confirma el consentimiento oficial de las partes (propietario y RSO). El propietario puede crear él mismo un borrador de acuerdo, en el que se establecerán las condiciones de acumulación y pago de los servicios. A su vez, la organización tiene todo el derecho de editar, rechazar y ofrecer sus propias condiciones. Este es el objetivo principal del acuerdo: establecer un acuerdo mutuo.
Puede concluir un acuerdo:
- CON empresa de gestión, que se comunicará con la organización de suministro de recursos (RSO).
- Directamente con la RSO, coordinando el proyecto con la empresa gestora.
¡Referencia! Los locales no residenciales pueden contener estructuras de comunicación que sean importantes para toda la casa. El propietario debe acordar con la Asociación de Propietarios el permiso para realizar el mantenimiento en su territorio.
Según las enmiendas actuales a la Resolución Gubernamental No. 354, los propietarios de locales no residenciales deben celebrar contratos directos con
organización específica de suministro de recursos (RSO). Si el propietario ignora la redacción del acuerdo, RSO distribuye las facturas sin acuerdo y luego los pagos aumentan. La ausencia de acuerdo no significa ausencia de obligaciones.
El primer paso es que la organización gestora proporcione información sobre locales no residenciales en la región de Osetia del Norte. El propietario del local no residencial recibirá una notificación sobre la necesidad de celebrar un acuerdo.
Para celebrar un acuerdo directamente con RSO, debe enviar una solicitud por escrito. Debe indicar:
- datos personales del titular (según pasaporte);
- dirección y área del edificio de departamentos;
- lista de servicios públicos proporcionados;
- datos sobre dispositivos de medición;
- medidas de apoyo social para el pago de servicios (beneficios, descuentos);
- tiempo del contrato.
Procedimiento de registro
Si el propietario del local quiere celebrar un acuerdo directamente con la RSO, no puede tomar la iniciativa. Para ello es necesario reunir a todos los miembros de la Asociación de Propietarios o cooperativa de vivienda; en caso de su ausencia, los propietarios se comunican directamente con la sociedad gestora.
El propietario de un local no residencial tiene una responsabilidad adicional. por proporcionar información especial al contratista representado por la empresa gestora, HOA, cooperativa de vivienda. Sin embargo, la cláusula no indica directamente que el propietario de un local no residencial deba solicitar el consentimiento o someterse a la decisión de la junta general.
El acuerdo especifica los términos para la declaración de deudas, las condiciones de pago y aceptación de pagos, y el procedimiento de interacción entre la RSO y la sociedad gestora. Ambas partes están indicadas en el contrato como artistas intérpretes o ejecutantes.
- Los documentos se envían a la RSO: un documento de propiedad, un documento que confirma la autoridad de la organización para brindar servicios.
- Para las sociedades gestoras, dichos documentos son el acta de la reunión del MKD sobre la selección de la sociedad gestora y la elección del método de gestión, y el contrato de gestión del MKD.
Además de los documentos enumerados, todos los contratistas adjuntan a la solicitud (oferta):
- documentos que confirmen el hecho de conectar el MKD a las redes de suministro de recursos;
- documentos sobre la instalación y puesta en servicio de un contador doméstico común;
- acta de la reunión de propietarios de apartamentos y locales no residenciales de edificios de apartamentos, en la que se decidió pagar todos o algunos de los servicios públicos de la RSO;
- documentos que contienen información sobre las áreas de locales residenciales y no residenciales de la casa y el área total.
Se establece un plazo específico para la presentación del contrato - 7 días hábiles. El coste de celebrar un contrato y prestar servicios se decide colectivamente.
Contrato de mantenimiento
Por ley, el propietario de un local no residencial de un edificio de apartamentos debe mantener su propiedad, a menos que la ley o el contrato dispongan lo contrario.
En arte. 445 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que la celebración de un acuerdo para el mantenimiento de las instalaciones de un edificio de apartamentos (residencial o no residencial) es obligatoria. Para ello, se celebra una reunión en la que la Asociación de Propietarios selecciona la sociedad gestora y se elabora un protocolo. Indica todas las características de las obligaciones mutuas de las partes (tipos de trabajo realizados, lista de propiedades del edificio de apartamentos, etc.).
El contrato no tiene periodo de validez., por lo que su “fecha de vencimiento” la fija la asamblea. En caso de fuerza mayor, se puede rescindir antes por decisión de la Asociación de Propietarios o ante los tribunales.
En primer lugar, es necesario nombrar un grupo de iniciativa y celebrar una reunión en la que se discutirá la estructura del acuerdo. Si el 50% de los residentes votaron (en persona o mediante votación) por la sociedad gestora, ésta se convierte en la sociedad gestora del edificio de apartamentos. Los propietarios que no hayan celebrado un contrato no se liberan de la obligación de pagar tarifas por las reparaciones y el mantenimiento de la casa.
¡Atención! El precio de la redacción del contrato, así como el pago por el mantenimiento del MKD, son negociables.
El acuerdo entra en vigor tras la firma de ambas partes.. Eso refleja:
- composición de MKD;
- deberes de las partes;
- lista de trabajos en ejecución;
- responsabilidad de la organización de servicios, etc.
Cuantos más servicios elijan los residentes para que la organización los realice, más pagarán.
El tamaño de la tarifa y, por tanto, el precio del mantenimiento técnico, mantenimiento y reparación de viviendas para locales no residenciales, no está limitado. El procedimiento para redactar un contrato es el mismo que para un contrato de servicios públicos., y se aprueba en no más de 10 días.
Paquete de documentos requerido para el propietario de un local no residencial:
- Copia de pasaporte).
- Documento que acredite la propiedad.
- Documentos que confirmen la composición del equipo interno o del equipo de locales no residenciales y la conformidad del equipo incluido en él. requerimientos técnicos requisitos para este equipo.
- Documentos que contengan información sobre la fecha de la última verificación y la fecha límite para la próxima verificación.
¿Es posible instalar gas y qué otros servicios están disponibles para los propietarios?
El propietario de un local no residencial en un edificio de apartamentos puede celebrar contratos para la prestación de servicios:
- suministro de agua fría;
- suministro de agua caliente;
- drenaje;
- suministro de electricidad;
- suministro de gas;
- calefacción.
Esto se realiza de conformidad con los requisitos establecidos por la legislación civil de la Federación de Rusia y la legislación de la Federación de Rusia sobre suministro de agua, saneamiento, suministro de electricidad, suministro de gas y suministro de calor.
- Gasificación, o conexión de gas natural a una habitación o edificio. Es posible suministrar gas a locales no residenciales. Para ello, se concluye un acuerdo con la organización de suministro de gas. El propietario de un local no residencial paga el servicio a la tarifa general de la casa, siempre que el área de actividad del local no requiera un consumo adicional de gas.
- Calefacción y suministro de agua caliente si tiene su propia caldera en un edificio de apartamentos, se paga de acuerdo con un esquema de dos componentes (cláusula 54 del Reglamento RF No. 354). En este caso, en función de la superficie y el número de propietarios, el consumo real de agua fría y calor o electricidad de locales no residenciales para calentar agua se calcula según la tarifa general.
- Electricidad. Depende del propósito de la habitación. Para los locales domésticos (trastero, garaje, etc.) se aplican las tarifas eléctricas generales, es decir, Lo mismo que en locales residenciales.
Si es necesario, el propietario de un local no residencial en un edificio de apartamentos puede solicitar un proyecto de suministro eléctrico. Una organización de diseño especial, cuyo acceso está confirmado mediante una licencia, desarrollará el proyecto. Para su versión final, necesitará dibujos de los planos de la casa con una explicación de las instalaciones y documentos que acrediten la propiedad.
¡Importante! Es más rentable para el propietario instalar un calentador de agua individual (con dispositivos de medición), luego podrá regular tanto la temperatura del agua como la cantidad de recurso consumido.
Todos los dispositivos de medición se pueden instalar en locales no residenciales.: para agua, gas, calefacción, electricidad.: la eliminación de residuos domésticos sólidos y líquidos forma parte del coste de mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos.
Simplemente pon, La eliminación de residuos es una necesidad doméstica general.. Por tanto, los propietarios de locales no residenciales tienen las mismas responsabilidades que los residentes de apartamentos.
Responsabilidad por la actividad propia.
Todo el mundo quiere ahorrar dinero. Pero no todo el mundo sabe cómo ahorrar honestamente, por lo que aparece la corrupción, el fraude y florece la delincuencia.
¡Atención! El consumo no autorizado de recursos ajenos es una infracción administrativa. El uso ilegal de energía se castiga con una multa. Además, el propietario del local no residencial está obligado a pagar por los "recursos robados".
Por ejemplo, si un empresario astuto fue "sorprendido" robando electricidad o calefacción, asumirá la responsabilidad administrativa:
- bien por individuos 10-15 mil rublos;
- para funcionarios – 30-80 mil rublos. (o suspensión de actividades por un período de uno a dos años);
- para personas jurídicas: 100-200 mil rublos.
Es interesante que el Gobierno haya considerado repetidamente un proyecto de ley para imponer responsabilidad penal por tales trucos. Es posible que el proyecto de ley pronto se convierta en realidad. Quizás entonces habrá mucha menos gente dispuesta a ahorrar a expensas de otros.
Dado que el local no residencial sigue formando parte de un edificio de apartamentos, la tarea del propietario resulta notablemente más sencilla. Celebrar un acuerdo directo con RSO lo protege de muchos problemas legales, ahorra dinero y tiempo y le permite pagar cantidades justificadas si no es demasiado vago para instalar medidores.
En general el procedimiento para mantener su tienda u oficina no es diferente al mantenimiento de un apartamento, sólo necesitas estar mejor preparado para ello. No es necesario en absoluto ser abogado y comprender cuestiones de servicios públicos.
Los negocios son buenos, ¡pero los negocios honestos son aún mejores!
Filip Ivanov
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Hace apenas un par de décadas, los empresarios compraban activamente inmuebles residenciales, en particular apartamentos ubicados en los primeros pisos, y los convertían urgentemente en inmuebles comerciales. Los locales residenciales se convirtieron en oficinas, tiendas, almacenes y otras empresas.
Ahora el panorama del mercado ha cambiado drásticamente: el número de solicitudes para la transferencia de bienes raíces comerciales a bienes raíces residenciales ha aumentado significativamente. En este sentido, surgen cada vez más preguntas que afectan los puntos principales de dicha traducción. Le diremos cómo registrar bienes raíces comerciales en este artículo.
Para empezar, para entender este proceso, definamos qué se incluye en los bienes raíces comerciales.
Bienes raíces comerciales- estructuras, terrenos, edificios que se utilizan para actividades comerciales y la extracción de beneficios regulares, ingresos por inversiones, plusvalías, ingresos por alquileres.
Los objetos inmobiliarios comerciales incluyen:
- Bienes inmuebles comerciales minoristas: tiendas, centros comerciales, pabellones, etc. Estos locales se utilizan para el comercio minorista.
- Inmobiliaria de oficinas. Esto incluye edificios administrativos y de oficinas, mansiones, centros de negocios, locales no residenciales ubicados en los primeros pisos de edificios residenciales, plantas bajas de edificios, etc.
- Bienes inmuebles industriales.
- Propiedad de almacén, que incluye los locales destinados a recibir, almacenar y colocar artículos diversos.
- Aparcamientos (garajes de aparcamiento). Este tipo El sector inmobiliario comercial está poco desarrollado en nuestro país.
- Hoteles.
Características de la reinscripción de bienes raíces comerciales.
El procedimiento para transferir bienes inmuebles residenciales a comerciales (no residenciales) y viceversa se describe en detalle en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia. A esta cuestión se dedica un capítulo entero. También contiene una lista de documentos necesarios para transferir bienes inmuebles de un tipo a otro.
Entonces, ¿cómo volver a registrar bienes raíces comerciales?
Para realizar una transferencia inmobiliaria, deberá realizar los siguientes pasos:
- Proporcionar todas las comunicaciones de ingeniería necesarias en las instalaciones reformadas.
- Verifique las estructuras de soporte; si no están en buenas condiciones, entonces estos problemas deben eliminarse.
- Disponer las comunicaciones en el local de forma que no supongan una amenaza para las personas. Además, este requisito se aplica tanto a los territorios adyacentes internos como externos.
- Instale dispositivos utilizados para proteger contra fugas de agua si existe la posibilidad de que entre agua derretida o de lluvia en la habitación.
Para transferir un tipo de inmueble a otro, deberá proporcionar los siguientes documentos a los gobiernos locales:
- Plano técnico del local, que deberá contener una descripción detallada.
- Una declaración con el deseo de pasar de un tipo a otro.
- La distribución de cada piso de un edificio que tiene más de 1 piso.
- Originales o documentos notariados de la titularidad de este local.
- Proyecto de remodelación del local, si así lo requiere el cumplimiento de la ley.
Así, por ejemplo, de acuerdo con el Código de Vivienda de nuestro país, para reconstruir una oficina en un centro de negocios, es necesario obtener una decisión de la junta general de los propietarios del local y, en ocasiones, de todos los propietarios.
Se requiere el permiso de todos los propietarios cuando se trata de reducir el tamaño de un local mediante su reconstrucción, reurbanización, reconstrucción, etc., anexando parte de la propiedad de otros locales. Así se establece en la parte 3 del artículo 36 del Código de Vivienda.
De acuerdo a 1 artículo del Código Urbanístico En nuestro país, la reconstrucción es un cambio en los parámetros de un edificio: el número de pisos, la altura, el volumen, el área, así como la calidad de la ingeniería y el soporte técnico. Pero no se debe confundir la reconstrucción con la reurbanización, ya que esta última representa la sustitución, instalación o transferencia de diversos equipos y comunicaciones. Este cambio requiere ingresar información en el pasaporte técnico del local.
Además, existe otro concepto: la remodelación, que incluye cambiar la configuración de la habitación. Reurbanización: mover puertas, tabiques, desmantelarlos, aumentar o disminuir el área, etc. Si está remodelando o remodelando el local, no necesitará obtener el consentimiento de los propietarios del local.
Si no ha realizado el trámite de homologación de locales residenciales o no residenciales, puede acabar ante los tribunales. Y luego los propietarios de otros locales podrán impugnar sus acciones para cambiar el local. Todo volverá a su estado original. Es poco probable que tal resultado de los acontecimientos le agrade cuando complete todo el trabajo necesario.
¿Cuándo es válida la prohibición de transferir bienes inmuebles?
EN Código de Vivienda contiene información según la cual resulta imposible cambiar el propósito de un tipo particular de inmueble:
- Existen condiciones de hipoteca, arrendamiento, prenda, es decir, en los casos en que la propiedad del local, que se transfiere de un tipo a otro y al mismo tiempo tiene un gravamen a favor de terceros, o cuando una persona, independientemente de persona física o jurídica, tiene derechos sobre el local por un período determinado.
- Inconsistencia entre las normas y las reglas según las cuales el local fue declarado no apto para ser habitado.
- El local pertenece a edificio residencial o utilizados para residencia permanente de personas.
Términos y etapas de la transferencia de bienes raíces comerciales.
- El permiso o prohibición de la transferencia de locales se adopta como resultado de la consideración de la solicitud y de todos los documentos aportados en un plazo no superior a 45 días desde el momento en que los documentos fueron entregados al jefe de la administración.
- El organismo autorizado, a más tardar 3 días hábiles desde el momento en que se toma la decisión, emite al solicitante un documento que confirma la adopción de una decisión en particular.
- Después de emitir un documento sobre la decisión de transferencia, la información sobre la decisión tomada se comunica a los propietarios de los locales adyacentes a su local.
- Si es necesario realizar una remodelación, reconstrucción de la instalación o cualquier otro trabajo, entonces es necesario obtener el permiso para realizarlo: una orden para realizar el trabajo. Esta orden será necesaria en el futuro para realizar determinados trabajos.
- Si no se realizan trabajos adicionales, la orden indicará la finalización del traslado del local de un tipo a otro.
A continuación, se emite un pasaporte catastral y se realizan cambios en el Registro Unificado de Derechos a bienes raíces y transacciones con él. Un pasaporte catastral se emite dentro de los 15 días y realizar cambios en el registro demora 5 días hábiles. No olvide pagar la tasa estatal. Después de realizar todos estos cambios, el propietario recibe un segundo Certificado de Título.
