Sugerencias para mejorar la valoración de inmuebles. Trabajo de grado: Valoración de inmuebles residenciales. Valoración de inmuebles por método de capitalización directa

Sustituyendo datos reales sobre el costo por metro cuadrado de apartamentos en la ciudad de Novosibirsk en cada trimestre de 2006, se puede observar que este valor se encuentra dentro de los límites de los intervalos de confianza construidos según el modelo. Según los expertos, el modelo resultante describe adecuadamente la situación actual del mercado inmobiliario en este momento. La previsión de crecimiento del coste de la vivienda a finales de 2006 para determinados tipos de apartamentos coincide con datos reales, ya que el crecimiento del mercado previsto por los expertos es del 20-30%. El tasador se enfrenta constantemente con el problema de predecir el costo de los apartamentos, este problema es especialmente agudo cuando se evalúa con fines crediticios. La exactitud de la decisión depende de la experiencia, las calificaciones del especialista, así como de la calidad de los datos recopilados en el mercado del objeto que se evalúa.

Introducción

Después de la vinculación, las recopilaciones de precios se devuelven a Gosstroy para su posterior aprobación. Actualmente, el proceso de desarrollo de un nuevo marco regulatorio aún no ha concluido.

Llevar a cabo la valoración de bienes inmuebles con base en el nuevo marco regulatorio es una tarea muy compleja y lenta que requiere conocimientos y habilidades especiales. Para que el nuevo marco normativo entre en la práctica de la valoración es necesario realizar un conjunto de trabajos sobre el desarrollo de software y sistemas informáticos adaptados a la resolución de problemas aplicados de valoración inmobiliaria.

Recientemente, los centros regionales de fijación de precios en la construcción han comenzado a funcionar activamente, han aparecido empresas especializadas en la prestación de servicios de información, por ejemplo, NPF Center tecnologías de la información En construcción."

Sugerencias para mejorar los métodos de valoración de bienes inmuebles

Al utilizar estas publicaciones, debe recordarse que la mayoría de sus cálculos se basan en la base normativa de la economía planificada, indexada por ciertos coeficientes de precios y, por lo tanto, los resultados finales de la evaluación pueden tener un error importante por las razones expuestas anteriormente. . Al aplicar ciertos índices, es necesario estudiar cuidadosamente los requisitos previos para su cálculo.

Recientemente publicada y anunciada como la primera en el país, esperada por los tasadores, la Guía Regional de Costos de la Construcción (RCC-2006). Muestra los indicadores de costo por tipo trabajos de construcción, indicadores de costos agregados (UPS) e "información para evaluar el monto requerido de inversión en la opción express".

De hecho, la última definición se refiere al costo estimado de los objetos-análogos de los edificios y estructuras modernos.

Tasación de inmuebles residenciales (3)

En particular, ha habido una demanda cada vez mayor de valoración para reflejar los activos en informes financieros de acuerdo con las normas IAS, US GAAP o rusas contabilidad; evaluación del valor de los activos intangibles para determinar la eficacia de las estrategias de marketing y de marca; valoración con el fin de realizar operaciones de compraventa, arrendamiento de activos, M&A y otras operaciones de transferencia de dominio y otros derechos reales; valoración a efectos de seguros, emisión adicional de acciones o recompra de acciones durante la privatización de empresas estatales; avalúo con el fin de préstamos garantizados por la propiedad, etc.. Según los resultados de un estudio de la calificadora Expert RA, los servicios más demandados durante el último año y medio fueron los servicios de valoración inmobiliaria y de empresas en general.

Tesis: tasación de inmuebles residenciales

AGENCIA FEDERAL PARA LA EDUCACIÓN GOU HPE "UNIVERSIDAD DE SERVICIO DEL ESTADO DE MOSCÚ" Facultad: "Instituto de Economía Regional y Administración Municipal" Departamento: "Estado y Gobierno municipal» proyecto de curso. Tema: Mejora de los métodos de valoración de bienes inmuebles.

Disciplina: Gestión de inmuebles municipales. Completado por un alumno del Grupo GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Aceptado por el profesor Dubovik M.V.

Mejora de los métodos de valoración de bienes inmuebles

Así, las colecciones de RCC deben convertirse en la base básica para la valoración de bienes inmuebles. Sin embargo, existen importantes deficiencias en estas colecciones.

El principal es que no proporcionan los datos iniciales y los principales supuestos de los valores obtenidos del costo de los análogos. Por lo tanto, no está del todo claro qué composición específica del equipo se tiene en cuenta en los indicadores finales, qué se incluyó en los otros costos del constructor, etc.
El trabajo conjunto de peritos, analistas y tasadores en la dirección de mejorar el RCC puede conducir a la creación de una base de información tan necesaria para los tasadores inmobiliarios. La dirección principal en el desarrollo de la actividad de tasación se está convirtiendo actualmente en la tasación del valor de mercado de los bienes inmuebles.
Esto se hace posible debido al hecho de que nuestro país está acumulando una base de datos del valor real de mercado de los bienes inmuebles.

Resumen: valoración de inmuebles residenciales

Otras situaciones de aplicación: — estudio de viabilidad para nueva construcción, — determinación del mejor y más eficiente uso del suelo, — renovación, — negociación del precio final, — edificios institucionales y para fines especiales, — fines de seguros. — método de comparaciones de mercado: evaluación del valor de mercado de la propiedad sobre la base de datos sobre transacciones recientes con objetos similares. Se supone que un inversionista o comprador racional no pagará más por una propiedad en particular de lo que costaría adquirir otra propiedad similar con la misma utilidad. - método de la renta: el valor de la propiedad está determinado por el tamaño, la calidad y la duración del período de recepción de aquellos beneficios que se espera que este objeto traiga en el futuro.

20. Métodos de aproximación de costes a la valoración de inmuebles (mejoras).

Atención

Origen Objetos naturales (naturales). objetos artificiales(edificios).2. Objeto · Solares libres (para edificación u otros fines) · Conjuntos naturales (depósitos) para su explotación · Edificaciones para vivienda.

Escala Terrenos..Conjunto de edificios administrativos.Edificio.Locales o partes de edificios (secciones, pisos).4. Listo para usar Objetos terminados Que requieren reconstrucción o revisión.· Requerir finalización de obra. 1.2 Metodología de valoración de inmuebles residenciales.

Mejora de los métodos de valoración de bienes inmuebles

Así, en las recaudaciones de la UPVS se tienen en cuenta las siguientes partidas de coste: costes directos; gastos generales; Ahorro planificado (beneficio); costos generales del sitio para la asignación y el desarrollo del sitio de construcción; costo del trabajo de diseño y encuesta; costos asociados con la producción de trabajo en el invierno; El costo de los salarios premium el costo de mantener la dirección de una empresa permanente; · pérdidas por la liquidación de edificios y estructuras temporales; · el costo del transporte de trabajadores en una distancia de más de 3 km. en ausencia de transporte público; · el costo de pagar bonos a los empleados por la naturaleza móvil del trabajo. Los tasadores experimentados en sus cálculos utilizan sus propios desarrollos basados ​​​​en ajustes a estimaciones análogas o consolidadas.
En el trabajo de P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev “Valoración de la propiedad, Parte I.

Tema: Mejora de los métodos de valoración de bienes inmuebles

Los indicadores estadísticos de este modelo confirmaron la significación de los resultados obtenidos. Por lo tanto, el modelo resultante refleja muy bien la dependencia del costo promedio de los apartamentos de sus parámetros en el mercado inmobiliario de la ciudad de Novosibirsk (sin tener en cuenta las opciones extremas).
Los modelos presentados se pusieron en práctica en las agencias inmobiliarias de la ciudad de Novosibirsk "Zhilfond" y "Amir - Real Estate", que cuentan con empleados a tiempo completo para evaluar el costo de los apartamentos en venta, además de actuar como garantía en acuerdos de préstamo. Cabe señalar que los expertos apreciaron mucho la efectividad de su aplicación. El segundo problema importante al que se enfrentan los tasadores es predecir el valor de un apartamento en el futuro.

Valoración de un inmueble residencial

Sugerencias para mejorar los métodos de valoración de bienes inmuebles Conclusión Lista de referencias y fuentes Apéndice INTRODUCCIÓN Entre los elementos economía de mercado un lugar especial lo ocupan los bienes inmuebles, que actúan como medio de producción (terrenos, edificios y locales administrativos, industriales, de depósito, comerciales y de otro tipo, así como otras estructuras) y como objeto u objeto de consumo (terrenos, edificios residenciales , casas de verano, apartamentos, garajes) . Los bienes raíces son la base de la existencia personal de los ciudadanos y sirven como base para actividad económica y desarrollo de empresas y organizaciones de todas las formas de propiedad.

En Rusia, hay una formación y desarrollo activos del mercado inmobiliario y un número creciente de ciudadanos, empresas y organizaciones están involucrados en transacciones inmobiliarias.

costo de avalúo de la propiedad residencial

En general, el primer capítulo está dedicado en mayor medida fundamentos teóricos, las categorías básicas asociadas a la valoración inmobiliaria.

El segundo capítulo del trabajo presenta los resultados de la tasación de bienes inmuebles desde la perspectiva de tres enfoques para determinar el valor de mercado: tasación en términos de costos (enfoque de costos), tasación por comparación directa de ventas (enfoque comparativo), tasación en términos de ingresos esperados o reales (enfoque de ingresos) .

Al comparar los resultados de la evaluación, se encontró que todos los enfoques arrojan resultados diferentes. Consideremos las direcciones principales para mejorar los enfoques presentados para la valoración de bienes inmuebles.

En la práctica de tasación moderna, a menudo se utiliza la tecnología de realizar cálculos de costos de reposición utilizando las colecciones de UPVS. El uso de estas colecciones se inició en 1997, cuando la información de mercado sobre objetos inmobiliarios estaba prácticamente ausente, y el uso de estas colecciones era la única forma de determinar el “valor de mercado”, principalmente para la revalorización de activos fijos. En la última década se han producido cambios importantes en soporte de información mercado inmobiliario y elaboración de presupuestos. El Gosstroy de la Federación Rusa ha cambiado a una nueva estimación y marco regulatorio. Decreto de Gosstroy de Rusia No. 16 del 08 de abril de 2002 "Sobre las medidas para completar la transición a una nueva base reguladora y estimada para la fijación de precios en la construcción" canceló desde el 01/01/2003 los documentos reglamentarios de Gosstroy de la URSS, elaborados al nivel de precios previsto por las bases reguladoras y estimativas de 1991 y 1984. En su lugar, se introducen normas estimativas elementales estatales (GESN) y precios unitarios federales (FER). Gosstroy de Rusia aprobó y puso en vigor:

· GESNr-2001 “Normas estimativas elementales estatales para obras de reparación y construcción”;

· GESN-2001 “Normas estatales elementales estimadas para obras generales de construcción”;

GESNm-2001 "Normas estimativas elementales estatales para la instalación de equipos"

Los HPES están diseñados para determinar la composición y la necesidad de los recursos necesarios para realizar trabajos de construcción en las instalaciones, preparar estimaciones de costos (estimaciones) utilizando el método de recursos, así como para pagar el trabajo realizado y cancelar materiales.

Gosstroy de Rusia desarrolla precios unitarios federales (FER, FERr y FERm) solo para la región de Moscú. Además, los precios de la Región de Moscú son transferidos por Gosstroy a los Centros Regionales para la fijación de precios en la construcción para vincular los precios a las condiciones regionales. Después de la vinculación, las recopilaciones de precios se devuelven a Gosstroy para su posterior aprobación. Actualmente, el proceso de desarrollo de un nuevo marco regulatorio aún no ha concluido. Llevar a cabo la valoración de bienes inmuebles con base en el nuevo marco regulatorio es una tarea muy compleja y lenta que requiere conocimientos y habilidades especiales. Para que el nuevo marco normativo entre en la práctica de la valoración es necesario realizar un conjunto de trabajos sobre el desarrollo de software y sistemas informáticos adaptados a la resolución de problemas aplicados de valoración inmobiliaria.

Recientemente, los centros regionales de fijación de precios en la construcción han comenzado a funcionar activamente, han aparecido empresas especializadas en la prestación de servicios de información, por ejemplo, el Centro NPF de Tecnologías de la Información en la Construcción.

Y solo los tasadores de bienes raíces todavía usan colecciones obsoletas de los años 70 del siglo pasado y al mismo tiempo justifican el "valor de mercado" de los objetos sobre su base. Los tasadores experimentados han entendido durante mucho tiempo las deficiencias del uso de las colecciones UPVS, principalmente relacionadas con la lista de costos incluidos en los precios unitarios, la indexación promedio, la inconsistencia en las tecnologías, la proporción del alcance del trabajo, etc.

Así, en los cobros de la UPVS se tienen en cuenta las siguientes partidas de coste:

· costos directos;

gastos generales;

Ahorro planificado (beneficio);

costos generales del sitio para la asignación y el desarrollo del sitio de construcción;

costo del trabajo de diseño y encuesta;

costos asociados con la producción de trabajo en el invierno;

El costo de los salarios premium

el costo de mantener la dirección de una empresa permanente;

· pérdidas por la liquidación de edificios y estructuras temporales;

· el costo del transporte de trabajadores en una distancia de más de 3 km. en ausencia de transporte público;

· el costo de pagar bonos a los empleados por la naturaleza móvil del trabajo.

Los tasadores experimentados en sus cálculos utilizan sus propios desarrollos basados ​​​​en ajustes a estimaciones análogas o consolidadas.

En el trabajo de P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "Evaluación de la propiedad, Parte I. Evaluación de bienes raíces", se muestra en un ejemplo específico que los resultados del cálculo del costo de reemplazo de bienes raíces residenciales utilizando la metodología de UPVS significativamente, varias veces , difieren de los indicadores del mercado.

Sin embargo, en la mayoría de los informes revisados ​​por el Consejo de Expertos de la Sociedad Rusa de Tasadores, la evaluación del valor de mercado de los bienes inmuebles todavía se basa en UPVS obsoletos. Además, para acercar de alguna manera los resultados de estos cálculos a los indicadores del mercado, se les introduce un cierto factor multiplicador, que se denomina "beneficio del empresario". Se acepta de manera absolutamente arbitraria, ya que sacar este indicador del mercado en condiciones modernas no parece posible. Cabe destacar aquí que, de acuerdo con la IVS-2003, “la aplicación del valor de mercado requiere la conclusión de una valoración únicamente sobre la base de datos de mercado”. Al aplicar el RSA, el valuador determina de manera inequívoca un valor no de mercado, el cual debe reflejarse en el informe.

En Rusia, todavía no existe una base de información confiable sobre los indicadores básicos agregados del costo de la construcción, que están disponibles de los tasadores occidentales (siguiendo el ejemplo de WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

En la actualidad, los principales reconocidos base de información los avalúos inmobiliarios son desarrollos de Ko-Invest LLC. Esta firma publica trimestralmente el boletín "Índices de Precios en la Construcción", así como la serie "Manual del Tasador": "Edificios industriales", "Edificios residenciales", "Colecciones de paridades de poder adquisitivo de las monedas en los mercados nacionales de la construcción", "Manual de el costo de reposición de edificios y estructuras en nivel actual precio", etc

Al utilizar estas publicaciones, debe recordarse que la mayoría de sus cálculos se basan en la base normativa de la economía planificada, indexada por ciertos coeficientes de precios y, por lo tanto, los resultados finales de la evaluación pueden tener un error importante por las razones expuestas anteriormente. . Al aplicar ciertos índices, es necesario estudiar cuidadosamente los requisitos previos para su cálculo.

Recientemente publicada y anunciada como la primera en el país, esperada por los tasadores, la Guía Regional de Costos de la Construcción (RCC-2006). Proporciona indicadores de costos por tipo de obra, indicadores de costos agregados (UCS) e “información para evaluar el monto de inversión requerido en la opción express”. De hecho, la última definición se refiere al costo estimado de los objetos-análogos de los edificios y estructuras modernos. La Parte III del RCC contiene "objetos análogos con indicadores técnicos y económicos de elementos estructurales, objetos análogos con indicadores técnicos y económicos para el objeto en su conjunto y una tabla resumen de indicadores técnicos y económicos recomendados para determinar el costo de los edificios residenciales y sociales y equipamientos culturales”. Los indicadores de costos se definen en precios a partir del 01.01.2006 para la "Región de Moscú". El directorio incluye indicadores de costos para 18 tipos de edificios residenciales modernos y 27 bienes inmuebles no residenciales. En RCC-2007, esta lista de objetos se ha ampliado significativamente.

La publicación del RCC crea las condiciones para su aplicación en los procedimientos de valoración de inmuebles y empresas. Si en la tasación de bienes raíces es posible usar la parte II del manual "Indicadores de valor agregado", entonces en el enfoque de costo de la tasación comercial es posible usar la parte III "Objetos-análogos de edificios y estructuras".

Así, las colecciones de RCC deben convertirse en la base básica para la valoración de bienes inmuebles. Sin embargo, existen importantes deficiencias en estas colecciones. El principal es que no proporcionan los datos iniciales y los principales supuestos de los valores obtenidos del costo de los análogos. Por lo tanto, no está del todo claro qué composición específica del equipo se tiene en cuenta en los indicadores finales, qué se incluyó en los otros costos del constructor, etc. El trabajo conjunto de peritos, analistas y tasadores en la dirección de mejorar el RCC puede conducir a la creación de una base de información tan necesaria para los tasadores inmobiliarios.

La dirección principal en el desarrollo de la actividad de tasación se está convirtiendo actualmente en la tasación del valor de mercado de los bienes inmuebles. Esto se hace posible debido al hecho de que nuestro país está acumulando una base de datos del valor real de mercado de los bienes inmuebles.

Para simplificar el proceso de tasación de bienes inmuebles residenciales en las agencias de tasación, se puede utilizar un modelo de regresión del costo de un apartamento, que le permite calcular el costo de una propiedad residencial en función de varios de sus parámetros.

En la revista "Real Estate" de diciembre de 2005 se da un ejemplo de cómo construir un modelo de este tipo. El modelo se construyó de acuerdo con las listas de precios de varias empresas inmobiliarias que se dedican a la implementación de viviendas de diversas características de consumo en varios distritos de la ciudad de Novosibirsk. Para el análisis, se recopiló información sobre 450 apartamentos (150 opciones para cada tipo de apartamento - uno, dos, tres habitaciones) de acuerdo con los siguientes parámetros:

precio del apartamento,

la zona en la que se encuentra la residencia,

tipo de propiedad:

vivienda pública,

Vivienda adquirida en virtud de un acuerdo de privatización,

Propiedad comprada bajo un contrato de compraventa

* material del edificio en el que se encuentra el apartamento:

Panel, ladrillo, monolito,

* tipo de casa:

Élite,

diseño mejorado,

típico,

tamaño completo,

- "Kruschov",

piso de la casa,

el piso en el que se encuentra el apartamento,

área total apartamentos,

sala de estar del apartamento,

área de cocina,

la presencia de un balcón o logia,

tener un teléfono.

Echemos un vistazo más de cerca al orden de construcción de un modelo usando un ejemplo. apartamentos de una habitación.

En la primera etapa de construcción del modelo, se analizó la matriz de coeficientes de correlación con el fin de identificar parámetros que dependan fuertemente entre sí. La tarea principal era seleccionar dichos factores, cuyo coeficiente de correlación no superaría el valor de 0,8. Con base en los resultados del análisis se construyó una matriz de coeficientes de correlación, la cual tiene en cuenta 6 factores, es decir, exactamente la mitad de los inicialmente recolectados, ya que los factores restantes no cumplieron con la condición impuesta al coeficiente de correlación.

Con base en los datos recopilados sobre los factores seleccionados, se construyó el siguiente modelo de regresión:

C \u003d -10.12 + 9.24 Total + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

o en general:

C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

La siguiente notación se utiliza en la ecuación presentada:

C - el precio de un apartamento con parámetros fijos definidos a continuación,

Stot - el área total del apartamento,

x1 es una variable ficticia que caracteriza la zona en la que se encuentra el apartamento,

x2 es una variable ficticia que caracteriza el material de la casa donde se ubica el apartamento;

x3 es una variable que caracteriza el número de plantas del edificio en el que se encuentra el apartamento tasado;

x4 es una variable ficticia que caracteriza el piso en el que se encuentra el apartamento;

x5 es una variable ficticia que caracteriza la presencia de un teléfono en el apartamento.

Los indicadores estadísticos de este modelo confirmaron la significación de los resultados obtenidos.

Por lo tanto, el modelo resultante refleja muy bien la dependencia del costo promedio de los apartamentos de sus parámetros en el mercado inmobiliario de la ciudad de Novosibirsk (sin tener en cuenta las opciones extremas).

Los modelos presentados se pusieron en práctica en las agencias inmobiliarias de la ciudad de Novosibirsk "Zhilfond" y "Amir - Real Estate", que cuentan con empleados a tiempo completo para evaluar el costo de los apartamentos en venta, además de actuar como garantía en acuerdos de préstamo. Cabe señalar que los expertos apreciaron mucho la efectividad de su aplicación.

El segundo problema importante al que se enfrentan los tasadores es predecir el valor de un apartamento en el futuro. Este problema se vuelve especialmente relevante cuando se evalúa el costo de un apartamento con fines hipotecarios, ya que la venta de un apartamento se realizará en el futuro, y es importante determinar la tasa de crecimiento en el costo de un apartamento para el período de un acuerdo de prestamo.

Los datos iniciales para construir un modelo de dinámica de precios en el mercado secundario de vivienda se tomaron de las revistas Inmobiliarias por trimestres de los años correspondientes. Para cada año, se recopiló información sobre 240 apartamentos, 80 para cada tipo de apartamento (apartamentos de una, dos y tres habitaciones). . El propósito principal de construir el modelo es determinar el modelo para cambiar los precios de los bienes raíces en el mercado secundario.

La estructura de los datos recopilados sobre los apartamentos se muestra en la fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Arroz. 2.1. La estructura de los apartamentos considerados al construir el modelo, por tipo de vivienda

Arroz. 2.2. La estructura de los apartamentos considerados al construir el modelo, por tipo de vivienda

Arroz. 2.3. La estructura de los apartamentos considerados al construir el modelo, por el tipo de material de la casa.

Análisis de tiempo fenómenos económicos Distingue entre diferentes tipos de evolución.

1. Tendencia, tendencia o movimiento a largo plazo. No existe una definición estricta de una tendencia, se revela intuitivamente. Una tendencia corresponde a un cambio lento en alguna dirección particular que persiste durante un largo período de tiempo.

2. Ciclo, componente a corto plazo: movimiento cuasi periódico rápido, en el que hay una fase de aumento y una fase de disminución.

3. Componente estacional: cambios que ocurren regularmente, a diferencia de un ciclo.

4. Fluctuaciones aleatorias, efectos: movimiento caótico de una frecuencia relativamente alta, que es más o menos constante.

Algunas series estadísticas representan uno u otro tipo de evolución en su forma pura, pero la mayoría de ellas son una combinación de todos o de componentes individuales.

Teóricamente, una serie de dinámicas de precios es una combinación de tendencia, componente estacional y fluctuaciones aleatorias. En etapa actual Durante el desarrollo del mercado inmobiliario, el componente estacional del precio de un apartamento se ve interrumpido, lo que se debe a las altas tasas de crecimiento de los precios y al atractivo inversor del mercado en cuestión. Por eso se prestó especial atención a resaltar la tendencia en la serie dinámica considerada.

De acuerdo a la serie de dinámica de precios de departamentos se construyó el siguiente modelo.

Polinomio de segundo grado:

yi = a + bt2, (3.3)

donde i - tipo de apartamento,

t - período de tiempo.

Cabe señalar que, de acuerdo con los criterios utilizados en estadística, el coeficiente de correlación debe ser cercano a 1 (superior a 0,7), el factor de significación F debe ser inferior a 0,03 (para los parámetros del modelo dado).

Por lo tanto, los modelos obtenidos reflejan bien la dinámica de los precios en el mercado secundario de vivienda de la ciudad de Novosibirsk.

Según el modelo obtenido, el crecimiento del costo de los apartamentos de una habitación debería haber sido del 22,0% en 2006, mientras que el crecimiento real del costo fue del 24,3%.

Según este modelo, se suponía que el crecimiento del costo de un apartamento de dos habitaciones en la ciudad de Novosibirsk en 2006 sería del 21,7 %, cuando en realidad la tasa de crecimiento fue del 21,6 %.

De acuerdo con el modelo presentado, el incremento en el costo apartamento de tres habitaciones en la ciudad de Novosibirsk en 2006 se suponía que era del 21,5%, pero de hecho la tasa de crecimiento fue del 31,0%.

Sustituyendo datos reales sobre el costo por metro cuadrado de apartamentos en la ciudad de Novosibirsk en cada trimestre de 2006, se puede observar que este valor se encuentra dentro de los límites de los intervalos de confianza construidos según el modelo.

Según los expertos, el modelo resultante describe adecuadamente la situación actual del mercado inmobiliario en este momento. La previsión de crecimiento del coste de la vivienda a finales de 2006 para determinados tipos de apartamentos coincide con datos reales, ya que el crecimiento del mercado previsto por los expertos es del 20-30%.

El tasador se enfrenta constantemente con el problema de predecir el costo de los apartamentos, este problema es especialmente agudo cuando se evalúa con fines crediticios. La exactitud de la decisión depende de la experiencia, las calificaciones del especialista, así como de la calidad de los datos recopilados en el mercado del objeto que se evalúa. El uso de los modelos estadísticos propuestos en el trabajo de especialistas ayudará a mejorar la precisión de los pronósticos, así como la calidad de la valoración de bienes inmuebles residenciales.

Como manuscrito Akulova Evgenia Olegovna MEJORANDO LOS MÉTODOS DE ANÁLISIS DEL USO MÁS EFICAZ DE BIENES INMUEBLES A EFECTOS DE VALORACIÓN 08.00.10 – Finanzas, rotación de dinero y crédito Resumen de la disertación para el grado de candidato Ciencias Economicas Moscú, 2015 Federación Rusa» Candidato supervisor de Ciencias Económicas, Profesora Elena Nikolaevna Ivanova Oponentes oficiales Sergei Gennadyevich Sternik Doctor en Economía, Profesor, Academia Rusa de Economía Nacional servicio público bajo el presidente de la Federación Rusa”, Profesor del Departamento de Administración de Bienes Raíces y Problemas de Uso de la Tierra Khloptsov Dmitry Mikhailovich Doctor en Economía, Profesor Asociado, Institución Educativa Autónoma de Educación Superior del Estado Federal "Universidad Nacional de Investigación del Estado de Tomsk", Director de la Departamento de Economía General y Aplicada de la Facultad de Economía La defensa tendrá lugar el 16 de abril de 2015 a las 12:00 horas en una reunión del consejo de disertación D 505.001.02 sobre la base de la Universidad Financiera bajo el Gobierno de la Federación Rusa Federación en la dirección: Leningradsky Prospekt, 49, habitación. 406, Moscú, GSP-3, 125993. La tesis se puede encontrar en la sala de disertaciones del Complejo de Biblioteca e Información de la Universidad Financiera del Gobierno de la Federación Rusa en la dirección: Leningradsky Prospect, 49, sala. 203, Moscú, GSP-3, 125993 y en el sitio web oficial: http://www.fa.ru. El resumen fue enviado el 10 de febrero de 2015 Secretario Científico del Consejo de Disertación D 505.001.02 Candidato de Ciencias Económicas, Profesor Asociado Meshkova Elena Ivanovna 3 I. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TRABAJO Relevancia del tema de la investigación de tesis. La etapa actual en el desarrollo de la valoración de inmuebles se caracteriza por una comprensión más profunda de la teoría y metodología para determinar su valor de mercado, la consolidación de principios fundamentales en las normas de valoración desarrolladas, así como la difusión las últimas técnicas en la práctica. El principio del uso más eficiente (en adelante, BEI), cuyo aspecto práctico se realiza con la ayuda de métodos de análisis NEI, es una de las disposiciones más controvertidas y menos desarrolladas de la teoría y la práctica de la valoración de la propiedad. Implica que el valor del valor de mercado del objeto de tasación está formado por sus características únicas, sujetas a la opción de uso óptimo que asegure la satisfacción de las necesidades sociales e industriales, la maximización de la ganancia de su propietario y, en consecuencia, el valor más alto del objeto mismo. La obligación de tener en cuenta el principio NEI en la evaluación del valor de mercado de los bienes inmuebles, que se establece en estándares internacionales La tasación está consagrada en la norma federal “Valoración de Bienes Raíces (FSO No. 7)” adoptada en septiembre de 2014, sin embargo, esto no detiene la discusión en la comunidad de tasación con respecto a su necesidad fundamental y el procedimiento para la implementación práctica. La falta de un aparato conceptual unificado, herramientas metodológicas transparentes y sistemáticas y una infraestructura de información desarrollada complica la identificación de una opción NEI para un objeto con el fin de evaluar su valor de mercado. Por lo tanto, la implementación obligatoria del principio NEI al evaluar el valor de mercado de los bienes inmuebles crea una necesidad urgente de mejorar los métodos de su análisis, para especificar los métodos existentes y los algoritmos de cálculo adaptados a las especificidades del mercado inmobiliario ruso. El grado de desarrollo científico del problema. El principio NEI como uno de los principios fundamentales valuación se considera principalmente en los trabajos sobre valoración inmobiliaria de autores extranjeros: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. y otros, y autores rusos: Alexandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., 4 Ozerova E.S., Petrova V.I., Sternik G.M., Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. etc. Agradeciendo mucho la contribución de los científicos al desarrollo de enfoques y métodos de valoración de bienes inmuebles, cabe señalar que la cobertura de NEI en sus trabajos es de carácter general, no contiene métodos claros e integrales para su implementación práctica. El aspecto aplicado del principio NEI, implementado a través del análisis de casos de uso alternativo, en los trabajos de autores nacionales y extranjeros se reduce principalmente a una descripción de un breve algoritmo, no contiene una justificación de la viabilidad y alcance de su aplicación, así como restricciones debido a las condiciones de valoración rusas. En la última década, el interés por los problemas de la implementación práctica del principio NEI ha aumentado en la literatura científica rusa. Las cuestiones conceptuales del análisis de las condiciones del mercado inmobiliario ruso se abordan en los trabajos de Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.; Aleksandrov V.T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E. .E. consideran los aspectos aplicados de la resolución de problemas de análisis en las condiciones de cierre del mercado, infraestructura de información no desarrollada, alto grado de incertidumbre. Desarrollaron recomendaciones para mejorar las etapas individuales del análisis NEI, con el objetivo de mejorar la calidad de los servicios de valoración. En disertaciones Grunov S.V. y Gubareva E.V. se están estudiando las cuestiones del análisis NEI en el contexto de los problemas de gestión económica general y la eficiencia en el uso de los recursos. El trabajo de Petrova M.N. es de importancia práctica. , que explora los métodos cuantitativos y cualitativos del análisis NEI. Sin embargo, los modelos económicos y matemáticos propuestos tienen una serie de limitaciones y requieren una adaptación a las realidades actuales del mercado inmobiliario y las actividades de valoración en Rusia, así como la instalación en un algoritmo complejo. Por lo tanto, las interpretaciones existentes del principio NEI requieren comprensión y aclaración de acuerdo con las principales tendencias en la mejora de los estándares y métodos de valoración de bienes inmuebles, cuyo nivel actual de desarrollo dicta la necesidad de desarrollar un algoritmo de análisis integral utilizando métodos que son relevante para las condiciones rusas de valoración. Propósito y objetivos del estudio. El propósito del estudio es mejorar las herramientas metodológicas para el análisis de NEI, que proporciona un aumento en la corrección de la tasación de los 5 inmuebles. Para lograr el objetivo del estudio, se establecieron las siguientes tareas en el trabajo: - aclarar el contenido del concepto del principio del uso más eficiente y el procedimiento para su implementación práctica, argumentar la necesidad de su implementación obligatoria en la valoración de bienes inmuebles;  considerar la clasificación existente de objetos inmobiliarios y analizar la posibilidad de introducir un nuevo atributo que agrupe objetos según la necesidad y el grado de detalle del análisis NEI;  analizar las características específicas del mercado inmobiliario ruso para identificar sus problemas más agudos con el fin de mejorar el algoritmo de análisis NEI y los métodos para su implementación práctica;  desarrollar recomendaciones metodológicas que tengan en cuenta las especificidades del mercado inmobiliario ruso, de acuerdo con la evaluación práctica de los criterios básicos para el análisis: admisibilidad legal, viabilidad física y viabilidad financiera;  explorar los métodos de análisis de NEI, desarrollar recomendaciones y evaluar la efectividad de su aplicación práctica en la práctica de evaluación rusa. El objeto de investigación es el principio de NEI como componente inmanente de la valoración de bienes inmuebles. El tema del estudio son las herramientas metodológicas para la implementación práctica del principio NEI en la evaluación del valor de mercado de los objetos inmobiliarios. Campo de estudio. El estudio se realizó de acuerdo con el apartado 5.1 "Teoría, metodología y fundamentos conceptuales para la formación del valor de diversos objetos de propiedad" del Pasaporte de la especialidad 08.00.10 - Finanzas, circulación monetaria y crédito (ciencias económicas). teórico y base metodológica la investigación son las disposiciones clave teoría económica Y análisis del sistema, así como las conclusiones contenidas en los trabajos de autores nacionales y extranjeros sobre la teoría de la valoración y el análisis de inversiones, en particular, sobre la valoración bienes raíces, negocio, evaluación del desempeño proyectos de inversión, fijación de precios en la construcción. La naturaleza fundamental del principio en estudio requería el uso de métodos teóricos científicos generales de cognición (históricos, analíticos, sintéticos, métodos de deducción y análisis de sistemas, etc.), así como métodos modernos de análisis económico y matemático: evaluaciones de expertos, análisis de jerarquías, método de escenarios, modelado financiero, agrupación, presentación tabular de datos, etc. La base de información del estudio fue revisiones analíticas de mercados inmobiliarios, informes científicos de conferencias y seminarios sobre el tema del problema en estudio, materiales analíticos de publicaciones periódicas, así como recursos analíticos y de referencia en Internet, actos legislativos y reglamentarios de la Federación Rusa, informes sobre la evaluación del valor de mercado de objetos inmobiliarios, investigaciones propias y cálculos del autor. La novedad científica del estudio radica en la mejora de las herramientas teóricas y metodológicas para el análisis del NEI de los inmuebles a efectos de valoración. Las disposiciones de la novedad científica de la tesis sometida a defensa son las siguientes: 1. Acreditar la necesidad de tener en cuenta el principio NEI en la valoración, así como determinar el contenido del análisis, las opiniones predominantes sobre su función y Se investiga la esencia y se fundamenta que es un principio fundamental de la evaluación el valor de mercado del inmueble, tal como se refleja en las formulaciones propuestas. El principio NEI es la disposición básica de la teoría de la estimación del valor de mercado de los bienes inmuebles, cuyo valor debe determinarse en función de la suposición de su NEI: el uso de un competitivo, exigido por el mercado y justificado en la fecha de evaluación. , cumpliendo con los criterios de admisibilidad legal, viabilidad física, viabilidad financiera y maximizando el valor potencial de un edificio libre o edificado parcela . El análisis NEI es un procedimiento de valoración que asegura la implementación práctica del principio NEI, y consiste en estudiar la efectividad de la opción de uso del objeto que se ha desarrollado a la fecha de evaluación, y compararla con opciones de desarrollo alternativas para identificar un uso que maximiza el valor de la tierra. 2. Se fundamenta la necesidad de introducir una nueva característica de clasificación de objetos inmobiliarios “la necesidad y el grado de detalle del análisis NEI” con base en las características clave identificadas de los bienes inmuebles: origen, idoneidad de las mejoras para la operación, divisibilidad, condición física de mejoras, finalidad funcional. 3. Se demuestra la necesidad de modernizar y ampliar el algoritmo de análisis NEI en la valoración de bienes inmuebles, lo que consiste tanto en cambiar la secuencia de análisis, según la cual las etapas de estudio del potencial económico de la ubicación como el criterio de admisibilidad legal debe preceder a la etapa de estudio de mercado, y en la introducción de etapas adicionales: clasificación del inmueble objeto de valoración según el grado de detalle del análisis NEI; análisis cualitativo de casos de uso alternativos. 4. La necesidad de una comparación cualitativa de opciones alternativas para el uso del objeto de evaluación, implementadas a través del algoritmo propuesto utilizando el método de análisis de jerarquías (en adelante HAI), basado en el uso de criterios: a) la completitud del uso de ventajas de ubicación; b) validez legal del desarrollo; c) factibilidad física; d) el potencial de desarrollo del mercado inmobiliario; e) la eficiencia en la captación de recursos financieros, que permite identificar las opciones de uso de inmuebles menos demandados en el mercado y excluirlas de investigaciones posteriores. 5. A partir de la sistematización de los métodos existentes para el análisis del NEI, identificando sus ventajas y desventajas, se fundamenta que el método de análisis de un terreno como condicionalmente libre y con mejoras existentes, que implica la capitalización directa de las rentas generadas por un solo inmueble objeto, seguido de la resta del costo de crear mejoras (o costos para su reconstrucción) y llevar el valor resultante a la fecha de evaluación, asegura la máxima exactitud de los resultados en las condiciones actuales de las actividades de evaluación rusas. 6. Como resultado del estudio del mercado inmobiliario ruso, se demostró la necesidad de tener en cuenta el uso intermedio de objetos en el análisis de NEI, por lo que se aclaró el concepto de "tipo intermedio de uso de bienes inmuebles". , y se desarrolló y probó una metodología para su análisis. La trascendencia teórica de los resultados del estudio radica en el desarrollo de un algoritmo detallado para el análisis del NEI de bienes inmuebles, que permite poner en práctica el principio fundamental de la teoría de la valoración, por tanto, se ponen los elementos de novedad científica. adelante para la defensa puede interpretarse como su mayor desarrollo en términos de mejorar las herramientas metodológicas para determinar el valor de mercado de los bienes inmuebles. Los principales resultados del estudio pueden ser utilizados en la formación de cursos de formación relacionados con la valoración de bienes inmuebles. La trascendencia práctica de la tesis radica en que los elementos de novedad científica obtenidos por el autor están enfocados a su uso generalizado en la práctica de la valoración inmobiliaria, contribuyen a mejorar la calidad de los servicios de valoración y al crecimiento atractivo de inversión objetos valorados. De importancia práctica independiente son:  un sistema de características de los objetos inmobiliarios, que asegura su agrupación de acuerdo con la característica de clasificación propuesta “necesidad y grado de detalle del análisis NEI”;  desarrolló una metodología para el análisis del criterio de factibilidad física, basada en la sistematización de la documentación legal y la clasificación de objetos inmobiliarios, para determinar de manera confiable los parámetros potenciales del desarrollo de un terreno y predecir las características de planificación espacial de varias opciones para su uso;  el algoritmo propuesto para la comparación cualitativa de casos de uso alternativo utilizando el AHP, que permite excluir opciones ineficientes del análisis posterior de los criterios de viabilidad financiera y máxima eficiencia;  desarrolló una metodología para el análisis de NEI teniendo en cuenta el caso de uso intermedio, que permite tener en cuenta los cambios en los planes de desarrollo urbano para el desarrollo de territorios y los planes a largo plazo de los desarrolladores con una preservación a corto plazo del uso actual de los bienes inmuebles objetos. Aprobación e implementación de los resultados del trabajo: los principales resultados de la investigación de tesis fueron informados, discutidos y aprobados en conferencias científicas y prácticas y una mesa redonda: Conferencia científica y práctica internacional anual "Perspectivas para el desarrollo de las economías nacionales de la CES países miembros en el contexto de los procesos de integración internacional" (Karaganda, Karaganda la universidad de economia Kazpotrebsoyuz, 12-13 9 de abril de 2012); Quinta Conferencia Científica y Metodológica Internacional "Costo de la Propiedad: Valoración y Gestión" (Moscú, Universidad Financiera e Industrial de Moscú "Synergy", 22 de noviembre de 2013); mesa redonda “Gestión de la propiedad: práctica global y realidades rusas” (Moscú, Congreso de Fusiones y Adquisiciones, Universidad Financiera, 19 de septiembre de 2014). La disertación se realizó como parte del trabajo de investigación realizado en la Universidad Financiera en el marco de la tarea de Estado en el año 2013 sobre el tema “Aumentar estabilidad financiera empresas rusas sobre la base de su gestión de costes”. Los resultados de la investigación científica son utilizados en las actividades prácticas del Departamento de Evaluación de la Sociedad Anónima Integrada del algoritmo “Knight Analysis Frank” mediante la aplicación del NEI. El uso de la metodología desarrollada por el autor para determinar soluciones de planificación espacial para mejoras, el método de análisis de jerarquías, la metodología de análisis teniendo en cuenta el uso intermedio, nos permite cumplir con los requisitos de los estándares de evaluación, garantizar un alto nivel de trabajo, la objetividad y la corrección de los resultados de la evaluación en un espacio de información limitado, contribuyen a la eficiencia y competitividad del Departamento debido a un enfoque más estructurado de la valoración de bienes inmuebles y la optimización de los costos operativos de la empresa. El algoritmo de análisis NEI actualizado por el autor, que complementa la evaluación del valor de mercado de bienes inmuebles con herramientas metódicamente sólidas, se utiliza en las actividades prácticas de Russian Appraisal Service LLC. En particular, la utilización del método de análisis de factibilidad financiera, identificado por el autor como el más adecuado, que además involucra la implementación de un análisis de riesgo, permite profundizar en el NEI, contribuyendo a la mejora de las bases metodológicas de el trabajo y mejorando la calidad de los servicios prestados. Los resultados del estudio se utilizan en proceso educativo en FGOBUVPO "Universidad Financiera bajo el Gobierno de la Federación de Rusia" departamento "Evaluación y gestión de la propiedad" en la enseñanza disciplinas academicas “Valoración Inmobiliaria” y “Mercado Inmobiliario y sus Tendencias de Desarrollo”. La implementación de los resultados de la investigación de tesis por parte de las organizaciones está confirmada por los certificados correspondientes. en las 10 Publicaciones indicadas. Sobre el tema de la investigación de tesis, se publicaron 6 artículos con un volumen total de 4,43 p.l. (volumen del autor 3,92 pp), incluidas 4 obras con un volumen total de 3,55 pp. (volumen del autor 3.2 pp) en publicaciones científicas revisadas por pares determinadas por la Comisión Superior de Certificación del Ministerio de Educación y Ciencia de Rusia. La estructura y el alcance de la tesis. La disertación consta de una introducción, tres capítulos, una conclusión, una lista de referencias de 119 fuentes y 3 apéndices. El texto de la disertación se presenta en 204 páginas. La obra está ilustrada con 19 tablas y 7 figuras. II. EL CONTENIDO PRINCIPAL DE LA TESIS En la introducción del trabajo se fundamenta la pertinencia del tema de la investigación de tesis, se presenta el grado de su desarrollo científico y la metodología del trabajo: se determina el propósito y objetivos del estudio, se reflejan los elementos de la novedad científica de la obra y su trascendencia práctica. El primer grupo de preguntas está relacionado con el estudio del desarrollo histórico del concepto de NEI, la definición del contenido del concepto de NEI, el papel y el lugar del principio en el sistema moderno de valoración de objetos inmobiliarios. La valoración de los objetos de propiedad se basa en las premisas fundamentales de la teoría neoclásica que domina el pensamiento económico moderno. Esta teoría se basa en el concepto de un consumidor racional, cuyo comportamiento está impulsado por el objetivo de maximizar la utilidad, lo que predetermina la formación de principios clave para evaluar el valor de mercado. Los principios de valoración se combinan en cuatro grupos según la fuente de formación y el grado de influencia sobre el valor: principios basados ​​en las ideas del propietario sobre la utilidad del objeto; principios basados ​​en las características operativas del objeto que se evalúa; principios condicionados por la influencia del entorno del mercado; principio NEI. La esencia del principio NEI radica en el hecho de que el valor de mercado de los bienes inmuebles se forma sobre la base de las características únicas del objeto, que determinan la opción para su uso óptimo bajo la influencia de las fuerzas de la oferta y la demanda que prevalecen en la fecha de valoración, cuando todos los participantes del mercado están interesados ​​en maximizar su propio beneficio. El principio NEI se implementa al máximo en la tasación de bienes raíces, lo que se debe a su "naturaleza de dos componentes": el componente constante es un terreno con un vínculo invariable con un lugar específico y la estabilidad de las propiedades, y el componente variable es el mejoras realizadas en el mismo. La ubicación y las propiedades del sitio predeterminan la variante de su uso que satisfaga las necesidades actuales del mercado. Los ingresos del sitio son provistos por las mejoras introducidas, las cuales pueden ser modificadas de acuerdo con las funciones demandadas por el mercado. Por lo tanto, la evaluación del valor de mercado de los bienes inmuebles se basa en la versión NEI del terreno, que maximiza su valor potencial. El análisis de la literatura científica extranjera y rusa sobre el tema de la investigación de tesis, así como los estándares de evaluación, mostró que contienen Número grande diferentes interpretaciones del concepto NEI de objetos inmobiliarios que cumplen cuatro criterios clave: admisibilidad legal, viabilidad física, viabilidad financiera y máxima eficiencia. La planificación urbana insatisfactoria, la coyuntura cambiante del mercado ruso requieren una aclaración del concepto de NEI desde el punto de vista del cumplimiento de las condiciones del mercado que prevalecen en la fecha de la valoración, y las tendencias actuales en el desarrollo de la valoración requieren un énfasis en su importancia teórica. . Para ello, se formula la interpretación del autor del “principio NEI” que se da en la página 6. La implementación práctica del principio NEI consiste en analizar la eficacia del caso de uso inmobiliario que se ha desarrollado a la fecha de valoración (en adelante denominado análisis NEI). Según existente documentos reglamentarios en el campo de las actividades de valoración en la Federación de Rusia, este procedimiento debe destacarse como una etapa independiente y obligatoria que precede al cálculo del valor de mercado de los bienes inmuebles utilizando los métodos de ingresos, comparativos y enfoques de costos. Esto requiere la introducción de una definición actualizada de análisis NEI, también presentada en la página 6. Basado en un estudio y comparación de estándares internacionales (en adelante, IVS), europeos y estadounidenses con estándares de valoración rusos, diferencias significativas en los enfoques para el análisis NEI fueron revelados. La versión actual del IVS, a diferencia de sus ediciones anteriores, no estipula que el valor de mercado de un objeto deba determinarse con base en la versión identificada del NEI, pero indica que lo refleja, ya que la práctica establecida de zonificación 12 asume la uso efectivo de cualquier territorio. En este sentido, el NEI del objeto tasado se tendrá en cuenta al analizar los precios de las transacciones de compraventa y arrendamiento de objetos análogos al evaluar su valor de mercado utilizando los métodos de comparación y enfoques de ingresos. El inestable mercado inmobiliario ruso y las peculiaridades de la regulación legislativa de urbanismo y zonificación no garantizan que la opción actual de uso del objeto tasado sea efectiva, y que los precios de objetos análogos reflejen su NEI. Por lo tanto, en los estándares rusos, actualmente es recomendable destacar el análisis NEI como un procedimiento independiente. La complejidad del análisis NEI de los bienes inmuebles, debido al grado de desarrollo de su mercado, que se caracteriza por una limitada infraestructura de información y un escaso desarrollo urbanístico, obliga a introducir una característica adicional de clasificación de los objetos inmobiliarios, teniendo en cuenta en cuenta la necesidad de un análisis NEI al determinar su valor de mercado. El sistema propuesto de características clave de los bienes inmuebles: origen; serviciabilidad de las mejoras; divisibilidad; mejoras de la condición física; el tipo de objeto inmobiliario, organizado en una secuencia jerárquica, le permite determinar la necesidad de un análisis NEI y clasificar el objeto de acuerdo con la nueva característica de clasificación - "la necesidad y el grado de detalle del análisis NEI" - a un específico grupo. En la Figura 1 se muestra una interpretación esquemática del sistema desarrollado de características para clasificar objetos inmobiliarios con el fin de determinar la necesidad de un análisis NEI y el grado de su detalle. Por lo tanto, las especificidades del mercado inmobiliario ruso requieren la implementación práctica de el principio NEI para la mayoría de los objetos, que consiste en el procedimiento para su análisis, y El estado del mercado predetermina la necesidad de mejorar los métodos y direcciones de este análisis. El segundo grupo de preguntas surge de la necesidad de un estudio crítico de las herramientas para la implementación práctica del principio de mejora de los métodos existentes de su análisis. Bienes raíces NEI y 13 Origen de PZ con mejoras existentes PZ vacante Mejoras no reparables (desgaste > 80%) Mejoras reparables (desgaste y rotura)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

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curso de conferencias, añadido el 16/04/2013


Definición del concepto de bien inmueble. Esencia jurídica de los objetos inmobiliarios (derechos). Diferencias entre derechos y gravámenes. La esencia material de los objetos inmobiliarios. Situación jurídica de la tierra. Ejemplos de descripción de la ubicación del terreno.

Luego de realizar este trabajo de investigación, se han identificado las siguientes propuestas de mejora del mercado inmobiliario residencial. A menudo, un papel importante en la formación del costo de 1 plaza. M. de espacio habitable tiene una influencia directa en el comprador o vendedor de bienes raíces. La deshonestidad y el uso de los intereses personales de los empleados de organizaciones intermediarias conduce a un aumento artificial de los precios de los bienes inmuebles residenciales. Por lo tanto, el mercado secundario de la vivienda a menudo simplemente escapa al control de los gobiernos locales, ya que se encuentra bajo la jurisdicción de las empresas inmobiliarias. Y sólo un pequeño porcentaje de los apartamentos propuestos en el mercado de vivienda secundaria bajo la influencia de la administración de la ciudad. Sacando una conclusión de lo anterior, me gustaría decir que en las condiciones de la crisis financiera, en este sentido, el control es necesario por parte de los gobiernos locales. Esto se debe a la demanda bastante alta de viviendas y, por lo tanto, las pequeñas agencias inmobiliarias obtienen un alto porcentaje de las ganancias de la reventa de viviendas secundarias. También me gustaría llamar la atención de los órganos de autogobierno y sus divisiones estructurales sobre el crecimiento del costo de la vivienda. Ya que el mercado inmobiliario está en proceso de recuperación de la crisis y los precios de la vivienda están empezando a dispararse debido a la alta demanda. Con el endurecimiento de las condiciones de las subastas para la compra de terrenos para la construcción residencial individual, las pequeñas empresas deberían verse obligadas a salir del mercado, buscando obtener altas ganancias sin el debido cumplimiento de los términos de los contratos. Además, en el camino hacia la mejora del mercado inmobiliario en Omsk, es necesario mejorar el marco regulatorio y legal. Esto conducirá a una disminución de la tasa de crecimiento de los precios de los inmuebles residenciales y a equipararlos con las necesidades reales del mercado.

En el camino hacia un mercado inmobiliario perfecto, es necesario crear servicios que mantengan un control estricto sobre este tipo de documentación. La combinación de todas las medidas anteriores ayudará al mercado inmobiliario de Omsk a salir de la crisis en el menor tiempo posible y mejorará las condiciones para controlar la rotación de apartamentos en este mercado.

Conclusión

En este proyecto de graduación, se llevó a cabo un análisis profundo de la situación actual en el mercado secundario de vivienda en Omsk. Al mismo tiempo, se estudió el estado natural y ecológico de la ciudad, así como los factores sociales y económicos que inciden directamente en la formación de vivienda secundaria.

También se estudió la capacidad del mercado inmobiliario residencial, oferta y demanda en el mercado secundario en el periodo 2009-2012.

Se realizó un análisis detallado de las propuestas en el mercado secundario de vivienda. Se han desarrollado posibles métodos para mejorar el mercado inmobiliario residencial en las condiciones de la crisis económica. Se consideran las perspectivas para el desarrollo del mercado inmobiliario residencial.

La relevancia del estudio se destaca por el hecho de que el futuro de las ciudades está asociado en gran medida con el desarrollo del mercado inmobiliario residencial. Dado que el mercado inmobiliario residencial, es decir. El mercado de la vivienda es uno de los mercados más importantes, tiene un impacto directo en la vida de la sociedad, por lo que el estado de otros componentes de la vida de la sociedad depende de su condición.

El propósito del proyecto de graduación se realiza plenamente. De acuerdo con el objetivo, se resolvieron las siguientes tareas:

Se estudiaron las disposiciones científicas y metodológicas de la comercialización de bienes inmuebles residenciales en la ciudad de Omsk;

Se considera el marco legislativo y regulatorio para el desarrollo de la comercialización de inmuebles residenciales en las ciudades;

Se han desarrollado las principales direcciones para mejorar el mercado inmobiliario residencial;

Se consideran las condiciones para garantizar la seguridad de la vida durante el trabajo de evaluación;

Se realiza el análisis de decisiones ambientales en la evaluación de factores que atienden a la naturaleza de la ciudad.