كيفية التخلص من جمعية أصحاب المنازل المفروضة. كيف يمكن لشقة واحدة أن ترفض خدمات جمعية أصحاب المنازل؟خطوات خطوة بخطوة لتغيير شركة الإدارة
في موسكو وحدها، في صيف عام 2012، تم اكتشاف ألفي HOAs (جمعيات أصحاب المنازل) المزيفة. كيف تعرف أن إدارة منزلك وبالتالي نصيب الأسد من الإيجار لم يتم نقله إلى "ملاك" جدد لا تعرفهم حتى؟
كيفية معرفة ذلك
أسهل طريقة هي الذهاب إلى الموقع الإلكتروني للفيدرالية خدمة الضرائب nalog.ru، في قسم "معلومات حول الكيانات القانونية المدرجة في سجل الدولة الموحد"، في عمود "الاسم"، أدخل عنوانك وكلمة "HOA". إذا كان لديك شيء كهذا في منزلك، فسوف تعرف عنه على الفور.
لتلقي رد رسمي، سيتعين عليك تقديم طلب كتابي للحصول على مقتطف من سجل الدولة الموحد إلى مكتب الضرائب في مكان إقامتك. من الأفضل أن تطلب على الفور نسخة من محضر الاجتماع العام لأصحاب المنزل الذي تم فيه "اختيار HOA". غالبًا ما يتبين أن "الأرواح الميتة" والأطفال صوتوا لمديري المباني الجدد، أو أن التوقيعات مزورة بالكامل.
كيفية محاربة
إذا تم إنشاء HOA الخاص بك على ركبتيك من قبل مواطنين ماكرين أو لم تكن راضيًا عن عمل الشراكة، فيمكن تغيير الوضع. ولكن لهذا عليك أن تتحد مع الجيران الآخرين. يمكن لثلاثة أشخاص على الأقل إنشاء مجموعة مبادرة في المنزل.
– هناك طريقتان: الأولى هي الاتصال بمفتشية الإسكان في مكان إقامتك لتقديم شكوى. المفتشية ملزمة بالتحقق من أنشطة HOA ، وكذلك شرعية وقانونية إنشائها. يمكنك الاتصال بمفتشية الإسكان بشكل جماعي - من مجموعة مبادرة، وبشكل فردي - نصح رئيس مجلس إدارة اتحاد منظمات الإسكان في موسكو قراء Sobesednik كونستانتين كروخين. – يستغرق هذا التفتيش شهرًا، وبعد ذلك يجب أن يحصل السكان على رد رسمي مكتوب. يتلقى HOA أمرًا لإزالة أوجه القصور. إذا تجاهلت الشراكة تعليقات مفتش الإسكان مرتين، فسوف تتبع العقوبات في موسكو - بما في ذلك تصفية الشراكة.
"لإعادة ضبط" HOA المهمل، تحتاج إلى جمع أغلبية الأصوات في اجتماع شخصي أو غيابي للمقيمين - 50٪ +1 (لا يتم حسابها بواسطة "الرؤوس"، ولكن حسب حجم مساحة المعيشة). في الوقت نفسه، يجدر التفكير في اختيار مديري المباني الجدد الذين سيقدمون نفس المستوى من الخدمات ولن يضخموا المبالغ في المدفوعات.
كيفية الفوز
– في الآونة الأخيرة، تم انتقاد HOAs – لقد سمع الجميع القصة الصاخبة المغنية لوليتا، التي تكافح مع شراكتها، ولكن بالنسبة للمنازل الكبيرة، يعد هذا النوع من الإدارة أحد أكثر أشكال الإدارة فعالية، كما يقول كروخين. – لا تدفع HOA الكثير من الضرائب، لذلك لديها الفرصة إما لخفض المدفوعات أو تقديم المزيد من الخدمات. ويصوت السكان أنفسهم في الاجتماع على خفض معدل صيانة السكن أو استخدام الأموال المجمعة لإجراء تحسينات إضافية.
تعتبر الشراكة كشكل من أشكال إدارة المباني مناسبة أكثر للمباني متعددة الشقق. في منازل صغيرةهذا محفوف بحقيقة أن الجزء الأكبر من المساحة يمكن أن ينتهي به الأمر في نفس الأيدي، مثل هذا المحتكر سوف يعين HOA مناسبًا لنفسه وسيملي الشروط على بقية السكان. في العام الماضي، كتب Sobesednik بالفعل عن تاريخ قصر واحد في نوفي أربات، الذي بدأ سكانه بعد تشكيل HOA في تلقي مدفوعات بأرقام عالية السماء - 120-130 ألف روبل شهريًا.
"أنت تعيش في منزل النخبة، إنه ليس رخيصا،" لوح أعضاء مثل هذا HOA.
"إذا كنا لا نتحدث عن مثل هذه المواقف الفريدة كقصر في نوفي أربات، فقد تكون المحكمة حلاً للمشكلة عندما يتم استنفاد الطرق الأخرى"، كما يعتقد كروخين. "لكن عليك أن تكون مقتنعا بأنك على حق وأن تحشد دعم غالبية سكان المنزل، لأنه في حالة الخسارة، قد يطلب الطرف الفائز تعويضا من المدعي عن التكاليف القانونية - ويمكن أن يكون المبلغ 50 أو 100 ألف روبل.
إذا كانت منظمة الخدمة مهملة في التزاماتها التعاقدية، يواجه السكان مسألة كيفية رفض الخدمات شركة الإدارة.
الإجراء معقد، ولكن إذا تم اتباع الإطار القانوني، فمن الممكن.
- ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي الوفاء بالالتزامات التعاقدية من قبل منظمات الإدارة وإجراءات التعويض عن الضرر.
- يحدد قانون الإسكان في الاتحاد الروسي معايير الجودة لتوفير الإسكان والخدمات المجتمعية. تنظم المادة 161 إجراءات تغيير السلطة الإدارية ومتطلبات الحفاظ على الملكية المشتركة.
- مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 6 مايو 2011 رقم 354 "بشأن توفير خدماتأصحاب ومستخدمي المباني السكنية في المباني السكنية" يسرد الملحق 1 متطلبات جودة الخدمات العامة. في حالة عدم الامتثال للمعايير، يتم وضع الفعل المناسب.
- المرسوم الحكومي رقم 491 المؤرخ 13 أغسطس 2006 "بشأن الموافقة على قواعد صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني وقواعد تغيير مبلغ رسوم صيانة المباني السكنية" يحدد مفهوم الخدمة ذات الجودة الرديئة.
هل من الممكن تغيير شركة الإدارة؟
يتأثر إجراء التخلي عن شركة الإدارة بطريقة الانتخاب: نتائج المنافسة المفتوحة أو اختيار المالكين.
إذا شاركت في مسابقة مفتوحة، يمكن للمالكين إنهاء العقد في نهاية العام التالي من العمل.
إذا اختار المالكون بشكل مستقل، يكون التغيير ممكنًا وفقًا للشروط التي يحددها القانون. الشيء الرئيسي هو سوء نوعية الخدمات.
مهم!عند تغيير شركة الإدارة، من الضروري وضع بروتوكول التصويت بشكل صحيح.
مالك واحد
عندما تريد شركة إدارة تغيير مالك واحد، فمن المهم أن تأخذ في الاعتبار مساحة المنزل الذي يعيش فيه. وإذا قسمت العين التجارية بين مستأجرين كان أحدهما يملك الأغلبية، بأغلبية تزيد على خمسين بالمائة من الأصوات لصالحه. وهذا يعني أن له الحق في التصرف في سلطة الإدارة والتحول إلى الإدارة المباشرة للمنزل.
عندما يتعلق الأمر بمبنى سكني عادي مع عدد كبير من السكان، لن يكون من الممكن تغيير شركة الإدارة وحدها. هذا مذكور مباشرة في الفقرة 9 من الفن. 161 قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. إن وجود عدة وحدات إدارية يتعارض مع المنطق: فهي تخدم الملكية المشتركة للمبنى السكني، ومن المستحيل فصل الجزء الذي ينتمي إلى شخص معين.
سيتعين على أي شخص غير راضٍ عن عمل منظمة الخدمة أن يجذب أكثر من نصف أصحاب الشقق إلى جانبه ويعقد اجتماعًا بجدول الأعمال المناسب.
بيت
يوفر قانون الإسكان آلية وأسس واضحة لتغيير نظام الإدارة أو طريقة إدارة المباني السكنية. للقيام بذلك، إذا كانت هناك أسباب مشروعة، فمن الضروري جمع أكثر من نصف أصحاب الشقق.
ويجب طرح مسألة تغيير تنظيم الخدمة أو خيار إدارة المنزل للتصويت. يعتبر القرار معتمدًا إذا عبر أكثر من 50٪ من المالكين عن رأيهم. وهذا يعني أن أصحاب معظم العقارات المشتركة يريدون هيئة إدارية أخرى لمراقبة حالتها الفنية.
يرجى ملاحظة أن العقد مُبرم لمدة تتراوح من سنة إلى 5 سنوات.
لن يكون من الممكن تغيير الشركة إلا بعد مرور عام، ولكن إذا لم يواكب عمل شركة الإدارة مسؤولياتها حتى بعد الفترة المحددة، يحق للمقيمين العثور على بديل.
ويجب توثيق النتائج في بروتوكول. كما يعتبر القرار ملزما للمواطنين الغائبين.
قرية الكوخ
عند شراء عقار في مجتمع كوخ، يجب عليك أن تسأل على الفور عن شركة الإدارة التي تخدمه، والتي تتمثل مسؤوليتها في التحقق من حالة الأنابيب، والتحكم في إزالة القمامة، وتنظيف المنطقة المشتركة.
غالبًا ما يكون هناك خيار عند تعيين هذه الوظائف للمؤسسة التي أبرم المطور معها اتفاقية.
يجب أن تبدأ إجراءات اختيار شركة جديدة بجمع المعلومات حول مالك الاتصالات. إذا كانت بالفعل ملكية مشتركة لأصحاب المنازل، فسيتم حل المشكلة في اجتماع عام. عندما تظل الاتصالات في الميزانية العمومية للمطور، ستحتاج إلى محاولة تغيير حالتها.
للقيام بذلك، تحتاج إلى إنشاء HOA الذي سيدخل في اتفاقيات معه المقاولونأو يو.
هل يمكن لشركة الإدارة رفض إدارة مبنى سكني؟
لا ينص قانون الإسكان في الاتحاد الروسي على إمكانية الإنهاء من جانب واحد لاتفاقية إدارة المباني السكنية من قبل شركة الإدارة.
لا يمكن تحقيق مثل هذه النتيجة إلا بقرار من المحكمة في حالة انتهاك الطرف الآخر لشروط الاتفاقية. وعلاوة على ذلك، وفقا للفقرة 2 من الفن. 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يجب أن يترتب على هذا الانتهاك عواقب عندما يخسر الطرف المتضرر أكثر مما كان يتوقع أن يكسب. عندما يتعلق الأمر بصيانة المباني، فإن مثل هذه الظروف غير محتملة.
الخيار الوحيد للإنهاء بمبادرة من المقاول منصوص عليه في الفن. 162 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي: تتراوح فترة إبرام عقد لصيانة المباني السكنية من سنة واحدة إلى 5 سنوات. وبعد هذا الوقت، لا يجوز للمنظمة تجديد العقد.
اجتماع أصحاب المنازل
يتم تنظيم الاجتماعات لحل المشكلات المتعلقة بالملكية المشتركة لمبنى سكني: صيانته وإصلاحه واستخدامه.
ويسميها قانون الإسكان هيئة إدارة المباني السكنية.
لا توجد أشكال ثابتة من الوثائق التي يجب أن تصاحب التصويت.هناك توصيات ليست إلزامية.
يمكن لأي مالك أن يكون بمثابة البادئ. وللقيام بذلك يجب عليه:
- تحديد جدول أعمال الاجتماع - القضايا التي سيتم مناقشتها، التاريخ، الوقت، المكان.
- قرر كيف سيتم تنفيذه: شخصيًا، غيابيًا.
- إخطار جميع أصحاب الشقق بشكل صحيح: عن طريق رسائل مسجلة أو إخطارات يتم تسليمها شخصيًا مقابل التوقيع. سيتعين علينا العثور على أصحاب الشقق غير السكنية.
- قبل بدء الحدث، تحتاج إلى تسجيل جميع المشاركين: التحقق من وثائق الهوية وملكية المبنى. يتم ذلك للقضاء على حالات التزوير.
إذا لم يتم إخطار مستأجر واحد بشكل صحيح بالاجتماع، فسيتم الطعن في شرعيته. يتم إرسال الورقة قبل 10 أيام من بدء الاجتماع.
مهم!سيقوم ممثلو السلطات المحلية باتخاذ القرارات المتعلقة بالشقق التابعة للبلدية.
وفي حالة التصويت الشخصي، يتم اتخاذ القرار عن طريق التصويت المباشر وفرز الآراء. غيابيًا، يتم إعداد النماذج مسبقًا، حيث يسجل السكان آرائهم كتابيًا. ويتم انتخاب لجنة الفرز، التي تحتفظ ببروتوكول فرز الأصوات.
وبناء على النتائج، يقوم السكرتير بوضع بروتوكول. وسيكون القرار مشروعا إذا توافر النصاب القانوني، أي شارك فيه أصحاب أكثر من 50% من مساحة المبنى السكني.
اختيار طريقة التحكم في المنزل
الخيار الرئيسي في الاجتماع هو كيفية إدارة المنزل:
- بمساعدة شركة إدارة؛
- من خلال جمعية أصحاب المنازل القائمة؛
- من قبل المواطنين أنفسهم - وهو خيار مناسب للقطاع الخاص، وهو أمر نادر للغاية.
هل من الممكن عدم الاختيار؟
يُلزم المجمع السكني، بموجب الفقرة 2 من المادة 161، السكان باختيار طريقة لإدارة مبانيهم السكنية. وبخلاف ذلك، ستعلن السلطات البلدية عن مسابقة مفتوحة وسيتم تعيين مقاول الخدمة دون موافقة السكان.
الخيار الأفضل هو انتخاب HOA. يحدد المالكون قائمة بالأعمال غير الضرورية التي يمكن حفظها.
إلى أين نتجه مع قرار قطع العلاقات مع شركة الإدارة؟
عند اتخاذ قرار في اجتماع بتغيير الإدارة، يقوم الممثل المفوض، بعد 5 أيام، بإرسال نسخة من المحضر إلى إدارة الشركة التي تقرر رفض خدماتها، إلى السلطة البلدية المسؤولة عن قطاع الإسكان.
إجراءات خطوة بخطوة لتغيير شركة الإدارة
إذا قرر المالكون تغيير شركة الإدارة، فسيلزم اتخاذ عدد من الإجراءات.
أسباب وجيهة
لن يكون من الممكن تغيير الشركات دون أسباب، فهي:
- انتهاء مدة العقد؛
- انتهاك شروط العقد، وسوء نوعية العمل؛
- الحرمان من اعتماد الشركة؛
- رغبة الطرفين بالإجماع في إنهاء العلاقة القانونية؛
- تغيير في طريقة خدمة المباني السكنية: الانتقال إلى HOA أو الإدارة المباشرة.
جمع الأدلة
الدليل الرئيسي على ضعف جودة خدمات الشركة هو:
- الشكاوى الفردية والجماعية من السكان؛
- أعمال تتعلق بالحالة السيئة للمدخل والمنزل والاتصالات التي سجلتها لجنة من السكان بمشاركة ممثلين عن الهيئة الإدارية ؛
- مقتطف من سجل الطلبات المقدمة إلى خدمة إرسال الطوارئ؛
- مواد الصور والفيديو؛
- نتائج الامتحانات المستقلة.
حقائق التأثير على شركة الإدارة وكالات الحكومة:
- تحميل شركة الإدارة، ممثلة بمسئوليها، المسؤولية الإدارية بسبب عدم الوفاء بشروط اتفاقية الإدارة.
- نتائج التدقيق على أنشطة شركة الإدارة بناءً على تصريحات وشكاوى المواطنين.
- تمثيل المدعي العام، أمر مفتشية الإسكان، اختتام السلطة حكومة محلية.
وبدون هذه الوثائق، أثناء إجراءات المحكمة، يمكن للقانون الجنائي أن يثبت نزاهته واجتهاده.
مهم!من أجل تقديم مطالبات إلى مؤسسة الخدمة، يجب أن يكون المالكون دافعي فواتير الخدمات بحسن نية.
ما هي الوثائق التي سوف تحتاجها؟
إذا كانت هناك أسباب مقنعة لتغيير شركة المرافق، يتم عقد اجتماع حيث تقرر أغلبية الأصوات تغييرها.
لا يتخذ جميع المواطنين موقفًا نشطًا، لذلك يجب على مجموعة المبادرة الاستعداد: توفير دراسة عقد ساري المفعول، وأعمال عدم مطابقة الخدمات، وقائمة بشركات الإدارة المحتملة، وقائمة المزايا.
ليست هناك حاجة لفرضها على المنظمة، فمن الأفضل تقديم مزايا موضوعية.
اكتب إشعارًا
يتم إرسال نسخة من قرار الاجتماع والاتفاقية الموقعة مع شركة الإدارة الجديدة إلى المنظمة القديمة، هيئة الإسكان التابعة لحكومة البلدية.
شروط النظر
تتم مراجعة المستندات خلال 10 أيام. خلال هذا الوقت، تخضع أوراق ملكية شركات الإدارة السابقة والمستقبلية للتغييرات. يبدأ الجديد في أداء واجباته بعد شهر من توقيع العقد.
محكمة
عندما لا يستطيع المواطنون والكيانات القانونية إنهاء العلاقات القانونية سلميًا، ينتقل النزاع إلى المستوى القضائي.
في أي الحالات يكون ذلك ممكنا؟
تشارك المحكمة من قبل الطرفين عندما:
- لا توافق MA السابقة على نتيجة التصويت وتريد إثبات مطابقة جودة الخدمات؛
- وشهد اللقاء مخالفات إجرائية وتزييف للنتائج؛
- شركة الإدارة السابقة ترفض نقل المستندات؛
- تستمر الفواتير من المنظمة القديمة في الوصول.
كيفية الاستعداد لأصحابها
إذا كانت منظمة الخدمة لا تريد أن تفقد كائن الدخل، فسوف تثبت بكل طريقة ممكنة عدم كفاءة الاجتماع والجودة العالية للخدمات. سيساعد ما يلي في التأمين ضد العواقب غير المرغوب فيها:
- شهادة عدم وجود دين للصيانة؛
- تقارير عن انخفاض جودة الخدمات العامة طوال فترة التشغيل ونتائج الفحص؛
- مقتطف من سجل طلبات خدمة الإرسال في حالات الطوارئ؛
- الشكاوى المقدمة إلى القانون الجنائي والسلطات الحكومية والنتائج؛
- نتائج الإجراءات القانونية.
من يدير المنزل خلال الفترة الانتقالية؟
عند استلام إشعار الإنهاء، يجب على مقدم الخدمة إرسال المستندات الفنية إلى الشركة الجديدة المسماة.
لا توجد فترة انتقالية.
وبعد 10 أيام، تقوم الجهات المختصة بإجراء تغييرات على الترخيص، وبعدها يمكنها البدء في أداء واجباتها. يتم منح شهر واحد كحد أقصى لتسوية الإجراءات، لذلك من الناحية النظرية لا ينبغي أن يشعر السكان بأي انقطاع في الخدمة.
خاتمة
يبدو تغيير جهاز التحكم من الناحية النظرية أمرًا بسيطًا للغاية. ومن الناحية العملية، يواجه المواطنون العديد من الصعوبات والمزالق. وتشهد تشريعات الإسكان تحسناً مستمراً، ولكن هناك سوابق إضافية آخذة في الظهور. لتجنب العواقب غير المرغوب فيها، من الأفضل استخدام خدمات محام محترف.
فيديو مفيد
الانتقام من القانون الجنائي لرفض الخدمات:
ولأغراض حل النزاعات، أصبح الأمر شائعا جدا. الأسبابيمكن أن تكون حالات الصراع مختلفة جدًا. يمكن اعتبار الحالات التالية الأكثر شيوعًا:
- ينشأ الصراع في عملية تخصيص تكوين الملكية المشتركة لجميع أصحاب المنازل وشركات الإدارة، مع التنازل اللاحق عن الممتلكات المخصصة لكل مالك منزل. وبالنظر إلى أن القانون لا ينظم إجراءً واضحًا لإنشاء قائمة كاملة بالملكية المشتركة للمنزل، فإن لكل مالك الحرية في تفسيرها بطريقته الخاصة. متنوع المباني غير السكنيةمملوكة لأفراد محددين على أساس اتفاقية مقابلة تم إبرامها مع المطور أو الحكومة المحلية؛
- من الأسباب الشائعة للصراع أيضًا الصعوبات التي تنشأ بين المالكين غير الراضين عن القرارات التي اتخذها الاجتماع العام لـ HOA. وكما تبين الممارسة، فإن استئناف مثل هذه القرارات أمر صعب للغاية، رغم أن ذلك ممكن. قد تنشأ خلافات هنا فيما يتعلق بخطط تحسين وإصلاح المبنى والمناطق المحيطة به، وإجراءات ومبلغ الدفعة المحددة للسكن. يحدث أن بعض المالكين غير راضين عن تكوين مجلس إدارة HOA، وخاصة رئيسه.
أصعب القضايا التي يجب حلها هي تلك المتعلقة بتغيير أسلوب الإدارة أو نقل وظيفة إدارة جمعية أصحاب المنازل إلى شركة الإدارة. كما تظهر الممارسة القضائية، في هذه الحالات، لا يتمكن أصحاب العقارات من حل النزاعات التي تنشأ بشكل مستقل، مما يجبرهم على الذهاب إلى المحكمة ببيان المطالبة.
كيفية التعامل مع القرن الأفريقي أو مكان تقديم الشكوى
في أيامنا هذه، أصبحت أنشطة جمعيات أصحاب المنازل سببًا للصراعات المتكررة بين أصحاب المنازل وصداعًا للحكومات المحلية والمحاكم والمدعين العامين. وفقا للإحصاءات الرسمية، في معظم المدن الكبرى، تدير جمعيات أصحاب المنازل من 25 إلى 50 بالمائة من جميع المباني السكنية. وفي الوقت نفسه، يعمل نحو 10% من الجمعيات الخيرية فعلياً، أما البقية فلا توجد إلا بشكل رسمي على الورق، أو تنفذ أنشطتها مع ارتكاب انتهاكات خطيرة.
أصبح ظهور مثل هذا الموقف ممكنا بسبب حقيقة أن حوالي 30 في المائة فقط من جميع أصحاب المنازل في مبنى سكني مهتمون بكيفية إدارة الممتلكات المشتركة، و 15 في المائة منهم فقط يمارسون حقوقهم بنشاط. وفقا للمحامين ذوي الخبرة، فإن شخصا واحدا أو حتى شخصين غير قادرين ببساطة على ممارسة تأثير حقيقي على الإجراءات غير القانونية لمجلس إدارة HOA، وهناك حاجة إلى نية رسمية مختصة قانونا وإرادة جماعية.
قبل الانتقال إلى العمل الحقيقي والمعركة المستهدفة ضد جمعية أصحاب المنازل، عليك أن تتعرف على حقوقك التي ينص عليها القانون لسكان المبنى السكني.
وفقًا لقانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يحق لأعضاء HOAs وأصحاب المنازل العاديين أن يطلبوا من مجلس إدارة الجمعية أي معلومات حول العمل الذي يقومون به، اتصل القضاءلاستئناف قرارات إدارة الشراكة، والتعرف على وثائق الشراكة وتقديم المطالبات فيما يتعلق بجودة الخدمات المقدمة والعمل المنجز. سيساعد التنفيذ النشط لهذه القواعد من قبل أصحاب المنازل في منع حدوث أنشطة غير قانونية من جانب مجلس إدارة HOA.
وبالنظر إلى حقيقة أن جمعية أصحاب المنازل تقوم بأنشطة جماعية، فإن الطريقة الأبسط والأكثر فعالية في بعض الأحيان لممارسة حقوق الفرد وطريقة لمكافحة بعض قرارات مجلس الإدارة هي الاجتماع.
كما يحق لأصحاب المنازل، الذين يتساءلون أين يكتبون، تقديم شكوى جماعية ضد الجمعية ومجلس إدارتها إلى مكتب المدعي العام والسلطات القضائية. سيقوم موظفو مكتب المدعي العام، بعد تلقي الطلب، بإجراء تفتيش المدعي العام، وإذا تم الكشف عن الانتهاكات، فسوف يقدمون الجناة إلى العدالة في إطار صلاحياتهم، أو سيذهبون إلى المحكمة نيابة عن المالكين. مع مثل هذا التطور للأحداث، لا يحتاج أصحاب العقارات إلى إنفاق الأموال على التصميم بيان المطالبةوالرسوم القانونية.
اذهب إلى المحكمة للمطالبة بتصفية HOAيمكن لمفتشية الإسكان أيضًا حماية حقوق أصحاب المنازل. للاتصال بمفتشية الإسكان، ما عليك سوى كتابة طلب إلى شكل حر، ثم اصطحبها إلى التفتيش شخصيًا أو أرسلها بالبريد. سيتعين على التفتيش تقديم رد على طلب المالكين كتابة، وذلك ضمن الحدود الزمنية التي يحددها القانون.
وفقًا للخبراء، فإن منع الأنشطة غير القانونية لـ HOAs أسهل بكثير من التعامل مع عواقبها لاحقًا. للقيام بذلك، يحتاج المالكون إلى ممارسة حقوقهم بنشاط، وإرسال الاستفسارات بانتظام حول أنشطتها والشكاوى، وكذلك الرغبات والاقتراحات لتحسين عمل HOA إلى مجلس إدارة الشراكة. إن القول بأنه "لا يوجد رجل في الميدان" يناسب تمامًا هنا ولا يمكن للمالكين إلا حماية حقوقهم ومنع الأداء غير القانوني للشراكة من خلال الجهود المشتركة.
فيما يلي مثال لكيفية قيام لوليتا بذلك:
HOA هي، من ناحية، منظمة غنية (مالكي) وفي نفس الوقت فقيرة (ميزانية البلدية) ولها، بموجب القانون، حقوق والتزامات، ولكنها في جوهرها ليست مسؤولة عن أي شيء وليس لها الحق في اتخاذ أي قرارات بشكل مستقل. فقط عدد قليل من بين مائة شراكة يواجهون استئنافات أمام المحكمة وإجراءات قانونية مطولة مع قرارات غير واضحة.
ومع ذلك، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن وجود شراكة لا ترضي أصحابها، أولا وقبل كل شيء، غير مربح اقتصاديا بالنسبة لهم، لأنه يستلزم نفقات باهظة، في حين أن الظروف المعيشية في المنزل لا تلبي توقعات السكان.
بغض النظر عما يتنازع عليه أصحاب المنازل بالضبط - ميثاق الشراكة أو بنودها الفردية، أو الإجراء أو مبلغ المدفوعات المستحقة، أو أصحاب العقارات في مبنى سكني غير راضين عن عدم الوفاء بالالتزامات من جانب الشركة الشراكة، فمن الضروري التقدم بطلب إلى محكمة التحكيم لحل النزاع.
يجب على المدعي تأكيد حقه في رفع الدعوىمع تقديم مستندات الطلب الخاصة بملكية الشقة. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تحتوي جميع حقائق انتهاكات HOA المحددة في الطلب على أدلة مستندية أو تأكيد في شكل شهادة من الشهود المشاركين في العملية.
في حالة عدم وفاء HOA بالتزاماتها (تسرب السقف، وعدم إزالة القمامة، وعدم وجود حرارة أو ماء)، يحق للمدعي في بيان المطالبة الرجوع إلى القانون الاتحادي "بشأن الحماية" "حقوق المستهلك"، وقد يشارك متخصصون من Rospotrebnadzor في العملية "وموظفو" جمعية حماية حقوق المستهلك ".
عينة
بالنسبة للأداء غير السليم لخدمات الإسكان والمرافق العامة، ودفع الغرامات والتعويض عن الأضرار المعنوية، يتم إعداد بيان المطالبة، حيث يشار إلى المبلغ الإجمالي للمطالبة بالروبل. يجب أن يحتوي الطلب على معلومات حول من هو المدعي والمدعى عليه وكذلك عناوينهم.
وفقًا لقانون حقوق المستهلك، يجب عليك الإشارة إلى الالتزامات التي لم يقم المدعى عليه بالوفاء بها بشكل صحيح، وما هي الدعاوى التي رفعتها ضده.
علاوة على ذلك، يجب عليك في الطلب وصف مطالبك للمدعى عليه، على سبيل المثال، لإزالتها خلال الإطار الزمني الذي حددته المحكمة على حساب الصناديق الخاصةتم تحديد أوجه القصور التالية في تقديم الخدمات العامة. وكذلك التعويض عن الخسائر والتكاليف القانونية والأضرار المعنوية.
بعد ما سبق، يلزم التوقيع وتاريخ الكتابة.
عمليات التفتيش للتحقق
تلتزم مفتشية الإسكان الحكومية بالاحتفاظ بسجل مناسب للإخطارات حول تنفيذ الأنشطة التجارية المتعلقة بإدارة ممتلكات المباني السكنية وتوفير المرافق والخدمات لإصلاح وصيانة المباني.
تتمتع مفتشية الإسكان بسلطة التحقق من:
- ميثاق للامتثال لها القواعد التشريعيةالترددات اللاسلكية؛
- شرعية إنشاء جمعية القرن الأفريقي واختيار رئيسها وأعضاء مجلس إدارتها؛
- امتثال عقد تقديم الخدمات للمعايير التشريعية الحالية.
إذا تم الكشف عن الانتهاكات، يرسل التفتيش إشعارًا مناسبًا إلى HOA حول الحاجة إلى إزالة الانتهاكات المحددة خلال إطار زمني معين. وفي حالة عدم استيفاء أمر التفتيش، يحق له التقدم إلى المحكمة لتصفية الشركة.
المشاكل المحتملة مع الرئيس
المشكلة الرئيسية التي يواجهها أعضاء HOA هي عدم احتراف الرئيس، لأن ترشيحه هو الذي سيحدد إلى حد كبير ما إذا كانت الشراكة ستكون قادرة على أداء جميع المهام الموكلة إليها. من أجل إدارة جمعية HOA ورئيسها وأعضاء مجلس إدارتها يجب أن يكون لديه معرفة معينة في مجال التشريع والاقتصاد والمالية.
بالمناسبة، وفقًا لأحدث طبعة من قانون الإسكان، فإن توفير المساعدة والتدريب والتعريف لرؤساء الشراكات منوط بالبلديات.
في كثير من الأحيان، فإن السكان، الذين يائسون للعثور على شخص مختص بين أصحاب المساكن في مبنى سكني يفهم كل تعقيدات الإسكان والخدمات المجتمعية، يحلون المشكلة عن طريق تعيين مدير خارجي. يعد هذا الحل للمشكلة خطيرًا في المقام الأول لأن المديرين الخارجيين ليسوا مهتمين جدًا برفاهية أصحاب العقارات.
لمن وأين يجب أن أشتكي؟
لا تكون جمعيات أصحاب المنازل قادرة دائمًا على التعامل بشكل فعال مع المهام الموكلة إليها. تنظيف المداخل في غير الوقت المناسب والأقفال غير العاملة والمصعد المعطل باستمرار - كل هذا بشكل طبيعي يسبب استياء أصحاب الشقق ويطرح عليهم سؤالًا منطقيًا - كيف نتعامل مع رئيس الجمعية وكيف نعاقبه؟
إذا تجاهلت إدارة الشراكة الشكوى، فيمكنك الاتصال روسبوتربنادزور. بعد تلقي طلب من أعضاء HOA، سيتعين على موظفي Rospotrebnadzor إجراء فحص والتحقق من جميع الظروف المحددة في الشكوى.
إذا تم إنشاء HOA في المبنى الخاص بك دون قرار من الاجتماع العام لأصحاب المبنى السكني، فيمكنك الطعن في إنشاء مثل هذا HOA في الإجراء القضائي. للقيام بذلك تحتاج:
1. إنشاء مجموعة مبادرة من بين أصحاب المبنى السكني الخاص بك. لإنشاء مجموعة مبادرة، يلزم وجود ثلاثة من أصحاب المبنى السكني على الأقل. يتم إنشاء مجموعة المبادرة على أساس القانون الاتحادي "بشأن المبادئ العامةمنظمات الحكم الذاتي المحلي في الاتحاد الروسي وقانون الإسكان في الاتحاد الروسي." الغرض من إنشاء مجموعة مبادرة هو تحدي الاجتماع العام لأصحاب مبنى سكني، حيث تم اعتماد بروتوكول بشأن إنشاء HOA وهمي.
2. يتم توثيق اجتماع مجموعة المبادرة في محاضر. ويطلب الشخص المنتخب رئيسا لمجموعة المبادرة، أو أي شخص آخر يفوضه، مستخرجا من سجل الدولة الموحد الكيانات القانونية(مقتطف من سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية) لـ HOA الذي تم إنشاؤه. يُطلب مقتطف من سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية من MIFTS في روسيا في المنطقة المقابلة من المدينة. جنبا إلى جنب مع المستخرج، يجب عليك طلب محضر الاجتماع العام لأصحاب المبنى السكني، الذي تم إنشاء HOA على أساسه.
3. بعد تلقي المستندات المذكورة أعلاه، يجب عليك تقديم بيان المطالبة "للطعن في قرار الاجتماع العام لأصحاب مبنى سكني بشأن إنشاء HOA" إلى المحكمة الإقليمية في فولغوغراد.
يمكنك الحصول على نموذج بيان المطالبة للطعن في قرار الاجتماع العام لأصحاب مبنى سكني بإنشاء HOA من لجنة الإسكان والخدمات المجتمعية في دوما مدينة فولغوجراد على العنوان: شارع لينين، 10، مكتب رقم 27 من الساعة 10.00 إلى الساعة 17.00.
لكن عملية الطعن في شرعية إنشاء HOA سوف تستغرق بعض الوقت. هل سيتعين على السكان حقًا الانتظار كل هذا الوقت للحصول على قرار من المحكمة وتحمل الخدمات ذات الجودة الرديئة التي تقدمها شركة الإدارة التي أبرمت معها HOA "المزيفة" اتفاقية؟
لا، لن تضطر إلى ذلك. الشيء هو أنه وفقا للجزء 3. المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي؛ طريقة الإدارة مبنى سكنييتم انتخابه في اجتماع عام لأصحاب المباني في مبنى سكني ويمكن اختياره وتغييره في أي وقت بناءً على قراره.
يعد قرار الاجتماع العام بشأن اختيار طريقة الإدارة إلزاميًا لجميع مالكي المباني في مبنى سكني، في حين أن ميثاق HOA وقرارات مجلس إدارته، على سبيل المثال، ملزم فقط لأعضاء HOA، و فقط أولئك الذين كتبوا طلبًا مكتوبًا هم أعضاء في HOA بشأن الانضمام إلى HOA. ويترتب على ذلك أن تغيير طريقة إدارة مبنى سكني إلى الإدارة من قبل شركة إدارة وانتخاب شركة إدارة جديدة يعني إنهاء جميع الحقوق التعاقدية لـ HOA مع منظمات الخدمة الأخرى. أي أن للمالكين الحق في أي وقت في تغيير الطريقة "المحددة" مسبقًا لإدارة منزلهم دون مشاركتهم من خلال عقد اجتماع عام بجدول الأعمال المناسب.
إذا تم إنشاء HOA في مبنى، فهل هذا يعني أن جميع مالكي هذا المنزل هم أعضاء فيه تلقائيًا ومن أجل تغيير طريقة إدارة المبنى السكني، يجب عليك أولاً مغادرة HOA؟
وفقا للفقرة 2 من الفن. 30 من دستور الاتحاد الروسي، لا يجوز إجبار أي شخص على الانضمام إلى أي جمعية أو البقاء فيها. لذلك، لا يمكن إجبار المالك على أن يصبح عضوًا في HOA ضد رغبته. إذا لم يقدم مالك المبنى طلبًا كتابيًا مع طلب قبوله كعضو في HOA، فلا داعي لمغادرته هناك. بالإضافة إلى ذلك، وكما قلت من قبل، فإن وجود HOA في مبنى سكني لا يمنع تغيير طريقة إدارة المبنى.
إذا قرر المالكون أن طريقة الإدارة الأكثر ملاءمة لهم هي HOA، ولكن ليس تلك التي تم إنشاؤها مسبقًا، فماذا عليهم أن يفعلوا؟ هل من الممكن إنشاء HOA جديد في نفس المنزل؟
من الممكن، ولكن في هذه الحالة لا يزال يتعين عليك انتظار قرار المحكمة. الشيء هو أنه، وفقًا لقانون الإسكان، لا يمكن إدارة المبنى السكني إلا من قبل شركة إدارة واحدة أو يمكن إنشاء HOA واحد. لذلك، من أجل إنشاء HOA آخر، من الضروري تصفية HOA الأول. إذا أعلنت المحكمة أن قرار الاجتماع العام للمقيمين، الذي تم على أساسه إنشاء HOA وهمي، غير صالح، فإن هذا سوف يستلزم في الواقع تصفية مثل هذا HOA. ومع ذلك، يجب أن نتذكر أن توقيت هذه التصفية لا يحدده القانون، وعلى الأرجح لن يتعجل مجلس إدارة HOA في ذلك.
هل من الضروري الاتفاق أولاً على نقل إدارة المنزل إلى شركة الإدارة مع هذه الشركة أم يكفي التصويت ببساطة لاختيار هذه الشركة كمدير في الاجتماع العام؟ كيف تختار شركة الإدارة المناسبة؟
نعم، من الضروري الحصول على موافقة مبدئية من شركة الإدارة في مرحلة التحضير للجمعية العامة. بعد كل شيء، جميع شركات الإدارة في فولغوغراد المنظمات التجاريةوليسوا ملزمين على الإطلاق بالدخول في اتفاقية إدارة مع كل منزل يتصل بها. وللقيام بذلك يجب أن تكون هناك إمكانية فنية ومالية لتنفيذ عقد الإدارة. بالإضافة إلى ذلك، من المستحسن أيضًا، في مرحلة التحضير للاجتماع العام لسكان المنزل، الاتفاق مع شركة الإدارة على شروط اتفاقية الإدارة التي تقترحها هذه الشركة، وشكل ومحتوى التقرير الذي ستقدمه تقديم لأصحاب مباني هذا المنزل. إذا كانت شركة الإدارة تعمل بأمانة، فإنها عادةً ما تحاول تزويد المالكين بجميع المعلومات اللازمة حول مقدار الأموال المجمعة ولأي أغراض سيتم إنفاقها. ما هي أنواع أعمال الإصلاح التي تم تنفيذها في الفترة الماضية وما المخطط القيام به في المستقبل. من الضروري مناقشة جميع قضايا التفاعل مع شركة الإدارة قبل إبرام اتفاقية الإدارة وقبل عقد اجتماع عام. كلما قل الغموض، كلما كان الاختيار أفضل.
اختر شركة إدارة أثبتت أنها إيجابية بين سكان المباني التي تخدمها. خذ الوقت الكافي لإلقاء نظرة على المنازل والساحات والمداخل والتحدث مع سكان المنازل والذهاب إلى مكتب هذه الشركة. وسوف يساعدك قلبك على استخلاص النتيجة الصحيحة.
والأخيرة ولكن جدا نصيحة مهمة. نحن جميعا نريد أن نعيش في مدينة حديثة جميلة. لكن المدينة ليست فقط الجسر المركزي وزقاق الأبطال. والمدينة هي أيضًا البيوت التي نعيش فيها، والساحات التي يسير فيها أطفالنا، والمداخل التي نمر عبرها إلى شققنا كل يوم. وما ستكون عليه مدينتنا يعتمد فقط على موقعنا المدني. من خلال التصويت في اجتماع عام لأصحاب منزلك لاختيار طريقة الإدارة أو اختيار شركة إدارة واحدة أو أخرى، فإننا نقرر ما سيتم إنفاق أموالنا عليه - للحفاظ على المحتالين أو الحفاظ على الملكية المشتركة للمنزل، الفناء والمدينة ككل.غالبا ما تنشأ المواقف عندما يكون أصحاب إحدى الشقق غير راضين عن شروط العضوية في جمعية أصحاب المنازل (HOA)، والتي كان عليهم الانضمام إليها سابقا، والآن يريدون تركها. كيف يتم ذلك إذا كان المبنى عبارة عن مبنى سكني؟ ولا يوجد أي حظر على اتخاذ مثل هذه الخطوة في التشريع الحالي. ومع ذلك، سيتعين عليك الالتزام ببعض القواعد وإدراك العواقب المحتملة. سيتم مناقشة هذا أدناه.
يمكن لكل عضو في الشراكة الاعتماد على حقوق معينة، ولكن في الوقت نفسه، يجب عليه الوفاء بمسؤوليات معينة. وفي حالة الانسحاب منه، تلغى هذه العلاقات القانونية. كيف يمكنني إنهاء عضويتي؟ هناك عدة خيارات لهذا الإجراء.
الإمتثال للشروط
يمكنك مغادرة القرن الأفريقي مع المنزل بأكمله، وهي الطريقة الأسهل والأسرع. او شقة واحدة . ثم سيكون للإجراء تفاصيله الخاصة. على أية حال، الخطوة الأولى هي الاتصال بمجلس إدارة الشراكة لتقديم الطلب المناسب.
وبما أن مغادرة شقة واحدة يحدث في أغلب الأحيان، دعونا نلقي نظرة فاحصة على هذا الخيار. يجب أن يكون الإجراء منصوصًا عليه في النظام الأساسي للشراكة. وبالإضافة إلى ذلك، تسرد الوثيقة أسباب إنهاء العضوية. وهي، كقاعدة عامة، تتوافق مع تلك المحددة في التشريع.
لذا، يمكنك التعبير عن عدم موافقتك على كيفية توزيع الأموال المجمعة في الشراكة (يُنصح بإعطاء أمثلة محددة)، أو عدم الثقة في أعضاء مجلس الإدارة. نية استخدام خدمات شركة إدارة أخرى تقدم المزيد شروط مربحةخدمة. قرار تغيير شكل تنظيم عمل الشراكة. فقدان كامل لثقة أصحاب الشقق... بالطبع لا يُمنع أحد من الإشارة إلى السبب الذي دفعهم إلى اتخاذ قرار تغيير تنظيم الإدارة.
الشرط الآخر لإنهاء العضوية في HOA هو أن يفي مالك الشقة بشروط معينة (مذكورة أيضًا في الميثاق). نحن نتحدث عن الغياب التام لديون المرافق (يجب أيضًا سداد المدفوعات الحالية)، ونداء مكتوب موجه إلى رئيس مجلس الإدارة. وبدون ذلك لن يتقدم الأمر.
اتضح أنه لا توجد قيود على ترك الشراكة. الشيء الرئيسي هو سداد ديونك، إن وجدت. وكذلك الحال عندما تنتهي الشقة بأكملها من عضويتها، ويكون أحد أصحاب الحصة فيها مدينًا بشيء ما. لن يبدأ الإجراء حتى يتم سداد الدفعة بالكامل.
ما هي الوثائق المطلوبة؟
عند مغادرة HOA، يتوقف كل التعاون مع الشراكة بالطبع. وفي الوقت نفسه، لا تزال هناك بعض الفرص. هذا بسبب مكان عيش \ سكنيجب أن يظل جزءًا من نوع ما من الارتباط لتسهيل حل المشكلات الناشئة باستمرار قضايا الإسكان.
إنهاء عضويتك لا يمنعك من الانضمام إلى الشراكة مرة أخرى. وفي هذه الحالة، لن يهم ما إذا كان على المرء أن يتخذ مثل هذه الخطوة طوعاً أو قسراً.
ينص تشريع الإسكان الحالي والمواثيق التي تم تطويرها على أساسه على طرق مختلفة للخروج من الشراكات. يُسمح لك باستخدام أي منها وفقًا لتقديرك الخاص.
لذا، يمكنك شخصيًا الاتصال بالمجلس لتقديم الطلب المناسب. الشيء الرئيسي في هذه الحالة ليس زيارة شخصية للمكتب، ولكن الاستئناف المكتوب شخصيا. ولا يمنع إرسالها بالبريد. ولكن فقط عن طريق البريد المسجل مع إشعار التسليم إلى المرسل إليه. بعد دراسة الطلب، سيتخذ أعضاء مجلس الإدارة قرارًا باستبعاد المالك أو الشقة بأكملها من الشراكة.
خيار آخر هو إجراء نوع من المعاملات مع الشقة. على سبيل المثال، بيعها أو التبرع بها. وبعد ذلك، عندما يقوم مالك جديد بتسجيل ملكية العقار، يفقد المالك السابق تلقائيًا جميع الحقوق.
من الممكن أن تتوقف الشراكة عن الوجود. بمجرد أن تبدأ عملية التصفية، يتوقف المشاركون على الفور عن كونهم أعضاء.
في أول طريقتين من الطرق المذكورة أعلاه، تكون رغبة صاحب الشقة مطلوبة، وفي الحالة الثالثة، سيتم إجبارهم على ترك الجمعية.
غالبًا ما يطرح السؤال: كم مرة يُسمح لك بالدخول في الشراكة والخروج منها؟ هذا تعبير حر عن الإرادة ولا يقتصر على أي شيء.
بالإضافة إلى طلب مغادرة HOA، سيطلب المجلس التوثيق الفني للشقة؛ وثائق عن الحق في امتلاكها؛ شهادات من مؤسسات المرافق حول عدم وجود ديون على المدفوعات الإلزامية، من المحاسبة - على دفع الاشتراكات.
ما هو الإجراء لإنهاء العضوية في HOA؟
لن يستغرق الأمر الكثير من الوقت بشرط أن يتم جمع كل شيء المستندات المطلوبةوبيان السبب المقنع لهذا القرار. في الواقع، ليس للمجلس الحق في رفض المالك.
يوصي الخبراء في مجال قانون الإسكان باتباع خوارزمية الإجراءات هذه عند مغادرة شراكة إحدى الشقق. بعد كتابة البيان المناسب، اتخذ خطوة نحو المصالحة بين الطرفين. الشيء هو أن سبب المغادرة عادةً هو عدم رضا مالك الشقة عن شيء ما. من الممكن أن يعتبر المجلس حجج المالك مبررة ويتخذ الإجراءات اللازمة لإزالة الأسباب التي ساهمت في قراره، وفي هذه الحالة لن يكون للإجراء أي معنى.
إذا تم التوصل إلى حل وسط، يتم إصدار أمر بالانسحاب من القرن الأفريقي. بعد ذلك، تعتبر جميع العلاقات منتهية. ليست هناك حاجة لدفع ثمن هذا الإجراء.
بعد ذلك، سيتعين على مالك الشقة زيارة المنظمات الموردة للموارد لإبرام العقود معهم مباشرة دون وساطة الشراكة، وفي المستقبل الحصول على مدفوعات مقابل الخدمات المقدمة. لكن يُنصح بسداد جميع الديون الحالية قبل كتابة الطلب، ويجب إرفاق شهادات بعدم وجودها.
كثيرًا ما يتساءل المستأجرون: ما هي الامتيازات التي ستفقدها عند ترك الشراكة؟ هل لديك مسؤوليات إضافية؟ كما تظهر الممارسة، بعد الحرمان من العضوية، سيتعين عليك إنشاء جهات اتصال بشكل مستقل مع مؤسسات المرافق، والحصول مباشرة على إيصالات الدفع منها، وكذلك تنظيف المنطقة المشتركة. هذا كل شئ.
