كيفية تسجيل البناء غير المكتمل. كيفية تزيين منزل ريفي غير مكتمل

وفي العقود الأخيرة، وسط الأزمات المالية المتعاقبة، أصبح تجميد مشاريع البناء أمراً شائعاً. توجد مواقع بناء مماثلة في كل منطقة تقريبًا. على سبيل المثال، يمكننا تسمية المنازل غير المكتملة على قطع أراضي الحدائق والداشا المملوكة، أو المباني متعددة الطوابق المبنية باستخدام الأموال (البناء المشترك).

لفترة طويلة، استمرت الخلافات بين المحامين حول موضوع ما إذا كان من الممكن اعتبار كائنات البناء غير المكتملة عقارات وتسجيلها.

ويرجع ذلك إلى حقيقة أن القانون لا يقدم مفهومًا واضحًا لمشروع البناء غير المكتمل.

وفي هذا الصدد، أوضحت المحكمة العليا، في قرارها المؤرخ 25 فبراير 1998، أن المادة 25 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" والمادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي اسمح لنا أن نستنتج أن الكائنات قيد الإنشاء، والتي لا ترتبط بعقد البناء، هي عقارات

إقرأ أيضاً:

تسجيل نقل ملكية العقارات

حاليًا، في الممارسات القضائية وإنفاذ القانون، عادةً ما يُفهم هذا الكائن على أنه عقار قيد الإنشاء، يقع على الأرض ولا يمكن نقله إلى مكان آخر دون حدوث ضرر كبير به.

مهم!لا يمكن تسجيل البناء غير المصرح به والذي لم يكتمل بعد لدى Rosreestr كمشروع بناء غير مكتمل.

تشمل هذه المباني الأنواع التالية من الهياكل:

• بنيت مع انتهاكات خطيرة لقواعد التخطيط الحضري؛
• مبنية على قطع أرض ذات أغراض مختلفة؛
• تم إنشاؤها دون الأذونات المناسبة.

لا يمكن الاعتراف بالحق في البناء غير المصرح به إلا في المحكمة.

وثائق تسجيل ملكية العقارات "غير المكتملة".

من أجل تسجيل مشروع بناء غير مكتمل، يجب عليك جمع حزمة الوثائق التالية:

• إفادة؛
• وثائق ملكية قطعة الأرض؛
• الوثائق التأسيسية (إذا كنا نتحدث عن كيان قانوني)؛
• جواز سفر؛
• استلام دفع واجب الدولة ؛
• رخصة بناء؛
• المستندات التي تشير إلى عدم وجود عقد بناء (قرار المحكمة، الاتفاق على إنهاء عقد البناء، وثيقة تصفية الكيان القانوني - المقاول، فعل قبول الكائن)؛
• وثائق التصميم؛
• التوكيل (إذا تقدم ممثل إلى Rosreestr) ؛
• وثائق أخرى.

بمجرد تسجيل الكائن وفقًا لذلك، يمكن تنفيذ أي معاملات يسمح بها القانون باستخدامه. على سبيل المثال، بيع، شراء، إعطاء، إيجار.

وفي المستقبل، تنعكس المعلومات المتعلقة بالتغييرات أيضًا في السجل الموحد عن طريق إدخالها في الوثائق الوصفية. لذلك، قد تكون هذه معلومات حول حجم العمل المنجز كنسبة مئوية من الاستعداد الكامل للكائن (100٪). عند الانتهاء من أعمال البناء، يجب على المالك الذي حصل على إذن بالتشغيل أن يتقدم مرة أخرى إلى Rosreestr للحصول على شهادة ملكية جديدة.

عملية تسجيل مشروع بناء غير مكتمل في Rosreestr معقدة للغاية وتستغرق الكثير من الوقت. وفي الوقت نفسه، هذا ليس سببا لرفضه، لأنه بدونه لن يكون هناك أي تعامل معه. لذلك، ننصحك بالاتصال بالمحامين المؤهلين الذين سيفعلون كل شيء من أجلك مقابل رسوم.

انتباه!بسبب التغييرات الأخيرة في التشريعات، قد تكون المعلومات الواردة في هذه المقالة قديمة! محامينا سوف يقدم لك النصح مجانا - اكتب في النموذج أدناه.

وفي جمهورية بيلاروسيا، تشن السلطات المحلية، التي سئمت من محاربة "البناء غير المكتمل" المزمن، هجوماً حاسماً.

في عام 2006، صدر مرسوم بشأن التدابير الرامية إلى تقليل عدد المباني السكنية والبيوت الريفية غير المكتملة وغير المكتملة (وبعبارة أخرى، " غير مكتمل"). كان من المفترض أن يرتب هذا المرسوم الأمور مع "البناء غير المكتمل". نعم، ولكن الأمور لا تزال هناك. كمية منازل غير مكتملة وغير مسجلةلا يتقلص.

على وجه الدقة، هذا ليس "غير مكتمل" تمامًا. تم الانتهاء من بناء العديد من المنازل والبيوت الريفية ويتم استخدامها بنشاط. ما ينقصنا هو التسجيل القانوني، والذي لا يمكن أن يتم إلا بعد تشغيل المنزل. وبعد أن سئمت السلطات المحلية التسامح مع جهل المواطنين بالقوانين والطعون وأشياء أخرى، قررت اتخاذ خطوات فعالة لاستعادة النظام. ويوصيون بشدة أصحاب العقارات الذين لديهم أو يعيشون في منازل ذات درجة عالية من الاستعداد، ولكن لم يتم تشغيلها ولم يتم تسجيلها، بإكمال التسجيل القانوني لممتلكاتهم، وفي النهاية، تشغيل المنازل والحصول على التسجيل القانوني!

لكن شعبنا لا يبدأ في الاندفاع إلا عندما "ينقر الديك المشوي". يبدو أن "الديك" سوف ينقر "عمال البناء غير المكتملين".

تحذر السلطات المحلية بشكل قاطع من أن تشغيل مبنى سكني أو مشروع بناء آخر غير مقبول للتشغيل أو مقبول مع وجود انتهاكات يستلزم غرامة تتراوح بين وحدتين إلى عشر وحدات أساسية (ذات صلة بجمهورية بيلاروسيا).

ولكن هذا ليس كل شيء! إذا تم تحديد المنازل التي تم الانتهاء منها ويتم استخدامها دون تشغيلها، فإن السلطات المحلية تهدد بفصل هذه المباني عن إمدادات الطاقة والغاز والمياه!

سيتعين على سكان المنازل غير المسجلة تخزين الشموع ومواقد الكيروسين. ولكن كيف سيتم تحديد هذه الهياكل؟..

من أين أبدا زخرفة منزل أو كوخ غير مكتمل?

من أجل تجنب الدخول في موقف غير سارة واستكمال جميع الأوراق، يجب أن تمر بعدة مراحل من تشغيل العقارات. للقيام بذلك، يجب عليك الاتصال بالإدارة المحلية للهندسة المعمارية والتخطيط الحضري إفادة على التكليف وتسجيل مبنى سكني غير مكتمل. بالإضافة إلى الطلب، يجب أن يكون لدى مالك العقار:

- مشروع,

- شهادة تقنية,

- جواز سفر المطور مع حزمة من التصاريح والموافقات المختلفة،

- المواصفات الفنية للدعم الهندسي,

- وثائق لقطعة الأرض.

إذا لم يكن هناك جواز سفر فني، فسيتعين عليك طلب ذلك، أو تقديم بيان بالخصائص التقنية، ثم انتقل إلى إجراءات التوقيع على قانون التكليف، والقبض بشكل مستقل على ممثلي مختلف المنظمات. هذا الإجراء ليس سهلا، ولكن لن يتم قبول المنزل للعمل دون وثيقة موقعة.

ماذا تفعل إذا لم تكن هناك وثائق على الإطلاق؟

غالبًا ما يحدث أنه بعد حصول أصحاب العقار المستقبلي على قطعة أرض بتصريح بناء رسمي، يغوصون بتهور في أعمال البناء والمشاكل، وينسون تمامًا إكمال المستندات وفقًا لجميع القواعد...

تم بناء المنزل تقريبا، و ادخال حيز التنفيذوالحصول على القانونية تسجيلمستحيل!

في هذه الحالة، سيتعين عليك المرور بجميع مراحل الأعمال الورقية، كما كان الحال قبل البدء بناء:

يتقدم،

طلب مشروع لمبنى سكني فردي وربطه بما تم بناؤه بالفعل (يجب الموافقة على المشروع)،

وضع الشروط الفنية لإمدادات المياه والغاز والكهرباء للهيكل الذي سيتم بناؤه (إذا نص عليها المشروع)،

اتصل بفني من BTI وقم بإعداد جواز سفر فني،

ثم اتبع الإجراء الكامل للدخول إلى مبنى سكني وتسجيله.

الخيار الثاني هو تقديم الطلب مباشرة إلى BTI أو القسم المعماري وتعبئته من خلال "النافذة الواحدة"، ما عليك سوى كتابة الطلب، وسيتم تنفيذ جميع أعمال المعالجة وجمع الوثائق من قبل فنيي BTI .

الخيار الذي سيكون أكثر قبولا يقرره كل فرد.

لكن لا يمكن تصنيف العقارات ضمن فئة البناء غير المرخص إلا في حالة عدم وجود رخصة بناء، ووجود هذه الوثيقة يؤكد أنه لا يمكن تصنيف المنزل على أنه بناء غير مرخص، وعليه يجب جمع حزمة كاملة من المستندات، أو وينبغي البحث عن طرق أخرى لحل المشكلة.

مع مصير "العفو داشا" في الاتحاد الروسي

في الاتحاد الروسي، يتعاملون مع مسألة تسجيل "البناء غير المكتمل" بشكل أكثر ولاءً: لقد كان هناك تم تمديد فترة "العفو الداشا" حتى 1 مارس 2018، تم تبسيط حزمة الوثائق. حتى وقت قريب، لتسجيل منزل حديقة في حالة عدم وجود تصريح بناء، كان مطلوبا فقط خطة المساحية.

ومع ذلك، مع اعتماد القانون الاتحادي الجديد بشأن السجل العقاري في 3 يوليو 2016، تغير الوضع بشكل جذري. تحتاج جمعيات الحدائق والمقيمون في الصيف الآن إلى مشروع تخطيط الأراضي.

في الحقيقة، تم تكليف سكان الصيف بمعايير بناء المساكن الفردية ،الذي لم يلتزموا به قط. وهذا يعني، في الواقع، أن جميع "حالات العفو" التي كانت موجودة في السابق لأصحاب العقارات، قد انتهت فعليًا بالنسبة للسلطات في الحال.

"العفو الداشا" الساري حتى مارس 2018 سيتوقف فعليًا عن العمل اعتبارًا من يناير 2017، لأنه سيكون من الضروري وضع خطة فنية - وثيقة جادة وغير رخيصة للجميع.

العفو داشا وبناء المساكن الفردية

• لتسجيل مبنى سكني فردي، لا تزال بحاجة إلى مجموعة كاملة من المستندات: مع تصريح بناء، وخطة مساحية، ومشروع، وجواز سفر المطور، وجواز السفر الفني، والموافقات المختلفة، وقانون التشغيل، وما إلى ذلك.

ومع ذلك، منذ عام 2006، استخدم أصحاب العقارات على الأراضي المخصصة لبناء المساكن الفردية بهدوء "عفو الداشا" لتسجيل ممتلكاتهم. يبدو أن "العفو الداشا" لم ينطبق على بناء المساكن الفردية، ولكن تم تسجيل المنازل بنجاح.

• منذ يونيو 2016، فيما يتعلق بدخول التغييرات في التشريعات حيز التنفيذ، من أجل تسجيل مبنى سكني مبني على قطعة أرض لبناء مساكن فردية وقطع أراضي فرعية شخصية (LPH) في السجل المساحي للدولة، من الضروري تقديم رخصة بناء. في حالة عدم وجود إذن، سترفض غرفة المساحية التسجيل المساحي، وبالتالي سيكون من المستحيل تسجيل ملكية مبنى سكني.

يشرح روزريستر ذلك وفقا للقانون تعتبر الأشياء العقارية التي تم إنشاؤها دون الحصول على الإذن اللازم مباني غير مصرح بها. ويترتب على ذلك أن كل من قام ببناء منزل على موقع لبناء مساكن فردية وليس لديه تصريح بناء فهو مخالف بالفعل.

كيفية إضفاء الشرعية على البناء الذاتي بشكل صحيح

"يمكن للمحكمة أن تعترف بحق ملكية البناء غير المصرح بهيقول روزريستر: "ينتمي إلى الشخص الذي تكون ممتلكاته أو حيازته الموروثة مدى الحياة أو الاستخدام الدائم هي قطعة الأرض التي تم فيها تنفيذ البناء".

وهذا هو، بدلا من إعلان مبسط، يحتاج أصحاب العقارات الآن إلى العثور على المال والوقت والذهاب إلى المحكمة.

« خطة العمل الرسمية هذا هو الحال- انتظر الرفض الرسمي من Rosreestr لإصدار جواز السفر المساحي، ثم رفع دعوى قضائية للطعن في هذا الرفض. نتوقع أن يكون قرار المحكمة في هذه القضية لصالح المواطنين، لأن القانون لا يشير بشكل مباشر إلى أنه من أجل تسجيل السجل العقاري، من الضروري تقديم تصريح بناء وشهادة تشغيل في حزمة المستندات - هذه هي اللائحة الداخلية لـ Rosreestr.

بالفعل بقرار إيجابي من المحكمة، تتعهد Rosreestr بتسجيل الكائن في التسجيل المساحي، وبعد ذلك يمكن تسجيل الملكية،" -يوصي نائب مدير شبكة المكاتب العقارية Est-a-Tet Alexey Bernadsky.

ويكاد يكون من المؤكد أن أولئك الذين لا يستطيعون تقنين مبانيهم سيواجهون ضرائب متزايدة على الأراضي.

لذلك، أيها السادة، أصحاب القطاع الخاص، نحن نسجل بشكل عاجل "غير مكتمل"، "مبني ذاتيًا"، "بناء طويل الأجل" (قبل أن يتفاقم الأمر)! في جمهورية بيلاروسيا، انتهت جميع المواعيد النهائية، وفي الاتحاد الروسي لم يتبق سوى ما يزيد قليلاً عن عام لحل هذه المشكلة. أسرعوا أيها السادة أصحاب القطاع الخاص، أسرعوا! إعداد الممتلكات الخاصة بك للتسجيل!

لكل من بدأ هذه العملية الصعبة - النجاح!

يعد إنشاء عقار، سواء كان مبنى سكنيًا أو غرفة مرافق أو مبنى للبيع بالتجزئة والمكاتب، مهمة صعبة ومكلفة للغاية. أولئك الذين ما زالوا بدأوا هذا المشروع الصعب، لكنهم لم يتمكنوا من إكمال المهمة، يواجهون مشكلة مثل البناء غير المكتمل. كيفية التسجيل، ما هي مجموعة المستندات التي يجب إعدادها لتنفيذ أو نقل البناء غير المكتمل، سنخبرك أكثر.

ما هو المبنى الذي يعتبر غير مكتمل؟

في الإطار التشريعي للاتحاد الروسي، من الصعب العثور على تعريف واحد لمصطلح مثل "البناء غير المكتمل". ومع ذلك، في ممارسة المحامين، تم بالفعل إنشاء رأي حول المباني التي يمكن تصنيفها على أنها غير مكتملة. التعريف، على الرغم من أنه ليس واضحا تماما، ينبع من مواد القانون المدني للاتحاد الروسي وقانون تخطيط المدن للاتحاد الروسي.

يعتبر المبنى الذي يتمتع بالخصائص التالية غير مكتمل:

1. الموضوع ليس مؤقتًا، بل هو رأس مال بطبيعته. بمعنى آخر، يحتوي المبنى على أساس، لذلك يتم استبعاد الأكشاك الثابتة والأكشاك تلقائيًا من قائمة العناصر غير المكتملة.
2. لم يتم الانتهاء من البناء بعد، والعمل جار عليه. في هذه الحالة، لا تؤخذ في الاعتبار مرحلة البناء، فقد تكون هذه مرحلة بناء الأساس، أو كتل الجدران، أو اللمسات الأخيرة على الديكور الداخلي للمبنى.
3. يتم تجميد البناء حتى تاريخ معين أو غير محدد بسبب نقص الموارد المالية.

بتلخيص الخصائص المذكورة أعلاه، نستنتج: الكائن غير المكتمل نتيجة لذلك هو مبنى لم يتم الانتهاء من تركيبه وتشطيبه. ومع ذلك، فإن هذا الكائن غير المكتمل لديه الشيء الأكثر أهمية - الأساس.

وهو الأساس، بحسب المحامين والمشرعين، إشارة إلى أن ما بني لا يمكن نقله دون إحداث ضرر. لذلك، نحن نتعامل مع كائن غير منقول.

ملكية البناء غير المكتمل

في الماضي القريب، لم يكن من الممكن تصنيف المباني غير المكتملة على أنها عقارات. القوانين الروسية لم تسمح بذلك. كان يُعتقد أن القطعة لم تكتسب مظهرًا نهائيًا، مما يعني أنها لم تكن أقل من مجرد مجموع مواد البناء والعمالة البشرية التي أنفقت على العمل.

تغير الوضع مع إدخال تعديلات على القانون المدني. وبشكل أكثر تحديداً، ظهرت تعديلات جديدة على المادة 130، والتي تنص على أن أي مبنى يبقى نتيجة ظروف معينة غير مكتمل بسبب تعليق البناء هو عقار، مما يعني أنه يمكنك تسجيله كملكية خاصة بك.

يمكن لمالك المبنى الذي أصبح مالكاً بتسجيله لدى الجهات الحكومية ذات العلاقة القيام بالعمليات التالية:

• يعطي؛
• تمر كميراث.
• تبادل؛
• تعهد مقابل نقدا.

ولعل الشرط الرئيسي لتسجيل الحق في مبنى غير مكتمل بنجاح هو وجود وثيقتين مهمتين - الحق في ملكية قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى، وكذلك الإذن بتنفيذ أعمال البناء والتركيب. بالإضافة إلى ذلك، قبل البدء في إجراءات التسجيل، يجب عليك:

• لديك عقد مع شركة البناء والتركيب.
• قم بزيارة غرفة المساحية وقم بتسجيل المبنى غير المكتمل.
• استكمال الجرد الفني للمنشأة وفقا لجميع القواعد.
• خذ حزمة المستندات المجمعة إلى السلطات المسؤولة عن تسجيل مشاريع البناء العقارية.

هناك تغيير آخر فيما يتعلق بقواعد تسجيل البناء غير المكتمل وطويل الأجل. في السابق، لم يكن بإمكان المالك تسجيل ملكية مثل هذا الشيء إلا إذا كان ينوي إجراء بعض المعاملات معه (البيع، التبادل، إلخ). الآن تمت إزالة هذا الشرط من قائمة الشروط الإلزامية. وبالتالي، يمكن المطالبة بالملكية حتى لو لم يكن المالك ينوي إتمام المعاملة.

تسجيل البناء غير المكتمل

ومع ذلك، فإن تسجيل كائن غير مكتمل، مثل أي نوع آخر، أمر مزعج للغاية. لكن تنفيذ هذه العملية من البداية إلى النهاية ليس بالأمر الصعب إذا كنت تعرف الإجراءات التي يجب اتخاذها والمستندات المطلوبة. ومن الجدير بالذكر أن العقار غير المكتمل هو فئة محددة جدًا من العقارات، وبالتالي فإن قائمة الأوراق الخاصة بتسجيله أوسع بكثير.

لذا، إليك قائمة بالمستندات المطلوبة للتسجيل وإدخال المعلومات في سجل الحقوق الموحد للدولة:

• وصف الكائن ووثائق التصميم الخاصة به (إذا لم تكن هذه الوثيقة متوفرة، فسيتم رفض التسجيل)؛
• تصريح البناء (عادة ما تصدره السلطات البلدية)؛
• وثائق تثبت الحق في قطعة أرض (من المهم إضفاء الطابع الرسمي عليها بشكل صحيح، وإلا يمكن اعتبار المبنى بناء غير مصرح به - المادة 222 من قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي)؛
• جواز السفر الفني من BTI؛
• تقدير يشير إلى التكاليف المالية لبناء المنشأة؛
• الخطة المساحية للأراضي ؛
• المستندات التي تؤكد تعليق تشييد المبنى (حول عدم وجود عقد، قانون الحفظ)؛
• المستندات التي تؤكد عدم وجود مصالح لأطراف ثالثة في القضية؛
• إيصال صادر بعد دفع رسوم الدولة؛
• بيان نية لتسجيل الكائن.

بعد جمع الأوراق، يجب عليك مراجعتها بعناية والتأكد من أنها في شكلها الصحيح. يحق لسلطة التسجيل عدم قبول المستندات من مقدم الطلب إذا تم وضعها بشكل مخالف للمعايير: على سبيل المثال، إذا كان هناك تناقضات في عقد الأرض أو في وثائق المشروع. يمكن نقل الحزمة التي تم التحقق منها إلى الفرع المحلي لـ Rosreestr شخصيًا بواسطة مقدم الطلب أو ممثله المعتمد، الذي قدم التأكيد المناسب.

بعد أن تصدر سلطة التسجيل المستندات التي تؤكد حق ملكية العقار غير المكتمل، قد يصبح الكائن غير المكتمل موضوع المعاملات.

يتم الاعتراف بالحق في تنفيذ العمليات على البناء غير المكتمل في الحالات التي يتم فيها استيفاء الشروط التالية:

1. لا ينبغي أن تكون هناك اتفاقية عقد صالحة للمشروع.
2. يقوم المطور ببناء كائن لاحتياجاته الخاصة، وليس لأطراف ثالثة.
3. المالك لديه جميع الوثائق اللازمة التي تسمح ببنائه.
4. مالك المبنى لديه شهادة ملكية.

بيع البناء غير المكتمل

في سوق العقارات، بيع مبنى غير مكتمل ليس من غير المألوف. غالبًا ما يقرر المالك عقد مثل هذه الصفقة بعد تقييم قدراته. إذا لم يكن هناك ما يكفي من التمويل لإكمال أعمال البناء، وكان العمل غير المكتمل يشكل عبئا ثقيلا على أكتاف المالك ولا يجلب سوى الخسائر، فإن البيع هو وسيلة جيدة للخروج. إذا تم استيفاء شروط إبرام صفقة قانونية، فيمكن للمطور العثور على مالك جديد للعقار.

عند التحضير لتنفيذ الصفقة، من الضروري عدم إغفال بعض الفروق الدقيقة:

1. يعتبر المبنى غير المكتمل بمثابة جسم غير منقول ويخضع لنفس النظام القانوني الذي تخضع له المباني المكتملة.
2. يجب إبرام اتفاقية شراء وبيع مكتوبة.
3. لنقل كائن إلى المشتري، من الضروري الخضوع لتسجيل الدولة.
4. إن عملية الحصول على ضريبة الدخل الشخصي من بيع الممتلكات غير المكتملة معقدة بسبب حقيقة أنها مملوكة لمدة تقل عن ثلاث سنوات في أغلب الأحيان.
5. بيع شيء ما ينطوي على بيع الأرض التي يقع عليها.

بيع مبنى غير مكتمل في سوق العقارات

من النقطة الأخيرة، تأتي الصعوبة الرئيسية التي يتعين على مالك العقار غير المكتمل التعامل معها: كونه مالك الموقع والمبنى القائم عليه، لا يمكنه بيعهما لمشترين مختلفين. يحدد التشريع مطلبًا إلزاميًا: يجب نقل الأرض والجسم غير المكتمل إلى مالك واحد في نفس الوقت. وفي الوقت نفسه، لا يلعب عدد العقود المبرمة دورا مهما. لتأمين صفقة، يمكنك إعداد وثيقة واحدة أو اثنتين.

من أجل إبرام اتفاقية شراء وبيع ونقل قطعة أرض بمشروع بناء غير مكتمل، يجب أن يكون لديك:

• جواز السفر المساحي
• وثيقة ملكية الموقع والعمل غير المكتمل؛
• إذن لبناء مبنى؛
• وثائق التصميم والتقديرات؛
• مقتطف من سجل الدولة الموحد.

نقل البناء غير المكتمل

عند الانتهاء من جميع الأعمال، يتم نقل أي مبنى من المقاول إلى العميل. قبل ذلك، يتم إجراء فحوصات المراقبة لجميع خصائص الكائن: تحدد لجنة القبول مدى توافقه مع اللوائح والمعايير الفنية، وتعطي السلطات الإشرافية استنتاجها.

إذا اتفقت جميع الأطراف على نتائج التفتيش، ولم تنشأ أي خلافات، يتم التوقيع على شهادة القبول، والتي تشير إلى أن جميع الإجراءات المخططة لبناء المبنى قد تم إنجازها، وأن المقاول قد أوفى بأمانة بجميع التزاماته. يتم توقيع الوثيقة من قبل ثلاثة أطراف: المؤدي (المقاول)، العميل أو من يفوضه، وممثل جهة حكومية. عندما يتعلق الأمر بنقل البناء غير المكتمل، يجب على جميع المشاركين في المشروع أن يعكسوا في العقد قائمة الأعمال اللازمة لجعل المبنى جاهزًا تمامًا.

يمكن نقل الكائن غير المكتمل قبل اكتماله:

1. عند تغيير المقاول. يتم نقل الكائن من شركة البناء التي نفذت الأعمال غير المكتملة إلى مقاول آخر. للقيام بذلك، يتم إخطار العميل ويتم وضع عقد إضافي.
2. عند بيع شيء وتغييره. أثناء المعاملة، يقوم الطرفان بإعداد سند نقل مرفق باتفاقية الشراء والبيع. عادة ما يكون محتوى مثل هذا المستند هو نفسه: المشتري على دراية بالحالة الحالية للعقار وليس لديه أي اعتراضات. يتم ذلك لمنع النزاعات التي تنشأ حول عدم اكتمال الكائن.
3. في حالة إفلاس المطور. بالنسبة للجزء الأكبر، تنشأ مثل هذه الحالات في مجال بناء المساكن المشتركة. يقوم المطور، الذي أعلن إعساره، بنقل الحقوق في الكائن وقطعة الأرض إلى جمعية بناء المساكن التعاونية. يتم إنشاء مثل هذه المؤسسة من قبل المساهمين أنفسهم.

في كل حالة، من المهم أن يتم إدراج المبنى غير المكتمل في سجل الحقوق الموحد للدولة. ولن يتم نقل الكائن إلا في حالة استيفاء هذا الشرط الأساسي.

وبالتالي، قبل نقل الممتلكات غير المكتملة، عليك الاهتمام بحل المشكلة الأساسية - تسجيل حقوق الملكية لدى الجهات الحكومية.

لماذا لا يتعجلون في تسجيل مشروع غير مكتمل؟

تسجيل العمل قيد التقدم

الممتلكات غير المكتملة، مثل أي عقار، تخضع للضريبة. من خلال تسجيل كائن ما، لا يكتسب المالك الحقوق فقط (لإجراء المعاملات - بيع شيء ما أو نقله أو التبرع به)، ولكن أيضًا المسؤوليات. الشيء الرئيسي هو الالتزام بدفع ضريبة الأملاك. بالطبع، عدد قليل من الناس يحبون هذا الاحتمال، لذا فإن أصحاب العقارات غير المكتملة ليسوا في عجلة من أمرهم لتسجيل الممتلكات، وتأجيل هذه اللحظة لأطول فترة ممكنة.

وللعلم فإن تطبيق الضرائب فيما يتعلق بمشاريع البناء غير المكتملة له خصائصه الخاصة. يتم تحديدها من قبل سلطات مناطق الاتحاد الروسي، التي تحدد القاعدة الضريبية والمعدلات وقائمة الأشخاص الذين يمكنهم الاعتماد عليهم. تحدد دائرة الضرائب الفيدرالية مبلغ الضريبة وتخطر دافعي الضرائب بذلك عن طريق إرسال مستندات الدفع له. وفقًا للقانون، فإن التفتيش ملزم بالقيام بذلك في موعد لا يتجاوز 30 يومًا قبل استحقاق الدفع (البند 2 من المادة 52 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). إذا لم يتم تلقي أي إشارة من مكتب الضرائب، يجب على مالك الشيء غير المكتمل أن ينقل بنفسه إلى المفتشية المعلومات التي يمتلكها المبنى غير المكتمل.

1. ضريبة الأملاك على المشروع غير المكتمل للأفراد. يتم حساب القاعدة الضريبية على أساس القيمة المساحية للعقار في بداية العام مطروحًا منها الخصومات (البنود 3-6 من المادة 403 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). خلال الفترة الانتقالية، التي تعمل على أراضي جميع الكيانات المكونة للاتحاد الروسي، تكون القيمة المساحية أو المخزون بمثابة الأساس. يتم تحديد معدل الضريبة عند حسابها من القيمة المساحية على أساس الغرض وسعر الكائن (0.1٪ للسكن، 2٪ للأشياء الإدارية والتجارية وذات القيمة العالية (أكثر من 300 مليون روبل)، 0.5٪ للآخرين) . إذا استندنا إلى قيمة المخزون، فإن معدل الضريبة يتأثر فقط بتكلفة البناء (0.1٪ - ما يصل إلى 300 ألف روبل، 0.1-0.3٪ - 300-500 ألف روبل، 0.3-2٪ - من 500 ألف روبل) روبل).
2. ضريبة الأملاك على مشروع غير مكتمل للكيانات القانونية. يمكن للكيان القانوني تجنب فرض الضرائب على منشأته غير المكتملة، ولكن فقط حتى تصبح جاهزة للتشغيل. ويقرر الكيان القانوني نفسه مدى جاهزية المبنى لذلك، ولكن لن يكون من الممكن تأخير هذه اللحظة لفترة طويلة. إذا لم يستثمر المطور في استكمال المشروع، يمكن لمفتشية الضرائب أن تطلب فرض الضرائب على الممتلكات غير المكتملة من خلال المحكمة.

بناءً على ما سبق، من السهل تخمين أنهم ليسوا حريصين على تسجيل العقار لتجنب التكاليف غير الضرورية في شكل ضرائب عقارية. المنطق بسيط: ليس هناك حق في البناء، مما يعني أنه لا يوجد بناء في حد ذاته وليس هناك حاجة لإبلاغ الدولة. في العديد من مناطق الاتحاد الروسي، لا يقوم أصحاب البناء غير المكتمل بتسجيل المباني على الإطلاق ولا يتخذون هذه الخطوة إلا بعد أن تحدد مفتشية الضرائب وجود انتهاك.

تجدر الإشارة إلى أنه في بعض الحالات لا يمكنك الاستغناء عن التسجيل. على سبيل المثال، يجب على العائلات الكبيرة التي حصلت على قطعة أرض من الدولة تسجيل العقار قيد التنفيذ في غضون ثلاث سنوات. وبخلاف ذلك، هناك خطر فقدان الأرض المخصصة.

المباني التي لم يتم الانتهاء من أعمال البناء عليها بعد تمثل نوعا خاصا من العقارات. وفي كثير من النواحي، يتم تطبيق نفس النظام عليهم كما هو الحال بالنسبة للمباني الرأسمالية المكتملة. ومع ذلك، لا يمكن الاستغناء عن الفروق الدقيقة المميزة التي تنشأ بسبب تفاصيل الحالة غير المكتملة. يجب أن تؤخذ في الاعتبار عند تسجيل حقوق الأشياء غير المكتملة وتنفيذ المعاملات معها.

نشتري منزلًا غير مكتمل:

اكتب سؤالاً لمحامي الإسكان في النموذج أدناهأنظر أيضا أرقام الهاتف للإستشارة

مجموعة مختارة من أهم الوثائق عند الطلب تسجيل ملكية مشروع بناء غير مكتمل(الأفعال القانونية التنظيمية والنماذج والمقالات واستشارات الخبراء وغير ذلك الكثير).

الأفعال التنظيمية

المادة 40

21. حق ملكية البناء غير المكتمل كعقار ينشأ من العميل منذ لحظة تسجيل هذا البناء بالطريقة المقررة.

المقالات والتعليقات والأجوبة على الأسئلة: تسجيل ملكية مشروع بناء غير مكتمل

6.6. الاستنتاج من الممارسة القضائية: إن شهادة تسجيل الدولة لملكية مشروع بناء غير مكتمل، والتي تشير إلى درجة استعداده، ليست دليلاً على إنجاز قدر معين من العمل.

افتح المستند في نظام ConsultantPlus الخاص بك:
"...أثبتت المحكمتان في كلتا الحالتين من مواد القضية أنه في 16 يونيو 2015، تم إبرام اتفاقية شراء وبيع أولية بين A.V. Polnikov (المشتري) وA.V. Abishev (البائع) لبيع مشروع بناء غير مكتمل - مبنى من طابقين بمساحة إجمالية 610،10 متر مربع، مجمع مائي وترفيهي مع غرف فندقية، يقع في العنوان: منطقة سخالين، يوجنو ساخالينسك، شارع بولنيتشنايا، 31 ب (جنوب غرب) (تقاطع شارع بولنيتشنايا وشارع ميرا) وتقع على قطعة أرض مستأجرة بمساحة 976 متر مربع وبموجب شروط الاتفاقية المحددة تعهد البائع بتسجيل ملكيته للعقار (المياه والمجمع الترفيهي) قبل 01.10.2015، وخلال خمسة أيام بعد تسجيل ملكية العقار، لإبرام اتفاقية مع المشتري لشراء وبيع العقارات، ووافق المشتري بدوره على إجراء الدفعات الأولية بموجب الاتفاقية الأولية على مراحل، خلال تسعين يوماً من تاريخ التوقيع على اتفاقية البيع والشراء الأولية. يتم الدفع النهائي بعد إبرام اتفاقية الشراء والبيع الرئيسية لمشروع البناء غير المكتمل وتسجيل نقل الملكية إلى المشتري. تم تحديد سعر مشروع البناء غير المكتمل المحدد في العقد من قبل الطرفين بمبلغ 10،000،000 روبل، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة.