Što se ne uzima u obzir pri određivanju iznosa kolaterala. Što utječe na maksimalni iznos kredita osiguranog nekretninom? Zajam osiguran nekretninom
Svaki se zajmoprimac susreo s konceptom "kolaterala zajma", koji ima izravan utjecaj na uvjete kredita koje banka nudi, au nekim je slučajevima i obvezan uvjet kreditna institucija(npr. hipoteka na nekretninu hipotekarno kreditiranje). Razmotrite što je to i koje vrste sigurnosti postoje?
Osiguranje kredita. Što je?
Osiguranje kredita je jamstvo da će zajmoprimčeve obveze za vraćanje duga vjerovniku biti ispunjene.
Banka može umanjiti rizike nevraćanja duga osiguranjem kredita zalogom pokretnina ili nekretnina, kao i na druge načine predviđene zakonom ili ugovorom. U skladu s člankom 33. Saveznog zakona br. 395-1-FZ, ako zajmoprimac prekrši obveze iz ugovora, banka ima pravo zahtijevati rani povratak zajam i obračunate kamate na njega, kao i ovršiti založenu imovinu.
Banka u pravilu omekšava uvjete za one koji daju takva jamstva (na neosigurani kredit kamate su obično veće).
Vrste osiguranja povrata kredita
Sva jamstva koja banka prihvaća kao osiguranje povrata kredita dijele se na osnovna i dodatna.
Glavne uključuju:
- nekretnina;
- pokretna imovina (transport, posebna oprema i dr.);
- oprema;
- domaće životinje;
- robno-materijalna imovina (TMK).
Dodatni oblici osiguranja kredita uključuju:
- bankovna garancija;
- prava potraživanja prema ugovoru;
- računi i depoziti;
- osiguranje;
- jamčiti.
Također, dodatne vrste osiguranja uključuju imovinske kolaterale povezane s opterećenjem antikviteta, nakita i drugih dragocjenosti.
Pogledajmo pobliže svaku vrstu osiguranja zajma.
Nekretnina
Bilo koja nekretnina može se prenijeti na banku kao zalog. Bilo da se radi o stambenim, poljoprivrednim zgradama ili poslovnim prostorima. Oni nerado daju zajam osiguran zgradama koje su jedini stambeni prostor zajmoprimca. Doista, na temelju zakona, takvi se prostori ne mogu uvijek povući i prodati na dražbi.
Prilikom prijenosa nekretnine kao kolaterala, zajmoprimac mora potvrditi svoja prava vlasništva i raspolaganja tom nekretninom. Da bi to učinila, banka osigurava:
- potvrda o vlasništvu;
- dokumenti koji potvrđuju način stjecanja (ugovor o prodaji ili zamjeni, potvrda o nasljeđivanju, ugovor o privatizaciji ili zajedničkoj izgradnji itd.);
- izvod iz jedinstvenog državnog registra prava na nekretnine i transakcije s njim (EGRP).
Neke banke mogu zahtijevati dodatnu dokumentaciju.
Ugovor o prijenosu nekretnine kao zalog (drugi naziv je ugovor o hipoteci) mora biti registriran kod vlasti Rosreestra. Od trenutka takvog upisa na nekretninu se postavlja teret. Odnosno, u vlasničkom listu stoji zabilježba da je nekretnina založena, te se od sada ne može prodavati, darivati ili na drugi način prenositi na treću osobu.
Pokretna imovina
Najčešći primjer je zalog transportnih i poljoprivrednih strojeva. U tom slučaju potrebno je banci dostaviti originalni TCP, potvrdu o državnoj registraciji vozila i kupoprodajni ugovor. Istodobno, putovnica vozila će se čuvati u banci zajedno s drugom kopijom ugovora o kreditu tijekom cijelog razdoblja kredita. Primopredaja će biti tek nakon potpunog izvršenja svih obveza.
Programi zajma namijenjeni pravne osobe, podrazumijevaju uvođenje vlastitih sredstava. U pravilu, njihova veličina je 10-20%. U sklopu takvog kredita banka će dobavljaču morati donijeti izvornik ili ovjerenu presliku naloga za plaćanje ove naknade.
Oprema, životinje i roba i materijal
Založena oprema ne smije biti stacionarna i unikatna jer je to prepreka njezinoj mogućoj prodaji. Osim toga, sve njegove komponente moraju biti u ispravnom stanju, a godina proizvodnje i stupanj istrošenosti moraju biti u skladu sa zahtjevima određene banke.
Prilikom zaloga opreme financijska institucija svakako će zahtijevati da se osiguraju kartice inventara za svaku jedinicu. To je potrebno za njegovu daljnju identifikaciju. Uostalom, banka će povremeno provoditi izravne preglede kolaterala kako bi osigurala njegovu dostupnost i sigurnost.
Za zalog poljoprivredne stoke također se postavlja niz zahtjeva. Starost životinja ne smije biti veća od 5 godina, a za cijelo razdoblje posudbe zalogodavac im mora osigurati normalne uvjete pritvora. Tako je, primjerice, jedan od dokumenata koji se traži u okviru takvog kreditiranja potvrda o raspoloživosti stočne hrane. U slučaju prisilnog klanja jedne ili više životinja, zalogodavac mora izvršiti istovrijednu zamjenu zaloga. Odnosno, drugu stoku, identičnu po svojim karakteristikama, prebaciti na banku kao teret. Za provjeru dostupnosti i sigurnosti zaloga koriste se inventarne liste s oznakom svake životinje.
Kako bi osigurale povrat kredita, financijske institucije također će prihvatiti kao kolateral određene zalihe: sirovine, materijal, robu za daljnju prodaju itd. Ova vrsta imovine ima povećani rizik gubitka, stoga ne može biti jedini kolateral. Banka će u pravilu zahtijevati još jedno jamstvo za robu i materijal.
Dokumenti koji potvrđuju pravo vlasništva ovdje su kupoprodajni ugovori, fakture i tovarni listovi. U slučaju nužne prodaje predmeta zaloga ili njegove uporabe u proizvodnim djelatnostima, zalogodavac mora nadopuniti sastav založene imovine na račun dobara i materijala jednake vrijednosti i svojstava.
Zadužnica i depozit
Zadužnica je vrijednosni papir (sastavljen i pravomoćno ovjeren), na koji unovčiti može se bez problema dobiti od osobe (trasata) koja ju je potpisala. Osim toga, imatelj mjenice može primiti i kamate na nju (ako su takvi uvjeti navedeni u mjenici). Zato financijske institucije vole i rado prihvaćaju te zajmove kao kolateral. vrijednosni papiri.
Kao jedan od dodatnih oblika osiguranja može poslužiti i standardni depozit u istoj banci. Ovdje postoji samo jedna nijansa - dokumentacija o zajmu sadržavat će nalog zajmoprimca da otpiše sljedeće uplate na teret depozita u slučaju nedostatka sredstava na računu zajma.
Prava potraživanja iz ugovora
Ova privremena mjera podrazumijeva da zajmoprimac prenosi na banku pravo da od kupca zahtijeva plaćanje po ugovoru. Takvo se pravo zalaže u ostatku vrijednosti, tj. svi avansi se odbijaju od ukupnog iznosa ugovora.
Preduvjet za ovaj oblik kolaterala je otvaranje tekućeg računa kod banke vjerovnika na koji će se primati sredstva.
bankarska garancija
Ovdje u kreditne odnose ulazi treća osoba - banka koja preuzima određene obveze ako dužnik nije u mogućnosti vratiti dug. Ovo je vrsta jamstva koje izdaje financijska institucija.
Za izdavanje bankovne garancije, zajmoprimac mora dati jamcu (jamcu) paket dokumenata za analizu svojih financijskih i gospodarskih aktivnosti. Morate shvatiti da niti jedna financijska institucija neće jednostavno jamčiti za vas. Za izdavanje jamstvenog dokumenta banka mora biti uvjerena u pouzdanost i solventnost podnositelja zahtjeva.
Osiguranje
Jedno od dodatnih jamstava povrata duga je osiguranje. Postoje 2 mogućnosti dizajna:
1. Osiguranje od nezgode i gubitka posla. Odnosi se na fizičke osobe koje djeluju kao zajmoprimci prema ugovoru o kreditu.
2. Osiguranje kolaterala. Broj rizika ovdje uključuje oštećenje imovine od strane trećih osoba, krađu, krađu, izloženost prirodnim katastrofama i katastrofama koje uzrokuje čovjek. Konkretan popis rizika ovisi o programu kreditiranja i obliku kolaterala. Na primjer, za auto kredite, glavni uvjet je registracija CASCO.
Na početku osigurani slučaj Osiguravajuće društvo je odgovorno za plaćanje duga.
Jamčiti
Uzima se u obzir za svaki program kreditiranja. Možda nam je poznato unutar okvira potrošačko kreditiranje, te jamstva pravnih osoba.
Prilikom podnošenja zahtjeva za poslovni kredit, jamci moraju biti:
- Voditelj organizacije;
- osnivači s udjelom u temeljnom kapitalu većim od 25%;
- poduzeća koja su dio grupe povezanih društava.
U nekim slučajevima moguće je jamstvo općine. Ali to "radi" ako postoji odgovarajući sporazum između MO-a i banke vjerovnika.
Izračun sigurnosnog depozita
Svaka vrsta jamstva ima svoju cijenu koja se uzima u obzir pri izračunu primjerenosti osiguranja. Dovoljan je iznos koji može pokriti glavnicu duga, provizije na kredit i plaćanja kamata tijekom razdoblja namire koje je odredila banka. Obično je to razdoblje 3 mjeseca. ili šest mjeseci.
Na primjer, planira se zaključiti ugovor o kreditu pod sljedećim uvjetima:
- iznos kredita - 250.000 rubalja;
- stopa - 19% godišnje;
- provizija za servisiranje kreditnog računa - 1% godišnje;
- obračunsko razdoblje - 3 mjeseca (ili 92 dana).
Dobivamo sljedeće:
250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0,2*0,25*250000=262500 rub.
Sada smo izračunali tzv. vrijednost kolaterala, koja se uzima u obzir pri analizi adekvatnosti kolaterala.
Ali po punoj cijeni nijedna banka neće uzeti imovinu kao kolateral. Primjenjuju se takozvani faktori korekcije koji korigiraju cijenu kolaterala. To se radi kako bi se uklonili mogući rizici povezani sa smanjenjem tržišne vrijednosti nekretnine ili nemogućnošću njezine brze prodaje.
Svaka banka postavlja vlastitu ljestvicu kvota, ali u prosječnoj verziji to izgleda ovako:
- nekretnine - ne više od 0,8;
- oprema - ne više od 0,7;
- uredska oprema i osobne dragocjenosti - ne više od 0,6;
- vozila - ne više od 0,7;
- roba i Gotovi proizvodi- ne više od 0,5.
Ove brojke znače da se stvari prihvaćaju kao kolateral u iznosu koji ne prelazi 80% (70%, 60%, 50%, itd.) vrijednosti.
Dijeljenjem vrijednosti kolaterala s faktorom korekcije dobivamo traženu tržišnu vrijednost kolaterala.
U našem primjeru to će izgledati ovako:
- 262500 / 0,8 \u003d 328 125 rubalja. (kod zaloga nekretnine);
- 262500 / 0,7 = 375 000 rubalja. (u odnosu na opremu i vozila);
- 262500 / 0,6 \u003d 437 500 rubalja. (prilikom prijenosa uredske opreme i osobnih dragocjenosti u banku);
- 262500 / 0,5 \u003d 525 000 rubalja. (uz zalog robe i materijala).
Jednostavno rečeno, tržišna vrijednost kolaterala mora biti najmanje 328.125 rubalja. (ovisno o obliku kolaterala), ali istodobno će se u kreditnoj dokumentaciji pojaviti vrijednost kolaterala od 262 500 rubalja.
 |
U sklopu reforme pravosuđa, u skladu sa saveznim ustavnim zakonima "O pravosudnom sustavu Ruske Federacije" i "O arbitražnim sudovima u Ruskoj Federaciji", u zemlji je stvoren jedinstveni pravosudni sustav. Također uključuje arbitražne sudove sa saveznim statusom.
Arbitražni sudovi su specijalizirani sudovi za rješavanje imovinskih, trgovačkih sporova između poduzeća. Razmatraju i zahtjeve poduzetnika za oglašavanje ništavim akata državnih tijela kojima su povrijeđena njihova prava i legitimni interesi. Riječ je o poreznim, zemljišnim i drugim sporovima iz upravnih, financijskih i drugih pravnih odnosa. Arbitražni sudovi razmatraju sporove u kojima sudjeluju strani poduzetnici.
Stavak 1. čl. 340. Građanskog zakonika Ruska Federacija(u daljnjem tekstu - Građanski zakonik Ruske Federacije) utvrđeno je da se vrijednost predmeta zaloga utvrđuje sporazumom stranaka, osim ako zakonom nije drugačije određeno. Međutim, ovaj uvjet u zakonu nije naveden kao bitan. Ujedno, stavak 1. čl. 9 Saveznog zakona od 16. srpnja 1998. br. 102-FZ „O hipoteci (zalogu nekretnina)” (u daljnjem tekstu: Savezni zakon „O hipoteci”), utvrđeno je da „u ugovoru o hipoteci mora biti naznačeno predmet hipoteke, njegova procjena, sadržaj, visina i rok ispunjenja obveze osigurane hipotekom.
Dakle, sudionici založnopravnih odnosa dužni su naznačiti dogovorenu procjenu vrijednosti založene imovine. Takvu procjenu mogu odrediti i samostalno i kontaktiranjem procjenitelja.
Sudionici kolateralnih odnosa utvrđuju procjenu sami, uz međusobni dogovor, ili kontaktiraju procjenitelja i u zadatku naznače koju vrstu vrijednosti treba utvrditi.
Zakonom nije definirano na temelju kojih se kriterija vrši ocjena. Način usklađivanja vrijednosti predmeta zaloga nije propisan zakonom. U praksi, u ugovoru strane mogu naznačiti vrijednost založene imovine bez navođenja vrste, mogu navesti više vrsta vrijednosti. Sudionici u založnim poslovima mogu odrediti vrijednost na temelju izvješća neovisnog procjenitelja ili se sami dogovoriti, bez uključivanja stručne osobe, vodeći se prosječnim tržišnim cijenama za sličnu nekretninu.
U stavku 19. Informativnog pisma predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 28. siječnja 2005. 90 „Pregled prakse rješavanja sporova u svezi s ugovorom o hipoteci od strane arbitražnih sudova“ kaže da ako stranke u ugovoru o hipoteci naznače više različitih ocjena predmeta hipoteke, takav se ugovor ne može smatrati nesklopljenim ako je moguće utvrditi koja od procjena predstavlja onu o kojoj su se stranke sporazumjele kao bitnom uvjetu ugovora o hipoteci.
U obrazloženju ove preporuke Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije dane su okolnosti jednog od razmatranih slučajeva. Kako proizlazi iz okolnosti slučaja, u ugovoru o hipoteci stranke su naznačile tri različite procjene vrijednosti predmeta hipoteke: procjenu na temelju zaključka neovisnog procjenitelja, procjenu kolaterala i procjenu na temelju dokumentacije tehničke dokumentacije. tijelo inventara.
Istodobno, sud je utvrdio da su trošak hipotekovane zgrade, prema dokumentima tijela za tehnički inventar, naznačile stranke radi provedbe stavka 4. čl. 4. Zakona Ruske Federacije od 09.12.1991. br. 2005-1 „O državnoj carini“, koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja ugovora o hipoteci. Procjena koju je predmetu hipoteke dao neovisni procjenitelj uključen od stranaka, a koju su strane navele u ugovoru o hipoteci, temeljem članka 12. Saveznog zakona „O procjeniteljskim aktivnostima u Ruskoj Federaciji“, bila je savjetodavne prirode za njih i nije bila obavezna.
Na temelju ovih okolnosti sud je zaključio da je hipotekarna procjena procjena vrijednosti založene zgrade koju su stranke međusobno sporazumno dale ovom predmetu hipoteke.
U stavku 1. i 2. članka 340. Građanskog zakonika s izm. Savezni zakon od 21. prosinca 2013 367-FZ kaže da se, osim ako zakonom nije drugačije određeno, vrijednost predmeta zaloga utvrđuje sporazumom stranaka. Promjena tržišne vrijednosti predmeta zaloga nakon sklapanja ugovora o zalogu ili nastanka zaloga po zakonu nije osnova za promjenu ili prestanak zaloga, osim ako zakonom ili ugovorom nije drukčije određeno.
Savezni zakon "O hipoteci" spominje dvije vrste vrijednosti nekretnine: vrijednost kolaterala (stavak 2. članka 67. kaže da se "vrijednost kolaterala zemljišne čestice založene prema ugovoru o hipoteci utvrđuje sporazumom između hipotekarnog dužnika i hipotekarnog vjerovnika") i tržišne vrijednosti (u stavku 3. članka 9. stoji: „U slučaju zaloga nekretnine koja nije izgrađena, a nalazi se u državnom ili općinskom vlasništvu, provodi se procjena tržišne vrijednosti te nekretnine“) . Nigdje drugdje u zakonu ne navodi se koja vrsta vrijednosti nekretnine mora biti navedena u ugovoru.
U čl. 3 Saveznog zakona „O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji“, tržišna vrijednost predmeta procjene definirana je kao najvjerojatnija cijena po kojoj se ovaj predmet procjene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada stranke transakcije postupati razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, te o vrijednosti transakcije cijena ne odražava nikakve izvanredne okolnosti.
Ne postoji zakonska definicija kolateralne vrijednosti imovine. U znanosti građansko pravo Nedavno je postalo široko rasprostranjeno stajalište prema kojem se pojam "kolateralna vrijednost" koji se nalazi u regulatornim aktima treba smatrati sinonimom za tržišnu vrijednost, koja se također naziva "stvarna", "poštena" itd.
Međutim, čini se da ovo stajalište nije sasvim ispravno. U uvjetima važećih normi iu nedostatku koncepta kolateralne vrijednosti, naravno, treba se složiti da budući da nema kolateralne vrijednosti u federalnim standardima procjene, nema uputa o tome kako odrediti kolateralnu vrijednost, ne možemo smatraju samostalnom vrstom vrijednosti. Istodobno, za razliku od općeprihvaćenih sinonima za tržišnu vrijednost, pojam "hipotekarne vrijednosti" koristi se upravo kako bi se naglasila posebna priroda vrijednosti založene nekretnine, suprotstavilo njezinoj tržišnoj vrijednosti. Postoji dovoljno preduvjeta za dodjelu kolateralne vrijednosti kao vrste vrijednosti. Konkretno, pravo mora polaziti od stvarnih potreba društva. Praksa kolateralnih odnosa pokazuje da se vrijednost kolaterala, osobito kod prodaje imovine na dražbi, ne bi trebala utvrđivati na temelju tržišne vrijednosti.
Banke u svojim aktivnostima aktivno operiraju s ovim kontroverznim pojmom. Iz Naputka je nastao pojam kolateralne vrijednosti Centralna banka RF od 30. lipnja 1997 br. 62a "O postupku formiranja i korištenja pričuve za moguće gubitke po kreditima", koji je sada postao nevažeći, gdje je vrijednost kolaterala definirana kao "najveći iznos obveza klijenta koje ova nekretnina može osigurati, ovaj iznos se utvrđuje kao tržišna vrijednost kolaterala umanjena za troškove njegove implementacije i moguće popuste na brzinu implementacije. Bankarska praksa se u većini slučajeva rukovodi ovim kriterijima kako bi odredila vrijednost kolaterala.
Postoji ekonomska potreba za definiranjem i korištenjem pojma kolateralna vrijednost. Banke koje su nositelji zaloga koriste kolateralnu vrijednost, unatoč činjenici da trenutno nije priznata zakonom kao neovisna vrsta vrijednosti i može se pripisati običaju.
Trenutačno ne postoje posebne smjernice za procjenu imovine koja se prenosi kao kolateral. Trenutačno, u slučajevima kada imovina podliježe obveznoj procjeni, ugovor u svrhu kolaterala mora utvrditi tržišnu vrijednost imovine.
Sudska praksa pokazuje da se procjena prilikom ovrhe predmeta zaloga treba odrediti na temelju tržišne vrijednosti nekretnine. Ovo stajalište podržava Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije. U stavku 6. Informativnog pisma predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15.01.1998. 26 „Pregled prakse razmatranja sporova u vezi s primjenom normi Građanskog zakonika Ruske Federacije o zalogu od strane arbitražnih sudova” navodi se da u slučaju spora između zalogodavca i založnog vjerovnika početna prodajna cijena založenu imovinu utvrđuje sud na temelju tržišne cijene te imovine. Unatoč činjenici da su ove preporuke informativnog pisma Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije razvijene prije donošenja Saveznog zakona "O hipoteci", one su trenutno na snazi, nakon 16 godina.
U nedostatku spora, sud će svakako naznačiti cijenu ugovorenu u ugovoru. Ova odredba neizravno ukazuje da cijena u ugovoru mora biti tržišna cijena. Naime, ako u ugovoru nije navedena tržišna cijena, nego neka druga, a niti jedna strana ne protivi se prodaji nekretnine po toj cijeni, tada sud neće imati razloga sam odrediti početnu prodajnu cijenu.
P. 2 čl. 348. Građanskog zakonika i stavak 1. članka 54.1. Saveznog zakona „O hipoteci” utvrđeno je da ovrha založene imovine nije dopuštena ako je povreda obveze osigurane zalogom koju je počinio dužnik beznačajna i iznos potraživanja založnog dužnika očito su nesrazmjerna vrijednosti založene imovine.
Povreda se smatra beznačajnom ako su u trenutku donošenja sudske odluke o ovrsi istovremeno ispunjeni sljedeći uvjeti: iznos neispunjene obveze manji je od pet posto vrijednosti predmeta hipoteke i vrijeme zakašnjenja ispunjenje obveze osigurane zalogom je manje od tri mjeseca (klauzula 1 članka 54.1 Saveznog zakona "O hipoteci"). Za zalog pokretnih dobara pod. 1 str.2 čl. 348 Građanskog zakonika Ruske Federacije propisuje da se povreda obveze osigurane zalogom smatra beznačajnom i da je iznos potraživanja založnog dužnika očito nerazmjeran vrijednosti založene imovine, ako je iznos neispunjene obveze iznosi manje od pet posto vrijednosti založene imovine i razdoblje kašnjenja u ispunjenju obveze osigurane zalogom je kraće od tri mjeseca. Za razliku od Saveznog zakona "O hipoteci", Građanski zakonik Ruske Federacije ne predviđa da se pravilo primjenjuje samo na sudski postupak za ovrhu.
Dakle, vrijednost kolaterala povezana je s veličinom dužnikove neispunjene obveze. Mogućnost ovrhe na predmetu zaloga ovisi o omjeru iznosa duga i vrijednosti založene imovine, kao i kašnjenju u ispunjenju.
Ujedno, navedene norme čl. 348. OZ i čl. 54.1. Savezni zakon "O hipoteci" ne pojašnjava pitanje koje se analizira, jer nisu dovoljno konkretni. Ostaje neizvjesnost pravne prirode vrijednosti navedene u ugovoru o zalogu. Još uvijek nije jasno od koje vrijednosti se računa pet posto duga. Kako će se ta vrijednost odrediti?
Nedostatak izvjesnosti u normama pridonosi nastanku sporova: moguć je spor na sudu o tome je li u određenoj situaciji dopušteno ovršiti imovinu. Strane mogu ponuditi različite opcije za izračun pet posto, tumačeći norme zakona u svoju korist: pet posto vrijednosti navedene u ugovoru ili pet posto tržišne vrijednosti u vrijeme spora. Kao što pokazuje praksa, ovaj trošak može značajno varirati.
Po našem mišljenju, odredbe čl. 348. OZ i čl. 54.1 Saveznog zakona "O hipoteci" treba tumačiti korištenjem vrijednosti navedene u ugovoru o zalogu. Za to postoje određeni razlozi. Posebno treba poći od općeg značenja normi i volje zakonodavca. Po našem mišljenju, ove norme trebale bi funkcionirati ne samo za sud, već i za stranke u založnim pravnim odnosima i prije obraćanja sudu. Na temelju zahtjeva zakona, stranke moraju samostalno odrediti u kojem trenutku i pod kojim okolnostima imaju pravo ovrhe na predmetu zaloga u sudski poredak. Odnosno, zadatak proučavanih normi je spriječiti preuranjeno obraćanje sudu pod strahom od odbijanja ispunjenja zahtjeva.
Na temelju analize smatramo potrebnim izdvojiti samostalnu funkciju vrijednosti kolaterala: vrijednost kolaterala u odnosu na iznos duga je kriterij za određivanje mogućnosti ovrhe na predmetu kolaterala.
Važno je napomenuti da je izvorna verzija čl. 348 Građanskog zakonika Ruske Federacije nije pretpostavio nikakav omjer vrijednosti založene imovine i iznosa duga prema glavnoj obvezi. Dakle, takav omjer određivali su samo sudovi i bio je procijenjene prirode, s obzirom na što su u nekim slučajevima sudovi sasvim neočekivano odbacili tužbeni zahtjev.
Jedna od svrha korištenja pojma "vrijednost kolaterala" je određivanje maksimalnog iznosa novčane obveze dužnika prema vjerovniku, a označava najveći iznos koji se može osigurati zalogom određene imovine.
Istodobno, pojam "kolateralna vrijednost" trenutno je predviđen samo za zemljišnu parcelu u Saveznom zakonu "O hipoteci". Izraz "hipotekarna vrijednost" sadržan je u članku 3. Zakona Moskve od 11. veljače 1998. br. 3 "O procjeniteljskoj djelatnosti u gradu Moskvi", prema kojem se, za potrebe ovog zakona, procjeniteljska djelatnost podrazumijeva kao skup odnosa pravne, ekonomske, organizacijske, tehničke i različite prirode koji se uspostavljaju u odnosu na predmete procjene tržišne ili druge vrijednosti (hipoteka, likvidacija i drugo). Ovaj dokument postao je nevažeći 2002. godine zbog usvajanja Zakona grada Moskve od 22. svibnja 2002. br. 28. Vrijednost kolaterala je u zakonu određena kao posebna vrsta vrijednosti, uz tržišnu i likvidacijsku.
Kao što je vidljivo, pravni akti dijelom prepoznaju kolateralnu vrijednost kao posebnu vrstu vrijednosti. Međutim, kolateralna vrijednost trenutno nije samostalna vrsta vrijednosti. Smatramo da bi ovu prazninu, koja izaziva kontroverze i nejasnoće u reguliranju kolateralnih odnosa, trebalo otkloniti. Da bi se to postiglo, po našem mišljenju, vrijednost kolaterala mora postati stvarno učinkovita vrsta vrijednosti, mora se odrediti njezino mjesto u sustavu normi o kolateralu, potrebno je formulirati koncept kolateralne vrijednosti, odrediti metodu za određivanje i mijenjajući ga.
Predlažemo sljedeći koncept kolateralne vrijednosti. Vrijednost kolaterala - vrijednost predmeta zaloga, koju su stranke dogovorile u ugovoru o zalogu i kojom se utvrđuje maks. svota novca, koji se može osigurati zalogom određenog predmeta, te služi kao kriterij za određivanje mogućnosti ovrhe na predmetu zaloga u odnosu na iznos duga po glavnom ugovoru i odražava najvjerojatnije cijene po kojoj predmet zaloga može se otuđiti prodajom na javnoj dražbi ili prodajom na drugi način na način koji dogovore zalogodavac i založni dužnik.
Vrijednost kolaterala temelji se na tržišnoj vrijednosti. Hipotekarnim zakonodavstvom Ruske Federacije utvrđeno je da se prilikom ovrhe nekretnine pod hipotekom početna prodajna cijena postavlja na iznos od osamdeset posto tržišne vrijednosti nekretnine, utvrđene u izvješću procjenitelja (točka 4., dio 2., članak 54. Savezni zakon "O hipoteci").
Diferencirano reguliranje početne prodajne cijene za sudske i izvansudske postupke ovrhe koji su postojali Dugo vrijeme, nedostatak upućivanja na vrstu vrijednosti, korištenje pojmova koji nisu definirani zakonom dovode do smanjenja učinkovitosti založnog poslovanja.
Nažalost, do sada nisu poduzeti nikakvi koraci u tom smjeru. Izmjene i dopune Građanskog zakonika posvećene su drugim problemima kolateralnih pravnih odnosa. Po svemu sudeći, predstoji još puno zakonodavnog posla kako bi se stabilizirao zalog kao jamstvo za ispunjenje obveza.
Praksa kolateralnih odnosa pokazuje da je pitanju vrijednosti potrebno posvetiti dužnu pozornost, razviti jedinstvenu i logičnu strukturu pravnih odnosa u području utvrđivanja vrijednosti založene imovine kako bi se postigla maksimalna učinkovitost kolateralnih poslova. .
Bibliografija
1. Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio) od 30. studenog 1994. br. 51-FZ // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. - 05.12.1994. - br. 32. - čl. 3301.
2. Zakon Ruske Federacije od 09.12.1991 br. 2005-1 „O državnoj carini” // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. - 01.01.1996. - br. 1. - čl. devetnaest.
3. Zakon grada Moskve od 11. veljače 1998. br. 3 “O aktivnostima procjene u gradu Moskvi” // Vedomosti Moskovske dume. - Broj 5 (str. 39). – 1998. (monografija).
4. Zakon grada Moskve br. 28 od 22. svibnja 2002. „O priznavanju nevažećim Zakona grada Moskve od 11. veljače 1998. br. 3 „O procjeniteljskim djelatnostima u gradu Moskvi” i izmjenama i dopunama Zakona grada Moskve od 21. veljače 2001. br. 6” O usklađivanju određenih zakona grada Moskve s Zakonom o proračunu Ruske Federacije” // Vedomosti Moskovske gradske dume. - br. 6. (članak 124.). - 17.07.2002.
5. Uputa Središnje banke Ruske Federacije od 30. lipnja 1997 Br. 62a “O postupku formiranja i korištenja rezerve za moguće gubitke po kreditima” // Bilten Banke Rusije. - Broj 91-92. - 31.12.1997.
6. Informativno pismo predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15.01.1998. Br. 26 „Pregled prakse razmatranja sporova u vezi s primjenom normi Građanskog zakonika Ruske Federacije o zalogu od strane arbitražnih sudova” // Bilten Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. - br. 3. - 1998.
7. Informativno pismo predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 28. siječnja 2005. br. 90 „Pregled prakse razmatranja sporova vezanih uz ugovor o hipoteci od strane arbitražnih sudova” // Bilten Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. - br. 4. - 2005. (monografija).
8. Savezni zakon od 16. srpnja 1998. br. 102-FZ “O hipoteci (zalogu nekretnina)” // Zbornik zakonodavstva Ruske Federacije. - 20.07.1998. - br. 29. - čl. 3400.
9. Savezni zakon od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ „O procjeniteljskim aktivnostima u Ruskoj Federaciji” // Zbornik zakonodavstva Ruske Federacije. - 03.08.1998. - br. 31. - čl. 3813.
10. Savezni zakon br. 367-FZ od 21. prosinca 2013. „O izmjenama i dopunama Prvog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije i priznavanju nevažećih određenih zakonskih akata (odredbi zakonodavnih akata) Ruske Federacije” // Prikupljeno Zakonodavstvo Ruske Federacije. – 23.12.2013. -br. 51. - čl. 6687.
11. Shevelev B. Postoji li kolateralna vrijednost? // Računovodstvo i banke. 2011. br. 10. S. 43 - 49.
Jedno od načela kreditiranja je osiguranje kredita. Prilikom odobravanja kredita banka umanjuje svoje rizike sastavljanjem ugovora o kolateralu i jamstvu.
Sredstva osiguranja koja banka prihvaća za kredit dijele se na osnovna i dodatna.
Osnovna odredba treba pokriti cjelokupan iznos obveza dužnika po kreditu. Pod iznosom obveza podrazumijeva se iznos glavnog duga (iznos kredita), kao i provizije i na njega, obračunate za određeno razdoblje. U pravilu se iznos plaćanja izračunava za tromjesečje, ili za dva kvartala (ovisno o utvrđenoj učestalosti plaćanja kamata), rjeđe - za cijelo razdoblje ugovora o kreditu.
Osiguranje kredita - primjer izračuna
Iznos možete izračunati sami potrebna odredba na kredit.
Da biste to učinili, morate odrediti minimalnu procijenjenu vrijednost kolaterala - to je iznos zajma i plaćanja, kao što je gore navedeno. Procijenjena vrijednost kolaterala podijeljena s faktorom prilagodbe daje tržišnu vrijednost kolaterala.
Na primjer, s iznosom kredita od pet stotina tisuća rubalja uz osamnaest posto godišnje i mjesečnom provizijom od jedan posto godišnje, izračun će biti sljedeći:
(18+1)/100/365*92*500 000+500 000) = 523 945,21 (rubalja) je potrebna procijenjena kolateralna vrijednost kolaterala kredita,
523.945,21/0.6=873.242,02 (rublja) minimalna tržišna vrijednost kolaterala za traženi zajam,
gdje
(18+1)/100 – kamatna stopa i plaćanje mjesečne provizije (in posto godišnje),
365 je broj dana u godini,
92 - broj dana u razdoblju (ova vrijednost varira ovisno o uvjetima kreditiranja određene banke),
5000000 - iznos kredita,
0,6 je faktor korekcije koji se primjenjuje na određenu vrstu kolaterala (vrijednost također varira ovisno o vrsti kolaterala i uvjetima kreditiranja pojedine banke).
Provizija za odobravanje kredita se ne uzima u obzir, budući da se plaćanje ove provizije vrši prije prvog davanja kreditnih sredstava zajmoprimcu.
Glavni kolateral za kredit
U velikoj većini slučajeva kolateralna imovina djeluje kao glavno osiguranje za obveze zajmoprimca prema banci: nekretnine, oprema, prijevoz.
Imovina založena banci može pripadati i samom zajmoprimcu i trećoj strani. Založnici mogu biti pojedinaca i organizacije. Ako je založni dužnik - treća strana - organizacija, banka će tražiti cijeli paket dokumenata (pravnih i financijskih dokumenata) za analizu pravne sposobnosti i solventnosti založnog dužnika. Financijsko stanje hipotekarni dužnik mora biti stabilan, nužan uvjet - odsutnost negativne neto imovine.
Za prihvaćanje nekretnine kao kolaterala potrebno je potvrditi pravo vlasništva založnog dužnika na tu nekretninu. Prilikom zalaganja nekretnine - to je potvrda o vlasništvu koju izdaje registracijska komora i dokumenti - osnova za nastanak prava, za prijevoz - PTS (putovnica vozilo) i potvrdu o registraciji vozila, a za opremu - potvrdu o izvršenoj uplati ( nalog za plaćanje ili potvrde o prodaji i gotovini), potvrdu činjenice isporuke (tovarni list, faktura i ugovor).
Rjeđe se, osobito u kriznim vremenima, kao kolateral prihvaćaju zalihe: roba za preprodaju ili sirovine i materijal u vlasništvu zajmoprimca. Ovdje je faktor korekcije stroži, u većini slučajeva iznosi 0,5. U slučaju skladištenja robe i materijala na teritoriju druge organizacije, potrebno je banci dostaviti ugovor o skladištenju, uz koji će se sklopiti dodatni ugovor o dopuštanju pristupa predstavnicima banke na teritoriju na kojem se nalazi kolateral. pohranjeni za provođenje stalnih provjera dostupnosti kolaterala.
Ugovor o zalogu imovine, osim zaloga nekretnine, stupa na snagu od trenutka potpisivanja. Ugovor o zalogu nekretnine (ugovor o hipoteci) podliježe državnoj registraciji.
Što se tiče opreme koja se prihvaća kao kolateral, ona ne smije biti stacionarna, jedinstvena, bez premca, uskog opsega. Imovina mora imati individualna obilježja radi mogućnosti njezine identifikacije (serijski broj, inventarni broj i sl.).
Transport, pak, mora biti u dobrom tehničkom stanju, u pokretu, ne stariji od određene dobi (u pravilu ne više od deset do petnaest godina).
Nekretnina u zalog se prihvaćaju nestambene zgrade, građevine, zemljište, nedovršena (ako je uknjiženo pravo vlasništva sukladno važećim zakonskim propisima). Stambene nekretnine prihvaća kao kolateral za kredit ako u njemu nitko nije upisan. Kao zalog mogu poslužiti i plovila (pomorska i zračna). Banka mora osigurati izvatke iz registracijske službe o nepostojanju tereta na predmetu osiguranja. Ako postoje sklopljeni i registrirani ugovori o leasingu s trećim osobama, banka može zahtijevati sklapanje dodatnog ugovora uz ugovor o leasingu o raskidu ugovora o leasingu u slučaju da banka izvrši ovrhu sredstava osiguranja.
Za individualne programe kreditiranja kao kolateral, sljedeće se također može prihvatiti kao glavni kolateral:
– pravo na zahtjev iz ugovora,
- jamstvo općine,
- mjenica (u većini slučajeva Sberbank Ruske Federacije),
- bankovna garancija,
- stečena imovina i dr.
Zadržimo se ukratko na svakoj od ovih vrsta podrške.
Pravo na zahtjev iz ugovora prihvaća se kao kolateral po preostaloj vrijednosti ugovora, koja se izračunava kao razlika između iznosa ugovora i izvršenih avansnih plaćanja. Ovim ugovorom mora biti naveden uvjet pod kojim se vrše svi prijenosi na tekući račun dužnika otvoren kod banke vjerovnika, a izmjene i dopune ugovora nisu moguće bez suglasnosti banke vjerovnika. Plan otplate kredita usklađen je s planom otplate po ugovoru, a po primitku sredstava po navedenom ugovoru otpisuje se kao otplata duga zajmoprimca prema banci.
Jamstvo općine (MO) prihvaća se kao kolateral ako je banka sklopila ugovor s ovim MO, a zauzvrat, proračun MO predviđa troškove davanja jamstava za kredite poduzećima i pojedinačnim poduzetnicima.
Mjenica (u većini slučajeva mjenica Sberbank Ruske Federacije) jedna je od najzanimljivijih vrsta vrijednosnih papira. S jedne strane, zadužnica je isti novac, ali stavljen u vrijednosni papir na određeno vrijeme uz određene uvjete (na zadužnici imatelj mjenice može dobiti kamatu od banke). Dakle, davanjem mjenice kao kolaterala za kredit, rizici banke su maksimalno smanjeni, a zahtjevi za zajmoprimca su shodno tome liberalniji, a diskont banke je znatno manji.
bankarska garancija može poslužiti kao kolateral ako je banka vjerovnik odredila ograničenje rizika za banku izdavatelja.Ako stečena nekretnina služi kao jamstvo, tada je potrebno potpisati odgovarajući ugovor između banke i prodavatelja. A u kupoprodajnom ugovoru između kupca (zajmoprimca) i prodavatelja mora biti propisan uvjet prema kojem, kada kupac (zajmoprimac) prodavatelju osigura dio plaćanja (obično u rasponu od deset do dvadeset posto) ) i bankovnim jamstvom (ili potpisanim ugovorom o kreditu, kao opcija), vlasništvo nad predmetom kupoprodajnog ugovora prelazi na kupca. U skladu s tim, kupac (odnosno zajmoprimac) s bankom sklapa ugovor o zalogu, a banka zauzvrat prenosi preostali iznos prodavatelju nekretnine na osiguranom kreditu.
Zalog- ovo je način osiguranja obveza između dužnika (založnog dužnika) i vjerovnika (založnog dužnika). Kolateral može biti primarni i sekundarni. U prvom slučaju zalog se prenosi na Banku kao zalog prvog reda. Ako zajmoprimac dobije još jedan zajam (dok refinancira prvi zajam) u drugoj banci, pokreće se mehanizam zaloga druge faze.
U tom slučaju, ugovorni odnos između prve Banke i druge (rehipoteka) sklapa se u pisanom obliku, a zalog se ponovno stavlja pod hipoteku na drugu Banku. Vjerovnik ima založno pravo prvenstva u odnosu na ostale vjerovnike. Odnosi između strana navedeni su u ugovoru i regulirani su Građanskim zakonikom Ruske Federacije, Saveznim zakonom "O zalogu", Saveznim zakonom "O hipoteci".
Sigurnost je skup uvjeta koji vjerovniku daje povjerenje da će dug biti vraćen. Kredit se može osigurati zalogom u obliku nekretnina, pokretnina i drugih visokolikvidnih sredstava (vrijednosni papiri, jamstva), kao i jamstvom. Uz osnovni kolateral kredita, u nizu zemalja postoji potreba za osiguranjem dodatnih izvora prihoda, jer kreditni rizik za gore navedenog zajmodavca.
Sličnosti i razlike između kolaterala i osiguranja
Dakle, "zalog" i "sigurnost" dva su različita pojma. Međutim, u bankarski sustav postoji generalizirani izraz - "Kolateral", koji podrazumijeva cijeli sustav ugovorni odnosi te obveze između dužnika i vjerovnika.
Osiguranje kredita
Postoje vrste kredita kod kojih je preduvjet davanje kolaterala. To uključuje: komercijalne, hipotekarne, potrošačke, leasing itd. Za njih banke nužno zahtijevaju "tvrdi" zalog. Kod zajmova za automobile, studentskih zajmova i drugih "lakih" zajmova, banke općenito prihvaćaju kupljene automobile, zalihe, pokretnine itd. kao kolateral. Zalogodavac može biti i sam dužnik i treća osoba uz njegovu pismenu dozvolu.
Dokumentarna komponenta
Nakon izdavanja zajma formira se paket zajmoprimca. Sadrži kolateral za zajam, ugovore i sve druge potrebne dokumente u skladu s “Procedurama zajma”. Svaka jedinica kolaterala u Banci se vodi kao jedna izvanbilančna obveza i prikazuje se u odgovarajućoj knjigovodstvenoj stavci. U praksi je nominalna vrijednost 1 kolaterala obično jednaka 1 jedinici valute i čuva se do kraja roka kredita. Po isteku roka kredita, izvanbilančna obveza se tereti za obveze Banke i vraća dužniku uz potpis.
Što se događa ako ne platite banci?
U slučaju neispunjenja obveza založnog dužnika navedenih u ugovoru, Banka dužniku dostavlja obavijest evidentiranu kod nadležnog tijela o pokretanju postupka ovrhe na zalogu radi podmirenja duga. Ukoliko dužnik ne „reaguje“ na radnje Banke u pretkrivičnom postupku, Banka ima pravo namiriti obvezu prodajom kolaterala.
Odvjetnik priprema paket dokumenata (prepiska između dužnika i vjerovnika), prilažu se potpisani ugovori, obračunava se cjelokupan iznos duga i predmet predaje sudu. Kada sud odluči u korist vjerovnika, imovina dužnika prelazi u posjed Banke i prodaje se na javnoj dražbi. Ako sud odluči u korist dužnika, onda se tom dužniku može samo zavidjeti, jer je to vrlo mali postotak svih sudskih sporova.
Izračun kolaterala i obveza
Kako bi osigurao kredit kao kolateral, kreditni službenik prvo izračunava iznos obveza dužnika:
iznos kredita + obračunati % za razdoblje prema planu otplate = obveze po kreditu
Primjer izračuna
Da bismo pojačali gornji materijal, dajmo 2 primjera:
Primjer 1
Podigli ste kredit:
Kao osiguranje zajma dajete 3 sobni stan, s približnom tržišnom cijenom od 16.000.000 rubalja. Banke pri izračunu kolateralne vrijednosti nekretnine primjenjuju koeficijent likvidnosti od približno 40-70% vrijednosti nekretnine. U vašem slučaju, recimo da će to biti 50%. Tako će vaš stan procijeniti stručnjak banke u iznosu od 8.000.000 rubalja. Sada izračunajmo iznos obveza:
5 000 000 rubalja * 11% * 5 godina = 7 750 000 rubalja.
Čestitamo, vaš kolateral u potpunosti pokriva vaše obveze i imate veliku priliku dobiti kredit.
Primjer 2
dobivate hipoteka za kupnju stana, čija je cijena 14.000.000 rubalja.
Cilj je kupiti stan
U hipotekarnom kreditiranju potrebno je osigurati stečenu nekretninu kao kolateral za kredit. Kakav će biti izračun kolaterala? Pogledajmo pobliže ovdje. Koeficijent likvidnosti također će biti jednak 50%. Sada pogledajte: ako kupljena nekretnina košta 14 000 000 rubalja, tada će nakon primjene koeficijenta njezina procijenjena vrijednost kao sigurnost biti jednaka 7 000 000 rubalja. A iznos vaših obveza prema Banci je.
