Eliminujeme rizika před prodejem a koupí nemovitosti. Nabytí nemovitostí zahraniční společností v Ruské federaci: vlastnosti registrace, účetnictví a zdanění Pracovní schéma účtů JSC "Metal Rolling Plant"

U nemovitostí nabytých do vlastnictví po 1.1.2016:

Od zdanění (a přiznání) je osvobozen příjem poplatníka z prodeje nemovité věci za předpokladu, že takovou věc poplatník vlastnil po minimální dobu vlastnictví nemovité věci a déle.

Minimální lhůta pro držení nemovitosti je 3 roky u nemovitostí, u kterých je splněna alespoň jedna z následujících podmínek:

1. vlastnické právo k předmětu získal poplatník děděním nebo darovací smlouvou od individuální uznán za rodinného příslušníka a (nebo) blízkého příbuzného tohoto poplatníka v souladu se zákonem o rodině Ruská Federace;
2. vlastnictví k předmětu získal daňový poplatník v důsledku privatizace;
3. vlastnické právo k předmětu získal poplatník - plátce nájemného převodem majetku na základě smlouvy o dožití s ​​vyživovanou osobou.

V ostatních případech je minimální lhůta pro držení nemovitosti 5 let.

U nemovitých věcí pořízených před 1.1.2016 i u ostatního majetku (garáž, auto atd.) - minimální doba vlastnictví je 3 roky.

V případě, že příjem z prodeje nemovitosti je nižší než 70 %. katastrální hodnota tohoto objektu k 1. lednu roku prodeje, pak se pro účely zdanění takový příjem poplatníka bere ve výši katastrální hodnoty tohoto objektu vynásobené koeficientem 0,7.

Výpočet odpočtu majetku

1 000 000 rublů – maximální částka daňový odpočet, o kterou lze snížit příjem z prodeje obytných domů, bytů, pokojů, chat, zahradních domků, pozemky, jakož i podíly na uvedeném majetku;

250 000 rublů– maximální výši odpočtu daně, o kterou lze snížit příjem z prodeje jiného majetku (auta, nebytových prostor, garáže a další předměty).

Místo uplatnění odpočtu majetku má poplatník právo snížit výši příjmů z prodeje majetku o skutečně vynaložené a doložené výdaje přímo související s pořízením tohoto majetku. V určitých situacích to může být výhodnější než uplatnění odpočtu majetku.

Při prodeji nemovitosti, která je ve společném podílu nebo společném spoluvlastnictví, se odpovídající částka odpočtu daně z nemovitosti (1 000 000 rublů nebo 250 000 rublů) rozdělí mezi spoluvlastníky této nemovitosti v poměru k jejich podílu nebo dohodou mezi nimi (v v případě prodeje nemovitosti ve společném spoluvlastnictví).

Pokud poplatník prodal v jednom roce více předmětů majetku, platí stanovené limity souhrnně pro všechny prodávané předměty, nikoli pro každý předmět samostatně.

Pokud částky přijaté z prodeje majetku nepřekročí stanovené limity, pak povinnost podat přiznání zůstává a povinnost platit daň nevzniká.

Příklad výpočtu

V roce 2017 Kotov S.A. prodal byt za 3 000 000 rublů, který koupil v roce 2015 za 2 500 000 rublů.

Vzhledem k tomu, že byt byl ve vlastnictví Kotov S.A. kratší než minimální doba držení je v návaznosti na dosažený příjem z jejího prodeje povinen podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2017.

Při přiznání odpočtu daně z nemovitosti v takovém přiznání je zdanitelný příjem Kotova S.A. bude činit 2 miliony rublů a

Daň z příjmu fyzických osob \u003d (3 000 000 rublů - 1 000 000 rublů) x 13 % \u003d 260 000 rublů.

Pokud Kotov S.A. v prohlášení neuvede odpočet majetku, ale sníží příjem z prodeje bytu o výši doložených výdajů, jeho zdanitelný příjem bude 500 000 rublů a daň z příjmu fyzických osob 65 000 rublů:

Daň z příjmu fyzických osob \u003d (3 000 000 rublů - 2 500 000 rublů) x 13 % \u003d 65 000 rublů.

Příklad výpočtu

Příjmy Ivanov N.V. z prodeje bytu získaného v roce 2016 v roce 2017 činila 2 100 000 rublů.

Katastrální hodnota bytu k 1. lednu běžného roku, ve kterém byla provedena státní registrace převodu vlastnictví tohoto bytu, činila 3 300 000 rublů. Na koupi bytu nejsou doložené žádné výdaje.

Základ daně pro daň z příjmů fyzických osob se v tomto případě stanoví redukčním koeficientem uplatňovaným na katastrální hodnotu bytu ve výši 0,7.

Katastrální hodnota bytu s přihlédnutím k redukčnímu faktoru:

3 300 000 RUB x 0,7 \u003d 2 310 000 rublů.

Vzhledem k tomu, že příjmy Ivanova H.The. z prodeje bytu je nižší než katastrální hodnota bytu, s přihlédnutím k redukčnímu faktoru 0,7, pro daňové účely bude základ daně: 2 310 000 rublů.

zatímco Ivanov H.The. právo přiznat odpočet daně z nemovitosti ve výši 1 000 000 rublů.

Daň z příjmů fyzických osob bude vypočítána poplatníkem takto:

(2 310 000 rublů – 1 000 000 rublů) x 13 % = 170 300 rublů

Odpočet majetku spojený s prodejem majetku, na rozdíl od odpočtu spojeného s pořízením bydlení, lze uplatnit neomezeně, avšak s výhradou omezení maximální výše odpočtu daně z nemovitosti (1 000 000 rublů nebo 250 000 rublů) ve zdaňovacím období. . Aby mohl plátce uplatnit nárok na odpočet, musí:

2 Připravte si kopie dokumentů potvrzujících prodej nemovitosti.

Například kopie smluv o koupi a prodeji nemovitosti, barterové smlouvy atd.

3 Pokud poplatník uplatňuje odpočet ve výši výdajů přímo souvisejících s pořízením prodávané nemovitosti, připravte si dodatečně kopie dokladů potvrzujících tyto výdaje

(příjmové pokladní příkazy, prodejní a pokladní šeky, bankovní výpisy, platební příkazy, účtenky prodávajícího k příjmu Peníze atd.), jakož i další dokumenty potvrzující nabytí prodávaného bytu, např. kupní smlouva.

4 Předložte finančnímu úřadu v místě bydliště vyplněné daňové přiznání s kopiemi dokladů potvrzujících nárok na odpočet při prodeji nemovitosti.

Při předkládání kopií dokladů potvrzujících nárok na odpočet finančnímu úřadu musíte mít u sebe jejich originály pro ověření daňovým inspektorem.

Nejpohodlnější způsob, jak vyplnit daňové přiznání a odevzdat jej spolu s podklady finančnímu úřadu, je online prostřednictvím internetové služby « Osobní oblast daňový poplatník pro fyzické osoby"

"Ruský daňový kurýr", 2006, N 21

Vlastnictví nabytého nebo nově vytvořeného nemovitého objektu vyžaduje státní registraci. Organizace však často začíná používat takový majetek ještě před registrací. Je nutné ji v takových situacích zahrnout do skladby objektů pro majetkovou daň organizací? Tento článek vám pomůže pochopit tento problém.

Nemovitosti zahrnují pozemky, podloží a vše, co je pevně spojeno s pozemky (článek 130 občanského zákoníku Ruské federace). Tedy předměty, jejichž pohyb je nemožný bez neúměrného poškození jejich účelu. Například lesy trvalkové plantáže, budovy, stavby, probíhající výstavba. Mezi nemovité věci patří také letadla a námořní plavidla podléhající státní registraci, plavidla vnitrozemské plavby a vesmírné objekty.

Vlastnické právo a jiná věcná práva (právo hospodářského hospodaření, právo provozního hospodaření, právo trvalého užívání apod.) k nemovitostem, omezení těchto práv, jejich vznik, převod a zánik podléhají státní evidenci v Jednotném státním rejstříku práv. Tak je stanoveno v odstavci 1 čl. 131 občanského zákoníku Ruské federace. Vlastnická práva zároveň vznikají od okamžiku jejich registrace, pokud zákon nestanoví jinak (článek 2, článek 8 Občanského zákoníku Ruské federace).

Vlastnické právo k nemovitosti bez ohledu na způsob jejího nabytí (nákup, přijetí jako vklad do základního kapitálu, vlastní tvorba atd.) tedy vzniká až okamžikem státní registrace. A zaniká obdobně od okamžiku státní registrace převodu majetku na jiné osoby nebo zániku práva z jiných důvodů.

Připomeňme, že státní registrace práv k nemovitostem a transakcí s nimi má deklarativní povahu. Vlastníci nemovitostí sami žádají registrační úřad o státní registraci. Lhůty pro podávání takových žádostí navíc nejsou zákonem stanoveny.

Po podání žádosti se státní registrace provede do jednoho měsíce. To je uvedeno v odstavci 2 čl. 6 federálního zákona ze dne 21. července 1997 N 122-FZ "o státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi" (dále jen - zákon N 122-FZ). Nemovitosti (vytvořené nebo získané od jiných právnických osob v důsledku nákupních a prodejních transakcí) proto často již skutečně provozuje organizace a jejich vlastnictví ještě nebylo zaregistrováno.

Kdy by měl být nemovitý předmět zahrnut do základu daně pro daň z nabytí práv právnických osob - až po zápisu vlastnictví k němu předepsaným způsobem nebo dříve?

Pokud je vlastnost vytvořena

Předmětem zdanění u daně z majetku právnických osob je movitý a nemovitý majetek účtovaný v rozvaze jako dlouhodobý majetek v souladu se stanoveným postupem účtování. Navíc včetně majetku, který byl převeden k dočasnému držení, použití, likvidaci nebo správě svěřenského fondu nebo přispěl ke společné činnosti. To je uvedeno v odstavci 1 čl. 374 daňového řádu Ruské federace. Výjimkou jsou pozemky a jiné objekty správy přírody, jakož i majetek ve vlastnictví práva hospodářské správy nebo operativní správy federálních výkonných orgánů, které ze zákona zajišťují vojenskou a (nebo) rovnocennou službu, využívané těmito orgány pro potřeby. obrany, civilní obrany, zajištění bezpečnosti a vymáhání práva v Ruské federaci. To je uvedeno v odstavci 4 čl. 374 daňového řádu Ruské federace.

Základem pro uznání nemovitosti jako předmětu zdanění k dani z majetku právnických osob je tedy její promítnutí do účetnictví jako dlouhodobého majetku v souladu se stanoveným postupem.

Je tedy otázkou, zda odraz majetku v účetnictví organizace jako dlouhodobého majetku závisí na skutečnosti státní registrace jejího práva k tomuto majetku.

Postup účtování pro organizace (kromě úvěrových a rozpočtových) dlouhodobého majetku upravuje PBU 6/01, Směrnice pro účtování dlouhodobého majetku (dále jen Směrnice).

Závazná kritéria pro přijetí jakéhokoli aktiva (včetně nemovitostí) k zaúčtování jako dlouhodobého majetku jsou definována v odstavci 4 PBU 6/01. Pro uznání objektu jako dlouhodobého majetku musí být současně splněny následující podmínky:

• majetek je určen k použití při výrobě produktů, při provádění prací (poskytování služeb), pro potřeby řízení organizace nebo k jeho úplatnému poskytování do dočasné držby a užívání (dočasné užívání);
• aktivum je určeno k dlouhodobému užívání (více než 12 měsíců nebo normální provozní cyklus);
• následný další prodej tohoto aktiva se neočekává;
• aktivum je schopno v budoucnu přinášet organizaci ekonomický prospěch (výnos).

Podle obecné pravidlo náklady na stavební a instalační práce, nákup budov, jiných předmětů dlouhodobé spotřeby, jakož i další investiční práce a výdaje před tím, než budou formalizovány akty převzetí a převodu dlouhodobého majetku a jinými dokumenty (včetně dokumentů potvrzujících státní registraci nemovitých předmětů ) jsou účtovány jako součást nedokončených kapitálových investic. To je uvedeno v odstavci 41 Pravidel o údržbě účetnictví A účetní závěrky v Ruské federaci, schváleno nařízením Ministerstva financí Ruska ze dne 29. července 1998 N 34n. K účtování těchto nákladů je dle účtové osnovy určen účet 08 „Investice do dlouhodobého majetku“.

Poznámka. A co banky?

Při účtování dlouhodobého majetku se banky řídí přílohou 10 Pravidel pro účtování v úvěrových institucích se sídlem v Ruské federaci. Pravidla jsou stanovena nařízením Ruské banky ze dne 5.12.2002 N 205-P.

Bod 3.1.2 tohoto nařízení uvádí, že investiční předměty před jejich uvedením do provozu (uvedením do provozuschopného stavu) nejsou zahrnuty do dlouhodobého majetku a nehmotného majetku. V účetnictví se náklady na tyto objekty promítají do účtu pro účtování kapitálových investic.

Uvedené částky se odepisují na vrub účtů pro zaúčtování dlouhodobého majetku na základě dokumentů stanovených právními předpisy Ruské federace po předložení dokumentů pro státní registraci. Tak je to stanoveno v článku 3.1.4.3 Pravidel.

Tím pádem, úvěrové organizace také zahrnout nemovitosti do skladby objektů pro daň z nemovitosti po uvedení do provozu a předložení dokumentů pro státní registraci. Ministerstvo financí Ruska je stejného názoru (dopis ze dne 1. prosince 2005 N 03-06-01-04/429).

Připomeňme, že odstavec 52 pokynů umožňuje skutečně provozované nemovitosti, pro které kapitálové investice byly vypracovány prvotní účetní doklady pro převzetí a převod, byly předloženy příslušné doklady ke státní evidenci, které budou přijaty k zaúčtování jako dlouhodobý majetek s přiřazením na samostatný podúčet na účet dlouhodobého majetku. U těchto zařízení se odpisy účtují obecně od 1. dne měsíce následujícího po měsíci, kdy bylo zařízení uvedeno do provozu. Když jsou tyto objekty po státní registraci přijaty k zaúčtování jako dlouhodobý majetek, je specifikována dříve naběhlá odpisová částka.

Na základě výše uvedeného a také v souladu s článkem 38 pokynů má organizace právo přijmout takové nemovitosti k zaúčtování jako dlouhodobý majetek ještě před státní registrací práv.

Současně data předpisy také určit, že předmět nemovitosti již byl vytvořen v souladu se stanoveným účetním postupem (pořizovací cena předmětu byla vytvořena).

To znamená, že základem pro zachycení v účetnictví jako dlouhodobého majetku (a tedy pro jeho uznání jako předmětu zdanění pro majetkovou daň organizací) nemovitosti, u kterých jsou dokončeny kapitálové investice, jsou následující skutečnosti:

• tvoří se počáteční náklady na objekt;
• byl objekt uveden do provozu<*>;
• Byly předloženy dokumenty pro státní registraci vlastnických práv k tomuto objektu.

<*>Uvedení budovy (stavby) do provozu je formalizováno zákonem ve formě N OS-1a (formy primárních dokumentů pro účtování dlouhodobého majetku jsou schváleny vyhláškou Státního statistického výboru Ruska ze dne 21. ledna 2003 N 7 ).

Podobné stanovisko je uvedeno v dopisech Ministerstva financí Ruska ze dne 08.09.2006 N 03-06-01-04 / 154 a ze dne 09.06.2006 N 03-06-01-02 / 35. Pokud již byla vytvořena počáteční cena vybudovaného nemovitého objektu, pak by otázka jejího promítnutí na rozvahový účet 01 neměla záviset na vůli poplatníka. Tato problematika je řešena v souladu s ekonomickou podstatou objektu.

Organizace je tedy za podmínek uvedených v odstavci 52 pokynů povinna ode dne předložení dokladů pro státní evidenci vlastnictví nemovitosti přijmout tento předmět do účetnictví jako dlouhodobý majetek.

Příklad 1. Alfa CJSC budovu postavila, uvedla do provozu dne 2. října 2006 (vydán zákon č. OS-1a) a dne 9. října 2006 předložila doklady ke státnímu zápisu vlastnictví. Vlastnictví budovy bylo zapsáno 15. listopadu, 2006.

Počáteční náklady na budovu v době podání dokumentů pro státní registraci vlastnictví byly vytvořeny a činily 2 000 000 rublů. (bez DPH).

V účetních záznamech společnosti Alfa CJSC byly provedeny následující záznamy:

Debet 01-1 Kredit 08

• 2 000 000 rublů - stavba uvedená do provozu je přijata k zaúčtování jako předmět dlouhodobého majetku po předložení podkladů pro státní registraci vlastnických práv.

Jak víte, odpisy se účtují od 1. dne měsíce následujícího po měsíci uvedení budovy do provozu. To znamená, že CJSC Alfa bude účtovat odpisy od 1. listopadu 2006. Počáteční cena budovy se od okamžiku uvedení do provozu nemění, takže není potřeba uvádět výši odpisů po státní registraci.

Předpokládejme, že na základě životnosti budovy bude výše měsíčních odpisů 3 500 rublů. Od 1. listopadu 2006 bude proto CJSC Alfa provádět následující měsíční záznamy až do konce životnosti budovy:

Debet 26 Kredit 02

• 3500 rublů. - odpisy na budově.

Vzhledem k tomu, že stavba byla zahrnuta do dlouhodobého majetku dne 9. října 2006, při výpočtu základu daně pro daň z nabytí práv právnických osob se bude k její zůstatkové ceně přihlížet počínaje 1. listopadem téhož roku.

Průměrné roční náklady na stavbu pro účely výpočtu základu daně pro daň z nemovitých věcí právnických osob za rok 2006 budou vypočteny takto:

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 459 923 rublů.

Pokud je nemovitost koupena na základě kupní smlouvy

U transakcí koupě a prodeje nemovitostí je třeba mít na paměti, že podle PBU 9/99 se výnosy z prodeje dlouhodobého majetku účtují obdobně jako při účtování výnosů v účetnictví. Jinými slovy, výše příjmů se bere v úvahu, pokud jsou splněny následující podmínky:

• organizace má právo obdržet tyto příjmy vyplývající ze zvláštní smlouvy nebo případně jinak potvrzené;
• výši výnosu lze určit;
• existuje jistota, že v důsledku konkrétní operace dojde ke zvýšení ekonomických přínosů organizace. Takové ujištění existuje, když účetní jednotka obdržela aktivum v platbě nebo neexistuje nejistota, zda aktivum obdrží;
• vlastnické právo (držení, užívání a nakládání) k produktu (zboží) přešlo z organizace na kupujícího nebo bylo dílo přijato zákazníkem (poskytnutí služby);
• mohou být stanoveny náklady, které v souvislosti s touto transakcí vznikly nebo budou vynaloženy.

O otázce převodu vlastnictví se rozhoduje výhradně na základě norem občanského práva.

Zároveň je třeba připomenout, že PBU 9/99 také stanoví, že prodávající nemůže tento předmět odepsat z rozvahy a zaúčtovat výnosy z jeho prodeje v účetnictví před převodem práv k němu. Proto je základem převodu kupujícího na dlouhodobý majetek nabytého nemovitého objektu, jehož počáteční náklady se tvoří, skutečnost státní registrace.

Podobné vysvětlení je uvedeno v dopise Ministerstva financí Ruska ze dne 6. září 2006 N 03-06-01-02 / 35.

Poznámka! Jak se nestát "bez viny"

Samozřejmě je škoda platit za cizí nepoctivost. Pokud se transakční partner vyhýbá podání žádosti a dokumentů o státní registraci převodu práv k nemovitosti na vaši organizaci, můžete se obrátit na soud. A poté bude na základě soudního rozhodnutí provedena státní registrace. To je stanoveno v odstavci 1 čl. 16 zákona N 122-FZ.

Pokud tedy organizace získá nemovitost na základě smlouvy o prodeji a koupi, vezme ji v úvahu jako dlouhodobý majetek ke dni státní registrace práv k ní (tj. ke dni, kdy je odpovídající zápis proveden ve sjednoceném státě). Rejstřík práv). Na rozdíl od případů, kdy je nemovitostní objekt vytvořen organizací samostatně nebo za účasti dodavatelů, při koupi nemovitosti přechází vlastnictví na kupujícího od předchozího vlastníka. To znamená, že existuje možnost, že budou existovat rozpory mezi právy uplatňovanými kupujícím a již zapsanými právy k tomuto předmětu nemovitosti, jakož i další důvody pro zamítnutí státní registrace práv. Podání žádosti o státní registraci tedy v tomto případě ještě nebude znamenat zápis vlastnického práva.

Příklad 2. Alfa CJSC zakoupila budovu (obchodní pavilon) od společnosti Gamma LLC a dne 25. září 2006 ji plně zaplatila ve výši stanovené smlouvou - 1 899 800 rublů. (včetně DPH - 289 800 rublů).

Podle aktu o přijetí a převodu ve formě N OS-1a, podepsaného stranami dne 2. října 2006, společnost Gamma LLC převedla uvedený předmět na společnost Alpha CJSC. Poté ZAO "Alfa" okamžitě zahájilo skutečné užívání budovy.

Dne 9. října 2006 podaly organizace u registračního orgánu žádosti a dokumenty o státní registraci převodu vlastnictví nemovitostí na společnost Alfa CJSC. Státní registrace byla provedena 31. října 2006.

V účetních záznamech CJSC Alfa byly provedeny následující záznamy:

Debet 60 Kredit 51

• 1 899 800 RUB - byla převedena záloha za koupenou budovu;

Debet 08 Kredit 60

• 1 610 000 RUB (1 899 800 rublů - 289 800 rublů) - odráží se pořízení předmětu dlouhodobého majetku;

Debet 19 Kredit 60

• 289 800 RUB - promítla výši DPH na kupovanou budovu;

Debet 01 Kredit 08

• 1 610 000 RUB - do účtování je přijata jako předmět dlouhodobého majetku provozovaná budova, jejíž vlastnictví je evidováno;

Debet 68 Kredit 19

• 289 800 RUB - částka DPH z pořízené stavby je předložena k odpočtu.

Předpokládejme, že výše měsíčních odpisů bude 4328 rublů. Od 1. listopadu 2006 bude proto CJSC Alfa provádět následující měsíční záznamy až do konce životnosti budovy:

Debet 26 Kredit 02

• 4328 rublů. - časově rozlišovaly odpisy obchodního pavilonu.

Vzhledem k tomu, že budova byla 31. října 2006 zařazena do dlouhodobého majetku, je její zůstatková cena zahrnuta do výpočtu základu daně pro daň z nemovitostí právnických osob počínaje listopadem téhož roku.

Průměrné roční náklady na prostory pro účely výpočtu základu daně pro daň z nemovitostí právnických osob za rok 2006 budou vypočítány takto:

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 369 541 rublů.

Pokud není podána žádost o státní registraci

Připomeňme, že lhůty pro podání žádosti o státní registraci vlastnických práv k nemovitostem nejsou stanoveny zákonem. Stává se proto, že předmět dlouhodobého majetku pořízený organizací obdrží zákonem, vytvoří se jeho počáteční cena a skutečně je uveden do provozu, ale není registrován. A to může trvat docela dlouho. V důsledku toho nejsou splněny všechny povinné podmínky pro převod uvedeného předmětu do dlouhodobého majetku.

V takové situaci se mohou ocitnout nejen bezohlední daňoví poplatníci (kteří někdy záměrně nespěchají s žádostí o státní registraci). Faktem je, že pokud je nemovitost pořízena (převedena) v rámci dvoustranné transakce (nákup a prodej, vklad do základního kapitálu), musí obě strany takovou žádost podat. Tak je stanoveno v odstavci 1 čl. 16 zákona N 122-FZ. Výjimkou jsou notářsky ověřené transakce. Žádost o zápis práv vzniklých na základě těchto obchodů může podat notář, který smlouvu ověřil.

Ministerstvo financí Ruska v dopise ze dne 27. 6. 2006 N 03-06-01-02 / 28 uvedlo následující. Je-li nemovitost skutečně využívána k výrobě produktů, služeb nebo potřeb správy, ale práva k nim dlouho nejsou registrovány, musí být náklady na tyto předměty zahrnuty do základu daně pro daň z nabytí práv právnických osob. I když se o nich neúčtuje na účtech dlouhodobého majetku, ale na účtu 08. Takové skutečnosti by měly být podle ruského ministerstva financí považovány za daňový únik.

To znamená, že pokud daňová inspekce v rámci kontrolních opatření prokáže skutečnost, že došlo k vyhýbání se státní registraci nemovitosti skutečně vlastněné poplatníkem a jím provozované, bude to základem pro účtování nejen daně z nemovitosti, ale i pokuta za daňový delikt v souladu s čl. 122 daňového řádu Ruské federace.

Odpovědnost za tento daňový delikt nastává nejen tehdy, je-li spáchán úmyslně, ale také z nedbalosti (článek 110 daňového řádu Ruské federace). Takové negativní důsledky proto mohou nastat i pro ty organizace, které se neobrátí na registrační autoritu z důvodu, že se tomu druhá strana transakce vyhýbá.

Všimněte si, že dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 27. června 2006 N 03-06-01-02/28 naznačuje absenci státní registrace práv po dlouhou dobu.

V tomto ohledu vyvstává otázka: jak dlouho trvá, než organizace požádá o státní registraci práv k nemovitostem, aby se vyhnula obvinění z daňových úniků u firemního majetku?

Není tomu ani v legislativě, ani v oficiálních upřesněních státních orgánů. Ale na základě ostatních podmínek pro přijetí nemovitosti k zaúčtování (článek 52 pokynů) můžeme dojít k závěru, že tyto podmínky určují ekonomická podstata objekt. To znamená, že slouží jako důkaz, že určitý majetek je hlavním aktivem této organizace (vlastní tento objekt a skutečně jej používá k určitým účelům). A pouze podmínka, aby organizace podala žádost o státní registraci, je způsobena požadavkem legislativy na dodržení formalit pro vznik a (nebo) převod vlastnictví.

Připomeňme, že pro výpočet daně záleží každý kalendářní měsíc. Faktem je, že v souladu s odstavcem 4 čl. Podle 376 daňového řádu Ruské federace se pro výpočet základu daně pro daň z majetku právnických osob zohledňuje zůstatková cena majetku uznaného jako předmět zdanění k 1. dni každého měsíce zdaňovacího (vykazovacího) období.

Lze tedy předpokládat, že o státní registraci vlastnických práv organizace je třeba požádat ještě v měsíci, kdy byl tento objekt přijat podle zákona a jeho provoz byl skutečně zahájen. Tedy když jsou splněna všechna ekonomicky stanovená kritéria pro přijetí dlouhodobého majetku do účetnictví. Samozřejmě, z rozumných důvodů je odchýlení se od těchto časových rámců přijatelné. Například, je-li to z důvodu lhůty potřebné k vyzvednutí dokumentů potřebných pro státní registraci.

E. V. Jakovleva

Odborník na časopis

"Ruský daňový kurýr"

Objevují se potíže daňové účetnictví transakce s nemovitostmi je dáno tím, že vlastnictví k nemovitostem, jejich vznik, převod a zánik podléhají státní registraci v jednotném státním rejstříku práv (EGRP) v souladu s ustanovením čl. 131 občanského zákoníku Ruské federace.

Přitom v souladu s čl. 8 odst. 2 občanského zákoníku práva k majetku podléhajícímu státní registraci vznikají okamžikem registrace příslušných práv k němu.

Okamžikem registrace práv k nemovitostem je den, kdy jsou provedeny příslušné záznamy práv v USRR (ustanovení 3, článek 2 zákona 122-FZ „o registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi“).

Státní registrace práv k nemovitostem někdy trvá několik měsíců. Účetní může stát před obtížným úkolem učinit rozumné rozhodnutí o okamžicích časového rozlišení a placení daní.

Je nutné načítat a platit daně z nemovitostí, vlastnické právo, na které společnost dosud nepřevedla v souladu s ustanoveními občanského zákoníku Ruské federace? V jakém okamžiku transakce koupě a prodeje nemovitosti může vlastník přestat platit daň z nemovitosti a musí platit DPH a daň z příjmu?

Pro usnadnění řešení těchto problémů se v našem článku pokusíme poukázat na různé přístupy k těmto otázkám a také na možné důsledky konkrétní volby ze strany daňového poplatníka.

Daň z příjmů z nákupu a prodeje nemovitostí

Pro prodejce

Pro účely daňového účtování daně z příjmu se v souladu s článkem 249 daňového řádu Ruské federace příjmy z prodeje vykazují jako příjmy z prodeje minus DPH a spotřební daně (článek 1 článku 248 daňového řádu Ruské federace) .

V souladu s odstavcem 3 článku 271 daňový kód, u metody časového rozlišení je datem zaúčtování výnosu z prodeje datum prodeje bez ohledu na skutečné přijetí peněžních prostředků na účet prodávajícího.

Současně, podle odstavce 1 článku 39 daňového řádu Ruské federace, převod na vlastnictví k realizovanému objektu.

Převod vlastnictví nemovitosti na základě smlouvy o prodeji nemovitosti na kupujícího podléhá státní registraci v souladu s ustanovením 1 článku 551 občanského zákoníku.

Uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti smluvními stranami před státní registrace převodu vlastnictví není základ pro změnu jejich vztahů se třetími stranami v souladu s odstavcem 2 článku 551 občanského zákoníku Ruské federace.

Vlastnické právo kupujícího nemovitosti v případech, kdy prodej nemovitosti podléhá státní registraci, vzniká okamžikem takové registrace (článek 2, článek 223 občanského zákoníku Ruské federace).

Z přímého čtení ustanovení občanského a daňového zákoníku tedy vyplývá, že příjem pro účely daně z příjmů se uznává v okamžiku státní registrace vlastnictví k nemovitosti.

Zdá se, že vše je zcela jasné a srozumitelné. Nicméně pozice Finanční úřady, Ministerstvo financí a dokonce i některá soudní rozhodnutí obsahují jiný úhel pohledu.

Tak například ministerstvu financí ve svém dopise ze dne 7. 2. 2011. č. 03-03-06/1/78 uzavírá:

• Na základě ustanovení odstavce.1 čl. Podle § 271 daňového řádu se příjmy zaúčtují ve vykazovacím (zdaňovacím) období, ve kterém k nim došlo, bez ohledu na skutečné přijetí peněžních prostředků, jiného majetku a (nebo) majetkových práv (akruální metoda).
• Domníváme se tedy, že organizace – prodávající nemovitosti má povinnost platit daň z příjmu právnických osob od okamžiku převodu nemovitosti na kupujícího aktem převzetí a převodu a předložení dokumentů pro státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi, bez ohledu na datum registrace specifikovaná práva.

Stejného stanoviska setrval i Nejvyšší arbitrážní soud Ruské federace ve svém rozsudku ze dne 22.01.2010. č. VAS-18173/09:

• Soud odmítl tvrzení společnosti, že základ daně pro výpočet daně z příjmů pouze vznikl po státní registraci převodu vlastnictví k nemovitosti, upozornil na to, že pro výpočet a zaplacení daně z příjmu je okamžik prodeje nemovitosti její skutečný převod.

Je třeba poznamenat, že existují soudní rozhodnutí, která podporují daňové poplatníky přiznávající příjem z prodeje nemovitosti ke dni státní registrace převodu vlastnictví.

Ostatně v souladu se současnou legislativou, dokud neproběhne státní registrace práva, zůstává vlastníkem prodávající, přestože již byl podepsán akt o převzetí a převodu majetku.

Takové stanovisko obsahuje například vyhláška Federální antimonopolní služby okresu Volha ze dne 22. července 2008 č. NA65-26844/07:

• Soud s přihlédnutím k ustanovením občanského práva, jmenovitě čl. 8 a Čl. 223 občanského zákoníku Ruské federace, federální zákon č. č. 122-FZ učinil rozumný závěr, že příjem z prodeje nemovitosti uznáno takový v době přechoduvlastnictví na budově, tzn datum registracepráv vlastnictví kupujícího na stavbě, v souvislosti s níž výtěžek z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmu po státní registraci tohoto předmětu, bez ohledu na přijetí peněžních prostředků od nabyvatele před či po transakci.

Po analýze různých přístupů ke stanovení okamžiku uznání příjmu pro účely daně z příjmu při prodeji nemovitosti můžeme vyvodit následující závěry:

• Bezpečnější pozicí je zaúčtování příjmu z prodeje nemovitosti ke dni podpisu aktu o převzetí a převodu nemovitosti.
• Při uznání příjmů z prodeje ke dni státní registrace vlastnictví v USRR si poplatník musí být vědom daňových rizik a být připraven na to, že bude muset své postavení hájit u soudu.

Pro kupujícího

Při nabývání nemovitosti za účelem následného prodeje je nutné provést zápis vlastnictví v souladu s platnou legislativou. Náklady na taková zařízení při následné realizaci musí být zohledněny v souladu s čl. 268 daňového řádu Ruské federace.

Pokud je majetek pořízen organizací pro své vlastní potřeby a je považován za odpisovaný majetek, měl by se daňový poplatník řídit články 256–259 daňového řádu. V souladu s odstavcem 1 Čl. 258 daňového řádu Ruské federace je dlouhodobý majetek, jehož práva podléhají státní registraci v souladu s právními předpisy Ruské federace, zahrnut do odpovídající odpisové skupiny od okamžiku doložené skutečnosti předložení dokladů. pro registraci těchto práv.

To znamená, že odepisovat pro účely daňového účtování nabytý nemovitý předmět je možné až od 1. dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém je doručeno potvrzení registrujícího orgánu o obdržení dokladů pro státní registraci vlastnictví k nemovitosti. objekt je datován.

DPH při koupi a prodeji nemovitosti

Prodej nemovitostí je zdanitelná operace v souladu s článkem 146 daňového řádu Ruské federace.

Okamžikem stanovení základu daně podle § 167 odst. 1 daňového řádu je nejdříve z následujících dat:

• den odeslání (převodu) zboží;
• Den platby (včetně částečné).

Zároveň v případech, kdy zboží není expedováno nebo přepravováno, ale dochází k převodu vlastnictví tohoto zboží, je takový převod vlastnictví pro účely této kapitoly postaven na roveň jeho odeslání (ustanovení 3 článku 167 daňového řádu Ruské federace).

Jak bylo uvedeno v předchozí části, vlastnické právo kupujícího k nemovitosti podléhající státní registraci vzniká okamžikem takové registrace (článek 2, článek 223 občanského zákoníku Ruské federace).

Zdanění DPH tedy vzniká dnem státní registrace vlastnictví majetku v USRR.

Dopis Ministerstva financí ze dne 7. 2. 2011 č. 03-03-06/1/78 obsahuje stejný přístup:

Ustanovení 3 článku 167 daňového řádu stanoví, že v případech, kdy zboží není odesláno nebo přepraveno, ale dochází k převodu vlastnictví k tomuto zboží, je takový převod vlastnictví pro účely kapitoly 21 zákoníku považován za jeho zásilku.

Při prodeji nemovitosti je tedy třeba považovat za okamžik stanovení základu daně pro DPH nejdříve z následujících termínů:

• datum převodu vlastnictví k této nemovitosti uvedené v dokumentu potvrzujícím převod vlastnictví,
• nebo den jeho zaplacení (částečné zaplacení).

Zároveň na základě čl. 167 odst. 14 daňového řádu Ruské federace, pokud je okamžikem stanovení základu daně den platby (částečné platby), pak dnem převodu vlastnictví majetku, nastává i okamžik zjištění základu daně.

Finanční úřady mohou při provádění kontroly na místě zaujmout odlišný názor. Poplatník však s největší pravděpodobností bude moci své nároky napadnout u soudu. Rozhodčí praxe dnes daňové poplatníky podporuje.

Tak například ve výnosu Federální antimonopolní služby Moskevského okresu ze dne 1.10.2010 č. č. КА-А40/11546-10 ve věci č. А40-7248/10-115-86 uvádí následující:

Vzhledem k tomu, že předmětem prodeje a koupě byly nebytové prostory v domě, které se nepřepravují ani nezasílají, určil prodávající důvodně okamžik základu daně - ke dni převodu vlastnictví (potvrzení o zápisu vlastnictví), a to ze dne. fakturu přesně k tomuto datu.

Obdobné stanovisko zastával soud ve výnosu Federální antimonopolní služby okresu Volha ze dne 2. 2. 2010 č. č. A12-11515/2009:

• Dnem prodeje je tedy v tomto případě datum, se kterým zákonodárce spojuje převod vlastnického práva ke zboží.
• V souladu s čl. 8 odst. 2 občanského zákoníku Ruské federace práva na majetek podléhající státní registraci vznikají od okamžiku registrace příslušných práv k němu, pokud zákon nestanoví jinak.
• Z výše uvedených norem vyplývá, že okamžikem stanovení základu daně pro DPH ve vztahu k nemovitostem je datum státní registrace vlastnictví k nemovité věci.

Jak je z výše uvedeného patrné, uznání prodeje nemovitosti plátcem daně pro účely DPH při státní registraci neodporuje stanovisku Ministerstva financí a rozhodčí praxi.

V souladu s tím organizace vystavením faktury za prodej majetku do data státní registrace neporušuje požadavky současné legislativy.

Kupující nemovitosti po obdržení faktury od prodávajícího a dokladu o státní registraci vlastnictví nemovitosti může okamžitě předložit DPH na vstupu k odpočtu v souladu s článkem 171 daňového řádu.

Daň z nemovitosti při koupi a prodeji nemovitosti

V souladu s odstavcem 1 článku 374 daňového řádu Ruské federace je movitý a nemovitý majetek uznaný v rozvaze jako dlouhodobý majetek způsobem stanoveným pro účetnictví uznáván jako předměty zdanění ruských organizací.

Kupující

Od roku 2011 nemovitosti objekty, jejichž vlastnictví neregistrovaný způsobem stanoveným zákonem, přijatoúčtovat jako dlouhodobý majetek s přiřazením na samostatný podúčet na účet dlouhodobého majetku (bod 52 Směrnice k účtování dlouhodobého majetku, vyhláška Ministerstva financí ze dne 13. října 2003 č. 91n).

Zároveň musí být dodrženy požadavky bodu 4 PBU 6/01, podle kterého je majetek přijat organizací k zaúčtování jako dlouhodobý majetek, jsou-li současně splněny tyto podmínky:

• předmět je určen k použití při výrobě výrobků, při výkonu práce nebo poskytování služeb, pro potřeby řízení organizace nebo k poskytnutí organizací za úplatu do dočasné držby a užívání nebo do dočasného užívání;
• předmět je určen k dlouhodobému užívání, tzn. období delší než 12 měsíců nebo běžný provozní cyklus, pokud přesahuje 12 měsíců;
• organizace nepředpokládá následný přeprodej tohoto předmětu;
• objekt je schopen v budoucnu přinášet organizaci ekonomický prospěch (výnos).

V roce 2011 se tak nemovité věci zařazují do dlouhodobého majetku na základě aktu převzetí a převodu dlouhodobého majetku s výjimkou případů, kdy majetek není způsobilý k užívání. Od tohoto okamžiku spadá nemovitost do základu daně pro daň z nemovitosti.

Poznámka: Nedostatek státní registrace vlastnictví nemovitostí, není základ pro vynětí takové nemovitosti ze základu daně u daně z nemovitostí.

U prodejce

V souladu s odstavcem 32 PBU 6/01 jsou náklady na vyřazený majetek, a to i v případě prodeje, předmětem odpisu z účetnictví.

Převod předmětu OS ze strany organizace do vlastnictví jiných osob je formalizován aktem převzetí a převodu dlouhodobého majetku.

Na základě stanoveného úkonu se provede souvztažný zápis do inventární karty převáděného objektu dlouhodobého majetku, která je přílohou úkonu převzetí a převodu dlouhodobého majetku. O vyjmutí inventární karty vyřazeného dlouhodobého majetku se poznamenává v dokladu otevřeném v místě objektu (bod 81 Směrnice pro účtování dlouhodobého majetku).

Prodávající organizace tak v okamžiku provedení úkonu převzetí a převodu dlouhodobého majetku odepíše předměty prodávané nemovitosti a přestane tyto předměty zahrnovat do základu daně u daně z nemovitostí. Tento přístup není v rozporu s vysvětleními Ministerstva financí. Například v dopise ze dne 23. března 2011. č. 07-02-10/20 uvádí:

• Podobně jako organizace přijímající předmět do účetnictví, organizace vysílající nemovitostní předmět, k němuž vlastnická práva podléhají státní registraci, musí odepsat z účetnictví v době skutečného vyřazení, bez ohledu na ze skutečnosti státní registrace vlastnických práv.
• Příjmy a náklady z odpisů dlouhodobého majetku z účetnictví se promítají do účetnictví v tom účetním období, ke kterému se vztahují. Výnosy a náklady z odpisu dlouhodobého majetku z účetnictví jsou účtovány ve prospěch účtu zisků a ztrát jako ostatní výnosy a náklady.
• Pokud se okamžik odpisu nemovitého předmětu, jehož vlastnictví podléhá státní evidenci, neshoduje s okamžikem uznání příjmů a výdajů z vyřazení dlouhodobého majetku (když uvedené příjmy a výdaje jsou zaúčtovány v době státní registrace převodu vlastnictví), poté pro vyjádření vyřazení položky dlouhodobého majetku do okamžiku zaúčtování výnosů a nákladů z jejího vyřazení účet 45 „Vyexpedované zboží“ (samostatný pod účet „Převáděné nemovitosti“).

Změny v legislativě zavedené nařízením Ministerstva financí ze dne 24. prosince 2010 č. 186n, podle kterého přestaly být nezbytnou podmínkou pro převod věci do dlouhodobého majetku doklady potvrzující státní registraci práv k nemovitostem. , přineslo následující změny:

• Kupující nemovitosti od roku 2011 zaplatí vyšší daň z nemovitosti, protože nemovitost dříve přijme do majetku.
• Prodejce nemovitosti od roku 2011 bude platit daň z nemovitosti v menší výši, protože prodaný dlouhodobý majetek bude okamžitě vyloučen ze základu daně z nemovitosti.

2.1 Systemizace důvodů a způsobů nabytí vlastnického práva ..

Pro vznik vlastnických práv, ale i jiných právních vztahů, je nutné mít určité právní skutečnosti, které se v ruském občanském právu nazývají důvody pro nabytí vlastnického práva. Tradičně se obvykle dělí na primární a odvozené. Při určování základu pro klasifikaci relevantních právních skutečností však různé zdroje upřednostňují různá kritéria.

Řada vědců * se tedy domnívá, že přítomnost vůle předchozí majitel. Mezi ty výchozí podle jejich názoru patří takové důvody, za kterých právo vlastnické právo vzniká osobě bez ohledu na vůli předchozího vlastníka, a ty, za kterých taková vůle existuje, jsou uznávány jako deriváty.

Jiní věří, že správným kritériem je přítomnost posloupnost* a původní zahrnují právní skutečnosti, které nejsou založeny na dědictví, respektive odvozené, ty, které jsou založeny na dědictví. Poukazují na to kritérium vůle neobstojí při praktickém zkoumání ve všech případech. Například dědic, který má nárok na povinný díl (tzv. nutný dědic), získává tento podíl proti vůli předchozího vlastníka - zůstavitele - i když takový způsob nabytí, jakým je dědění, bezpochyby odkazuje na odvozené způsoby nabytí vlastnického práva.

Pohled posledně jmenovaného je mi bližší, neboť doktrinální výklad práva, pro který občanské právo vlastně existuje, by měl vycházet z vnitřně konzistentních premis, které nevedou k paradoxním závěrům. Přitom z mého pohledu je nejlepším způsobem, jak tento problém vyřešit, řídit se vnitřní logikou takového zákona a v tomto případě je známo, že zákonodárce má ve všech případech určité právní důsledky s přítomností, resp. absence nástupnictví, což nelze říci o závěti. To znamená, že je to spíše kritérium posloupnost, proto byl mnou vybrán ke studiu podkladů pro nabytí vlastnického práva.

Je to o to aktuálnější, že v současnosti aktivně probíhají různé – a často vícesměrné – procesy. Privatizace, při které se státní a obecní majetek stává majetkem občanů a organizací, objekty „společenského a kulturního života“ a jiné majetkové komplexy se naopak stávají státním a obecním majetkem. Veškerý tento majetek je zatížen četnými závazky nejrůznějšího charakteru a je často opatřen různými pravomocemi, často pro majitele velmi atraktivními. A přijímání právně významných aktů zpravidla úzce souvisí s přítomností nebo nepřítomností dědictví.

Za důvody pro nabytí vlastnických práv tedy budou považovány následující, členěné na primární a odvozené právě podle kritéria posloupnost. Na základě tohoto kritéria by počáteční důvody měly zahrnovat:

nabytí vlastnictví k nově zhotovené věci (článek 1 § 218 občanského zákoníku)

zpracování (článek 220 občanského zákoníku)

přeměna do vlastnictví veřejných věcí (§ 221 občanského zákoníku)

nabytí vlastnictví k majetku bez vlastníka (článek 3 článku 218; články 225, 226; bez vlastníka z důvodu aplikace článku 235 čl. 235 čl. 236 občanského zákoníku)

přivlastnění pokladu (článek 233 občanského zákoníku)

z důvodu nástupu promlčecí lhůty (článek 234 občanského zákoníku)

za neoprávněnou stavbu z důvodu aplikace ustanovení 3 § 222 občanského zákoníku

toulavá zvířata (článek 230-232 občanského zákoníku)

jsou i důvody považovat nabytí od neoprávněného vlastníka za původní způsob nabytí vlastnictví.

Mezi metody získávání derivátů patří:

nabytí vlastnictví smlouvou

nabytí majetku děděním

znárodnění (čl. 239, čl. 306 občanského zákoníku)

privatizace (§ 217, část 2, odstavec 2, § 235 občanského zákoníku)

nabytí vlastnictví k majetku právnické osoby v důsledku její reorganizace nebo likvidace (článek 7 § 63 odst. 3 čl. 2 § 218 občanského zákoníku)

exekuce na majetek vlastníka pro jeho závazky (odst. 1 věty 2 § 235, § 238 občanského zákoníku)

přeměna majetku ve prospěch státu v zájmu společnosti (rekvizice) nebo jako konfiskace, tedy ve formě sankce za spáchaný trestný čin (§ 242, 243 občanského zákoníku)

vykoupení nemovitosti v souvislosti se zabavením Pozemek na kterém se nachází (článek 239 občanského zákoníku)

vykoupení špatně spravovaného majetku (článek 240 293 občanského zákoníku)

výkup domácích mazlíčků s nesprávným zacházením s nimi (článek 241 občanského zákoníku)

nabytí z důvodu zániku vlastnického práva k majetku osoby, které nemůže patřit (§ 235 odst. 2 odst. 2, § 238 občanského zákoníku).

Je třeba poznamenat, že některé způsoby akvizice mohou v závislosti na konkrétních okolnostech působit jako primární nebo jako deriváty, jejichž příkladem je nabytí vlastnictví produktů, ovoce, příjmů získaných z užívání určitého majetku.

Studium každého z důvodů nabytí vlastnického práva jako celku může být předmětem samostatné plnohodnotné vědecké práce. Dále budou zvažovány různé důvody pro nabytí vlastnictví nemovitosti.

Zákonodárce odkazuje na nemovitosti (nemovitosti, nemovitosti) pozemky, podloží, izolované vodní plochy a vše, co je pevně spojeno s pozemkem, tj. předměty, které nelze přemisťovat bez neúměrného poškození jejich účelu, včetně lesů, trvalých plantáží, budov, staveb (§ 131 občanského zákoníku), jakož i letadel a lodí, které jsou předmětem na státní registraci, námořní lodě, vesmírné objekty. Ostatní majetek může být ze zákona klasifikován jako nemovitost. Důležitým znakem vlastnictví nemovitosti je povinná státní evidence všech právních skutečností souvisejících se vznikem, přechodem a zánikem takového práva (článek 2 § 131 občanského zákoníku), v některých případech stanovená zákonem , navíc speciální registrace. Hlavním právním aktem upravujícím registrační postupy je zákon Ruské federace „o státní registraci transakcí s nemovitostmi“.

2.2 Prvotní důvody koupěnemovitost.

Vlastnictví pro nově vzniklé nemovitosti majetek nabývá ten, kdo jej vyrobil nebo vytvořil pro sebe v souladu se zákonem a jinými právními úkony (článek 1 § 218 občanského zákoníku). Zákonodárce přitom, zejména u nemovitostí, striktně spojuje okamžik nabytí vlastnictví takového majetku s okamžikem jeho státní registrace (§ 219 občanského zákoníku).

Samostatně se zákonodárce zabývá situací nabývání vlastnického práva pro vlastní výstavbu, tedy v rozporu se zásadou souladu se zákonem a jinými právními úkony. § 222 občanského zákoníku definuje neoprávněnou stavbu jako stavbu pro bydlení, jinou stavbu, stavbu nebo jinou nemovitou věc vytvořenou na pozemku, který není pro tyto účely určen způsobem stanoveným zákonem a jinými právními předpisy, nebo vytvořený bez získání potřebného povolení k tomuto nebo s výrazným porušením norem a pravidel urbanistického plánování. Samotná neoprávněná stavba přitom neumožňuje vlastníkovi nabýt vlastnické právo k neoprávněné nemovitosti a nakládat s takovým majetkem, na což zákon navíc upozorňuje. To znamená, že jsou možné případy, kdy vlastnické právo zpočátku nevzniká na žádné straně. Nepovolenou stavbu proto zbourá ten, kdo ji provedl, nebo na její náklady, s výjimkou případů uvedených v § 222 odst. 3 občanského zákoníku, pro které je neoprávněnému stavebníkovi vydán příkaz, aby nepovolenou stavbu nebo její část zbourat a dát do pořádku příslušné území s uvedením lhůt, ve kterých je stavebník povinen učinit příslušná opatření.

Za podmínek stanovených zákonem však může soud přiznat vlastnické právo k takové stavbě tomu, kdo provedl neoprávněnou stavbu na pozemku, který jí nepatří, nebo tomu, kdo je vlastníkem pozemku. doživotní dědičný majetek, jehož trvalým věčným užíváním je taková parcela.

Vlastnické právo pro neoprávněného developera lze uznat pouze za podmínky, že pozemek umístěný pod příslušnou stavbou bude této osobě poskytnut v souladu se stanoveným postupem pro postavenou stavbu a pro vlastníka pozemku - s povinné stanovení výše, ve které je takový vlastník povinen hradit stavebníkovi výdaje spojené s výstavbou. A žádná z těchto osob nemůže být uznána za vlastníka příslušné nemovitosti, pokud zachováním stavby jsou porušována práva a právem chráněné zájmy jiných osob nebo dochází k ohrožení života a zdraví občanů.

Významným výchozím základem pro nabytí vlastnictví nemovitosti je špatné řízení takový majetek. Bez majitele Podle pravidel článku 225 občanského zákoníku se uznává takový majetek, který nemá vlastníka nebo jehož vlastník není znám, nebo se vzdal vlastnického práva v souladu s článkem 236 občanského zákoníku. Dále je třeba uvést, že v druhém případě není takový vlastník zkrácen na právech a není zproštěn povinností ve vztahu k příslušné nemovitosti až do doby nabytí jejího vlastnictví jinou osobou.

Důvody a postup nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem bez vlastníka nově definuje odst. 2 b.2 § 25 občanského zákoníku. Tento právní řád obsahuje popis obecného postupu při zápisu a převodu vlastnictví k příslušné nemovitosti, jakož i uzavřený výčet dalších možností určení osudu uvedené nemovitosti.

Na žádost orgánu územní samosprávy, na jehož území jsou nemovité věci nalezeny nebo prohlášeny za vlastníka, orgány zapisující práva k nemovitostem k těmto věcem přihlédnou a po roce od stanoveného dne orgán oprávněný k hospodaření s uvedeným majetkem získává právo obrátit se na soud s žádostí o uznání práva obce k této věci. Pokud se před soudem přiznaným nemovitým majetkem obecního majetku objevil jeho bývalý vlastnický vlastník, může mu taková věc být znovu přijata do držby, užívání a nakládání nebo nabyta do vlastnictví na základě nabývacího práva.

Akviziční předpis(§ 234 občanského zákoníku) je také jedním z výchozích důvodů pro nabytí vlastnictví k nemovitosti. V tomto případě, jakož i z jiných důvodů, vzniká vlastnické právo k nemovitosti osobě, která tuto nemovitost nabyla na základě nabytí právní moci, od okamžiku státní registrace příslušné právní skutečnosti.

K nabytí vlastnického práva k nemovité věci z titulu nabytí promlčení je nutné, aby osoba, která není vlastníkem nemovitosti, v dobré víře otevřeně a nepřetržitě vlastnila tuto nemovitost jako svou po dobu patnácti let. Velmi důležité pro aplikaci tohoto základu pro nabytí vlastnického práva je právně správné stanovení promlčecí doby držby, jejíž pravidla jsou přímo uvedena v odst. 3 a 4 čl. 234 GK. Osoba odkazující na předpis držby si tak může k době své držby přičíst celou dobu, po kterou byl tento majetek ve vlastnictví osoby, jejímž právním nástupcem je tato osoba. Současně začíná promlčecí lhůta až od okamžiku, kdy uplyne promlčecí lhůta na nárok na obhajobu nebo na nárok vlastníka, který není vlastníkem (články 1-5 občanského zákoníku Ruské federace) .

Předpokladem nabytí promlčecí lhůty je dále vlastnictví majetku jako vlastního, tedy bez ohledu na skutečnost, že má vlastníka. V opačném případě je zpochybněno i další dvě povinné náležitosti nabývacího předpisu - otevřenost a svědomitost vlastnictví nemovitosti.

Vlastnictví nemovitosti v dobré víře znamená, že vlastník takové nemovitosti ve skutečnosti o nedostatku vlastnických práv neví a neměl by vědět, zatímco absence práva zakládajícího listinu (např. sám o sobě prokazuje špatný úmysl majitele.

Osoba vlastní majetek otevřeně, když je jeho majetek viditelný a není skryt před žádnými zainteresovanými a nezainteresovanými třetími stranami. Povinnou náležitostí držení receptu je jeho kontinuita. Učiní-li vlastník úkony, které svědčí o uznání povinnosti vrátit věc vlastníkovi z jeho strany, nebo proti němu oprávněná osoba uplatnila nárok na navrácení majetku, přerušuje se promlčecí doba. V tomto případě, jsou-li i po skončení stanovených okolností přítomny další podrobnosti o promlčení, začíná promlčení držby plynout znovu. Je třeba vzít v úvahu, že doba, která uplynula před přestávkou, se do promlčecí doby nezapočítává, ačkoliv pokud třetí osoba neoprávněně připraví vlastníka nemovitosti, má tento vlastník v souladu se zákonem právo obnovit porušený majetek. A běh doby nabytí promlčecí doby pokračuje tak, jako by k porušení držby nedošlo, tedy nepřetržitě. A poslední, specificky pro moderní dobu významná, je poznámka o nabytí promlčení jako základu pro nabytí vlastnictví nemovitosti. Pravidla zákona o promlčení Čl. 11 zákona Ruské federace o nabytí účinnosti první části Občanského zákoníku Ruské federace je retroaktivní, to znamená, že nabývací právo se vztahuje i na případ, kdy vlastnictví majetku začalo před 1. lednem 1995 a pokračuje okamžikem nabytí účinnosti první části zákoníku.

2.3 Pderiváty důvody pro nákuppopření vlastnictvínemovitost.

Nejběžnějším a pravidelným způsobem nabytí práv k nemovitosti je nabytí majetku na základě smlouvy. K nabytí vlastnického práva na takovém základě je nutné, aby mezi nabyvatelem a zcizitelem byla uzavřena smlouva v jednoduché a v zákonem výslovně stanovených případech i v kvalifikované písemné formě. V tomto případě lze hovořit o smlouvě o prodeji nemovitosti (odst. 7 kapitoly 37 občanského zákoníku Ruské federace), jejíž forma je stanovena pod hrozbou neplatnosti, jak je sepsáno sepsáním jednoho dokumentu strany (článek 550 občanského zákoníku). Zákonodárce přitom zdůrazňuje a poskytuje zvláštní ochranu povinnosti stran zapsat převod vlastnického práva k nemovitosti na základě smlouvy o prodeji nemovitosti. V případě, kdy zákon vyžaduje povinné notářské ověření příslušné smlouvy, vzniká vlastnické právo nabyvatele i po státním zápisu této právní skutečnosti.

Nejběžnější způsoby pořízení nemovitosti jsou dědictví občanů ze zákona nebo ze závěti, jakož i obdobné nabytí vlastnického práva k majetku právnické osoby při něm reorganizaci nebo likvidaci. Při reorganizaci právnické osoby na právní nástupnické organizace takové právnické osoby přechází vlastnictví k ní náležejícímu majetku v příslušných objemech v souladu s převodními listinami a rozvahou o oddělení (odstavec 3, bod 2, článek 218, články 58, 59 občanského zákoníku Ruské federace). V případě likvidace právnické osoby, tedy jejího zániku bez přechodu práv a povinností na nástupce, je situace mnohem složitější. Řešení otázky právního nabyvatele majetku zrušované organizace závisí na tom, zda účastníkům této právnické osoby zůstanou nějaká práva k jejímu majetku, a pokud ano, která a v jakém rozsahu. V rozporu se zákonem a zakládajícími listinami přechází majetek zbývající po uspokojení požadavků věřitelů právnické osoby na její zakladatele (účastníky), kteří mají k tomuto majetku věcná práva nebo povinnosti (§ 63 odst. 7 občanský zákoník). Hovoříme-li však o veřejném spolku nebo obecně prospěšné nadaci, pak podle zákona, a v jiných případech to lze určit zřizovací listinou, směřuje zbytek majetku při likvidaci k řešení určitých, např. například společensky významné úkoly. Významnou roli při určování budoucího osudu majetku právnické osoby hraje také podklad pro její likvidaci.

Smlouva o převodu nemovitostí ze státního a obecního do soukromého vlastnictví – privatizační smlouva(článek 217 občanského zákoníku) - je třeba také přičíst tomuto typu důvodů pro nabytí vlastnictví. Tento základ pro nabývání vlastnického práva k nemovitostem je aktuální zejména v posledních letech a způsobuje snad největší počet extrémně obtížně řešitelných soudních sporů. Hlavním důvodem vzniku obtíží při řešení sporů o osud nemovitostí souvisejících s privatizací státního a obecního majetku je dle mého názoru plošný charakter indikovaný normou občanského zákoníku a v souladu s tím i úpravou obč. tyto vztahy a procesy velkým množstvím normativních (i nenormativních) aktů, publikovaných různými lidmi. Kompetence takových osob, které vedle legislativního procesu a mimo obecný kontext vývoje právní doktríny rozhodují o nejdůležitějších právně významných otázkách, vydávat příslušné právní akty, se v mnoha případech začala ověřovat až v průběh soudních sporů souvisejících již s praxí aplikace těchto úkonů. A ne vždy byl takový test z jejich strany adekvátní. Jinými slovy, tento základ pro nabytí vlastnického práva není zákonem dostatečně upraven, což je potvrzeno níže při posuzování relevantních případů.

V případě nucené exekuce na majetek vlastníka za jeho závazky mezi zánikem vlastnického práva jedné osoby a jeho vznikem u druhé není na první pohled přímá souvislost. Zákon však počítá se zánikem vlastnického práva k takovému majetku ze strany zcizitele až od okamžiku vzniku vlastnického práva k takovému majetku jeho nabyvateli. Nabytí vlastnictví k nemovitostem z posuzovaných důvodů se provádí zpravidla v soudní příkaz a podléhá značnému počtu omezení. Obecně platí, že nemovitosti jsou pro občany životně důležitým typem majetku a jsou zásadní pro fungování obchodních organizací, které jsou součástí jejich majetkového komplexu. V tomto ohledu je exekuce na nemovitost dlužníka až krajním řešením, komplikovaným způsobem a v některých případech je výslovně zakázáno.

V blízké budoucnosti se zřejmě takové odvozené metody nabývání majetku státem jako znárodnění, rekvizice a konfiskace- pipla mi na jazyku. V souladu s Čl. 35 Ústavy Ruské federace občanskoprávní předpisy stanoví, že znárodnění, tedy přeměna soukromého majetku na státní vlastnictví, se provádí na základě zákona s náhradou ze strany státu bývalému vlastníkovi znárodněného majetku. její skutečné hodnoty a dalších ztrát v souladu s čl. 36 GK. Je třeba poznamenat, že zákon o znárodnění lze napadnout pouze v případě, že je v rozporu s Ústavou Ruské federace a pouze u Ústavního soudu Ruské federace, to znamená, že jej nelze napadnout v občanskoprávním řízení, ale soud může řešit spory o náhradu škody a výši této náhrady v souladu s § 36 občanského zákoníku.

Náhradní zabavení majetku vlastníkovi v zájmu společnosti rozhodnutím státních orgánů se provádí způsobem a za podmínek stanovených zákonem a je tzv. požadavek. Rekvizice se uplatňuje v případech živelných pohrom, havárií, epidemií, epizootií, za jiných okolností mimořádného charakteru, proto se zabavený a uchovaný rekvírovaný majetek může vlastník domáhat u soudu (§ 242 občanského zákoníku).

V zákonem výslovně stanovených případech může být majetek vlastníkovi bezplatně odebrán rozhodnutím soudu ve formě sankce za spáchání trestného činu nebo jiného přestupku. Rozhodnutím soudu nebo v souladu se zákonem, ve správním řádu (§ 243 občanského zákoníku). Stát přitom zabavený majetek nabývá z titulu konfiskace, Proti rozhodnutí o zabavení vydaném ve správním řízení se lze zároveň odvolat k soudu. Charakteristickým rysem konfiskací je, že věcná břemena vlastnického práva k uvedené nemovitosti přecházejí na stát pouze částečně a jejich výkon je dán řadou omezení, včetně množstevních.

Charakteristický pouze pro nabytí práv k nemovitostem je takový základ, jako je odkup nemovitosti v souvislosti s odnětím místa, na kterém se nachází. V § 239 občanského zákoníku jsou stanoveny případy, kdy je přípustné odstoupit od vlastníka nebo prodat ve veřejné dražbě způsobem stanoveným v čl. 279-282, 284-286 GK. Závaznou podmínkou pro uplatnění tohoto důvodu je, že státní orgán nebo orgán územní samosprávy, který podal příslušný návrh k soudu, měl prokázáno, že využití pozemku pro státní nebo obecní potřeby pro účely, pro které je odňat není možné bez zániku vlastnického práva vlastníka k této movité věci nebo bez prokázání bezvlastnického užívání příslušného pozemku Postup odnětí je následující. Rozhodnutí o odebrání pozemku, a tedy o odkoupení nemovitosti, která se na něm nachází, podléhá státní registraci. Vlastník uvedeného majetku musí být o registraci neprodleně informován s uvedením jejího data, nejpozději však jeden rok před datem nadcházejícího odkupu. Do uplynutí roku ode dne oznámení vlastníka je odkoupení možné pouze se souhlasem vlastníka. V případech, kdy vlastník nesouhlasí s rozhodnutím o výkupu nebo s navrženými podmínkami výkupu, má státní orgán nebo orgán územní samosprávy, který rozhodl, že je možné nabýt vlastnická práva novému vlastníkovi. právo podat žalobu na výkup u soudu do dvou let ode dne zaslání oznámení vlastníka o výkupném. Ve vztahu k nesprávně spravovanému obsahu majetku se vlastnické právo nabývá způsobem stanoveným v § 240 (u kulturních statků), § 293 (u bytových prostor) a v dalších zákonem stanovených případech. Uvedená nemovitost má vlastníka, který je znám, ale zachází s ní nesprávným hospodařením, to znamená umožňuje její poškození a zničení, ztrátu jiných spotřebitelských vlastností nebo ohrožuje práva a právem chráněné zájmy třetích osob (např. , například , nedbalý vlastník přehrady vodní elektrárny).

Smlouva o koupi a prodeji nemovitosti se uzavírá písemně a podléhá povinné státní registraci.

Při uzavření kupní smlouvy v rámci této transakce je prodávající oprávněn požadovat:

• zaplacení ceny sjednané ve smlouvě;
• zaplacení ceny předmětu a úroků (na základě diskontní sazby bankovních úroků v místě bydliště prodávajícího), pokud kupující předmět včas nezaplatí;
• platba za nemovitost nebo odmítnutí plnění kupní smlouvy, pokud kupující odmítne předmět převzít a zaplatit.

V čem je prodávající povinen:

• převést nemovitost bez jakýchkoliv břemen, ledaže kupující souhlasil s převzetím nemovitosti zatížené právě těmito právy;
• v případě zabavení věci kupujícímu třetími osobami nahradit kupujícímu ztráty, pokud neprokáže, že věděl nebo měl vědět o důvodech, které způsobily zabavení;
• zasáhnout na straně kupujícího v případě uplatnění nároku na zabavení nemovitosti třetí osobou;
• předat věc kupujícímu ve formě, ve které je to uvedeno v kupní smlouvě.

Kupující má právo požadovat:

• převod prodaného majetku na něj;
• snížení ceny předmětu nebo vypovězení kupní smlouvy, má-li věc věcná břemena;

Při převodu předmětu, který neodpovídá podobě, kterou měl při uzavření kupní smlouvy:

• přiměřené snížení transakční ceny,
• bezúplatné odstranění nedostatků v určité (přiměřené) lhůtě,
• náhradu jejich nákladů na odstranění těchto nedostatků,
• vrácení zaplacené ceny předmětu v případě odmítnutí plnění smlouvy;
• výměna nemovitosti v souladu s druhem (a kvalitou) stanovenými v kupní smlouvě;
• uplatňovat nároky týkající se nedostatků majetku, pokud jsou zjištěny v přiměřené lhůtě, nejpozději však do dvou let, nestanoví-li zákon nebo smlouva jinak.

V čem je kupující povinen:

• přijmout na něj převedený majetek;
• zaplatit za věc bezprostředně před nebo po předání věci, nestanoví-li smlouva, zákon, jiný právní úkon jinak;
• zaplatit za předmět cenu stanovenou kupní smlouvou.

Rozlišují se následující formy organizace nákupních a prodejních operací:

• jednotlivé transakce (za účasti zprostředkovatele);
• veřejné dražby.

Nabídky na prodej vlastnických práv nebo nájemních práv k nemovitostem se uskutečňují formou dražby nebo soutěže.

- veřejný způsob prodeje předmětu kupujícímu, který nabídl maximální cenu, aniž by mu byly uloženy jakékoli povinnosti. Podle přihlášky jsou otevřené a uzavřené aukce.

- způsob prodeje, který stanoví maximální cenu, kterou může kupující nabídnout za předpokladu, že splní určité povinnosti ve vztahu k předmětu - sociální (s realizací společensky významných programů) nebo investiční (s realizací investičních programů) .

Nabídka— soutěžní forma výběrového řízení, kde se uskutečňuje prodej práva na uzavření smlouvy o realizaci projektu.

Výměna a výměna

Mena Transakce, ve které se každá strana zavazuje převést vlastnictví jednoho předmětu na druhou stranu výměnou za jiný. Subjekty transakce mohou být jak občané, tak právnické osoby.

Pokud se v průběhu transakce ukáže, že v souladu se směnnou dohodou jsou předměty směny uznány jako nerovné, musí rozdíl v cenách doplatit strana, jejíž cena předmětu je nižší.

Pokud se termíny převodu nemovitých věcí neshodují, použijí se pravidla o protiplnění závazků.

Vlastnické právo k této transakci přechází na strany současně po splnění závazků k převodu nemovitých věcí oběma stranami.

Výměna- obchod:

• mezi nájemci-uživateli prostor s obdržením příslušných dokumentů (je zajištěna výměna užívacího práva za rovnocenné užívací právo);
• mezi nájemcem prostor (má pouze právo užívání) a vlastníkem (je zajištěna výměna užívacího práva za právo vlastnické).

Dar a dědictví

dar- transakce, při které dárce bezplatně převádí nebo se zavazuje převést na obdarovaného:

• majetek v majetku;
• vlastnické právo (pohledávka) vůči sobě nebo třetí osobě buď zprošťuje nebo se zavazuje obdarovaného zprostit majetkových povinností.

Subjekty transakce mohou být jak občané, tak právnické osoby.

Existují omezení pro darovací transakci:

• je-li nemovitost ve společném spoluvlastnictví, pak je darování možné pouze se souhlasem všech jejích účastníků;
• u právnických osob, náleží-li nemovitost do práva hospodářského hospodaření nebo operativního hospodaření, je darování možné pouze se souhlasem vlastníka nemovitosti.

V darovací transakci má obdarovaný právo ji odmítnout kdykoli před převodem nemovitosti na něj.

Dědictví

Dědictví stanoví přechod vlastnického práva k majetku po smrti poddaného na jeho dědice závětí, nebo není-li závěti, ze zákona.

Pronajmout si

Pronajmout si- transakce, při které příjemce nájemného - vlastník nemovitosti převádí předmět do vlastnictví plátci nájemného, ​​který se výměnou za přijatý předmět zavazuje pravidelně platit příjemci nájemné určitou peněžní částku nebo poskytnout prostředky na jeho údržbu jinou formou. V čem příjemce nájemného je zbaven vlastnického práva na nemovitost a získá právo ji zastavit.

Dohoda v rámci této transakce se provádí písemně a musí být notářsky ověřeno a registrováno.

Anuita zatěžuje pozemek, podnik, budovu, stavbu nebo jiný nemovitý majetek převedený za její výplatu. V případě zcizení takového majetku plátcem nájemného přecházejí jeho povinnosti z nájemní smlouvy na nabyvatele nemovitosti.

Osoba, která převedla nemovitou věc zatíženou nájemným do vlastnictví jiné osoby, spolu s ní subsidiárně odpovídá za nároky příjemce nájemného, ​​které vznikly v souvislosti s porušením nájemní smlouvy.

Rent má několik poddruhů:

• stálý nájem;
• doživotní renta;
• podpora života se závislostí.

Trvalý nájem splacena neomezeně v hotovosti nebo poskytnutím věcí, provedením prací (poskytování služeb), odpovídajících hodnotě nájemného, ​​na konci čtvrtletí (nestanoví-li smlouva jinak). Trvalé nájemné na nemovité věci lze odkoupit jak na žádost plátce nájemného, ​​tak na žádost příjemce nájemného.

Doživotní renta splatná po dobu života příjemce anuity. Peněžní částka nesmí být nižší než jedna minimální mzda. Toto nájemné se platí zpravidla měsíčně (nestanoví-li smlouva jinak).

Doživotní údržba se závislým stanovena dohodou, která určuje náklady na celou částku výživného s vyživovanou osobou (která nesmí být nižší než dvě minimální mzdy za měsíc). Současně lze údržbu nahradit pravidelnými platbami v penězích.

Pronájem a pronájem

Pronajmout si

Pronajmout si- obchod, při kterém se pronajímatel (vlastník věci nebo osoba zmocněná zákonem nebo vlastníkem) zavazuje poskytnout nájemci předmět nemovité věci do nájmu do dočasné držby a užívání nebo pouze k dočasnému užívání tohoto předmětu nemovitosti . Písemná forma jsou nutné nájemní smlouvy a registrace.

Pokud se stane, že nemovitost přejde do vlastnictví jiné osoby (tj. vlastník ji prodá nebo smění, daruje nebo uzavře nájemní smlouvu), pak se nájemní smlouva s novým vlastníkem nemění. a není ukončena (pokud si to nájemce nepřeje).

Při uzavření nájemní smlouvy tato transakce pronajímatel má právo požadovat:

• včasné zaplacení nájemného;
• ukončení nájemní smlouvy, pokud nájemce užívá předmět v rozporu s jeho účelem nebo podmínkami smlouvy.

Pronajímatel je povinen:

• poskytnout pronajatý majetek včas a ve stavu odpovídajícímu jeho účelu a podmínkám nájemní smlouvy;
• odpovídat za nedostatky předmětu nájmu, bránící jeho užívání;

Nájemce má právo:

• uplatnit nárok na pronajatý majetek;
• při zjištění nedostatků na předmětu nájmu: požadovat jejich odstranění, popřípadě snížení nájemného, ​​nebo náhradu nákladů na jejich odstranění, nebo ukončení nájemní smlouvy;

• požadovat snížení nájemného nebo ukončení smlouvy v případě nespecifikovaných práv třetích osob k předmětu nájmu;

• se souhlasem pronajímatele: podnájem nemovitosti; převést nájemní práva na jinou osobu; zastavit nájemní práva nebo přispět do základního kapitálu obchodních společností a společností;

• mít výhodu při uzavření nájemní smlouvy na novou dobu.

Nájemce je povinen:

• platit nájem včas;
• užívat pronajatý majetek v souladu s jeho účelem a podmínkami smlouvy.

Současně s převodem nájemního práva k nemovitosti přechází právo k části pozemku, která je zastavěna nemovitostí a je nezbytná k jejímu užívání.

Najímání

Pronájem obydlí- obchod, při kterém se jedna strana - vlastník bytového prostoru nebo jím pověřená osoba (pronajímatel) - zavazuje poskytnout druhé straně (nájemci) bytový prostor za úplatu za držení a užívání k bydlení v něm .

Bytové prostory lze poskytnout právnickým osobám do držení a (nebo) užívání na základě nájemní smlouvy nebo jiné smlouvy. Entita smí prostory užívat pouze k pobytu občanů.

V sociální nábor Ojedinělé bytové prostory normalizované velikosti jsou poskytovány ze státních a obecních prostředků k bydlení na neurčito, za úhradu části energií. Bytové prostory jsou poskytovány ke komerčnímu pronájmu ze státních a městských fondů bez regulace velikosti za smluvní komerční poplatek na dobu až 5 let.