Ипотечно инвестиционный анализ. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению. Ипотечно-инвестиционный анализ является разновидностью доходного подхода и используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечно

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимально обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящегося на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используется два метода (две техники): традиционный метод и техника Элвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Элвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получит доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I . Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т.е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Ye.

Этап II . Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III . Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственного капитала и текущего остатка долга.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, является уменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибыли до налогообложения. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента текущей задолженности, что приводит к эффективности финансового левереджа. Анализ с помощью традиционной техники вариантов с различными сроками владения показывает очевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцениваемой стоимости уменьшается при условии уменьшения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Элвуда. Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Элвуда заключается в том, что она на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Элвуда:

где R 0 - общий коэффициент капитализации

С – ипотечный коэффициент Эллвуда

- долевое изменение стоимости собственности

(sff, Y e ) – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал

- долевое изменение дохода за прогнозный период

- коэффициент стабилизации

Ипотечный коэффициент Элвуда:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

Где р – доля текущего остатка кредита, амортизированного за прогнозный период

Rm – ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Выражение
в уравнении – стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизациипо заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Элвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Элвуда без учета изменения стоимости недвижимости при постоянном доходе:

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в форме Элвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Yo в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равной ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала m, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff, Ym). Величина (sff, Ym) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т.е. Rm – Ym. Таким образом, с учетом этой поправки:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличивается на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff, Ym), причем со знаком «минус», так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

И после объединения подобных членов и замены Yo на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Элвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Элвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

Уравнение Элвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга. Финансирование проектов, связанных со значительными рисками относительно получения стабильных доходов, может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющего размер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредита целесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годового чистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т.е. кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, больше единицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредитором значения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга:

В этом случае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Элвуда следует выразить через коэффициент покрытия долга DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), или

После подстановки этого выражения вместо m получаем уравнение Элвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:

Министерство образования и науки Российской Федерации
Московский государственный университет экономики статистки и информатики

Курсовая работа

по предмету: Оценка недвижимости

на тему: «Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости»

Выполнила: студентка Цакун Анна Александровна
Группы ДНФ-404
Проверил: старший преподаватель кафедры ФКиБД
Слепунин Владимир Львович
№ зачетной книжки: 01/АОС-093-09

Москва, 2011 год.
2
Содержание

Введение………………………………………………………… ………………..3
Глава 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению …………………………………………………… …………………..8

Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа… ……………………8
Методы инвестиционного анализа…………………………………………..9
Роль ипотечно-инвестиционного анализа…………………………………….

Глава 2. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа …………………………………...15
2.1 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда……………………………... 15
2.2 Метод инвестиционной группы……………………… …………………….18
2.3 Метод прямой капитализации………………………… ……………………20

Глава 3. Ипотечные программы………………………………………………
3.1 Субъекты и виды ипотечного кредита……………………………………..
3.2 Сравнение Сбербанка и ВТБ……………………………………… ……….
Заключение…………………………………………………… ………………...
Список литературы…………………………………………………… ……….
Приложение…………………………………………………… ………………..

Введение

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» закреплены следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».
Основной целью является:
- изложение особенностей применения методов капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков при ипотечном кредитовании,
- анализ заложенных в кредитном договоре условий финансирования в целях выявления степени их влияния на результаты оценки.
Оценка недвижимости, прежде всего, предполагает определение рыночной стоимости актива. Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.
Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.
Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля. В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем, как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов.

4
Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости
Рыночная цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.
Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся на наиболее актуальной - рыночной стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на рынке в данный момент.
Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижимости, и др.
Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.
В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно- инвестиционного анализа.
Техника ипотечно-инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива.

5
Глава 1.
Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению

1.1 Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.
Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.
Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после

6
того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.
Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают
остаточный доход:

приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;
использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Присутствие в стоимости недвижимости различных финансовых интересов может быть использовано с целью расчета величины стоимости, которая в равной мере отвечала бы интересам как собственного, так и заемного капитала. В практике оценки недвижимости для такого расчета, как правило, применяется ипотечно- инвестиционный анализ, который предполагает определение и применение общей ставки капитализации, доли заемного и собственного капитала в недвижимости, величины прироста капитала или его потери за типичный инвестиционный период владения. При этом для определения общей ставки капитализации, являющегося по существу ключевым моментом ипотечно-инвестиционного анализа, используются три вида дохода на собственный капитал. Сумма двух первых составляющих формулы - M x RM + (1 - M) x YE является средневзвешенным значением ставки капитализации для заемного капитала (ипотечной постоянной) и нормой отдачи собственного капитала. Она подобна ставке дисконта, рассчитанной с применением модели инвестиционной группы, за
7
исключением того, что вместо нормы отдачи заемного капитала использована ставка капитализации для заемного капитала, которая включает в себя и возврат инвестиций на заемный капитал. Поэтому, третья и четвертая составляющие призваны «уравнять позиции» дохода на собственный капитал в части возврата инвестиций. Третья составляющая - Р x M x SFF(YE, n) отражает прирост собственного капитала в результате погашения кредита. Она дисконтируется по норме отдачи собственного капитала и вычитается, поскольку представляет доход от источника, отличного от ежегодного дохода на собственный капитал. Четвертая составляющая - AVO x SFF(YE, n) указывает на обеспечение прироста/снижения капитала за инвестиционный период владения. Она тоже дисконтируется по норме отдачи собственного капитала. Эта составляющая вычитается, если капитал за период владения прирастает, и прибавляется, если капитал уменьшается. Рассчитанная таким способом общая ставка может быть использована для капитализации чистого операционного дохода в стоимость недвижимости. Так, процентная ставка должна соответствовать той, которая взимается кредитными учреждениями при типичном процентном отношению суммы займа к стоимости недвижимости. Платежи по кредиту также должны отражать типичную политику кредитных учреждений. Инвестиционный период владения должен быть аналогичным для подобной недвижимости. Наконец, прирост капитала или его потери должны быть обоснованными. Кроме того, использование общей ставки капитализации в ипотечно-инвестиционном анализе предполагает, что поток дохода является равновеликим в каждый период или может быть приведен к такому. С этой целью таблицы Эллвуда содержат «J-коэффициент» с помощью которого можно установить значение общей ставки капитализации для различных допущений относительно процентных изменений в доходе и стоимости, с одной стороны, и нормы отдачи собственного капитала, с другой.
8

1.2 Методы инвестиционного анализа

Поскольку корпоративные инвестиции в регион являются, как правило, долгосрочными, им должен предшествовать достаточно глубокий и всесторонний анализ с привлечением необходимого количества экспертов и специалистов. При проведении достаточно масштабных исследований необходимо применять на каждом из всех его этапов различные подходы и методы для повышения достоверности получаемых результатов.
В соответствии с предлагаемой схемой проведения инвестиционного анализа или анализа инвестиционной привлекательности региона или других объектов, по нашему мнению, следует использовать различные экономико- математические, статистические и другие методы. Рассмотрим предлагаемые методики и методы в порядке их применения для проведения корпорацией анализа привлекательности различных инвестиционных ценностей.
Оценка стоимости инвестиционной ценности.
Для определения стоимости приобретаемого пакета акций корпорациями, как правило, используются следующие методы:
- анализ дисконтных потоков средств;
- сравнительный анализ компаний;
- сравнительный анализ операций;
- анализ заменяемой стоимости.
В случае с анализом дисконтных потоков средств, в частности, важнейшую роль обычно играет качество информации об инвестиционной ценности, как источник исходной информации для обеспечения качества оценки конечной
стоимости.
Кроме формальных на рыночную цену влияют следующие факторы:
- уровень конкурентного напряжения между группами участников торгов при проведении тендера;

9
- структура процесса продажи, в частности, объем покупаемых акций, а также
возможность реструктуризации приобретаемой компании после приобретения; - проблема обеспечения финансовых условий приобретения.
Оценка приобретаемой инвестиционной ценности обычно рассматривается
с двух позиций:
- стоимость как единого целого (совокупная стоимость);
- стоимость основных составных частей (пообъектная стоимость).
Оценка дисконтных потоков средств ("ДПС")
Данная оценочная процедура является общей методологией, используемой
при оценке компаний. При наличии соответствующего качества информации
рассматриваемый метод обычно является приоритетным для использования
корпорацией как потенциальным покупателем.
Рассмотрим кратко некоторые основные шаги этого алгоритма.
Определение дисконтной ставки. Прибыль,
получаемая держателями акций и долговых обязательств, представляет собой стоимость долгового обязательства, зависящую от рыночной стоимости этого обязательства, а также стоимость акции, зависящую от рыночной стоимости этих акций. Среднее значение, определенное в соответствии с рыночной стоимостью, называется Средневзвешенной Стоимостью Капитала (ССК).
Прогнозируемые свободные потоки средств дисконтируются в соответствии с ССК.
Сравнительный анализ компаний
Оценку компании также необходимо проводить путем анализа некоторых показателей других компаний-аналогов, которые могут сравниться с анализируемой. Например, при анализе пакета нефтяной компании можно воспользоваться данными по нескольким другим нефтяным компаниям.
Выбираются различные показатели, например, отношение стоимости компании-аналога к ее запасам, а также рыночной капитализации к запасам
10
компании. Далее рассчитываются показатели в отношении общих запасов и тех, на которые у нее имеются права (как правило, после поправки на мелкие пакеты акций в производственных объединениях). Запасы, на которые у компании имеются права, рассчитываются на основании коммерческого (без права голоса) пакета акций.
Сравнивая значения полученных показателей можно определить приблизительную стоимость приобретаемой компании.
Сравнительный анализ операции поглощения.
Одним из методов оценки стоимости инвестиционной ценности является сравнительный анализ операции поглощения. Этот метод построен на анализе
операций приобретения аналогичных инвестиционных ценностей. В качестве основания для расчетов определяется базовый показатель (например, балансовая стоимость активов и цена акции), затем с помощью пропорций оценивается возможная стоимость инвестиционной ценности. Основанием к использованию данного метода является то, что он обеспечивает надлежащую степень реализма в отношении случаев приобретения пакетов акций российских предприятий российскими корпорациями.
Анализ заменяемой стоимости.
Еще одним методом инвестиционного анализа является метод оценки заменяемой стоимости инвестиционной ценности. В частности, для реальных инвестиций с помощью этого метода можно учесть стоимость строительства нового объекта инвестиций по сегодняшней стоимости денег и с применением скидки с такой стоимости для расчета стоимости существующей инвестиционной ценности.
Обычно скидка в отношении заменяемой стоимости составляет 30-40% или выше с поправкой на регион. В российских условиях обычно используется заменяемая стоимость в размере 10-20% в связи с необходимостью

11
значительной модернизации из-за низкой технологической оснащенности и низкого платежеспособного спроса.
Специфика оценки пакетов акций.
Учитывая же специфику российского рынка, можно предложить еще два метода, позволяющих существенно приблизить начальную цену пакета акций к рыночным котировкам:
1. Метод расчетной капитализации.
2. Метод группировок.
Суть методов следующая:
Если акции поглощаемой компании не котируются на фондовом рынке, то определение рыночной стоимости можно проводить с использованием следующих исходных данных:
- бухгалтерская отчетность анализируемой компании;
- бухгалтерская отчетность компаний отрасли, акции которых имеют рыночную стоимость (котируются на рынке);
- значения рыночных котировок по акциям этих компаний.
Анализ репутации (ретроспективный анализ)

1.3 Роль ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору

12
собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.
Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.
Этап 1 . Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:
– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита;
– нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
– определяются денежные потоки собственных средств;
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.
Этап 2 . Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:
– определяется доход от реверсии;
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;
– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.
13
Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.
Этапы применения правила чистой текущей стоимости:
– прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;
– определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;
– определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;
– выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.
Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.
Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.
Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.
Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.
Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.
Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций.
14
Глава 2
Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа

2.1 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно- инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты.
Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);
C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;
? - изменение дохода;

15
J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y), (2)
Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:
C = Y + P * (SFF;Y) - f , (3)
где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;
f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.
Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1], (4)
где P - процент выплаты кредита;
i - ставка процента по кредиту;
t - полный срок амортизации кредита;
T
Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1, (5)
где Y - ставка отдачи на собственный капитал;
T - период владения собственностью.

16
Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы :
, (6)
где f - ежегодная ипотечная постоянная;
i - ставка процента по кредиту в год;
t - полный срок амортизации кредита.
Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.
Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные
условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.
В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.
и т.д.................

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод.

Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.

V = Ve + Vm, (4.22.)

Где V - стоимость объекта недвижимости;

V e - текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости;

V m - текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

где V - стоимости объекта недвижимости;

V m - текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).

СFj - чистый операционный доход;

РMTj - ежегодное обслуживание долга;

V term - цена перепродажи недвижимости (реверсия) через n лет;

MP n -- остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода.

Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

Ro = r e, - M _ C - ДI v _ sff(r e, n), (4.24.)

Где Ro -- общий коэффициент капитализации;

M - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);

С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

ДI v - темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ДI v) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ДI v = - dep.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ДI v) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ДI v = app.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то темп прироста стоимости недвижимости через n лет ДI v = 0.

Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид:

R o = r e - M _ C (4.25.)

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = r e + р_ sff(r e, n) - R m , (4.26.)

где С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

r e -- ставка доходности на собственный капитал;

р -- доля кредита, самортизированного за прогнозный период (доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период),

sff(r e, n) -- фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

R m -- ипотечная постоянная.

Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ (ИИА) используется при оценке недвижимости. Оценка недвижимости – процесс определения денежного эквивалента стоимости недвижимости Выделяют три основных подхода к оценке: Затратный Рыночной Доходный ИИА в основном используется в рамках доходного подхода. Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости определяется теми доходами, которые собственник получит в будущем (аренда, цена перепродажи). Таким образом, чтобы определить стоимость недвижимости, необходимо преобразовать будущие денежные поступления в её текущую стоимость

Поскольку недвижимость на рынке очень часто оказывается обремененной ипотечным кредитом, то часть ее стоимости представляет собой собственность кредитора, а часть – собственный капитал продавца Целью инвестиционно-ипотечного анализа является определение цены недвижимости с учетом используемых заемных средств

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет собой технику остатка: при приобретении актива инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг; при использовании собственности инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга; при ликвидации (при перепродаже) имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа: 1) Традиционная - общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. 2) Модели, основанные на капитализации дохода от использования собственности: метод Эллвуда метод инвестиционной группы Метод с использованием коэффициента покрытия долга и т.д.

Традиционная техника Принцип: оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы. Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет цену, которая должна быть уплачена за собственность: Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи: Стоимость собственного капитала = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) где PVAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал, PMT - денежные поступления, PVF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал, PS - выручка при перепродаже

Для оценки стоимости недвижимости к стоимости собственного капитала следует прибавить текущий остаток ипотеки Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Общая формула для оценки стоимости собственности: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP где V - стоимость собственности (первоначальная), MP - текущий остаток ипотеки.

Этапы традиционной техники Этап 1. Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений. А. Оценка ежегодного чистого операционного дохода (NOI) Рассчитываются: 1. Потенциальный валовый доход (доход при 100% загрузке собственности) 2. Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей. 3. Прочие доходы 4. Операционные расходы (постоянные и переменные) 5. Чистый операционный доход - NOI (1.А.1 – 1.А.2 + 1.А.3 – 1.А.4)

Этап 2. Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. А. Цена перепродажи. 1. Первоначальная стоимость имущества. 2. Рост стоимости имущества в год (d). 3. Цена перепродажи (PS) PS = P * (1 + d) ^N где P - первоначальная стоимость собственности; d - рост (снижение) стоимости собственности за год; N - период владения собственностью. Б. Затраты по совершению сделки.

Д. Оценка ожидаемой выручки от перепродажи (текущая стоимость 2.Г) 1. Фактор текущей стоимости реверсии (PVF). 2. Текущая стоимость выручки от перепродажи (2.Г * 2.Д.1). Этап 3. Оценка текущей стоимости собственности. А. Оценочная стоимость собственного капитала (1.Г.4 + 2.Д.2). Б. Оценочная стоимость собственности (3.А + 1.Б.1).

Модели, основанные на капитализации дохода Метод прямой капитализации Стоимость недвижимости считается по формуле: V = NOI/Ro где V – рыночная стоимость недвижимости; NOI - величина ожидаемого чистого операционного годового дохода Ro – ставка капитализации Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Методы расчета ставки капитализации Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации при постоянном доходе: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - ставка отдачи на собственный капитал; m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности); C - ипотечный коэффициент Эллвуда; d - изменение стоимости собственности за прогнозный период (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле: C = Y + P * (SFF;Y) – f где C - ипотечный коэффициент Эллвуда; Y - ставка отдачи на собственный капитал; P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период; (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период; f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Метод инвестиционной группы. Здесь при расчете ставки капитализации принимается во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал Ro = m Rm + (1 - m) Re m – доля заемных средств Rm – стоимость заемных средств Re – стоимость собственного капитала Ro – ставка капитализации для собственности

Метод с применением коэффициента покрытия долга (DCR) Коэффициент покрытия долга - отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга DS, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному годовому доходу NOI: DCR = DS/NOI где DS –годовой платеж по обслуживанию долга.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле: Ro = m Rm DCR, где m = Vm/V, Vm -сумма заемных средств; V - стоимость объекта (вся сумма инвестиций); Rm = DS/Vm, - ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных средств. Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Этот метод не является основным, а скорее используется как корректирующий

Особенности ипотеки земельных участков

Какие земельные участки могут быть предметом ипотеки: Земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте (таких как природоохранные территории, земли, занятые объектами вооруженных сил и т.д. – см. земельный кодекс) Арендные права на земельный участок (в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка)

Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки: Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности за исключением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передающихся в обеспечение возврата кредита, предоставленного на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Доля в праве на земельный участок, находящийся в общей долевой или совместной собственности

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (если договором не предусмотрено иное) Если здание и сооружение не заложены по договору об ипотеке, то залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком Исключение: земли из состава с/х назначения

Кредитование приобретения земельного участка является для банка достаточно рискованной операцией: Существует неопределенность с ликвидностью земельного участка: для продажи земельного участка в среднем необходимо больше времени, чем для реализации квартиры суммы сделок с земельными участками нередко существенно отличаются от цен предложения Оценить земельный участок достаточно сложно в связи с небольшой емкостью рынка Т.о. банк ужесточает условия кредита: повышает процентную ставку и/или первоначальный взнос

Риски ипотечного кредитования

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами: Экономическими Инфляционными Валютными Налоговыми Политическими Некоторые из рисков относятся исключительно либо к кредитору, либо к заемщику, но многие риски являются солидарными. Главные риски кредитора: кредитный риск риск процентной ставки риск ликвидности.

Кредитный риск Управление кредитным риском со стороны банка: - контроль за качеством предоставляемых кредитов; - распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка; - создание резервных фондов на возможные потери по ссудам; - своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними; - разработку программ по возврату кредитов. Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения (отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному семейному доходу, отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога)

Риск изменения процентных ставок Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Данный риск имеет место при плавающей процентной ставке. Для кредитора этот риск заключается в снижении ставки, что ведет к снижению прибыльности операций по ипотечному кредитованию. Для заемщика существует только риск повышения процентной ставки, при котором происходит возрастание периодических платежей по обслуживанию долга.

Если ставка по кредиту фиксирована, то: При росте инфляции (повышении рыночных ставок): Банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита и к тому же это может привести к несбалансированности активов и пассивов Заемщик ничем не рискует. Он окажется в более выгодной ситуации по сравнению с новым клиентом. При снижении рыночных процентных ставок: Для кредитора возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком Заемщик ничем не рискует. Он может взять новый, более дешевый кредит под залог той же недвижимости с одновременным погашением за его счет остатка старого долга.

Риск ликвидности Данный вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств банка по пассивным операциям (депозиты), у него – из-за несбалансированности активов и пассивов – не хватает для этого средств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риски заемщика Главный риск заемщика – обращение взыскания на заложенную недвижимость. Согласно закону, если заемщик систематически нарушает срок внесения платежей (более трех раз в течение 12 месяцев), банк производит обращение взыскания на предмет залога. Однако при возникновении проблем с оплатой займа допустимы переговоры с кредитором, в результате которых он может пойти на уступки, рассмотрев причины неплатежеспособности клиента.

Риски заемщика Риск утраты трудоспособности Этот риск трансформируется: для кредитора - в кредитный риск для заемщика – в риск утраты своего жилья Имущественные риски: риск повреждения имущества риск утраты титула собственности на объект залога. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Изменение цен на жилье в течение кредитного периода. Заемщик ничем не рискует. Кредитор несет риск резкого снижения цен: при кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск изменения стоимости залога. Способ снижения риска: требование значительного первоначального взноса заемщика при покупке жилья с использованием ипотеки (в российской практике 30-50% от стоимости приобретаемого жилья).

Страхование наиболее вероятных рисков На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать три основных риска: жизнь и здоровье заемщика риск утраты или повреждения объекта залога риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование) Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.

Финансовый менеджмент базируется на следующих концепциях: учет фактора времени и временная ценность денежных ресурсов, де­нежные потоки, учет предпринимательского и финансового риска при расчете ожидаемых доходов, цена капитала, эффективный рынок и др. Принятие решения по инвестированию в недвижимость связано с разными факторами: оценкой собственного финансового состояния предприятия и целесо­образности инвестирования, оценкой будущих поступлений от реали­зации проекта, множественностью доступных проектов, ограничен­ностью финансовых ресурсов различными источниками финансирования и др.

Принятие решений по инвестированию капитала, в частности, по приобретению объектов недвижимости, земли - одно из направлений финансово­го менеджмента. Особенности инвестирования в недвижимость и применяемых при этом методов оценки недвижимости как актива для инвестирования связана с особенностями самого объекта- недвижимости, рисками инвестирования в недвижимость, инструментами инвестирования в недвижимость.

Принятие решения инвестиционного характера, основывается на использова­нии различных формализованных и неформализованных методов. Рыноч­ные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вно­сят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки. Методика оценки по эффективности инвестиций в недвижимость основана на разработках отечественных специалистов, которая, в свою очередь, базируется на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов ЮНИДО (Организация ООН по промышленному развитию), широко применяемой в мировой практике.

Методические рекомендации по оценке эффективности содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности инвестиционных проектов в процессе их разработки и реализации, применяемых на различных уровнях управления.

Моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;

Учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, степени доверия к руководителям проекта, влияния проекта на окружающую среду;

Определение эффекта путем сопоставления предстоящих инвес­тиций и будущих денежных поступлений при соблюдении требуемой нормы доходности на капитал;

Приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;

Учет инфляции, задержек платежей и других факторов, влияю­щих на ценность используемых денежных средств;

учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.

Основная задача при моделировании инвестиционного процесса, с целью оценить его эффективность, сводится к описанию потока поступлений, который следует ожидать при его осуществлении.

При осуществлении проекта выделяются три основных вида дея­тельности :

Операционная (производственная);

Инвестиционная;

Финансовая.

Приток денежных средств по производственной деятельности ­это разность между выручкой от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость и затратами на производство этой продукции без учета амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления представляют собой калькуляционные издержки, рассчиты­ваются по установленным нормам амортизации и при определении при­были относятся к затратам. Реально же начисленная сумма амортиза­ционных отчислений остается на счете предприятия, является внут­ренним источником финансирования. Поэтому поток денежных средств по производственной деятельности включает чистую прибыль и амор­тизационные отчисления.

Денежный поток от инвестиционной деятельности включает пос­тупления от продажи активов предприятия за вычетом платежей за вновь приобретенные активы. Затраты на приобретение активов в бу­дущие периоды деятельности должны быть рассчитаны с учетом инфля­ции на основные фонды по их видам и на нематериальные активы. Денежный поток от финансовой деятельности учитывает вклады владельцев предприятия, собственный акционерный капитал, долгос­рочные и краткосрочные займы, проценты по вкладам за вычетом сумм на погашение займов и дивиденды.

Сумма денежного потока каждого из направлений деятельности при осуществлении инвестиционного процесса будет составлять оста­ток ликвидационных средств в соответствующий период. При этом суммарный денежный поток на конец расчетного периода будет равен сумме денежного потока предыдущего периода с остатком ликвидаци­онных средств текущего периода времени.

Предприятие не может работать без капитала. Достаточным мож­но считать такое количество собственного и привлеченного (заем­ного) капитала, при котором суммарный денежный поток во все пери­оды деятельности предприятия будет положительным. Наличие отрица­тельной величины в каком-либо из периодов времени означает, что предприятие не в состоянии покрыть свои расходы.

Таким образом, необходимым критерием принятия инвестиционно­го проекта является положительное сальдо накопленных реальных де­нег в любом временном интервале, где предприятие осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо свиде­тельствует о необходимости привлечения дополнительных собственных или заемных средств.

Понятие "инвестиционный проект " предполагает мероприятие, деятельность по достижению определенной цели (результатов), а также систему организационных и расчетно-финансовых документов для осуществления этой деятельности.

Инвестиционный проект – это и техническое мероприятие (совершенствование техники и технологического процесса, модернизация объекта, орга­низационно-технические мероприятия по совершенствованию произ­водства, управленческие решения) и движение денег (инвестиции ­сегодня и доходы - в будущем).

В основе анализа привлекательности инвестиционных проектов лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций (IC) и будущих денеж­ных поступлений (S).

Так как денежные средства имеют временную ценность, необхо­димо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока. Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнози­рования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.

Методы, используемые при оценке привлекательности инвестиционной деятельности можно разделить на две группы: основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени, и на учетных оценках.

Инвестиционный процесс является объектом количественного финансового анализа, в котором инвестиционный проект рассматривает­ся как денежный поток. Инвестиционный процесс с финансовой точки зрения объединяет два противоположных процесса - создание произ­водственного или иного объекта, на который затрачиваются опреде­ленные средства (IC) и последовательное получение дохода (S).

Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложе­ний. Фактор времени, распределение расходов IC и доходов S во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгосрочных операциях и в условиях инфляции.

Продолжительность расчетного периода или горизонт расчета соответствует продолжительности создания, эксплуатации объекта или достижения заданных характеристик прибыли, или других требо­ваний инвестора.

Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих пока­зателей:

NPV - чистый приведенный доход как разность приведенных потоков дохода и затрат;

PI - индекс рентабельности как отношение приведенных потока доходов и затрат;

IRR - норма рентабельности или внутренняя норма доходности, под которой понимают ту расчетную ставку дохода, при которой NPV=0;

CC - цена капитала;

PP - срок окупаемости, показатель, характеризующий продолжительность периода, в течение которого сумма приведенных чистых доходов равна сумме инвестиций;

ARR - коэффициент эффективности инвестиций, как отношение балансовой прибыли к средней величине инвестиций.