Analýza nejlepšího a nejefektivnějšího využití nemovitosti. Analýza nejefektivnějšího využití území Vypracování optimálního řešení využití území

Vzhledem k tomu, že oceňovací činnost zahrnuje stanovení tržní hodnoty, analýza nejúčinnějšího využití identifikuje nejziskovější a nejkonkurenceschopnější využití konkrétní nemovitosti.

Základem nákladů jakékoli nemovitosti je cena pozemku. Budovy a stavby na něm umístěné se mohou měnit, ale základní charakteristiky místa obvykle zůstávají stejné. Příjem konkrétního webu přitom závisí na efektivitě jeho využití. Investor při výběru pozemku na konkrétním trhu chápe, že rozdíl v ceně různých pozemků je vysvětlen jejich kvalitativními charakteristikami.

Analýza nejúčinnějšího využití nemovitosti zahrnuje provedení podrobné studie tržní situace, charakteristik oceňované nemovitosti, identifikaci tržně požadovaných možností, které jsou kompatibilní s parametry oceňované nemovitosti, výpočet ziskovosti každé možnosti a odhad hodnoty nemovitosti pro každou možnost použití. Konečný závěr o nejúčinnějším použití lze tedy učinit až po kalkulaci nákladů.

Nejlepším a nejefektivnějším využitím nemovitosti je využití volného nebo zastavěného pozemku, které je právně možné a správně navržené, fyzicky proveditelné, opatřené odpovídajícími finančními prostředky a poskytuje maximální hodnotu.

Optimální využití pozemku je dáno konkurenčními faktory konkrétního trhu, ke kterému oceňovaná nemovitost patří, a není výsledkem subjektivní spekulace vlastníka, developera nebo odhadce. Analýza a výběr nejefektivnějšího využití je tedy ve skutečnosti ekonomickou studií tržních faktorů, které jsou významné pro oceňovaný předmět.

Typ využití, který poskytuje největší ziskovost půdy, je nejúčinnější. Základem všech metod používaných pro stanovení hodnoty pozemku za účelem výběru nejefektivnější varianty je tzv. zbytková technika. Příjem z půdy je považován za rovnováhu mezi celkovým příjmem generovaným nemovitostmi a těmi částkami příjmů, které jsou poskytovány přilákáním práce, kapitálu, fixních aktiv (funkční budovy a stavby). Náklady na pozemek zase představují rozdíl mezi celkovou cenou celé nemovitosti a zůstatkovou cenou budov nebo náklady na jejich výstavbu.

Nejlepšího využití nemovitosti lze dosáhnout buď na základě stávajících budov, nebo zahrnovat výstavbu zásadně nových vylepšení, což vyžaduje posouzení pozemku jako prázdného. Na základě toho odhadci při analýze nejlepšího využití nemovitosti používají dvě techniky:

Nejúčinnější využití webu jako nevyvinutého;

Nejefektivnější využití webu jako zastavěného.

Pro určení nejúčinnějšího využití půdy jako nezastavěné existují následující hlavní důvody:

1. Izolace v hodnotě nemovitosti hodnota pouze pozemku.

2. Použití metody srovnatelného prodeje k ocenění zastavěné půdy.

3. Výpočet ztráty hodnoty v důsledku vnějšího zastarávání.

4. Posouzení reálné hodnoty pozemku jako součásti nemovitosti, která je pro danou lokalitu suboptimální

Analýza nejefektivnějšího využití zastavěné plochy se provádí ze dvou důvodů:

1. Identifikace typu využití nemovitosti, které poskytuje nejvyšší celkovou návratnost vloženého kapitálu.

2. Identifikace nemovitých věcí na trhu stejného účelu se srovnatelnou mírou efektivity využití.

Uvažujme rozdíl mezi nejefektivnějším využitím pozemku bez budov a nemovitosti s budovami na příkladu průmyslové nemovitosti, která má toxické emise. Území, ve kterém se analyzovaný objekt nachází, je vzhledem ke svým přírodním charakteristikám rozvíjeno jako příměstská obytná oblast.

Maximální efektivita využití lokality bez budov bude s největší pravděpodobností vycházet z jejího využití jako obytné chaty. V tomto případě vzniknou náklady na demolici a likvidaci stávajícího zařízení. V praxi potenciální vlastník nemovitosti přestaví pozemek pouze v případě, že zůstatková hodnota budov je nízká.

Způsob určení nejlepšího a nejefektivnějšího využití posuzované nemovitosti jako nezastavěné parcely vychází z předpokladu, že nemá zástavbu nebo může být od staveb vyčištěn v důsledku jejich demolice. V důsledku toho je hodnota pozemku stanovena na základě výběru možných variant využití, které zajistí rentabilitu nemovitosti, popř.

výběr parametrů nemovitostních objektů v souladu s konkrétním účelem.

Možnost využití pozemku jako nezastavěného má dvě hlavní varianty:

1. Využití pozemku ke spekulaci, tedy k jeho prodeji bez úprav investorovi, který jej následně vybuduje podle požadavků trhu nebo vlastních preferencí. Tato možnost je použitelná, když jsou trhy s nemovitostmi přesycené.

2. Rozvoj pozemku novými budovami a stavbami, včetně:

„vývoj bez přechodného použití, pokud je nové použití zvažováno a trhem přijímáno k datu analýzy;

"vývoj s přechodným využitím zahrnuje dočasné zachování stávající možnosti využití, dokud nebude trhem poptávka po nové možnosti, na základě předpovědi situace na trhu; "rozdělení nebo spojení pozemku za účelem dosažení nejúčinnějšího využití; "zástavba lokality novostavbami, podobnými účelovými a fyzickými parametry stávajícímu objektu. Nejčastější situací pro posuzování nemovitosti na základě nezastavěné lokality je její podmíněná nezastavěnost. Důvodem je skutečnost, že na analyzovaném v lokalitě se nachází budova, která ovlivňuje hodnotu objektu.V tomto případě má volba možnosti co nejefektivnějšího využití pozemku jako nezastavěného podobu investičního návrhu ve fázi rozhodování.

V tomto případě musí odhadce odpovědět na několik otázek:

1. Jak lze využít pozemek, pokud není ve skutečnosti zastavěn nebo může být vyčištěn od stávajících budov?

2. Jaký typ budovy nebo jiných staveb podporujících zvolené využití lze na tomto pozemku postavit na základě jeho fyzických a jiných vlastností a v jakém časovém horizontu?

3. Mělo by být stávající použití považováno za dočasné?

Pokud jsou například stavební práce nutné k dosažení co nejefektivnějšího využití půdy, měl by odhadce určit:

Náklady na demolici stávajících budov;

Typ nejefektivnějšího využití nemovitosti (kancelář, hotel, sklad atd.), odpovídající současným tržním standardům a obsahující prvky za nejpřijatelnější ceny;

Charakteristiky optimálních budov, které by měly být postaveny pro maximální využití potenciálních charakteristik lokality (počet podlaží, optimální plocha funkčních jednotek, počet těchto jednotek atd.);

Výše nájemného a provozních nákladů;

Náklady na výstavbu budov s přihlédnutím k nákladům na financování.

Nejefektivnější využití pozemku jako zastavěného předpokládá zachování stávající zástavby na analyzovaném místě. Možnost využití pozemku jako zastavěného má dva hlavní typy:

1. zachování stávajícího účelu posuzovaného majetku;

2. změna stávajícího účelu posuzovaného majetku.

V obou případech se zvažuje potřeba a možnost:

Udržení stávajícího objemu a kvality služeb poskytovaných nemovitostmi;

Provádění stavebních prací na rekonstrukci budov za účelem zlepšení jejich třídy a změny nájemného;

Provádění stavebních prací na rozšíření plochy dodatečnými přístavbami nebo výstavbou dalších podlaží;

Zmenšení stávajícího prostoru částečnou demolicí.

Odhadce, který porovnává stávající variantu využití pro stavby umístěné na pozemku s optimální variantou stavby, musí obdržet odpověď na následující otázky:

1. Je vhodné budovu nadále provozovat v současném stavu?

2. Jakou variantu rekonstrukce budovy mám zvolit: rekonstrukce, rozšíření, částečná demolice?

3. Jak a v jakém časovém horizontu se náklady vrátí?

Nejoptimálnější varianta využití budov zajistí maximální cenu investičně atraktivní nemovitosti s přihlédnutím k míře návratnosti stanovené v souladu s rizikovostí zvolené varianty. Je jasné, že rizika zachování stávajícího využití nemovitosti a různých možností přestavby nebudou stejná.

Hodnotící zpráva musí oddělit nejlepší využití lokality jako nezastavěné od nejlepšího využití lokality v rozvinuté podobě. Hodnotící zpráva musí jasně identifikovat, vysvětlit a zdůvodnit účel a závěr pro každé použití.

Možnost co nejefektivnějšího využití posuzované nemovitosti musí splňovat čtyři kritéria – jsou to:

právní přípustnost;
. fyzická proveditelnost;
. finanční zajištění;
. maximální produktivita.

Pořadí zohlednění těchto kritérií při analýze různých možností využití nemovitosti k výběru té nejefektivnější obvykle odpovídá výše uvedenému. Nejprve se posuzuje právní přípustnost a fyzická proveditelnost, poté finanční životaschopnost a maximální produktivita. Tato posloupnost postupu analýzy je způsobena skutečností, že nejúčinnější případ použití, i když jsou k dispozici potřebné finanční prostředky, není proveditelný, pokud je zákonem zakázán nebo jeho fyzická realizace není možná.

Právní přípustnost.

Právní přípustnost každého posuzovaného případu použití je ve všech případech nejprve kontrolována. Optimální využití nemovitosti by však nemělo být zaměňováno se zákonným požadavkem na užívání nemovitosti k určenému účelu.

Odhadce posuzuje soukromá omezení, územní předpisy, stavební předpisy, předpisy o památkové péči a zákony o životním prostředí, které se mohou vztahovat na konkrétní potenciální použití. Výběr nejefektivnějšího využití nemovitosti může být ovlivněn přítomností dlouhodobých nájemních smluv. Po zbytek doby nájmu se užívání nemovitosti řídí podmínkami nájemní smlouvy. Pokud je nejúčinnější využití nemovitosti omezeno existencí nájemní smlouvy, mělo by to být zohledněno ve zprávě o ocenění.

Pokud je například nemovitost omezena pronájmem pozemku, který vyprší za více než 12 let, pak nemusí být ekonomicky proveditelné postavit novou budovu s ekonomickou životností 40 let.

Dále je nutné počítat s případnými omezeními, která mohou být součástí smlouvy o koupi nemovitosti. Tato omezení se mohou týkat určitých oblastí využití, specifikovat umístění staveb na pozemku, parametry staveb a druh použitých stavebních materiálů. Pokud jsou omezení listiny v rozporu s obecnějšími právními ustanoveními, jako jsou stavební zákony, pak se obvykle bere v úvahu maximální omezení.

Stavební předpisy mohou odradit pozemky od výstavby s nejúčinnějšími budovami, pokud zvyšují stavební náklady na splnění technických norem. To v konečném důsledku brání rozvoji území. V některých oblastech se stavební předpisy používají k omezení nové výstavby a omezení růstu. Současná pravidla využívání půdy jsou zaměřena na ochranu životního prostředí. Hodnotitelé musí vzít v úvahu standardy čistoty vzduchu a vody a také veřejné mínění o navrhovaných rozvojových projektech.

Příklad. Výstavba budov o určitém počtu podlaží, protipožární přechody, požadavky na oslunění.

Možnost použití, která je k datu ocenění zákonem zakázaná, lze v dalších fázích analýzy zvážit pouze v případě, že odhadce zamýšlí provést změny ve stávajících standardech. Pravděpodobnost změn legislativy, stavebních zákonů, územních předpisů atd. však není nikdy 100% jistá.

Fyzická proveditelnost.

Výběr nejefektivnější varianty využití nemovitosti by měl vycházet z její fyzické proveditelnosti. Kritéria fyzické proveditelnosti – velikost, tvar, plocha, design, půdní podmínky a přístupové cesty k místu a riziko přírodních katastrof (jako jsou povodně nebo zemětřesení) – ovlivňují navrhované využití pozemku. Konečná užitečnost pozemku závisí na jeho velikosti a tvaru. Některé možnosti dávají největší efekt pouze na základě použití oblasti určité velikosti. V tomto případě je nutné určit možnost rozšíření stávajícího pozemku, protože některé pozemky nemusí mít potenciál rozšíření. Tvar pozemků ovlivňuje výslednou produktivitu, neboť náklady na rozvoj pozemku nepravidelného tvaru mohou být vyšší, což dále snižuje jeho užitnost oproti pozemkům s hladkými stranami. Stejně tak přítomnost přístupových cest k pozemku a inženýrských sítí zvyšuje jeho konečnou produktivitu, protože je dosaženo úspor na jeho rozvoji. Volná kapacita čistíren tak omezuje fyzické rozměry navrhované efektivní varianty rozvoje. Topografické nebo půdní vlastnosti pozemku se odrážejí ve funkční užitkovosti lokality. Negativní aspekty zjištěné odhadcem komplikují jeho vývoj nebo zvyšují náklady na vývoj. Vzhledem k tomu, že si všechny pozemky na trhu navzájem konkurují, nemůže být posuzovaný pozemek nevhodný pro co nejefektivnější využití, neboť je horší než ostatní pozemky typické pro danou oblast.

V procesu analýzy fyzické proveditelnosti varianty efektivního využití je nutné zvážit stav budov a staveb, aby bylo možné určit možnost jejího dalšího provozu na novém základě. Pokud je třeba budovy předělat, aby bylo zajištěno optimální využití, měly by se vypočítat náklady potřebné k tomu a porovnat je s konečnou ziskovostí. Náklady na renovaci nemovitosti obvykle závisí na fyzickém stavu a umístění nemovitosti.

Finanční zajištění.

Další fází výběru typů použití je analýza finančního zajištění. Opce je považována za finančně životaschopnou, pokud poskytuje provozní výnosy rovnající se nebo vyšší než provozní náklady, náklady na financování a požadované schéma návratnosti kapitálu. Všechna použití, která mohou poskytnout kladný příjem, jsou tedy považována za finančně proveditelná. Pokud druh využití nezahrnuje příjem pravidelných příjmů z provozu, pak analýza vybere ty možnosti, které vytvářejí nemovitost za cenu rovnající se nebo vyšší než náklady na výstavbu nebo rekonstrukci zařízení pro tento nový typ využití. Odhadce musí porovnat kapitálové zisky nebo příjmy z užívání nemovitosti s vynaloženými investičními výdaji. Pokud jsou příjmy nižší než výdaje nebo je převyšují jen nepatrně, je tento způsob využití považován za finančně nerealizovatelný.

Pro hodnocení využití, která generují pravidelné výnosy z provozu, odhadce pro každé z nich vypočítá celkový čistý provozní výnos, individuální míru návratnosti investovaného kapitálu a výši výnosů připadajících na půdu. Pokud čistý výnos splňuje požadovanou návratnost investice a poskytuje požadovanou návratnost pozemku, je využití finančně proveditelné. Je zřejmé, že identifikace finančně proveditelných využití je založena na analýze poptávky, nabídky a umístění.

Maximální produktivita.

Maximální produktivita je nejvyšší hodnota pozemku jako takového, bez ohledu na to, zda je prázdný (skutečně nebo podmíněně) nebo zastavěný. Implementace tohoto kritéria tedy zahrnuje ze všech zákonem povolených, fyzicky realizovatelných a poskytujících kladný příjem výběr typu využití, který poskytuje maximální hodnotu základu nemovitosti - pozemku. Potenciální varianta co nejefektivnějšího využití území odráží dlouhodobý, pečlivě vypracovaný a poměrně specifický program využití území spojený s běžnou životností budov a staveb. Životnost závisí na typu stavby, kvalitě stavebních prací a dalších faktorech.

Maximální produktivita pozemku je určena vztahem výše jeho příjmu k míře kapitalizace požadované trhem pro daný typ využití. V závislosti na zvoleném využití nemovitosti se však způsob stanovení hodnoty pozemku může lišit. Volba metody závisí na míře přeorientování skutečného účelu oceňované nemovitosti, míře rizika uvažované opce, požadované míře návratnosti a době návratnosti kapitálu a načasování realizace navrhované opce. za užívání nemovitosti. Typ využití, který poskytuje největší ziskovost půdy, je nejúčinnější. Základem všech metod používaných pro stanovení hodnoty pozemku za účelem výběru nejefektivnější varianty je tzv. zbytková technika. Příjem z půdy je považován za rovnováhu mezi celkovým příjmem generovaným nemovitostmi a těmi částkami příjmů, které jsou poskytovány přilákáním práce, kapitálu, fixních aktiv (funkční budovy a stavby). Náklady na pozemek zase představují rozdíl mezi celkovou cenou celé nemovitosti a zůstatkovou cenou budov nebo náklady na jejich výstavbu.

Nejlepšího využití nemovitosti lze dosáhnout buď na základě stávajících budov, nebo zahrnovat výstavbu zásadně nových vylepšení, což vyžaduje posouzení pozemku jako prázdného. Na základě toho odhadci při analýze nejlepšího využití nemovitosti používají dvě techniky:

Nejúčinnější využití webu jako nevyvinutého;
. nejefektivnější využití lokality jako zastavěné plochy.

Pro určení nejúčinnějšího využití půdy jako nezastavěné existují následující hlavní důvody:

1. Izolace v hodnotě nemovitosti hodnota pouze pozemku.
2. Použití metody srovnatelného prodeje k ocenění zastavěné půdy.
3. Výpočet ztráty hodnoty v důsledku vnějšího zastarávání.
4. Posouzení reálné hodnoty pozemku jako součásti nemovitosti, která není pro danou lokalitu optimální.

Analýza nejefektivnějšího využití zastavěné plochy se provádí ze dvou důvodů:

1. Identifikace typu využití nemovitosti, které poskytuje nejvyšší celkovou návratnost vloženého kapitálu.
2. Identifikace nemovitých věcí na trhu stejného účelu se srovnatelnou mírou efektivity využití.

Uvažujme rozdíl mezi nejefektivnějším využitím pozemku bez budov a nemovitosti s budovami na příkladu průmyslové nemovitosti, která má toxické emise. Území, ve kterém se analyzovaný objekt nachází, je vzhledem ke svým přírodním charakteristikám rozvíjeno jako příměstská obytná oblast. Maximální efektivita využití lokality bez budov bude s největší pravděpodobností vycházet z jejího využití jako obytné chaty. V tomto případě vzniknou náklady na demolici a likvidaci stávajícího zařízení. V praxi potenciální vlastník nemovitosti přestaví pozemek pouze v případě, že zůstatková hodnota budov je nízká.

V závislosti na tom, jak blízko je vybrané použití vyžadující novou výstavbu k datu ocenění, lze stávající použití považovat za přechodné použití. Pokud tedy podle plánu rozšíření městského pozemku výstavba chaty dosáhne analyzovaného pozemku za pět let a doba potřebná pro demolici stávajících objektů a výstavbu nové chaty je jeden rok, čtyři -roční provoz stávajícího průmyslového vlastnictví se považuje za mezipoužití. Pokud je však konkurenční úroveň poptávky po průmyslovém využití vyšší, pak je pravděpodobné, že nejúčinnějším využitím nemovitosti může být zachování stávajícího využití při provádění nezbytných ekologických prací za související náklady.

Teorie oceňování nemovitostí vyžaduje analýzu pozemku za předpokladu, že na něm nejsou žádné budovy, i když je pozemek zastavěn, aby se zjistilo, zda je současné využití žádané a zda by se v něm mělo pokračovat nebo by se mělo nahradit.

Způsob určení nejlepšího a nejefektivnějšího využití posuzované nemovitosti jako nezastavěné parcely vychází z předpokladu, že nemá zástavbu nebo může být od staveb vyčištěn v důsledku jejich demolice. V důsledku toho je hodnota pozemku stanovena na základě výběru možného využití zajišťujícího rentabilitu nemovitosti a výběru parametrů nemovitosti v souladu s konkrétním účelem.

Možnost využití pozemku jako nezastavěného má dvě hlavní varianty:

1. Využití pozemku ke spekulaci, tedy k jeho prodeji bez úprav investorovi, který jej následně vybuduje podle požadavků trhu nebo vlastních preferencí. Tato možnost je použitelná, když jsou trhy s nemovitostmi přesycené.

2. Rozvoj pozemku novými budovami a stavbami, včetně:

Vývoj bez přechodného použití, pokud je nové použití zvažováno a trhem akceptováno k datu analýzy;
- vývoj se středním využitím zahrnuje dočasné zachování stávající možnosti použití, dokud nebude nová možnost poptávána trhem na základě předpovědi situace na trhu;
- rozdělení nebo scelení pozemku k dosažení co nejefektivnějšího využití;
- rozvoj lokality novými budovami podobnými účelu a fyzikálními parametry jako stávající zařízení.

Nejčastější situací pro posuzování nemovitosti na základě nezastavěného pozemku je jeho podmíněná nezastavěnost. Důvodem je skutečnost, že na analyzovaném pozemku se nachází budova, která ovlivňuje hodnotu nemovitosti. V tomto případě má volba možnosti co nejefektivnějšího využití lokality jako nezastavěné podobu investičního návrhu ve fázi rozhodování.

V tomto případě musí odhadce odpovědět na několik otázek:

1. Jak lze využít pozemek, pokud není ve skutečnosti zastavěn nebo může být vyčištěn od stávajících budov?
2. Jaký typ budovy nebo jiných staveb podporujících zvolené využití lze na tomto pozemku postavit na základě jeho fyzických a jiných vlastností a v jakém časovém horizontu?
3. Mělo by být stávající použití považováno za dočasné?

Pokud jsou například stavební práce nutné k dosažení co nejefektivnějšího využití půdy, měl by odhadce určit:

Náklady na demolici stávajících budov;
- typ nejefektivnějšího využití nemovitosti (kancelář, hotel, sklad atd.), odpovídající současným tržním standardům a obsahující prvky za nejpřijatelnější ceny;
- charakteristiky optimálních budov, které by měly být postaveny, aby se maximalizovalo využití potenciálních charakteristik lokality (počet podlaží, optimální plocha funkčních jednotek, počet těchto jednotek atd.);
- výše nájemného a provozních nákladů;
- náklady na výstavbu budov s přihlédnutím k nákladům na financování.

Nejefektivnější využití pozemku jako zastavěného předpokládá zachování stávající zástavby na analyzovaném místě. Možnost využití pozemku jako zastavěného má dva hlavní typy:

1. zachování stávajícího účelu posuzovaného majetku;
2. změna stávajícího účelu posuzovaného majetku.

V obou případech se zvažuje potřeba a možnost:

Udržení stávajícího objemu a kvality služeb poskytovaných nemovitostmi;
. provádění stavebních prací na rekonstrukci budov s cílem zlepšit jejich třídu a změnit sazby nájemného;
. provádění stavebních prací na rozšíření oblasti prostřednictvím dalších přístaveb nebo výstavby dalších podlaží;
. zmenšení stávajících ploch částečnou demolicí.

Odhadce, který porovnává stávající variantu využití pro stavby umístěné na pozemku s optimální variantou stavby, musí obdržet odpověď na následující otázky:

1. Je vhodné budovu nadále provozovat v současném stavu?
2. Jakou variantu rekonstrukce budovy mám zvolit: rekonstrukce, rozšíření, částečná demolice?
3. Jak a v jakém časovém horizontu se náklady vrátí?

Nejoptimálnější varianta využití budov zajistí maximální cenu investičně atraktivní nemovitosti s přihlédnutím k míře návratnosti stanovené v souladu s rizikovostí zvolené varianty. Je jasné, že rizika zachování stávajícího využití nemovitosti a různých možností přestavby nebudou stejná. Hodnotící zpráva musí oddělit nejlepší využití lokality jako nezastavěné od nejlepšího využití lokality v rozvinuté podobě. Hodnotící zpráva musí jasně identifikovat, vysvětlit a zdůvodnit účel a závěr pro každé použití.

Pozemkem se rozumí část povrchu pozemku, jejíž hranice jsou předepsaným způsobem popsány a certifikovány oprávněným státním orgánem. K určení je obvykle nutné ocenění pozemku tržní hodnota pozemku, nebo tržní hodnota práva nájmu pozemku.

Tržní ocenění pozemku je možné pouze v případě, že existuje možnost převodu práv k tomuto pozemku kupní smlouvou, nájemní smlouvou nebo jinou smlouvou.

Hodnota pozemku, stejně jako hodnota jakéhokoli jiného nemovitého objektu, se v čase mění a ocenění pozemku vždy k určitému datu. ocenění pozemku prováděno na principu co nejefektivnějšího využití půdy. Znamená to, že tržní hodnota pozemku určeno na základě využití stránky, které je nejpravděpodobnější, fyzicky možné, přiměřeně odůvodněné, vyhovující požadavkům platné legislativy a finančně proveditelné, což má za následek max. náklady na pozemek. V tomto případě je možné pozemek rozumně rozdělit na samostatné části, které se liší tvarem, typem a povahou využití. Nejefektivnější využití pozemku se nemusí shodovat s jeho současným využitím.

Při určování nejúčinnějšího využití pozemku je třeba vzít v úvahu následující:

· zamýšlený účel a povolené použití;
· převažující způsoby využití území v bezprostřední blízkosti posuzovaného pozemku;
· očekávané změny na trhu s pozemky;
· stávající využití pozemku.

Pokud se změní zamýšlený účel stránky (povolené využití), změní se i její tržní hodnota.

Oceňování pozemků nebo ocenění pozemku lze vyrobit pro následující účely:

· získání úvěru od banky;

· vklad do základního kapitálu;

· prodej pozemků;

· vstup do dědictví;

· vypracování podnikatelského plánu;

· rozdělení majetku;

· výkup pozemků z majetku obce.

Tržní hodnota pozemků závisí především na jeho poloze a vlivu vnějších faktorů, jakož i na nabídce a poptávce na trhu s pozemky a nemůže překročit nejpravděpodobnější náklady na pořízení dalšího pozemku s rovnocennou užitnou hodnotou. Hodnocení pozemků zohledňuje kvantitativní i kvalitativní skladbu komunikací a možnost napojení na stávající sítě, pokud je na pozemku plánována výstavba nemovitosti. Tržní oceňování pozemků Závisí také na očekávané hodnotě, trvání a pravděpodobnosti příjmu příjmů z jeho provozu po určitou dobu s co nejefektivnějším využitím pozemku bez zohlednění příjmů z jiných výrobních faktorů přitahovaných k objektu pro podnikatelskou činnost.

U pozemků lze posuzovat i nájemní práva. Tržní hodnota práva nájmu pozemku závisí na oprávněních nájemce, která mu byla poskytnuta nájemní smlouvou, době platnosti nájemní smlouvy, přítomnosti věcných břemen a povoleném užívání pozemku.

Náklady na právo nájmu pozemku závisí také na očekávané hodnotě, pravděpodobnosti a délce pobírání příjmů z práva nájmu nemovitosti po určitou dobu s co nejefektivnějším využitím.

Pozemek je posuzován podle následující dokumentace:

1. List vlastnictví pozemku;
2. Katastrální plán;

3. Údaje o účetní hodnotě a zůstatkové hodnotě, účtech za energie a daních.

Další informace jsou vítány.

Koeficient hustoty zástavby (Kpz) - poměr plochy všech podlaží budov a staveb k ploše pozemku.

4 Základní požadavky na stavby: funkční proveditelnost, pevnost, požární odolnost, architektonická výraznost, účelnost

Hlavními požadavky na budovy jsou: funkční a technická proveditelnost, architektonická a výtvarná výraznost a účelnost.

Hlavním z uvedených požadavků je funkční nebo technologická proveditelnost. To znamená, že stavba musí plně vyhovovat procesu, pro který je určena (pohodlnost bydlení, práce, odpočinku atd.). Prostorové a konstrukční řešení budovy a její provozní kvality musí být podřízeny funkční proveditelnosti. Ty se vyznačují skladbou a velikostí prostor, technickým vybavením, sanitárním vybavením a kvalitou dokončovacích prací.

Technická proveditelnost stavby je dána řešením jejích konstrukcí, které musí zohledňovat všechny vnější vlivy vnímané budovou jako celkem i jejími jednotlivými prvky. Tyto vlivy se dělí na silové a nesilové (vlivy prostředí).

Mezi ty silové patří zatížení od vlastní hmotnosti konstrukcí, hmotnosti zařízení, osob, sněhu, větru atd. Nesilové účinky jsou teplotní vlivy, které způsobují změny rozměrů konstrukcí, působení atmosférické a zemní vlhkosti, způsobující změny vlastností konstrukčních materiálů, působení agresivních chemických nečistot obsažených v ovzduší (mohou vést k destrukci konstrukcí) atd.

S přihlédnutím k těmto vlivům musí budova splňovat požadavky na pevnost, stabilitu a odolnost.

Pevnost budovy nazývaná schopnost vnímat nárazy bez destrukce a výrazných zbytkových deformací (průhyb, sedání atd.). Pevnost budovy je tvořena pevností jejích hlavních konstrukcí a vzájemných spojení.

Stabilita (tuhost) budovy je schopnost udržovat rovnováhu pod vnějšími vlivy (tj. odolávat převrácení a smykovým silám).

Trvanlivost znamená zachování v průběhu času budovy jako celku i jejích prvků. Životnost závisí především na kvalitě materiálů jeho hlavních konstrukcí, které musí být odolné proti vlhkosti, mrazu, korozi, rozkladu apod., kvalitě stavebních a montážních prací, dodržení jejich technologické posloupnosti a také provozních podmínek.

Instalováno pro budovy tři úrovně trvanlivosti :já- s životností minimálně 100 let; II- nejméně 50 let; III- minimálně 20 let. Tyto pojmy jsou určeny nejen fyzickým, ale také morálním opotřebením, protože technologické a každodenní procesy se neustále mění, a proto budovy již nesplňují svůj účel.

Důležitým technickým požadavkem na stavbu je požární bezpečnost, která zahrnuje opatření snižující možnost vzniku požáru.

Materiály a konstrukce používané pro stavbu se dělí na ohnivzdorné, nehořlavé a hořlavé.

Stavební konstrukce se také vyznačují požární odolností, tzn. požární odolnost (v hodinách) do ztráty pevnosti nebo stability (zřícení konstrukce) nebo do doby, než se v ní objeví průchozí trhliny nebo se teplota na povrchu konstrukce nezvýší nad stanovené normy.

V závislosti na skupinách hořlavosti a mezích požární odolnosti hlavních konstrukcí budov se stanoví pět stupňů požární odolnosti. Stavby I, II, III stupně zahrnují kamenné stavby, IV - dřevěné omítané stavby, V - dřevěné neomítnuté stavby.

Architektonické a umělecké kvality budovy jsou určeny kritérii krásy. Architektonické expresivity je dosaženo souladem tvarů a objemů budovy s jejím účelem, celkovým vzhledem budovy, proporcionalitou jejích částí, použitím vhodných dokončovacích materiálů a vysoce kvalitní prací. Estetické kvality stavby lze přitom povýšit na uměleckou úroveň.

Požadavek na hospodárnost je kladen na všechny budovy a spočívá v tom, že při splnění všech technických požadavků nepřekročí její cena v přepočtu na 1 m 2 plochy nebo na 1 m 3 objemu stanovený limit. Snižování nákladů na výstavbu je jedním z nejdůležitějších národohospodářských úkolů.

Snížení nákladů na budovu lze dosáhnout racionálním plánováním a vyhýbáním se excesům při zakládání ploch a objemů prostor, jakož i při výzdobě interiéru a exteriéru; výběr optimálních konstrukcí s ohledem na typ budovy a její provozní podmínky; použití moderních metod a technik pro výrobu stavebních prací s přihlédnutím k úspěchům stavební vědy a techniky.

Pro výběr ekonomicky proveditelných řešení bylo stanoveno divize budov podle velikosti kapitálu pro čtyři třídy v závislosti na jejich účelu a významu. Třída I zároveň zahrnuje budovy, na které jsou kladeny zvýšené požadavky, a třída IV zahrnuje budovy, pro které jsou přijatelné minimální požadavky. Například velké veřejné budovy (divadla, muzea atd.) patří do třídy I; školy, nemocnice, obchodní a stravovací zařízení - do třídy II; bytové domy do 5 nadzemních podlaží - do třídy III; bytové domy o 1...2 nadzemních podlažích a ostatní stavby, na které jsou kladeny minimální požadavky - do třídy IV.

Při posuzování pozemku je nutné určit možnost jeho nejlepšího a nejefektivnějšího využití, které je dáno spolupůsobením řady faktorů.

Analýza nejlepšího využití zahrnuje studium alternativních využití (zástavba, rozvoj) pozemku a výběr toho optimálního. To zohledňuje vyhlídky lokality, stav poptávky na trhu, náklady na vývoj, stabilitu očekávaných příjmů atd.

Při posuzování hodnoty nemovitosti sestávající z pozemku a budov je kladen velký důraz na analýzu nejlepšího využití zaprvé pravděpodobně volné parcely a zadruhé pozemku se stávajícími úpravami.

Analýza předpokládaného volného pozemku je nezbytným krokem při stanovení jeho hodnoty a je založena na stanovení nejvýnosnější varianty využití pozemku.

Analýza pozemku se stávajícími úpravami zahrnuje rozhodnutí o demolici, modernizaci nebo zachování stávajících úprav na pozemku, aby byla zajištěna maximální ziskovost nemovitosti.

Pravděpodobné a nejziskovější využití webu zajišťuje jeho nejvyšší hodnotu. Případy použití musí být legální, fyzicky proveditelné a nákladově efektivní.

Jmenujme hlavní faktory, které určují optimální využití půdy:

lokalita je faktor, který má zásadní vliv na cenu pozemku (přihlíží se k perspektivě lokality, dopravní dostupnosti a charakteru prostředí);

tržní poptávka - faktor odrážející vztah mezi nabídkou a poptávkou na trhu;

finanční proveditelnost - schopnost projektu zajistit příjem z užívání pozemku, který by postačoval k úhradě výdajů investorů a zajištění očekávaného zisku;

fyzická způsobilost lokality - vyhlídky na vytvoření zlepšení - velikost, topografie, kvalita půdy, klima, inženýrsko-geologické a hydrogeologické charakteristiky lokality, stávající zonace, parametry prostředí atd.;

technologická proveditelnost a fyzická proveditelnost - analýza vztahu mezi kvalitou, náklady a načasováním projektu, pravděpodobnost přírodních katastrof, dostupnost dopravy, možnost napojení na inženýrské sítě s přihlédnutím k velikosti a tvaru lokality, např. , velikost může být malá pro výstavbu průmyslového zařízení;

legislativní (právní) přípustnost - soulad možnosti využití pozemku s platnou legislativou. Zjištěno na základě analýzy stavebních a ekologických norem, omezení počtu podlaží, přítomnost dočasných zákazů výstavby v dané lokalitě, potíže v oblasti historického urbanistického vývoje, možné změny předpisů, dodržování pravidla zónování, negativní nálady místního obyvatelstva;

maximální výnos (maximální příjem z majetku a hodnota lokality), který je určen diskontováním budoucích příjmů z alternativního využití s ​​přihlédnutím k riziku investice.

2.1.4 Zvyšování efektivity využívání městské půdy

Zvláštní kategorii představují městské pozemky. Jejich hodnotu ovlivňuje velikost města a jeho produkční a ekonomický potenciál, úroveň rozvoje inženýrské a sociální infrastruktury, regionální přírodní, environmentální a další faktory. Pro tuto kategorii pozemků navíc existují zvláštní právní předpisy.

Stejné faktory mohou mít opačný vliv na hodnotu konkrétního webu:

• - silný provoz je pro obytnou oblast nežádoucí, ale zvyšuje náklady na pozemek pro obchodní účely;
• - poloha vzhledem ke vzdělávacím institucím a obchodním centrům, estetické přednosti a vybavenost, zohledněné při posuzování pozemků pro bytovou výstavbu, nemají prakticky žádný vliv na hodnotu ploch orientovaných na průmyslovou zástavbu; Důležitá je pro ně dopravní infrastruktura a ekonomické zónování.

V dříve fungujícím plánovaném hospodářství s prioritami průmyslového rozvoje vedlo příkazně-administrativní rozdělování „volné“ půdy k vážným disproporcím v rozvoji města ak nehospodárnému, zbytečnému a pro město škodlivému využívání nejcennějších městských pozemků. (včetně podniků a organizací), což často vede k vážným problémům životního prostředí. Po rozdělení se půda prakticky nepřerozděluje, což vede k dalšímu prohlubování negativních trendů.

Hlavní jednotky používané pro srovnání pozemků:

• - cena za 1 hektar - pro velké plochy zemědělské, průmyslové nebo bytové výstavby;
• - cena za 1 m2 - v obchodních centrech měst, pro kanceláře, obchody;
• - cena za 1 čelní metr - pro komerční využití pozemků ve městech. V tomto případě jsou náklady na místo úměrné délce jeho hranice podél ulice nebo dálnice, přičemž standardní hloubka místa představuje malou část nákladů;
• - cena za pozemek - používá se k porovnání standardních pozemků ve tvaru a velikosti v obytných a rekreačních oblastech;
• - cena za jednotku hustoty - poměr plochy budovy k ploše pozemku atd.

Většina půdního fondu je v současné době ve vlastnictví státu a obcí. Praxe ukazuje, že v tržních podmínkách je městská půda cenným zdrojem a může sloužit jako stabilní zdroj příjmů místního rozpočtu. Městské úřady určují výši daně z pozemků, sazbu nájemného za pozemky a standardní cenu pozemku při koupi, proto je pro ně problematika zvyšování efektivity využívání pozemků aktuální. Aby byl pozemkový majetek využíván efektivněji, tzn. přinesl maximální výnos z užívání a přispěl ke zlepšení celkového investičního klimatu, je nutný další rozvoj tržních vztahů na trhu s pozemky, orientace na aktuální situaci na trhu a požadavky trhu.

Aby byl pozemkový majetek využíván efektivněji, tzn. přinesly maximální výnosy z užívání a přispěly ke zlepšení celkového investičního klimatu, především je nutné zavést procesy zdanění, pronájmu a výkupu městského pozemku na základě jeho tržní hodnoty. Zároveň je dosaženo spravedlivého rozložení daňového zatížení, stimulace efektivního využívání a aktivace investic do rekonstrukce a rozvoje v procesu restrukturalizace území.

Výsledky hodnocení intravilánu slouží jako výchozí informace pro řešení následujících problémů:

* rozvoj politiky rozvoje měst a sociálního plánování;

ѕ tvorba návrhů typů funkčního využití území s přihlédnutím k jeho kvalitě;

ѕ vytváření ekonomických mechanismů pro umístění různých možností využití území a investiční a stavební politiky;

ѕ analýza důsledků variant rozvoje a restrukturalizace městského prostředí, optimalizace investic obcí do údržby a rozvoje městského prostředí;

ѕ stanovení investiční atraktivity území v závislosti na ceně městského pozemku.

Existují dva pohledy na hodnotu městského pozemku:

urbanistický projektant v procesu funkčního zónování území jako úseku územního plánu města;

odhadce v procesu zpracování katastrálního ocenění pozemků.

Podkladem pro tvorbu katastrálního ocenění pozemků a funkčního zónování území by mělo být komplexní urbanistické posouzení tržní hodnoty.

2.1.5 Metody oceňování pozemků

Normativní metoda je stanovení standardní ceny pozemku. Používá se při převodu, koupi pozemku do vlastnictví, zřízení společného (spolu)vlastnictví nad rámec bezplatné normy, převodu děděním nebo darováním, získání zajištěného úvěru, odnětí pro státní nebo veřejné potřeby.

Městské pozemky se posuzují s přihlédnutím k hustotě zástavby, prestiži území, charakteru využití okolního území, ekologickému stavu, inženýrské a dopravní vybavenosti apod. Pozemky jsou rozděleny do zón rozlišených základními sazbami daně z pozemků. a standardní cena pozemku (zákon Ruské federace „o platbě za pozemek“) . Standardní cena pozemků je stanovena v pozemkovém katastru.

Základ pro stanovení standardní ceny pozemku: sazby daně z pozemků a zvyšující se koeficienty, zvýhodnění daně z pozemků se neberou v úvahu.

Často je nutné zhodnotit objekt sestávající ze stavby a pozemku, kdy tento má pouze nájemní práva. V tomto případě lze náklady na přidělení pozemku pro výstavbu zohlednit jako náklady na pozemek.

V tržních podmínkách, pokud jsou k dispozici potřebné informace, je vhodné použít metody založené na analýze tržních dat. Nařízením Ministerstva majetku Ruska ze dne 7. března 2002 č. 568-r byla schválena Metodická doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků. Při posuzování tržní hodnoty pozemků se zpravidla používá metoda srovnávání tržeb, metoda alokace, metoda kapitalizace pozemkové renty, metoda rozdělování, metoda zbytků a metoda dělení na parcely.

Metoda srovnání prodeje je nejjednodušší a nejúčinnější metodou ocenění, lze ji použít k ocenění skutečně volných i domněle volných pozemků; umožňuje určit konkrétní cenu pozemku provedením procentuálních úprav prodejních cen analogů. Při absenci informací o cenách transakcí s pozemky je povoleno použít nabídkové (poptávkové) ceny.

Běžně přijímané srovnávací prvky pro pozemky: vlastnictví, podmínky financování, zvláštní podmínky prodeje, podmínky na trhu (změna v čase), lokalita (vzdálenost od města a silnic, charakteristiky prostředí), územní podmínky, fyzické vlastnosti (velikost, tvar a hloubka pozemku, úhlová poloha, typ půdy, topografie), dostupné inženýrské sítě, ekonomické charakteristiky, nejlepší a nejefektivnější využití. Při oceňování pozemků můžete použít více jednotek srovnání, upravit cenu každé a skončit s více hodnotami, které definují rozsah hodnot. Zvláštní kategorii představují městské pozemky, jejichž hodnotu ovlivňuje velikost města a jeho produkční a ekonomický potenciál, úroveň rozvoje inženýrské a sociální infrastruktury, regionální přírodní, environmentální a další faktory.

Metoda poskytuje poměrně přesné výsledky pouze na rozvinutém informačně otevřeném konkurenčním trhu. Ruský trh s pozemky tyto požadavky nesplňuje, hodnotu pozemku nelze určit na základě informací o prodejních transakcích analogových pozemků. Proto musí posouzení shromáždit všechny dostupné informace, aby bylo možné použít všechny metody hodnocení lokality.

Metoda kapitalizace pozemního nájemného vychází ze skutečnosti, že pokud jsou k dispozici dostatečné informace o sazbách nájemného za pozemky, je možné stanovit hodnotu těchto pozemků jako současnou hodnotu budoucích příjmů v podobě nájemného za posuzovaný pozemek. V rámci této metody lze hodnotu pozemkové renty vypočítat jako příjem z pronájmu pozemku za podmínek panujících na trhu s pozemky. Jako pravidelný tok příjmů lze pozemkové renty kapitalizovat do hodnoty vydělením mírou kapitalizace půdy stanovenou na základě analýzy trhu. Počáteční data pro aktivaci jsou získána z porovnání prodejů pronajatých pozemků a hodnot nájemného.

Na základě obdržené sazby nájemného je tržní hodnota pozemku stanovena pomocí výnosového přístupu, obvykle pomocí metody přímé kapitalizace.

Míra kapitalizace je stanovena vydělením hodnoty nájemného za podobné pozemky jejich prodejní cenou nebo zvýšením bezrizikové míry výnosnosti kapitálu o výši rizikové prémie spojené s investováním kapitálu do oceňovaného pozemku.

Hlavní faktory ovlivňující míru nájmu pozemku: charakteristika polohy, velikost, tvar, okolní typ využití pozemku, dopravní dostupnost, inženýrská vybavenost.

V Rusku se však pronajímají především státní a obecní pozemky a nájemné se vypočítává podle standardní ceny půdy, která neodpovídá její tržní hodnotě. V současné době dochází k pokusům pronajmout pozemky za jejich tržní hodnotu, ale o objektivitě výsledků praktické aplikace metody kapitalizace pozemkové renty je zatím brzy hovořit.

Způsob distribuce ( metoda korelace, korelace, přidělení) - stanovení složky ceny pozemku na základě známého poměru ceny pozemku a zlepšení v komplexu nemovitostí. Metoda je založena na principu příspěvku a tvrzení, že pro každý typ nemovitosti existuje normální vztah mezi hodnotou pozemků a budov. Tento poměr je nejspolehlivější pro novostavby, které se blíží nejlepší a nejefektivnější možnosti využití. Čím starší budovy, tím větší je poměr hodnoty pozemku k celkové hodnotě nemovitosti.

K aplikaci metody jsou zapotřebí spolehlivá statistická data o vztahu mezi hodnotami pozemků a veškerým majetkem určitého typu nemovitosti na daném trhu. Tato metoda je však zřídka používána i na rozvinutých trzích, protože má nízkou spolehlivost. Použití metody je opodstatněné v podmínkách nedostatečných informací o prodeji pozemků. Výsledné hodnoty jsou považovány za přibližné.

Izolační (extrakční) metoda se používá k ocenění zastavěných pozemků, pokud jsou k dispozici informace o transakčních cenách podobných nemovitostí. Úpravy pozemku odpovídají jeho nejefektivnějšímu využití. Metoda zahrnuje následující posloupnost akcí:

• - definice prvků pro porovnání objektů;
• - stanovení rozdílů mezi každým analogem a předmětem hodnocení;
• - výpočet a provádění úprav pro každý ze srovnávacích prvků;
• - výpočet tržní hodnoty jednotlivé nemovitosti včetně posuzovaného pozemku přiměřeným zobecněním upravených cen obdob;
• - výpočet reprodukčních nákladů nebo nákladů na reprodukci zhodnocení posuzovaného pozemku;
• - výpočet tržní hodnoty posuzovaného pozemku odečtením od tržní hodnoty jednotlivého nemovitého objektu včetně posuzovaného pozemku náklady na výměnu nebo náklady na reprodukci zhodnocení pozemku.

Metoda alokace se používá, když je příspěvek zlepšení k celkové ceně pozemku malý, doporučuje se pro hodnocení příměstských oblastí (pro které je příspěvek zlepšení malý a lze jej poměrně snadno určit) a používá se v případě, že údaje o prodeji pozemků v okolí.

Metoda je nejúčinnější na pasivním trhu (neexistují žádné údaje o prodeji volných pozemků), s přihlédnutím k charakteristikám výchozích informací a modelu pro získání požadované hodnoty. Cena pozemku se obecně určuje podle vzorce:

S 3 = C - C U ,

Kde Сз jsou náklady na pozemek;

C - náklady na objekt;

Su - náklady na vylepšení.

Metoda zbytku je založena na technice investiční skupiny pro fyzické komponenty. Metoda se používá k hodnocení zastavěných a nezastavěných pozemků, je-li možné posuzovaný pozemek zhodnotit výnosovými zhodnoceními. Hodnota půdy je určena kapitalizací části příjmu připadající na půdu.

Pro stanovení hodnoty pozemku je nutné znát cenu budovy, čistý provozní výnos celé nemovitosti a míru kapitalizace pozemku a budov.

Hlavní kroky reziduální metody pro půdu:

čistý provozní příjem celého majetku je určen na základě tržního nájemného a odhadovaných provozních nákladů;

je stanoven čistý provozní výnos související se stavbou (budovou);

Čistý provozní výnos připadající na pozemek je kapitalizován do hodnotového ukazatele prostřednictvím míry kapitalizace pozemku.

V podmínkách nedostatečné ekonomické stability je obtížné předvídat příjmy.

Způsob dělení na sekce ( developerský přístup) se používá při posuzování pozemků vhodných k rozdělení na jednotlivé parcely. Skládá se z následujících kroků:

• - stanovení velikosti a počtu jednotlivých pozemků;
• - výpočet ceny zastavěných pozemků metodou srovnatelného srovnání tržeb;
• - kalkulace nákladů a harmonogram vývoje na předpokládanou dobu prodeje a přiměřeného obchodního zisku;
• - odečtením všech nákladů na rozvoj a zisku z podnikání od odhadované celkové prodejní ceny pozemků pro stanovení čistého výnosu z prodeje nemovitosti po dokončení developmentu a prodeje jednotlivých pozemků;
• - výběr diskontní sazby zohledňující riziko spojené s obdobím očekávaného vývoje a prodeje.

Náklady na výstavbu pozemku obvykle zahrnují:

• - výdaje na vytyčení, vyklízení a třídění míst;
• - výdaje na výstavbu komunikací, chodníků, inženýrských sítí, odvodnění;
• - daně, pojištění, inženýrské poplatky;
• - marketingové výdaje;
• - zisk a režijní náklady zhotovitele atd.

Obecně se modelování tržní hodnoty pozemků provádí v rámci předpokladu, že bylo dosaženo dynamické rovnováhy v soutěži různých „racionálních“ uživatelů pozemků o právo zabrat určitý pozemek. Při vyváženosti efektivní poptávky a nabídky na simulovaném trhu s pozemky a omezené nabídce je vyřešena otázka co nejefektivnějšího využití lokality jako volné a zohledňující stávající zástavbu. Modelování potenciálních příjmů z pronájmu pro různé typy využití půdy je založeno na vzorcích utváření efektů nájemného podle lokality a převažujících cen (prodeje a pronájmy). Vzhledem k výraznému rozdílu v nákladových ukazatelích u pozemků umístěných v přední části silniční sítě města a nacházejících se ve vnitroblokových územích podléhají tyto pozemky při posuzování povinnému dělení. K implementaci principu co nejefektivnějšího využití dochází v podmínkách soutěže o využití nemovitostí mezi různými funkčními segmenty trhu, s přihlédnutím ke skutečným omezením objemu poptávky a možné multifunkčnosti území, v důsledku z nichž se na každé lokalitě tvoří množina uživatelů půdy.

Nejlepším a nejefektivnějším využitím nemovitosti je varianta využití volného nebo zastavěného pozemku, které je právně možné a řádně formalizované, fyzicky proveditelné, opatřené patřičnými finančními prostředky a poskytuje maximální hodnotu.

Obvykle se analýza nejúčinnějšího použití provádí podle několika alternativních možností a zahrnuje následující oblasti:

Analýza trhu;

Analýza proveditelnosti opce;

Analýza nejúčinnějšího použití.

Analýza trhu zahrnuje určení poptávky po alternativních možnostech využití k té stávající, aby bylo možné studovat nabídku a poptávku, kapacitu trhu, dynamiku nájemného atd. pro každou možnost.

Analýza proveditelnosti zahrnuje výpočet základních složek nákladů: tok příjmů a míry kapitalizace za účelem stanovení nákladů, s přihlédnutím k proměnným každé právně správné a fyzicky proveditelné možnosti.

Analýza nejúčinnějšího využití zahrnuje vypracování podrobného plánu implementace každé varianty s ohledem na konkrétní účastníky trhu, načasování projektu a zdroje financování pro výběr varianty, která zajistí maximální produktivitu posuzovaného objektu.

Kritéria pro analýzu nejlepšího použití:

právní přípustnost;

Fyzická proveditelnost;

Finanční zajištění;

Maximální produktivita.

Právní přípustnost každého posuzovaného případu použití je ve všech případech nejprve kontrolována. Výběr nejefektivnějšího využití nemovitosti může být ovlivněn přítomností dlouhodobých nájemních smluv. Po zbytek doby nájmu se užívání nemovitosti řídí podmínkami nájemní smlouvy. Pokud je nejúčinnější využití nemovitosti omezeno existencí nájemní smlouvy, mělo by to být zohledněno ve zprávě o posouzení.

Příklad. Pokud je nemovitost omezena smlouvou o pozemku, která vyprší za více než 12 let, nemusí být ekonomicky proveditelné postavit novou budovu s ekonomickou životností 40 let.

Příklad. Výstavba budov o určitém počtu podlaží, protipožární přechody, požadavky na oslunění.

Fyzická proveditelnost. Kritéria fyzické proveditelnosti – velikost, tvar, plocha, design, půdní podmínky a přístupové cesty k místu a riziko přírodních katastrof (jako jsou povodně nebo zemětřesení) – ovlivňují navrhované využití pozemku.

Finanční zajištění. Opce je považována za finančně životaschopnou, pokud poskytuje provozní výnosy rovnající se nebo vyšší než provozní náklady, náklady na financování a požadované schéma návratnosti kapitálu. Pokud druh využití nezahrnuje příjem pravidelných příjmů z provozu, pak analýza vybere ty možnosti, které vytvářejí nemovitost za cenu rovnající se nebo přesahující náklady na výstavbu nebo rekonstrukci zařízení pro tento nový typ využití. Odhadce musí porovnat kapitálové zisky nebo příjmy z užívání nemovitosti s vynaloženými investičními výdaji. Pokud jsou příjmy nižší než výdaje nebo je převyšují jen nepatrně, je tento způsob využití považován za finančně nerealizovatelný.

Pro hodnocení využití, která generují pravidelné výnosy z provozu, odhadce pro každé z nich vypočítá celkový čistý provozní výnos, individuální míru návratnosti investovaného kapitálu a výši výnosů připadajících na půdu. Pokud čistý výnos odpovídá požadované návratnosti investice a poskytuje požadovanou návratnost pozemku, je tento způsob využití finančně únosný.

Maximální produktivita je nejvyšší hodnota pozemku jako takového, bez ohledu na to, zda je prázdný (skutečně nebo podmíněně) nebo zastavěný. Implementace tohoto kritéria tedy předpokládá ze všech zákonem povolených, fyzicky realizovatelných a poskytujících kladnou výši příjmových možností výběr takového způsobu využití, který poskytuje maximální hodnotu základu nemovitosti - pozemku.

Maximální produktivita pozemku je určena korelací výše jeho příjmu s mírou kapitalizace požadovanou trhem pro tento typ využití. Typ využití, který poskytuje největší ziskovost půdy, je nejúčinnější. Základem všech metod používaných pro stanovení hodnoty pozemku za účelem výběru nejefektivnější varianty je tzv. zbytková technika.

Příjem z půdy je považován za rovnováhu mezi celkovým příjmem generovaným nemovitostmi a těmi částkami příjmů, které jsou poskytovány přilákáním práce, kapitálu, fixních aktiv (funkční budovy a stavby). Náklady na pozemek zase představují rozdíl mezi celkovou cenou celé nemovitosti a zbytkovou cenou budov nebo náklady na jejich výstavbu.

Nejlepšího využití nemovitosti lze dosáhnout buď na základě stávajících budov, nebo zahrnovat výstavbu zásadně nových vylepšení, což vyžaduje posouzení pozemku jako prázdného.

Na základě toho odhadci při analýze nejlepšího využití nemovitosti používají dvě techniky:

- nejúčinnější využití webu jako nevyvinutého;

- nejefektivnější využití lokality jako zastavěné plochy.

Způsob určení nejlepšího a nejefektivnějšího využití posuzované nemovitosti jako nezastavěné parcely vychází z předpokladu, že nemá zástavbu nebo může být od staveb vyčištěn v důsledku jejich demolice. V důsledku toho jsou náklady na pozemek stanoveny na základě výběru možných variant využití, které zajistí rentabilitu nemovitosti, a podvýběr parametrů nemovitostních objektů v souladu s konkrétním účelem.

Možnost využití pozemku jako nezastavěného má dvě hlavní varianty:

Využití pozemku ke spekulaci, tedy k jeho prodeji bez úprav investorovi, který jej následně rozvine podle požadavků trhu nebo vlastních preferencí. Tato možnost je použitelná v
když jsou realitní trhy přesycené.

Výstavba pozemku s novými budovami a stavbami, včetně:

- vývoj bez přechodného použití, pokud se uvažuje o nové možnosti použití, akceptovaný trhem k datu analýzy;

- vývoj se středním využitím zahrnuje dočasné zachování stávající možnosti použití, dokud nebude nová možnost poptávána trhem, na základě předpovědi situace na trhu;

- rozdělení nebo scelení pozemku k dosažení co nejefektivnějšího využití;

- rozvoj lokality novými budovami podobnými účelu a fyzikálními parametry jako stávající zařízení.

Nejefektivnější využití pozemku jako zastavěného předpokládá zachování stávající zástavby na analyzovaném místě.

Možnost využití pozemku jako zastavěného má dva hlavní typy:

- zachování stávajícího účelu posuzovaného majetku;

- změna stávajícího účelu posuzovaného majetku.

Posouzení maximální produktivity v závislosti na stanovení kapitalizačního poměru se provádí pomocí následujících metod.

První metoda: Pozemek je považován za nezastavěný, kapitalizační poměry pro pozemky a budovy jsou různé.

1. Stanovení nákladů na rozvoj podmíněně prázdného pozemku s budovami a stavbami pro konkrétní účel s přihlédnutím k tržní poptávce a nabídce.

Úpravy faktoru zatížení a ztrát při sběru.

Stanovení možnosti pobírání a výše ostatních příjmů.

6. Kalkulace provozních nákladů.

7. Výpočet rezerv kapitálových nákladů.

8. Výpočet čistého provozního zisku.

9. Výpočet kapitalizačního poměru pro budovy.

10. Posouzení příjmů vytvořených budovami a stavbami.

11. Výpočet příjmu připadajícího na půdu.

12. Výpočet kapitalizačního poměru pro pozemek.

13. Posouzení hodnoty pozemku metodou kapitalizace výnosů z pozemku.

Druhá metoda: Pozemek je považován za nezastavěný, míry kapitalizace budov a pozemků jsou stejné.

Stanovení nákladů na rozvoj podmíněně prázdného pozemku s budovami a stavbami pro konkrétní účel s přihlédnutím k poptávce a nabídce trhu.

Výpočet potenciálního hrubého příjmu.

Provádění úprav s ohledem na faktor vytížení a ztráty při vybírání plateb a výši ostatních příjmů.

Odhad skutečného hrubého příjmu.

Kalkulace provozních nákladů a rezerv kapitálových nákladů.

Výpočet celkového čistého provozního zisku.

Výpočet celkové míry kapitalizace posuzované nemovitosti.

Ocenění nemovitostí metodou kapitalizace čistých provozních výnosů generovaných nemovitostmi.

Odhad hodnoty pozemku příjmu jako rozdíl mezi odhadovanou hodnotou nemovitosti a náklady na vylepšení.

Třetí metoda: Pozemek je považován za nezastavěný a je známa tržní prodejní cena nemovitosti pro zamýšlený účel:

1. Stanoví se tržní hodnota hotové nemovitosti pro konkrétní účel, kterou lze na analyzovaném pozemku postavit.

2. Náklady na stavbu jsou kalkulovány včetně zisku developera.

3. Hodnota pozemku se odhaduje jako rozdíl mezi
prodejní cenu nemovitosti a celkové náklady.

Čtvrtá metoda: Pozemek je považován za zastavěný, budovy vyžadují určité úpravy:

Stanovení ukazatele celkové kapitalizace.

Kalkulace nákladů na zlepšení zařízení.

Výpočet zvýšení hodnoty nemovitosti s přihlédnutím k provedeným vylepšením.

Pátý způsob: Pozemek je považován za zastavěný a nevyžaduje rekonstrukci:

Výpočet čistého provozního zisku generovaného nemovitostmi.

1. Stanovení ukazatele celkové kapitalizace.

Oceňování nemovitostí metodou kapitalizace čistých provozních výnosů.

Zjištěné vlastnosti objektů nemovitostí a vývoj situace na trhu mohou vyžadovat nestandardní typy využití.

Samostatné použití

Nejefektivnější možnosti využití analyzované nemovitosti se zpravidla neliší od použití podobných objektů. Vzhledem k neobvyklé nebo jedinečné povaze oceňované nemovitosti se však její nejúčinnější využití může lišit.

Střední použití

Pokud je varianta nejúčinnějšího využití nemovitosti založena na budoucích změnách situace na trhu, a proto může být po určité době proveditelná, je varianta využití existující ke dni ocenění považována za přechodnou. Jako nejúčinnější možnost pro dané období lze také označit přechodné použití, které se může po určité době změnit.

Legálně kontroverzní použití

Pokud skutečné užívání objektu, povolené zákonem, neodpovídá normám platným v oblasti jeho umístění. Bývá to důsledek změn nebo nových územních předpisů.

Nevhodná použití

V praxi nemusí skutečný vývoj odpovídat co nejefektivnějšímu využití lokalit, na kterých se nachází. Změna situace může vyžadovat jak změnu stávajícího účelu nemovitosti, tak její zachování, avšak na kvalitativně jiné bázi, vyžadující určité kapitálové výdaje.

Vícero využití

Velkou budovou tak mohou být obytné prostory, kanceláře, obchody, střediska služeb apod. Obdobně lze na pozemku vybudovat bytová, nákupní a zábavní centra a další infrastrukturní zařízení.

Použití pro zvláštní účely

Například nejúčinnějším využitím závodu na výrobu těžkých strojních zařízení bude pravděpodobně pokračování ve výrobě tohoto zařízení a nejúčinnějším využitím obilného výtahu bude pravděpodobně i nadále jeho používání jako výtahu.

Spekulativní použití

Vlastněný pozemek určený k budoucímu prodeji je považován za spekulativní investiční nástroj.

Přebytečná a přebytečná plocha místa

Zastavěné plochy mohou mít nadměrnou plochu, kterou současné využití budov nevyžaduje. Nezastavěné pozemky mohou mít plochu, která není vyžadována pro primární použití s ​​nejvyšším dopadem. Nejúčinnějším způsobem, jak využít přebytečný prostor na staveništi, může být výstavba dalších budov nebo jejich ponechání nezastavěné.

V určitých případech se za nadbytečný prostor považuje další prostor, který není potřeba pro stávající budovy a nelze jej oddělit od nemovitosti a prodat.

Oceňování nemovitostí výnosovým přístupem

Základní pojmy

Princip čekání

Odhad tržní hodnoty pomocí výnosového přístupu je založen na přeměně příjmu, který má předmětné aktivum generovat po zbytek své ekonomické životnosti, na hodnotu. Z teoretického hlediska může být zdrojem příjmů cokoli: nájem, prodej, dividendy, zisk. Hlavní věc je, že jde o produkt oceňovaného aktiva. Pomocí tohoto přístupu je možné a vhodné ocenit ta aktiva, která jsou nebo mohou být využívána v zájmu tvorby příjmů (nemovitosti, akcie, dluhopisy, směnky, nehmotný majetek atd.).

Základními principy pro hodnocení výnosového aktiva jsou princip očekávání a princip substituce. Princip očekávání pro tento přístup je hlavním metodotvorným principem. Uvádí, že hodnota K aktiva je určena jeho současnou (dnešní, aktuální) hodnotou (PV - z angličtiny současná hodnota) všech jeho budoucích příjmů I: , kde Komu - období držení aktiv.

Čím vyšší je výnosový potenciál oceňovaného aktiva, tím vyšší je jeho hodnota. V tomto případě by měla být analýza výnosů prováděna po celou zbývající ekonomickou životnost aktiva, za předpokladu, že je během tohoto období využívána nejúčinnějším způsobem.

Podle principu substituce by maximální hodnota aktiva neměla překročit nejnižší cenu va, za které lze koupit jiné podobné aktivum s ekvivalentním výnosem: , Kde T - počet analogů. Tento princip je obdobou ekonomického principu investičních alternativ.

V rámci důchodového přístupu se rozlišuje metoda přímé kapitalizace a metoda kapitalizace důchodu podle míry návratnosti kapitálu (obr. 3.1). Tyto metody jsou založeny na analýze a posouzení čistého provozního zisku a kapitalizace nebo diskontních sazeb.

U přímé kapitalizace se posuzuje čistý provozní příjem za první rok používání aktiva za předpokladu, že je ve fázi generování typického příjmu, a vyhodnocuje se poměr kapitalizace pro přeměnu příjmu na současnou hodnotu, a v kapitalizační metodě založené na míře návratnosti kapitálu prognózu čistého provozního výnosu v procesu používání aktiva, včetně čistého výnosu z reverze na konci prognózovaného období, posouzení diskontního faktoru a stanovení výši současných hodnot těchto příjmů.

Obrázek 3.1 - Klasifikace metod oceňování podle výnosů.

Tyto metody se liší způsobem analýzy a konstrukce toku příjmů a koeficientů jejich přepočtu na současnou hodnotu. V metodě přímé kapitalizace pro odhad tržní hodnoty se čistý příjem za první rok z používání aktiva vydělí koeficientem kapitalizace získaným na základě analýzy údajů o kapitalizačních ukazatelích příjmu aktiv podobných oceňovanému aktivu. . V tomto případě není potřeba posuzovat trend změn výnosů v čase a při posuzování kapitalizačního poměru není třeba samostatně zohledňovat jeho složky: míru návratnosti kapitálu a míru návratnosti.

Předpokládá se, že účtování trendů ve všech složkách oceňovaného aktiva je zakotveno v tržních datech. Je třeba poznamenat, že metoda přímé kapitalizace je použitelná pro ocenění stávajících aktiv, která jsou využívána nejefektivnějším způsobem a nevyžadují k datu ocenění velké kapitálové investice do oprav nebo rekonstrukcí. Při hodnocení kapitalizační metodou na základě míry návratnosti kapitálu je samostatně zohledněn trend změn čistého příjmu v čase a všechny složky kapitalizačního poměru jsou analyzovány samostatně.

Metoda přímé kapitalizace je metoda odhadu tržní hodnoty aktiv generujícího příjem, která je založena na přímé přeměně nejtypičtějšího příjmu prvního roku na hodnotu jeho dělením koeficientem kapitalizace získaným na základě analýzy tržních údajů o poměr příjmů k hodnotě majetku obdobný tomu, který se oceňuje.

Kapitalizační metoda založená na míře návratnosti kapitálu je metoda odhadu tržní hodnoty aktiva vytvářejícího příjem na základě přeměny všech peněžních toků, které generuje během zbývající ekonomické životnosti, na hodnotu jejich diskontováním k datu ocenění pomocí míra návratnosti kapitálu extrahovaná z trhu investic s alternativními úrovněmi rizika.

Metoda kapitalizace založená na míře návratnosti kapitálu může mít z formálního (matematického) hlediska dvě varianty: metodu analýzy diskontovaných peněžních toků (DCF analýza) a metodu kapitalizace pomocí kalkulačních modelů.

Metoda analýzy diskontovaných peněžních toků je kapitalizační metoda založená na míře návratnosti kapitálu, ve které pro odhad tržní hodnoty pomocí míry návratnosti kapitálu jako diskontní sazby se použijí peněžní toky za každý rok provozu aktiva. oceňované jsou samostatně diskontovány a následně sečteny, včetně peněžních toků z jeho dalšího prodeje na konci doby vlastnictví.

Metoda kapitalizace kalkulačními modely je metoda kapitalizace založená na míře návratnosti kapitálu, při které se pro odhad tržní hodnoty nejtypičtější příjem prvního roku převádí na hodnotu pomocí formalizovaných kalkulačních modelů příjmu a hodnoty. , získané na základě analýzy trendů jejich změn v budoucnosti .

Čistý provozní příjem, který aktivum generuje, je rozdíl mezi skutečnými hrubými příjmy a provozními náklady.

Obecně platí, že v souladu s principem očekávání má matematické vyjádření pro posouzení tržní hodnoty aktiva pomocí důchodového přístupu následující podobu:

(3.1)

Kde V o - ocenění tržní hodnoty, q —číslo aktuálního období, I q —čistý provozní příjem q něco doba, Y- míra návratnosti kapitálu (diskontní sazba z příjmu), V P— peněžní tok z reverze, Na— číslo posledního období vlastnictví (Při posuzování nemovitosti se období prognózy považuje za období vlastnictví.)

U nemovitosti je neodepisovatelnou částí pozemek a odepisovatelnou částí je zhodnocení pozemku. Pozemek jako součást zemského povrchu nepodléhá opotřebení, tzn. z ekonomického hlediska je třeba pozemek považovat za nekonečný (nevyčerpatelný) zdroj příjmů, jehož hodnota se může v čase jen zvyšovat. Vylepšení má omezenou ekonomickou životnost - časové období, během kterého výše příjmů, které objekt generuje, převyšuje výši nákladů na jeho provoz Odpisovatelné aktivum by také mělo zahrnovat investice zaměřené na získání práva na leasing aktiva na dobu určitou.

Takže příjem I q (z anglického slova - Income) za nějaký q-rok lze rozdělit na dvě složky:

kde je návratnost investice (návratnost kapitálu) a je návratnost počáteční investice (návratnost kapitálu).

Příjmy z investic v roce q lze zase rozdělit na dvě složky: výnosy z investic rovnající se tržní hodnotě zlepšení na začátku roku q a výnosy z investic rovnající se tržní hodnotě pozemku v stejný rok :

Míra návratnosti kapitálu investovaného do půdy se rovná míře návratnosti kapitálu investovaného do zlepšení: Y L = Y B = Y.

V důsledku toho lze důchod z kapitálu reprezentovat jako produkt nákladů na tento kapitál jedinou mírou návratnosti:

- z vylepšení

Z (6.1.2) vyplývá, že kapitálový příjem připadající na zlepšení a současná tržní hodnota jsou přímo úměrné 1. V tomto případě jsou příjmy umístěny na konci roku a náklady na vylepšení jsou umístěny na konci předchozího roku nebo na začátku aktuálního roku. Vylepšení ztrácí hodnotu v důsledku běžného opotřebení. V důsledku toho je příjem spojený se zlepšením také klesající funkcí času.

U objektů, které ke svému vylepšení vyžadují určité kapitálové investice (volný pozemek, „nedokončený“, rekonstruovaný objekt apod.), by měla být počáteční investice z ekonomického hlediska stanovena jako výše neuhrazených investic V HU tj. budoucí hodnota toku kapitálových investic (nákladů) na vytvoření objektu jako zdroje příjmu nebo, což je stejné, nashromážděná k datu provozu aktiva vytvářejícího příjem s určitou procentní sazbou, částka nákladů na jeho vytvoření