Приватизація горища над квартирою у багатоквартирному будинку. Як оформити мансардне чи горищне приміщення багатоквартирного будинку у власність? Як орендувати горище над своєю квартирою

Остаточну точку поставив Верховний суд у суперечці власників житла в новій багатоповерхівці з бізнесменом, який забрав у тому самому будинку всі нежитлові приміщення. І хоча саме цей позов подали всього кілька осіб, питання, яке стояло на порядку денному, виявилося зовсім не приватною справою тільки цих позивачів.

Окрім купленої квартири новосели отримують у власності та нежитлову частину будинку – горища з підвалами. Фото: Photoxpress

Ситуація, коли новосели, в'їхавши до купленого житла, дізнаються, що всі нежитлові приміщення в їхньому будинку вже чиясь приватна власністьзустрічаються повсюдно. За всієї поширеності подібної ситуації вона, як підтвердив Верховний суд, докорінно незаконна.

Більше того, сьогодні боротьба за володіння підвалами, горищами та всілякими технічними приміщеннями у багатоквартирних будинках набула важливого матеріального аспекту. При зростаючих тарифах ЖКГ, господарі квартир мають цілком законну можливість розпорядитися нежитловими приміщеннями у своєму будинку так, щоб знизити для себе та своїх сусідів все зростаюче матеріальне навантаження.

Отже, справа була у Москві, де до суду Хамовницького району звернулися троє новоселів. У своєму позові вони писали, що придбали житло в новобудові, але всі так звані технічні приміщення в їхньому будинку вже власність комерсанта. Вони йому і подали позов, стверджуючи, що згідно із законом оформлені на нього приміщення належать їм.

Бізнесмен із претензіями мешканців не погодився і позов не визнав. Він заявив, що був інвестором будівництва саме цього будинку. І, вкладаючи кошти у будівництво, заздалегідь обмовив свої умови: після закінчення робіт він отримує у власність частину житлових та усі нежитлові приміщення. Його слова підтверджували документи.

Районний суд, а згодом і Московський міський вимоги новоселів задовольнили. Щоправда, не повністю, але здебільшого з мешканцями суди погодилися. . А підписані бізнесменом документи про те, що він отримує нежитлову територію у будинку собі у власність, визнали незначними. Тобто такими, що не мають жодної юридичної сили.

Рішення на користь мешканців не влаштувало комерсанта, на гроші якого власне цей будинок будувався. І він звернувся до Верховного суду. В остаточному варіанті справу переглядала Судова колегія у цивільних справах Верховного суду.

Верховний суд розпочав перевірку документів. З'ясувалося, що постановою уряду столиці певній фірмі було виділено землю під будівництво житлово-адміністративного комплексу з підземною автостоянкою. Термін оренди стандартний – 49 років. Наш бізнесмен лише за кілька років вклав гроші в це будівництво. Спочатку одним документом він погодив передачу йому певної площі житлових і не житлових приміщеньу будівлі.

Пізніше з'явилися доповнення, в яких різко збільшився обсяг нежитлових приміщень, що передаються комерсанту.

За підсумками будівництва та згідно з документами бізнесмен отримав у власність багато чого, включаючи і те, через що виникла судова суперечка. А саме – водомірний вузол, насосну станцію, коридори та тамбури.

На момент укладання договору інвестування діяв Закон "Про основи житлової політики" N 4218-1. У ньому зазначено, що є спільним майном будинку. Якщо висловитись правильно, то це називається - "єдиний комплекс нерухомого майна, призначений для обслуговування більш ніж одного домовласника". \

За законом все це майно знаходиться у спільній частковій власності домовласників і не підлягає відчуженню окремо від права власності домовласників на приміщення.

У кожного власника квартири за Цивільним кодексом (стаття 289) є частка всього вищепереліченого. За законом людина, купуючи житло у багатоквартирному будинку, стає власником цього спільного майна у частках, пропорційних загальної площіжитлових приміщень, що належать йому.

Тому загальне майно в багатоквартирному будинку не може значитися за однією людиною, оскільки це порушить права інших власників будинку.

Верховний суд заявив, що районний суд абсолютно правильно пояснив, чому договір комерсанта, який вклав гроші в будівництво, виявився через малограмотність тих, хто його готував, нездійсненним.

Мешканці останніх поверхів житлових будинків можуть збільшити свій житловий простір за рахунок нежитлового горищного приміщення, розташованого над їхньою квартирою.

Горище – простір між конструкціями покрівлі (зовнішніх стін та перекриттям верхнього поверху) (стор. 32 СНІП 2.08.02-89, додаток 2).

Освоєння горищного простору – проведення робіт з метою влаштування приміщення мансардного типу у житловому будинку.

Приєднати горищне приміщення до своєї квартири може власник квартири на останньому поверсі будинку.

Приєднання горищного приміщення може бути здійснено двома способами: з оформленням мансардного приміщення у власність та без оформлення (на праві оренди, або безоплатного користування). Вибір конкретного методу приєднання мансардного приміщення залежить багатьох чинників: наявність ТСЖ, кількості членів ТСЖ, якісний склад членів ТСЖ чи власників житлових приміщень в багатоквартирному будинку, наявність оформлених прав на пайову власність і землю і т.д.

Процес оформлення горища над квартирою у власність досить трудомісткий і займає великий період часу, а також потребує значних фінансових витрат.

Відповідно до ст. 36 Житлового кодексу горище є загальною частковою власністю всіх власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку. Відповідно до цієї норми розпорядження горищем відбувається у встановленому законом порядку за згодою власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Власники можуть дати згоду на вчинення 2-х видів дій з горищем:

• передача горища в оренду або у безоплатне користування (таке рішення приймається 2/3 голосів власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку);

• реконструкція горища зі зменшенням спільної часткової власності або без такої.

Від того, яке рішення ухвалять усі власники житлових приміщень, залежатиме яким шляхом освоєння горищного простору варто йти.

Етапи приєднання горища

Спосіб з отриманням горища в оренду або у безоплатне користування схематично виглядає так:

• отримання згоди на оренду або безоплатне користування горищем (частиною горища) у зборів власників житла, ТСЖ або ЖБК;

• укладання договору оренди горища (частини горища) та його державна реєстрація;

• проведення перебудови горища;

• одержання акта про проведену перебудову;

• внесення змін до договору оренди та реєстрація таких змін.

Дані дії регламентуються Постановою Уряду міста Москви від 8 лютого 2005 р. № 73-ПП «Про порядок перебудови приміщень у житлових будинках біля міста Москви».

Другий спосіб вигідніший для клієнта, але більш трудомісткий і дорогий. У разі мансардне приміщення передається Клієнту у власність.

У цьому випадку схема така:

• ухвалення одноголосного рішення всіма власниками житлових приміщень на проведення реконструкції;

• отримання власниками житлових приміщень, ТСЖ, ЖБК дозволу на реконструкцію;

• проведення БМР та подальше введення в експлуатацію результатів реконструкції;

• внесення змін до технічної та іншої документації;

• передача мансардного приміщення клієнту та реєстрація права власності на мансардне приміщення.

Дані дії регламентуються законом міста Москви № 50 «Про порядок підготовки та отримання дозволів на будівництво, реконструкцію містобудівних об'єктів у місті Москві».

Основними умовами здійснення вищевказаних процедур є наявність зареєстрованих прав пайової власності та врегульовані земельні відносини.

Фахівці відділу приєднання горищ нададуть кваліфіковану допомогу максимально стислі терміни. Ми маємо великий досвід співпраці з усіма установами, від яких залежить прийняття рішень щодо оформлення горищ над квартирою у власність.

Узгодження приєднання горищ/технічних поверхів регламентується:

• Містобудівним кодексом РФ;
• Житловим кодексом РФ

Горище- простір між конструкціями покрівлі (зовнішніх стін) та перекриттям верхнього поверху.

Поверх мансардний- поверх, у горищному просторі, фасад якого повністю або частково утворений поверхнею (поверхнями) похилого чи ламаного даху, при цьому лінія перетину площини даху та фасаду має бути на висоті не більше 1,5 м від рівня підлоги мансардного поверху.

Поверх технічний- Поверх для розміщення інженерного обладнання та прокладання комунікацій. Може бути розташований у нижній (технічне підпілля), верхній (технічне горище) або в середній частині будівлі.

За Житловим кодексом (ст. 36):

1. Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, а саме:

1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали).

4) земельна ділянка, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на зазначеному земельній ділянціоб'єкти…

3. Зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції

За Містобудівним кодексом:

реконструкція об'єктів капітального будівництва (за винятком лінійних об'єктів) - зміна параметрів об'єкта капітального будівництва, його частин (висоти, кількості поверхів, площі, обсягу), у тому числі надбудова, перебудова, розширення об'єкта капітального будівництва, а також заміна та (або) відновлення несучих будівельних конструкцій об'єкта капітального будівництва, за винятком заміни окремих елементів таких конструкцій на аналогічні чи інші покращуючі показники таких конструкцій елементи та (або) відновлення зазначених елементів

Необхідні умови для приєднання горищного приміщення/технічного поверху до квартири:

• квартира повинна розташовуватись на останньому поверсі;
• квартира має бути у власності;
• повинна бути технічна можливість реконструкції горища/технічного поверху;
• інженерне обладнання та комунікації повинні бути перенесені з території, що приєднується, або повинен бути забезпечений безперешкодний доступ до цього обладнання.

В даний час існує два варіанти приєднання горищ / технічних поверхів:

1. Шляхом реконструкції
2. Шляхом взяття в оренду чи безоплатне користування.

«Плюси» та «мінуси» кожного з варіантів.

1 варіант

«ПЛЮСИ»

• Ви отримуєте горище / технічний поверх у власність

«МІНУСИ»

• Необхідна згода всіх власників житла в будівлі, включаючи муніципалітет (ДІГМ м. Москви), якщо є муніципальне житло;
• Вартість:
  • Отримання дозволу на реконструкцію, включаючи всю необхідну проектну документацію, коштує недешево;
  • Ремонтно-будівельні роботи з реконструкції;
  • У ряді випадків для отримання згоди всіх власників житла мешканці можуть визначити компенсаційні виплати або благоустрій загальнобудинкового майна;
  • Оформлення перебудови горища/технічного поверху теж не безкоштовне задоволення.
• Терміни:
  • Власність на горище/технічний поверх оформляється лише після завершення ремонтно-будівельних робіт та після введення об'єкта в експлуатацію. З моменту отримання згоди власників – близько 1,5 – 2 років.

2 варіант

«ПЛЮСИ»

• Швидко

«МІНУСИ»

• Не власність (оренда чи безоплатне користування);
• Необхідна згода 2/3 власників житла у будівлі, включаючи муніципалітет (ДІГМ м. Москви), якщо є муніципальне житло;
• Вартість:
  • Орендна плата;
  • Компенсаційні виплативласникам, чи благоустрій загальнобудинкового майна;
  • Оформлення перебудови горища/технічного поверху.

Ми можемо запропонувати вам ТРЕТІЙваріант. ПРИХОДІТЬ!

Горище є майном, яке належить всьому будинку, тому розпоряджатися даним приміщенням можуть власники житлових приміщень, що знаходяться в багатоквартирному будинку. Як мовиться в одній із статей Житлового Кодексу Росії, права у власників квартир такі:

• У власників квартир, розташованих у багатоповерховому будинку, є частка у праві володіння спільною територією багатоквартирного будинку:
  1. Приміщення певного будинку, що знаходяться за межами квартир, та призначені для обслуговування кількох приміщень цієї будівлі – сходи, ліфти, міжквартирні сходові майданчики, коридори, ліфтові шахти, горища, технічні поверхи, підвали, де знаходяться інженерні комунікації та обладнання, яке обслуговує декілька приміщень. );
  2. Інші приміщення у цьому будинку, які повинні належати всім власникам, оскільки необхідні для виконання необхідних потреб соціально-побутового плану власників, які перебували у будинку квартир. Території всередині будівлі улаштовують, щоб організовувати цікаве дозвілля дорослих, розвивати дитячу творчість, а також займатися фізкультурою та спортом;
  3. Дахи, всілякі огороджувальні конструкції будівлі, електричне, санітарно-технічне, електричне, механічне та інше обладнання, що розташовується в житловому будинку у внутрішній частині приміщень або в безпосередній близькості від них, які обслуговують відразу кілька приміщень;
  4. Ділянка землі, яка знаходиться під житловим будинкомі поблизу нього, з предметами благоустрою та посадженими рослинами;
• Власники квартир у багатоповерховому будинку володіють, користуються, а також розпоряджаються ( в рамках закону) загальним майном.
• Щоб зменшити ( шляхом реконструкції) величину спільного майна багатоповерхового будинку, потрібна згода всіх власників квартир будинку.
• Частину площі або об'єкта спільного майна можна передати, підписаний на загальних зборах документ, певним особам, якщо не буде порушено життєдіяльність будинку та права мешканців квартир.

Горище багатоквартирного будинку може стати вашою власністю

З цих положень Житлового Кодексу Росії: власники ( не орендарі) квартир у багатоповерховому будинку мають свою частку власності у всіх загальних приміщення, які не належать до житлової площі. До цього списку входять і підвали, і горищні території. Горища вважаються загальною власністю всіх власників квартир, але проводити його приватизацію мають право лише ті власники, квартири яких розташовані в будинку на верхньому поверсі.

Господарі квартир, що знаходяться під горищем, не мають переважного права володіння, але якщо у когось є бажання орендувати або викупити частину території горища, то спочатку потрібно буде взяти письмову згоду всіх власників будинку. Щоправда, цій людині організовувати загальні збори не обов'язково. Потрібно просто обійти з підписним листом усі квартири в будинку.

Якщо приватизацією горища вирішив зайнятися лише один власник квартири, йому треба буде: чи оформити горищну площу у власність ( викупити чи приватизувати), чи зібрати документи для довгострокової оренди.

У разі коли претендент на приватизацію горища планує зробити на цьому просторі мансарду, де облаштує літню спальню, робочий кабінет або оранжерею, тоді для передачі горища в безоплатне користування достатньо буде зібрати підписи 2/3 мешкаючих у будинкувласників житла.

Для взяття в оренду або приватизації горища претенденту доведеться:

• отримати згоду всіх власників квартир у будинку на купівлю та їх дозвіл на реконструкцію горища;
• офіційно переробити технічну документацію;
• офіційно зареєструвати свої права на власність цього приміщення.

Якщо мешканці будинку виявили незаконну приватизацію горища, неправомірне його переобладнання, вони мають право подати до суду позов, оскільки згоди вони не давали та були порушені їхні права на пайову власність.

Мешканці можуть подати до суду і в тому випадку, коли муніципальна влада, без попередження власників квартир, передали в оренду приватним фірмам приміщення горища.