Մենք վերացնում ենք ռիսկերը մինչև անշարժ գույք վաճառելը և գնելը: Օտարերկրյա ընկերության կողմից անշարժ գույքի ձեռքբերում Ռուսաստանի Դաշնությունում. գրանցման, հաշվառման և հարկման առանձնահատկությունները «Մետաղագործական գործարան» ԲԲԸ-ի հաշվապահական հաշվառման աղյուսակը.

01.01.2016 թվականից հետո սեփականության իրավունքով ձեռք բերված անշարժ գույքի օբյեկտների համար.

Անշարժ գույքի օբյեկտի վաճառքից հարկ վճարողի ստացած եկամուտն ազատվում է հարկումից (և հայտարարագրումից) պայմանով, որ այդպիսի օբյեկտը պատկանում է հարկ վճարողին անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականության նվազագույն ժամկետով և ավելի:

Անշարժ գույքի օբյեկտ պահելու նվազագույն ժամկետն է 3 տարիանշարժ գույքի այն օբյեկտների համար, որոնց համար բավարարված է հետևյալ պայմաններից առնվազն մեկը.

1. օբյեկտի նկատմամբ սեփականության իրավունքը հարկ վճարողը ստացել է ժառանգաբար կամ նվիրատվության պայմանագրով. անհատականԸնտանեկան օրենսգրքով սահմանված կարգով ճանաչվել է այս հարկ վճարողի ընտանիքի անդամ և (կամ) մերձավոր ազգական Ռուսաստանի Դաշնություն;
2. օբյեկտի սեփականությունը հարկ վճարողի կողմից ձեռք է բերվել սեփականաշնորհման արդյունքում.
3. Օբյեկտի սեփականության իրավունքը ձեռք է բերել հարկ վճարողը` վարձավճար վճարողը կախյալ անձի հետ կյանքի պահպանման պայմանագրով գույքը փոխանցելու արդյունքում:

Մնացած դեպքերում անշարժ գույքի օբյեկտի պահպանման նվազագույն ժամկետն է 5 տարի.

Մինչև 01.01.2016թ. ձեռք բերված անշարժ գույքի, ինչպես նաև այլ գույքի համար (ավտոտնակ, ավտոմեքենա և այլն) սեփականության նվազագույն ժամկետն է. 3 տարի.

Եթե ​​անշարժ գույքի օբյեկտի վաճառքից ստացված եկամուտը իրացման տարվա հունվարի 1-ի դրությամբ ցածր է այս օբյեկտի կադաստրային արժեքի 70%-ից, ապա հարկային նպատակներով հարկ վճարողի այդպիսի եկամուտը վերցվում է կադաստրային արժեքին հավասար. այս օբյեկտը բազմապատկվում է 0,7 գործակցով:

Գույքի նվազեցման հաշվարկ

1,000,000 ռուբլի – առավելագույն գումարհարկային նվազեցում, որով կարող են կրճատվել բնակելի շենքերի, բնակարանների, սենյակների, ամառանոցների, այգեգործական տների վաճառքից ստացված եկամուտը. հողատարածքներ, ինչպես նաև նշված գույքի բաժնետոմսերը.

250 000 ռուբլի- հարկային նվազեցման առավելագույն չափը, որով կարող է կրճատվել այլ գույքի (ավտոմեքենաներ, ոչ բնակելի տարածքներ, ավտոտնակներ և այլ իրեր) վաճառքից ստացված եկամուտը.

Գույքի նվազեցման կիրառման փոխարեն հարկ վճարողն իրավունք ունի նվազեցնել գույքի վաճառքից ստացված եկամտի չափը այս գույքի ձեռքբերման հետ անմիջականորեն կապված փաստացի կատարված և փաստաթղթավորված ծախսերով: Որոշ իրավիճակներում դա կարող է ավելի շահավետ լինել, քան գույքի նվազեցման կիրառումը:

Ընդհանուր բաժնեմաս կամ ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող գույք վաճառելիս գույքահարկի նվազեցման համապատասխան գումարը (1,000,000 ռուբլի կամ 250,000 ռուբլի) բաշխվում է այս գույքի համասեփականատերերի միջև՝ իրենց բաժնեմասի համամասնությամբ կամ նրանց միջև համաձայնությամբ ( ընդհանուր համատեղ սեփականություն հանդիսացող գույքի վաճառքի դեպքը):

Եթե ​​հարկ վճարողը մեկ տարվա ընթացքում վաճառել է գույքի մի քանի օբյեկտ, ապա նշված սահմանաչափերը կիրառվում են ընդհանուր առմամբ բոլոր վաճառված օբյեկտների համար, այլ ոչ թե յուրաքանչյուր օբյեկտի համար առանձին։

Եթե ​​գույքի վաճառքից ստացված գումարները չեն գերազանցում նշված սահմանաչափերը, ապա հայտարարագիր ներկայացնելու պարտավորությունը մնում է, իսկ հարկ վճարելու պարտավորություն չի առաջանում։

Հաշվարկի օրինակ

2017 թվականին Կոտովի Ս.Ա. վաճառել է 3 000 000 ռուբլով բնակարան, որը գնել է 2015 թվականին 2 500 000 ռուբլով։

Քանի որ բնակարանը պատկանում էր Կոտով Ս.Ա. Պահման նվազագույն ժամկետից պակաս, դրա վաճառքից ստացված եկամուտների նկատմամբ նա պարտավոր է անձնական եկամտահարկի հայտարարագիր ներկայացնել 2017թ.

Նման հայտարարագրում գույքահարկի նվազեցում հայտարարելիս Կոտովա Ս.Ա.-ի հարկվող եկամուտը. կկազմի 2 մլն ռուբլի, իսկ

Անձնական եկամտահարկ \u003d (3,000,000 ռուբլի - 1,000,000 ռուբլի) x 13% \u003d 260,000 ռուբլի:

Եթե ​​Կոտով Ս.Ա. հայտարարագրում կհայտարարի ոչ թե գույքի նվազեցում, այլ բնակարանի վաճառքից ստացված եկամուտը կնվազեցնի փաստաթղթավորված ծախսերի չափով, նրա հարկվող եկամուտը կկազմի 500,000 ռուբլի, իսկ անձնական եկամտահարկը 65,000 ռուբլի.

Անձնական եկամտահարկ \u003d (3,000,000 ռուբլի - 2,500,000 ռուբլի) x 13% \u003d 65,000 ռուբլի:

Հաշվարկի օրինակ

Իվանովի եկամուտը Ն.Վ. 2017 թվականին 2016 թվականին ձեռք բերված բնակարանի վաճառքից կազմել է 2 100 000 ռուբլի։

Բնակարանի կադաստրային արժեքը ընթացիկ տարվա հունվարի 1-ի դրությամբ, որում իրականացվել է այս բնակարանի սեփականության իրավունքի փոխանցման պետական ​​գրանցումը, կազմել է 3,300,000 ռուբլի: Բնակարանի ձեռքբերման համար փաստաթղթավորված ծախսեր չկան։

Անձնական եկամտահարկի հարկային բազան այս դեպքում որոշվում է բնակարանի կադաստրային արժեքի նկատմամբ կիրառվող նվազեցման գործակցով՝ հավասար 0,7:

Բնակարանի կադաստրային արժեքը՝ հաշվի առնելով նվազեցման գործակիցը.

3,300,000 ռուբլի x 0,7 \u003d 2,310,000 ռուբլի:

Քանի որ Իվանովայի եկամուտը Հ.Թ. Բնակարանի վաճառքից պակաս է բնակարանի կադաստրային արժեքից՝ հաշվի առնելով 0,7 նվազեցման գործակիցը, հարկային նպատակներով հարկային բազան կկազմի՝ 2,310,000 ռուբլի:

մինչդեռ Իվանով Հ.Թ. 1,000,000 ռուբլու չափով գույքահարկի նվազեցում հայտարարելու իրավունքը.

Անձնական եկամտահարկը հարկ վճարողի կողմից հաշվարկվելու է հետևյալ կերպ.

(2,310,000 ռուբլի - 1,000,000 ռուբլի) x 13% = 170,300 ռուբլի

Գույքի վաճառքի հետ կապված գույքի նվազեցումը, ի տարբերություն բնակարանի ձեռքբերման հետ կապված նվազեցման, կարող է կիրառվել անժամկետ, սակայն հարկային ժամանակահատվածում գույքահարկի նվազեցման առավելագույն չափի (1,000,000 ռուբլի կամ 250,000 ռուբլի) սահմանափակմամբ: . Նվազեցման իրավունքից օգտվելու համար հարկ վճարողը պետք է.

2 Պատրաստել գույքի վաճառքը հաստատող փաստաթղթերի պատճենները.

Օրինակ՝ գույքի առքուվաճառքի պայմանագրերի պատճենները, փոխանակման պայմանագրերը և այլն։

3. Եթե հարկ վճարողը պահանջում է նվազեցում վաճառվող գույքի ձեռքբերման հետ անմիջականորեն կապված ծախսերի չափով, ապա լրացուցիչ պատրաստեք այդ ծախսերը հաստատող փաստաթղթերի պատճենները.

(կանխիկի պատվերների ստացում, վաճառքի և դրամարկղային չեկեր, բանկային քաղվածքներ, վճարման հանձնարարականներ, վաճառողի անդորրագրեր. Փողև այլն), ինչպես նաև վաճառվող բնակարանի ձեռքբերումը հաստատող այլ փաստաթղթեր, օրինակ՝ առուվաճառքի պայմանագիր:

4 Բնակության վայրի հարկային մարմնին ներկայացնել լրացված հարկային հայտարարագիր` գույքի վաճառքից նվազեցում ստանալու իրավունքը հաստատող փաստաթղթերի պատճեններով:

Նվազեցման իրավունքը հաստատող փաստաթղթերի պատճենները հարկային մարմնին ներկայացնելիս պետք է ձեզ մոտ ունենաք դրանց բնօրինակները՝ հարկային տեսուչի կողմից ստուգման համար:

Հարկային հայտարարագիրը լրացնելու և այն, ինչպես նաև օժանդակ փաստաթղթերը հարկային մարմնին ներկայացնելու ամենահարմար տարբերակը առցանց է ինտերնետ ծառայության միջոցով: «Հարկ վճարողի անձնական հաշիվ ֆիզիկական անձանց համար».

«Ռուսական հարկային սուրհանդակ», 2006, N 21

Ձեռք բերված կամ նորաստեղծ անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականությունը պահանջում է պետական ​​գրանցում: Բայց բավականին հաճախ կազմակերպությունը սկսում է օգտագործել նման գույքը նույնիսկ գրանցումից առաջ: Արդյո՞ք նման իրավիճակներում անհրաժեշտ է այն ներառել կազմակերպությունների գույքահարկի օբյեկտների կազմում։ Այս հոդվածը կօգնի ձեզ հասկանալ այս խնդիրը:

Անշարժ գույքը ներառում է հողատարածքներ, ընդերքի հողամասեր և այն ամենը, ինչ ամուր կապված է հողի հետ (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 130-րդ հոդված): Այսինքն՝ առարկաներ, որոնց տեղաշարժն անհնար է առանց դրանց նպատակին անհամաչափ վնասելու։ Դրանք են, օրինակ, անտառները, բազմամյա տնկարկները, շենքերը, շինությունները, ընթացքի մեջ գտնվող շինարարությունը։ Անշարժ իրերի թվում են նաև պետական ​​գրանցման ենթակա օդանավերը և ծովային նավերը, ներքին նավարկության նավերը և տիեզերական օբյեկտները։

Անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը և այլ իրական իրավունքները (տնտեսական կառավարման իրավունք, գործառնական կառավարման իրավունք, մշտական ​​օգտագործման իրավունք և այլն), այդ իրավունքների սահմանափակումները, դրանց առաջացումը, փոխանցումը և դադարեցումը ենթակա են պետական ​​գրանցման։ իրավունքների միասնական պետական ​​ռեգիստրում։ Այսպիսով, հաստատված է Արվեստի 1-ին կետում: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 131. Միևնույն ժամանակ, սեփականության իրավունքներն առաջանում են դրանց գրանցման պահից, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 8-րդ հոդվածի 2-րդ կետ):

Այսպիսով, անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը՝ անկախ դրա ձեռքբերման եղանակից (գնում, որպես կանոնադրական կապիտալում ներդրում ստանալը, ինքնուրույն ստեղծումը և այլն) ծագում է միայն պետական ​​գրանցման պահից։ Եվ համապատասխանաբար դադարեցվում է գույքն այլ անձանց հանձնելու պետական ​​գրանցման կամ այլ պատճառներով իրավունքի դադարեցման պահից։

Հիշեցնենք, որ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների պետական ​​գրանցումը կրում է դեկլարատիվ բնույթ։ Անշարժ գույքի սեփականատերերն իրենք են դիմում գրանցման մարմնին պետական ​​գրանցման համար: Ընդ որում, նման դիմումների ներկայացման ժամկետները օրենքով սահմանված չեն։

Հայտ ներկայացնելուց հետո պետական ​​գրանցումն իրականացվում է մեկամսյա ժամկետում։ Այս մասին ասվում է Արվեստի 2-րդ կետում: 1997 թվականի հուլիսի 21-ի N 122-FZ «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» Դաշնային օրենքի 6-ը (այսուհետ՝ Օրենք N 122-FZ): Ուստի հաճախ անշարժ գույքը (ստեղծված կամ ստացված այլ իրավաբանական անձանցից առքուվաճառքի գործարքների արդյունքում) արդեն իսկ իրականում շահագործվում է կազմակերպության կողմից, և դրա սեփականությունը դեռևս գրանցված չէ։

Ե՞րբ պետք է գույքը ներառվի հարկային բազանկորպորատիվ գույքահարկի համար` միայն դրա սեփականության իրավունքի գրանցումից հետո ժամանակինթե՞ ավելի վաղ

Եթե ​​գույքը ստեղծվել է

Կորպորատիվ գույքահարկի գծով հարկման օբյեկտ է համարվում սահմանված հաշվառման կարգով հաշվեկշռում որպես հիմնական միջոցներ հաշվառվող շարժական և անշարժ գույքը: Ավելին, ներառյալ գույքը, որը փոխանցվել է ժամանակավոր տիրապետման, օգտագործման, տնօրինման կամ հավատարմագրային կառավարման, կամ նպաստել է համատեղ գործունեությանը: Սա նշվում է Արվեստի 1-ին կետով: Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 374. Բացառություն են կազմում հողատարածքները և բնության կառավարման այլ օբյեկտները, ինչպես նաև դաշնային գործադիր իշխանությունների տնտեսական կառավարման կամ գործառնական կառավարման իրավունքին պատկանող գույքը, որն օրինականորեն նախատեսում է դրան համարժեք ռազմական և (կամ) ծառայություն, որն օգտագործվում է այդ իշխանությունների կողմից: Ռուսաստանի Դաշնությունում պաշտպանության, քաղաքացիական պաշտպանության, անվտանգության ապահովման և օրենքի կիրառման կարիքները: Այս մասին ասվում է Արվեստի 4-րդ կետում: Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 374.

Այսպիսով, կազմակերպությունների գույքահարկի համար անշարժ գույքը որպես հարկման օբյեկտ ճանաչելու հիմք է հանդիսանում դրա արտացոլումը հաշվապահական հաշվառման մեջ՝ սահմանված կարգով որպես հիմնական միջոց։

Ուստի հարցն այն է, թե արդյոք կազմակերպության հաշվառման մեջ գույքի արտացոլումը որպես հիմնական միջոց կախված է այս գույքի նկատմամբ նրա իրավունքի պետական ​​գրանցման փաստից:

Կազմակերպությունների (բացառությամբ վարկային և բյուջետային) հիմնական միջոցների հաշվառման կարգը կարգավորվում է PBU 6/01, Հիմնական միջոցների հաշվառման ուղեցույցով (այսուհետ՝ Ուղեցույց):

Որպես հիմնական միջոցներ հաշվառման համար ցանկացած ակտիվ (ներառյալ անշարժ գույք) ընդունելու պարտադիր չափանիշները սահմանված են PBU 6/01-ի 4-րդ կետում: Օբյեկտը որպես հիմնական միջոց ճանաչելու համար պետք է միաժամանակ բավարարվեն հետևյալ պայմանները.

• ակտիվը նախատեսված է արտադրանքի արտադրության մեջ օգտագործելու, աշխատանք կատարելիս (ծառայություններ մատուցելիս), կազմակերպության կառավարման կարիքների համար կամ ժամանակավոր տիրապետման և օգտագործման (ժամանակավոր օգտագործման) դիմաց վճար տրամադրելու համար.
• ակտիվը նախատեսված է երկարաժամկետ օգտագործման համար (ավելի քան 12 ամիս կամ սովորական գործառնական ցիկլ).
• այս ակտիվի հետագա վերավաճառքը չի սպասվում.
• ակտիվն ի վիճակի է ապագայում կազմակերպությանը բերել տնտեսական օգուտներ (եկամուտ):

Որպես ընդհանուր կանոն, շինմոնտաժային աշխատանքների, շենքերի, այլ երկարակյաց նյութական օբյեկտների ձեռքբերման, ինչպես նաև այլ կապիտալ աշխատանքների և ծախսերը նախքան դրանք ձևակերպվել են հիմնական միջոցների և այլ փաստաթղթերի ընդունման և փոխանցման ակտերով (ներառյալ փաստաթղթերը). անշարժ գույքի պետական ​​գրանցումը հաստատող) հաշվի են առնվում որպես անավարտ կապիտալ ներդրումների մաս: Այս մասին ասվում է պահպանման կանոնակարգի 41-րդ կետում հաշվառումև ֆինանսական հաշվետվություններըՌուսաստանի Դաշնությունում, հաստատված Ռուսաստանի ֆինանսների նախարարության 1998 թվականի հուլիսի 29-ի N 34n հրամանով: Համաձայն հաշվային պլանի՝ այդ ծախսերը հաշվառելու համար նախատեսված է 08 «Ներդրումներ ոչ ընթացիկ ակտիվներում» հաշիվը:

Նշում.Ինչ վերաբերում է բանկերին:

Հիմնական միջոցները հաշվառելիս բանկերը առաջնորդվում են Ռուսաստանի Դաշնությունում գտնվող վարկային կազմակերպություններում հաշվառման կանոնների Հավելված 10-ով: Կանոնները սահմանվում են Ռուսաստանի Բանկի 05.12.2002 թվականի N 205-P կանոնակարգով:

Սույն կանոնակարգի 3.1.2 կետում նշվում է, որ կապիտալ ներդրումների օբյեկտները մինչև շահագործման հանձնելը (օգտագործման համար պիտանիության բերելը) ներառված չեն հիմնական և ոչ նյութական ակտիվների մեջ: Հաշվապահական հաշվառման մեջ այդ օբյեկտների ծախսերը արտացոլվում են կապիտալ ներդրումների հաշվառման հաշվում:

Նշված գումարները դուրս են գրվում հիմնական միջոցների հաշվառման հաշիվների դեբետին՝ Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությամբ սահմանված փաստաթղթերի հիման վրա՝ պետական ​​գրանցման փաստաթղթերը ներկայացնելուց հետո: Այսպիսով, դա սահմանված է Կանոնակարգի 3.1.4.3 կետում:

Այս կերպ, վարկային կազմակերպություններգույքահարկի օբյեկտների կազմում ներառել նաև անշարժ գույքը շահագործման հանձնելուց և պետական ​​գրանցման փաստաթղթերը ներկայացնելուց հետո։ Նույն կարծիքին է նաև Ռուսաստանի ֆինանսների նախարարությունը (2005թ. դեկտեմբերի 1-ի N 03-06-01-04/429 նամակ):

Հիշեցնենք, որ Ուղեցույցի 52-րդ կետը թույլ է տալիս փաստացի շահագործվող անշարժ գույքի այն օբյեկտները, որոնց համար կատարվել են կապիտալ ներդրումներ, կազմվել են ընդունման և փոխանցման առաջնային հաշվապահական փաստաթղթեր, համապատասխան փաստաթղթերը ներկայացվել են պետական ​​գրանցման, հաշվառման ընդունվել որպես հիմնական միջոցներ: հիմնական միջոցների հաշվապահական հաշվին առանձին ենթահաշիվով հատկացումով: Նման օբյեկտների համար ամորտիզացիան ընդհանուր կարգով հաշվարկվում է օբյեկտը շահագործման հանձնելու ամսվան հաջորդող ամսվա 1-ից: Երբ այդ օբյեկտները պետական ​​գրանցումից հետո հաշվառման են ընդունվում որպես հիմնական միջոցներ, նշվում է նախկինում հաշվեգրված մաշվածության գումարը:

Ելնելով վերոգրյալից, ինչպես նաև Ուղեցույցի 38-րդ կետի համաձայն՝ կազմակերպությունն իրավունք ունի նման անշարժ գույքի օբյեկտները հաշվառման ընդունել որպես հիմնական միջոցներ նույնիսկ մինչև իրավունքների պետական ​​գրանցումը:

Միաժամանակ, այս կարգավորող փաստաթղթերով սահմանվում է նաև, որ անշարժ գույքի օբյեկտն արդեն ձևավորվել է սահմանված հաշվապահական հաշվառման կարգով (ձևավորվել է օբյեկտի սկզբնական արժեքը):

Սա նշանակում է, որ հաշվապահական հաշվառման մեջ որպես հիմնական միջոց (և հետևաբար՝ կազմակերպությունների գույքահարկի հարկման օբյեկտ ճանաչելու) հիմք են հանդիսանում կապիտալ ներդրումներն ավարտված անշարժ գույքը հետևյալ փաստերն են.

• ձևավորվում է օբյեկտի սկզբնական արժեքը.
• օբյեկտը շահագործման է հանձնվել<*>;
• Ներկայացվել են այս օբյեկտի նկատմամբ սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման փաստաթղթեր։

<*>Շենքի (կառույցի) շահագործումը ձևակերպվում է N OS-1a ձևով ակտով (հիմնական միջոցների հաշվառման առաջնային փաստաթղթերի ձևերը հաստատված են Ռուսաստանի Պետական ​​վիճակագրական կոմիտեի 2003 թվականի հունվարի 21-ի N 7 որոշմամբ: ):

Նմանատիպ դիրքորոշում ամրագրված է Ռուսաստանի ֆինանսների նախարարության 08.09.2006 թվականի N 03-06-01-04 / 154 և 09.06.2006 N 03-06-01-02 / 35 նամակներում: Եթե ​​կառուցված անշարժ գույքի օբյեկտի սկզբնական արժեքը արդեն ձևավորվել է, ապա 01 հաշվեկշռային հաշվի վրա դրա արտացոլման հարցը չպետք է կախված լինի հարկ վճարողի կամքից: Այս հարցը լուծվում է օբյեկտի տնտեսական էությանը համապատասխան։

Այսպիսով, Ուղեցույցի 52-րդ կետում թվարկված պայմաններով կազմակերպությունը անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման փաստաթղթերի ներկայացման օրվանից պարտավոր է ընդունել այս օբյեկտը հաշվառման համար որպես հիմնական միջոց:

Օրինակ 1. «Ալֆա» ՓԲԸ-ն շենքը կառուցել, շահագործման է հանձնել 2006 թվականի հոկտեմբերի 2-ին (Տրվել է N ՕՍ-1ա ակտ), իսկ սեփականության պետական ​​գրանցման փաստաթղթերը ներկայացրել է 09.10.2006թ.: Շենքի սեփականությունը գրանցվել է նոյեմբերի 15-ին։ 2006թ.

Շենքի սկզբնական արժեքը սեփականության պետական ​​գրանցման համար փաստաթղթեր ներկայացնելու պահին կազմվել է 2,000,000 ռուբլի: (առանց ԱԱՀ-ի):

«Ալֆա» ՓԲԸ-ի հաշվապահական հաշվառման մեջ կատարվել են հետևյալ գրառումները.

Դեբետ 01-1 Կրեդիտ 08

• 2,000,000 ռուբլի - շահագործման հանձնված շենքը որպես հիմնական միջոցների օբյեկտ հաշվառման է ընդունվում սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման փաստաթղթերը ներկայացնելուց հետո.

Ինչպես գիտեք, մաշվածությունը գանձվում է շենքի շահագործման հանձնման ամսին հաջորդող ամսվա 1-ից։ Սա նշանակում է, որ «Ալֆա» ՓԲԸ-ն 2006թ. նոյեմբերի 1-ից կգանձի ամորտիզացիա: Շենքի սկզբնական արժեքը շահագործման հանձնվելու պահից չի փոխվում, ուստի պետական ​​գրանցումից հետո ամորտիզացիոն գումարներ նշելու կարիք չկա:

Ենթադրենք, ելնելով շենքի օգտակար ծառայության ժամկետից, դրա վրա ամսական մաշվածության գումարը կկազմի 3500 ռուբլի: Ուստի 2006 թվականի նոյեմբերի 1-ից «Ալֆա» ՓԲԸ-ն մինչև շենքի օգտակար ծառայության ժամկետի ավարտը կկատարի հետևյալ ամսական գրառումները.

Դեբետ 26 Կրեդիտ 02

• 3500 ռուբ. - շենքի ամորտիզացիա.

Քանի որ շենքը 2006 թվականի հոկտեմբերի 9-ին ընդգրկվել է հիմնական միջոցների մեջ, կորպորատիվ գույքահարկի հարկային բազան հաշվարկելիս դրա մնացորդային արժեքը հաշվի կառնվի նույն թվականի նոյեմբերի 1-ից։

2006 թվականի համար կորպորատիվ գույքահարկի հարկային բազայի հաշվարկման նպատակով շենքի միջին տարեկան արժեքը հաշվարկվելու է հետևյալ կերպ.

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + )՝ 13 = 459,923 ռուբլի:

Եթե ​​գույքը ձեռք է բերվել առուվաճառքի պայմանագրով

Անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքների համար պետք է նկատի ունենալ, որ PBU 9/99-ի համաձայն, հիմնական միջոցների վաճառքից ստացված հասույթը հաշվառվում է հաշվապահական հաշվառման մեջ այնպես, ինչպես հաշվապահական հաշվառման մեջ եկամուտների ճանաչման կարգը: Այսինքն՝ եկամտի չափերը հաշվի են առնվում, երբ բավարարվում են հետևյալ պայմանները.

• կազմակերպությունն իրավունք ունի ստանալու այս եկամուտը, որը բխում է կոնկրետ պայմանագրից կամ այլ կերպ, ինչպես հարկն է հաստատվում.
• հասույթի չափը կարող է որոշվել.
• վստահություն կա, որ որոշակի գործողության արդյունքում կազմակերպության տնտեսական օգուտների աճ կլինի: Նման հավաստիացում գոյություն ունի, երբ կազմակերպությունը ստացել է ակտիվ որպես վճարում, կամ չկա անորոշություն, թե արդյոք ակտիվը կստացվի.
• ապրանքի (ապրանքի) սեփականության (տիրապետման, օգտագործման և տնօրինման) իրավունքը կազմակերպությունից անցել է գնորդին կամ աշխատանքը ընդունվել է հաճախորդի կողմից (ծառայությունը մատուցվել է).
• կարող են որոշվել այս գործարքի հետ կապված կատարված կամ կատարվելիք ծախսերը:

Սեփականության իրավունքի փոխանցման հարցը որոշվում է բացառապես քաղաքացիական իրավունքի նորմերի հիման վրա։

Միևնույն ժամանակ, պետք է հիշել, որ PBU 9/99-ը նաև նախատեսում է, որ վաճառողը չի կարող դուրս գրել այս օբյեկտը հաշվեկշռից և ճանաչել դրա վաճառքից ստացված հասույթը հաշվապահական հաշվառման մեջ մինչև դրա նկատմամբ իրավունքների փոխանցումը: Հետեւաբար, գնորդի կողմից ձեռք բերված անշարժ գույքի օբյեկտի հիմնական միջոցներին փոխանցելու հիմքը, որի սկզբնական արժեքը ձեւավորվում է, պետական ​​գրանցման փաստն է։

Նմանատիպ բացատրություն տրված է Ռուսաստանի ֆինանսների նախարարության 2006 թվականի սեպտեմբերի 6-ի N 03-06-01-02 / 35 նամակում:

Նշում! Ինչպե՞ս չդառնալ «անմեղ մեղավոր».

Իհարկե, ամոթ է վճարել ուրիշի անազնվության համար։ Եթե ​​գործարքի գործընկերը խուսափում է ձեր կազմակերպությանը անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների փոխանցման պետական ​​գրանցման դիմում և փաստաթղթեր ներկայացնելուց, կարող եք դիմել դատարան: Իսկ հետո պետական ​​գրանցումը կիրականացվի դատարանի որոշման հիման վրա։ Սա նախատեսված է Արվեստի 1-ին կետով: N 122-FZ օրենքի 16.

Հետևաբար, եթե կազմակերպությունը առուվաճառքի պայմանագրով ձեռք է բերում անշարժ գույք, ապա այն հաշվի է առնում որպես հիմնական միջոցներ դրա նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման օրվանից (այսինքն՝ Միացյալ պետությունում համապատասխան մուտքագրման օրը. Իրավունքների ռեգիստր): Իրոք, ի տարբերություն այն դեպքերի, երբ անշարժ գույքի օբյեկտը ստեղծվում է կազմակերպության կողմից ինքնուրույն կամ կապալառուների ներգրավմամբ, անշարժ գույք գնելիս սեփականության իրավունքն անցնում է գնորդին նախորդ սեփականատիրոջից: Այսինքն՝ հավանականություն կա, որ գնորդի պահանջած իրավունքների և այս անշարժ գույքի նկատմամբ արդեն գրանցված իրավունքների միջև հակասություններ լինեն, ինչպես նաև իրավունքների պետական ​​գրանցումը մերժելու այլ հիմքեր։ Այսպիսով, այս դեպքում պետական ​​գրանցման համար դիմում ներկայացնելը դեռ չի նշանակի, որ սեփականության իրավունքը կգրանցվի։

Օրինակ 2. «Ալֆա» ՓԲԸ-ն շենքը (առևտրի տաղավարը) գնել է «Գամմա» ՍՊԸ-ից և 2006 թվականի սեպտեմբերի 25-ին ամբողջությամբ վճարել պայմանագրով նախատեսված չափով՝ 1 899 800 ռուբլի։ (ներառյալ ԱԱՀ - 289,800 ռուբլի):

«Գամմա» ՍՊԸ-ն 2006 թվականի հոկտեմբերի 2-ին N ՕՍ-1ա ձևով ընդունման և փոխանցման ակտի համաձայն՝ նշված օբյեկտը փոխանցել է «Ալֆա» ՓԲԸ-ին։ Դրանից հետո ԶԱՕ «Ալֆա»-ն անմիջապես սկսել է շենքի փաստացի շահագործումը։

2006 թվականի հոկտեմբերի 9-ին կազմակերպությունները գրանցող մարմնին են ներկայացրել դիմումներ և փաստաթղթեր՝ «Ալֆա» ՓԲԸ-ին անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցման պետական ​​գրանցման համար։ Պետական ​​գրանցումը կատարվել է 2006 թվականի հոկտեմբերի 31-ին։

«Ալֆա» ՓԲԸ-ի հաշվապահական հաշվառման մեջ կատարվել են հետևյալ գրառումները.

Դեբետ 60 Կրեդիտ 51

• 1,899,800 ռուբլի - գնված շենքի համար կանխավճար է փոխանցվել.

Դեբետ 08 Կրեդիտ 60

• 1,610,000 ռուբլի (1,899,800 ռուբլի - 289,800 ռուբլի) - արտացոլված է հիմնական միջոցների օբյեկտի ձեռքբերումը.

Դեբետ 19 Կրեդիտ 60

• 289,800 ռուբլի - արտացոլված է գնված շենքի ԱԱՀ-ի գումարը.

Դեբետ 01 Կրեդիտ 08

• 1,610,000 ռուբլի - հաշվառման համար ընդունվում է որպես հիմնական միջոցի օբյեկտ շահագործվող շենք, որի սեփականությունը գրանցված է.

Դեբետ 68 Կրեդիտ 19

• 289,800 ռուբլի - ձեռք բերված շենքի ԱԱՀ-ի գումարը ներկայացվում է նվազեցման.

Ենթադրենք, որ դրա համար ամսական ամորտիզացիոն վճարների գումարը կկազմի 4328 ռուբլի: Ուստի 2006 թվականի նոյեմբերի 1-ից «Ալֆա» ՓԲԸ-ն մինչև շենքի օգտակար ծառայության ժամկետի ավարտը կկատարի հետևյալ ամսական գրառումները.

Դեբետ 26 Կրեդիտ 02

• 4328 ռուբ. - առևտրի տաղավարում հաշվարկվել է արժեզրկում.

Քանի որ շենքը 2006 թվականի հոկտեմբերի 31-ին ընդգրկվել է հիմնական միջոցների մեջ, դրա մնացորդային արժեքը ներառված է նույն թվականի նոյեմբերից սկսած կորպորատիվ գույքահարկի հարկային բազայի հաշվարկում։

2006 թվականի համար կորպորատիվ գույքահարկի հարկային բազայի հաշվարկման նպատակով տարածքների միջին տարեկան արժեքը հաշվարկվելու է հետևյալ կերպ.

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + )՝ 13 = 369,541 ռուբլի:

Եթե ​​պետական ​​գրանցման համար դիմում չի ներկայացվում

Հիշեցնենք, որ անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման դիմումի ներկայացման ժամկետներն օրենքով սահմանված չեն։ Հետևաբար, պատահում է, որ կազմակերպության կողմից ձեռք բերված հիմնական միջոցների օբյեկտը նրա կողմից ստացվում է ակտով, ձևավորվում է դրա սկզբնական արժեքը և այն փաստացի շահագործման է հանձնվում, բայց չի գրանցվում: Եվ դա կարող է բավականին երկար տևել։ Արդյունքում նշված օբյեկտը հիմնական միջոցներին փոխանցելու բոլոր պարտադիր պայմանները չեն պահպանվում:

Նման իրավիճակում կարող են հայտնվել ոչ միայն անբարեխիղճ հարկատուները (որոնք երբեմն միտումնավոր չեն շտապում դիմել պետական ​​գրանցման համար)։ Փաստն այն է, որ եթե անշարժ գույքի օբյեկտը ձեռք է բերվում (փոխանցվում) երկկողմ գործարքով (առք ու վաճառք, ներդրում կանոնադրական կապիտալում), ապա երկու կողմերը պետք է նման հայտ ներկայացնեն։ Այսպիսով, հաստատված է Արվեստի 1-ին կետում: N 122-FZ օրենքի 16. Բացառություն են կազմում նոտարական վավերացված գործարքները: Նման գործարքների հիման վրա ծագող իրավունքների գրանցման մասին դիմում կարող է ներկայացնել պայմանագիրը վավերացրած նոտարը:

Ռուսաստանի ֆինանսների նախարարությունը 06/27/2006 N 03-06-01-02 / 28 նամակում նշել է հետևյալը. Եթե ​​անշարժ գույքը իրականում օգտագործվում է ապրանքների արտադրության, ծառայությունների մատուցման կամ կառավարման կարիքների համար, սակայն դրանց նկատմամբ իրավունքները երկար ժամանակ գրանցված չեն, ապա այդպիսի օբյեկտների արժեքը պետք է ներառվի կորպորատիվ գույքահարկի հարկային բազայում: . Նույնիսկ եթե դրանք հաշվառվում են ոչ թե հիմնական միջոցների, այլ 08 հաշվի վրա: Նման փաստերը, ըստ ՌԴ ֆինանսների նախարարության, պետք է համարել հարկերից խուսափելու համար:

Սա նշանակում է, որ եթե հարկային տեսչությունը վերահսկողական միջոցառումների ընթացքում պարզի հարկ վճարողին փաստացի պատկանող և նրա կողմից շահագործվող անշարժ գույքի պետական ​​գրանցումից խուսափելու փաստը, դա հիմք կհանդիսանա գանձելու ոչ միայն գույքահարկ, այլ նաև. համար տուգանք հարկային իրավախախտումհամաձայն արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 122.

Այս հարկային իրավախախտման համար պատասխանատվությունը տեղի է ունենում ոչ միայն այն դեպքում, երբ այն կատարվել է դիտավորյալ, այլ նաև անփութության պատճառով (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 110-րդ հոդված): Հետևաբար, նման բացասական հետևանքներ կարող են առաջանալ նաև այն կազմակերպությունների համար, որոնք չեն դիմում գրանցման մարմնին այն պատճառով, որ գործարքի մյուս կողմը խուսափում է դրանից:

Նշենք, որ Ռուսաստանի ֆինանսների նախարարության 2006 թվականի հունիսի 27-ի N 03-06-01-02/28 նամակում նշվում է իրավունքների պետական ​​գրանցման բացակայությունը երկար ժամանակ:

Այս առումով հարց է առաջանում՝ որքա՞ն ժամանակ է պահանջվում, որ կազմակերպությունը դիմի անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցմանը՝ կորպորատիվ գույքի հարկերից խուսափելու մեղադրանքներից խուսափելու համար։

Այդ մասին ոչ օրենսդրությունում, ոչ պետական ​​մարմինների պաշտոնական պարզաբանումներում չկա: Բայց ելնելով գույքը հաշվապահական հաշվառման համար ընդունելու այլ պայմաններից (Ուղեցույցի 52-րդ կետ), կարող ենք եզրակացնել, որ այս պայմանները որոշում են. տնտեսական էությունըօբյեկտ. Այսինքն, նրանք ծառայում են որպես ապացույց, որ որոշակի գույքը այս կազմակերպության հիմնական ակտիվն է (նրան պատկանում է այս օբյեկտը և իրականում այն ​​օգտագործում է որոշակի նպատակների համար): Եվ միայն կազմակերպության՝ պետական ​​գրանցման հայտ ներկայացնելու պայմանն է առաջանում սեփականության իրավունքի առաջացման և (կամ) փոխանցման ձևականությունների կատարման օրենսդրության պահանջով։

Հիշեցնենք, որ յուրաքանչյուր օրացուցային ամիս հարկային հարցերի հաշվարկման համար: Փաստն այն է, որ համաձայն Արվեստի 4-րդ կետի. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 376-ը, կորպորատիվ գույքահարկի հարկային բազան հաշվարկելու համար հարկման օբյեկտ ճանաչված գույքի մնացորդային արժեքը հաշվի է առնվում հարկային (հաշվետու) ժամանակաշրջանի յուրաքանչյուր ամսվա 1-ին:

Այսպիսով, կարելի է ենթադրել, որ անհրաժեշտ է դիմել կազմակերպության անշարժ գույքի սեփականության պետական ​​գրանցման համար այն նույն ամսում, երբ այս օբյեկտն ընդունվել է ակտով և փաստացի սկսվել է դրա շահագործումը։ Այսինքն, երբ ձեռք բերվեն տնտեսապես որոշված ​​բոլոր չափանիշները՝ հիմնական միջոցները հաշվառման համար ընդունելու համար: Իհարկե, ողջամիտ պատճառներով այս ժամկետներից շեղվելն ընդունելի է։ Օրինակ, եթե դա պայմանավորված է պետական ​​գրանցման համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը հավաքելու համար պահանջվող ժամկետով։

Ե.Վ.Յակովլևա

Ամսագրի փորձագետ

«Ռուսական հարկային սուրհանդակ»

Դժվարություններ են առաջանում հարկային հաշվառումԱնշարժ գույքի հետ գործարքները պայմանավորված են նրանով, որ անշարժ գույքի օբյեկտների սեփականությունը, դրանց առաջացումը, փոխանցումը և դադարեցումը ենթակա են պետական ​​գրանցման իրավունքների միասնական պետական ​​գրանցամատյանում (EGRP)՝ համաձայն Արվեստի դրույթների: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 131.

Միաժամանակ, Քաղաքացիական օրենսգրքի 8-րդ հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն, պետական ​​գրանցման ենթակա գույքի նկատմամբ իրավունքները ծագում են դրա նկատմամբ համապատասխան իրավունքների գրանցման պահից:

Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման պահն այն օրն է, երբ իրավունքի համապատասխան գրառումները կատարվում են USRR-ում («Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» 122-FZ օրենքի 3-րդ կետ, հոդված 2:

Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցումը երբեմն տեւում է մի քանի ամիս։ Հաշվապահը կարող է կանգնել հարկերի հաշվարկման և վճարման պահերի վերաբերյալ ողջամիտ որոշում կայացնելու դժվարին խնդրի առաջ:

Արդյո՞ք անհրաժեշտ է հարկեր կուտակել և վճարել անշարժ գույքի օբյեկտների, սեփականության իրավունքի վրա, որոնց ընկերությունը դեռ չի փոխանցել Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի դրույթներին համապատասխան: Անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքի ո՞ր կետում սեփականատերը կարող է դադարեցնել գույքահարկը և պետք է վճարի ԱԱՀ և եկամտահարկ:

Այս խնդիրների լուծումը հեշտացնելու համար մեր հոդվածում կփորձենք առանձնացնել այս խնդիրների վերաբերյալ տարբեր մոտեցումները, ինչպես նաև հարկատուի կողմից որոշակի ընտրության հնարավոր հետևանքները:

Անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքներից եկամտահարկ

Վաճառողի համար

Եկամտահարկի հարկային հաշվառման նպատակով, Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 249-րդ հոդվածի համաձայն, վաճառքից հասույթը ճանաչվում է որպես վաճառքից հասույթ՝ հանած ԱԱՀ և ակցիզներ (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 248-րդ հոդվածի 1-ին կետ): .

271-րդ հոդվածի 3-րդ կետի համաձայն հարկային կոդը, հաշվեգրման մեթոդով վաճառքից ստացված եկամուտների ճանաչման ամսաթիվ է համարվում վաճառքի ամսաթիվը՝ անկախ վաճառողի հաշվին դրամական միջոցների փաստացի մուտքից։

Միևնույն ժամանակ, Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 39-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, փոխանցումը. սեփականությունիրականացված օբյեկտին։

Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրով սեփականության իրավունքի փոխանցումը գնորդին ենթակա է պետական ​​գրանցման՝ Քաղաքացիական օրենսգրքի 551-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն:

Կողմերի կողմից անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրի կատարումը նախքանսեփականության իրավունքի փոխանցման պետական ​​գրանցում չէերրորդ անձանց հետ հարաբերությունները փոխելու հիմքը Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 551-րդ հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն:

Գույքի գնորդի սեփականության իրավունքը այն դեպքերում, երբ գույքի վաճառքը ենթակա է պետական ​​գրանցման, ծագում է այդ գրանցման պահից (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 223-րդ հոդվածի 2-րդ կետ):

Ըստ այդմ, Քաղաքացիական և հարկային օրենսգրքի դրույթների ուղղակի ընթերցումից հետևում է, որ եկամտահարկի նպատակներով եկամուտը ճանաչվում է անշարժ գույքի սեփականության պետական ​​գրանցման պահին:

Թվում է, թե ամեն ինչ բավականին պարզ է ու հասկանալի։ Սակայն հարկայինի, ֆինանսների նախարարության դիրքորոշումը և նույնիսկ որոշ դատական ​​որոշումներ այլ տեսակետ են պարունակում։

Այսպես, օրինակ, ֆինանսների նախարարությանն ուղղված իր 07.02.2011թ. թիվ 03-03-06/1/78 եզրակացվում է.

• Հոդված 1-ին կետի դրույթների հիման վրա. Հարկային օրենսգրքի 271-րդ հոդվածի համաձայն, եկամուտը ճանաչվում է այն հաշվետու (հարկային) ժամանակաշրջանում, որում դրանք տեղի են ունեցել՝ անկախ դրամական միջոցների, այլ գույքի և (կամ) գույքային իրավունքների փաստացի ստացումից (հաշվառման մեթոդ):
• Այսպիսով, մենք կարծում ենք, որ անշարժ գույք վաճառող կազմակերպությունը պարտավոր է վճարել կորպորատիվ եկամտահարկ ընդունման և փոխանցման ակտով գույքը գնորդին հանձնելու պահից անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների փաստաթղթերի ներկայացում, անկախ գրանցման ամսաթվիցնշված իրավունքները:

Նույն դիրքորոշմանը մնաց Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանը իր 22.01.2010թ. թիվ ՎԱՍ-18173/09:

• Դատարանը, մերժելով ընկերության այն պնդումը, որ եկամտահարկի հաշվարկման հարկային բազան առաջացել է միայն. պետական ​​գրանցումից հետոգույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը, նշել է, որ եկամտային հարկը հաշվարկելու և վճարելու համար գույքի վաճառքի պահն է. փաստացի փոխանցում.

Նշենք, որ կան դատական ​​որոշումներ, որոնք աջակցում են հարկ վճարողներին սեփականության իրավունքի փոխանցման պետական ​​գրանցման օրը անշարժ գույքի վաճառքից ստացված եկամուտների հայտարարագրմանը։

Ի վերջո, գործող օրենսդրության համաձայն, քանի դեռ չի կատարվել իրավունքի պետական ​​գրանցում, վաճառողը մնում է սեփականատեր, չնայած այն հանգամանքին, որ գույքի ընդունման և փոխանցման ակտն արդեն ստորագրված է։

Նման դիրքորոշում է պարունակվում, օրինակ, Վոլգայի շրջանի Դաշնային հակամենաշնորհային ծառայության 2008 թվականի հուլիսի 22-ի թիվ 11 որոշման մեջ: ՆԱ65-26844/07:

• Դատարանը՝ հաշվի առնելով քաղաքացիական իրավունքի դրույթները, այն է՝ հոդված. 8 և Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 223-րդ դաշնային օրենքը N. No 122-FZ-ն հիմնավոր եզրակացություն է արել, որ եկամուտըանշարժ գույքի վաճառքից ճանաչվել էայդպիսին անցման պահինսեփականությունշենքի վրա, այսինքն գրանցման ամսաթիվըիրավունքներըշենքի վրա գտնվող գնորդի գույքը, որի առնչությամբ անշարժ գույքի վաճառքից ստացված հասույթը ենթակա է եկամտահարկի այս օբյեկտի պետական ​​գրանցումից հետո՝ անկախ գործարքից առաջ կամ հետո ձեռքբերողից դրամական միջոցների ստացումից:

Անշարժ գույք վաճառելիս եկամտահարկի նպատակներով եկամտի ճանաչման պահը որոշելու տարբեր մոտեցումներ վերլուծելուց հետո կարող ենք անել հետևյալ եզրակացությունները.

• Ավելի ապահով դիրքորոշում է անշարժ գույքի վաճառքից ստացված եկամուտների ճանաչումը գույքի ընդունման և փոխանցման ակտի ստորագրման օրը:
• Ճանաչելով USRR-ում սեփականության պետական ​​գրանցման օրվա դրությամբ վաճառքից ստացված եկամուտը, հարկ վճարողը պետք է տեղյակ լինի հարկային ռիսկերի մասին և պատրաստ լինի այն փաստին, որ նա ստիպված կլինի պաշտպանել իր դիրքորոշումը դատարանում:

Գնորդի համար

Հետագա վաճառքի նպատակով անշարժ գույք ձեռք բերելիս անհրաժեշտ է գրանցել սեփականության իրավունքը` գործող օրենսդրությանը համապատասխան: Նման օբյեկտների ծախսերը, հետագա իրականացման դեպքում, պետք է հաշվի առնվեն Արվեստի համաձայն: Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 268.

Եթե ​​գույքը կազմակերպությունը ձեռք է բերում իր կարիքների համար և համարվում է մաշվող գույք, ապա հարկ վճարողը պետք է առաջնորդվի Հարկային օրենսգրքի 256-259-րդ հոդվածներով։ Արվեստի 1-ին կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 258-րդ հոդվածը, հիմնական միջոցները, որոնց նկատմամբ իրավունքները Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությանը համապատասխան ենթակա են պետական ​​գրանցման, ներառվում են համապատասխան ամորտիզացիոն խմբում փաստաթղթերի ներկայացման փաստաթղթավորված փաստի պահից: այս իրավունքների գրանցումը:

Սա նշանակում է, որ ձեռք բերված անշարժ գույքի օբյեկտը հարկային հաշվառման նպատակով հնարավոր է մաշվել միայն այն ամսվան հաջորդող ամսվա 1-ից, երբ գրանցող մարմնից ստացվում է անշարժ գույքի սեփականության պետական ​​գրանցման փաստաթղթերը. օբյեկտը թվագրված է.

Անշարժ գույքի առքուվաճառքի ԱԱՀ

Անշարժ գույքի օբյեկտների վաճառքը ԱԱՀ-ով գործառնություն է՝ համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 146-րդ հոդվածի:

Հարկային օրենսգրքի 167-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն հարկային բազան որոշելու պահը հետևյալ ամսաթվերից ամենավաղն է.

• Ապրանքների առաքման (փոխանցման) օր.
• Վճարման օրը (ներառյալ մասնակի):

Միևնույն ժամանակ, այն դեպքերում, երբ ապրանքը չի առաքվում կամ փոխադրվում, բայց առկա է այս ապրանքի սեփականության իրավունքի փոխանցում, ապա սույն գլխի նպատակներով սեփականության իրավունքի այդպիսի փոխանցումը հավասարեցվում է դրա առաքմանը (167-րդ հոդվածի 3-րդ կետ. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի):

Ինչպես նշվեց նախորդ բաժնում, պետական ​​գրանցման ենթակա գույքի գնորդի սեփականության իրավունքը ծագում է այդ գրանցման պահից (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 223-րդ հոդվածի 2-րդ կետ):

Համապատասխանաբար, ԱԱՀ-ի հարկումը առաջանում է USRR-ում գույքի սեփականության պետական ​​գրանցման օրվանից:

Ֆինանսների նախարարության 07.02.2011թ Թիվ 03-03-06/1/78 նույն մոտեցումն է պարունակում.

Հարկային օրենսգրքի 167-րդ հոդվածի 3-րդ կետը սահմանում է, որ այն դեպքերում, երբ ապրանքները չեն առաքվում կամ փոխադրվում, բայց առկա է այդ ապրանքների նկատմամբ սեփականության իրավունքի փոխանցում, օրենսգրքի 21-րդ գլխի իմաստով սեփականության իրավունքի այդպիսի փոխանցումը հավասարեցվում է. դրա առաքումը:

Այսպիսով, անշարժ գույքի օբյեկտ վաճառելիս հետևյալ ամսաթվերից ամենավաղը պետք է համարել ԱԱՀ-ի հարկային բազան որոշելու պահը.

• սույն գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցման ամսաթիվը, որը նշված է սեփականության իրավունքի փոխանցումը հաստատող փաստաթղթում.
• կամ դրա վճարման օրը (մասնակի վճարում):

Միևնույն ժամանակ, Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 167-րդ հոդվածի 14-րդ կետի հիման վրա, եթե հարկային բազայի որոշման պահը վճարման (մասնակի վճարման) օրն է, ապա սեփականության իրավունքի փոխանցման օրը. գույքը, առաջանում է նաև հարկային բազան որոշելու պահը։

Տեղում ստուգումներ իրականացնելիս հարկային մարմինները կարող են այլ տեսակետ ունենալ: Այնուամենայնիվ, հարկ վճարողը, ամենայն հավանականությամբ, կկարողանա վիճարկել իրենց պահանջները դատարանում: Արբիտրաժային պրակտիկան այսօր աջակցում է հարկ վճարողին.

Այսպիսով, օրինակ, Մոսկվայի շրջանի Դաշնային հակամենաշնորհային ծառայության 01.10.2010թ. Թիվ КА-А40/11546-10 թիվ А40-7248/10-115-86 գործով նշվում է հետեւյալը.

Քանի որ առքուվաճառքի առարկան շենքում ոչ բնակելի տարածքներն էին, որոնք չեն փոխադրվում կամ առաքվում, վաճառողը ողջամտորեն որոշել է հարկային բազայի պահը՝ սեփականության իրավունքի փոխանցման ամսաթվին (սեփականության իրավունքի գրանցման վկայական) և թվագրված. հաշիվ-ապրանքագիրը հենց այս ամսաթիվը:

Նմանատիպ դիրքորոշում է ունեցել դատարանը Վոլգայի շրջանի Դաշնային հակամենաշնորհային ծառայության 02.02.2010թ. Թիվ Ա12-11515/2009թ.

• Այսպիսով, վաճառքի ամսաթիվը տվյալ դեպքում այն ​​ամսաթիվն է, որի հետ օրենսդիրը կապում է ապրանքների սեփականության իրավունքի փոխանցումը:
• Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 8-րդ հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն, պետական ​​գրանցման ենթակա գույքի նկատմամբ իրավունքները ծագում են դրա նկատմամբ համապատասխան իրավունքների գրանցման պահից, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով:
• Վերոնշյալ նորմերից բխում է, որ անշարժ գույքի նկատմամբ ԱԱՀ-ի հարկային բազան որոշելու պահը անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման օրն է։

Ինչպես երևում է վերը նշվածից, հարկ վճարողի կողմից պետական ​​գրանցման պահին անշարժ գույքի վաճառքի ԱԱՀ-ի նպատակներով ճանաչելը չի ​​հակասում ֆինանսների նախարարության դիրքորոշմանը և արբիտրաժային պրակտիկային:

Ըստ այդմ, մինչև պետական ​​գրանցման օրը գույքի առուվաճառքի հաշիվ-ապրանքագիր տրամադրելով՝ կազմակերպությունը չի խախտում գործող օրենսդրության պահանջները։

Անշարժ գույքի գնորդը, ստանալով վաճառողից հաշիվ-ապրանքագիր և անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման փաստաթուղթ, կարող է անմիջապես հարկային օրենսգրքի 171-րդ հոդվածի համաձայն մուտքագրված ԱԱՀ-ն ներկայացնել նվազեցման:

Անշարժ գույքի առքուվաճառքի գույքահարկ

Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 374-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, հաշվապահական հաշվառման համար սահմանված կարգով հաշվեկշռում որպես հիմնական միջոցներ ճանաչված շարժական և անշարժ գույքը ճանաչվում է որպես ռուսական կազմակերպությունների հարկման օբյեկտ:

Գնորդ

2011 թվականից անշարժ գույքի օբյեկտներ, որոնց սեփականությունը գրանցված չէօրենքով սահմանված կարգով, ընդունվածորպես հիմնական միջոցների հաշվառում` հիմնական միջոցների հաշվին առանձին ենթահաշիվով տեղաբաշխմամբ (Հիմնական միջոցների հաշվառման ուղեցույցի 52-րդ կետ, Ֆինանսների նախարարության 2003 թվականի հոկտեմբերի 13-ի թիվ 91ն հրաման):

Միևնույն ժամանակ, պետք է պահպանվեն PBU 6/01-ի 4-րդ կետի պահանջները, ըստ որի ակտիվը կազմակերպության կողմից ընդունվում է որպես հիմնական միջոցներ հաշվառման համար, եթե միաժամանակ բավարարվում են հետևյալ պայմանները.

• օբյեկտը նախատեսված է արտադրանքի արտադրության, աշխատանքի կատարման կամ ծառայությունների մատուցման, կազմակերպության կառավարման կարիքների համար կամ կազմակերպության կողմից ժամանակավոր տիրապետման և օգտագործման կամ ժամանակավոր օգտագործման համար վճարի դիմաց օգտագործման համար.
• օբյեկտը նախատեսված է երկար ժամանակ օգտագործելու համար, այսինքն. 12 ամսից ավելի ժամկետ կամ նորմալ գործառնական ցիկլ, եթե այն գերազանցում է 12 ամիսը.
• կազմակերպությունը չի ենթադրում այս օբյեկտի հետագա վերավաճառքը.
• օբյեկտն ի վիճակի է ապագայում կազմակերպությանը բերել տնտեսական օգուտներ (եկամուտ):

Այսպես, 2011 թվականին անշարժ գույքի օբյեկտները հիմնական միջոցների ընդունման և փոխանցման ակտի հիման վրա ներառվում են հիմնական միջոցների մեջ, բացառությամբ այն դեպքերի, երբ գույքը օգտագործման համար պիտանի չէ։ Այդ պահից գույքը ընկնում է գույքահարկի հարկվող բազայի մեջ։

Նշում:Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման բացակայություն, չէայդպիսի անշարժ գույքը գույքահարկի հարկման բազայից բացառելու հիմքը:

Վաճառողի մոտ

Համաձայն PBU 6/01-ի 32-րդ կետի, օտարված ակտիվի արժեքը, ներառյալ վաճառքի դեպքում, ենթակա է դուրսգրման հաշվապահությունից:

ՕՀ օբյեկտի կազմակերպության կողմից այլ անձանց սեփականության իրավունքի փոխանցումը ձևակերպվում է հիմնական միջոցների ընդունման և փոխանցման ակտով:

Նշված ակտի հիման վրա փոխանցված հիմնական միջոցների օբյեկտի գույքագրման քարտում կատարվում է համապատասխան գրառում, որը կցվում է հիմնական միջոցների ընդունման և փոխանցման ակտին: Օբյեկտի գտնվելու վայրում բացված փաստաթղթում նշում է կատարվում գույքագրման քարտից դուրս գրված հիմնական միջոցների գույքագրման քարտը հանելու մասին (Հիմնական միջոցների հաշվառման ուղեցույցի 81-րդ կետ):

Այսպիսով, վաճառող կազմակերպությունը դուրս է գրում վաճառվող անշարժ գույքի օբյեկտները հիմնական միջոցների ընդունման և փոխանցման ակտի կատարման պահին և դադարում է այդ օբյեկտները ներառել գույքահարկի հարկային բազայում: Այս մոտեցումը չի հակասում ֆինանսների նախարարության պարզաբանումներին։ Օրինակ՝ 23.03.2011թ. թիվ 07-02-10/20 նշում է.

• Նմանապես հաշվառման համար օբյեկտ ընդունող կազմակերպությունը, կազմակերպությունը փոխանցողանշարժ գույքի օբյեկտը, որի նկատմամբ սեփականության իրավունքը ենթակա է պետական ​​գրանցման, պետք է հեշտությամբ Գրելայն փաստացի օտարման պահին հաշվառումից, անկախ նրանիցսեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման փաստից։
• Հիմնական միջոցների հաշվառումից դուրսգրումից եկամուտներն ու ծախսերը արտացոլվում են հաշվապահական հաշվառման մեջ այն հաշվետու ժամանակաշրջանում, որին դրանք վերաբերում են: Հաշվապահական հաշվառումից հիմնական միջոցների դուրսգրումից եկամուտներն ու ծախսերը ենթակա են մուտքագրման շահույթի և վնասի հաշվին որպես այլ եկամուտներ և ծախսեր:
• Եթե ​​անշարժ գույքի օբյեկտի հաշվառումից դուրս գրման պահը, որի սեփականությունը ենթակա է պետական ​​գրանցման, չի համընկնում հիմնական միջոցների օբյեկտի օտարումից եկամուտների և ծախսերի ճանաչման պահի հետ (երբ նշված է. եկամուտներն ու ծախսերը ճանաչվում են սեփականության իրավունքի փոխանցման պետական ​​գրանցման պահին), այնուհետև արտացոլելու հիմնական միջոցների միավորի հեռացումը մինչև դրա օտարումից եկամուտների և ծախսերի ճանաչման պահը, հաշիվ 45 «Առաքված ապրանքներ» (ա. կարող է օգտագործվել «Փոխանցված անշարժ գույքի օբյեկտներ») առանձին ենթահաշիվ:

Ֆինանսների նախարարության 2010 թվականի դեկտեմբերի 24-ի թիվ 186ն որոշմամբ կատարված օրենսդրական փոփոխությունները, որոնց համաձայն անշարժ գույքի օբյեկտների նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցումը հաստատող փաստաթղթերը դադարել են նախապայման լինել օբյեկտը հիմնական միջոցներին փոխանցելու համար. ենթադրում էր հետևյալ փոփոխությունները.

• Գույքի գնորդը 2011թ.-ից ավելի շատ գույքահարկ կվճարի, քանի որ ավելի վաղ այդ գույքը կընդունի որպես ակտիվ:
• Անշարժ գույք վաճառողը 2011 թվականից գույքահարկը կվճարի ավելի փոքր չափով, քանի որ վաճառված հիմնական միջոցներն անմիջապես կբացառվեն գույքահարկի հարկվող բազայից։

2.1 Սեփականության իրավունքի ձեռքբերման հիմքերի և մեթոդների համակարգում.

Գույքային իրավունքների, ինչպես նաև այլ իրավահարաբերությունների առաջացման համար անհրաժեշտ է ունենալ որոշակի իրավական փաստեր, որոնք Ռուսաստանի քաղաքացիական օրենսդրության մեջ կոչվում են սեփականության իրավունք ձեռք բերելու հիմքեր։ Ավանդաբար դրանք սովորաբար բաժանվում են առաջնային և ածանցյալի: Այնուամենայնիվ, համապատասխան իրավական փաստերի դասակարգման հիմքերը որոշելիս տարբեր աղբյուրներ օգտվում են տարբեր չափանիշներից:

Այսպիսով, մի շարք գիտնականներ * կարծում են, որ ներկայությունը կամքնախորդ սեփականատերը. Նրանց կարծիքով, սկզբնականները ներառում են այնպիսի հիմքեր, որոնց հիման վրա սեփականության իրավունքը օրինականորեն ծագում է անձից՝ անկախ նախորդ սեփականատիրոջ կամքից, իսկ նրանք, որոնցում առկա է այդպիսի կամքը, ճանաչվում են որպես ածանցյալներ։

Մյուսները կարծում են, որ ճիշտ չափանիշը ներկայությունն է իրավահաջորդություն*, իսկ օրիգինալները ներառում են իրավահաջորդության վրա չհիմնված իրավաբանական փաստեր և համապատասխանաբար ածանցյալներ, որոնք հիմնված են իրավահաջորդության վրա: Նրանք նշում են, որ չափանիշը կամքբոլոր դեպքերում չի դիմանում գործնական քննությանը: Օրինակ, ժառանգը, ով ունի պարտադիր բաժնեմասի իրավունք (այսպես կոչված. անհրաժեշտ ժառանգ), ստանում է այս բաժինը նախորդ սեփականատիրոջ՝ կտակարարի կամքին հակառակ, թեև ձեռքբերման այնպիսի եղանակ, ինչպիսին ժառանգությունն է, անկասկած, վերաբերում է սեփականության իրավունքի ձեռքբերման ածանցյալ մեթոդներին։

Վերջինիս տեսակետն ավելի մոտ է ինձ, քանի որ օրենքի վարդապետական ​​մեկնաբանությունը, որի համար իրականում գոյություն ունի քաղաքացիական իրավունք, պետք է հիմնված լինի ներքին հետևողական նախադրյալների վրա, որոնք չեն հանգեցնում պարադոքսալ եզրակացությունների: Միևնույն ժամանակ, իմ տեսանկյունից, այս խնդրի լուծման լավագույն միջոցը նման օրենքի ներքին տրամաբանությամբ առաջնորդվելն է, և այս դեպքում հայտնի է, որ օրենսդիրը բոլոր դեպքերում ունենում է որոշակի իրավական հետևանքներ՝ առկայությամբ կամ իրավահաջորդության բացակայություն, ինչը չի կարելի ասել կտակի մասին։ Այսինքն՝ ավելի շուտ չափանիշն է իրավահաջորդություն, հետևաբար նա ընտրվել է իմ կողմից սեփականության իրավունքի ձեռքբերման հիմքերն ուսումնասիրելու համար։

Սա առավել արդիական է, քանի որ այս պահին ակտիվորեն տեղի են ունենում տարբեր և հաճախ բազմակողմ գործընթացներ: Սեփականաշնորհումը, որի դեպքում պետական ​​և քաղաքային սեփականությունը դառնում է քաղաքացիների և կազմակերպությունների սեփականությունը, «սոցիալական և մշակութային կյանքի» օբյեկտները և այլ գույքային համալիրները, ընդհակառակը, դառնում են պետական ​​և քաղաքային սեփականություն: Այս ամբողջ գույքը ծանրաբեռնված է ամենատարբեր բնույթի բազմաթիվ պարտավորություններով և հաճախ տրամադրվում է տարբեր լիազորություններով, հաճախ շատ գրավիչ սեփականատիրոջ համար: Իսկ իրավաբանորեն նշանակալի ակտերի ընդունումը, որպես կանոն, սերտորեն կապված է իրավահաջորդության առկայության կամ բացակայության հետ։

Ուստի սեփականության իրավունքի ձեռքբերման հիմքեր կդիտարկվեն հետևյալը՝ ըստ չափանիշի, դասակարգված առաջնային և ածանցյալների. իրավահաջորդություն. Այս չափանիշի հիման վրա նախնական հիմքերը պետք է ներառեն.

նորաստեղծ իրի սեփականության իրավունքի ձեռքբերում (Քաղաքացիական օրենսգրքի 218-րդ հոդվածի 1-ին կետ).

վերամշակում (Քաղաքացիական օրենսգրքի 220-րդ հոդված)

հանրային իրերի սեփականության վերածումը (Քաղաքացիական օրենսգրքի 221-րդ հոդված).

անտեր գույքի սեփականության իրավունքի ձեռքբերում (218-րդ հոդվածի 3-րդ կետ, 225-րդ, 226-րդ հոդվածներ. Քաղաքացիական օրենսգրքի 235-րդ հոդվածի 236-րդ հոդվածի 2-րդ կետի կիրառմամբ անտեր)

գանձի յուրացում (Քաղաքացիական օրենսգրքի 233-րդ հոդված).

ձեռքբերովի դեղատոմսի առաջացման պատճառով (Քաղաքացիական օրենսգրքի 234-րդ հոդված).

Քաղաքացիական օրենսգրքի 222-րդ հոդվածի 3-րդ կետի կիրառմամբ ինքնակամ շինարարության համար

թափառող կենդանիներ (Քաղաքացիական օրենսգրքի 230-232 հոդվածներ)

կան նաև պատճառներ՝ չլիազորված սեփականատիրոջից ձեռքբերումը սեփականության իրավունք ձեռք բերելու սկզբնական եղանակ համարելու համար:

Ածանցյալների ձեռքբերման մեթոդները ներառում են.

պայմանագրով սեփականության իրավունքի ձեռքբերում

ժառանգությամբ գույքի ձեռքբերում

ազգայնացում (Հոդված 239, Հոդ. 306 Քաղաքացիական օրենսգրքի)

սեփականաշնորհում (Քաղաքացիական օրենսգրքի 217-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 2-րդ կետի 235-րդ հոդված)

իրավաբանական անձի սեփականության իրավունքի ձեռքբերում նրա վերակազմակերպման կամ լուծարման արդյունքում (Քաղաքացիական օրենսգրքի 63-րդ հոդվածի 7-րդ կետ, 218-րդ հոդվածի 2-րդ կետի 3-րդ կետ).

սեփականատիրոջ գույքի վրա բռնագանձում իր պարտավորությունների համար (Քաղաքացիական օրենսգրքի 235-րդ հոդվածի 2-րդ կետի 1-ին ենթակետ, 238-րդ հոդված).

գույքի փոխակերպում հօգուտ պետության՝ ի շահ հասարակության (ռեկվիզիցիա) կամ որպես բռնագրավում, այսինքն՝ կատարված հանցագործության համար սանկցիայի տեսքով (Քաղաքացիական օրենսգրքի 242, 243 հոդված).

առգրավման հետ կապված անշարժ գույքի մարում հողատարածքորի վրա այն գտնվում է (Քաղաքացիական օրենսգրքի 239-րդ հոդված)

վատ կառավարվող գույքի մարում (Քաղաքացիական օրենսգրքի 240,293 հոդված)

ընտանի կենդանիների մարումը՝ նրանց նկատմամբ ոչ պատշաճ վերաբերմունքով (Քաղաքացիական օրենսգրքի 241-րդ հոդված).

ձեռք բերել այն անձի սեփականության իրավունքի դադարեցման պատճառով, որին այն չի կարող պատկանել (Քաղաքացիական օրենսգրքի 235-րդ հոդվածի 2-րդ կետի 2-րդ ենթակետ, 238-րդ հոդված):

Հարկ է նշել, որ ձեռքբերման որոշ մեթոդներ, կախված կոնկրետ հանգամանքներից, կարող են հանդես գալ որպես առաջնային կամ որպես ածանցյալ գործիքներ, որոնց օրինակն է ապրանքների, մրգերի, որոշակի գույքի օգտագործումից ստացված եկամուտների սեփականության ձեռքբերումը:

Սեփականության իրավունքի ձեռքբերման հիմքերից յուրաքանչյուրի ուսումնասիրությունն ամբողջությամբ կարող է լինել առանձին լիարժեք գիտական ​​աշխատանքի առարկա։ Հաջորդիվ կքննարկվեն անշարժ գույքի սեփականության իրավունքը ձեռք բերելու տարբեր հիմքեր։

Օրենսդիրը վերաբերում է անշարժ գույքին (անշարժ գույք, անշարժ գույք) հողատարածքներին, ընդերքի հողակտորներին, մեկուսացված ջրային մարմիններին և այն ամենին, ինչը ամուր կապված է հողի հետ, այսինքն՝ այն օբյեկտները, որոնք հնարավոր չէ տեղափոխել առանց դրանց նպատակին անհամաչափ վնաս պատճառելու, ներառյալ անտառները. բազմամյա տնկարկներ, շենքեր, շինություններ (Քաղաքացիական օրենսգրքի 131-րդ հոդված), ինչպես նաև պետական ​​գրանցման ենթակա ինքնաթիռներ և ծովային նավեր, միջքաղաքային նավագնացության նավեր, տիեզերական օբյեկտներ. Այլ գույքը նույնպես օրենքով կարող է դասակարգվել որպես անշարժ գույք: Անշարժ գույքի սեփականության կարևոր հատկանիշը նման իրավունքի առաջացման, փոխանցման և դադարեցման հետ կապված բոլոր իրավական փաստերի պարտադիր պետական ​​գրանցումն է (Քաղաքացիական օրենսգրքի 131-րդ հոդվածի 2-րդ կետ), իսկ որոշ դեպքերում՝ օրենքով նախատեսված։ , բացի այդ, հատուկ գրանցում։ Գրանցման ընթացակարգերը կարգավորող հիմնական իրավական ակտը Ռուսաստանի Դաշնության «Անշարժ գույքի գործարքների պետական ​​գրանցման մասին» օրենքն է:

2.2 Գնման սկզբնական պատճառներըԱնշարժ գույք.

Սեփականություն նորաստեղծ անշարժ գույքի համարԳույքը ձեռք է բերվում այն ​​անձի կողմից, ով այն արտադրել կամ ստեղծել է իր համար օրենքին և այլ իրավական ակտերին համապատասխան (Քաղաքացիական օրենսգրքի 218-րդ հոդվածի 1-ին կետ): Միաժամանակ օրենսդիրը, հատկապես անշարժ գույքի մասով, նման գույքի սեփականության իրավունքի ձեռքբերման պահը խստորեն կապում է դրա պետական ​​գրանցման պահի հետ (Քաղաքացիական օրենսգրքի 219-րդ հոդված):

Առանձին օրենսդիրը դիտարկում է սեփականության իրավունքի ձեռքբերման իրավիճակը ինքնակառուցման համար, այսինքն՝ օրենքին եւ այլ իրավական ակտերին համապատասխանության սկզբունքի խախտմամբ։ Քաղաքացիական օրենսգրքի 222-րդ հոդվածը սահմանում է ինքնակամ կառույց՝ բնակելի շենք, այլ շինություն, շինություն կամ այլ անշարժ գույք, որը ստեղծվել է այդ նպատակներին օրենքով և այլ իրավական ակտերով սահմանված կարգով չհատկացված հողամասում կամ ստեղծվել առանց անհրաժեշտությունը ձեռք բերելու։ թույլտվություններ այս կամ քաղաքաշինական նորմերի և կանոնների էական խախտմամբ: Միևնույն ժամանակ, ինքնակամ շինարարությունն ինքնին թույլ չի տալիս սեփականատիրոջը ձեռք բերել ինքնակամ անշարժ գույքի սեփականության իրավունք և տնօրինել այդպիսի գույքը, ինչի մասին օրենքը լրացուցիչ մատնանշում է։ Այսինքն՝ հնարավոր են դեպքեր, երբ սեփականության իրավունքը ի սկզբանե որևէ մեկի կողմից չի առաջանում։ Հետևաբար ինքնակամ շինությունը ենթակա է քանդման այն իրականացրած անձի կողմից կամ նրա հաշվին, բացառությամբ Քաղաքացիական օրենսգրքի 222-րդ հոդվածի 3-րդ կետով նախատեսված դեպքերի, որոնց նպատակով ինքնակամ կառուցապատողին հրաման է տրվում. քանդել ինքնակամ շինությունն ամբողջությամբ կամ դրա մի մասը և կարգի բերել համապատասխան տարածքը՝ նշելով այն ժամկետները, որոնց ընթացքում շինարարից պահանջվում է համապատասխան գործողություններ կատարել։

Այնուամենայնիվ, օրենքով սահմանված պայմաններով, նման շենքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը դատարանը կարող է ճանաչել իրեն չպատկանող հողամասում ինքնակամ շինություն կատարած անձի կամ սեփականության իրավունք ունեցող անձի համար: ցմահ ժառանգական տիրապետում, որի մշտական ​​մշտական ​​օգտագործումը նման հողամաս է։

Չլիազորված կառուցապատողի սեփականության իրավունքը կարող է ճանաչվել միայն այն պայմանով, որ համապատասխան շենքի տակ գտնվող հողամասը կտրամադրվի այդ անձին կառուցված շենքի համար սահմանված կարգով, իսկ կայքի սեփականատիրոջ համար՝ այն գումարի պարտադիր սահմանումը, որով այդպիսի սեփականատերը պարտավոր է կառուցապատողին փոխհատուցել շինարարության հետ կապված ծախսերը: Եվ այդ անձանցից ոչ մեկը չի կարող ճանաչվել համապատասխան գույքի սեփականատեր, եթե շենքի պահպանումը խախտում է այլ անձանց իրավունքներն ու օրինականորեն պաշտպանված շահերը կամ վտանգ է ստեղծում քաղաքացիների կյանքին ու առողջությանը։

Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի ձեռքբերման զգալի նախնական հիմք է սխալ կառավարումնման գույք. ԱնտերՔաղաքացիական օրենսգրքի 225-րդ հոդվածի կանոնների համաձայն՝ ճանաչվում է այնպիսի գույք, որը սեփականատեր չունի կամ որի սեփականատերը հայտնի չէ, կամ հրաժարվել է սեփականության իրավունքից՝ համաձայն Քաղաքացիական օրենսգրքի 236-րդ հոդվածի: Հարկ է նաև նշել, որ վերջին դեպքում նման սեփականատերը չի զրկվում իրավունքներից և չի ազատվում համապատասխան գույքի նկատմամբ պարտավորություններից մինչև այլ անձի կողմից դրա սեփականության իրավունքի ձեռքբերումը։

Անտեր անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի ձեռքբերման հիմքերը և կարգը վերասահմանվում են Քաղաքացիական օրենսգրքի 25-րդ հոդվածի 2-րդ բ.2 կետով: Սույն օրենքի գերակայությունը պարունակում է համապատասխան գույքի գրանցման և սեփականության իրավունքի փոխանցման ընդհանուր ընթացակարգի նկարագրությունը, ինչպես նաև նշված գույքի ճակատագիրը որոշելու այլ տարբերակների փակ ցանկ:

Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքները գրանցող մարմինների կողմից տեղական ինքնակառավարման մարմնի պահանջով, որի տարածքում անշարժ իրեր են հայտնաբերվել կամ անտեր են ճանաչվել, այդպիսի բաները հաշվի են առնվում և նշված օրվանից մեկ տարի անց. Նշված գույքը տնօրինելու իրավասություն ունեցող մարմինն իրավունք է ստանում դիմել դատարան՝ այդ իրի նկատմամբ համայնքային սեփականության իրավունքը ճանաչելու պահանջով: Եթե ​​մինչև դատարանի կողմից քաղաքապետարանի անշարժ գույքի ճանաչումը հայտնվել է դրա նախկին սեփականատերը, ապա այդպիսի բանը նրա կողմից կարող է կրկին ընդունվել տիրապետման, օգտագործման և տնօրինման կամ ձեռքբերման նշանակման ուժով ձեռք բերել սեփականության իրավունք:

Ձեռքբերման դեղատոմս(Քաղաքացիական օրենսգրքի 234-րդ հոդված) նույնպես անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունք ձեռք բերելու սկզբնական հիմքերից է։ Այս դեպքում, ինչպես նաև այլ հիմքերով, անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը ծագում է այն անձից, ով ձեռք է բերել այդ գույքը ձեռքբերման նշանակման ուժով համապատասխան իրավական փաստի պետական ​​գրանցման պահից:

Ձեռքբերման նշանակման ուժով անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականություն ձեռք բերելու համար անհրաժեշտ է, որ գույքի սեփականատեր չհանդիսացող անձը բարեխղճորեն, բացահայտ և անխափան տասնհինգ տարի ժամկետով տիրապետի այդ գույքին որպես սեփականություն: Սեփականության իրավունքի ձեռքբերման այս հիմքի կիրառման համար շատ կարևոր է տիրապետման վաղեմության ժամկետի իրավաբանորեն ճիշտ որոշումը, որի կանոններն ուղղակիորեն թվարկված են Արվեստի 3-րդ և 4-րդ կետերում: 234 GK. Այսպիսով, տիրապետման նշանակման մասին վկայակոչող անձը կարող է իր տիրապետման ժամանակին ավելացնել այն ամբողջ ժամանակը, որի ընթացքում այս գույքը պատկանում է այն անձին, ում իրավահաջորդն է այս անձը։ Միևնույն ժամանակ, ձեռքբերման դեղատոմսի ժամկետը սկսվում է միայն այն պահից, երբ վաղեմության ժամկետը լրանում է արդարացման պահանջով կամ սեփականատիրոջ պահանջով, որը սեփականատեր չէ (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-5-րդ հոդվածներ): .

Այնուհետև, ձեռքբերովի նշանակման նախապայման է գույքը որպես սեփականություն ունենալը, այսինքն՝ առանց հաշվի առնելու այն, որ այն սեփականատեր ունի։ Հակառակ դեպքում, խոսքը հարցականի տակ է դրվում և ձեռքբերովի դեղատոմսի երկու այլ պարտադիր պայման՝ անշարժ գույքի նկատմամբ բաց լինելը և սեփականության բարեխիղճությունը:

Գույքի նկատմամբ բարեխիղճ սեփականություն նշանակում է, որ իրականում, ունենալով այդպիսի գույք, սեփականատերը չգիտի և չպետք է իմանա, որ չունի սեփականության իրավունք, մինչդեռ փաստաթուղթ հաստատող իրավունքի բացակայությունը (օրինակ՝ տան սեփականության անձնագիր) ինքնին չի ապացուցում սեփականատիրոջ վատ հավատը:

Անձը բացահայտորեն տիրապետում է սեփականությանը, երբ նրա տիրապետումը տեսանելի է և թաքնված չէ որևէ շահագրգիռ և անհետաքրքիր երրորդ անձանցից: Դեղատոմսով ձեռք բերելու պարտադիր պայմանը դրա շարունակականությունն է։ Եթե ​​սեփականատերը կատարում է գործողություններ, որոնք վկայում են իր կողմից իրը սեփականատիրոջը վերադարձնելու պարտավորության ճանաչման մասին, կամ լիազորված անձը նրա դեմ հայց է ներկայացրել գույքը վերադարձնելու պահանջով, ապա ձեռքբերման նշանակման ժամկետը ընդհատվում է: Այս դեպքում, եթե առկա են ձեռքբերման դեղատոմսի այլ մանրամասներ նույնիսկ նշված հանգամանքների ավարտից հետո, ապա տիրապետման դեղատոմսը սկսում է նորից հոսել: Պետք է հաշվի առնել, որ վաղեմության ժամկետի մեջ չի մտնում մինչև ընդմիջումը անցած ժամանակը, սակայն եթե երրորդ անձը սեփականատիրոջը ապօրինի կերպով զրկում է գույքից, ապա այդպիսի սեփականատերը իրավունք ունի օրենքով սահմանված կարգով. վերականգնել խախտված ունեցվածքը. Իսկ ձեռքբերովի նշանակման ժամկետի ընթացքը շարունակվում է այնպես, կարծես տիրանալու խախտում չի եղել, այսինքն՝ շարունակաբար։ Եվ վերջինը, որը կարևոր է հատկապես ժամանակակից ժամանակաշրջանի համար, դիտողությունն է ձեռքբերման դեղատոմսի մասին՝ որպես անշարժ գույքի սեփականության իրավունք ձեռք բերելու հիմք։ Ձեռքբերման դեղատոմսի մասին օրենքի կանոններ Հոդ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-ին մասի ուժի մեջ մտնելու մասին Ռուսաստանի Դաշնության օրենքի 11-ը հետադարձ ուժ ունի, այսինքն, ձեռքբերման դեղատոմսը կիրառվում է նաև այն դեպքում, երբ գույքի սեփականությունը սկսվել է մինչև 1995 թվականի հունվարի 1-ը և շարունակվում է ժ. օրենսգրքի առաջին մասի ուժի մեջ մտնելու ժամանակը։

2.3 Պածանցյալներ գնման հիմքերըսեփականության իրավունքի մերժումԱնշարժ գույք.

Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների ձեռքբերման ամենատարածված և կանոնավոր ձևն է պայմանագրով գույքի ձեռքբերում.Նման հիմքով սեփականության իրավունք ձեռք բերելու համար անհրաժեշտ է, որ ձեռք բերողի և գույքը օտարողի միջև կնքվի պայմանագիր պարզ, իսկ օրենքով ուղղակիորեն նախատեսված դեպքերում և որակավորված գրավոր ձևով: Այս դեպքում կարելի է խոսել անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրի մասին (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 37-րդ գլխի 7-րդ կետ), որի ձևը հաստատվում է անվավերության ցավով, ինչպես գրված է մեկ փաստաթուղթ կազմելով. կողմերը (Քաղաքացիական օրենսգրքի 550-րդ հոդված): Միաժամանակ օրենսդիրն ընդգծում և հատուկ պաշտպանություն է տրամադրում անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրով անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը գրանցելու կողմերի պարտավորության համար։ Այն դեպքում, երբ օրենքը պահանջում է համապատասխան պայմանագրի պարտադիր վավերացում նոտարական կարգով, ձեռք բերողի սեփականության իրավունքը ծագում է նաև այս իրավական փաստի պետական ​​գրանցումից հետո։

Անշարժ գույքի ձեռքբերման ամենատարածված մեթոդներն են Ժառանգությունքաղաքացիներ օրենքով կամ կամքով,ինչպես նաև իրավաբանական անձի գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի համանման ձեռքբերումը, երբ այն վերակազմակերպում կամ լուծարում. Երբ իրավաբանական անձը վերակազմավորվում է նման իրավաբանական անձի իրավահաջորդ կազմակերպություններին, նրան պատկանող գույքի սեփականությունը փոխանցվում է համապատասխան ծավալներով՝ համաձայն փոխանցման ակտերի և տարանջատման հաշվեկշռի (3-րդ կետ, 2-րդ կետ, հոդված. 218, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 58, 59-րդ հոդվածներ): Իրավաբանական անձի լուծարման, այսինքն՝ դրա դադարեցման դեպքում՝ առանց իրավունքների և պարտականությունների իրավահաջորդներին փոխանցելու, իրավիճակը շատ ավելի բարդ է։ Լուծարված կազմակերպության գույքը օրինական ձեռք բերողի հարցի լուծումը կախված է նրանից, թե արդյոք այս իրավաբանական անձի մասնակիցները պահպանում են որևէ իրավունք նրա գույքի նկատմամբ, և եթե այո, ապա որո՞նք են և որքանով: Օրենքի և բաղկացուցիչ փաստաթղթերի համաձայն, իրավաբանական անձի պարտատերերի պահանջների բավարարումից հետո մնացած գույքը փոխանցվում է դրա հիմնադիրներին (մասնակիցներին), ովքեր ունեն այս գույքի նկատմամբ իրավաբանական իրավունքներ կամ պարտավորություններ (օրենքի 63-րդ հոդվածի 7-րդ կետ): Քաղաքացիական օրենսգիրք): Սակայն, եթե խոսքը հասարակական միավորման կամ բարեգործական հիմնադրամի մասին է, ապա, ըստ օրենքի, իսկ այլ դեպքերում դա կարող է որոշվել բաղկացուցիչ փաստաթղթերով, լուծարման ժամանակ գույքի մնացորդն ուղղված է որոշ հարցերի լուծմանը. օրինակ՝ սոցիալապես նշանակալի առաջադրանքներ։ Իրավաբանական անձի գույքի հետագա ճակատագրի որոշման գործում էական դեր է խաղում նաև դրա լուծարման հիմքը:

Պայմանագիր անշարժ գույքը պետական ​​և մունիցիպալից մասնավոր սեփականությանը փոխանցելու մասին. սեփականաշնորհման պայմանագիր(Քաղաքացիական օրենսգրքի 217-րդ հոդված) - նույնպես պետք է վերագրել սեփականության ձեռքբերման այս տեսակի հիմքերին: Անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի ձեռքբերման այս հիմքը հատկապես արդիական է վերջին տարիներին և պատճառ է դառնում, հավանաբար, ամենամեծ թվով չափազանց դժվար լուծելի դատական ​​վեճերի։ Պետական ​​և մունիցիպալ գույքի սեփականաշնորհման հետ կապված անշարժ գույքի ճակատագրի վերաբերյալ վեճերի լուծման դժվարությունների առաջացման հիմնական պատճառը, իմ կարծիքով, քաղաքացիական օրենսգրքի նորմով և, համապատասխանաբար, կարգավորմամբ մատնանշված ընդհանուր բնույթն է: այս հարաբերություններն ու գործընթացները տարբեր մարդկանց կողմից հրապարակված մեծ թվով նորմատիվ (և նույնիսկ ոչ նորմատիվ) ակտերով։ Նման անձանց իրավասությունը, ովքեր օրենսդրական գործընթացից զատ և իրավական դոկտրինի մշակման ընդհանուր համատեքստից դուրս որոշում են իրավական առումով կարևորագույն հարցերը, շատ դեպքերում սկսել են փորձարկվել միայն. դատավարության ընթացքը, որն արդեն կապված է այդ ակտերի կիրառման պրակտիկայի հետ: Եվ ոչ միշտ է, որ նման փորձությունը նրանց կողմից համարժեք է եղել: Այսինքն՝ սեփականության իրավունքի ձեռքբերման այս հիմքը բավարար չափով կարգավորված չէ օրենքով, ինչը հաստատվում է ստորև՝ համապատասխան դեպքերը քննարկելիս։

Սեփականատիրոջ գույքի վրա իր պարտավորությունների համար հարկադիր բռնագրավման դեպքումԱռաջին հայացքից ուղղակի կապ չկա մեկ անձի սեփականության իրավունքի դադարեցման և մյուսի մոտ դրա առաջացման միջև։ Սակայն օրենքը նախատեսում է օտարողից այդպիսի գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի դադարեցում միայն այն պահից, երբ այդ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը ծագում է այն ձեռք բերողի կողմից: Դիտարկվող հիմքերով անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի ձեռքբերումը, որպես կանոն, իրականացվում է ք. դատական ​​կարգըև ենթակա է զգալի թվով սահմանափակումների: Որպես ընդհանուր կանոն, անշարժ գույքը քաղաքացիների համար կենսական գույքի տեսակ է և կարևոր նշանակություն ունի առևտրային կազմակերպությունների գործունեության համար, որոնք նրանց գույքային համալիրի մաս են կազմում: Այս առումով պարտապանի անշարժ գույքի վրա բռնագանձումը վերջին միջոցն է, բարդ ձևով, իսկ որոշ դեպքերում ուղղակիորեն արգելված է:

Առաջիկայում, ըստ երեւույթին, պետության կողմից սեփականություն ձեռք բերելու այնպիսի ածանցյալ մեթոդներ, ինչպիսիք են ազգայնացում, ռեկվիզիա և բռնագրավում- Լեզուսիս խիպը: Արվեստի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Սահմանադրության 35-րդ հոդվածը, քաղաքացիական իրավունքը սահմանում է, որ ազգայնացումը, այսինքն՝ մասնավոր սեփականության սեփականության վերածումը պետական ​​սեփականության, իրականացվում է օրենքի հիման վրա՝ պետության կողմից ազգայնացված գույքի նախկին սեփականատիրոջը փոխհատուցմամբ։ դրա փաստացի արժեքի և այլ կորուստների մասին՝ համաձայն Արվեստի: 36 GK. Նշենք, որ ազգայնացման մասին օրենքը կարող է վիճարկվել միայն այն դեպքում, եթե այն հակասում է Ռուսաստանի Դաշնության Սահմանադրությանը և միայն Ռուսաստանի Դաշնության Սահմանադրական դատարանում, այսինքն՝ չի կարող վիճարկվել քաղաքացիական դատավարությամբ, սակայն դատարանը կարող է. Վնասի և այդ հատուցման չափի վերաբերյալ վեճերը լուծել Քաղաքացիական օրենսգրքի 36-րդ հոդվածի համաձայն:

Հասարակության շահերից ելնելով սեփականատիրոջից գույքի հատուցումով բռնագանձումը պետական ​​մարմինների որոշմամբ իրականացվում է օրենքով սահմանված կարգով և պայմաններով և կոչվում է. ռեկվիզիցիա. Ռեկվիզիան կիրառվում է տարերային աղետների, դժբախտ պատահարների, համաճարակների, էպիզոոտիայի, արտակարգ բնույթի այլ հանգամանքներում, հետևաբար բռնագրավված և պահպանված բռնագրավված գույքը սեփականատերը կարող է պահանջել դատական ​​կարգով (Քաղաքացիական օրենսգրքի 242-րդ հոդված):

Օրենքով ուղղակիորեն նախատեսված դեպքերում սեփականատիրոջից գույքը կարող է անհատույց բռնագանձվել՝ դատարանի վճռով հանցագործություն կամ այլ իրավախախտում կատարելու համար սանկցիայի տեսքով։ Դատարանի որոշմամբ կամ օրենքով սահմանված կարգով՝ վարչական կարգով (Քաղաքացիական օրենսգրքի 243-րդ հոդված): Միաժամանակ պետությունը ձեռք է բերում բռնագրավված գույքը ուժով բռնագրավում,Միաժամանակ վարչական վարույթում կայացված բռնագանձման մասին որոշումը կարող է բողոքարկվել դատարան։ Բռնագրավումների առանձնահատկությունն այն է, որ նշված գույքի սեփականության իրավունքի ծանրաբեռնվածությունը պետությանն է փոխանցվում միայն մասամբ, և դրանց կատարումը պայմանավորված է մի շարք, այդ թվում՝ քանակական սահմանափակումներով։

Հատկանշական է միայն անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների ձեռքբերման համար այնպիսի հիմք, ինչպիսին է անշարժ գույքի մարումը` կապված այն կայքի դուրսբերման հետ, որտեղ այն գտնվում է: Քաղաքացիական օրենսգրքի 239-րդ հոդվածը սահմանում է այն դեպքերը, երբ թույլատրվում է սեփականատիրոջից հրաժարվելը կամ հրապարակային աճուրդով վաճառելը Արվեստի կողմից սահմանված կարգով: 279-282, 284-286 ԳԿ. Այս հիմքի կիրառման պարտադիր պայմանն այն է, որ համապատասխան հարցումը դատարան ներկայացրած պետական ​​կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինը ապացույցներ ունենան, որ հողամասը պետական ​​կամ համայնքային կարիքների համար օգտագործելն այն նպատակների համար, որոնց համար այն հանվել է. անհնար է առանց այս շարժական գույքի նկատմամբ սեփականատիրոջ սեփականության իրավունքի դադարեցման կամ համապատասխան հողամասի անտեր օգտագործման ապացույցների, դուրսբերման կարգը հետևյալն է. Հողամասը հետ վերցնելու և, հետևաբար, դրա վրա գտնվող անշարժ գույքը գնելու մասին որոշումը ենթակա է պետական ​​գրանցման։ Նշված գույքի սեփականատիրոջը պետք է անհապաղ տեղեկացվի գրանցման մասին՝ նշելով դրա ամսաթիվը, բայց ոչ ուշ, քան առաջիկա մարման օրվանից մեկ տարի առաջ: Մինչև սեփականատիրոջ ծանուցման օրվանից մեկ տարի լրանալը, մարումը հնարավոր է միայն սեփականատիրոջ համաձայնությամբ: Այն դեպքերում, երբ սեփականատերը համաձայն չէ գնման որոշման կամ գնման առաջարկվող պայմանների հետ, պետական ​​կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինը, որը որոշում է կայացրել, որ նոր սեփականատիրոջ կողմից հնարավոր է սեփականության իրավունք ձեռք բերել, իրավունք ունի. գնման համար հայց ներկայացնել դատարան՝ սեփականատիրոջը փրկագնի մասին ծանուցում ուղարկելու օրվանից երկու տարվա ընթացքում: Գույքի սխալ կառավարվող բովանդակության հետ կապված սեփականության իրավունքը ձեռք է բերվում 240 հոդվածով (մշակութային արժեքների համար), 293 (բնակելի տարածքների համար) և օրենքով նախատեսված այլ դեպքերում սահմանված կարգով։ Նշված գույքն ունի սեփականատեր, ով հայտնի է, բայց վերաբերվում է դրա սխալ կառավարմանը, այսինքն՝ թույլ է տալիս վնասել և ոչնչացնել, իր կողմից սպառողական այլ որակների կորուստ կամ սպառնալիք է ստեղծում երրորդ անձանց իրավունքների և օրինականորեն պաշտպանված շահերի համար՝ խախտելով օրենքը: նշված անշարժ գույքի պահպանման կանոններն ու կանոնակարգերը (ինչպես, օրինակ, հիդրոէլեկտրական ամբարտակի անփույթ սեփականատերը):

Անշարժ գույքի առքուվաճառքի պայմանագիրը կնքվում է գրավոր և ենթակա է պարտադիր պետական ​​գրանցման։

Այս գործարքով առուվաճառքի պայմանագրի կնքման ժամանակ վաճառողն իրավունք ունի պահանջել:

• պայմանագրով նախատեսված գնի վճարում.
• օբյեկտի գնի և տոկոսների վճարում (հիմնված վաճառողի բնակության վայրում բանկային տոկոսների զեղչի դրույքաչափի վրա), եթե գնորդը ժամանակին չի վճարում օբյեկտի համար.
• գույքի վճարումը կամ առուվաճառքի պայմանագիրը կատարելուց հրաժարվելը, եթե գնորդը հրաժարվում է ընդունել և վճարել օբյեկտը:

Որտեղ վաճառողը պարտավոր է:

• գույքը հանձնել առանց որևէ ծանրաբեռնվածության, բացառությամբ այն դեպքերի, երբ գնորդը համաձայնել է ընդունել հենց այդ իրավունքներով ծանրաբեռնված գույքը.
• երրորդ անձանց կողմից գնորդից առարկան առգրավելու դեպքում փոխհատուցում է գնորդին կորուստների համար, եթե նա չի ապացուցում, որ գիտեր կամ պետք է իմանար առգրավման պատճառների մասին.
• միջամտել գնորդի կողմից երրորդ անձի կողմից գույքը բռնագրավելու պահանջի դեպքում.
• առարկան փոխանցել գնորդին այն տեսքով, որով դա նախատեսված է առուվաճառքի պայմանագրով:

Գնորդն իրավունք ունի պահանջել:

• իրեն վաճառված գույքի փոխանցում.
• օբյեկտի գնի իջեցում կամ առուվաճառքի պայմանագրի խզում, եթե առարկան ունի ծանրաբեռնվածություն.

Առուվաճառքի պայմանագրի կնքման ժամանակ ունեցած ձևին չհամապատասխանող առարկան փոխանցելիս.

• գործարքի գնի համաչափ նվազեցում,
• որոշակի (ողջամիտ) ժամկետում թերությունների անհատույց վերացում,
• այդ թերությունները վերացնելու համար իրենց ծախսերի փոխհատուցում,
• պայմանագրի կատարումից հրաժարվելու դեպքում օբյեկտի վճարված գնի վերադարձ.
• առուվաճառքի պայմանագրով նախատեսված տեսակի (և որակի) համապատասխան գույքի փոխարինում.
• ներկայացնել գույքի թերությունների հետ կապված պահանջներ, եթե դրանք բացահայտվել են ողջամիտ ժամկետում, բայց երկու տարվա ընթացքում, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով:

Որտեղ գնորդը պարտավոր է:

• ընդունել իրեն փոխանցված գույքը.
• օբյեկտի համար վճարել օբյեկտի փոխանցումից անմիջապես առաջ կամ հետո, եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով, օրենքով, այլ իրավական ակտով.
• օբյեկտի համար վճարել առուվաճառքի պայմանագրով նախատեսված գնով.

Առանձնացվում են առքուվաճառքի գործառնությունների կազմակերպման հետևյալ ձևերը.

• անհատական ​​գործարքներ (միջնորդի մասնակցությամբ);
• հրապարակային աճուրդներ.

Անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի կամ վարձակալության իրավունքի վաճառքի սակարկություններն իրականացվում են աճուրդի կամ մրցույթի ձևով:

- օբյեկտը վաճառելու հրապարակային եղանակ գնորդին, ով առաջարկել է առավելագույն գին՝ առանց նրա վրա որևէ պարտավորություն պարտադրելու։ Համաձայն հայտի ձևի՝ աճուրդներն անցկացվում են բաց և փակ։

- վաճառքի մեթոդ, որը նախատեսում է գնորդի կողմից առաջարկվող առավելագույն գինը՝ պայմանով, որ նա որոշակի պարտավորություններ է կատարում օբյեկտի առնչությամբ՝ սոցիալական (սոցիալապես նշանակալի ծրագրերի իրականացմամբ) կամ ներդրումային (ներդրումային ծրագրերի իրականացման դեպքում):

Մրցույթ— պայմանագրային սակարկությունների մրցակցային ձև, որտեղ իրականացվում է ծրագրի իրականացման համար պայմանագիր կնքելու իրավունքի վաճառք:

Փոխանակում և փոխանակում

ՄենաԳործարք, որով յուրաքանչյուր կողմ պարտավորվում է մի օբյեկտի սեփականությունը փոխանցել մյուս կողմին՝ մյուսի դիմաց։ Գործարքի սուբյեկտներ կարող են լինել ինչպես քաղաքացիները, այնպես էլ իրավաբանական անձինք:

Եթե ​​գործարքի ընթացքում պարզվում է, որ փոխանակման պայմանագրի համաձայն փոխանակման օբյեկտները ճանաչվում են անհավասար, ապա այն կողմը, ում օբյեկտի գինը ցածր է, պետք է վճարի գների տարբերությունը:

Եթե ​​անշարժ գույքի օբյեկտների փոխանցման ժամկետները չեն համընկնում, ապա կիրառվում են պարտավորությունների հակակատարման կանոնները:

Սույն գործարքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը կողմերին է անցնում միաժամանակ անշարժ գույքի օբյեկտների փոխանցման երկու կողմերի պարտավորությունների կատարումից հետո:

Փոխանակում- գործարք:

• տարածքի վարձակալ-օգտագործողների միջև՝ համապատասխան փաստաթղթերի ստացմամբ (ապահովվում է օգտագործման իրավունքի փոխանակումը համարժեք օգտագործման իրավունքով).
• տարածքի վարձակալի (միայն օգտագործման իրավունք ունեցող) և սեփականատիրոջ միջև (ապահովվում է օգտագործման իրավունքի փոխանակում սեփականության իրավունքով):

Նվեր և ժառանգություն

նվիրատվություն- գործարք, որով դոնորն անվճար փոխանցում է կամ պարտավորվում է փոխանցել նվիրառուին.

• գույքը գույքում;
• սեփականության իրավունքը (պահանջը) իր կամ երրորդ անձի նկատմամբ կամ ազատում կամ պարտավորվում է ազատել նվիրառուին գույքային պարտավորություններից:

Գործարքի սուբյեկտներ կարող են լինել ինչպես քաղաքացիները, այնպես էլ իրավաբանական անձինք:

Նվիրատվության գործարքի սահմանափակումներ կան.

• եթե գույքը ընդհանուր համատեղ սեփականություն է, ապա նվիրատվությունը հնարավոր է միայն դրա բոլոր մասնակիցների համաձայնությամբ.
• Իրավաբանական անձանց համար, եթե գույքը պատկանում է տնտեսական կառավարման կամ գործառնական կառավարման իրավունքին, նվիրատվությունը հնարավոր է միայն գույքի սեփականատիրոջ համաձայնությամբ:

Նվիրատվության գործարքում նվիրառուն իրավունք ունի ցանկացած պահի հրաժարվել դրանից՝ մինչև գույքն իրեն հանձնելը:

Ժառանգություն

Ժառանգություննախատեսում է սուբյեկտի մահից հետո գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը նրա ժառանգին` կտակի կամ, կտակի բացակայության դեպքում, օրենքով:

Վարձակալություն

Վարձակալություն- գործարք, որով ռենտա ստացողը` անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականատերը, օբյեկտը սեփականության իրավունք է փոխանցում վարձավճար վճարողին, որն իր հերթին պարտավորվում է ստացված առարկայի դիմաց պարբերաբար վճարել ստացողին. որոշակի գումարի վարձակալություն կամ այլ ձևով դրա պահպանման համար միջոցներ տրամադրելը: Որտեղ վարձավճար ստացողը զրկված է սեփականության իրավունքիցգույքի վրա և ձեռք է բերում այն ​​գրավ դնելու իրավունք։

Պայմանագիրհամաձայն այս գործարքի կնքվում է գրավոր և պետք է նոտարական վավերացվի և գրանցվի.

Անուիտետը ծանրաբեռնում է դրա դիմաց փոխանցված հողամասը, ձեռնարկությունը, շենքը, շինությունը կամ այլ անշարժ գույքը: Ռենտա վճարողի կողմից նման գույքն օտարելու դեպքում վարձակալության պայմանագրով նրա պարտավորությունները փոխանցվում են գույքը ձեռք բերողին:

Անձը, ով ռենտայով ծանրաբեռնված անշարժ գույք է փոխանցել այլ անձի սեփականությանը, իր հետ սուբսիդիար պատասխանատվություն է կրում վարձակալության պայմանագրի խախտման հետ կապված բխող ռենտա ստացողի պահանջների համար:

Վարձակալությունն ունի մի քանի ենթատեսակներ.

• մշտական ​​վարձավճար;
• ցմահ անուիտետ;
• կենսաապահովումը կախվածությամբ.

Մշտական ​​վարձակալությունեռամսյակի վերջում վճարվում է անժամկետ կանխիկ կամ իրեր տրամադրելու, վարձավճարի չափին համապատասխան աշխատանք կատարելու (ծառայությունների մատուցման) միջոցով (եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով). Անշարժ գույքի օբյեկտի մշտական ​​վարձավճարը կարող է մարվել ինչպես վարձավճար վճարողի, այնպես էլ վարձավճար ստացողի պահանջով:

Կյանքի անուիտետվճարման ենթակա անուիտետ ստացողի ողջ կյանքի ընթացքում: Գումարի չափը չի կարող պակաս լինել մեկ նվազագույն աշխատավարձից։ Այս վարձավճարը սովորաբար վճարվում է ամսական (եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով):

ցմահ սպասարկում կախյալի հետամրագրված է պայմանագրով, որը սահմանում է խնամյալի հետ պահպանման ողջ գումարի արժեքը (որը չի կարող լինել նվազագույնը երկուսից աշխատավարձերըամսական). Միաժամանակ սպասարկումը կարող է փոխարինվել դրամական պարբերական վճարումներով։

Վարձակալություն և վարձույթ

Վարձակալություն

Վարձակալություն- գործարք, որով վարձատուն (օբյեկտի սեփականատերը կամ օրենքով լիազորված անձը կամ սեփականատերը) պարտավորվում է վարձակալին տրամադրել անշարժ գույք՝ ժամանակավոր տիրապետման և օգտագործման կամ այդ անշարժ գույքի ժամանակավոր օգտագործման համար. . Պահանջվում է վարձակալության պայմանագրի գրավոր ձևը և դրա գրանցումը:

Եթե ​​տեղի է ունենում, որ գույքը փոխանցվում է այլ անձի սեփականությանը (այսինքն՝ սեփականատերը վաճառում կամ փոխանակում է այն, կամ տալիս է որպես նվեր, կամ կնքում է վարձակալության պայմանագիր), ապա վարձակալության պայմանագիրը չի փոխվում նոր սեփականատիրոջ հետ։ և չի դադարեցվում (եթե վարձակալը դա չի ցանկանում):

Վարձակալության պայմանագիր կնքելիս սույն գործարքը տանտերն իրավունք ունի պահանջել:

• վարձավճարի ժամանակին վճարում;
• վարձակալության պայմանագրի դադարեցում, եթե վարձակալն օգտագործում է օբյեկտը ոչ իր նպատակին կամ պայմանագրի պայմաններին համապատասխան:

Տանտերը պարտավոր է:

• ժամանակին և ժամկետում տրամադրել վարձակալված գույքը դրա նպատակին և վարձակալության պայմանագրի պայմաններին համապատասխան.
• պատասխանատվություն կրել վարձակալված օբյեկտի թերությունների համար՝ կանխելով դրա օգտագործումը.

Վարձակալն իրավունք ունի:

• պահանջել վարձակալված գույքը.
• Վարձակալված օբյեկտի թերությունների հայտնաբերման դեպքում` պահանջել դրանց վերացում, կամ վարձավճարի նվազեցում, կամ դրանց վերացման ծախսերի փոխհատուցում կամ վարձակալության պայմանագրի դադարեցում.

• պահանջել վարձավճարի նվազեցում կամ պայմանագրի դադարեցում վարձակալված օբյեկտի նկատմամբ երրորդ անձանց չճշտված իրավունքների դեպքում.

• սեփականատիրոջ համաձայնությամբ` գույքը ենթավարձակալության հանձնել. վարձակալության իրավունքները փոխանցել այլ անձի. գրավադրել վարձակալության իրավունքները կամ նպաստել բիզնես ընկերությունների և գործընկերությունների կանոնադրական կապիտալին.

• առավելություն ունեն նոր ժամկետով վարձակալության պայմանագիր կնքելիս.

Վարձակալը պարտավոր է:

• ժամանակին վարձավճար վճարել;
• օգտագործել վարձակալված գույքը դրա նպատակին և պայմանագրի պայմաններին համապատասխան:

Հողամասի այն մասի նկատմամբ, որը զբաղեցված է անշարժ գույքով և անհրաժեշտ է դրա օգտագործման համար, իրավունքը փոխանցվում է անշարժ գույքի վրա վարձակալության իրավունքը փոխանցելու հետ միաժամանակ:

Աշխատանքի ընդունում

Բնակելի վարձակալություն- գործարք, որով մի կողմը` բնակելի տարածքի սեփականատերը կամ նրա կողմից լիազորված անձը (տանտերը) պարտավորվում է մյուս կողմին (վարձակալին) տրամադրել բնակելի տարածքը դրա տիրապետման և այնտեղ ապրելու համար օգտագործելու համար: .

Բնակելի տարածքները կարող են տրամադրվել իրավաբանական անձանց տնօրինման և (կամ) օգտագործման համար վարձակալության պայմանագրի կամ այլ պայմանագրի հիման վրա: Իրավաբանական անձը կարող է տարածքն օգտագործել միայն քաղաքացիների բնակության համար:

AT սոցիալական հավաքագրումՆորմալացված չափերի մեկուսացված բնակելի տարածքները տրամադրվում են պետական ​​և մունիցիպալ միջոցներից անժամկետ բնակության համար՝ կոմունալ ծառայությունների մի մասի վճարմամբ: Բնակելի տարածքները կոմերցիոն վարձակալությամբ տրվում են պետական ​​և քաղաքապետարանի միջոցներից՝ առանց չափերի կարգավորման՝ պայմանագրային կոմերցիոն վճարով մինչև 5 տարի ժամկետով։