Bir işletmedeki bina türleri. Özel bir konut binasının alanına bağlı olarak bina türleri, amaçları ve boyutları. Böyle bir binayı yeniden inşa etmeden binanın adını değiştirmek mümkün müdür?

Konut dışı binaların statüsü, yalnızca kullanım amacı ile değil aynı zamanda mülkiyetin tescili, ticari nesnelerin yerleştirilmesi ve satış prosedürü ile de ilgili bir takım önemli farklılıklara sahiptir. Yasal normlar neyi tanımlar? hukuki durum bu tür gayrimenkuller, bu tür binaların apartmanlarda hangi gerekçelerle bulunduğu, konut dışı mülklerin özellikleri bu materyalde tartışılacaktır.

Konut dışı binaların düzenleyici düzenlemesi

Gayrimenkul fonlarının tanımı aşağıdaki düzenlemeleri içerir:

1. Rusya Federasyonu Konut Kanunu. Belge, bu tür bir nesnenin ticari statüsüne ilişkin doğrudan bir gösterge içermiyor. Ancak yasa, konut binalarının bir tanımını içermektedir; bu tanım, daimi veya geçici ikamete uygun apartman daireleri, evler ve diğer izole birimler anlamına gelmektedir. Buna göre vatandaşların ikamet yerinde kayıt edilmesinin mümkün olmadığı nesneler "ikamet dışı" olarak kabul ediliyor. Bu tür altyapı tesisleri için kanunda kesin bir tanım bulunmamaktadır.
2. 122 Sayılı Federal Kanun “Gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında.” Bu yasa, konut dışı mülklerin kesin özelliklerini sunmaktadır - bu, binaların ve yapıların bir parçası olan, ayrı bir girişi olan, sıhhi ve teknik standartları karşılayan ve konut dışı bir fonun parçası olarak devlet siciline kayıtlı bir binadır.
3. Rusya Federasyonu Ceza Kanunu. Konsepti verir konut binaları amacı insanların geçici olarak konaklaması, depolanması olan, özel, belediye veya devlete ait herhangi bir mülkiyette bulunan bir bina veya yapı olarak maddi varlıklar resmi veya üretim amaçlı.

Binalara ek olarak konut dışı binalar da tahsis edilmiştir. Üretim atölyelerine ve çeşitli departmanlara sahip büyük şirketlere ev sahipliği yapan gayrimenkul nesneleridir. Karakteristik özelliği, kişilerin kayıt ve ikametlerinin hem geçici hem de kalıcı olarak yasaklanmasıdır.

Kanun koyucu, konut dışı gayrimenkul fonunun aşağıdaki özelliklerini vermektedir:

• sokağa veya hizmet binalarına erişimi olan ayrı bir girişin varlığı;
• meydanda kayıt eksikliği;
• bir nesnenin konut dışı olarak tanımlanması, çok katlı bir binadaki yapısal elemanın parçası olarak ayrı bir birim olarak tanımlanması;
• oda ve oda arasında güçlü bir bağlantı arsalar binanın bulunduğu yer;
• İlgili veriler Rosreestr veri tabanına girilirken izole edilmiş metrekarelerin konut dışı olarak kaydedilmesi.

Rus mevzuatının gerekliliklerine göre, alanlar yaşamaya uygun ve iş amaçlı alanlar olarak net bir şekilde bölünmüştür. ticari faaliyetler veya çalışanları barındırmak için. Belgelerde durumun konut dışı olduğu belirtiliyorsa, mülkün yaşamak için kullanılması kesinlikle yasaktır. Bu durum sorumlu kişilerin idari sorumluluğa getirilmesiyle sonuçlanabilecektir.

Ticari faaliyetler yürütmek için, yetkili devlet kurumlarına uygun bir başvuru ve mülkün sahipliğini doğrulayan belgeler sunmalısınız. Tatmin edici teknik durum sağlandığında, Rosreestr'deki emlak biriminin yeni statüsünün kaydedilmesi gerekmektedir. Bu tür işlemler yalnızca konut binalarının ticari mülke devredilmesine izin verilmesi durumunda gerçekleştirilir.

Mülk sahiplerinin aşağıdaki gereksinimlerine tabi olarak, birimlerin çok daireli bir konut binasından ayrılması da dahil olmak üzere, alanın ticari veya ofis olarak durumu belirlenir:

• Mağazaların, eczanelerin ve diğer altyapı tesislerinin yerleştirilmesi için yalnızca medeni kanunun öngördüğü amaçlarla kullanın.
• Mevcut kanunun normlarına aykırı olmayan, diğer vatandaşların ve şirketlerin haklarını ve meşru çıkarlarını ihlal etmeyen, mülklerine, hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların ve kiracıların mallarına zarar vermeyen faaliyetlerde bulunmak.
• Tesislerin sağlık açısından tehdit oluşturmayan normal sıhhi ve teknik durumda tutulması çevre ve kirliliğe yol açmaz.
• Çalışmaların kurallara uygun yürütülmesi yangın Güvenliği.
• Sessizlik ve düzen gereklilikleri uyarınca saat 23.00'ten sonra tesislerin kapatılması.
• Onarım çalışmalarını bölgesel düzenlemelerde belirtilen şartlara uygun olarak sakinlerin haklarına ve meşru çıkarlarına uygun olarak gerçekleştirin.
• Tüketimi izlemek ve konut ve toplumsal hizmetler için ödeme yapmak için sayaçlar takın.
• Konut dışı binaları da içeren bir apartmanın sahiplerinin genel kurulu tarafından alınan kararlara katılmak, konut dışı binalarla ilgili yerel alanın iyileştirilmesini kendi başlarına finanse etmek veya yürütmek.

Yerleşim alanlarının kar amacı gütmeyen bir fona devredilmesine ilişkin gerekçeler, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 22. Maddesinde listelenmiştir. Bunlar arasında, diğer sivil işlemler kapsamında mülk edinme veya miras alma hakkına sahip vatandaşlar da dahil olmak üzere, üçüncü şahıslar tarafından bölgeye yönelik hak talebinde bulunulmaması ve tüm sakinlerin mülkün tescili sırasında kaydedilmesi yer almaktadır. Bu tür eylemler ancak alanın yapısal birim olarak konut alanına dahil edilmemesi ve sermaye olarak listelenmesi, yani temel, zemin ve duvarlar şeklinde sağlam bir temele ve izole bir çıkışa sahip olması durumunda mümkündür.

Aşağıdaki koşullar altında tesislerin konut dışı binalara aktarılmasına izin verilir:

• Gayrimenkul biriminin alanı 100 m2'den fazla ise izole giriş yoktur.
• Nesnenin bulunduğu bina çökme tehlikesiyle karşı karşıyadır, bölgesel otoritelerin kararına göre bu şekilde kabul edilmesi halinde güvensiz veya harap olarak sınıflandırılmıştır.
• Tesis, teknik ve sıhhi güvenlik gerekliliklerini karşılayan bir konut apartmanının birinci katında bulunmalıdır.
• Yalnızca izole edilmiş odanın tamamını bir bütün olarak aktarmak mümkündür; örneğin bir apartman dairesinde veya ortak konutta bireysel odalar mümkün değildir.
• Ticari bir kira sözleşmesi imzalanırken, konut dışı bir mülke devredilmek üzere belgelerin sunulması, mahkeme veya diğer makamların emriyle rehin veya ipotek yoluyla tutuklama yapılması durumunda mülk üzerinde herhangi bir takyidat olmamalıdır.

Üç adımda konut dışı bir mülkün, arsanın, evin veya garajın kime ait olduğunu öğrenin:

Apartman binalarında mülk sahipleri tarafından ticari veya resmi amaçlarla kullanılan ticari alanlar, ortak alanlara ait alanlardan ayrılmalıdır. Bunlar arasında asansörler, teknik alanlar, bodrum katları ve çatı katları, merdivenler, girişler, tekerlekli sandalyeler, hizmet üniteleri ve apartman veya ortak mülkiyet, kooperatif sahiplerinin kararına dayanarak bu statünün oluşturulduğu diğer alanlar yer almaktadır.

Bu tür binalar, tüm binanın ortak mülkiyette işleyişi için oluşturulmuş olsalar bile, konut dışı olarak tescil edilemez. Bunların ticari faaliyet amacıyla ayrı alanlar olarak işletilmesi yasaktır. İstisnai durumlar arasında evin bakımından ve servisinden sorumlu olan hizmetlerin yerleştirilmesi (teknik istasyonlar, asansör odaları, ev onarımları için iş ekipmanının depolanması, yerel alanın temizlenmesi vb.) yer alır. Konut dışı bir mülkün yerleştirilmesi, elektrik sayaçları, su temini, çevre düzenlemesi ve bölgenin temizliği vb. gibi ortak ev ekipmanlarının kullanımına engel oluşturmamak. teknik araçlar.

Konut dışı binaların sınıflandırılması

Uygulamada alanları kullanım amaçlarına göre bölmek gelenekseldir. Bunlar şunları içerir:

• Tıbbi - kliniklerin ve dispanserlerin, ambulans istasyonlarının ve hastanelerin, ayakta tedavi merkezlerinin bir parçası olarak. Bir şirketin veya vatandaşların özel mülkiyeti durumunda, devlet ve belediye kurumlarının, mülklerin yerleştirilmesi için operasyonel yönetim hakkı ile güvence altına alınırlar.
• Eğlence - sinemaları, kulüpleri, parkları yerleştirmek için.
• Kamu hizmetleri - idari birimlere gaz, ısı, su ve elektrik sağlamak.
• Eğitim - üniversiteler ve okullar için, ticari veya özel olarak oluşturulan okul öncesi kurumlar.
• Üretim - çeşitli endüstri alanlarındaki depoların, atölyelerin, laboratuvarların vb. düzenlenmesi için.

Mevzuat, bir mülkün konut dışı olarak nitelendirilmesine ilişkin gerekçelerin açık bir listesini oluşturmaktadır. Vatandaşların ikametgahı için kullanılan bir fonun ticari veya resmi bir fona devredilmesi ancak yönetmeliklerde belirtilen bir takım şartlara bağlı olarak mümkündür.

Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130 ve 132'sine göre, aşağıdaki mülkler gayrimenkul olarak sınıflandırılmıştır:

• Toprak ( kara);
• kucak;
• inşaatı henüz tamamlanmamış olanlar da dahil olmak üzere çeşitli bina ve yapılar;
• tek mülk kompleksi olarak bir işletme - bilançodaki tüm binaların ve yapıların, makinelerin ve mekanizmaların, takım tezgahlarının vb. toplamı;
• uçak;
• deniz ve nehir gemileri;
• ilgili yasama organı tarafından gayrimenkul olarak tanınan diğer mülkler.

Gayrimenkulün karakteristik özellikleri

Gayrimenkulü taşınır şeylerden ayıran temel özellik, arazi ile ayrılmaz bağlantısıdır. Bu mülk, amaçlanan amaç için kullanılmasını önemli ölçüde sınırlandıracak veya hatta imkansız hale getirecek türde bir hasara neden olmadan bir yerden bir yere taşınamaz. Elbette bu kısıtlama uçaklar ve gemiler için geçerli değil.

Gayrimenkulü karakterize eden diğer özellikler şunlardır:

• bu tür mülklere ilişkin mülkiyetin ve diğer ayni hakların devlet tescili ve ayrıca gayrimenkulün bir sahibinden veya kullanıcıdan diğerine devredilmesi esasına göre tapu belgelerinin devlet tescili için bir prosedürün yürütülmesi ihtiyacı (satış) ve satın alma anlaşmaları, bağışlar, takaslar vb.);
• amaçlanan amaç - tüm gayrimenkul nesneleri, sahibinin bu mülkü kullanma niyetinde olduğu amaca bağlı olarak gruplara ayrılır - yaşamak, iş yapmak, inşaat vb. için. Bu durumda, bu tür mülklere ilişkin belgelerde amaçlanan amaç belirtilir. ve bunu değiştirmek kanunla belirlenen özel bir prosedürden geçmeyi gerektirir.

Gayrimenkulün kullanım amacına ilişkin yasal düzenleme

Gayrimenkulün kullanım amacı medeni mevzuat düzenlemelerinin yanı sıra yasal normlar belirli mülkiyet kategorileriyle ilgili ilişkilerin düzenlenmesi - arazi mevzuatı, konut, ekonomik, su vb.
Çoğu durumda, amaçlanan amaca ilişkin sorular Emlak arsalarla veya konut veya endüstriyel inşaat projeleriyle ilişkili.

Arazinin amacı

Kimin mülkiyetinde olduğuna bakılmaksızın tüm arsalar aşağıdaki gruplara dağıtılmıştır:

• Tarım arazisi. Rehberlik etmeleri amaçlanıyor Tarım: gıda ve endüstriyel mahsullerin yetiştirilmesi, besi ve kümes hayvanlarının yetiştirilmesi vb. Tarım arazilerinin belirli faaliyet türüne bağlı olarak dahili bir sınıflandırması vardır;
• nüfuslu bölgelerin toprakları. Şehir, köy ve kasaba sınırları içerisinde bulunurlar. Bunlar arasında konut ve sanayi gelişimine yönelik araziler; kamu arazileri bölge– sokaklar, parklar;
• sanayi arazileri;
• Kara ulaşımı;
• iletişim ve kitle iletişim araçlarının (televizyon, radyo) alanları;
• savunma toprakları;
• tımar fonunun toprakları;
• su fonu arazileri;
• çevre fonunun arazileri. Doğa rezervlerinin, milli parkların, sağlığın iyileştirilmesi ve dinlenme yerlerinin düzenlenmesine yönelik bölgeleri içerir;
• rezerv arazileri - yukarıda listelenen kategorilerin hiçbirine dahil olmayan alanlar.

İnşaat projelerinin amacı

En yaygın yaklaşım, inşaat projelerinin amaçlanan amacının, insanların bu projelerde kalıcı veya geçici ikamet etme olasılığına göre belirlenmesidir.

Buna dayanarak gayrimenkul aşağıdaki kategorilere ayrılabilir:

• üretim tesisleri. Çeşitli ürünlerin üretiminin gerçekleştirildiği bölgedeki tesisleri temsil ederler;
• altyapı tesisleri – mühendislik ağları ve ulaşım iletişimi;
• konut dışı üretim dışı tesisler - depolar ve ofis binaları, perakende satış tesisleri, sosyal ve kültürel tesisler;
• konut stoku - insanların kalıcı veya geçici olarak ikamet etmesi amaçlanan binalar.

İnşaat projelerini amaçlanan amaçlarına göre sınıflandırmanın bir başka seçeneği de bunları aşağıdakilere bölmektir:

• Binalar insanların yaşaması veya çeşitli ekonomik işlevleri yerine getirmesi için tasarlanmış nesnelerdir. Bu kategorinin de kendi bölümü var. Buna göre binalar konut olabilir (müstakil ve apartman binaları, evler vb.); ticari faaliyetlere yönelik (ofis binaları, depolar, perakende satış yerleri vb.); yanı sıra özel, başka türlü kamuya açık (hastane, okul, kültür kurumu binaları vb.)
• yapılar – bina olmayan nesneler. İnsanların içlerinde yaşaması ve binaların doğasında bulunan diğer işlevleri yerine getirmesi amaçlanmamıştır;

Temas halinde

Konut haklarının nesneleri

Rusya Federasyonu'ndaki konut stoku kavramı ve türleri.

Sanatta. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 19'u konut stoku kavramını ortaya koymaktadır. Rusya Federasyonu topraklarında bulunan tüm konut binalarının bir koleksiyonudur.

Yu.K. Tolstoy, konut stokunun aşağıdaki tanımını vermektedir - bu, mülkiyet biçimine bakılmaksızın, daimi ikamet için amaçlanan ve uygun olan, mülkiyet biçimine bağlı olarak, Rusya Federasyonu topraklarında bulunan tüm konut binalarının toplamıdır. kullanım niteliği ve diğer koşullar özel bir hukuki rejime tabi olup vatandaşların barınma ihtiyaçlarını sürekli veya geçici olarak karşılar.

Yani, mülkiyet şekli ve kullanım amacı ne olursa olsun konut binalarını içerir (yurtlar, oteller, esnek stoklu evler, zorunlu göçmenlerin ve mülteci olarak tanınan kişilerin geçici yerleşimi için konut stokundan konut binaları, bekar yaşlılar için evler) insanlar vb.). Bu nedenle, Rusya Federasyonu Konut Kanunu uyarınca konut stoku, yaşamaya uygun ve nüfusun konut ihtiyacını karşılayan konut binalarını içermektedir.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu, konut stokunu sınıflandırırken iki kriter kullanmıştır:

1) bir veya başka bir mülkiyet biçimine ait olmak;

2) kullanım amacına bağlı olarak.

Konut mülklerinin mülkiyet biçimine bağlı olarak, aşağıdaki kategoriler ayırt edilir:

1) özel konut stoğu- bu, vatandaşların sahip olduğu bir fondur (bireysel konut binaları, özelleştirilmiş, inşa edilmiş ve satın alınan apartmanlar ve evler, konut evlerindeki daireler ve konut inşaatı kooperatiflerinin tamamen ödenmiş hisse katkı payı ile, vatandaşlar tarafından sağlanan diğer gerekçelerle mülkiyetine alınan apartmanlar ve evler) mevzuat için). Şunlara bölünmüştür:

a) vatandaşların sahip olduğu bir fon;

b) Tüzel kişilerin sahip olduğu bir fon.

2) devlet konut stoğu da iki türe ayrılır. Birincisi, mülkiyet hakkına sahip olan bir dizi konut binasıdır. Rusya Federasyonu(Rusya Federasyonu'nun konut stoğu) ve ikinci - Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının sahip olduğu konutlar (Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının konut stoğu);

3) belediye konut stoku- bu, belediye kuruluşlarının (belediye işletmeleri, kurumlar) sahip olduğu bir dizi konut binasıdır. Bu, Moskova ve St. Petersburg şehirleri de dahil olmak üzere ilçe, şehir, idari-bölgesel kuruluşların sahip olduğu bir fonun yanı sıra tam ekonomik kontrol altındaki bir departman fonudur. belediye işletmeleri veya belediye kurumlarının operasyonel yönetimi.

İkinci sınıflandırma seçeneği, konut stoğunun kullanım amaçları Bu durumda ikiye ayrılır:

1) sosyal kullanım için konut stoku - sosyal kira sözleşmeleri kapsamında vatandaşlara sağlanan devlet ve belediye konut fonlarının konut binalarının yanı sıra konut stoğu için kira sözleşmeleri kapsamında vatandaşlara sağlanan devlet, belediye ve özel konut fonlarının konutlarının toplamı sosyal kullanım;

2) özel konut stoğu - belirli vatandaş kategorilerinin ikametine yönelik ve Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun IV. Bölümünün kurallarına göre sağlanan devlet ve belediye konut fonlarının bir dizi konut binası;

3) bireysel konut stoku - vatandaşlar tarafından kullanılan, bu tür binaların sahipleri, aile üyelerinin ikametgahı ve (veya) ücretsiz kullanım temelinde diğer vatandaşların ikametgahı için kullanılan özel konut stokunun bir dizi konut binası yanı sıra tüzel kişiler - vatandaşların ikametgahı için bu tür binaların sahipleri belirtilen koşullar kullanmak;

4) konut stoğu ticari kullanım- bu tür binaların sahipleri tarafından vatandaşların ikamet etmesi için ücretli kullanım şartlarında kullanılan, diğer anlaşmalar kapsamında vatandaşlara sağlanan, bu tür binaların sahipleri tarafından kişilere mülkiyet ve (veya) kullanım için sağlanan bir dizi konut binası sosyal kullanıma yönelik konut stokunun ve özel konut stokunun konut binaları hariç.

Yaşam alanı kavramı.

Anayasal mevzuatta medeni ve konut hukuku düzenlemelerinin amaçlarına ilişkin olarak kullanılan “konut” kategorisinin fazlasıyla genel ve belirsiz olduğu ortaya çıkmaktadır. Sektörel mevzuatta “konut binaları” kategorisi medeni haklar ve konut hakları nesnesi olarak kullanılmaktadır.

Sanatın 2. Bölümüne göre. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 15'i, konut binaları, taşınmaz mülk olan ve vatandaşların daimi ikametgahına uygun olan izole edilmiş binalar olarak tanınmaktadır. Bu nedenle, konut binalarının işaretleri arasında RF Konut Kanunu üçünü tanımlar:

1) konutlar gayrimenkuldür;

2) yaşam alanı izole edilmiştir;

3) konut binaları vatandaşların daimi ikametgahına uygun olmalıdır.

1. Gayrimenkul kavramı Sanatın 1. fıkrasında açıklanmıştır. Rusya Federasyonu'nun 130 Medeni Kanunu. Buna göre taşınmaz şeyler (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazilerini ve araziye sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi içerir; binalar, yapılar, tamamlanmamış inşaat nesneleri, doğası gereği sözde gayrimenkul dahil olmak üzere, amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler. İkinci tür ise yasa gereği gayrimenkuldür. Bu niteliğin bulunmaması nedeniyle, arabalar, kulübeler, çadırlar vb. gibi barınmaya uygun her türlü yapı ve nesne, konut olarak kabul edilemez.

Sanat. 131 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ve Sanat. RF Konut Kanunu'nun 18'i, taşınmaz eşyalara ilişkin yasal rejimin bir özelliğini belirler; taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet hakkı ve diğer ayni haklar, bu haklara ilişkin kısıtlamalar, bunların ortaya çıkışı, devri ve feshi devlet tesciline tabidir.

E.A.'ya göre. Sukhanov, "Konut mevzuatı, konut binaları ve diğer binalardaki daireleri ve diğer konut binalarını gayrimenkul olarak, yani özünde gayrimenkulün ayrılmaz (bağımsız olmayan) parçaları olarak sınıflandırır"; "... medeni hukuk ilişkilerinin bağımsız nesneleri olan gayrimenkullerinin yasama beyanı, aslında aciliyetle hayata geçirilen yasal bir kurgudur. Konut sorunu ve mevzuattaki bazı eksiklikler." Gayrimenkulle İlgili Medeni Mevzuatın Geliştirilmesi Konsepti şunları belirtir: "Bir bina, bir binanın aksine, herhangi bir maddi ifadeden yoksundur. Bu nedenle, mülkler yalnızca kelimenin hukuki anlamında bir şeydir." Bu nedenle, konutlar yasaya göre gayrimenkuldür.

2. “İzole edilmiş binalar” işareti, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda açıklanmamıştır ve Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nda ve diğer yasal düzenlemelerde tanımlanmamıştır.

S.P.'nin belirttiği gibi. Grishaev'e göre, bir yaşam alanının izolasyonu kriteri, bağımsız bir konut olarak kullanılıp kullanılamayacağına göre belirlenir. Örneğin bir odanın bir koridora veya sahanlığa erişimi olmalı ancak başka bir yaşam alanına erişimi olmamalı ve aynı zamanda ortak alanlarla (banyo, koridor) bağlantısı da bulunmalıdır.

3. Konut tesislerinin şartlarından biri daimi ikamet için uygunluktur; Konut binaları, güvenli ve zararsız yaşam koşullarını sağlamak için alan, düzen, aydınlatma, güneş ışığı, mikro iklim, hava değişimi, gürültü seviyeleri, titreşim, iyonlaştırıcı ve diğer radyasyon açısından sıhhi kurallara uygun olmalıdır (Federal Federal Yasanın 23. Maddesi). “Nüfusun Sıhhi ve Epidemiyolojik Refahı Hakkında Kanun” Bir binanın yerleşime uygun olabilmesi için, (sıhhi kurallara ek olarak) teknik kural ve düzenlemelere, diğer yasal gerekliliklere uygun olması gerekir: sabit yapı, belirli varlığın varlığı olanak türleri, yardımcı binaların varlığı vb.

Binaların konut olarak tanınması prosedürü ve konut binalarının karşılaması gereken şartlar ile konut binalarının yerleşim için uygun olmadığının tanınması prosedürü, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından yetkilendirilen federal yürütme organı tarafından, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından Rusya Federasyonu Konut Kanunu ve diğer federal yasalar (Rusya Federasyonu Konut Kompleksi'nin 15. Maddesinin 3. ve 4. Bölümleri). Şu anda, 28 Ocak 2006 N 47 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi ile onaylanan, konut binaları, yerleşime uygun olmayan konut binaları ve güvensiz ve yıkıma veya yeniden yapılanmaya tabi bir apartman binasının tanınmasına ilişkin bir Yönetmelik bulunmaktadır.

Bir konut binasının toplam alanı, vatandaşların evlerini ve konutlarda ikametleriyle ilgili diğer ihtiyaçları karşılamayı amaçlayan yardımcı binaların alanı da dahil olmak üzere, bu tür binaların tüm bölümlerinin alanının toplamından oluşur; balkonlar, sundurmalar, verandalar ve teraslar hariç.

Konut türleri.

Sanat. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 16'sı konut türlerini belirlemektedir. Konut binaları şunları içerir (Bölüm 1): bir konut binasının bir parçası olan bir konut binası; daire, bir dairenin parçası; oda.

Bir konut binası, vatandaşların evini ve böyle bir binadaki ikametleriyle ilgili diğer ihtiyaçları karşılamayı amaçlayan, odaların yanı sıra yardımcı kullanım amaçlı binalardan oluşan, ayrı ayrı tanımlanmış bir bina olarak kabul edilir.

Bir daire yapısal olarak ayrı bir binadır. apartman binası Böyle bir evdeki ortak alanlara doğrudan erişim imkanı sağlayan ve bir veya daha fazla odanın yanı sıra vatandaşların ev ve ikametleriyle ilgili diğer ihtiyaçlarını böylesine ayrı bir odada karşılamayı amaçlayan yardımcı kullanım amaçlı binalardan oluşan.

Bir oda, bir konut binasında veya apartman dairesinde vatandaşların doğrudan ikamet yeri olarak kullanılması amaçlanan bir konut binasının veya dairesinin bir parçası olarak kabul edilir.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nda “apartman binası” ve “bir evin veya apartman dairesinin bir kısmı” gibi kavramların bulunmadığına dikkat edilmelidir. Üstelik yukarıdaki mevzuat tanımında oda, tam olarak “bir konut binasının veya apartman dairesinin parçası” olarak tanımlanmaktadır.

“Apartman binası” kavramının tanımı, 28 Ocak 2006 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi'nde yer almaktadır N 47 “Binaların konut, yerleşime uygun olmayan konut binaları ve apartman dairesi olarak tanınmasına ilişkin Yönetmeliğin onaylanması üzerine Binanın güvensiz olduğu ve yıkılmaya ya da yeniden inşa edilmeye açık olduğu belirtildi. Bir apartman binası, bağımsız çıkışları olan veya bitişik bir arsaya sahip iki veya daha fazla daireden oluşan bir koleksiyondur. Konut inşaatı veya böyle bir evin ortak alanlarında.

Bu arada tanım, bir apartmanın kendisinin gayrimenkul olduğunu göstermez. Yani bir apartman aslında sadece teknik ve ekonomik olarak mevcuttur. Yasal olarak bu ev hukuki bir nesne değildir; bu nedenle gayrimenkul olarak kabul edilmemektedir. Evin içinde hem konut (odalar, daireler) hem de konut dışı binalar bulunmaktadır. Yasal açıdan bakıldığında, bu binalar (binanın içinde yer alan) gayrimenkul olarak kabul edilmektedir.

Konut binalarının konut dışı binalara transferi.

Konut binalarının konut dışı binalara ve konut dışı binaların konut binalarına devredilmesine, Konut Kanunu'nun gerekliliklerine ve Rusya Federasyonu'nun kentsel planlama faaliyetlerine ilişkin mevzuatına uygun olarak izin verilmektedir. Transfer şartları konut binalarının konut dışı binalara dönüştürülmesi Sanat'ta yer almaktadır. 22 Rusya Federasyonu Konut Kanunu.

Konut binalarının konut dışı binalara devredilmesine izin verilmez:

Konut binalarına erişim sağlayan binaların kullanımı olmadan devredilen binaya erişim imkansızsa veya bu binaya böyle bir erişimi donatmak için teknik bir olasılık yoksa;

Devredilen mülk bir konut binasının parçasıysa veya bu mülkün sahibi veya başka bir vatandaş tarafından daimi ikamet yeri olarak kullanılıyorsa;

Devredilen mülkün mülkiyeti herhangi bir kişinin hakları tarafından ipotek altına alınmışsa;

Konut binaları sosyal kullanım için kiralanan bir evde bulunuyorsa.

Bir apartman binasındaki bir dairenin konut dışı binalara aktarılmasına, yalnızca böyle bir dairenin belirtilen binanın birinci katında veya birinci katın üzerinde yer alması durumunda izin verilir, ancak dairenin hemen altında bulunan binaların konut dışı binalara devredilmesi durumunda izin verilir. konutlar konut değildir.

Transfer prosedürü Konut binalarının konut dışı binalara ve konut dışı binaların konut binalarına dönüştürülmesi, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 3. Bölümü ile oluşturulmuştur.

Konut binalarının konut dışı binalara ve konut dışı binaların konut binalarına transferi yerel bir hükümet organı tarafından gerçekleştirilir.

Konut binalarını konut dışı binalara veya konut dışı binaları konut binalarına aktarmak için, ilgili mülkün sahibi veya onun tarafından yetkilendirilen bir kişi (başvuru sahibi), tesisin bulunduğu yerde mülkün transferini gerçekleştiren kuruluşa aşağıdaki belgeleri sunar. transfer edilen tesisler:

1) binaların devri için başvuru;

2) devredilen tesisin tapu belgeleri (orijinalleri veya noter tasdikli kopyaları);

3) teknik açıklamasıyla birlikte transfer edilen binanın planı (transfer edilen bina konut ise, bu tesisin teknik pasaportu);

4) devredilen mülkün bulunduğu evin kat planı;

5) devredilen binaların öngörülen şekilde hazırlanan ve yürütülen yeniden inşası ve (veya) yeniden geliştirilmesine yönelik bir proje (bu tür binaların konut veya konut dışı binalar olarak kullanılmasını sağlamak için yeniden yapılanma ve (veya) yeniden geliştirme gerekiyorsa).

Binanın transferini gerçekleştiren kuruluşun, listelenenler dışındaki belgelerin ibrazını talep etme hakkı yoktur. Ayrıca Rusya Federasyonu Konut Kanunu'ndaki değişikliklerle bağlantılı olarak bölümler arası bilgi etkileşimi amacıyla bazı belgelerin talep edilebileceği dikkate alınmalıdır.

Mülkün devrine veya devrinin reddedilmesine karar verme süresi 45 gündür.

Binaların transferini gerçekleştiren organ, söz konusu kararın alınması konusunda böyle bir kararın verildiği binanın bitişiğindeki binaların sahiplerini bilgilendirir.

Kabul komitesinin yeniden yapılanma ve (veya) yeniden geliştirmenin tamamlandığını teyit eden eylemi, mülk transferini gerçekleştiren kuruluş tarafından, "Devlet Hakkında Federal Kanun" uyarınca gayrimenkulün devlet tescilini yapan kuruluşa veya kuruluşa gönderilmelidir. Emlak Kadastrosu". Kabul komitesinin kanunu, mülkün devrinin tamamlandığını teyit eder ve devredilen mülkün konut veya konut dışı mülk olarak kullanılmasının temelini oluşturur.

Konut binalarının konut dışı binalara veya konut dışı binaların konut binalarına transferinin reddedilmesine aşağıdaki durumlarda izin verilir:

1) listelenen belgelerin sunulmaması;

2) belgelerin uygun olmayan makama sunulması;

3) tesislerin devri için yukarıdaki koşullara uyulmaması;

4) konut binalarının yeniden inşası ve (veya) yeniden geliştirilmesi projesinin kanun gereklerine uyulmaması.

Mülkün transferini reddetme kararı, bu ihlallere zorunlu olarak atıfta bulunularak ret gerekçelerini içermelidir ve başvuru sahibi tarafından mahkemede temyiz edilebilir.

Ne yazık ki, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 23. Maddesinin 2. Bölümü, devredilen binanın yeniden inşası, yeniden düzenlenmesi ve (veya) yeniden geliştirilmesi durumunda apartman sahiplerinin rızasını gösteren bir belgenin özel bir göstergesini içermemektedir. apartmandaki ortak mülkün bir kısmını ona bağlamadan bina imkansızdır. Her ne kadar bu tür bir onay alma ihtiyacı RF Konut Kanunu'nun 36. Maddesinin 3. Bölümünde ve RF Konut Kanunu'nun 40. Maddesinin 2. Bölümünde belirtilmiş olsa da. Bu nedenle, tek bir hukuki işlem çerçevesinde hukuki normlar arasında bir çatışma söz konusudur.

Ek olarak, transferin reddedilmesine ilişkin kapsamlı gerekçeler listesi, apartmandaki diğer mülk sahiplerinin anlaşmazlığına dayalı olarak reddetme olasılığını da içermemektedir.

Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatı, “tesislerin amacı” ve “tesislerin işlevsel amacı” terimleri hakkında net bir açıklama sağlamamaktadır.

Referans! Sub'a göre. Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 16 Aralık 2015 tarih ve 943 sayılı emriyle onaylanan Birleşik Devlet Emlak Kaydının tutulması prosedürünün 3.5 bloğunun 3. 36. paragrafı, tüm binaların ikiye bölünmesi vardır. türleri: konut dışı ve konut.

Birleşik Devlet Sicili hükümleri, belirli bir nesnenin izin verilen kullanım türlerini belirler. Daha önce, konut dışı bir binanın işlevsel amacı mutlaka tasarım belgelerinde belirtilmişti. Ancak şu anda, 30 Aralık 2004 tarihli ve 214-FZ sayılı “Ortak İnşaata Katılım” Kanunu, artık bir inşaat projesi hakkındaki bilgilere konut dışı binaların işlevsel amacı hakkında bilgi eklenmesi konusunda zorunlu bir gereklilik içermemektedir. ortak mülkiyete ait değildir.

Rusya Federasyonu Medeni ve Konut Kanunu ile 13 Temmuz 2015 tarih ve 218 sayılı Rusya Federasyonu Federal Kanunu, aynı zamanda bir konut binasının gerekliliklerini de karşılayan konut dışı binalar için ana kriterleri sağlar:

1. Nesne taşınmaz ve izole edilmeli, sınırları zemin, tavan, duvarlardır.
2. Böyle bir binanın girişi olmalı.
3. Nesnenin taşınmaz niteliği, belirli bir arsa üzerinde yer alan bir binanın parçası olmasından kaynaklanmaktadır.
4. Aynı zamanda konut ve konut dışı binalarda da bulunabilir, ancak binaların kendisi de konut dışı olarak sınıflandırılmalıdır.

Bu dairenin binanın 1. katında yer alması durumunda, çok katlı bir binada konut dışı bina kategorisine transfer yapılabilir. Konutun 1. katın üzerindeki konut dışı bina kategorisine aktarılması seçeneği de hariç tutulmamaktadır. Ancak dairenin altındaki binaların konut kategorisine girmemesi durumunda bu yapılabilir.

Konut binalarının konut dışı binalara transferi, teknik durumunun içinde yaşamaya izin vermemesi durumunda da mümkündür. Bir gayrimenkulün statüsünü ve amacını değiştirmeden konut dışı olarak kullanılması hukuken mümkün değildir. Tesisler belirli bir süre belirtilmeden bir kategoriden diğerine aktarılır.

Konut binalarını konut dışı kategoriye aktarmak imkansızdır:

• bu nesnenin sahiplerinden birinin itirazı durumunda;
• devredilen mülkün bir ipotek sözleşmesine tabi olması veya üçüncü şahısların haklarına tabi olması;
• nesne birisi tarafından daimi ikamet yeri olarak kullanılıyorsa;
• konut binalarına erişim sağlayan diğer nesnelerin çalıştırılması olmadan erişilemiyorsa veya buraya erişim sağlamanın teknik bir imkanı yoksa.

Konut amaçlı gayrimenkullerin konut dışı gayrimenkullere ve konut dışı gayrimenkullere devredilmesi için nereye gidilmesi gerektiğini, hangi belgelerin hazırlanması gerektiğini ve hangi durumlarda mülkün yeniden tescilinin reddedilebileceğini detaylı olarak konuştuk.

Şu anda, iç hukuk uygulamasında, konut dışı binalar genellikle hukuki ilişkilerin konusudur. Konut dışı binaların kullanımı alanındaki mevzuatta bazı yasal boşluklar bulunmasına rağmen, Rusya Federasyonu Medeni ve Konut Kanunları normlarının yanı sıra kullanım alanındaki hukuki ilişkileri düzenleyen diğer düzenlemelere sıkı uyum gayrimenkul için gereklidir.

Bir hata bulursanız lütfen metnin bir kısmını vurgulayın ve tıklayın. Ctrl+Enter.

Kiralık nesne olarak tesisler

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun (bundan sonra Rusya Federasyonu Medeni Kanunu olarak anılacaktır) mülk kiralama konusunda ayrı kurallar içermemesi nedeniyle, bu tür işlemler, § 4 ch'in belirli hükümleri. Binaların ve yapıların kiralanmasına ilişkin Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 34'ü. Bir oda, yapısal sınırları olan aynı bina veya yapıların bir parçası olduğundan bu uygulama kesinlikle mantıklıdır (30 Aralık 2009 tarih ve 384-FZ tarihli “Bina ve Yapıların Güvenliğine İlişkin Teknik Yönetmelik” Kanununun 2. Maddesi) .

Herhangi bir sözleşme imzalanırken, temel bir koşul olarak konusu üzerinde anlaşmaya varılmalıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 432. Maddesi). Sanatın anlamı dahilinde. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 650'si, konut dışı binalar için kira sözleşmesinin konusu, onun kapsamında devredilen mülktür. Bu nedenle metin ikincisini açıkça tanımlamalıdır.

Nesneyi net bir şekilde tanımlamak için, alıntı şeklinde sunulan Birleşik Devlet Emlak Sicilindeki bilgileri kullanmalısınız. Ve zaten bu aşamada, ilk kez, nesneleri konutlara, yani insanların daimi ikametgahına uygun ve konut dışı, yani vatandaşların sürekli varlığına yönelik olmayanlara ayırarak binanın kullanım amacını belirliyoruz. onları (13 Temmuz 2015 tarihli ve 218-FZ sayılı “Gayrimenkulün Devlet Tesciline İlişkin Kanun”un 10. s. 5. maddesinin 8. maddesi).

Makalemizin konusu konut dışı binalar olduğundan, yalnızca bu kategorideki nesneleri amaçlanan amaçlarına göre bölme konusunu da ele alacağız.

Amaç: kavram ve anlam

İlginçtir ki yasa, “kira sözleşmesinde mülkün amacı” terimini hiçbir şekilde tanımlamamaktadır. Ancak aynı zamanda, kiralanan mülkün kötüye kullanılmasına ilişkin anlaşmazlıklarda adli uygulama çok kapsamlıdır (Kuzey-Batı Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin A56-20339/2012 sayılı davada 30 Ocak 2013 tarihli kararları, Tahkim Mahkemesi A35-9521/2013 sayılı davada 8 Aralık 2014 tarihli Merkez Bölge, A63-11046/2011 sayılı davada 1 Ekim 2012 tarihli FAS Kuzey Kafkasya Bölgesi).

Konut dışı binalar için bir kira sözleşmesi hazırlamak için algoritmayı daha da takip edersek, “amaç”, “amaç”, “kavramları arasındaki ilişki hakkında soru ortaya çıkar. kullanım amacı" Aslında hepsi eşanlamlıdır, bu nedenle bir veya daha fazla kelime kombinasyonunun kullanılması olgunun genel anlamını değiştirmez.

Haklarınızı bilmiyor musunuz?

Sözleşmenin konusunun belirlenmesi aşamasında konut dışı gibi bir özelliğin tesisler için gerekli olduğunu zaten öğrendik. Tesisin amaçlanan amaç türlerinin geri kalan sınıflandırmalarına gelince, bu daha çok kiralanan tesisin kullanım koşullarıyla ilgilidir.

Böylece konut dışı binaların kullanım amacının yalnızca işlemin tarafları tarafından belirlenen bir kategori olduğu ortaya çıkıyor. Düşündüğümüz kavram, bir kira sözleşmesi hazırlanırken yerleşik bir terminolojik yapı olarak kullanılıyor. Paragraflara göre. 1,3 yemek kaşığı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 615'i, kiralanan mülkün sözleşme şartlarına veya mülkün amacına uygun olarak kullanılması gerekir. Şu veya bu amacın nasıl belirlendiğini daha fazla anlayacağız.

Kiralama koşullarının hazırlanması

Kiralanan mülkün kullanım amacının işlemin tarafları tarafından belirlendiğini bir kez daha tekrarlayalım. Birkaç seçenek var:

1. Taraflar için mülkün hangi amaçla kiralandığı önemli değildir, asıl mesele yaşamak için kullanılmamasıdır. O zaman sözleşmenin şartları kısaca şunu ifade edebilir: "Konut dışı binalar kiralanıyor."
2. Taraflar genel tanım olarak kullanım amacını belirtmektedir. Örneğin idari, ticaret, üretim.
3. Ev sahibi, mülkü oldukça özel bir amaç için kiraya verir. Bu durum genellikle belediye ve devlet mülklerini kiralarken ortaya çıkar. Bu durumda sözleşmede mülkün sadece mağaza olarak değil, örneğin bakkal olarak da kiraya verildiği belirtilebilir.

Konut dışı binaların amaca göre sınıflandırılması

Yine de konut dışı bina türlerini dolaylı olarak etkileyen eylemler var. Bu tür kaynaklar arasında RSFSR Konut ve Toplumsal Hizmetler Bakanlığı'nın 03/09/1977 tarih ve 15-1-103 sayılı “Sivil bina binalarının sınıflandırılması hakkında” mektubu vurgulanabilir. Bu kanuna uygun olarak, konut dışı binaların aşağıdaki dereceleri ayırt edilebilir.

İşlevsel izolasyonla:

1. İşletmenin faaliyetlerinin yürütüldüğü başlıca yerler (salonlar, ofisler vb.).
2. Birinci kategorideki yardımcı veya hizmet binaları (koridorlar, giriş holleri, banyolar, merdivenler vb.).

Gerçek amaca göre:

• ticaret;
• üretme;
• depo;
• tüketici hizmetleri tesisleri;
• garaj;
• Yönetim;
• catering işletmeleri için tesisler;
• eğitimsel ve bilimsel faaliyetler için;
• tıbbi ve sıhhi;
• kültür ve eğlence.

Dolayısıyla, kiralanan konut dışı binaların kullanım amacı, devredilen mülkün kullanımının bir koşuludur ve işlemin tarafları tarafından belirlenir. Bu durumda SSCB Konut ve Toplumsal Hizmetler Bakanlığı'ndan gelen yukarıdaki mektupta yer alan sınıflandırmaları kullanabilir veya sözleşmenin bu maddesini kendiniz belirleyebilirsiniz.