Utrzymanie remontu majątku wspólnego domu

Rosyjski kodeks mieszkaniowy stanowi, że wszyscy mieszkańcy budynku mieszkalnego są zobowiązani do utrzymywania w należytym porządku nie tylko tych lokali, których są właścicielami. Odpowiadają także za utrzymanie majątku wspólnego. Dlatego każdy z nich zobowiązany jest do podpisania umowy o zarządzanie.

Utrzymanie jakiej własności wspólnej w apartamentowcu leży w gestii właścicieli?

Zgodnie z obowiązującymi w Rosji normami prawnymi, własność wspólna jest wspólnym dobrem właścicieli mieszkań znajdujących się na tej nieruchomości. Główne elementy tej infrastruktury mogą być różne.

Co obejmuje utrzymanie majątku wspólnego? Mieszanina powstaje wspólna własność:

• organy państwowe nadzorujące utrzymanie majątku wspólnego;
• władze lokalne - w celu przygotowania, a także bezpośredniego przeprowadzenia otwartego konkursu, podczas którego następuje wybór spółki zarządzającej (część 4 art. 161 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej);
• mieszkańcy – ponoszą także obowiązki w zakresie utrzymania majątku wspólnego.

Artykuł 36 rosyjskiego kodeksu mieszkaniowego mówi o tym, jaka konkretna nieruchomość jest uznawana wspólny dom:

1. lokale nie należące do właścicieli apartamentów; mają na celu zaspokojenie potrzeb społecznych i codziennych właścicieli mieszkań, a także mieszkańców apartamentów. Są wśród nich miejsca sprzyjające twórczości dziecięcej, spędzaniu wolnego czasu, rozwojowi kulturalnemu, wychowaniu sportowym i fizycznym oraz innym tego typu wydarzeniom;
2. lokale, które są częścią domu, ale nie należą do mieszkań. Są potrzebne do obsługi więcej niż jednego pokoju w apartamentowcu. Do tego typu lokali zalicza się:

• lądowania;
• drabina;
• podłogi techniczne;
• szyby wind (i innych);
• piwnica i strychy;
• korytarze;

1. działka zgodnie z MKD (warunki te obejmują również działkę, na której przeprowadzono prace zagospodarowania przestrzennego i kształtowania krajobrazu). W takiej sytuacji obszar terenu i jego granice mogą być określone przez normy Kodeksu urbanistycznego i gruntowego Federacji Rosyjskiej;
2. dachy budynków mieszkalnych, a także otaczające konstrukcje nośne, urządzenia elektryczne, mechaniczne, wodno-kanalizacyjne (może być umieszczony zarówno w samym domu, jak i na zewnątrz, ale w każdym przypadku jest wykorzystywany na potrzeby budynków mieszkalnych);
3. inne obiekty przeznaczone do użytkowania oraz modernizacji i konserwacji budynków mieszkalnych (mogą to być punkty ciepłownicze i garaże, a także boiska sportowe i place zabaw dla dzieci, parkingi i podstacje transformatorowe zlokalizowane na działce należącej do domu).

Ponadto do majątku wspólnego zalicza się:

• wewnętrzna konstrukcja grzewcza. Składa się ona z:
• elementy grzewcze;
• piony;
• urządzenia do zbiorowego pomiaru energii cieplnej;
• zawory odcinające i sterujące;
• inne wyposażenie;
• wewnętrzny system zasilania. Składa się ona z:
• urządzenia do dystrybucji sygnału wejściowego;
• szafki wejściowe;
• urządzenia do zbiorowego pomiaru energii elektrycznej;
• sprzęt monitorujący, zabezpieczający i kontrolny;
• instalacje oświetleniowe powierzchni wspólnych;
• panele i szafki na podłogach;
• automatyczne systemy sygnalizacji pożaru;
• wewnętrzne zaopatrzenie w wodę przeciwpożarową;
• instalacje elektryczne systemów oddymiania;
• automatyczne urządzenia ryglujące do drzwi wejściowych;
• różnego rodzaju windy (pasażerskie, strażackie, towarowe);
• kable;
• sprzęt elektryczny w sieciach użyteczności publicznej;
• wewnętrzne systemy zaopatrzenia w gaz inżynieryjny oraz zaopatrzenie w ciepłą i zimną wodę. Składają się z:
• piony;
• odgałęzienia od nich do pierwszego urządzenia rozłączającego;
• same urządzenia rozłączające;
• pierwsze zawory odcinające i sterujące na odgałęzieniach okablowania wewnątrz mieszkania;
• wodomierze (ciepłe i zimne);
• różnego rodzaju sprzęt (elektryczny, hydrauliczny, mechaniczny itp.).

Zewnętrzną granicą różnego rodzaju sieci (cieplnej, elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, informacyjnej i telekomunikacyjnej), które stanowią część wspólnej własności, jest zewnętrzna granica ściany domu (o ile przepisy prawa rosyjskiego nie stanowią inaczej) Federacja). Sieci informacyjne i telekomunikacyjne obejmują telewizję kablową, przewodową transmisję radiową i światłowód. Granicą, wzdłuż której przebiega odpowiedzialność operacyjna w przypadku, gdy dom jest wyposażony w zbiorcze urządzenie pomiarowe dla odpowiedniego zasobu mediów, jest miejsce, w którym takie urządzenie jest podłączone do odpowiedniej sieci energetycznej budynku mieszkalnego. Zewnętrzną granicę sieci gazowych wchodzących w skład nieruchomości wspólnej stanowi miejsce przyłączenia pierwszego urządzenia odcinającego do zewnętrznej sieci dystrybucyjnej gazowej.

Do najważniejszych aktów prawnych definiujących stosunki prawne w tym zakresie należą: Kodeks mieszkaniowy, a także - dekret rządowy nr 491 z dnia 13 sierpnia 2006 r. W ogólnych sytuacjach należy przestrzegać norm rosyjskiego kodeksu mieszkaniowego. W przypadku pytań dotyczących utrzymania odpowiednich obiektów prosimy o odniesienie się do ww. uchwały. Wspólna własność ma wiele subtelności dotyczących jej utrzymania i użytkowania.

3 sposoby na utrzymanie wspólnej własności

Jeść trzy drogi zarządzanie majątkiem wspólnym.

1. Wspólną nieruchomością zarządza wspólnota mieszkaniowa (lub spółdzielnia mieszkaniowa). Aby wdrożyć tę metodę zarządzania, konieczne jest podjęcie decyzji o utworzeniu HOA. Może być jeden HOA. W tej sytuacji uformowana konstrukcja zadba o poziom utrzymania wspólnych obiektów budowlanych. Można to przeprowadzić samodzielnie lub przy pomocy firm zewnętrznych. Podpisana jest z nimi umowa na utrzymanie części wspólnej apartamentowca. Ta metoda zarządzania czasami skutkuje nadużyciami HOA. Mogą współpracować z „odpowiednimi” firmami o podwyższonych stawkach za świadczenie usług.
2. Zarządzanie nieruchomością prowadzą sami właściciele lokali w apartamentowcu. Mieszkańcy podpisują umowy o świadczenie usług z firmami świadczącymi odpowiednie usługi. Z usługodawcami podpisywane są także umowy na dostawę ścieków, energii elektrycznej i gazu we własnym imieniu. Ta metoda poważnie oszczędza pieniądze mieszkańców. Jednak informacje o możliwościach tej metody kontroli nie są powszechne.
3. Majątkiem wspólnym zarządza spółka zarządzająca. W tym przypadku wdrażane jest profesjonalne podejście do zarządzania. Mieszkańcy nie mają jednak wpływu na decyzje podejmowane przez spółkę zarządzającą w sprawie majątku wspólnego. W tym zakresie spółka może przekroczyć swoje uprawnienia. Władzę organizacji, która nie zaspokaja potrzeb mieszkańców, można pozostawić za pomocą walnego zgromadzenia budowlanego. Podejmuje decyzję o zmianie sposobu zarządzania lub wybiera inną spółkę zarządzającą.

Wybór sposobu sterowania zależy od następujących czynników: stopnia zdyscyplinowania i wypłacalności mieszkańców, liczby mieszkań w budynku, rodzaju nawiązanych relacji z przedsiębiorstwami dostarczającymi surowce, czy pomiary są indywidualne czy w całym domu urządzenia zostały zainstalowane, jakie firmy zarządzające działają na rynku mieszkaniowym i usług komunalnych itp.

Ludzie sami wybierają konkretną metodę zarządzania MKD, opierając się na pewnych wskaźnikach w zależności od aktualnej sytuacji.

Pod bezpośrednią kontrolą W apartamentowcu mieszkańcy spotykają się z różnymi sposobami interakcji z firmami zajmującymi się usługami komunalnymi i mieszkaniowymi.

1. Umowy na naprawę i utrzymanie majątku wspólnego są podpisywane z większością lub wszystkimi właścicielami lokali w domu. W tej sytuacji większość lub wszyscy właściciele są jedną stroną dokumentu.
2. W interesie wszystkich mieszkańców, na podstawie uchwały zgromadzenia, jeden z mieszkańców może występować w kontaktach z osobami trzecimi za pośrednictwem pozostałych mieszkańców.
3. Umowy na dostawę mediów (kanalizacja, dostawa ciepłej i zimnej wody, gaz, ogrzewanie, prąd) są podpisywane osobiście z każdym najemcą.

W przypadku zarządzania bezpośredniego każdy najemca podpisuje umowy na dostawę zasobów we własnym imieniu. Wszystkie problemy związane z korzystaniem z mediów i mieszkaniem w tym domu rozwiązuje samodzielnie. W tej sytuacji właściciel mieszkania prawie nie jest zależny od odpowiedzialności swoich sąsiadów za płatności. Problematyka zarządzania majątkiem wspólnym jest jednak nadal słabo rozwinięta. Ta metoda jest odpowiednia dla parterowych budynków mieszkalnych, w których jest niewiele mieszkań.

Jeśli ważne stowarzyszenie właścicieli domów, może podpisać (zgodnie z normami rosyjskiego prawa) umowę o zarządzanie budynkami mieszkalnymi, a także umowy o świadczenie usług komunalnych, naprawy i utrzymanie nieruchomości wspólnej, a także wszelkie inne dokumenty w interesie społeczeństwa właściciele lokali.

W rezultacie możliwe są dwa schematy, zgodnie z którymi budowane są stosunki umowne między firmami świadczącymi usługi a mieszkańcami w przypadku, gdy domem zarządzają organy HOA.

1. Mieszkańcy przenoszą prawo do podpisywania dokumentów dotyczących dostawy mieszkań i usług komunalnych na HOA, a ona z kolei zawiera umowę o zarządzanie ze spółką zarządzającą. Firma poszukuje usługodawców i podpisuje z nimi dokumenty w imieniu HOA.
2. Właściciele lokali w domu przekazują prawo do podpisywania umów o świadczenie usług na HOA. Przeniesienie to można zapisać w statucie HOA, umowie o zarządzanie lub decyzji walnego zgromadzenia.

Jeśli dom jest zarządzany firma zarządzająca istnieje profesjonalne świadczenie usług mieszkaniowych i komunalnych. Przeprowadzana jest kompetentna kalkulacja finansów potrzebnych na naprawę i konserwację majątku wspólnego, kształtowania krajobrazu itp. Spółka zarządzająca podpisuje umowy ze wszystkimi firmami-dostawcami. Zapewnia pełen zakres usług mieszkaniowych i komunalnych. Metodę tę często stosuje się w zarządzaniu dużym apartamentowcem z następującego powodu: duża liczba uczestników.

Lista czynności mających na celu utrzymanie majątku wspólnego

Właściciele lokali korzystają z nich zgodnie z normami ustawodawstwa federalnego Rosji. Zmiana wielkości nieruchomości wspólnej jest dozwolona wyłącznie za zgodą wszystkich właścicieli tej infrastruktury. Możliwe jest między innymi przeniesienie własności przedmiotowego lokalu na inne osoby. Przy wdrażaniu takich działań należy jednak kierować się kryterium: własność wspólna może być wykorzystywana tylko wtedy, gdy nie narusza to interesów i praw spółek i osób fizycznych.

Działki, na których zlokalizowane są nieruchomości mieszkalne, mogą zostać przekazane osobom trzecim w celu ograniczonego użytkowania. Ponieważ przed przyjęciem ustaw określających zasady korzystania z zasobów domów wspólnych tereny te były już przez kogoś zajmowane, nie można odmówić im dostępu. Nowe obciążenie nieruchomości rozpoczyna się z chwilą zawarcia umowy pomiędzy właścicielami mieszkania a osobami chcącymi korzystać z działki. Wszelkie spory dotyczące tego typu relacji rozstrzygane są w sądzie.

Zasady utrzymania majątku wspólnego(zostały zatwierdzone dekretem rządu Rosji nr 491 z 13 sierpnia 2006 r.) mówią, że własność wspólną należy utrzymywać zgodnie ze standardami. Są one określone w różnych aktach prawnych, które zawierają również informacje dotyczące ochrony praw konsumentów, przepisów technicznych oraz bezpieczeństwa sanitarnego i epidemiologicznego ludności. Regulamin zawiera wykaz napraw majątku wspólnego.

Zgodnie z Regulaminem utrzymania mienia wspólnego w budynku mieszkalnym stan mienia wspólnego musi zapewniać:

• wskaźniki bezpieczeństwa i niezawodności MKD: należy zachować własność osób prawnych i osób fizycznych (a także gminnych, państwowych i innych); zachowanie architektury apartamentowca przewidzianej w dokumentacji projektowej (która powstała w celu budowy lub przebudowy); brak zagrożeń dla zdrowia i życia;
• gotowość wspólnych urządzeń do pomiaru zużycia energii w budynku, systemów inżynieryjnych i innego wspólnego wyposażenia budynku do świadczenia usług komunalnych dla mieszkańców;
• możliwość korzystania z lokalu niemieszkalnego/mieszkalnego, działki (przydzielonej pod dom), części wspólnych;
• zapewnienie wszelkich uzasadnionych interesów i praw właścicieli apartamentów oraz innych zainteresowanych stron.

Konkretny lista wydarzeń związane z utrzymaniem wspólnych zasobów domu są zdeterminowane właściwościami nieruchomości mieszkalnej, a także warunkami klimatycznymi, w jakich jest ona położona. Najczęściej mówi:

• utrzymanie stanu pracy systemów zasilania;
• monitorowanie mienia prowadzone przez obywateli i inne odpowiedzialne osoby w celu wykrycia braków w strukturze odpowiednich obiektów;
• usuwanie odpadów i śmieci powstałych w wyniku działalności firmy;
• obróbka sanitarno-higieniczna i sprzątanie pomieszczeń, a także działki, na której położony jest dom;
• dbanie o rośliny posadzone na działce przylegającej do domu;
• stosowanie środków ochrony przeciwpożarowej przewidzianych przez prawo rosyjskie;
• przeprowadzanie remontów bieżących obiektów, przygotowanie ich do użytkowania w określonym sezonie;
• wdrożenie działań poprawiających efektywność energetyczną domu;
• dbanie o elementy małej architektury zlokalizowane na danym terenie.

Wykaz ten stanowi jedynie podstawowy składnik usług, które mają obowiązek świadczyć mieszkańcom budynków mieszkalnych zgodnie z artykułem dotyczącym opłat za utrzymanie mieszkania. Pełna lista usług i jej akapitów zawarta jest w art. 154 rosyjskiego kodeksu mieszkaniowego.

Lista usług utrzymania majątku wspólnego może zostać uzupełniona/zmieniona. Korekta ta następuje na walnym zgromadzeniu mieszkańców budynku mieszkalnego. Obecni są także przedstawiciele Kodeksu karnego. Aby wykaz świadczonych usług nabrał mocy prawnej, konieczne będzie sporządzenie protokołu. Podpisują go przedstawiciele spółki zarządzającej oraz mieszkańcy, którzy w tej sytuacji są dwiema stronami stosunku prawnego.

Naprawa i konserwacja mienia wspólnego nie wliczone:

• izolacja balkonów;
• zapewnienie stanu technicznego drzwi w mieszkaniach będących własnością mieszkańców (wewnętrznych i zewnętrznych) oraz okien;
• dbanie o działki niebędące częścią majątku wspólnego (nie wlicza się sadzenia roślin na takich działkach);
• wymiana szkła.

Mieszkańcy sami decydują o tych kwestiach.

Utrzymanie i naprawa majątku wspólnego

Do podstawowych działań podejmowanych w zakresie korzystania z mienia wspólnego należy naprawa. Może być kapitałowy lub bieżący.

Aby zapobiec zniszczeniu domu, konieczne są regularne naprawy. Zapewnia funkcjonalność konkretnych obiektów.

Prace związane z rutynowymi naprawami i konserwacją lokali mieszkalnych reguluje dekret rządowy nr 491 z dnia 13 sierpnia 2006 r. Zgodnie z warunkami tego dokumentu spółka zarządzająca lub HOA, monitorując naprawy i konserwację mieszkań, są zobowiązane do wykonać następujące czynności:

1. sprzątanie części wspólnych zgodnie z normami sanitarnymi;
2. prace przy oświetleniu posesji wspólnej;
3. odbiór odpadów komunalnych, ich usuwanie (we własnym zakresie lub przy zaangażowaniu odpowiednich firm);
4. prace ziemne na terenach przylegających do domu (zarządzanie krajobrazem);
5. utrzymywanie temperatury w pomieszczeniach zgodnie z normami, a także procentowej wilgotności;
6. zapewnienie środków bezpieczeństwa przeciwpożarowego;
7. terminowa realizacja napraw planowych i rutynowych;
8. przygotowanie mienia wspólnego do użytkowania;
9. monitorowanie pomieszczeń wspólnych w celu wykrycia naruszeń norm lub warunków zagrażających zdrowiu, wygodzie i życiu ludzi.

Mieszkańcy mogą zorganizować zebranie. Tam przedstawiciele spółki zarządzającej zostaną poproszeni o wzięcie odpowiedzialności za określone działania. Zarządzająca przeprowadzi je jak zwykle, a mieszkańcy za to zapłacą.

Jeśli przeważająca liczba mieszkańców zagłosuje „za” takim pomysłem, możliwe będzie zawarcie dodatkowej umowy z zarządcą lub HOA. Dokument ten będzie zawierał określone warunki pracy, a także informacje o płatnościach.

Kiedy mieszkańcy początkowo kumulowali dodatkowe żądania, ogłoszone na walnym zgromadzeniu (na którym ustalono sposób zarządzania domem i odbyło się głosowanie na konkretną spółkę zarządzającą), takie punkty można od razu uwzględnić w umowie pomiędzy spółką a właścicielami mieszkania.

Generalny remont mienia wspólnego polega na przebudowie/wymianie poszczególnych elementów infrastruktury mieszkaniowej. Dokonuje się tego również po upływie okresu użytkowania jakichkolwiek przedmiotów.

Zgodnie z warunkami rosyjskiego kodeksu mieszkaniowego za naprawy kapitałowe uważa się naprawy przeprowadzane w:

• sprzęt do wind;
• systemy inżynieryjne;
• piwnica;
• zadaszenie;
• Fundacja;
• fasada.

Przeprowadzając remont kapitalny, mówimy wyłącznie o całkowitej wymianie uszkodzonych podzespołów i układów. Jeśli wymieniona zostanie tylko część wyposażenia, uważa się to za naprawę bieżącą.

Załóżmy, że remont generalny polega na całkowitej wymianie systemu zaopatrzenia w zimną wodę (w tym części wewnętrznych) lub dachu. Oczywiście windy można wymieniać pojedynczo. Decyduje o tym wysoki koszt tego rodzaju pracy. W miarę możliwości przeprowadzana jest wymiana wszystkich urządzeń dźwigowych, których ważność wygasła.

Remont elewacji obejmuje szereg ważnych wydarzeń:

• obraz;
• izolacja;
• naprawa płyt balkonowych;
• wymiana okien wejściowych.

Władze regionalne mają prawo uzupełnić wykaz robót kapitałowych. Pozycję wydatków można wiązać z organizacją placu zabaw dla dzieci lub wymianą nawierzchni asfaltowej na terenie gminy.

Każdy podmiot Federacji Rosyjskiej samodzielnie przegląda dodatkowe listy prac. Informacji o istniejącej liście i jej zawartości można uzyskać w urzędzie samorządu terytorialnego.

Remont nieruchomości wspólnej jest możliwy tylko w przypadku uchwały zgromadzenia mieszkańców. Podczas tego wydarzenia pracują nad metodą tworzenia funduszu naprawy kapitału i kolejnością jego rodzajów.

Opinia eksperta

Naprawa bieżąca to dość kontrowersyjna definicja

VA Ghassoula,

Doktorat ekonomia. Nauk, Honorowy Budowniczy Rosji, St. Petersburg

Najtrudniejszym zadaniem jest doprecyzowanie listy prac, które można wykonać w ramach napraw rutynowych.

Państwowy Komitet Budownictwa Rosji w piśmie z dnia 12 grudnia 2015 r. nr 44010-OG/04 stwierdził, że: najbardziej ogólna lista procedur napraw rutynowych zawarta jest w Zasadach i standardach technicznej eksploatacji zasobów mieszkaniowych. Zostały one zatwierdzone dekretem Państwowego Komitetu Budownictwa Federacji Rosyjskiej z dnia 27 września 2003 r. Nr 170. Dokument ten będziemy w skrócie nazywać Uchwałą nr 170.

Nie ma ona charakteru legislacyjnego. Dokument ten służy jako rekomendacja. Studiując uchwałę nr 170 można wyciągnąć pewne wnioski.

1. Nie określono prac związanych z naprawami bieżącymi.

Dla każdego systemu inżynieryjnego lub elementu konstrukcyjnego budynku istnieje wymóg przywrócenia funkcjonalności lub usunięcia usterek.

Powiedzmy, że w odniesieniu do bieżącej naprawy fundamentów możemy mówić o odtworzeniu i wzmocnieniu uszkodzonych odcinków oraz wyeliminowaniu lokalnych deformacji. W związku z naprawą instalacji grzewczych i wodociągowych mówi się, że konieczne jest przywrócenie sprawności poszczególnych elementów instalacji.

1. Nie zidentyfikowano znaków, na podstawie których można zakwalifikować tę lub inną pracę jako naprawy bieżące.

Z tego powodu należy zapoznać się z „Podręcznikiem metodologicznym konserwacji i naprawy zasobów mieszkaniowych” zatwierdzonym przez Gosstroy Rosji, MDK 2-04.2004. Nazwiemy go po prostu Podręcznikiem Metodologicznym. Mówi o jednym z kluczowych kryteriów kwalifikacji prac do napraw rutynowych: należy je zaplanować.

Naprawy bieżące definiuje się tam następująco: są to naprawy przeprowadzane zgodnie z planem. Jego celem jest przywrócenie stanu użytkowego (użyteczności) budynku mieszkalnego i częściowe przywrócenie jego zasobów. Odbywa się to poprzez naprawę lub wymianę jego elementów o ograniczonym zakresie (jest to przewidziane w dokumentach technicznych).

Definicja ta jest w pełni zgodna z praktycznymi zaleceniami dotyczącymi bieżących napraw i konserwacji mienia wspólnego.

Podział wydatków na utrzymanie majątku wspólnego pomiędzy mieszkańców

Zgodnie z przepisami regulującymi gospodarkę mieszkaniową obywatele wspólnie ponoszą koszty rozwiązania tego problemu. Koszt indywidualnego mieszkańca oblicza się na podstawie udziału, jaki obywatel posiada we wspólnej nieruchomości.

Część 1 art. 37 rosyjskiego kodeksu mieszkaniowego stanowi, że udział we wspólnych prawach majątkowych dla własności wspólnej jest wprost proporcjonalna do wielkości całkowitej powierzchni lokalu będącego własnością danej osoby. Udział we wspólnej nieruchomości zależy od powierzchni mieszkania. Prawo własności w tym przypadku potwierdzają dokumenty.

Aby obliczyć udział konkretnego obywatela, należy podzielić powierzchnię jego nieruchomości przez łączną powierzchnię wszystkich nieruchomości MKD, z wyłączeniem wspólnej. 100% (lub 1) to całkowity udział właścicieli nieruchomości w domu, a także ostateczna liczba posiadanych przez nich głosów (jak określono w części 3 art. 48 rosyjskiego kodeksu mieszkaniowego).

Załóżmy, że w domu jest 8 pokoi. Wśród nich 4 to budynki niemieszkalne, a pozostałe 4 to budynki mieszkalne (nie są uważane za budynki wspólne). Powierzchnia każdego pokoju wynosi 50 metrów kwadratowych. M.

Łączna powierzchnia wszystkich lokali to 400 mkw. m. Aby znaleźć udział właściciela oddzielnego pokoju, należy wykonać następujące obliczenia: podziel powierzchnię jego domu przez powierzchnię całkowitą - 50/400 = 0,125 (12,5% lub 125/1000) .

Udział w majątku wspólnym to stosunek powierzchni lokalu mieszkalnego obywatela do łącznej powierzchni lokali wszystkich mieszkańców. Przy obliczaniu udziału własnościowego najemcy nie uwzględnia się tych powierzchni lokali, które są wspólne w budynku.

Nie ma dodatkowych współczynników opartych na powierzchni części wspólnych: poddaszy, korytarzy, klatek schodowych itp. W obliczeniach nie uwzględnia się: wymiarów obiektów inżynierskich, powierzchni gruntu itp. Wszystko to skutkuje jedynie fakt, że suma udziałów właścicieli lokali przestaje być równa 1 (100%).

Kalkulacja kosztów utrzymania majątku wspólnego w 2017 roku

Od dnia 01.01.2017 r. do opłaty za utrzymanie lokalu mieszkalnego doliczane będą następujące wydatki:

• drenaż;
• energia elektryczna na utrzymanie majątku wspólnego;
• woda (zarówno zimna, jak i gorąca).

Aby nowy algorytm pobierania opłat mógł zostać wdrożony w praktyce, Rząd opracował uchwałę nr 1498 z dnia 26 grudnia 2016 r. Nosi ona tytuł „W sprawach świadczenia usług komunalnych i utrzymania mienia wspólnego w budynkach wielorodzinnych”.

Ten akt normatywny zmodyfikował:

• Regulamin świadczenia usług publicznych (zatwierdzony dekretem rządu nr 354 z dnia 05.06.2001);
• Zasady utrzymania mienia wspólnego w budynkach mieszkalnych (dekret Rządu nr 491 z dnia 13 sierpnia 2006 r.);
• Zasady ustalania i ustalania standardów korzystania z usług komunalnych (uchwała nr 306 z dnia 23 maja 2006 r.);
• Zasady obowiązkowe, gdy organizacja zarządzająca, HOA, kompleks mieszkalny lub inny wyspecjalizowany komputer PC zawiera umowy z organizacjami dostarczającymi zasoby (uchwała nr 124 z dnia 14 lutego 2012 r.).

Nowe zmiany obejmują:

• sytuacje i algorytm, w jakich i według których naliczane są opłaty za media na ogólne potrzeby domu;
• nowe standardy zakupu od organizacji zaopatrzenia w zasoby (RSO) zasobów komunalnych wykorzystywanych przez stowarzyszenia właścicieli domów, spółki zarządzające, spółdzielnie mieszkaniowe, kompleksy mieszkaniowe w celu utrzymania majątku wspólnego;
• sytuacje i algorytm, w jakich i według jakich media związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej doliczane są do opłaty za utrzymanie lokalu mieszkalnego.

Od dnia 01.01.2017 woda (ciepła i zimna), odprowadzanie ścieków oraz energia elektryczna zużywana na utrzymanie mienia wspólnego to:

• lub media na jednej ulicy;
• lub zasoby komunalne na utrzymanie majątku wspólnego.

To, która klauzula będzie obowiązywać, zależy od sposobu zarządzania domem. Jeśli mówimy o HOA, spółkach zarządzających, spółdzielniach mieszkaniowych, kompleksach mieszkaniowych, są to zasoby komunalne na utrzymanie wspólnej własności. Od dnia 01.01.2017 opłata za nie, zgodnie z ogólnymi zasadami, dotyczy opłat za utrzymanie lokalu mieszkalnego.

Opcja z mediami na jednej ulicy działa, gdy mieszkańcy:

• nie wdrożył go;
• Wybrali dla siebie bezpośrednie zarządzanie domem.

We wszystkich trzech wariantach opłata za środki na utrzymanie mienia wspólnego wliczona jest w opłatę za usługi komunalne.

W każdym razie ogrzewanie jest usługą publiczną. Niezależnie od tego, w jaki sposób dom jest zarządzany, jest on opłacany zbiorowo. Nie ma podziału: pieniądze przeznaczano na konsumpcję w lokalu mieszkalnym/niemieszkalnym lub ogrzewanie służyło na utrzymanie majątku wspólnego.

Rachunki komunalne za utrzymanie mienia wspólnego płacą ludzie, dokonując opłat za utrzymanie lokali mieszkalnych. Dodatkowe opłaty na pierwszych etapach nie powinny przekraczać norm dotyczących korzystania z usług komunalnych w ramach usługi jednego pokoju (normy te zostały opracowane przez podmioty Federacji Rosyjskiej, obowiązują od 1 listopada 2016 r.).

Aby doszło do pierwszego włączenia, nie jest konieczne zwoływanie walnego zgromadzenia i wypracowywanie na nim odpowiedniej decyzji. Po pierwszym użyciu kwotę wydatków na zasoby użytkowe należy obliczyć w oparciu o normy ich zużycia. Muszą zostać zatwierdzone przez właściwe władze podmiotu wchodzącego w skład Rosji zgodnie z algorytmem określonym w przepisach regionalnych. Termin zatwierdzenia upływa do 01.06.2017 r. Do tego momentu należy opierać się na standardach korzystania z usług użyteczności publicznej w przypadku usługi w jedną stronę, przyjętych przez podmioty wchodzące w skład Rosji od 11.01.2016 r.

Standardy utrzymania mienia wspólnego należy przyjąć w oparciu o wielkość środków niezbędnych do wykonania minimalnego wykazu usług i robót związanych z prawidłowym utrzymaniem mienia wspólnego. Rejestr takich zdarzeń został zatwierdzony Dekretem Rządu nr 290 z dnia 3 kwietnia 2013 roku.

Jeżeli lista usług i robót związanych z utrzymaniem mienia wspólnego nie spełnia minimum i wykracza poza jego granice, mieszkańcy mają prawo podjąć decyzję: o włączeniu do opłat za utrzymanie lokalu mieszkalnego kosztów zakupu zasobów użytkowych, które wykraczać poza normy.

Aby skorygować wysokość kosztów mediów przeznaczonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej, mieszkańcy będą musieli zorganizować spotkanie, na którym zostaną podjęte ogólne decyzje.

Jeżeli standard został opracowany przez podmiot wchodzący w skład Federacji Rosyjskiej, a jego wartość odpowiada mieszkańcom, nie ma żadnych skarg, należy wziąć pod uwagę koszty mediów:

• w wysokości normy obowiązującej w dniu wystawienia opłaty;
• bez korekty wysokości opłat za utrzymanie majątku wspólnego;
• w opłatach za utrzymanie lokali mieszkalnych.

Ostatecznie skorygowany zostanie udział wydatków na utrzymanie majątku wspólnego.

Jeżeli w budynku mieszkalnym znajduje się ODPU, kwotę zasobu użyteczności publicznej, którą należy zapłacić, należy ustalić na podstawie danych ODPU, odejmując objętość zużytą w lokalach niemieszkalnych na podstawie bezpośrednich umów z RSO.

Jeżeli dom nie jest wyposażony w budynek mieszkalny, objętość tę należy obliczyć według wzoru określonego w akapicie „c” paragrafu 21 zasad nr 124. Odbywa się to na podstawie standardu zużycia na utrzymanie wspólnej własności .

Jeżeli wykonawca nie musi płacić za zasób użyteczności publicznej w całości, jest on zobowiązany do zapłaty za zasób mediów na utrzymanie nieruchomości wspólnej:

• w wysokości różnicy powstałej pomiędzy danymi ODPU a całym wolumenem, za który konsumenci muszą zapłacić, lub
• w wysokości standardu zużycia w przypadku braku TDPU.

Opcje takie występują np. gdy:

• RSO skorzystało z prawa do jednostronnej odmowy zawarcia umowy z wykonawcą (klauzula 30 Regulaminu nr 124);
• mieszkańcy postanowili porzucić dotychczasową zasadę świadczenia i płatności za usługi komunalne przy zmianie bezpośredniego zarządzania (część 18 art. 12 ustawy nr 176-FZ).

Jeżeli domem zarządza HOA, spółka zarządzająca, spółdzielnia mieszkaniowa lub kompleks mieszkaniowy, konsument płaci za media wykorzystywane w lokalach niemieszkalnych/mieszkalnych. Nie ma naliczenia dla JEDNEGO. Opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej należy uiszczać łącznie z utrzymaniem lokalu mieszkalnego.

Niezależnie od mediów zużywanych w lokalach mieszkalnych/niemieszkalnych, za usługi ODN płacą osoby, które:

• nie zdecydował się na żadną metodę zarządzania;
• nie zaimplementował metody;
• wybrany

Opinia eksperta

Obliczanie standardów ODN ma słabe strony

MAMA. Bulkin,

Przewodniczący Zarządu Stowarzyszenia Właścicieli Domów „ZhSK-65”, Kovrov

Standardy są zatwierdzane przez podmiot Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie powołuje się na dekret rządowy nr 306 z dnia 23 maja 2005 r. Dokument ten nie uwzględnia jednak niuansów różnych kategorii domów. A subtelności jest coraz więcej.

Głównym wskaźnikiem w obliczeniach jest powierzchnia części wspólnych. Okazało się to najbardziej niezrozumiałe z punktu widzenia zdrowego rozsądku. Parametr ten nie jest wymieniony w dokumentacji zdecydowanej większości domów. Na inwentaryzację zasobu mieszkaniowego można wydać duże pieniądze, ale to nie gwarantuje, że stanie się jasne, dlaczego ustawodawca ustalił bezpośredni związek pomiędzy kosztami mieszkania jednoosobowego. A czy loggie i balkony należą do części wspólnych? Zgodnie z dekretem Rządu Rosji z dnia 13 sierpnia 2006 r. nr 491 loggie i balkony uważane są za własność wspólną. Jednak według dokumentów meldunkowych są one własnością mieszkańców. A ludzie używają ich sami. Ostatnio coraz częstsze stają się sytuacje, gdy firmy zarządzające zmuszone są do naprawy balkonów poszczególnych mieszkań kosztem innych obywateli.

Utrzymanie mienia wspólnego i kontrola nad jego realizacją

Kontrola państwa nad utrzymaniem majątku wspólnego należy do kompetencji władzy wykonawczej: jej organów federalnych i podległych. Robią to w ramach swoich kompetencji, opierając się na prawie rosyjskim.

Właściciele lokali, zgodnie z postanowieniami umowy lub dokumentacją założycielską HOA, spółdzielni mieszkaniowej, zespołu mieszkaniowego lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej, mają prawo:

• sprawdzać jakość, częstotliwość i wielkość pracy i usług (w tym metodą ekspercką);
• żądanie od odpowiedzialnych struktur usunięcia wykrytych niedociągnięć;
• zweryfikować terminowość i kompletność takiej likwidacji;
• otrzymać od odpowiedzialnych struktur nie później niż 5 dni roboczych od daty złożenia wniosku informacje dotyczące ilości, wykazu, częstotliwości i jakości wykonanej pracy i/lub świadczonych usług. Okres ten może zostać w umowie skrócony.

Właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność za należyte utrzymanie majątku wspólnego w rozumieniu rosyjskich aktów prawnych.

Spółki zarządzające, a także te, które wykonują pracę i świadczą usługi w przypadku bezpośredniego zarządzania domem, ponoszą odpowiedzialność wobec mieszkańców za naruszenie ich obowiązków. Odpowiadają za niewłaściwe utrzymanie mienia wspólnego.

Spółki zarządzające to zasadniczo wykonawcy zatrudniani przez właścicieli mieszkań. Zgodnie z umową o zarządzanie za zapewnienie gotowości odpowiadają:

• urządzenia elektryczne, wodno-kanalizacyjne, mechaniczne i inne znajdujące się w pomieszczeniach mieszkalnych budynku mieszkalnego i przeznaczone do świadczenia usług komunalnych;
• do zapewnienia mediów dla wewnętrznych instalacji inżynieryjnych wchodzących w skład nieruchomości wspólnej.

Organizacje zarządzające, które wykonują pracę i świadczą usługi w przypadku bezpośredniego zarządzania budynkami mieszkalnymi, ponoszą odpowiedzialność wobec właścicieli mieszkań za naruszenie ich obowiązków. Są odpowiedzialni za prawidłowe utrzymanie majątku wspólnego zgodnie z prawem rosyjskim i umową.

Dekretem Rządu nr 491 z dnia 13 sierpnia 2006 r. zatwierdzono także Regulamin zmiany wysokości opłat za utrzymanie i remonty lokali mieszkalnych w przypadku świadczenia usług i wykonywania prac związanych z zarządzaniem, utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego o nieodpowiedniej jakości i/lub z przerwami przekraczającymi ustalony czas trwania (w skrócie – Regulamin zmiany wysokości opłaty). Punkt 3 niniejszego Regulaminu wskazuje: prace i usługi są nieodpowiedniej jakości, jeżeli nie spełniają wymagań:

• Zasady świadczenia usług publicznych na rzecz obywateli;
• Zasady dotyczące treści;
• inne warunki rosyjskiego prawa i klauzule umów.

Ustalony czas przerw w wykonywaniu pracy i świadczeniu usług jest ich maksymalnym czasem trwania. Ustala się go zgodnie z wymogami Regulaminu. Jednocześnie umowa o zarządzanie apartamentowcami może przewidywać krótszy czas przerw. Nie powinno to jednak stać się przyczyną pogorszenia jakości napraw i utrzymania mienia wspólnego.

Odpowiedzialność za niewłaściwe utrzymanie mienia wspólnego

Spółka zarządzająca oraz osoby wykonujące prace i świadczące usługi w ramach bezpośredniego zarządzania budynkami mieszkalnymi ponoszą odpowiedzialność wobec mieszkańców za zaniedbanie swoich obowiązków. Odpowiadają za niewłaściwe utrzymanie mienia wspólnego. Jest to określone w prawie rosyjskim oraz w umowie o zarządzaniu MKD. Przepisy ustanawiają kontrolę państwa nad utrzymaniem majątku wspólnego. Realizuje ją władza wykonawcza w osobie swoich organów federalnych i podległych. Odbywa się to w granicach odpowiednich kompetencji zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej.

Państwowa Inspekcja Mieszkalnictwa jest uprawnionym organem wykonawczym odpowiedzialnym za regionalną państwową kontrolę mieszkalnictwa. Jego zadaniem jest wykrywanie, tłumienie i zapobieganie naruszeniom różnych wymagań. Mogą je popełniać władze lokalne, władze państwowe, przedsiębiorcy indywidualni, obywatele i osoby prawne. Organy Państwowej Inspekcji Mieszkalnictwa mają prawo przeprowadzać kontrole.

Kontrola na podstawie wyników kontroli:

• sporządza protokoły dotyczące przestępstw administracyjnych związanych z zaniedbaniem obowiązkowych wymagań;
• rozpatruje przypadki takich przestępstw;
• podejmuje działania zapobiegające takim zdarzeniom;
• przesyła do właściwych organów materiały dotyczące naruszeń obowiązkowych wymagań w celu rozstrzygnięcia kwestii wszczynania spraw karnych o charakterze przestępczym;
• wydaje polecenia zaprzestania naruszeń wymagań obowiązkowych, usunięcia wykrytych braków oraz zorganizowania działań zapewniających dotrzymanie wymagań obowiązkowych.

Jeżeli w trakcie kontroli zostaną wykryte naruszenia, osobom odpowiedzialnym wydawane są polecenia ich usunięcia. Zgodnie z art. 23.55 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Rosji organy Państwowej Inspekcji Mieszkaniowej rozpatrują przypadki wykroczeń administracyjnych, o których mowa w art. 7.21-7.23. Obejmuje to naruszenia w zakresie świadczenia usług użyteczności publicznej dla ludności, zaniedbanie zasad naprawy i konserwacji budynków mieszkalnych i/lub lokali.

Odpowiedzialność pojawia się, gdy:

• stwierdzanie niskiej jakości pracy;
• w przypadku wystąpienia negatywnych skutków przebudowy, znacznie pogarszających warunki użytkowania lokalu mieszkalnego;
• wykrywanie faktów zaniedbania wymagań procedury wydawania zezwoleń na przebudowę, standardów jakości budownictwa i innych usług.

Ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewiduje odpowiedzialność administracyjną za nieuczciwe utrzymanie majątku wspólnego.

Między innymi art. 7.22 Kodeksu wykroczeń administracyjnych mówi o odpowiedzialności administracyjnej w formie grzywny. Urzędnicy będą musieli zapłacić 4–5 tysięcy rubli, osoby prawne – 40–50 tysięcy rubli.

Państwowa Inspekcja Mieszkaniowa ma prawo występować z wnioskami o zawieszenie lub unieważnienie koncesji na prowadzenie spółki zarządzającej. Dzieje się tak, gdy osoby fizyczne i prawne, wykonując swoją działalność zawodową, poważnie naruszają przepisy mieszkaniowe dotyczące utrzymania, naprawy i użytkowania zasobu mieszkaniowego.

Jeszcze jedna kwestia: zgodnie z postanowieniami części 8.2 art. 162 kodeksu mieszkaniowego mieszkańcy, na podstawie decyzji zgromadzenia, mogą jednostronnie odmówić wykonania umowy o zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Jest to możliwe, gdy spółka zarządzająca zaniedbuje warunki tego dokumentu.

Wiele osób interesuje się tym, za co płacą, mieszkając w apartamentowcu i korzystając ze wspólnej przestrzeni życiowej. Co to za usługa, określona w rachunku za mieszkanie i usługi komunalne jako utrzymanie mieszkania? Jakie jest wyjaśnienie tej dziwnej pozycji na rachunku mieszkaniowym? Przecież w 2019 roku pieniądze nie są dawane każdemu tak po prostu, a kiedy już będziemy musieli się z nimi rozstać, chcemy wiedzieć, za co płacimy. Co obejmuje koncepcja utrzymania mieszkania? Bieżące naprawy lokali mieszkalnych i niemieszkalnych apartamentowca? Ale kwota na paragonie jest dość spora. Czy to wszystko naprawdę ma na celu tylko remont przestrzeni życiowej? A może kwota ta wynika z tego, że ten paragon jest tzw. podwójny? Aby nie płacić dwa razy i nie wzbogacać pracowników mieszkalnictwa i usług komunalnych na własny koszt, musisz jasno zrozumieć niuanse i subtelności przepisów mieszkaniowych.

Ustawy z 2019 r. szczegółowo definiują pojęcia mieszkania, lokalu mieszkalnego, utrzymania budynku mieszkalnego, trybu obliczania taryf za mieszkanie oraz trybu ustalania świadczenia usług przez podmioty użyteczności publicznej. Niemożliwe jest dokładne poznanie wszystkich zawiłości świadczenia usług przez firmy zarządzające, w tym zawiłości napraw przeprowadzanych w apartamentowcu. Dlatego nad naszym serwisem stale pracują doświadczeni, wysoko wykwalifikowani prawnicy.

W każdej chwili możesz się z nami skontaktować i całkowicie bezpłatnie otrzymać poradę we wszystkich interesujących Cię kwestiach z zakresu utrzymania budynków mieszkalnych.

Wystarczy, że w oknie opinii opisz problematyczną sytuację związaną z mieszkaniem.

Usługa, o której mówimy, obejmuje wycenę wszystkich wykonanych prac (w tym napraw). Nie daj się nabrać na bezprawie spółki zarządzającej. Warto wiedzieć, że wszystkie taryfy można zatwierdzić jedynie za zgodą właścicieli uzyskaną na walnym zgromadzeniu. Masz prawo sprawdzić koszt wykonanych usług, a także sprawdzić wykaz usług wskazany na paragonie za każdy miesiąc 2019 roku pod kątem zgodności z faktycznie wykonaną pracą.

Dość częstą sytuacją jest sytuacja, gdy przeciętny korzystający z dodatków mieszkaniowych dopłaca za czynności, które nie zostały wykonane w związku z jego apartamentowcem. Albo zostały wyprodukowane tylko częściowo. A ceny nie wiadomo skąd się wzięły. Przecież nigdy nie było ogólnego zgromadzenia zainteresowanych mieszkańców. W takiej sytuacji zbierz wszystkich, którzy dzielą z Tobą liczniki mieszkań wielorodzinnych i zmuś pracowników mieszkalnictwa i usług komunalnych do przybycia na Twoje spotkanie. Nie będą mogli odmówić, w przeciwnym razie złamią rosyjskie prawo.

Podczas tego spotkania możesz wyrazić wszystkie swoje bolesne obawy i zażądać sprawiedliwości. Aby uzyskać większą skuteczność, możesz zagrozić bardziej kompetentnym organom. Wszystko, co zgodnie z prawem może znaleźć się na liście interesujących nas robót, ujęte jest w dokumencie dotyczącym rozliczeń z mieszkalnictwem i usługami komunalnymi w jednym wierszu zwanym utrzymaniem budynku mieszkalnego.

Jeśli nagle niespodziewanie zobaczysz straszny wpis w osobnej linii, taki jak wywóz śmieci lub pompowanie ścieków, powinieneś wiedzieć, że zostałeś okrutnie oszukany; W takich przypadkach złóż skargę za pośrednictwem formularza opinii, a nasi prawnicy powiedzą Ci, jak ukarać osoby łamiące Twoje prawa w sektorze mieszkaniowym.

Ogólny spis prac

Zastanówmy się, co właściwie oznacza wyrażenie „utrzymanie budynku mieszkalnego w 2019 r.” Zgodnie z prawem ten akapit paragonu zawiera pewną listę środków mających na celu utrzymanie budynku mieszkalnego zgodnie z prawem. Obejmuje to odpowiednie dostosowanie przestrzeni mieszkalnej i przyległego terenu do standardów SES, prace techniczne mające na celu obsługę wspólnej komunikacji, utrzymanie mienia wspólnego w apartamentowcu w stanie gotowym do użytkowania z zachowaniem wszelkich zasad bezpieczeństwa przez samych mieszkańców domu oraz przy pomocy pracowników mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Istota wyrażenia utrzymanie lokalu mieszkalnego wskazana w otrzymanej fakturze w roku 2019 zakłada realizację następujących czynności:

• monitorowanie mienia współwłasności poprzez regularne monitorowanie, badania i diagnostykę o charakterze technicznym, oględziny i obserwacje (urządzenia techniczne, pomieszczenia do użytku domowego, systemy komunikacji ogólnej, elementy konstrukcyjne zlokalizowane w obrębie powierzchni mieszkalnej);
• sezonowe przygotowanie budynku mieszkalnego, zapewniające możliwość funkcjonowania nieruchomości publicznej w każdych warunkach pogodowych (wejścia, ogrodzenia i ogródki frontowe, urządzenia techniczne, pomieszczenia mieszkalne, ogólna komunikacja). Jednocześnie kierują się przestrzeganiem norm i instrukcji pracowników inspekcji mieszkaniowej, przepisów przeciwpożarowych, państwowego nadzoru energetycznego, stacji sanitarno-epidemiologicznych z zachowaniem punktów, dokumentów regulacyjnych dotyczących obsługi technicznej i wyposażenia budynku mieszkalnego w 2019 roku;
• błyskawiczne rozwiązywanie sytuacji awaryjnych, eliminowanie zdarzeń, które doprowadziły do ​​awarii i braku możliwości korzystania z własności wspólnej budynku mieszkalnego. Natychmiastowe przywrócenie systemu podtrzymywania życia i naruszeń zasad bezpieczeństwa, naprawa obiektów zagrażających zdrowiu i życiu właścicieli i użytkowników wspólnej przestrzeni życiowej;
• wykonywanie czynności mających na celu odkażanie i generalny remont mienia należącego do budynku mieszkalnego (teren przyległy, poddasze, pielęgnacja drzew, krzewów, kwiatów, wejście, piwnica niemieszkalna).

Jak widać koncepcja utrzymania mieszkania w 2019 roku obejmuje dość szeroki zakres prac. Zwykłemu człowiekowi trudno jest zrozumieć wszystkie zawiłości tego obszaru ustawodawstwa mieszkaniowego. Przecież niektóre z powyższych punktów można interpretować dwojako. O wiele łatwiej jest skonsultować się z doświadczonymi specjalistami. Co więcej, aby to zrobić, nie musisz nawet wychodzić z domu. Na naszej stronie internetowej możesz uzyskać odpowiedź na każde pytanie. Jednocześnie nie stracisz ani minuty swojego osobistego czasu i nie poniesiesz żadnych kosztów pieniężnych.

Obowiązki związane z mieszkaniem i usługami komunalnymi poza sezonem

Na walnym zgromadzeniu mieszkańców powinny zostać rozstrzygnięte nie tylko globalne problemy dotyczące remontów generalnych czy kosztów pozbycia się różnego rodzaju odpadów w całym roku 2019. Warto poświęcić wystarczającą ilość uwagi ogólnej utrzymaniu swojego osobistego (wspólnego z sąsiadami) zasobu mieszkaniowego i przygotować go na trudności i lokalną specyfikę każdej pory roku. Na przykład jesień w Twoim regionie zamieszkania jest deszczowa, a wiosny są również wilgotne. Oznacza to, że wszelkiego rodzaju naprawy muszą rozpocząć się i zakończyć w miesiącach letnich 2019 roku. Zimą pracownicy mieszkalnictwa i usług komunalnych muszą ostrożnie radzić sobie z opadami atmosferycznymi w postaci śniegu i zamarzniętego lodu.

Spójrzmy na listę działań pracowników mieszkalnictwa i usług komunalnych zgodnie ze zmianami sezonowymi w 2019 roku:

• prace remontowe mające na celu utrzymanie kanalizacji wodno-kanalizacyjnej i samego dachu zgodnie ze wszystkimi normami eksploatacyjnymi i przepisami bezpieczeństwa (oczyszczenie powierzchni pokrycia dachowego i poddasza z wszelkiego rodzaju odpadów, czyszczenie rur drenażowych i szybów wentylacyjnych z otworami, oczyszczenie daszków i powierzchni dachu z nadmiar śniegu i tak dalej.);
• przeprowadzanie napraw stolarki okiennej i drzwiowej niezwiązanych z mieszkaniem użytkowników;
• monitorowanie elewacji i korygowanie pojawiających się braków;
• zapewnienie mieszkańcom dostępu do aktualnych informacji na niezbędne tematy w 2019 r., zainstalowanie tablic informacyjnych (np. nazwa ulicy, przy której znajduje się dom i jego numer seryjny);
• utrzymywanie w należytym stanie balustrad, ogrodzeń i zadaszenia podjazdów;
• sprawdzenie szczelności rynien drenażowych, szwów dachowych, zamknięcie i zaizolowanie wszystkich istniejących włazów i okien o różnym przeznaczeniu;
• malowanie wszystkich konstrukcji znajdujących się na terenie związanym z domem, usuwanie suchych liści i resztek drewna, usuwanie śniegu itp.;
• dbaj o wszystkie rodzaje roślin w pobliżu domu, które wymagają tej opieki;
• naprawa placów zabaw, sprawdzanie ich bezpieczeństwa użytkowania o każdej porze roku;
• Wykonywanie prac myjących w wejściach;
• prowadzenie prac porządkowych na terenie domu, w tym monitorowanie zapełnienia pojemników na śmieci i ich sprzątanie;

• w miesiącach zimowych monitorowanie odśnieżania mieszkańców, odśnieżanie chodników i dróg dojazdowych, zwalczanie lodu i lodu na terenie wewnątrzblokowym;
• w miesiącach letnich przeprowadzanie wszystkich niezbędnych zabiegów pielęgnacyjnych trawnika;
• naprawa i konserwacja urządzeń technicznych, pomieszczeń domowych, systemów komunikacji ogólnej, elementów konstrukcyjnych (obejmuje to również wszelkie czynności związane z systemami grzewczymi domu);
• Całodobowe wsparcie mieszkańców apartamentów w przypadku nieprzewidzianych sytuacji awaryjnych;
• prowadzenie prac technicznych zapewniających aktualność systemów odpowiedzialnych za zaopatrzenie w wodę (ciepłą/zimną), kanalizację, energię elektryczną i ciepło;
• wszelkiego rodzaju niezbędne działania w przypadku sytuacji awaryjnych itp.

Każda usługa musi być szczegółowo określona w umowie zbiorowej zawartej z firmą zarządzającą i przedsiębiorstwami użyteczności publicznej. Nie da się przepisać całej listy w jednym tekście co do joty. Jeśli więc masz jakieś pytania lub znajdziesz w powyższych informacjach jakieś niejasne punkty, skontaktuj się z prawnikami za pośrednictwem naszej strony internetowej, a otrzymasz bezpłatnie wyczerpujące komentarze na wszystkie swoje pytania.

ROZPORZĄDZENIE RZĄDU FR Z DNIA 13.08.2006 N 491. W SPRAWIE ZATWIERDZENIA ZASADY UTRZYMANIA MIESZKANIA WSPÓLNEGO W BUDYNKU MIESZKANIOWYM ORAZ ZASADY ZMIANY WYSOKOŚCI OPŁAT ZA UTRZYMANIE I NAPRAWĘ DZIELONEGO MIESZKANIA W BUDYNKU MIESZKANIOWYM PRZYPADEK ŚWIADCZENIA USŁUG I WYKONYWANIA PRACY ZARZĄDZANIE, KONSERWACJA I NAPRAWA MIESZKANIA WSPÓLNEGO W BUDYNKU MIESZKANIOWYM ZŁEJ JAKOŚCI I/LUB Z PRZERWAMI PRZEkraczającymi USTANOWIONY CZAS TRWANIA

(zmieniony 05.06.2011)

RZĄD FEDERACJI ROSYJSKIEJ

O ZATWIERDZENIU REGULAMINU
UTRZYMANIE NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ W BUDYNKU MIESZKANIOWYM
ORAZ ZASADY ZMIANY WYSOKOŚCI OPŁAT ZA KONSERWACJĘ I NAPRAWY
LOKI MIESZKANIOWE W PRZYPADKU USŁUG I WYKONANIA
PRACY PRZY ZARZĄDZANIU, KONSERWACJI I NAPRAWACH OGÓLNYCH
NIERUCHOMOŚĆ W BUDYNKU MIESZKANIOWYM JEST NIEWŁAŚCIWA
JAKOŚĆ I/LUB Z PRZEKROCZENIAMI
USTAW CZAS TRWANIA

Zgodnie z art. 39 i 156 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej Rząd Federacji Rosyjskiej postanawia:
1. Zatwierdź załączone:
- Zasady utrzymania mienia wspólnego w budynku mieszkalnym;
- Zasady zmiany wysokości opłat za utrzymanie i remonty lokali mieszkalnych w przypadku świadczenia usług i wykonywania prac związanych z zarządzaniem, utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w budynku mieszkalnym o nieodpowiedniej jakości i (lub) z przerwy przekraczające ustalony czas trwania.
2. Aby uznać za nieważne:
- Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 17 lutego 2004 r. N 89 „W sprawie zatwierdzenia podstawowych zasad ustalania cen w sferze mieszkalnictwa i usług komunalnych” (ustawodawstwo zebrane Federacji Rosyjskiej, 2004, N 8, art. 671 );
- Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 30 lipca 2004 r. N 392 „W sprawie trybu i warunków płacenia przez obywateli za mieszkanie i media” (ustawodawstwo zebrane Federacji Rosyjskiej, 2004, N 32, art. 3339).
3. Ministerstwo Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej zatwierdza do dnia 1 października 2006 r. przepisy dotyczące opracowywania, przekazywania, stosowania i przechowywania instrukcji obsługi budynku mieszkalnego oraz dokonywania w nich niezbędnych zmian, formularza wspomniane instrukcje, a także zalecenia metodologiczne dotyczące jego opracowania i stosowania.
4. Ministerstwo Sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej przekazuje w ustalonym trybie Rządowi Federacji Rosyjskiej projekt uchwały Rządu Federacji Rosyjskiej zawierającej poprawki do Uchwały Rządu Federacji Rosyjskiej z 18 lutego 1998 r. N 219 „Po zatwierdzeniu Regulaminu prowadzenia Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim” dotyczącego procedury wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim rejestrów prawa do przedmiotów nieruchomości stanowiących wspólną własność właścicieli lokali w budynku mieszkalnym.
5. Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego i Handlu Federacji Rosyjskiej zatwierdza do dnia 1 października 2006 r. procedurę ustalania składu majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz formę technicznego dokumentu księgowego dla taka własność.
6. Ustalić, że skutek pkt „d” paragrafu 24 i paragrafu 25 Regulaminu utrzymania majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, zatwierdzonym niniejszą uchwałą, ma zastosowanie do budynków mieszkalnych, których pozwolenie na oddanie do użytku otrzymano po 1 lipca 2007.
7. Ustal, że:
- granice odrębnych działek, w obrębie których zlokalizowane są obiekty nieruchomościowe, przeznaczone do zaopatrzenia ludności w energię elektryczną, ciepło, gaz i wodę oraz kanalizacji, a także granice stref służebności publicznych w obrębie obszarów mieszkalnych, mikrookręgów w celu zapewnienia swobodnego obsługę wskazanej nieruchomości ustanawiają władze samorządowe do dnia 1 lipca 2007 r.;
- granice bloków, mikrodzielnic, gruntów publicznych wyznaczane są czerwonymi liniami zgodnie z przepisami urbanistycznymi, gruntowymi i mieszkaniowymi Federacji Rosyjskiej, a państwowa rejestracja katastralna działek, na których znajdują się budynki mieszkalne, jest zapewniona bez pobierania opłat właścicielom lokali w apartamentowcu do dnia 1 lipca 2008 r
8. Ustala, że ​​wyjaśnień w sprawie stosowania zasad zatwierdzonych niniejszą uchwałą udziela Ministerstwo Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej.

Przewodniczący Rządu
Federacja Rosyjska
M.FRADKOW

Zatwierdzony
Dekret rządowy
Federacja Rosyjska
z dnia 13 sierpnia 2006 r. N 491

Niniejszy Regulamin reguluje stosunki w zakresie utrzymania majątku wspólnego będącego na prawie współwłasności z właścicielami lokali w budynku mieszkalnym (zwanym dalej majątkiem wspólnym).

Federacja Rosyjska

Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. N 491 „W SPRAWIE ZATWIERDZENIA ZASADY UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ W BUDYNKU MIESZKANIOWYM ORAZ ZASADY ZMIANY WYSOKOŚCI OPŁAT ZA UTRZYMANIE I NAPRAWY POMIESZCZEŃ MIESZKANIOWYCH W BUDYNKU MIESZKALNYM PRZYPADEK ŚWIADCZENIA USŁUG I WYKONYWANIA PRAC ZARZĄDZAJĄCYCH lenistwo, konserwacja i naprawy mienia wspólnego w budynku mieszkalnym o złej jakości i/lub z przerwami przekraczającymi ustalony czas trwania”

Zgodnie z artykułami Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej Rząd Federacji Rosyjskiej postanawia:

1. Zatwierdź załączone:

Zasady zmiany wysokości opłat za utrzymanie i naprawy lokali mieszkalnych w przypadku świadczenia usług i wykonywania prac związanych z zarządzaniem, utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w budynku mieszkalnym o nieodpowiedniej jakości i (lub) z przerwami przekracza ustalony czas trwania.

2. Aby uznać za nieważne:

z dnia 17 lutego 2004 r. N 89 „W sprawie zatwierdzenia podstawowych zasad ustalania cen w sferze mieszkalnictwa i usług komunalnych” (ustawodawstwo zebrane Federacji Rosyjskiej, 2004, N 8, art. 671);

Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 30 lipca 2004 r. N 392 „W sprawie trybu i warunków płacenia przez obywateli za mieszkanie i media” (ustawodawstwo zebrane Federacji Rosyjskiej, 2004, N 32, art. 3339).

3. Ministerstwo Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej zatwierdza do dnia 1 października 2006 r. przepisy dotyczące opracowywania, przekazywania, stosowania i przechowywania instrukcji obsługi budynku mieszkalnego oraz dokonywania w nich niezbędnych zmian, formularza wspomniane instrukcje, a także zalecenia metodologiczne dotyczące jego opracowania i stosowania.

4. Ministerstwo Sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej przedkłada, w ustalonym trybie, Rządowi Federacji Rosyjskiej projekt uchwały Rządu Federacji Rosyjskiej w sprawie wprowadzenia zmian do dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej Federacja z 18 lutego 1998 r. N 219 „Po zatwierdzeniu Regulaminu prowadzenia Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim” w sprawie procedury wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim rejestruje praw do przedmiotów nieruchomości stanowiących wspólną własność właścicieli lokali w budynku mieszkalnym.

5. Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego i Handlu Federacji Rosyjskiej zatwierdza do dnia 1 października 2006 r. procedurę ustalania składu majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz formę technicznego dokumentu księgowego dla taka własność.

6. Ustalić, że skutek pkt „d” paragrafu 24 i paragrafu 25 Regulaminu utrzymania mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, zatwierdzonym niniejszą uchwałą, ma zastosowanie do budynków mieszkalnych, których pozwolenie na oddanie do użytku otrzymano po 1 lipca 2007.

7. Ustal, że:

granice działek odrębnych, w obrębie których zlokalizowane są obiekty nieruchomościowe, przeznaczonych do zaopatrzenia ludności w energię elektryczną, ciepło, gaz i wodę oraz kanalizacji, a także granice stref służebności publicznych w obrębie obszarów mieszkalnych, mikrodzielnic w celu zapewnienia swobodnej obsługi określonej nieruchomości zostały ustalone przez władze samorządowe do dnia 1 lipca 2007 r.;

granice bloków, mikrookręgów, gruntów publicznych wyznaczane są czerwonymi liniami zgodnie z przepisami urbanistycznymi, gruntowymi i mieszkaniowymi Federacji Rosyjskiej oraz zapewniana jest państwowa rejestracja katastralna działek, na których znajdują się budynki mieszkalne, bez pobierania opłat właściciele lokali w apartamentowcu do 1 lipca 2008 roku

8. Ustala, że ​​wyjaśnień w sprawie stosowania zasad zatwierdzonych niniejszą uchwałą udziela Ministerstwo Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej.

Przewodniczący Rządu
Federacja Rosyjska
M.FRADKOW

ZATWIERDZONY
Dekret rządowy
Federacja Rosyjska
z dnia 13 sierpnia 2006 r. N 491

Niniejszy Regulamin reguluje stosunki w zakresie utrzymania majątku wspólnego będącego na prawie współwłasności z właścicielami lokali w budynku mieszkalnym (zwanym dalej majątkiem wspólnym).

1. Niniejszy Regulamin określa podstawy i tryb zmiany wysokości opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego w przypadku świadczenia usług i wykonywania prac związanych z zarządzaniem, utrzymaniem i remontami mienia wspólnego w budynku mieszkalnym ( zwane dalej usługami, robotą, majątkiem wspólnym) o nieodpowiedniej jakości i (lub) z przerwami przekraczającymi ustalony czas trwania (zwane dalej zmianą wysokości wynagrodzenia).

2. Regulaminu nie stosuje się do stosunków powstałych w związku z ponoszeniem wydatków na utrzymanie i remonty mienia wspólnego przez właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym (zwanych dalej właścicielami lokalu), będących członkami wspólnoty mieszkaniowej. stowarzyszenie właścicieli domów, spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowo-budowlana lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka.

3. W rozumieniu niniejszego Regulaminu usługi i prace uważa się za świadczone lub wykonane o nieodpowiedniej jakości, jeżeli nie odpowiadają wymaganiom Regulaminu utrzymania mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, Regulaminu świadczenia usług komunalnych obywatelom, inne wymagania ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej oraz warunki umów określone w ust. 5 niniejszego Regulaminu.

4. Na potrzeby niniejszego Regulaminu za ustalony czas przerw w świadczeniu usług i wykonywaniu pracy uważa się maksymalny czas przerw w świadczeniu usług i wykonywaniu pracy, ustalony zgodnie z wymogami Regulaminu utrzymanie wspólnej własności w budynku mieszkalnym, Zasady świadczenia usług komunalnych dla obywateli oraz inne wymagania ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej oraz warunki umów określone w paragrafie 5 niniejszego Regulaminu.

5. W umowie o zarządzanie apartamentowcem, umowie o utrzymanie i remonty mienia wspólnego zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, spółdzielnią mieszkaniową, spółdzielnią budownictwa mieszkaniowego lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnią konsumencką, umową z osobami świadczącymi usługi oraz ( lub) wykonując prace konserwacyjne i naprawcze mienia wspólnego w bezpośrednim zarządzie apartamentowcem, można ustalić krótszy czas przerw w świadczeniu usług i wykonywaniu pracy w porównaniu z wymaganiami określonymi w ust. 4 niniejszego Regulaminu, jeżeli nie prowadzi to do obniżenia jakości utrzymania i naprawy mienia wspólnego.

6. W przypadku świadczenia usług i wykonywania pracy o nieodpowiedniej jakości i (lub) z przerwami przekraczającymi ustalony czas trwania, organy zarządzające wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej, organizacji zarządzającej , a w przypadku bezpośredniego zarządzania budynkiem mieszkalnym osoby świadczące usługi i (lub) wykonujące pracę (zwane dalej osobami odpowiedzialnymi) zobowiązane są do obniżenia kwoty opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego do kwoty właścicieli lokali w sposób określony niniejszym Regulaminem.

7. Właściciele lokali mają prawo ubiegać się o zmianę wysokości wpłat na rzecz odpowiedzialnego, a najemcy lokali mieszkalnych zajmowanych na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego lub umowy najmu lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego (zwanego dalej jako najemca) - wynajmującemu. Jeżeli budynkiem mieszkalnym zarządza organizacja zarządzająca, najemcy mają prawo wystąpić do właściwej organizacji zarządzającej o zmianę wysokości opłaty.

8. Wniosek o zmianę wysokości opłaty można złożyć pisemnie lub ustnie w terminie 6 miesięcy od dnia zaistnienia danego naruszenia i podlega obowiązkowej rejestracji przez osobę, do której został wysłany.

9. Osoba, której zgodnie z ust. 7 niniejszego Regulaminu składane jest oświadczenie w formie pisemnej lub składane ustnie, jest obowiązana w terminie 2 dni roboczych od dnia jego otrzymania przesłać odpowiednio właścicielowi lokalu lub najemcy zawiadomienie o terminie jego otrzymania, numerze rejestracyjnym i późniejszym zaspokojeniu albo odmowie jego zaspokojenia, ze wskazaniem przyczyn odmowy.

Przy składaniu wniosku osobiście kopia wniosku od właściciela lokalu lub najemcy lokalu mieszkalnego jest opatrzona datą jego otrzymania i numerem rejestracyjnym.

10. W przypadkach określonych w ust. 6 niniejszego Regulaminu kwotę opłaty za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego zmniejsza się proporcjonalnie do liczby pełnych dni kalendarzowych naruszenia od kosztów odpowiedniej usługi lub pracy w ramach opłata miesięczna za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego. Wysokość ulgi w opłatach za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego ustala się według wzoru:

	P
delta P =		y	x rz		,
	N			D
		M

Delta P - wysokość obniżki opłat za utrzymanie i naprawy lokali mieszkalnych (rubli);

P_y - koszt odpowiedniej usługi lub pracy w ramach miesięcznej opłaty za utrzymanie i naprawę lokali mieszkalnych (rubli);

n_m - liczba dni kalendarzowych w miesiącu;

n_d - liczba pełnych dni kalendarzowych, w ciągu których świadczone i (lub) wykonywane były usługi lub prace o nieodpowiedniej jakości i (lub) z przerwami przekraczającymi ustalony czas trwania.

11. W przypadku zarządzania budynkiem mieszkalnym przez organizację zarządzającą koszt poszczególnych usług lub prac (P_y), ujętych w wykazie usług i prac związanych z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego, wliczonych w opłatę za utrzymanie i naprawę lokal mieszkalny, ustalony dla najemców przez uprawniony organ samorządu terytorialnego, znajduje odzwierciedlenie w kosztorysie przesyłanym do organizacji zarządzającej apartamentowcem, w którym znajdują się lokale mieszkalne państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego, w terminie 10 dni roboczych od dnia uiszczenia opłaty na utrzymanie i naprawy lokalu mieszkalnego ustala się dla najemców.

12. W celu obniżenia wysokości opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego ustalanych dla najemców, organizacja zarządzająca wykorzystuje informacje o kosztach poszczególnych usług lub robót (P_y) zawarte w kosztorysie przesłanym przez uprawniony organ samorządu terytorialnego zgodnie z art. paragraf 11 niniejszego Regulaminu.

13. W przypadku, gdy budynkiem mieszkalnym zarządza wspólnota mieszkaniowa, wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowo-budowlana lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka albo gdy zarządzają nim bezpośrednio właściciele lokalu, zmiana wysokości czynszu najemcy następuje przez wynajmującego zgodnie z niniejszym Regulaminem.

14. Niedopuszczalna jest zmiana wysokości wynagrodzenia, jeżeli świadczenie usług i wykonywanie pracy o nieodpowiedniej jakości i (lub) z przerwami przekraczającymi ustalony czas trwania wiąże się z eliminacją zagrożenia dla życia i zdrowia obywateli, w celu zapobieżenia szkodom w ich mieniu lub wskutek działania siły wyższej.

15. Fakt wykrycia nieodpowiedniej jakości usług i pracy i (lub) przekroczenia ustalonego czasu trwania przerw w świadczeniu usług lub wykonywaniu pracy znajduje odzwierciedlenie w akcie naruszenia jakości lub przekroczeniu ustalonego czasu trwania przerwy w świadczenie usług lub wykonywanie pracy. Ustawa ta stanowi podstawę do obniżenia wysokości opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego.

16. Akt naruszenia jakości lub przekroczenia ustalonego czasu przerwy w świadczeniu usług lub wykonywaniu pracy sporządza się w sposób określony w Regulaminie świadczenia usług publicznych na rzecz obywateli w celu sporządzenia aktu niewykonania - świadczenie lub świadczenie usług publicznych o nieodpowiedniej jakości.