dom Pożyczki Zespół mieszkaniowy na działce Federacji Rosyjskiej pod apartamentowcem. Kto jest właścicielem gruntu w budynku mieszkalnym - rejestracja katastralna, weryfikacja rejestracji, zalety i wady rejestracji. Ograniczanie przejazdu osób obcych

Zespół mieszkaniowy na działce Federacji Rosyjskiej pod apartamentowcem. Kto jest właścicielem gruntu w budynku mieszkalnym - rejestracja katastralna, weryfikacja rejestracji, zalety i wady rejestracji. Ograniczanie przejazdu osób obcych

Wyświetlenia: 3

Jurij

Cześć! Nasz apartamentowiec powstał w 1968 roku. Działka, na której stoi nasz dom, została wpisana do rejestru katastralnego w 2002 roku na podstawie dostarczonych przez administrację miasta wykazów działek wcześniej zarejestrowanych, sporządzonych na podstawie wyników miejskiej inwentaryzacji gruntów. Zgodnie z wyciągiem z Komisji Mienia Państwowego nasza działka ma status uprzednio zarejestrowanej, ale jej granice nie zostały ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zadeklarowana powierzchnia działki wynosi 1882 m2; działka przeznaczona jest pod działalność mieszkaniową. Kilka mieszkań w naszym budynku zostało przez właścicieli przeniesionych na lokale niemieszkalne, w których obecnie znajdują się sklepy. Chcemy zarejestrować prawo współwłasności naszej działki. Aby to zrobić, konieczne jest przeprowadzenie geodezji, a do geodezji konieczne jest obliczenie wielkości powierzchni gruntu potrzebnej do funkcjonowania naszego domu. Zgodnie z metodologią określoną w „SP 30-101-98 „Instrukcje metodyczne obliczania działek we wspólnotach mieszkaniowych” wielkość działki niezbędną do funkcjonowania budynku mieszkalnego oblicza się poprzez pomnożenie współczynnika zależnego od liczby piętra i rok budowy domu przez łączną powierzchnię wszystkich lokali mieszkalnych w tym domu. Jednak część lokali w naszym budynku, które dziś należą do indywidualnych właścicieli, nie jest lokalami mieszkalnymi (sklepami). W jaki sposób ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewiduje określenie powierzchni gruntu wymaganej do funkcjonowania naszego domu? Dziękuję.

Wyjaśnienie od 2 kwietnia 2015 r. - 16:53
Uważamy również, że przy obliczaniu wielkości działki niezbędnej do funkcjonowania naszego domu słuszne będzie uwzględnienie powierzchni lokali niemieszkalnych i mieszkalnych, ponieważ przy zakupie tych lokali nabyta została również część wspólnej własności przypadająca na ich udział (część działki, na której stoi nasz dom). Jednak administracja miejska odmawia zatwierdzenia planu granic naszej działki, na której wielkość powierzchni naszej działki oblicza się biorąc pod uwagę fakt, że wcześniej (w okresie zagospodarowania tego terytorium) wszystkie pomieszczenia w naszym domu należące do indywidualnych właścicieli były mieszkalne. Władze miasta nalegają, aby w lokalach niemieszkalnych nie było placów zabaw, terenów rekreacyjnych i sportowych itp. i na tej podstawie twierdzi, że przy obliczaniu powierzchni gruntu potrzebnej do funkcjonowania naszego domu należy brać pod uwagę tylko te lokale, które obecnie są mieszkalne. Dzięki tym obliczeniom powierzchnia naszej działki zmniejsza się prawie o połowę, ponieważ w budynku było tylko 12 mieszkań, a 5 z nich zostało przekształconych w niemieszkalne. Według obliczeń Zarządu Miejskiego wzdłuż domu przydzielono nam pas ziemi o szerokości 12 metrów, ale na takiej działce nie da się nawet umieścić parkingu dla naszych samochodów ze względu na bliskość okien mieszkań nie zostało już nic na plac zabaw dla dzieci czy boisko sportowe, a brakuje nam jeszcze miejsc do rozładunku towarów do sklepów zlokalizowanych na całym piętrze domu. Zamierzamy wystąpić do sądu, ale nie wiemy na podstawie jakich norm prawnych możemy wykazać konieczność uwzględnienia lokalu sklepowego wraz z lokalem mieszkalnym. Może były jakieś wyjaśnienia ze strony jakichkolwiek oficjalnych organów w tej sprawie?!

Odpowiedzi:

Elena Tarasowa

Dzień dobry, dziękuję za pytanie. Powinieneś to wiedzieć

Niestety Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nie zawiera specjalnych przepisów dotyczących procedury ustalania wielkości działki pod budynek mieszkalny. Istnieją jednak pewne wytyczne w przepisach.

Zatem na mocy części 1 art. 36 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej granice i wielkość działki oblicza się zgodnie z przepisami dotyczącymi gruntów i przepisami dotyczącymi działań urbanistycznych. Dokładniej, przepis ten ujawniono w art. 35 ust. 2 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, który stanowi, że powierzchnia części działki zajmowanej przez budynek i niezbędna do jej użytkowania jest ustalana zgodnie z Część 3 art. 33 kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej.

Artykuł ten mówi jednak o ustaleniu jedynie maksymalnych rozmiarów działek, które ustala się zgodnie z zatwierdzonymi normami przeznaczenia gruntów pod określone rodzaje działalności lub zgodnie z zasadami zagospodarowania i zagospodarowania przestrzennego, zagospodarowania przestrzennego, urbanistyki i dokumentacja projektowa. Oznacza to, że w każdym przypadku konieczne będzie wyznaczenie granic w pewnych granicach, biorąc pod uwagę indywidualne okoliczności.

Jeżeli ustawodawstwo gruntowe mówi o procedurze obliczania granic działki pod budynkiem mieszkalnym jedynie w sposób ogólny, wówczas część 4 art. 43 Kodeksu urbanistycznego stanowi, że wymiary należy określić z uwzględnieniem faktycznego zagospodarowania terenu i standardy i zasady urbanistyczne obowiązujące w okresie zagospodarowania przestrzennego.

„Uwzględnienie” może oznaczać dwie możliwości ustalenia wielkości działek: mogą być one równe wskaźnikom określonym zgodnie ze standardami i przepisami urbanistycznymi obowiązującymi w okresie zagospodarowania przestrzennego lub być od nich mniejsze, jeżeli aktualne zagospodarowanie terenu nie pozwala na przestrzeganie tych wskaźników.

Na obecnym etapie nie opracowano regulaminów określających zasady ustalania granic działki. W związku z tym wskazane wydaje się kierowanie się ustaloną wcześniej procedurą ustalania granic, która najpełniej uwzględniała zarówno interesy mieszkańców, jak i niezbędne wymagania techniczne.

Na podstawie art. 10 ustawy federalnej „O stowarzyszeniach właścicieli domów” obowiązującej przed wejściem w życie Kodeksu mieszkaniowego, dekret rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 26 września 1997 r. N 1223 „W sprawie zatwierdzenia Regulaminu ustalania wielkości i ustalania granic działek we wspólnotach mieszkaniowych”, przyjęto Kodeks zasad projektowania i budowę SP 30101-98, Wytyczne dotyczące obliczania standardowych rozmiarów działek we wspólnotach mieszkaniowych.

Podstawowe zasady określone w tych aktach są następujące: jeżeli działka nie została jeszcze przydzielona, wówczas granice ustala się w zależności od liczby kondygnacji budynku i SNiP obowiązujących w okresie budowy; jeżeli działka została już przydzielona, wówczas jej granice nie podlegają rewizji. Rozporządzenie precyzuje, że rozmiary działek pod budowę wspólnot mieszkaniowych na istniejących obszarach zabudowy, a także na terenach nowo zabudowanych, ustalane są zgodnie z dokumentacją urbanistyczną, normami urbanistycznymi oraz metodami obliczania standardowych rozmiarów działek w mieszkania własnościowe.

Rekomendacja eksperta
Dlatego uważam, że przy obliczaniu powierzchni gruntu potrzebnej do funkcjonowania domu należy wziąć pod uwagę tereny niemieszkalne takie, jakie były pierwotnie podczas budowy domu (tj. jako mieszkalne).

W razie pytań odpowiem bardziej szczegółowo.

Wszystkiego najlepszego.

Cześć.

Pismo Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej z dnia 29 grudnia 2010 r. Nr D23-5416 „W sprawie wyjaśnienia procedury kształtowania działki pod budynek mieszkalny”

Departament Nieruchomości Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji rozpatrzył apelację o wyjaśnienie procedury kształtowania działki pod apartamentowiec.

1. Na pytanie, w jakich przypadkach zagospodarowaniem działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec, zajmuje się organ państwowy, w którym samorządowy, w jakich przypadkach informujemy najemcę (użytkownika gruntu).

Część 4 art. 16 ustawy federalnej nr 189-FZ z dnia 29 grudnia 2004 r. „W sprawie wejścia w życie kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej” (zwanej dalej ustawą federalną nr 189-FZ) określa ogólną zasadę dla władz państwowych i samorządów lokalnych w sprawie ukształtowania terenu terenu, na którym zlokalizowany jest apartamentowiec.

Obecnie ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej nie ma jasnej definicji terminu „tworzenie działki”. W oparciu o wymogi określone w przepisach Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej Kodeksem urbanistycznym) i Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej Kodeksem gruntowym), utworzenie gruntu działka pod apartamentowiec obejmuje:

1) przygotowanie i zatwierdzenie projektu zagospodarowania przestrzennego oraz projektu geodezyjnego;

2) prowadzenie prac katastralnych w odniesieniu do działki zgodnie z wymogami określonymi w ustawie federalnej z dnia 24 lipca 2007 r. nr 221-FZ „O państwowym katastrze nieruchomości” (zwanej dalej ustawą nr 221-FZ ) oraz przeprowadzenie państwowej rejestracji katastralnej działki .

Jednocześnie przygotowanie projektu zagospodarowania przestrzennego oraz projektu geodezyjnego realizowanego w odniesieniu do działki znajdującej się pod budynkiem mieszkalnym należy do kompetencji organów samorządu terytorialnego.

Rejestracja katastralna nieruchomości prowadzona jest przez organ uprawniony do wprowadzania do państwowego katastru nieruchomości informacji o nieruchomościach złożonych na podstawie wniosku dowolnej osoby (art. 1, 3, 14 ustawy nr 221-FZ).

Prace katastralne prowadzone są przez inżyniera katastralnego na podstawie umowy zawartej zgodnie z wymogami prawa cywilnego i ustawy nr 221-FZ o wykonanie prac katastralnych z inicjatywy właściciela działki (klienta) . Jednocześnie każda osoba ma prawo zawrzeć tę umowę z inżynierem katastralnym.

Zgodnie z art. 37 ustawy nr 221-FZ w wyniku prac katastralnych inżynier katastralny przekazuje klientowi takich prac katastralnych plan graniczny, plan techniczny i raport z badania.

Na podstawie art. 9-11 kodeksu gruntów utworzenie działki będącej własnością federalną przeprowadzają federalne władze wykonawcze, utworzenie działki będącej własnością podmiotu Federacji Rosyjskiej przeprowadzają władze wykonawcze podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, utworzenie działki znajdującej się na majątku komunalnym - organy samorządu terytorialnego.

Jeżeli własność państwowa działki nie jest wyznaczona, utworzenie takiej działki przeprowadza organ samorządu terytorialnego (klauzula 10 art. 3 ustawy federalnej z dnia 25 października 2001 r. Nr 137-FZ „W sprawie wpisu w życie Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej”).

Decyzję o utworzeniu działki podejmują organy udostępniające działki (art. 29 kodeksu gruntów), w tym na podstawie wniosku zainteresowanego prawnego posiadacza działki.

2. Na pytanie, jakie są standardy ustalania powierzchni działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, oraz zasady ustalania takich standardów, informujemy.

Zgodnie z częścią 1 art. 36 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej Kodeksem mieszkaniowym) granice i wielkość działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, ustala się zgodnie z wymogami przepisów dotyczących gruntów oraz ustawodawstwo dotyczące działań związanych z planowaniem urbanistycznym.

Położenie granic oraz wielkość działki w granicach obszarów zabudowanych, a także jej powierzchnię ustala się z uwzględnieniem faktycznego zagospodarowania przestrzennego oraz norm i zasad urbanistycznych, które obowiązywały w okresie zabudowy. tych terytoriów (część 4 art. 43 kodeksu planowania przestrzennego).

Zgodnie z częścią 9 art. 38 ustawy federalnej nr 221-FZ, przy wyjaśnianiu granic działki ich lokalizację ustala się na podstawie informacji zawartych w dokumencie tytułowym działki lub w przypadku braku takiego dokument, z informacji zawartych w dokumentach określających położenie granic działki w trakcie jej kształtowania. W przypadku braku określonych dokumentów granicami działki są granice, które istnieją na ziemi od piętnastu lub więcej lat i są ustalone za pomocą obiektów naturalnych lub obiektów pochodzenia sztucznego, które umożliwiają określenie położenia granic działkę.

Jeżeli tworzenie działek powinno odbywać się z uwzględnieniem projektu geodezyjnego lub innego dokumentu, położenie granic tych działek ustala się z uwzględnieniem takiego dokumentu (część 10 art. 38 ustawy federalnej nr 221 -F Z).

3. Na pytanie, czy w tym przypadku opracowanie dokumentacji zagospodarowania przestrzennego (projekt zagospodarowania przestrzennego, projekt geodezyjny) powinno odbywać się zgodnie z wymogami art. 42, 43 Kodeksu urbanistycznego, czy też możliwe jest utworzenie nowych działek w sposób określony w art. 11.3, 11.4 Kodeksu gruntowego, informujemy.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy federalnej z dnia 29 grudnia 2004 r. nr 191-FZ „W sprawie wejścia w życie Kodeksu planowania przestrzennego Federacji Rosyjskiej” (zwanej dalej ustawą federalną nr 191-FZ ), przed wejściem w życie w przewidziany sposób przepisów technicznych dotyczących organizacji terytoriów, rozmieszczenia, projektowania, budowy i eksploatacji budynków, budowli, budowli w przypadku, gdy tereny zabudowane nie są podzielone na działki, granice działek, na których znajdują się budynki mieszkalne, ustala się poprzez przygotowanie projektów zagospodarowania przestrzennego i projektów geodezyjnych, które są zatwierdzane przez naczelnika samorządu terytorialnego osady, kierownika samorządu terytorialnego dzielnicy miejskiej, zgodnie z art. tryb wysłuchań publicznych zgodnie z art. 46 Kodeksu urbanistycznego. Niedopuszczalne jest w tym przypadku żądanie dostarczenia innych dokumentów do zatwierdzenia projektów zagospodarowania przestrzennego i projektów geodezyjnych.

Norma ta przewiduje przepisy przejściowe prawa urbanistycznego. W oparciu o treść tej normy, w celu ustalenia granic działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec, należy opracować projekt zagospodarowania przestrzennego i projekt geodezyjny.

4. W kwestii, czy ust. 2 art. 6 ustawy federalnej nr 191-FZ ma zastosowanie tylko do przypadków określonych w art. 46.1, 46.2, 46.3 Kodeksu urbanistycznego, czy też do innych przypadków określonych przez prawo, informujemy.

Ze względu na fakt, że art. 6 ust. 2 ustawy federalnej nr 191-FZ nie przewiduje ograniczeń w odniesieniu do żadnych konkretnych przypadków, Departament Nieruchomości uważa, że norma ta ma zastosowanie do wszystkich stosunków regulowanych przez ustawodawstwo w dziedzinie planowania przestrzennego zajęcia

Dyrektor

Dział Nieruchomości A.I. Iwak

Masz również prawo zwrócić się o wyjaśnienia do Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego.

Cześć!

Brak uregulowania trybu ustalania wielkości działki budynku mieszkalnego powoduje, że praktyka w przeważającej mierze podąża ścieżką ustalania wielkości działki budynku mieszkalnego na podstawie krawędzi fundament budynku. Jednocześnie ustawodawstwo (art. 36 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej) przewiduje włączenie na terenie budynku mieszkalnego terytorium niezbędnego do utrzymania i eksploatacji budynku, zajmowanego przez projekty zagospodarowania przestrzennego i ulepszeń. Eksploatacja domu polega na zapewnieniu apartamentowcowi różnorodnych usług zapewniających bezpieczeństwo i komfort życia poprzez instalacje i sieci medialne (gaz, ciepło, woda, prąd itp.). Przepisy urbanistyczne (art. 6 ustawy federalnej „W sprawie wdrożenia kodeksu miejskiego Federacji Rosyjskiej”) pozwalają określić wielkość działki pod budynek mieszkalny w projektach planistycznych i projektach geodezyjnych przed przyjęciem decyzji technicznych przepisy dotyczące rozmieszczenia, projektowania, budowy i eksploatacji budynków, budowli i budowli.

W przypadku ustalenia wielkości działki budynku mieszkalnego na podstawie krawędzi fundamentu budynku, działki znajdujące się poza krawędzią fundamentów budynku mieszkalnego uważa się za działki publiczne (wykorzystywane do celów dojazdowych/przejściowych). nieokreślonej liczby osób). Uważam, że władze państwowe i samorządowe, ustalając w projektach planistycznych i projektach geodezyjnych wielkość działki budynku mieszkalnego w oparciu o krawędź fundamentów budynku, naruszają prawa właścicieli lokali w takim budynku, gdyż stwarzają warunki utrudniające korzystanie z praw właściciela.

Ponieważ ustawodawstwo (art. 16 ustawy federalnej „W sprawie wykonania kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej”) przewiduje pojawienie się działki pod budynek mieszkalny i własność takiej działki z jej państwową rejestracją katastralną, informacje o rejestracja budynku mieszkalnego jest ważna dla określenia wielkości budynku mieszkalnego na obszarze zbiorów.

Opinia eksperta dotycząca kryteriów ustalania wielkości działki pod budynek mieszkalny:

Teren budynku mieszkalnego nie może znajdować się w obrębie krawędzi fundamentów budynku, gdyż konserwacja budynku (malowanie, wybielanie ścian, naprawa dachów, okien itp.) wymaga obszaru poza krawędzią fundamentów budynku. W przepisach technicznych dotyczących rozmieszczenia, projektowania, budowy i eksploatacji budynków, budowli, budowli, a także w projektach planistycznych i projektach geodezyjnych działka budynku mieszkalnego w ramach własności wspólnej musi obejmować terytorium niezbędne do konserwacja i eksploatacja domu, w zależności od jego parametrów technicznych ( liczba kondygnacji, cechy konstrukcyjne itp.). Odmienne podejście (wyznaczenie terenu poprzez odcięcie fundamentów domu) będzie stwarzać przeszkody w korzystaniu przez właścicieli lokali mieszkalnych z przysługujących im praw.

Wśród mieszkańców wieżowców często panuje błędne przekonanie, że działka pod apartamentowcem jest wspólną własnością mieszkańców. W ostateczności spółka zarządzająca lub stowarzyszenie użyteczności publicznej obsługujące kompleks mieszkaniowy ma prawo zbyć terytorium.

Z jednej strony założenie to jest prawidłowe, a prawo przewiduje przekazanie terenu do dyspozycji i współwłasność właścicieli mieszkań, jednak istnieje wiele niuansów, które należy wziąć pod uwagę przy rozstrzyganiu takiego problemu . Dziś szczegółowo przyjrzymy się sytuacji, kto jest właścicielem gruntu pod apartamentowcem i jak obecne przepisy regulują tę kwestię.

Zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej grunty znajdujące się pod MKD, przekazane do użytkowania przed 2005 rokiem, stają się wspólną własnością obywateli pod następującymi warunkami:

działka pod budynkiem ma jasno określone granice, które zostały już uzgodnione z gminą;
wszystkie prace związane z zagospodarowaniem terenu zakończono przed 2005 rokiem, kiedy weszły w życie główne przepisy Kodeksu mieszkaniowego RF;
obszar ten jest zarejestrowany w Rosreestr i posiada plan katastralny.

Jeżeli wymienione wymagania i warunki nie zostaną spełnione, wówczas terytorium pozostaje w dyspozycji pierwotnego użytkownika, czyli gminy lub dewelopera i nie staje się własnością osób zamieszkujących wieżowiec.

Przed zakupem mieszkania w kompleksie apartamentowym ważne jest sprawdzenie, czyją własnością jest teren pod kompleksem mieszkaniowym. Jeśli grunt zostanie również przekazany obywatelowi, będzie to dodatkowa zaleta zakupu.

Ponadto należy zauważyć, że mieszkańcy mają możliwość prywatyzacji nieruchomości w przyszłości po rejestracji katastralnej i ostatecznym ukształtowaniu terenu. Tylko w tym przypadku prawa obywateli zostaną oficjalnie potwierdzone i nie zostaną w żaden sposób ograniczone.

Kto jest właścicielem działki pod nowym budynkiem, jeżeli dom został przekazany do użytkowania po 2005 roku?

W takich okolicznościach sytuacja jest nieco inna, ponieważ właściciele domów automatycznie stają się właścicielami gruntów, nie spełniając wymienionych warunków. Decyzja ta wynika z faktu, że deweloper może wybudować budynek na gruntach dopiero po jego zakupie lub przyjęciu w dzierżawę na czas nieokreślony od administracji i późniejszej prywatyzacji.

W związku z tym po oddaniu budynku do użytkowania wraz z przeniesieniem praw do lokalu mieszkalnego na kupującego następuje jednocześnie przeniesienie prawa własności działki. W związku z tym kupujący nie będzie musiał ponosić żadnych wydatków i samodzielnie angażować się w prywatyzację gruntów pod kompleksem mieszkaniowym.

Jak uzyskać informację o własności terenu?

W niektórych sytuacjach może być wymagana informacja o tym, kto jest właścicielem działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec. Prawo przewiduje kilka sposobów sprawdzenia, kto jest właścicielem określonego terytorium, a najprostszym z nich jest wypełnienie wniosku online na oficjalnej stronie internetowej Rosreestr.

Aby szybko uzyskać potrzebne informacje, wystarczy przejść do zasobu elektronicznego i wybrać zakładkę „Publiczna mapa katastralna”. Tutaj możesz zobaczyć ogólny układ konkretnego obszaru z identyfikacją poszczególnych sektorów, a także zapoznać się ze szczegółowymi danymi dotyczącymi własności gruntu pod apartamentowcem.

Inną możliwością uzyskania informacji o prywatyzacji gruntu pod domem jest sprawdzenie płatności podatkowych. Jeśli obywatele raz w roku otrzymają pokwitowanie zapłaty podatku gruntowego, wówczas terytorium jest ich własnością.

Jaka działka może zostać przeniesiona na wspólną własność?

Rozwiązując taki problem, obywatele powinni przede wszystkim kierować się granicami i obszarem lokalnego obszaru. Główne przepisy dotyczące wykonywania tłumaczeń są określone w Kodeksie mieszkaniowym RF i Kodeksie gruntowym RF. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę, że teren pod apartamentowcem to nie tylko wolne, otwarte przestrzenie, ale także parkingi, place zabaw, obiekty sportowe, czy ogródki frontowe.

Oczywiście powierzchnia pod nowym budynkiem nie będzie zbyt duża, gdyż przedstawiciele gminy początkowo starają się ograniczyć teren do możliwie minimalnej wielkości. Szczególnie często obserwuje się to w odniesieniu do zagospodarowania terytoriów w dużych osadach, gdzie ziemia jest bardzo ceniona. Z tego samego powodu mieszkańcy mogą napotkać istotne problemy, a także poważne przeszkody przy ubieganiu się o prywatyzację.

Należy zauważyć, że prywatyzacja terytorium jest możliwa w przypadku, gdy teren „nie wchodzi” na cudze terytorium i nie narusza interesów innych osób. Jeżeli masa gruntu składa się ze wspólnej własności różnych domów, wówczas prywatyzacja takiej nieruchomości nie będzie możliwa.

Wniosek

Tereny pod zespołem mieszkaniowym nie zawsze są do dyspozycji obywateli będących właścicielami mieszkań w osiedlu. Po spełnieniu określonych warunków działka może zostać sprywatyzowana, ale istnieją też zakazy, które nie pozwolą na przeprowadzenie procedury prywatyzacyjnej. Aby spełnić wszystkie zasady i wymagania, należy kierować się radami i przepisami określonymi w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej oraz Kodeksie gruntowym Federacji Rosyjskiej.

Kwestie rejestracji działki pod apartamentowiec należą obecnie do najpilniejszych dla mieszkańców Moskwy.

Czy musisz zainstalować ogrodzenie na obwodzie swojego podwórka? Chcesz mieć plac zabaw dla dzieci i parking dla gości na podwórku, a nie wieżowiec budowany tuż pod Twoimi oknami? Nie chcesz płatnego parkingu na podwórzu i autostrady przebiegającej pod Twoimi oknami? Wszystkie te problemy można rozwiązać tylko wtedy, gdy działka pod budynkiem mieszkalnym jest prawidłowo zarejestrowana.

Podstawową normą prawną jest tutaj art. 36 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym „właściciele lokali w budynku mieszkalnym posiadają, na mocy prawa wspólnej współwłasności, wspólną własność w budynku mieszkalnym, a mianowicie.. działka, na której położony jest dom, wraz z elementami małej architektury i małej architektury, innymi obiektami przeznaczonymi do utrzymania, eksploatacji i ulepszania tego domu oraz położona na określonej działce. Granice i wielkość działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec, ustala się zgodnie z wymogami przepisów prawa gruntowego oraz przepisów dotyczących działalności urbanistycznej.”

Jest to podstawowa zasada, o której należy pamiętać, biorąc pod uwagę następujące punkty:

Od jakiego momentu mieszkańcy domu stają się właścicielami działki pod takim apartamentowcem (dalej - MKD)?

Z chwilą ukształtowania działki i przeprowadzenia jej państwowej rejestracji katastralnej działka, na której znajduje się budynek mieszkalny i inne obiekty nieruchomości wchodzące w skład takiego budynku, przechodzi nieodpłatnie na wspólną współwłasność właścicieli lokal w budynku mieszkalnym (klauzula 5, art. 16 ustawy federalnej RF nr 189-FZ z dnia 29 grudnia 2004 r. „W sprawie wejścia w życie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej”). Innymi słowy, od dnia wpisu działki pod apartamentowcem do rejestru katastralnego, właściciele lokali w apartamentowcu (zarówno mieszkalni, jak i niemieszkaniowi!) stają się właścicielami tej działki. Od tego momentu działka stanowi ich współwłasność i nie jest wymagane uzyskanie odrębnych zaświadczeń papierowych potwierdzających to prawo. Zgodnie z ust. 1 art. 22 ustawy federalnej z dnia 24 lipca 2007 r. Nr 221-FZ „W państwowym katastrze nieruchomości” rejestracja działki w państwowym rejestrze katastralnym odbywa się na podstawie planu granicznego.

Podsumowanie: od dnia wpisu tej działki do rejestru katastralnego.

Od czego rozpoczyna się rejestracja działki pod budynek mieszkalny?

Zgodnie z postanowieniami art. 16 ustawy federalnej Federacji Rosyjskiej nr 189-FZ z dnia 29 grudnia 2004 r. „W sprawie wdrożenia Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej” w przypadku, gdy działka, na której znajduje się budynek mieszkalny i inne obiekty nieruchomościowe w takim domu nie została utworzona przed wejściem w życie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (tj. do 1 marca 2005 r.), na podstawie decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowiec, każda osoba upoważniona przez to zgromadzenie ma prawo zwrócić się do władz państwowych lub samorządowych z wnioskiem o ukształtowanie działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec. Za kształtowanie działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec, odpowiedzialne są władze państwowe lub samorządy lokalne.

Jednakże Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej w uchwale nr 12-P z dnia 28 maja 2010 roku stwierdził, że norma, zgodnie z którą właściciel lokalu w budynku wielorodzinnym, nieuprawniony przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynek ten, nie mógł zwrócić się do władz państwowych ani samorządowych, był niezgodny z wnioskiem o ukształtowanie działki, na której znajduje się budynek mieszkalny. Tak więc do niedawna tylko jeden właściciel lokalu (zarówno mieszkalnego, jak i niemieszkalnego) mógł zwrócić się do Moskiewskiego Departamentu Nieruchomości (dawniej Moskiewskiego Departamentu Zasobów Ziemi) z wnioskiem o utworzenie działki pod budowę apartamentowiec.

Obecnie, w związku z wejściem w życie zmian do Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej od 01.03.2015 r., tworzenie działek pod wielomieszkaniowe budynki mieszkalne odbywa się wyłącznie zgodnie z zatwierdzonym projektem geodezyjnym. Nie jest wymagany wniosek właściciela z powyższym oświadczeniem.

Podsumowanie: z zatwierdzeniem projektu geodezyjnego dla bloku, w którym znajduje się apartamentowiec.

Na czym polega zatwierdzenie projektu geodezji blokowej i kto go zatwierdza?

Zatwierdzenie projektu geodezyjnego blokowego to procedura, której celem jest stworzenie planu geodezyjnego, na podstawie którego działka jest następnie rejestrowana do rejestracji katastralnej, czyli jej prawnej „rejestracji” własności. Geodezja to w istocie proces ustalania granic działek, to znaczy na tym etapie decyduje się, czy sąsiednie terytorium (czyli grunty należące do właścicieli mieszkań w apartamentowcu) będzie plac zabaw, czy pod Waszymi oknami będzie przebiegać droga, czy na podwórzu będzie parking, jakie tereny zostaną uznane za miejsca publiczne itp.

Klientem państwowym w zakresie opracowania projektu geodezyjnego jest Wydział Mienia Miejskiego Miasta Moskwy (zwany dalej DGI). Oczywiście zadania DGI są dość przewidywalne - uformować działki w taki sposób, aby więcej gruntów zostało „odciętych” od budynków mieszkalnych i przeznaczonych pod grunty publiczne, pod sieć drogową, które po wykonaniu pomiarów geodezyjnych zostaną zarejestrowane jako własność miasta Moskwy.

Wykonawcą projektu geodezyjnego jest zwykle jakiś instytut projektowy, taki jak Mordovregionproekt LLC, NIIiPI General Plan i inne, które wygrały konkurs i zawarły kontrakt rządowy.

Projekt geodezyjny przed zatwierdzeniem przez Państwową Inspekcję Majątkową musi zostać poddany rozprawie publicznej, w której zazwyczaj biorą udział mieszkańcy danego bloku bezpośrednio zainteresowani daną działką. Wnioski oparte na wynikach przesłuchań publicznych zatwierdza Okręgowa Komisja ds. Planowania Przestrzennego, Zagospodarowania Przestrzennego i Rozwoju przy Rządzie Moskiewskim.

Streszczenie: w rzeczywistości jest to zatwierdzenie przez Wydział Mienia Miejskiego granic konkretnej działki po ich uzgodnieniu z zainteresowaną publicznością.

Czym są wysłuchania publiczne i jak wziąć w nich udział?

Komisja Miejska ds. Urbanistyki, Zagospodarowania Przestrzennego i Rozwoju przy Rządzie Moskiewskim (zwana dalej Komisją Miejską) oraz Okręgowe Komisje ds. Urbanistyki, Zagospodarowania Przestrzennego i Rozwoju przy Rządzie Moskiewskim (zwana dalej Komisjami Okręgowymi) są organy uprawnione do przeprowadzania wysłuchań publicznych. Komisja miejska tworzona jest na poziomie miasta, komisja okręgowa na poziomie powiatu. Komisja miejska organizuje przesłuchania publiczne rzadziej niż komisja okręgowa, ponieważ dotyczą one projektów bardziej globalnych: Planu Generalnego Miasta Moskwy i obiektów liniowych, na przykład budowy autostrad wpływających na więcej niż jedną dzielnicę itp. Komisja okręgowa na bieżąco organizuje wysłuchania publiczne, gdyż dotyczą one spraw o zasięgu powiatu lub powiatu.

Zgodnie z moskiewskim Kodeksem urbanistycznym uczestnikami wysłuchań publicznych są: 1) mieszkańcy miasta Moskwy, którzy mają miejsce zamieszkania lub miejsce pracy na terytorium, w granicach którego odbywają się wysłuchania publiczne, oraz przedstawiciele ich władz, wspomnienia; 2) prawni posiadacze działek, inwestycji budowlanych, lokali mieszkalnych i niemieszkalnych na terytorium, w granicach którego odbywają się rozprawy publiczne; 3) zastępcy organów przedstawicielskich gmin, na których obszarze odbywają się wysłuchania publiczne; 4) deputowani Moskiewskiej Dumy Miejskiej.

Ustawa gwarantuje każdemu uczestnikowi wysłuchania publicznego prawo do zapoznania się z protokołem końcowym, w którym wskazano, kto zgłaszał jakie propozycje na wysłuchaniu publicznym.

Przesłuchania publiczne składają się z następujących etapów: 1) publikacja i rozesłanie ogłoszenia o przesłuchaniach publicznych (nie później niż na siedem dni przed otwarciem wystawy); 2) zorganizowanie ekspozycji (ekspozycji) projektu prezentowanego podczas wysłuchań publicznych (zwanej dalej ekspozycją); 3) odbycie zgromadzenia uczestników wysłuchań publicznych (sposiedzenia nie są dopuszczalne w dni wolne od pracy; w dni robocze posiedzenia rozpoczynają się nie wcześniej niż o godzinie 19:00); 4) sporządzenie protokołu przesłuchań publicznych (termin na sporządzenie protokołu przesłuchań publicznych nie przekracza siedmiu dni); 5) przygotowanie i ogłoszenie wniosków z wyników przesłuchań publicznych (w terminie pięciu dni od zatwierdzenia należy opublikować wnioski z wyników przesłuchań publicznych).

Sporządzeniem protokołu końcowego na podstawie wyników wysłuchań publicznych zajmują się najczęściej pracownicy starostwa powiatowego. Następnie protokół przekazywany jest do Prefektury Okręgowej. Ponadto na następnym posiedzeniu komisji okręgowej protokół ten jest rozpatrywany. Pracownik samorządowy składa sprawozdanie z przebiegu przesłuchań publicznych, jakie uwagi zgłoszono, ile osób przybyło itp. Jeżeli członkowie komisji nie mają pytań do protokołu, protokół wysłuchania publicznego zatwierdza przewodniczący właściwej komisji okręgowej.

Kolejnym krokiem komisji okręgowej jest wydanie decyzji. Wnioski z wyników wysłuchań publicznych zatwierdza przewodniczący właściwej komisji. W ciągu pięciu dni od zatwierdzenia wnioski dotyczące wyników przesłuchań publicznych należy opublikować w sposób określony dla publikacji oficjalnych informacji Rządu Moskwy lub odpowiednich terytorialnych władz wykonawczych miasta Moskwy. W podsumowaniu wskazano zalecenia dotyczące wykonalności lub niecelowości realizacji projektu itp. Dopiero po zatwierdzeniu rozstrzygnięcia wysłuchania publiczne uważa się za zakończone.

Jak mogę wyrazić swój sprzeciw wobec projektu geodezyjnego zaproponowanego w trakcie wysłuchań publicznych?

W okresie wysłuchań publicznych każdy uczestnik wysłuchań publicznych ma prawo zgłaszać swoje propozycje i uwagi do omawianego projektu w następujący sposób: 1) wpisy do księgi (dziennika) zwiedzających oraz rejestru wniosków i uwag, który jest przechowywany przez okres funkcjonowania odpowiedniej ekspozycji; 2) wystąpienia na zgromadzeniu uczestników wysłuchań publicznych; 3) wpisy do księgi (dziennika) rozliczeń (rejestracji) uczestników wysłuchania publicznego uczestniczących w posiedzeniu; 4) zgłaszanie pisemnych wniosków i uwag przedstawicielowi właściwej komisji okręgowej lub komisji miejskiej podczas zgromadzenia uczestników wysłuchań publicznych; 5) przesyłanie pisemnych wniosków i uwag do właściwej komisji okręgowej w terminie tygodnia od dnia zgromadzenia uczestników wysłuchań publicznych.

Absolutnie wszystkie otrzymane propozycje i uwagi są uwzględniane w protokołach wysłuchań publicznych. Termin na sporządzenie protokołu wysłuchania publicznego nie przekracza siedmiu dni.

Aby zapewnić kompletność i prawidłowość propozycji i uwag zawartych w protokole, masz prawo, powołując się na Kodeks urbanistyczny Moskwy, żądać zapoznania się z protokołem przesłuchań publicznych i otrzymania jego odpisu od komisja okręgowa.

Jak zakwestionować granice „wydzielonej” działki pod apartamentowcem?

Ustawodawstwo dopuszcza w tej sytuacji różne sposoby ochrony naruszonego prawa, jednak najczęstszą pozostaje skarga do sądu na decyzję o zatwierdzeniu projektu geodezyjnego i wymóg ustalenia granic działki.

Właściciele lokali w budynkach mieszkalnych mają również prawo zaskarżyć do sądu, biorąc pod uwagę jurysdykcję spraw, zgodnie z przepisami przepisów CAS RF lub rozdziału 24 Kodeksu postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, działań ( bezczynność) organu rządowego w sprawie: 1) ukształtowania działki, na której położony jest dom, 2) opracowania dokumentacji dotyczącej zagospodarowania przestrzennego (art. 45 i 46 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej), 3 ) czynności poprzedzające zbycie działki, w szczególności decyzje o udostępnieniu działki pod zabudowę, o przeprowadzeniu przetargów na sprzedaż działki lub o prawie do zawarcia umowy dzierżawy gruntu itp.

Jeżeli w wyniku takich działań organu władzy publicznej osobom trzecim przysługuje prawo do działki niezbędnej do funkcjonowania budynku mieszkalnego, właściciele znajdujących się w niej lokali mogą wystąpić do sądu z roszczeniem wobec tych osób trzecich, których celem jest kwestionując odpowiednie prawo lub z roszczeniem o ustalenie granic działki.

Rozpatrując te roszczenia, sąd rozstrzyga kontrowersyjne kwestie związane z granicami danej działki zgodnie z wymogami prawa gruntowego i przepisów dotyczących działalności urbanistycznej (część 1 art. 36 kodeksu mieszkaniowego RF). W takim przypadku ciężar udowodnienia okoliczności, które stanowiły podstawę do ukształtowania działki w spornych granicach i wielkości, spoczywa na właściwym organie.

Decyzja sądu ustalająca granice działki jest podstawą do zmiany informacji o tej działce w katastrze nieruchomości państwowych.

Na co należy szczególnie zwrócić uwagę przy zatwierdzaniu planu przeglądu bloku?

1. Należy okresowo odwiedzać stronę internetową samorządu swojego powiatu/starostwa powiatowego w celu uzyskania informacji o zbliżających się przesłuchaniach publicznych – tak naprawdę jest to bowiem jedyna szansa, aby obywatele mogli wyrazić swoją opinię w sprawie ustalenia granic działki zgodnie z ich MKD.

2. Bezpośrednio w trakcie wysłuchań publicznych: 1) należy dokonać wpisu do rejestru uczestników wysłuchań publicznych. Ogólną liczbę uczestników wysłuchania publicznego oblicza się na podstawie liczby osób zarejestrowanych w dzienniku; 2) dba o to, aby wszelkie uwagi i sugestie, nawet te zgłaszane ustnie do mikrofonu, jak i te zgłaszane w formie pisemnej, były odnotowywane w protokole; 3) zgłaszajcie sugestie i uwagi nie „wspólnie”, ale od każdego uczestnika. Faktem jest, że nawet jeśli pod apelem zbiorowym podpisze się 1000 osób, to w protokole nadal będzie widniał 1 otrzymany wniosek.

Przygotowując wniosek komisja okręgowa może uznać, że dla obszaru liczącego 10 tys. mieszkańców 1 wniosek przeciwko projektowi można uznać za liczbę niekrytyczną i wpisać we wniosku: wskazane jest wdrożenie projektu.

3. Jeżeli nie miałeś czasu na wysłuchania publiczne lub o nich nie wiedziałeś, a uważasz, że konieczne jest przesłanie większej liczby odwołań zbiorowych lub indywidualnych, to w terminie siedmiu dni od dnia zebrania się uczestników wysłuchań publicznych możesz może zgłaszać uwagi i sugestie właściwej komisji okręgowej.

4. Aby mieć pewność, że protokół jest zgodny z prawdą, należy zwrócić się do komisji okręgowej w celu uzyskania odpisu protokołu w terminie 7-10 dni od wysłuchania publicznego. Ważne jest, aby mieć czas na przestudiowanie protokołu przed zatwierdzeniem wniosku, ponieważ po zatwierdzeniu wniosku przez przewodniczącego komisji okręgowej trudniej będzie walczyć z niesprawiedliwością. Protokoły z posiedzeń komisji okręgowych zamieszczane są na stronach internetowych prefektur. Protokoły wskazują, jakie decyzje zostały podjęte na podstawie wyników niektórych Przesłuchań Publicznych.

5. Często tereny zielone są „odcinane” od terytorium działek budynków mieszkalnych dla sieci drogowej (RSN). Oznacza to również, że po zatwierdzeniu projektu geodezyjnego i rejestracji katastralnej działki te zostaną zarejestrowane jako własność miasta Moskwy. Teoretycznie wówczas właściciel (właściwie urzędnicy) może zrobić ze swoją własnością co chce: niszczyć trawniki i poszerzać ulicę pod oknami budynków mieszkalnych lub organizować płatne miejsca parkingowe dla wszystkich samochodów. Aby tego uniknąć, mieszkańcy powinni pisemnie żądać zwrotu trawników na działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, pod rygorem odmowy uznania legalności projektu geodezyjnego za naruszającego ich uzasadnione interesy jako właścicieli i użytkowników działki.

6. Wszelkie odniesienia projektantów do obecności czerwonych linii sieci drogowej, których rzekomo nie mogą „przekroczyć”, nie powinny wprowadzać w błąd - to na razie tylko projekt i jeśli sposób ułożenia czerwonych linii w projekcie narusza Twoje prawa, musisz zażądać przesłania projektu ankiety do sprawdzenia w celu usunięcia lub przesunięcia czerwonych linii.

Na jakie przepisy warto się zwrócić?

1. Artykuł 36 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej.

2. Część 1 art. 16 ustawy federalnej „W sprawie wejścia w życie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej”.

3. Artykuł 43 ust. 4 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej (wyznaczanie granic utworzonych i zmienianych działek odbywa się zgodnie z przepisami urbanistycznymi i normami dotyczącymi przydziału działek dla określonych typów działalność, ustalona zgodnie z ustawami federalnymi, przepisami technicznymi; Uwaga (!) Wcześniej normą była następująca treść - rozmiary działek w granicach terenów zabudowanych ustalane są z uwzględnieniem faktycznego zagospodarowania przestrzennego i standardów urbanistycznych i zasad, jakie obowiązywały w okresie zagospodarowania tych terytoriów).

4. Wspólna uchwała nr 10/22 z dnia 29 kwietnia 2010 r. Naczelnego Sądu Arbitrażowego i Sądów Najwyższych Federacji Rosyjskiej (część „Spory o prawa do działek, na których posadowione są budynki mieszkalne”).

5. Zgodnie z pkt. 2.3 SanPiN 2.1.2.2645-10 działka musi zapewniać możliwość zorganizowania terenu lokalnego z wyraźnym podziałem funkcjonalnym i rozmieszczeniem terenów rekreacyjnych, placów zabaw, terenów sportowych, terenów gospodarczych, parkingu dla pojazdów dla gości, i tereny zielone.

6. Podpunkty f) i g) ust. 1 Regulaminu utrzymania majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, zatwierdzone dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. nr 491,
zgodnie z którym do majątku wspólnego zalicza się:
- działka, na której zlokalizowany jest budynek mieszkalny, której granice ustalone są na podstawie państwowych danych ewidencyjnych, z elementami małej architektury i małej architektury;
- inne obiekty przeznaczone do utrzymania, eksploatacji i ulepszania budynku mieszkalnego, w tym podstacje transformatorowe, punkty ciepłownicze przeznaczone do obsługi jednego budynku mieszkalnego, parkingi zbiorowe, garaże, boiska dziecięce i sportowe zlokalizowane w granicach działki, na której znajduje się znajduje się apartamentowiec.

7. Zgodnie z paragrafem 5.5 rozdziału 5 „Organizacja funkcjonalno-planistyczna terenu zabudowy mieszkaniowej mieszanej” MGSN 1.01-99, teren zabudowy mieszkaniowej składa się z powierzchni podstawy budynku i powierzchni przyległe terytorium, które obejmuje następujące obowiązkowe elementy: dojazdy i wejścia do domu, pokoje gościnne, parkingi, tereny zielone z terenami do gier i rekreacji.

8. Dekret Rządu Moskiewskiego nr 118-PP z dnia 12 kwietnia 2011 r., który uznaje nakładanie się tysięcy odcinków sieci drogowej (RDN) na obszary mieszkalne i stwierdza, że zidentyfikowane skrzyżowania są eliminowane „poprzez zmniejszanie odcinków RDN”, ale określa, co się dzieje z działkami „wcześniej zarejestrowanymi w państwowym katastrze nieruchomości”.

Zgodnie z częścią 5 art. 16 ustawy federalnej Federacji Rosyjskiej z dnia 29 grudnia 2004 r. N 189-FZ „W sprawie wejścia w życie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej”:

Obecnie zakup mieszkania automatycznie czyni kupującego współwłaścicielem działki, na której znajduje się apartamentowiec - oczywiście pod warunkiem, że deweloper podczas budowy nie naruszył prawa.

Jak stwierdzono w części 5 art. 16 ustawy federalnej Federacji Rosyjskiej z dnia 29 grudnia 2004 r. N 189-FZ „W sprawie wejścia w życie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej”:

Jeśli działka została już utworzona (istnieje numer katastralny), to JUŻ należy do właścicieli lokalu MKD i prawo nie przewiduje żadnych dodatkowych działań w celu „przeglądu”, „prywatyzacji” lub „rejestracji” działkę.

Jeżeli na działce znajduje się kilka budynków mieszkalnych i właściciele lokali jednego lub wszystkich domów mogą przeprowadzić geodezję tj. podzielić jedną wspólną działkę na kilka w zależności od liczby budynków mieszkalnych.

Jeśli właściciele lokali MKD nie mają absolutnie nic do roboty, mogą nawet zarejestrować własność działki w Jednolitym Rejestrze Państwowym:

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. N 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” (zwanej dalej ustawą N 122-FZ) państwowa rejestracja wystąpienie, przejście, ograniczenie (obciążenie)) lub wygaśnięcie prawa do lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego w apartamentowcu jest jednocześnie państwową rejestracją nierozerwalnie związanego prawa wspólnej współwłasności nieruchomości wspólnej. Jednocześnie właścicielowi lokalu w budynku mieszkalnym nie wydaje się zaświadczenia o państwowej rejestracji praw w związku z państwową rejestracją prawa wspólnej współwłasności nieruchomości.

Ministerstwo Sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej w piśmie nr 04/3201-EZ z dnia 21 kwietnia 2006 r. wyjaśniło, że jeżeli prawa majątkowe podlegające rejestracji państwowej powstają od momentu ich rejestracji państwowej (art. 8 ust. 2 i art. 223 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ), wówczas państwowa rejestracja tych praw ma charakter prawny, a w przypadku, gdy prawo do nieruchomości podlegające rejestracji państwowej powstaje zgodnie z prawem federalnym nie od chwili rejestracji państwowej (klauzula 5 artykułu 16 ustawy federalnej nr 189-FZ) rejestracja państwowa ma charakter prawny.

Zatem ustawodawstwo mieszkaniowe ustanawia pojawienie się prawa do wspólnej własności budynku mieszkalnego, w tym działki, niezależnie od obecności państwowej rejestracji prawa współwłasności wspólnej własności budynku mieszkalnego.

Zatem właściciele lokali w budynkach mieszkalnych mają prawo do wspólnej współwłasności działki, na której znajdują się takie domy, zgodnie z art. 16 ustawy N 189-FZ, powstaje od momentu ukształtowania działki i jej przeprowadzana jest państwowa rejestracja katastralna. Jednocześnie państwowa rejestracja prawa co najmniej jednego właściciela lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego w apartamentowcu (przy jednoczesnej rejestracji państwowej nierozerwalnie związanego prawa wspólnej współwłasności nieruchomości wspólnej w apartamentowcu, w tym działka) jest aktem prawnym uznania i potwierdzenia przez państwo powstania praw właścicieli lokali w budynku mieszkalnym do określonej nieruchomości, w tym działki.

Rejestrując własność działki w Jednolitym Rejestrze Państwowym, podsekcja nr 3-3 wskaże wszystkich właścicieli mieszkań mieszkających w budynku mieszkalnym znajdującym się na tej działce, ale nie mogą oni przydzielić „swojej” działki ze wspólnej współwłasności , czyli na niej powstanie nieruchomość z ograniczeniem służebności wspólnej. Ponadto do przeprowadzenia takiego wydarzenia wymagany jest osobisty udział 100% właścicieli budynków mieszkalnych.

Często chęć właścicieli lokali mieszkalnych do zarejestrowania własności działki tłumaczy się nieznajomością prawa, a mianowicie:

Co według Artykuł 273 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej,„W przypadku przeniesienia własności budynku lub budowli należącej do właściciela działki, na której się ona znajduje, własność działki zajmowanej przez budynek lub budowlę i niezbędnej do jej użytkowania przechodzi na nabywcę budynek lub konstrukcja.”

A co najważniejsze, Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej wyraźnie stanowi, że grunt pod budynkiem mieszkalnym jest zbiorową własnością mieszkańców.

Artykuł 36 kodeksu mieszkaniowego RF. Prawa własności do nieruchomości wspólnej właścicieli lokali w apartamentowcu:

1. Właściciele lokali w apartamentowcu są właścicielami, na mocy prawa współwłasności, nieruchomości wspólnej w apartamentowcu, którymi są:

4) działkę, na której położony jest ten dom, wraz z elementami zagospodarowania i ulepszenia krajobrazu, innymi obiektami przeznaczonymi do utrzymania, eksploatacji i ulepszania tego domu i położoną na określonej działce. Granice i wielkość działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec, ustalane są zgodnie z wymogami przepisów dotyczących gruntów i przepisów dotyczących planowania przestrzennego.

Ponieważ działka pod domem jest wspólną własnością właścicieli lokali w apartamentowcu od chwili nabycia przez nich własności tego lokalu, własność działki pod apartamentowcem jest prawnie powiązana z własnością lokalu w tym budynku i śledzi jego losy. Istnieje możliwość zakupu lokalu w apartamentowcu wyłącznie z udziałem działki. I sprzedaj - tylko z udziałem. (Artykuł 38 kodeksu mieszkaniowego RF).

Zatem w momencie nabywania przez wspólników własności mieszkań przeniesienie własności działki następuje automatycznie, z mocy prawa.

Dlatego nie ma potrzeby dodatkowego potwierdzania prawa do działki poprzez rejestrację jej w Jednolitym Rejestrze Państwowym.

Aby znaleźć numer katastralny działki, możesz skorzystać z publicznej mapy katastralnej Rosji

Jeśli po przeczytaniu artykułu nadal masz nieodpartą chęć zarejestrowania prawa do własności wspólnej w rosyjskim rejestrze, powinieneś podjąć następujące kroki:

Zgodnie z ust. 1 art. 36 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, ust. 2 art. 36 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej właściciele lokali w budynku mieszkalnym są właścicielami na podstawie wspólnej współwłasności działki, na której znajduje się dom. Działkę uznaje się za niepodzielną. Udział właściciela w prawie współwłasności nieruchomości jest proporcjonalny do wielkości całkowitej powierzchni należących do niego lokali i nie może być przydzielany w naturze.

Na podstawie decyzji zgromadzenia wspólników każda osoba upoważniona przez zgromadzenie (wnioskodawca) ma prawo wystąpić do organów administracji rządowej z wnioskiem o ukształtowanie działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec (art. 16 ust. Ustawa federalna z dnia 29 grudnia 2004 r. Nr 189-FZ „W sprawie wejścia w życie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej”).

Granice działek, na których zlokalizowane są budynki mieszkalne, ustalane są na podstawie projektów geodezyjnych. Z chwilą dokonania państwowej rejestracji katastralnej działka, na której zlokalizowany jest apartamentowiec oraz inne obiekty nieruchomości wchodzące w skład budynku przechodzą nieodpłatnie na wspólną współwłasność.

Od kilku lat toczy się ożywiona dyskusja na temat tego, czy „prywatyzacja” działki pod apartamentowiec jest korzystna dla właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. W tej chwili jest już wystarczająco dużo informacji, m.in. orzecznictwa, aby wyciągnąć jednoznaczne wnioski. Oto wnioski wyciągnięte z naszego doświadczenia w ewidencji gruntów pod budynkami mieszkalnymi. Plusy i minusy projektu.

Podstawy prawne rejestracji gruntów pod budynki mieszkalne.

Zgodnie z art. 36 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej w istniejących budynkach, działki, na których znajdują się budowle będące częścią wspólnej własności budynku mieszkalnego, budynki mieszkalne i inne budowle, stanowią własność wspólną we wspólnej współwłasności właścicieli domów w w sposób i na warunkach określonych w przepisach mieszkaniowych. Zatem zgodnie z art. 16 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej działka, na której znajduje się budynek mieszkalny i inne obiekty nieruchomości wchodzące w skład takiego budynku, jest wspólną własnością właścicieli lokali w apartamentowcu .

Jeżeli działka, na której znajduje się budynek mieszkalny i inne obiekty nieruchomości wchodzące w skład takiego budynku, nie została utworzona przed wejściem w życie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, na podstawie decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowcu każda osoba upoważniona przez to zgromadzenie ma prawo zwrócić się do organów państwowych lub samorządowych z wnioskiem o ukształtowanie działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec (MKD).

Za kształtowanie działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec, odpowiedzialne są władze państwowe lub samorządy lokalne.

W którym momencie powstaje własność gruntu pod apartamentowcem?

Od momentu powstania działki i jej państwowej rejestracji katastralnej działka, na której znajduje się budynek mieszkalny oraz inne obiekty nieruchomości wchodzące w skład takiego budynku, nieodpłatnego przeniesienia na wspólną współwłasność właściciele lokali w apartamentowcu.

Zatem postanowienia Konstytucji Federacji Rosyjskiej są wdrażane w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej i ustawie federalnej „W sprawie wejścia w życie kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej”. Mianowicie, biorąc pod uwagę charakter prawny wspólności majątkowej właścicieli lokali w apartamentowcu, ustawodawca zawarł prawne uregulowanie stosunków w zakresie przejścia na wspólną współwłasność właścicieli lokali w apartamentowcu działki pod tym domem jako element własności wspólnej takiego apartamentowca. W konsekwencji prawo właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym do działki wynika bezpośrednio z prawa własności lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych w takim budynku.

Jak zarejestrować działkę pod apartamentowiec?

Aby nieodpłatne przeniesienie działki, na której znajduje się budynek mieszkalny i inne obiekty nieruchomości wchodzące w skład takiego domu, na wspólną współwłasność właścicieli lokali w takim domu, jest konieczne i wystarczające, aby władze państwowe lub organy samorządu lokalnego w celu utworzenia tej działki zgodnie z wymogami przepisów dotyczących planowania przestrzennego i urbanistycznego, a także jej państwowej rejestracji katastralnej. Pomimo faktu, że nie jest wymagana ani specjalna decyzja władz publicznych w sprawie udostępnienia działki, ani państwowa rejestracja prawa wspólnej współwłasności tej działki w rejestrze praw do nieruchomości (USRN).

Główne problemy właścicieli i organizacji zarządzających ich domami sprowadzają się do tego, że w momencie nabycia wspólnego prawa własności do działki właściciele cieszą się, że otrzymali ziemię za darmo, ale o konsekwencje m.in. finansowych, niestety nie myślą o takiej nieruchomości.

Plusy i minusy rejestracji gruntów dla MKD.

Jeśli usystematyzujemy wady i zalety dla właścicieli lokali w apartamentowcach, będzie to wyglądało tak.

ZALETY rejestracji gruntów pod MKD:

Dodatkowe gwarancje.

Bez zgody właścicieli nie można korzystać z gruntu, np. układać nowych dróg, budować, organizować przedsiębiorstw handlowych i innych (myjnie samochodowe, parkingi, garaże itp.) na terenie będącym własnością właścicieli mieszkania budynek.
Bez zgody właściciela nie jest możliwa jakakolwiek alienacja części działki ani rozbiórka (budowa) jakichkolwiek budynków.
Nie ma możliwości nieodpłatnego przejęcia działki na potrzeby komunalne (państwowe).

Dodatkowy możliwy zysk.

Właściciele mają prawo wydzierżawić część działki lub udostępnić ją do innego, odpłatnego użytkowania. Ponadto obecność własności gruntów znacznie zwiększa koszt za metr kwadratowy lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych.

Łatwość użycia.

Właściciele mają prawo do wykonywania różnych czynności na działce, m.in. mające na celu jego ulepszenie, budowę dodatkowych konstrukcji, placów zabaw i innych budynków niezbędnych do zapewnienia normalnego funkcjonowania apartamentowca.

WADY rejestracji gruntów pod MKD:

Podatki.

Od 2015 roku właściciele lokali w apartamentowcach są zwolnieni z płacenia podatku gruntowego zgodnie z art. 389 Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej. Należy jednak mieć na uwadze, że obecność udziału w prawie do gruntu może zwiększać wartość katastralną samego lokalu, a co za tym idzie, obciążenie podatkowe.

Odpowiedzialność.

Właściciele mają obowiązek ponosić odpowiedzialność za utrzymanie swoich gruntów. W związku z tym odpowiedzialność za utrzymanie, naprawę, czyszczenie dróg, elementów małej architektury (trawników, placów zabaw, terenów zielonych, miejsc parkingowych itp.) spoczywa na właścicielu, w związku z czym można wobec niego zastosować środki odpowiedzialności. Właścicielowi (jego DUK-owi) grozi kara grzywny za nieodśnieżanie, nieusuwanie śmieci itp.

Cena.

Jako minus należy również wskazać wzrost kosztu za metr kwadratowy lokalu, ponieważ zawęża to krąg kupujących i najemców dla właścicieli, a także wzrost kosztów utrzymania wspólnej własności budynku mieszkalnego .

Jak widzimy, liczba zalet przewyższa liczbę wad, jednak na drugi rzut oka oczywiste zalety mogą okazać się negatywne.

Nieoczywiste wady rejestracji gruntów dla MKD.

Jako argument za szybką rejestracją własności gruntów niektórzy mieszkańcy podają to - możliwość zbudowania w okolicy przydatnych i niezbędnych obiektów dla mieszkańców. Ale tutaj musisz wiedzieć i pamiętać, że każde terytorium w mieście ma swój własny cel i na przykład na terenie pod apartamentowcem nikt nie będzie mógł budować stoiska z napojami alkoholowymi. Możliwości wykorzystania obszarów lokalnych są bardzo ograniczone. Wynika to z wielu czynników: zatłoczonej zabudowy mieszkalnej, ograniczeń urbanistycznych oraz wymogów regulacyjnych i technicznych, a także innych czynników.

Ponadto część osób uważa wzrost wartości rynkowej mieszkań po zarejestrowaniu wspólności gruntów za zaletę rejestracji własności gruntów. W rzeczywistości nie jest to prawdą. Udział w działce pod apartamentowcem istnieje jedynie hipotetycznie: nie można go sprzedać, darować ani otrzymać na niego kredytu. Działka jest nierozerwalnie związana z budynkiem mieszkalnym, czyli pozbawiona jest samodzielnej zbywalności. Tak jak nierozłączna jest część własności wspólnej należąca do właściciela – kawałek podestu czy decymetr kwadratowy poddasza.

Podsumowując dyskusję na temat przydatności lub szkodliwości prywatyzacji terenów lokalnych, należy pamiętać o jednej bardzo istotnej okoliczności: przeniesienie działek na własność w ramach MKD przede wszystkim zmniejszy obciążenie finansowe samorządu, a co za tym idzie, bardzo opłacalne dla władz jest przerzucanie kosztów utrzymania obszarów mieszkalnych na obywateli. W tym celu w mieście Niżny Nowogród odbyły się publiczne przesłuchania w sprawie utworzenia działki, co później stało się dużym zaskoczeniem dla obywateli, ponieważ władze próbowały zarejestrować jak największe działki pod małe budynki mieszkalne, w tym terytorium przejść wewnętrznych, stref komunikacyjnych itp.

Zalecenia. Jeśli działka pod budynek mieszkalny nie została jeszcze uformowana, zastanów się nad jej granicami i kosztami utrzymania. Należy pamiętać, że na terenach zajętych przez komunikację nie można budować obiektów stałych, lecz tymczasowe, m.in. a trawniki mogą zostać zniszczone w tym samym czasie. Jeżeli działka została już zarejestrowana, zapewne warto pomyśleć o minimalizacji obciążeń podatkowych.