სახლში სადებეტო ბარათები წინადადებები უძრავი ქონების შეფასების გასაუმჯობესებლად. დისერტაცია: საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასება. უძრავი ქონების შეფასება პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდით

წინადადებები უძრავი ქონების შეფასების გასაუმჯობესებლად. დისერტაცია: საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასება. უძრავი ქონების შეფასება პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდით

2006 წლის ყოველ კვარტალში ქალაქ ნოვოსიბირსკში ბინების კვადრატული მეტრის ღირებულების რეალური მონაცემების ჩანაცვლებით, შეიძლება აღინიშნოს, რომ ეს მნიშვნელობა ჯდება მოდელის გამოყენებით აშენებული ნდობის ინტერვალების საზღვრებში. ექსპერტების აზრით, მიღებული მოდელი ადეკვატურად აღწერს უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ მდგომარეობას. 2006 წლის ბოლოსთვის საბინაო ხარჯების ზრდის პროგნოზი გარკვეული ტიპის ბინებისთვის ემთხვევა რეალურ მონაცემებს, ვინაიდან ბაზრის ზრდა, რომელსაც ექსპერტები პროგნოზირებენ, 20-30% შეადგენს. შემფასებელი მუდმივად აწყდება ბინების ღირებულების პროგნოზირების პრობლემას, ეს პრობლემა განსაკუთრებით მწვავეა სესხის გაცემის მიზნით შეფასების ჩატარებისას. გადაწყვეტილების სისწორე დამოკიდებულია სპეციალისტის გამოცდილებაზე, კვალიფიკაციაზე, ასევე შეფასებული ობიექტის ბაზარზე შეგროვებული მონაცემების ხარისხზე.

შესავალი

დაკავშირების შემდეგ, ფასების კოლექციები იგზავნება გოსტროიში შემდგომი დასამტკიცებლად. ამჟამად, ახალი მარეგულირებელი ბაზის შემუშავების პროცესი ჯერ არ დასრულებულა.

ახალი მარეგულირებელი ჩარჩოს საფუძველზე უძრავი ქონების შეფასების ჩატარება ძალიან რთული და შრომატევადი ამოცანაა, რომელიც მოითხოვს სპეციალურ ცოდნას და უნარებს. იმისათვის, რომ ახალი ნორმატიული ბაზაშეფასების პრაქტიკაში შესვლისას აუცილებელია ჩატარდეს სამუშაოების მთელი რიგი უძრავი ქონების შეფასების გამოყენებითი პრობლემების გადასაჭრელად ადაპტირებული პროგრამული უზრუნველყოფისა და გამოთვლითი სისტემების შესაქმნელად.

ცოტა ხნის წინ, მშენებლობაში ფასების დაწესების რეგიონულმა ცენტრებმა აქტიურად დაიწყეს მუშაობა და გამოჩნდნენ ფირმები, რომლებიც სპეციალიზირებულნი არიან საინფორმაციო სერვისების მიწოდებაში, მაგალითად, NPF სამშენებლო ინფორმაციული ტექნოლოგიების ცენტრი.

წინადადებები უძრავი ქონების შეფასების მეთოდების გასაუმჯობესებლად

ამ პუბლიკაციების გამოყენებისას უნდა გვახსოვდეს, რომ მათი გამოთვლების უმეტესობა ეფუძნება დაგეგმილი ეკონომიკის დროის მარეგულირებელ ჩარჩოს, ინდექსირებულია გარკვეული ფასების კოეფიციენტებით და, შესაბამისად, საბოლოო შეფასების შედეგებს შეიძლება ჰქონდეს მნიშვნელოვანი შეცდომა. ზემოთ აღნიშნული. გარკვეული ინდექსების გამოყენებისას აუცილებელია მათი გაანგარიშების წინაპირობების გულდასმით შესწავლა.

სინამდვილეში, ეს უკანასკნელი განმარტება ეხება თანამედროვე შენობებისა და ნაგებობების ანალოგების სავარაუდო ღირებულებას.

საცხოვრებელი ქონების შეფასება (3)

კერძოდ, შეფასების მოთხოვნა აქტივების ასახვის მიზნით ფინანსური ანგარიშგება IAS, აშშ GAAP ან რუსული სტანდარტების შესაბამისად აღრიცხვა; არამატერიალური აქტივების ღირებულების შეფასება მარკეტინგისა და ბრენდის სტრატეგიების ეფექტურობის დასადგენად; შეფასება ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების, აქტივების იჯარის, M&A და სხვა ტრანზაქციების შესრულების მიზნით საკუთრების უფლებისა და სხვა ქონებრივი უფლებების გადაცემის მიზნით; სახელმწიფო საწარმოების პრივატიზებისას დაზღვევის მიზნებისათვის შეფასება, აქციების დამატებითი გამოშვება ან აქციების ყიდვა; შეფასება ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემის მიზნით და ა.შ. Expert RA სარეიტინგო სააგენტოს კვლევის შედეგების მიხედვით, ბოლო წელიწადნახევრის განმავლობაში ყველაზე პოპულარული სერვისები უძრავი ქონების და ზოგადად ბიზნესის შეფასების სერვისებია.

დისერტაცია: საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასება

ფედერალური განათლების სააგენტო მოსკოვის სახელმწიფო სერვისის უნივერსიტეტი ფაკულტეტი: რეგიონალური ეკონომიკის ინსტიტუტი და მუნიციპალური მართვის დეპარტამენტი: სახელმწიფო და მუნიციპალური ხელისუფლება» კურსის პროექტი. თემა: უძრავი ქონების შეფასების მეთოდების გაუმჯობესება.

დისციპლინა: მუნიციპალური უძრავი ქონების მართვა. დაასრულა GRDS 3-2 ჯგუფის მოსწავლემ შევჩუკ მ.ვ. მიღებულია მასწავლებელმა დუბოვიკ მ.ვ.

უძრავი ქონების შეფასების მეთოდების გაუმჯობესება

ამრიგად, RCC კოლექციები უნდა გახდეს უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი საფუძველი. თუმცა, ამ კოლექციებში ასევე არის მნიშვნელოვანი ნაკლოვანებები.

მთავარი ის არის, რომ ისინი არ აწვდიან საწყის მონაცემებს და ანალოგების ღირებულების მიღებული მნიშვნელობების ძირითად ვარაუდებს. ამრიგად, სრულიად გაუგებარია, კონკრეტულად რა იყო აღჭურვილობის შემადგენლობა გათვალისწინებული საბოლოო ციფრებში, რა შედის დეველოპერის სხვა ხარჯებში და ა.შ.
RSS-ის გაუმჯობესების მიმართულებით შემფასებელთა, ანალიტიკოსთა და შემფასებელთა ერთობლივმა მუშაობამ შეიძლება გამოიწვიოს საინფორმაციო ბაზის შექმნა, რომელიც ასე აუცილებელია უძრავი ქონების შემფასებლებისთვის. შეფასების საქმიანობის განვითარების ძირითადი მიმართულება ამჟამად უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებაა.
ეს შესაძლებელი ხდება იმის გამო, რომ ჩვენს ქვეყანაში მიმდინარეობს მონაცემთა ბაზის დაგროვება უძრავი ქონების ფაქტობრივი საბაზრო ღირებულების შესახებ.

რეზიუმე: საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასება

განაცხადის სხვა სიტუაციები: - ტექნიკურ-ეკონომიკური ანალიზი ახალი მშენებლობისთვის, - მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების განსაზღვრა, - რემონტი, - საბოლოო ღირებულების მოლაპარაკება, - ინსტიტუციური და სპეციალური დანიშნულების შენობები, - დაზღვევის მიზნები. — ბაზრის შედარების მეთოდი: ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება მსგავს ობიექტებთან ბოლო ტრანზაქციების მონაცემებზე დაყრდნობით. ვარაუდობენ, რომ რაციონალური ინვესტორი ან მყიდველი არ გადაიხდის კონკრეტულ ქონებას იმაზე მეტს, ვიდრე დაჯდება სხვა მსგავსი ქონების შეძენა, რომელსაც აქვს იგივე სარგებლობა. - შემოსავლის მეთოდი: ქონების ღირებულება განისაზღვრება იმ სარგებლის მიღების პერიოდის ზომით, ხარისხით და ხანგრძლივობით, რომელსაც ეს ობიექტი მომავალში მოსალოდნელია.

20. უძრავი ქონების შეფასების ხარჯთაღრიცხვის მეთოდები (გაუმჯობესებები).

ყურადღება

წარმოშობა · ბუნებრივი (ბუნებრივი) საგნები. ხელოვნური ობიექტები(შენობები).2. დანიშნულება · ვაკანტური მიწის ნაკვეთები (განსაშენებლად ან სხვა მიზნებისათვის) · ბუნებრივი კომპლექსები (საბადოები) მათი ექსპლუატაციისთვის · შენობები საცხოვრებლად. საოფისე ვაჭრობა და ფასიანი მომსახურება. მრეწველობა. · სხვა.3.

მასშტაბი · მიწის ნაკვეთები · ინდივიდუალური მიწის ნაკვეთები · შენობა-ნაგებობების კომპლექსები · მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსი · ერთბინიანი საცხოვრებელი კორპუსი (სასახლე, კოტეჯი) · განყოფილება (შესასვლელი) · სართული განყოფილებაში · ბინა · ოთახი · საზაფხულო კოტეჯი .· ადმინისტრაციული შენობების კომპლექსი.· შენობა.· შენობა-ნაგებობები ან შენობების ნაწილები (სექციები, სართულები).4. მზა გამოსაყენებლად მზა ობიექტები, რომლებიც საჭიროებენ რეკონსტრუქციას ან კაპიტალური რემონტი.· მოითხოვს მშენებლობის დასრულებას. 1.2 საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასების მეთოდოლოგია.

უძრავი ქონების შეფასების ტექნიკის გაუმჯობესება

ამრიგად, UPVS კოლექციებში მხედველობაში მიიღება შემდეგი ხარჯების პუნქტები: · პირდაპირი ხარჯები; · ზედნადები ხარჯები; · დაგეგმილი დანაზოგი (მოგება); · სამშენებლო მოედნის გამოყოფისა და განვითარებისთვის ტერიტორიის ზოგადი ხარჯები; · საპროექტო და კვლევითი სამუშაოების ღირებულება; · ზამთარში სამუშაოს შესრულებასთან დაკავშირებული ხარჯები; · ბონუს ხელფასების ხარჯები; · მუდმივი საწარმოს მენეჯმენტის შენარჩუნების ღირებულება; · დროებითი შენობებისა და ნაგებობების ლიკვიდაციიდან მიღებული ზარალი; · მუშების ტრანსპორტირების ხარჯები 3 კმ-ზე მეტ მანძილზე. საზოგადოებრივი ტრანსპორტის არარსებობის შემთხვევაში; · დასაქმებულთა პრემიების გადახდის ხარჯები სამუშაოს მობილური ხასიათისთვის. გამოცდილი შემფასებლები იყენებენ საკუთარ განვითარებას თავიანთ გამოთვლებში, ანალოგების კორექტირების ან გაფართოებული შეფასებების საფუძველზე.
P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev-ის ნაშრომში „ქონების შეფასება, ნაწილი I.

თემა: უძრავი ქონების შეფასების მეთოდების გაუმჯობესება

ამ მოდელის სტატისტიკურმა მაჩვენებლებმა დაადასტურა მიღებული შედეგების მნიშვნელობა. ამრიგად, მიღებული მოდელი ძალიან კარგად ასახავს ბინების საშუალო ღირებულების დამოკიდებულებას მის პარამეტრებზე ქალაქ ნოვოსიბირსკის საბინაო ბაზარზე (ექსტრემალური ვარიანტების გათვალისწინების გარეშე).
წარმოდგენილი მოდელები პრაქტიკაში იქნა გამოყენებული ქალაქ ნოვოსიბირსკის უძრავი ქონების სააგენტოებში "ჟილფონდი" და "ამირ - უძრავი ქონება", რომლებსაც ჰყავთ სრულ განაკვეთზე თანამშრომლები, რომლებიც აფასებენ გასაყიდად გამოსული ბინების ღირებულებას, ასევე მოქმედებენ როგორც გირაოს სახით. საკრედიტო ხელშეკრულებები. უნდა აღინიშნოს, რომ ექსპერტებმა მაღალი შეფასება მისცეს მათი გამოყენების ეფექტურობას. მეორე მნიშვნელოვანი პრობლემა, რომელსაც შემფასებლები აწყდებიან, არის ბინის ღირებულების პროგნოზირება მომავალში.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასება

უძრავი ქონების შეფასების მეთოდების გაუმჯობესების წინადადებები დასკვნა გამოყენებული ლიტერატურისა და წყაროების სია დანართი შესავალი ელემენტებს შორის საბაზრო ეკონომიკაგანსაკუთრებული ადგილი უჭირავს უძრავ ქონებას, რომელიც მოქმედებს როგორც წარმოების საშუალება (მიწა, ადმინისტრაციული, სამრეწველო, საწყობი, კომერციული და სხვა შენობები და შენობები, აგრეთვე სხვა ნაგებობები) და მოხმარების საგანი ან ობიექტი (მიწის ნაკვეთები, საცხოვრებელი ფართი. შენობები, კოტეჯები, ბინები, ავტოფარეხები). უძრავი ქონება არის მოქალაქეთა პირადი არსებობის საფუძველი და ემსახურება როგორც საფუძველს ეკონომიკური აქტივობადა საკუთრების ყველა ფორმის საწარმოებისა და ორგანიზაციების განვითარება.

რუსეთში მიმდინარეობს უძრავი ქონების ბაზრის აქტიური ფორმირება და განვითარება და მოქალაქეების, საწარმოებისა და ორგანიზაციების მზარდი რაოდენობა მონაწილეობს უძრავი ქონების გარიგებებში.

საცხოვრებელი ქონების შეფასება

ზოგადად, პირველი თავი უფრო დიდ ნაწილს ეთმობა თეორიული საფუძვლებიუძრავი ქონების შეფასებასთან დაკავშირებული ძირითადი კატეგორიები.

ნაშრომის მეორე თავში წარმოდგენილია ქონების შეფასების შედეგები საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის სამი მიდგომის პერსპექტივიდან: შეფასება ხარჯების თვალსაზრისით (დანახარჯების მიდგომა), შეფასება გაყიდვების პირდაპირი შედარებით (შედარებითი მიდგომა), შეფასება მოსალოდნელი ან ფაქტიური შემოსავლის თვალსაზრისი (შემოსავლის მიდგომა).

შეფასების შედეგების შედარებისას გამოვლინდა, რომ ყველა მიდგომა სხვადასხვა შედეგს იძლევა. განვიხილოთ უძრავი ქონების შეფასების წარმოდგენილი მიდგომების გაუმჯობესების ძირითადი მიმართულებები.

თანამედროვე შეფასების პრაქტიკაში ხშირად გამოიყენება UPVS კოლექციების გამოყენებით ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშების ტექნოლოგია. ამ კოლექციების გამოყენება დაიწყო 1997 წელს, როდესაც პრაქტიკულად არ არსებობდა საბაზრო ინფორმაცია უძრავი ქონების შესახებ და ამ კოლექციების გამოყენება იყო ერთადერთი გზა "საბაზრო ღირებულების" დასადგენად, ძირითადად ძირითადი საშუალებების გადაფასების მიზნით. ბოლო ათწლეულში დიდი ცვლილებები მოხდა ინფორმაციის მხარდაჭერაუძრავი ქონების ბაზარი და ბიზნესის შეფასება. რუსეთის ფედერაციის სახელმწიფო სამშენებლო კომიტეტი გადავიდა ახალ ხარჯთაღრიცხვაზე და მარეგულირებელ ჩარჩოზე. რუსეთის გოსტროის 2002 წლის 8 აპრილის №16 ბრძანებულებით „მშენებლობაში ფასწარმოქმნის ახალ სავარაუდო და ნორმატიულ ბაზაზე გადასვლის ღონისძიებების შესახებ“, სსრკ გოსტროის მარეგულირებელი დოკუმენტები, შედგენილი ფასების დონეზე. რადგან 1991 წლის შეფასებითა და ნორმატიული ბაზებით გაუქმდა 01.01.2003 და 1984 წ.. მათ ნაცვლად შემოღებულია სახელმწიფო ელემენტარული შეფასების ნორმები (GESN) და ფედერალური ერთეულის ფასები (FER). რუსეთის სახელმწიფო სამშენებლო კომიტეტმა დაამტკიცა და ამოქმედდა:

· GESNr-2001 "სახელმწიფო ელემენტარული შეფასების სტანდარტები სარემონტო და სამშენებლო სამუშაოებისთვის";

· GESN-2001 „ზოგადი სამშენებლო სამუშაოების ელემენტარული შეფასების სახელმწიფო სტანდარტები“;

GESNm-2001 "აღჭურვილობის დამონტაჟების სახელმწიფო ელემენტარული შეფასების სტანდარტები"

GESN შექმნილია ობიექტებზე სამშენებლო სამუშაოების განსახორციელებლად საჭირო რესურსების შემადგენლობისა და საჭიროების დასადგენად, რესურსების მეთოდის გამოყენებით შეფასებების შედგენაზე, აგრეთვე შესრულებული სამუშაოსთვის გადასახდელებისთვის და მასალების ჩამოწერისთვის.

რუსეთის Gosstroy ავითარებს ფედერალური ერთეულის ფასებს (FER, FERr და FERm) მხოლოდ მოსკოვის რეგიონისთვის. შემდეგ, მოსკოვის რეგიონის ფასებს გოსტროი გადასცემს სამშენებლო ფასების რეგიონალურ ცენტრებს, რათა ფასები რეგიონულ პირობებთან დააკავშიროს. დაკავშირების შემდეგ, ფასების კოლექციები იგზავნება გოსტროიში შემდგომი დასამტკიცებლად. ამჟამად, ახალი მარეგულირებელი ბაზის შემუშავების პროცესი ჯერ არ დასრულებულა. ახალი მარეგულირებელი ჩარჩოს საფუძველზე უძრავი ქონების შეფასების ჩატარება ძალიან რთული და შრომატევადი ამოცანაა, რომელიც მოითხოვს სპეციალურ ცოდნას და უნარებს. იმისათვის, რომ ახალი მარეგულირებელი ბაზა შევიდეს შეფასების პრაქტიკაში, აუცილებელია ჩატარდეს სამუშაოების მთელი რიგი უძრავი ქონების შეფასების გამოყენებითი პრობლემების გადასაჭრელად ადაპტირებული პროგრამული უზრუნველყოფისა და გამოთვლითი სისტემების შემუშავებისთვის.

და მხოლოდ უძრავი ქონების შემფასებლები იყენებენ ჯერ კიდევ გასული საუკუნის 70-იანი წლებიდან მოძველებულ კოლექციებს და, ამავე დროს, იყენებენ მათ ობიექტების „საბაზრო ღირებულების“ გასამართლებლად. გამოცდილ შემფასებლებს დიდი ხანია ესმით UPVS კოლექციების გამოყენების უარყოფითი მხარეები, რომლებიც დაკავშირებულია, პირველ რიგში, ერთეულის ფასებში შემავალი ხარჯების ჩამონათვალთან, საშუალო ინდექსაციასთან, ტექნოლოგიების შეუსაბამობასთან, სამუშაოს ფარგლების თანაფარდობასთან და ა.

ამრიგად, UPVS კოლექციებში მხედველობაში მიიღება შემდეგი ხარჯების ელემენტები:

· პირდაპირი ხარჯები;

· ზედნადები ხარჯები;

· დაგეგმილი დანაზოგი (მოგება);

· სამშენებლო მოედნის გამოყოფისა და განვითარებისთვის ტერიტორიის ზოგადი ხარჯები;

· საპროექტო და კვლევითი სამუშაოების ღირებულება;

· ზამთარში სამუშაოს შესრულებასთან დაკავშირებული ხარჯები;

· ბონუს ხელფასების ხარჯები;

· მუდმივი საწარმოს მართვის შენარჩუნების ღირებულება;

· ზარალი დროებითი შენობებისა და ნაგებობების ლიკვიდაციიდან;

· მუშების ტრანსპორტირების ხარჯები 3 კმ-ზე მეტ მანძილზე. საზოგადოებრივი ტრანსპორტის არარსებობის შემთხვევაში;

· დასაქმებულთა პრემიების გადახდის ხარჯები სამუშაოს მობილური ხასიათისთვის.

გამოცდილი შემფასებლები იყენებენ საკუთარ განვითარებას თავიანთ გამოთვლებში, ანალოგების კორექტირების ან გაფართოებული შეფასებების საფუძველზე.

P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev ნაშრომში "ქონების შეფასება, ნაწილი I. უძრავი ქონების შეფასება", კონკრეტული მაგალითის გამოყენებით ნაჩვენებია, რომ UPVS მეთოდოლოგიის გამოყენებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშების შედეგები მნიშვნელოვნად განსხვავდება რამდენჯერმე. , ბაზრის მაჩვენებლებიდან.

თუმცა, რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების ექსპერტთა საბჭოს მიერ განხილული ანგარიშების უმრავლესობაში, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება კვლავ ეფუძნება მოძველებულ UPVS-ს. უფრო მეტიც, იმისათვის, რომ როგორმე მივახლოვოთ ამ გამოთვლების შედეგები ბაზრის ინდიკატორებთან, მათში შემოდის გარკვეული მზარდი კოეფიციენტი, რომელსაც ეწოდება "მეწარმის მოგება". იგი მიღებულია აბსოლუტურად თვითნებურად, რადგან ამ ინდიკატორის ბაზრიდან ამოღება იქნებოდა თანამედროვე პირობებიშეუძლებელი ჩანს. აქ განსაკუთრებით უნდა აღინიშნოს, რომ IVS 2003-ის შესაბამისად, „საბაზრო ღირებულების გამოყენება მოითხოვს შეფასების დასკვნის შემუშავებას მხოლოდ ბაზრის მონაცემების საფუძველზე“. UPVS-ის გამოყენებისას შემფასებელი მკაფიოდ განსაზღვრავს არასაბაზრო ღირებულებას, რომელიც უნდა აისახოს ანგარიშში.

რუსეთში ჯერ კიდევ არ არსებობს სანდო საინფორმაციო ბაზა სამშენებლო ხარჯების საერთო ძირითადი მაჩვენებლების შესახებ, რომლებიც ხელმისაწვდომია დასავლელი შემფასებლებისთვის (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS-ის მაგალითზე).

ამჟამად მთავარი აღიარებული საინფორმაციო ბაზაუძრავი ქონების შეფასება არის შპს Co-Invest-ის განვითარება. ეს კომპანია ყოველკვარტალურად აქვეყნებს ბიულეტენს "ფასის ინდექსები მშენებლობაში", ასევე სერიებს "შემფასებლის სახელმძღვანელო": "სამრეწველო შენობები", "საცხოვრებელი შენობები", "ვალუტების მსყიდველობითი უნარის პარიტეტების კოლექციები ეროვნულ სამშენებლო ბაზრებზე", "ცნობარი. შენობებისა და ნაგებობების ჩანაცვლების ღირებულება მიმდინარე დონეფასები" და ა.შ.

სამშენებლო ხარჯების რეგიონალური დირექტორია (RCC-2006) ახლახან გამოქვეყნდა და გამოცხადდა, როგორც პირველი ქვეყანაში, რომელსაც შემფასებლები ელოდნენ. ის უზრუნველყოფს ღირებულების ინდიკატორებს სამშენებლო სამუშაოების ტიპის მიხედვით, აგრეგირებული ღირებულების ინდიკატორები (UCI) და „ინფორმაცია ინვესტიციის საჭირო მოცულობის შესაფასებლად ექსპრეს ვერსიაში“. სინამდვილეში, ეს უკანასკნელი განმარტება ეხება თანამედროვე შენობებისა და ნაგებობების ანალოგების სავარაუდო ღირებულებას. RSS– ის III ნაწილი შეიცავს ”ანალოგურ ობიექტებს სტრუქტურული ელემენტების ტექნიკური და ეკონომიკური მაჩვენებლებით, ანალოგური ობიექტები ტექნიკური და ეკონომიკური ინდიკატორებით მთლიანი ობიექტისთვის და ტექნიკური და ეკონომიკური ინდიკატორების შემაჯამებელი ცხრილი, რომელიც რეკომენდებულია საცხოვრებელი კორპუსების ღირებულების დასადგენად და სოციალურად. - კულტურული ობიექტები. ღირებულების ინდიკატორები განისაზღვრება ფასებში 01/01/2006 "მოსკოვის რეგიონისთვის". დირექტორიაში მოცემულია 18 ტიპის თანამედროვე საცხოვრებელი კორპუსისა და 27 არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულების ინდიკატორები. RSS-2007-ში ობიექტების ეს სია მნიშვნელოვნად გაფართოვდა.

RSS-ის გამოქვეყნება ქმნის პირობებს მისი გამოყენებისთვის უძრავი ქონების და ბიზნესის შეფასების პროცედურებში. თუ უძრავი ქონების შეფასებისას შესაძლებელია საცნობარო წიგნის II ნაწილის „ღირებულების აგრეგირებული ინდიკატორების“ გამოყენება, მაშინ ბიზნესის შეფასების ხარჯთაღრიცხვის მიდგომაში შესაძლებელია გამოვიყენოთ III ნაწილი „შენობებისა და ნაგებობების ანალოგიური ობიექტები“.

ამრიგად, RCC კოლექციები უნდა გახდეს უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი საფუძველი. თუმცა, ამ კოლექციებში ასევე არის მნიშვნელოვანი ნაკლოვანებები. მთავარი ის არის, რომ ისინი არ აწვდიან საწყის მონაცემებს და ანალოგების ღირებულების მიღებული მნიშვნელობების ძირითად ვარაუდებს. ამრიგად, სრულიად გაუგებარია, კონკრეტულად რა იყო აღჭურვილობის შემადგენლობა გათვალისწინებული საბოლოო ციფრებში, რა შედის დეველოპერის სხვა ხარჯებში და ა.შ. RSS-ის გაუმჯობესების მიმართულებით შემფასებელთა, ანალიტიკოსთა და შემფასებელთა ერთობლივმა მუშაობამ შეიძლება გამოიწვიოს საინფორმაციო ბაზის შექმნა, რომელიც ასე აუცილებელია უძრავი ქონების შემფასებლებისთვის.

შეფასების საქმიანობის განვითარების ძირითადი მიმართულება ამჟამად უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებაა. ეს შესაძლებელი ხდება იმის გამო, რომ ჩვენს ქვეყანაში მიმდინარეობს მონაცემთა ბაზის დაგროვება უძრავი ქონების ფაქტობრივი საბაზრო ღირებულების შესახებ.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასების პროცესის გამარტივების მიზნით, შემფასებელ სააგენტოებს შეუძლიათ გამოიყენონ ბინის ღირებულების რეგრესიული მოდელი, რომელიც საშუალებას გაძლევთ გამოთვალოთ საცხოვრებელი ქონების ღირებულება მისი რიგი პარამეტრების მიხედვით.

ასეთი მოდელის აგების მაგალითი მოცემულია 2005 წლის დეკემბრის ჟურნალში უძრავი ქონება. მოდელი აშენდა რამდენიმე უძრავი ქონების კომპანიის ფასების სიის მიხედვით, რომლებიც ყიდიან სხვადასხვა მომხმარებლის მახასიათებლების საცხოვრებელს ქალაქ ნოვოსიბირსკის სხვადასხვა რაიონში. ანალიზისთვის შეგროვდა ინფორმაცია 450 აპარტამენტზე (150 ვარიანტი თითოეული ტიპის ბინაზე - ერთ-, ორ-სამოთახიანი) შემდეგი პარამეტრების მიხედვით:

ბინის ღირებულება,

ტერიტორია, რომელშიც მდებარეობს საცხოვრებელი,

ქონების ტიპი:

საზოგადოებრივი საცხოვრებელი,

პრივატიზაციის ხელშეკრულებით შეძენილი საცხოვრებელი სახლი

ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით შეძენილი საცხოვრებელი სახლი,

* შენობის მასალა, რომელშიც ბინა მდებარეობს:

პანელი, აგური, მონოლითი,

*სახლის ტიპი:

ელიტა,

გაუმჯობესებული განლაგება

Ტიპიური

სრული ზომა,

- "ხრუშჩოვკა",

სახლის სართულების რაოდენობა,

სართული, რომელზეც ბინა მდებარეობს,

საერთო ფართობიბინები,

ბინის საცხოვრებელი ფართი,

სამზარეულო ფართობი,

აივნის ან ლოჯიის არსებობა,

ტელეფონის არსებობა.

მოდით განვიხილოთ დეტალურად მოდელის აგების პროცედურა მაგალითის გამოყენებით ერთოთახიანი ბინები.

მოდელის აგების პირველ ეტაპზე გაანალიზდა კორელაციის კოეფიციენტების მატრიცა, რათა გამოევლინათ ერთმანეთზე მეტად დამოკიდებული პარამეტრები. მთავარი ამოცანა იყო ისეთი ფაქტორების შერჩევა, რომლებისთვისაც კორელაციის კოეფიციენტი არ უნდა აღემატებოდეს 0,8-ს. ანალიზის შედეგებზე დაყრდნობით, აშენდა კორელაციის კოეფიციენტების მატრიცა, რომელიც ითვალისწინებს 6 ფაქტორს, ანუ თავდაპირველად შეგროვებულის ზუსტად ნახევარს, ვინაიდან დარჩენილი ფაქტორები არ აკმაყოფილებდა კორელაციის კოეფიციენტზე დაკისრებულ პირობას.

შერჩეულ ფაქტორებზე შეგროვებული მონაცემების საფუძველზე აშენდა შემდეგი რეგრესიული მოდელი:

C = -10.12 + 9.24 Stot + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4+ 64.48 * x5 (3.1)

ან ზოგადად:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

წარმოდგენილ განტოლებაში გამოყენებულია შემდეგი აღნიშვნა:

გ - ბინის ფასი ქვემოთ განსაზღვრული ფიქსირებული პარამეტრებით,

სტოტალი - ბინის საერთო ფართი,

x1 არის მოჩვენებითი ცვლადი, რომელიც ახასიათებს იმ ტერიტორიას, რომელშიც მდებარეობს ბინა,

x2 არის მოჩვენებითი ცვლადი, რომელიც ახასიათებს შენობის მასალას, რომელშიც მდებარეობს ბინა;

x3 არის ცვლადი, რომელიც ახასიათებს შენობის სართულების რაოდენობას, რომელშიც მდებარეობს შესაფასებელი ბინა;

x4 არის მოჩვენებითი ცვლადი, რომელიც ახასიათებს იატაკს, რომელზედაც მდებარეობს ბინა;

x5 არის მოჩვენებითი ცვლადი, რომელიც ახასიათებს ბინაში ტელეფონის არსებობას.

ამ მოდელის სტატისტიკურმა მაჩვენებლებმა დაადასტურა მიღებული შედეგების მნიშვნელობა.

ამრიგად, მიღებული მოდელი ძალიან კარგად ასახავს ბინების საშუალო ღირებულების დამოკიდებულებას მის პარამეტრებზე ქალაქ ნოვოსიბირსკის საბინაო ბაზარზე (ექსტრემალური ვარიანტების გათვალისწინების გარეშე).

წარმოდგენილი მოდელები პრაქტიკაში იქნა გამოყენებული ქალაქ ნოვოსიბირსკის უძრავი ქონების სააგენტოებში "ჟილფონდი" და "ამირ - უძრავი ქონება", რომლებსაც ჰყავთ სრულ განაკვეთზე თანამშრომლები, რომლებიც აფასებენ გასაყიდად გამოსული ბინების ღირებულებას, ასევე მოქმედებენ როგორც გირაოს სახით. საკრედიტო ხელშეკრულებები. უნდა აღინიშნოს, რომ ექსპერტებმა მაღალი შეფასება მისცეს მათი გამოყენების ეფექტურობას.

მეორე მნიშვნელოვანი პრობლემა, რომელსაც შემფასებლები აწყდებიან, არის ბინის ღირებულების პროგნოზირება მომავალში. ეს პრობლემა განსაკუთრებით აქტუალური ხდება იპოთეკური მიზნებისთვის ბინის ღირებულების შეფასებისას, ვინაიდან ბინის გაყიდვა მოხდება მომავალში და მნიშვნელოვანია განისაზღვროს ბინის ღირებულების ზრდის ტემპი სესხის ხელშეკრულების პერიოდისთვის. .

მეორადი საბინაო ბაზარზე ფასების დინამიკის მოდელის აგების საწყისი მონაცემები აღებულია ჟურნალებიდან უძრავი ქონების შესაბამისი წლების კვარტალებისთვის. ყოველწლიურად გროვდებოდა ინფორმაცია 240 ბინაზე - 80 თითო ტიპის ბინაზე (ერთ, ორ, სამოთახიან). . მოდელის აგების ძირითადი მიზანია მეორადი ბაზრის უძრავი ქონების ფასის ცვლილების მოდელის განსაზღვრა.

ბინების შესახებ შეგროვებული მონაცემების სტრუქტურა წარმოდგენილია ნახ. 2.1, 2.2, 2.3.

ბრინჯი. 2.1. ბინების სტრუქტურა, რომელიც გათვალისწინებულია მოდელის მშენებლობისას, საცხოვრებლის ტიპის მიხედვით

ბრინჯი. 2.2. ბინების სტრუქტურა, რომელიც გათვალისწინებულია მოდელის მშენებლობისას, საცხოვრებლის ტიპის მიხედვით

ბრინჯი. 2.3. მოდელის აგებისას გათვალისწინებული ბინების სტრუქტურა სამშენებლო მასალის ტიპის მიხედვით

დროის ანალიზი ეკონომიკური მოვლენებიგანასხვავებს ევოლუციის სხვადასხვა ტიპებს.

1. ტენდენცია, მიდრეკილება ან ხანგრძლივი მოძრაობა. ტენდენციის მკაცრი განმარტება არ არსებობს; ის ინტუიციურად არის იდენტიფიცირებული. ტენდენცია შეესაბამება ნელი ცვლილებას, რომელიც ხდება კონკრეტული მიმართულებით, რომელიც გრძელდება ხანგრძლივი დროის განმავლობაში.

2. ციკლი, მოკლევადიანი კომპონენტი - სწრაფი კვაზიპერიოდული მოძრაობა, რომელშიც არის მზარდი ფაზა და კლებადი ფაზა.

3. სეზონური კომპონენტი - ცვლილებები, რომლებიც რეგულარულად ხდება, ციკლისგან განსხვავებით.

4. შემთხვევითი რყევები, ეფექტები - შედარებით მაღალი სიხშირის შემთხვევითი მოძრაობა, მეტ-ნაკლებად მუდმივი ხასიათის მქონე.

ზოგიერთი სტატისტიკური სერია თავისი სუფთა სახით წარმოადგენს ევოლუციის ამა თუ იმ სახეს, მაგრამ უმეტესობა წარმოადგენს ყველა ან ცალკეული კომპონენტის ერთობლიობას.

თეორიულად, ფასების დინამიკის სერია არის ტენდენციის, სეზონური კომპონენტისა და შემთხვევითი რყევების ერთობლიობა. ჩართულია თანამედროვე სცენაუძრავი ქონების ბაზრის განვითარება, ბინების ფასების სეზონური კომპონენტი შეფერხდა, რაც განპირობებულია ფასების ზრდის მაღალი ტემპებით და აღნიშნული ბაზრის საინვესტიციო მიმზიდველობით. სწორედ ამიტომ განსაკუთრებული ყურადღება დაეთმო ტენდენციის იდენტიფიცირებას განსახილველ დროში.

ბინის ფასების დინამიკის ამ სერიის საფუძველზე აშენდა შემდეგი მოდელი.

მეორე ხარისხის პოლინომი:

уi = а + bt2, (3.3)

სადაც მე ვარ ბინის ტიპი,

t - დროის პერიოდი.

აღსანიშნავია, რომ სტატისტიკაში გამოყენებული კრიტერიუმების შესაბამისად, კორელაციის კოეფიციენტი უნდა იყოს 1-თან ახლოს (აღემატება 0,7-ს), მნიშვნელოვნების კოეფიციენტი F უნდა იყოს 0,03-ზე ნაკლები (მოცემული მოდელის პარამეტრებისთვის).

ასე რომ, მიღებული მოდელები კარგად ასახავს ფასების დინამიკას ქალაქ ნოვოსიბირსკის მეორად საბინაო ბაზარზე.

მიღებული მოდელის მიხედვით, 2006 წელს ერთოთახიანი ბინების ღირებულების ზრდა 22.0% უნდა ყოფილიყო, ღირებულების ფაქტობრივი ზრდა 24.3% იყო.

ამ მოდელის მიხედვით, 2006 წელს ქალაქ ნოვოსიბირსკში ოროთახიანი ბინის ღირებულების ზრდა 21,7% უნდა ყოფილიყო, მაგრამ რეალურად ზრდის ტემპი 21,6% იყო.

წარმოდგენილი მოდელის შესაბამისად, ღირებულების ზრდა სამოთახიანი ბინაქალაქ ნოვოსიბირსკში 2006 წელს უნდა ყოფილიყო 21,5%, მაგრამ რეალურად ზრდის ტემპი იყო 31,0%.

ექსპერტების აზრით, მიღებული მოდელი ადეკვატურად აღწერს უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ მდგომარეობას. 2006 წლის ბოლოსთვის საბინაო ხარჯების ზრდის პროგნოზი გარკვეული ტიპის ბინებისთვის ემთხვევა რეალურ მონაცემებს, ვინაიდან ბაზრის ზრდა, რომელსაც ექსპერტები პროგნოზირებენ, 20-30% შეადგენს.

შემფასებელი მუდმივად აწყდება ბინების ღირებულების პროგნოზირების პრობლემას, ეს პრობლემა განსაკუთრებით მწვავეა სესხის გაცემის მიზნით შეფასების ჩატარებისას. გადაწყვეტილების სისწორე დამოკიდებულია სპეციალისტის გამოცდილებაზე, კვალიფიკაციაზე, ასევე შეფასებული ობიექტის ბაზარზე შეგროვებული მონაცემების ხარისხზე. შემოთავაზებული სტატისტიკური მოდელების გამოყენება სპეციალისტების მუშაობაში ხელს შეუწყობს პროგნოზების სიზუსტის გაუმჯობესებას, ასევე საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასების ხარისხს.

როგორც ხელნაწერი, ევგენია ოლეგოვნა აკულოვა ღირებულების შეფასების მიზნით უძრავი ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზის მეთოდების გაუმჯობესება 00.08.10 – ფინანსები, ფულის ბრუნვადა საკრედიტო თეზისი კანდიდატის სამეცნიერო ხარისხისთვის ეკონომიკური მეცნიერებებიმოსკოვი 2015 2 მუშაობა განხორციელდა უმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალური სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულების "მთავრობის ქვეშ მყოფი ფინანსური უნივერსიტეტის" შეფასების და ქონების მართვის განყოფილებაში. რუსეთის ფედერაცია» სამეცნიერო ხელმძღვანელი, ეკონომიკურ მეცნიერებათა კანდიდატი, პროფესორი ელენა ნიკოლაევნა ივანოვა ოფიციალური ოპონენტები სერგეი გენადიევიჩ სტერნიკი ეკონომიკურ მეცნიერებათა დოქტორი, პროფესორი, უმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალური სახელმწიფო ბიუჯეტის საგანმანათლებლო დაწესებულება "რუსეთის ეროვნული ეკონომიკის აკადემია და საჯარო სამსახურირუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტის, უძრავი ქონების მართვისა და მიწათსარგებლობის განყოფილების პროფესორი დიმიტრი მიხაილოვიჩ ხლოპცოვი ეკონომიკის დოქტორი, ასოცირებული პროფესორი, უმაღლესი განათლების ფედერალური სახელმწიფო ავტონომიური საგანმანათლებლო დაწესებულება "ეროვნული კვლევითი ტომსკის სახელმწიფო უნივერსიტეტი", ხელმძღვანელი. ეკონომიკის ფაკულტეტის ზოგადი და გამოყენებითი ეკონომიკის დეპარტამენტი უმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალური სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულების წამყვანი ორგანიზაცია "მოსკოვის სახელმწიფო სამოქალაქო ინჟინერიის უნივერსიტეტი" დაცვა ჩატარდება 2015 წლის 16 აპრილს 12-00 საათზე ქ. სადისერტაციო საბჭო D 505.001.02 უმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალური სახელმწიფო საგანმანათლებლო დაწესებულების ბაზაზე "რუსეთის ფედერაციის მთავრობასთან არსებული ფინანსური უნივერსიტეტი" მისამართზე: ლენინგრადის პროსპექტი, 49, ოთახი. 406, მოსკოვი, GSP-3, 125993. დისერტაცია შეგიძლიათ იხილოთ უმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალური სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულების ბიბლიოთეკისა და საინფორმაციო კომპლექსის სადისერტაციო დარბაზში "რუსეთის ფედერაციის მთავრობასთან არსებული ფინანსური უნივერსიტეტი" მისამართზე. : ლენინგრადის პროსპექტი, 49, ოთახი. 203, მოსკოვი, GSP-3, 125993 და ოფიციალურ ვებგვერდზე: http://www.fa.ru. რეფერატი გაიგზავნა 2015 წლის 10 თებერვალს. სადისერტაციო საბჭოს სამეცნიერო მდივანი D 505.001.02 ეკონომიკურ მეცნიერებათა კანდიდატი, ასოცირებული პროფესორი ელენა ივანოვნა მეშკოვა 3 I. სამუშაოს ზოგადი მახასიათებლები სადისერტაციო თემის აქტუალობა. ქონების შეფასების განვითარების ამჟამინდელი ეტაპი ხასიათდება მისი საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის თეორიისა და მეთოდოლოგიის ღრმა გაცნობიერებით, შემუშავებულ შეფასების სტანდარტებში ფუნდამენტური პრინციპების კონსოლიდირებით, აგრეთვე გავრცელებით. უახლესი ტექნიკაპრაქტიკაში. საუკეთესო გამოყენების პრინციპი (შემდგომში LEI), რომლის პრაქტიკული ასპექტი ხორციელდება LEI ანალიზის მეთოდების გამოყენებით, არის ქონების შეფასების თეორიისა და პრაქტიკის ერთ-ერთი ყველაზე საკამათო და ნაკლებად განვითარებული დებულება. ეს გულისხმობს, რომ შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების ღირებულება ყალიბდება მისი უნიკალური მახასიათებლებით, ოფციონის შესაბამისად. ოპტიმალური გამოყენებასოციალური და საწარმოო მოთხოვნილებების დაკმაყოფილების უზრუნველყოფა, მისი მფლობელის მოგების მაქსიმიზაცია და, შედეგად, თავად ობიექტის უმაღლესი ღირებულება. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას NEI პრინციპის გათვალისწინების ვალდებულება, ჩართული საერთაშორისო სტანდარტებიშეფასებები, გათვალისწინებულია 2014 წლის სექტემბერში მიღებულ ფედერალური სტანდარტი„უძრავი ქონების შეფასება (FSO No. 7)“, თუმცა ეს არ აჩერებს მსჯელობას შემფასებელ საზოგადოებაში მისი ფუნდამენტური აუცილებლობისა და პრაქტიკული განხორციელების პროცედურის შესახებ. ერთიანი კონცეპტუალური აპარატის, გამჭვირვალე და სისტემატური მეთოდოლოგიური ინსტრუმენტების არარსებობა და განვითარებული საინფორმაციო ინფრასტრუქტურა ართულებს ობიექტის NEI ვარიანტის იდენტიფიკაციას მისი საბაზრო ღირებულების შეფასების მიზნით. ამრიგად, NEI პრინციპის სავალდებულო განხორციელება უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას ქმნის გადაუდებელ აუცილებლობას მისი ანალიზის მეთოდების გაუმჯობესებაზე, არსებული მეთოდების და სპეციფიკაზე ადაპტირებული გაანგარიშების ალგორითმების დაზუსტებაზე. რუსული ბაზარიუძრავი ქონება. პრობლემის მეცნიერული განვითარების ხარისხი. NEI პრინციპი, როგორც ერთ-ერთი ფუნდამენტური პრინციპი შეფასება განიხილება ძირითადად უცხოელი ავტორების უძრავი ქონების შეფასების ნაშრომებში: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. და სხვები, და რუსი ავტორები: ალექსანდროვა ვ.ტ., არტემენკოვა ი. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. და ა.შ. მიუხედავად იმისა, რომ უაღრესად ვაფასებთ მეცნიერთა წვლილს უძრავი ქონების შეფასების მიდგომებისა და მეთოდების შემუშავებაში, უნდა აღინიშნოს, რომ NEI-ის გაშუქება მათ ნაშრომებში ზოგადი ხასიათისაა და არ შეიცავს მკაფიო, ყოვლისმომცველ მეთოდებს მისი პრაქტიკული განხორციელებისთვის. . NEI პრინციპის გამოყენებითი ასპექტი, რომელიც განხორციელებულია ალტერნატიული გამოყენების შემთხვევების ანალიზით, ადგილობრივი და უცხოელი ავტორების ნაშრომებში ძირითადად მოკლე ალგორითმის აღწერაზეა დაყვანილი, არ შეიცავს დასაბუთებას მისი გამოყენების მიზანშეწონილობისა და ფარგლების შესახებ. ასევე შეზღუდვები შეფასების რუსული პირობებიდან გამომდინარე. ბოლო ათწლეულის განმავლობაში რუსულ სამეცნიერო ლიტერატურაში გაიზარდა ინტერესი NEI პრინციპის პრაქტიკული განხორციელების პრობლემებისადმი. რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე ანალიზის ჩატარების კონცეპტუალური საკითხები გაშუქებულია ვ.ვ.გრიგორიევის, ე.ს.ოზეროვის, ს.ა.სმოლიაკის, ა.ნ.ფომენკოს ნაშრომებში; დახურული ბაზრის, განუვითარებელი საინფორმაციო ინფრასტრუქტურისა და მაღალი ხარისხის გაურკვევლობის პირობებში ანალიზის პრობლემების გადაჭრის გამოყენებითი ასპექტები განიხილება V.T. Aleksandrov, S.P. Korostelev, I.V. Munerman, E.S. Ozerov, S.V. Pupentsova, E. Yaskevich .E. მათ შეიმუშავეს რეკომენდაციები NEI ანალიზის ცალკეული ეტაპების გასაუმჯობესებლად, რომლებიც მიზნად ისახავს შეფასების სერვისების ხარისხის გაუმჯობესებას. გრინოვას დისერტაციებში S.V. და გუბარევა ე.ვ. NEI-ის ანალიზის კითხვები შესწავლილია ზოგადი ეკონომიკური მართვისა და რესურსების გამოყენების ეფექტურობის პრობლემების კონტექსტში. პეტროვა მ.ნ.-ს შრომას პრაქტიკული მნიშვნელობა აქვს. , რომელიც იკვლევს NEI-ის ანალიზის რაოდენობრივ და ხარისხობრივ მეთოდებს. ამასთან, შემოთავაზებულ ეკონომიკურ და მათემატიკურ მოდელებს აქვს მთელი რიგი შეზღუდვები და მოითხოვს ადაპტაციას უძრავი ქონების ბაზრის თანამედროვე რეალობებთან და რუსეთში შეფასების საქმიანობებთან, ასევე კომპლექსურ ალგორითმში ინსტალაციას. ამრიგად, NEI პრინციპის არსებული ინტერპრეტაციები მოითხოვს გააზრებას და დაზუსტებას უძრავი ქონების შეფასების სტანდარტებისა და მეთოდების გაუმჯობესების ძირითადი ტენდენციების შესაბამისად, რომლის განვითარების ამჟამინდელი დონე კარნახობს ყოვლისმომცველი ანალიზის ალგორითმის შემუშავების აუცილებლობას შესაბამისი რუსული პირობებიმეთოდების შეფასება. კვლევის მიზანი და ამოცანები. კვლევის მიზანია NEI-ის ანალიზის მეთოდოლოგიური ინსტრუმენტების გაუმჯობესება, უძრავი ქონების შეფასების სისწორის 5-ით გაზრდის უზრუნველყოფა. კვლევის მიზნის მისაღწევად ნაშრომში დაისვა შემდეგი ამოცანები:  დაზუსტდეს ყველაზე ეფექტური გამოყენების პრინციპის კონცეფციის შინაარსი და მისი პრაქტიკული განხორციელების პროცედურა, არგუმენტირებული იყოს მისი სავალდებულო განხორციელების აუცილებლობის შესახებ. უძრავი ქონების შეფასებაში;  განიხილოს უძრავი ქონების ობიექტების არსებული კლასიფიკაცია და გააანალიზოს ახალი მახასიათებლის დანერგვის შესაძლებლობა, რომელიც აჯგუფებს ობიექტებს NEI-ს ანალიზის საჭიროებისა და დეტალების ხარისხის მიხედვით;  გააანალიზეთ რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის სპეციფიკური მახასიათებლები, რათა გამოავლინოს მისი ყველაზე აქტუალური პრობლემები, რათა გაუმჯობესდეს NEI-ის ანალიზის ალგორითმი და მისი პრაქტიკული განხორციელების მეთოდები;  შეიმუშავებს მეთოდოლოგიურ რეკომენდაციებს, რომლებიც ითვალისწინებენ რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის სპეციფიკას ძირითადი ანალიზის კრიტერიუმების პრაქტიკული შეფასებისთვის: სამართლებრივი დასაშვებობა, ფიზიკური მიზანშეწონილობა და ფინანსური მიზანშეწონილობა;  შეისწავლეთ NEI-ის ანალიზის მეთოდები, შეიმუშავეთ რეკომენდაციები და შეაფასეთ მათი ეფექტურობა პრაქტიკული გამოყენებარუსულ შეფასების პრაქტიკაში. კვლევის ობიექტს წარმოადგენს NEI, როგორც უძრავი ქონების შეფასების იმანენტური კომპონენტის პრინციპი. კვლევის საგანს წარმოადგენს NEI პრინციპის პრაქტიკული განხორციელების მეთოდოლოგიური ინსტრუმენტები უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას. Სწავლების სფერო. კვლევა ჩატარდა სპეციალობის პასპორტის 08.00.10 – ფინანსები, ფულის მიმოქცევა და კრედიტი (ეკონომიკური მეცნიერებები) 5.1 პუნქტის „სხვადასხვა ქონებრივი ობიექტების ღირებულების ფორმირების თეორია, მეთოდოლოგია და კონცეპტუალური საფუძველი“ შესაბამისად. თეორიული და მეთოდოლოგიური საფუძველიკვლევა მთავარია ეკონომიკური თეორიადა სისტემის ანალიზიასევე შეფასების თეორიისა და საინვესტიციო ანალიზის შესახებ, კერძოდ, შეფასების შესახებ ადგილობრივი და უცხოელი ავტორების ნაშრომებში მოცემული დასკვნები. უძრავი ქონება, ბიზნესი, შესრულების შეფასება საინვესტიციო პროექტები, ფასები მშენებლობაში. შესწავლილი პრინციპის ფუნდამენტურმა ბუნებამ განსაზღვრა ცოდნის ზოგადი სამეცნიერო თეორიული მეთოდების (ისტორიული, ანალიტიკური, სინთეზური, დედუქციისა და სისტემური ანალიზის მეთოდები და ა.შ.) გამოყენების აუცილებლობა, აგრეთვე ეკონომიკური და მათემატიკური თანამედროვე მეთოდები. ანალიზი: საექსპერტო შეფასებები, იერარქიული ანალიზი, სცენარის მეთოდი, ფინანსური მოდელირება, დაჯგუფება, მონაცემთა ცხრილური წარმოდგენა და ა.შ. კვლევის საინფორმაციო ბაზა იყო უძრავი ქონების ბაზრის ანალიტიკური მიმოხილვები, კონფერენციებისა და სემინარების სამეცნიერო მოხსენებები პრობლემის თემაზე. კვლევა, ანალიტიკური მასალები პერიოდული გამოცემებიდან, აგრეთვე საცნობარო და ანალიტიკური რესურსები ინტერნეტში, რუსეთის ფედერაციის საკანონმდებლო და მარეგულირებელი აქტები, ანგარიშები უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების შესახებ, ავტორის საკუთარი კვლევები და გამოთვლები. კვლევის მეცნიერული სიახლე მდგომარეობს შეფასების მიზნით უძრავი ქონების NEI-ის ანალიზის თეორიული და მეთოდოლოგიური ინსტრუმენტების დახვეწაში. დასაცავად წარდგენილი სადისერტაციო ნაშრომის სამეცნიერო სიახლის დებულებები შემდეგია: 1. შეფასებისას NEI პრინციპის გათვალისწინების აუცილებლობის დასადასტურებლად, აგრეთვე ანალიზის შინაარსის დადგენისას, გაბატონებული შეხედულებები მის შესახებ. შესწავლილია როლი და არსი და დასაბუთებულია, რომ იგი წარმოადგენს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების ძირითად პრინციპს, რაც ასახულია შემოთავაზებულ ფორმულირებებში. NEI პრინციპი არის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების თეორიის ძირითადი დებულება, რომლის ღირებულება უნდა განისაზღვროს მისი NEI-ის დაშვების საფუძველზე - კონკურენტული, მოთხოვნადი ბაზრის გამოყენება და გამართლებული შეფასების თარიღისთვის. იურიდიული დასაშვებობის, ფიზიკური მიზანშეწონილობის, ფინანსური მიზანშეწონილობის კრიტერიუმების დაკმაყოფილება და უფასო ან აშენებული ღირებულებითი პოტენციალის მაქსიმიზაცია მიწის ნაკვეთი . LEI ანალიზი არის შეფასების პროცედურა, რომელიც უზრუნველყოფს LEI პრინციპის პრაქტიკულ განხორციელებას და მოიცავს შეფასების თარიღისთვის ობიექტის გამოყენების ვარიანტის ეფექტურობის შესწავლას და მის შედარებას განვითარების ალტერნატიულ ვარიანტებთან, გამოყენების მეთოდის დასადგენად. მაქსიმალურად ზრდის მიწის ნაკვეთის ღირებულებას. 2. უძრავი ქონების ობიექტებისთვის დამახასიათებელი ახალი კლასიფიკაციის დანერგვის აუცილებლობა „NEI ანალიზის საჭიროება და დეტალურობის ხარისხი“ დასაბუთებულია უძრავი ქონების გამოვლენილი ძირითადი მახასიათებლების საფუძველზე: წარმოშობა, 7 გაუმჯობესების გამოსაყენებლად ვარგისიანობა, გაყოფა. , გაუმჯობესების ფიზიკური მდგომარეობა, ფუნქციური დანიშნულება. 3. დადასტურდა უძრავი ქონების შეფასებისას NEI-ის ანალიზის ალგორითმის მოდერნიზაციისა და გაფართოების აუცილებლობა, რომელიც მოიცავს როგორც ანალიზის თანმიმდევრობის შეცვლას, რომლის მიხედვითაც მდებარეობის ეკონომიკური პოტენციალის შესწავლის ეტაპები და კრიტერიუმი. სამართლებრივი დასაშვებობა წინ უნდა უსწრებდეს ბაზრის კვლევის ეტაპს, ხოლო დამატებითი ეტაპების შემოღებას: ფასეული ობიექტის კლასიფიკაცია NEI-ის ანალიზის დეტალურობის ხარისხის მიხედვით; ალტერნატიული გამოყენების ხარისხობრივი ანალიზი. 4. დასაბუთებულია შეფასების ობიექტის გამოყენების ალტერნატიული ვარიანტების ხარისხობრივი შედარების აუცილებლობა, რომელიც ხორციელდება შემოთავაზებული ალგორითმის მეშვეობით იერარქიების ანალიზის მეთოდის გამოყენებით (შემდგომში AHP), კრიტერიუმების გამოყენებით: ა) სრული. მდებარეობის უპირატესობების გამოყენება; ბ) განაშენიანების კანონიერი ძალა; გ) ფიზიკური მიზანშეწონილობა; დ) უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების პოტენციალი; ე) ფინანსური რესურსების მოზიდვის ეფექტურობა, რაც შესაძლებელს ხდის გამოავლინოს ბაზარზე უძრავი ქონების გამოყენების ყველაზე ნაკლებად პოპულარული ვარიანტები და გამორიცხოს შემდგომი კვლევები. 5. NEI-ის ანალიზის არსებული მეთოდების სისტემატიზაციის, მათი დადებითი და უარყოფითი მხარეების გამოვლენის საფუძველზე დასაბუთებულია, რომ მიწის ნაკვეთის გაანალიზების მეთოდი, როგორც პირობითად თავისუფალი და არსებული გაუმჯობესებებით, რომელიც გულისხმობს ერთი საკუთრების მიერ გამომუშავებული შემოსავლის პირდაპირ კაპიტალიზაციას. გაუმჯობესების შექმნის ღირებულების (ან მათი რეკონსტრუქციის ხარჯების) შემდგომი გამოკლებით და მიღებული ღირებულების შეფასების თარიღამდე მიტანით, უზრუნველყოფს შედეგების მაქსიმალურ სისწორეს რუსული შეფასების საქმიანობის თანამედროვე პირობებში. 6. რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის შესწავლის შედეგად დადასტურდა NEI-ის ანალიზის დროს ობიექტების შუალედური გამოყენების გათვალისწინების აუცილებლობა, რისთვისაც დაზუსტდა „უძრავი ქონების შუალედური ტიპის გამოყენების“ კონცეფცია. და შემუშავდა და გამოცდა მისი ანალიზის მეთოდოლოგია. კვლევის შედეგების თეორიული მნიშვნელობა მდგომარეობს უძრავი ქონების NEI-ის ანალიზის დეტალური ალგორითმის შემუშავებაში, რაც შესაძლებელს ხდის პრაქტიკაში დანერგოს შეფასების თეორიის ფუნდამენტური პრინციპი, ამიტომ თავდაცვისთვის წარდგენილი სამეცნიერო სიახლის ელემენტები შეიძლება განიმარტება, როგორც მისი შემდგომი განვითარება უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდოლოგიური ინსტრუმენტების გაუმჯობესების თვალსაზრისით. კვლევის ძირითადი შედეგები შეიძლება გამოყენებულ იქნას უძრავი ქონების შეფასებასთან დაკავშირებული სასწავლო კურსების შემუშავებაში. დისერტაციის პრაქტიკული მნიშვნელობა მდგომარეობს იმაში, რომ ავტორის მიერ მოპოვებული სამეცნიერო სიახლის ელემენტები მიზნად ისახავს ფართო გამოყენებას უძრავი ქონების შეფასების პრაქტიკაში, ხელს უწყობს შეფასების მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესებას და ზრდას. საინვესტიციო მიმზიდველობაშეფასებული ობიექტები. დამოუკიდებელი პრაქტიკული მნიშვნელობისაა:  უძრავი ქონების ობიექტების მახასიათებლების სისტემა, რომელიც უზრუნველყოფს მათ დაჯგუფებას შემოთავაზებული კლასიფიკაციის კრიტერიუმის მიხედვით „NEI ანალიზის საჭიროება და დეტალურობის ხარისხი“;  შეიმუშავეს მეთოდოლოგია ფიზიკური მიზანშეწონილობის კრიტერიუმის ანალიზისთვის, იურიდიული დოკუმენტაციის სისტემატიზაციისა და უძრავი ქონების კლასიფიკაციის საფუძველზე, მიწის ნაკვეთის განვითარების პოტენციური პარამეტრების საიმედოდ განსაზღვრისთვის და მისი გამოყენების სხვადასხვა ვარიანტების სივრცის დაგეგმვის მახასიათებლების პროგნოზირებისთვის. ;  შემოთავაზებული ალგორითმი ალტერნატიული გამოყენების შემთხვევების ხარისხობრივი შედარებისთვის AHP-ის გამოყენებით, რომელიც საშუალებას იძლევა გამოირიცხოს არაეფექტური ვარიანტები ფინანსური მიზანშეწონილობისა და მაქსიმალური ეფექტურობის კრიტერიუმების შემდგომი ანალიზიდან;  შემუშავებული მეთოდოლოგია NEI-ის ანალიზისთვის, შუალედური გამოყენების შემთხვევის გათვალისწინებით, იმის უზრუნველსაყოფად, რომ ცვლილებები ტერიტორიების განვითარების ურბანული დაგეგმარების გეგმებში და დეველოპერების გრძელვადიან გეგმებში გათვალისწინებულ იქნეს რეალურად არსებული გამოყენების მოკლევადიანი შენარჩუნებით. ქონების ობიექტები. სამუშაოს შედეგების ტესტირება და განხორციელება: სადისერტაციო კვლევის ძირითადი შედეგები მოხსენებული, განხილული და დამტკიცებული იყო სამეცნიერო და პრაქტიკულ კონფერენციებსა და მრგვალ მაგიდებზე: ყოველწლიური საერთაშორისო სამეცნიერო და პრაქტიკული კონფერენცია „SES წევრის ეროვნული ეკონომიკის განვითარების პერსპექტივები. ქვეყნები საერთაშორისო ინტეგრაციის პროცესების კონტექსტში“ (ყარაგანდა, კარაგანდა ეკონომიკის უნივერსიტეტი Kazpotrebsoyuz, 12-13 9 აპრილი, 2012 წ.); მეხუთე საერთაშორისო სამეცნიერო და მეთოდოლოგიური კონფერენცია „ქონების ღირებულება: შეფასება და მართვა“ (მოსკოვი, მოსკოვის ფინანსური და ინდუსტრიული უნივერსიტეტი „სინერგია“, 22 ნოემბერი, 2013 წ.); მრგვალი მაგიდა „საკუთრების მენეჯმენტი: გლობალური პრაქტიკა და რუსული რეალობა“ (მოსკოვი, შერწყმისა და შესყიდვების კონგრესი, ფინანსური უნივერსიტეტი, 2014 წლის 19 სექტემბერი). დისერტაცია დასრულდა 2013 წელს სახელმწიფო დავალების ფარგლებში ფინანსურ უნივერსიტეტში ჩატარებული კვლევითი სამუშაოების ფარგლებში თემაზე „მზარდი ფინანსური სტაბილურობარუსული საწარმოები მათი ხარჯების მენეჯმენტის საფუძველზე. სამეცნიერო კვლევის შედეგები გამოიყენება დეპარტამენტის პრაქტიკულ საქმიანობაში რთული ალგორითმის „Knight Analysis Frank“-ის შესაფასებლად NEI-ს გამოყენებით. ავტორის მიერ შემუშავებული მეთოდოლოგიის გამოყენება გაუმჯობესებისთვის სივრცის დაგეგმვის გადაწყვეტილებების დასადგენად, იერარქიების ანალიზის მეთოდი და ანალიზის ტექნიკა შუალედური გამოყენების გათვალისწინებით შესაძლებელს ხდის შეფასების სტანდარტების მოთხოვნების დაცვას, მუშაობის მაღალ დონეს, ობიექტურობას. და შეფასების შედეგების სისწორე შეზღუდული საინფორმაციო სივრცის პირობებში და ხელს უწყობს დეპარტამენტის ეფექტურობასა და კონკურენტუნარიანობას უძრავი ქონების შეფასების უფრო სტრუქტურირებული მიდგომისა და კომპანიის საოპერაციო ხარჯების ოპტიმიზაციის წყალობით. ავტორის მიერ მოდერნიზებული NEI ანალიზის ალგორითმი, რომელიც ავსებს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებას მეთოდოლოგიურად გამართული ინსტრუმენტებით, გამოიყენება შპს Russian Valuation Service-ის პრაქტიკულ საქმიანობაში. კერძოდ, ავტორის მიერ გამოვლენილი მეთოდის გამოყენება ფინანსური მიზანშეწონილობის ანალიზისთვის ყველაზე შესაფერის მეთოდად, რომელიც ასევე მოიცავს რისკის ანალიზის განხორციელებას, საშუალებას აძლევს NEI-ის უფრო ღრმა შესწავლას, რაც ხელს უწყობს მეთოდოლოგიური საფუძვლების გაუმჯობესებას. მუშაობა და გაწეული მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესება. კვლევის შედეგები გამოიყენება სასწავლო პროცესიუმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალურ სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულებაში "რუსეთის ფედერაციის მთავრობასთან არსებული ფინანსური უნივერსიტეტი" სწავლების "შეფასების და ქონების მართვის" განყოფილებაში. აკადემიური დისციპლინები „უძრავი ქონების შეფასება“ და „უძრავი ქონების ბაზარი და მისი განვითარების ტენდენციები“. სადისერტაციო კვლევის შედეგების განხორციელება ორგანიზაციებში დასტურდება შესაბამისი სერტიფიკატებით. მითითებულ 10 პუბლიკაციაში. სადისერტაციო კვლევის თემაზე გამოქვეყნდა 6 ნაშრომი, საერთო მოცულობით 4,43 გვ. (ავტორის ტომი 3,92 გვ.), მათ შორის 4 ნაწარმოები, საერთო მოცულობით 3,55 გვ. (ავტორის ტომი 3.2 გვ) რუსეთის განათლებისა და მეცნიერების სამინისტროს უმაღლესი საატესტაციო კომისიის მიერ განსაზღვრულ რეცენზირებად სამეცნიერო პუბლიკაციებში. დისერტაციის სტრუქტურა და მოცულობა. დისერტაცია შედგება შესავლისგან, სამი თავისგან, დასკვნისგან, 119 წყაროდან ცნობათა ნუსხასა და 3 დანართისაგან. დისერტაციის ტექსტი წარმოდგენილია 204 გვერდზე. ნამუშევარი ილუსტრირებულია 19 ცხრილით და 7 ნახატით. II. დისერტაციის ძირითადი შინაარსი ნაშრომის შესავალში დასაბუთებულია სადისერტაციო კვლევის თემის აქტუალობა, წარმოდგენილია მისი მეცნიერული განვითარების ხარისხი და ნაშრომის მეთოდოლოგია: განისაზღვრება კვლევის მიზანი და ამოცანები, ასახულია ნაშრომის მეცნიერული სიახლის ელემენტები და მისი პრაქტიკული მნიშვნელობა. კითხვების პირველი ჯგუფი უკავშირდება NEI ცნების ისტორიული განვითარების შესწავლას, NEI ცნების შინაარსის განსაზღვრას, პრინციპის როლსა და ადგილს უძრავი ქონების შეფასების თანამედროვე სისტემაში. ქონების შეფასება ეფუძნება ნეოკლასიკური თეორიის ფუნდამენტურ საფუძველს, რომელიც დომინირებს თანამედროვე ეკონომიკურ აზროვნებაში. ეს თეორია ემყარება რაციონალური მომხმარებლის კონცეფციას, რომლის ქცევა განპირობებულია სარგებლიანობის მაქსიმალური მიზნით, რამაც წინასწარ განსაზღვრა საბაზრო ღირებულების შეფასების ძირითადი პრინციპების ფორმირება. შეფასების პრინციპები გაერთიანებულია ოთხ ჯგუფად, რაც დამოკიდებულია ფორმირების წყაროსა და ღირებულებაზე გავლენის ხარისხზე: პრინციპები, რომლებიც დაფუძნებულია მფლობელის იდეებზე ობიექტის სარგებლიანობის შესახებ; შეფასებული ობიექტის ოპერატიულ მახასიათებლებზე დაფუძნებული პრინციპები; საბაზრო გარემოს გავლენით განსაზღვრული პრინციპები; NEI პრინციპი. NEI პრინციპის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება ყალიბდება ობიექტის უნიკალური მახასიათებლების საფუძველზე, რაც განსაზღვრავს მისი ოპტიმალური გამოყენების ვარიანტს შეფასების თარიღზე გაბატონებული მიწოდებისა და მოთხოვნის ძალების გავლენის ქვეშ. , როდესაც ბაზრის ყველა მონაწილე დაინტერესებულია მაქსიმალურად გაზარდოს საკუთარი სარგებელი. NEI პრინციპი მაქსიმალურად არის დანერგილი 11 უძრავი ქონების შეფასებაში, რაც განპირობებულია მისი „ორკომპონენტიანი“ ბუნებით: მუდმივი კომპონენტია მიწის ნაკვეთი უცვლელი კავშირით კონკრეტულ მდებარეობასთან და საკუთრების სტაბილურობასთან და ცვლადი კომპონენტი. არის მასზე განხორციელებული გაუმჯობესებები. საიტის მდებარეობა და თვისებები განსაზღვრავს მის გამოყენებას, რომელიც აკმაყოფილებს მიმდინარე ბაზრის საჭიროებებს. საიტის შემოსავალს უზრუნველყოფს შემოტანილი გაუმჯობესებები, რომლებიც შეიძლება შეიცვალოს ბაზრის მიერ მოთხოვნილი ფუნქციების შესაბამისად. შესაბამისად, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება ეფუძნება მიწის ნაკვეთის NEI ვერსიას, რაც მაქსიმალურად ზრდის მის ღირებულების პოტენციალს. სადისერტაციო კვლევის თემაზე უცხოური და რუსული სამეცნიერო ლიტერატურის, ასევე შეფასების სტანდარტების ანალიზმა აჩვენა, რომ ისინი შეიცავს დიდი რიცხვი უძრავი ქონების ობიექტების NEI კონცეფციის სხვადასხვა ინტერპრეტაცია, რომელიც აკმაყოფილებს ოთხ ძირითად კრიტერიუმს: სამართლებრივი დასაშვებობა, ფიზიკური მიზანშეწონილობა, ფინანსური მიზანშეწონილობა და მაქსიმალური ეფექტურობა. არადამაკმაყოფილებელი ურბანული დაგეგმარება და რუსული ბაზრის ცვალებადი პირობები მოითხოვს NEI-ს კონცეფციის გარკვევას შეფასების თარიღზე გაბატონებული საბაზრო პირობების შესაბამისობის თვალსაზრისით და შეფასების განვითარების მიმდინარე ტენდენციები მოითხოვს მის თეორიულ მნიშვნელობაზე ხაზგასმას. ამ მიზნით ჩამოყალიბებულია „NEI პრინციპის“ ავტორისეული ინტერპრეტაცია, რომელიც მოცემულია მე-6 გვერდზე. NEI პრინციპის პრაქტიკული განხორციელება მოიცავს უძრავი ქონების გამოყენების ვარიანტის ეფექტურობის ანალიზს, რომელიც შემუშავებულია შეფასების მომენტისთვის. თარიღი (შემდგომში NEI ანალიზი). რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის სფეროში არსებული მარეგულირებელი დოკუმენტების თანახმად, ეს პროცედურა უნდა დაიყოს დამოუკიდებელ და სავალდებულო ეტაპად, რომელიც წინ უძღვის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების გამოანგარიშებას შემოსავლის, შედარებითი და ხარჯების მეთოდების გამოყენებით. ეს მოითხოვს NEI-ს ანალიზის დახვეწილი დეფინიციის დანერგვას, რომელიც ასევე წარმოდგენილია მე-6 გვერდზე. საერთაშორისო (შემდგომში ICO), ევროპული და ამერიკული სტანდარტების შეფასების რუსულ სტანდარტებთან შესწავლისა და შედარების საფუძველზე, გამოვლინდა, რომ არსებობს მნიშვნელოვანი განსხვავებებია NEI-ს ანალიზის მიდგომებში. MCO-ს ამჟამინდელი ვერსია, განსხვავებით მათი წინა გამოცემებისგან, არ ითვალისწინებს, რომ ობიექტის საბაზრო ღირებულება უნდა განისაზღვროს NEI-ის იდენტიფიცირებული ვერსიის საფუძველზე, მაგრამ მიუთითებს, რომ იგი ასახავს მას, რადგან მე-12 ზონირების დამკვიდრებული პრაქტიკა ითვალისწინებს. ნებისმიერი ტერიტორიის ეფექტური გამოყენება. ამასთან დაკავშირებით, შეფასების ობიექტის NEI მხედველობაში მიიღება მსგავსი ობიექტების გაყიდვებისა და იჯარის ოპერაციების ფასების გაანალიზებისას მისი საბაზრო ღირებულების შეფასებისას შედარებითი და შემოსავლის მიდგომების გამოყენებით. რუსეთის არასტაბილური უძრავი ქონების ბაზარი და ურბანული დაგეგმარების და ზონირების ნორმების საკანონმდებლო რეგულირების თავისებურებები არ იძლევა გარანტიას, რომ შეფასებული ქონების გამოყენების არსებული ვარიანტი ეფექტურია და ანალოგური ობიექტების ფასები ასახავს მის NEI-ს. ამიტომ, რუსულ სტანდარტებში ამჟამად მიზანშეწონილია NEI-ის ანალიზის დამოუკიდებელ პროცედურად გამოყოფა. უძრავი ქონების NEI-ის ანალიზის სირთულე, მისი ბაზრის განვითარების ხარისხის გამო, რომელიც ხასიათდება შეზღუდული საინფორმაციო ინფრასტრუქტურით და ურბანული დაგეგმარების ცუდი განვითარებით, მოითხოვს უძრავი ქონების ობიექტების დამატებითი კლასიფიკაციის მახასიათებლის დანერგვას, იმის გათვალისწინებით, რომ საჭიროა NEI-ის ანალიზი მათი საბაზრო ღირებულების დადგენისას. უძრავი ქონების ძირითადი მახასიათებლების შემოთავაზებული სისტემა: წარმოშობა; გამოსაყენებლად გაუმჯობესებების ვარგისიანობა; გაყოფადობა; ფიზიკური მდგომარეობის გაუმჯობესება; უძრავი ქონების ობიექტის ტიპი, რომელიც მოწყობილია იერარქიული თანმიმდევრობით, საშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ NEI-ს ანალიზის საჭიროება და კლასიფიციროთ ობიექტი ახალი კლასიფიკაციის კრიტერიუმის შესაბამისად - ”NEI ანალიზის საჭიროება და დეტალების ხარისხი”. - გარკვეულ ჯგუფს. უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაციის მახასიათებლების შემუშავებული სისტემის სქემატური ინტერპრეტაცია, რათა დადგინდეს NEI ანალიზის საჭიროება და მისი დეტალების ხარისხი, წარმოდგენილია ნახაზ 1-ში. ამრიგად, რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის სპეციფიკა განსაზღვრავს საჭიროებას. NEI პრინციპის პრაქტიკული განხორციელება ობიექტების უმეტესობისთვის, რომელიც შედგება მისი ანალიზის პროცედურაში და ბაზრის მდგომარეობა წინასწარ განსაზღვრავს ამ ანალიზის მეთოდებისა და მიმართულებების გაუმჯობესების აუცილებლობას. კითხვების მეორე ჯგუფი წარმოიქმნება მისი ანალიზის არსებული მეთოდების გაუმჯობესების პრინციპის პრაქტიკული განხორციელების ინსტრუმენტების კრიტიკული შესწავლის აუცილებლობიდან. უძრავი ქონების NEI და 13 შესანახი ერთეულების წარმოშობა არსებული გაუმჯობესებებით უფასო შესანახი ერთეულების გაუმჯობესება გამოსაყენებლად შეუფერებელი (აცვიათ > 80%) გამოსაყენებლად შესაფერისი გაუმჯობესება (ცვეთა< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

თქვენი კარგი სამუშაოს გაგზავნა ცოდნის ბაზაში მარტივია. გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული ფორმა

სტუდენტები, კურსდამთავრებულები, ახალგაზრდა მეცნიერები, რომლებიც იყენებენ ცოდნის ბაზას სწავლასა და მუშაობაში, ძალიან მადლობლები იქნებიან თქვენი.

მსგავსი დოკუმენტები

უძრავი ქონების შეფასების შედარებითი (საბაზრო) მიდგომა. გაყიდვების ანალიზის მეთოდის დანერგვის ტექნოლოგია. ქონების ღირებულების გამოთვლა მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორის გამოყენებით. შედარებითი ერთეული მეთოდი. უძრავი ქონების შეფასების მახასიათებლები რუსეთში.

ტესტი, დამატებულია 12/03/2012

უძრავი ქონების, როგორც სამოქალაქო უფლებების ობიექტის მახასიათებლები. უძრავი ქონების ობიექტების კონცეფცია და კლასიფიკაცია. დაუმთავრებელი სამშენებლო პროექტების სამართლებრივი რეგულირების პრობლემები. სამოქალაქო მიმოქცევაში მონაწილეობა. უძრავი ქონებით გარიგებების განხორციელება.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 28/05/2016

უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი პრინციპები და მეთოდები; რეგიონულ და ადგილობრივ ბაზარზე ეკონომიკური მდგომარეობის შესწავლა. შპს Mechanized Works-ის უძრავი ქონების ობიექტების კომპლექსის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა: მახასიათებლები, საკუთრება.

ნაშრომი, დამატებულია 02/20/2011

უძრავი ქონების შეფასება, მისი მიზნები, ამოცანები და დანიშნულება. უძრავი ქონების შეფასების მარეგულირებელი და სამართლებრივი ბაზა. უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის სისტემის მიმოხილვა, საკუთრებაზე უფლებები და მასთან გარიგებები. რუსეთის ფედერაციაში უძრავი ქონების ბაზრის სამართლებრივი რეგულირება.

რეზიუმე, დამატებულია 24/09/2015

უძრავი ქონების სექტორში საბაზრო ურთიერთობების დამახასიათებელი ნიშნები. ეკონომიკისა და უძრავი ქონების გაქირავების სამართლებრივი ასპექტები, მათ შორის უძრავი ქონების სექტორში ურთიერთობების სამოქალაქო რეგულირების წყაროების ანალიზი. უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი პრინციპების არსი.

ტესტი, დამატებულია 05/13/2010

საწარმოების საკუთრების ფორმების ძირითადი ტიპები. უძრავი ქონების ობიექტების მახასიათებლები და კლასიფიკაცია. გარკვეული უძრავი ქონების ობიექტების მართვა. ფედერაციის სუბიექტების უძრავი ქონების სისტემების მართვა. ოპერაციები უძრავი ქონების ობიექტებთან.

ლექციების კურსი, დამატებულია 16.04.2013

უძრავი ქონების ცნების განმარტება. უძრავი ქონების ობიექტების (უფლება) სამართლებრივი არსი. განსხვავებები უფლებებსა და ტვირთებს შორის. უძრავი ქონების ობიექტების მატერიალური არსი. მიწის ნაკვეთის სამართლებრივი მდგომარეობა. მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობის აღწერის მაგალითები.

ამ კვლევითი სამუშაოს ჩატარების შემდეგ გამოიკვეთა შემდეგი წინადადებები საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის გასაუმჯობესებლად. ხშირად დიდ როლს თამაშობს ღირებულების ფორმირებაში 1 კვ.მ. მ საცხოვრებელი ფართი პირდაპირ გავლენას ახდენს რეალტორის მხრიდან მყიდველზე ან გამყიდველზე. არაკეთილსინდისიერება და შუამავალი ორგანიზაციების თანამშრომლების პირადი ინტერესების გამოყენება საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ხელოვნურად გაბერილ ფასებს იწვევს. ამრიგად, მეორადი საბინაო ბაზარი ხშირად უბრალოდ სცილდება ადგილობრივი ხელისუფლების კონტროლს, რადგან ის უძრავი ქონების კომპანიების კონტროლის ქვეშ იმყოფება. მეორად საბინაო ბაზარზე შემოთავაზებული ბინების მხოლოდ მცირე პროცენტია ქალაქის ადმინისტრაციის გავლენის ქვეშ. ზემოაღნიშნულიდან დასკვნის გამოტანით მინდა ვთქვა, რომ ფინანსური კრიზისის პირობებში ამ მხრივ აუცილებელია ადგილობრივი თვითმმართველობების კონტროლი. ეს გამოწვეულია საცხოვრებლებზე საკმაოდ მაღალი მოთხოვნილებით და, შესაბამისად, მცირე უძრავი ქონების სააგენტოების მიერ მეორადი საცხოვრებლის გადაყიდვის შედეგად მიღებული მოგების მაღალი პროცენტი. ასევე მინდა გავამახვილო თვითმმართველობის ორგანოებისა და მისი სტრუქტურული დანაყოფების ყურადღება საცხოვრებლის გაძვირებაზე. ვინაიდან უძრავი ქონების ბაზარი კრიზისიდან გამოსვლის პროცესშია და მაღალი მოთხოვნის გამო საცხოვრებლის ფასები სწრაფად იზრდება. ინდივიდუალური საცხოვრებლისთვის მიწის ნაკვეთების შესაძენად აუქციონის პირობების გამკაცრებით, მცირე კომპანიები, რომლებიც ცდილობენ მაღალი მოგების მიღებას კონტრაქტების პირობების სათანადოდ შესრულების გარეშე, იძულებით უნდა გავიდნენ ბაზრიდან. ასევე, ომსკში უძრავი ქონების ბაზრის გაუმჯობესების გზაზე აუცილებელია მარეგულირებელი ჩარჩოს გაუმჯობესება. ეს გამოიწვევს საცხოვრებელ უძრავი ქონების ფასების ზრდის ტემპის შემცირებას და მათ შესაბამისობას ბაზრის რეალურ საჭიროებებთან.

უძრავი ქონების სრულყოფილი ბაზრისკენ მიმავალ გზაზე აუცილებელია ისეთი სერვისების შექმნა, რომლებიც მკაცრად აკონტროლებენ ამ ტიპის დოკუმენტაციას. ყველა ზემოაღნიშნული ღონისძიების ერთობლიობა დაეხმარება ომსკის უძრავი ქონების ბაზარს უმოკლეს დროში დაძლიოს კრიზისი და გააუმჯობესოს ამ ბაზარზე ბინების ბრუნვის კონტროლის პირობები.

დასკვნა

ამ სადიპლომო პროექტში განხორციელდა ომსკში მეორადი საბინაო ბაზარზე არსებული ვითარების სიღრმისეული ანალიზი. პარალელურად შესწავლილი იქნა ქალაქის ბუნებრივი და ეკოლოგიური მდგომარეობა, სოციალური და ეკონომიკური ფაქტორები, რომლებიც პირდაპირ გავლენას ახდენენ მეორადი საცხოვრებლის ფორმირებაზე.

ასევე შესწავლილი იქნა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის სიმძლავრე, მიწოდება და მოთხოვნა მეორად ბაზარზე 2009-2012 წლებში.

განხორციელდა საბინაო მეორადი ბაზრის შეთავაზებების დეტალური ანალიზი. შემუშავებულია ეკონომიკური კრიზისის პირობებში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის გაუმჯობესების შესაძლო მეთოდები. განხილულია საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების პერსპექტივები.

კვლევის აქტუალურობას ხაზს უსვამს ის ფაქტი, რომ ქალაქების მომავალი დიდწილად დაკავშირებულია საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებასთან. ვინაიდან საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ე.ი. საბინაო ბაზარი ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ბაზარია, ის პირდაპირ გავლენას ახდენს საზოგადოების ცხოვრებაზე, ამიტომ საზოგადოების სხვა კომპონენტების მდგომარეობა დამოკიდებულია მის მდგომარეობაზე.

სადიპლომო პროექტის მიზანი სრულად განხორციელდა. მიზნის შესაბამისად გადაწყდა შემდეგი ამოცანები:

შესწავლილი იქნა ომსკში საცხოვრებელი უძრავი ქონების მარკეტინგის სამეცნიერო და მეთოდოლოგიური პრინციპები;

განხილულია ქალაქებში საცხოვრებელი უძრავი ქონების მარკეტინგის განვითარების საკანონმდებლო და მარეგულირებელი ბაზა;

შემუშავებულია საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის გაუმჯობესების ძირითადი მიმართულებები;

გათვალისწინებულია შეფასების სამუშაოების დროს სიცოცხლის უსაფრთხოების უზრუნველყოფის პირობები;

გარემოსდაცვითი გადაწყვეტილებების ანალიზი ჩატარდა ფაქტორების შეფასებისას, რომლებიც გავლენას ახდენენ ქალაქის ბუნებაზე.