Vrste prostorija u preduzeću. Vrste, namjene i veličine prostorija ovisno o površini privatne stambene zgrade. Da li je moguće promijeniti naziv zgrade bez rekonstrukcije takvog objekta?

Status nestambenog prostora ima niz značajnih razlika, koje se ne odnose samo na njegovu namjenu, već i na upis vlasništva, smještaj komercijalnih objekata i postupak prodaje. Šta definišu pravne norme legalni status takve nekretnine, na osnovu čega se takvi prostori nalaze u stambenim zgradama, karakteristike nestambenih nekretnina će se raspravljati u ovom materijalu.

Regulatorno uređenje nestambenih prostorija

Opis fondova za nekretnine sadrži sljedeće propise:

1. Stambeni kod Ruske Federacije. Dokument ne sadrži direktnu naznaku statusa ove vrste objekta kao komercijalnog. Međutim, zakon sadrži definiciju stambenog prostora, što podrazumijeva stanove, kuće i druge izolirane jedinice pogodne za stalni ili privremeni boravak. Shodno tome, objekti u kojima je nemoguće prijaviti građane u mjestu prebivališta smatraju se „nerezidencijalnim“. U zakonu ne postoji precizna definicija za takve infrastrukturne objekte.
2. Savezni zakon br. 122 “O registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama sa njima.” Ovim zakonom su predstavljene tačne karakteristike nestambene imovine – to je prostor u sastavu zgrada i objekata, sa posebnim ulazom, koji ispunjava sanitarne i tehničke standarde i upisan u državni registar kao dio nestambenog fonda.
3. Krivični zakon Ruske Federacije. Daje koncept stambene prostorije kao zgrada ili građevina koja se nalazi u bilo kom obliku svojine - privatnoj, opštinskoj ili državnoj, čija je namena privremeni smeštaj ljudi, skladište materijalna sredstva za službene ili proizvodne svrhe.

Pored prostorija, dodjeljuju se i nestambene zgrade. Riječ je o objektima nekretnina koji služe za smještaj proizvodnih radionica i velikih kompanija sa više odjela. Njihova karakteristična karakteristika je zabrana registracije i boravka ljudi kako na privremenoj tako i na trajnoj osnovi.

Zakonodavac daje sljedeće karakteristike fonda nestambenih nekretnina:

• prisustvo posebnog ulaza sa izlazom na ulicu ili uslužne prostorije;
• nedostatak registracije na trgu;
• identifikaciju objekta kao nestambenog, identifikaciju kao posebnu cjelinu kao dio strukturnog elementa u višespratnoj zgradi;
• snažna veza između prostorije i zemljišne parcele na kojoj se zgrada nalazi;
• registraciju izolovanih kvadratnih metara kao nestambenih prilikom unosa relevantnih podataka u bazu podataka Rosreestra.

U skladu sa zahtjevima ruskog zakonodavstva, uspostavljena je jasna podjela površina na one pogodne za život i one namijenjene za poslovanje. komercijalne aktivnosti ili za smještaj zaposlenih. Strogo je zabranjeno korištenje prostora za stanovanje ako je u dokumentima označen status nestambenog. Ovo može rezultirati privođenjem odgovornih lica administrativnoj odgovornosti.

Za obavljanje komercijalne djelatnosti potrebno je nadležnim državnim organima podnijeti odgovarajuću prijavu i dokumente koji potvrđuju vlasništvo nad prostorom. Kada se utvrdi zadovoljavajuće tehničko stanje, potrebna je registracija novog statusa jedinice nekretnina u Rosreestru. Takve radnje se provode samo ako je dozvoljeno prenijeti stambeni prostor u poslovni prostor.

Status prostora poslovnog ili poslovnog se utvrđuje, uključujući i pri odvajanju jedinica od višestambene stambene zgrade, podložno sljedećim zahtjevima vlasnika nekretnina:

• Koristiti isključivo u svrhe predviđene građanskim zakonom - za smještaj prodavnica, apoteka i drugih infrastrukturnih objekata.
• Obavljanje poslova koji nisu u suprotnosti sa normama važećeg zakona, ne krše prava i legitimne interese drugih građana i privrednih društava, te ne štete njihovoj imovini, kako vlasnika tako i zakupaca i zakupaca imovine.
• Održavanje objekata u normalnom sanitarnom i tehničkom stanju, koje ne predstavlja prijetnju okruženje i ne dovodi do zagađenja.
• Izvođenje radova u skladu sa pravilima Sigurnost od požara.
• Zatvaranje lokala nakon 23-00 u skladu sa zahtjevima za tišinu i red.
• Popravke obavljati u skladu sa pravima i legitimnim interesima stanovnika u skladu sa uslovima navedenim u regionalnim propisima.
• Instalirajte brojila za praćenje potrošnje i plaćanje stambeno-komunalnih usluga.
• Učestvuje u donošenju odluka skupštine vlasnika stambene zgrade, koja uključuje nestambene prostore, da finansira ili samostalno sprovodi unapređenje lokalnog prostora koji se odnosi na nestambene prostore.

Razlozi za prijenos stambenih područja u neprofitni fond navedeni su u članu 22. Zakona o stanovanju Ruske Federacije. To uključuje nepostojanje potraživanja na to područje od strane trećih lica, uključujući građane koji imaju pravo nasljeđivanja ili primanja imovine na osnovu drugih građanskih transakcija, te registraciju svih stanovnika u vrijeme registracije imovine. Takve radnje moguće su samo ako područje nije uključeno u stambeno područje kao strukturna jedinica i navedeno je kao kapital, odnosno ima čvrstu osnovu u obliku temelja, poda i zidova, te izolirani izlaz.

Dozvoljeno je prenošenje prostorija u nestambene prostorije pod sledećim uslovima:

• Ne postoji izolovan ulaz ako je površina nekretnine veća od 100 m2.
• Zgrada u kojoj se nalazi objekat je u opasnosti od urušavanja, klasifikovana je kao nebezbedna ili dotrajala, ako je kao takva priznata na osnovu rešenja regionalnih vlasti.
• Prostor se mora nalaziti na prvom spratu stambene stambene zgrade, koja ispunjava tehničke i sanitarne sigurnosne uslove.
• Nije moguće prenijeti samo cijelu izoliranu prostoriju u cjelini, na primjer, u stanu ili zajedničkom stanovanju.
• Ne smije biti tereta na imovini ako se predaju dokumenti za prijenos na nestambenu nekretninu prilikom sklapanja ugovora o poslovnom zakupu, lišenja slobode po nalogu suda ili drugih organa, u zalogu ili hipoteku.

U tri koraka saznajte ko je vlasnik nestambenog prostora, parcele, kuće ili garaže:

Poslovne prostore koje vlasnici koriste u poslovne ili službene svrhe treba razlikovati od površina koje pripadaju zajedničkim prostorijama u stambenim zgradama. To su liftovi, tehnički prostori, podrumi i potkrovlja, stepeništa, ulazi, invalidska kolica, komunalne jedinice i drugi prostori za koje je takav status utvrđen odlukom vlasnika stambene zgrade ili zajedničkog vlasništva, zadruge.

Takvi prostori, čak i ako su stvoreni za funkcionisanje cijele zgrade u zajedničkom vlasništvu, ne mogu se knjižiti kao nestambeni. Zabranjeno je funkcionisati kao odvojena područja za komercijalne aktivnosti. Izuzetni slučajevi obuhvataju postavljanje službi koje su zadužene za održavanje i servisiranje kuće - tehničke stanice, liftovske prostorije, korišćenje za skladištenje radne opreme za kućne popravke, čišćenje lokala itd. Smeštanje nestambenog prostora treba ne stvaraju prepreke za korištenje zajedničke kućne opreme u vidu brojila električne energije, vodosnabdijevanja, uređenja i čišćenja teritorije itd. tehnička sredstva.

Klasifikacija nestambenih prostorija

U praksi je uobičajeno da se površine podijele prema namjeni. To uključuje:

• Medicinski - u sklopu klinika i ambulanti, ambulantnih stanica i bolnica, ambulanti. Osiguravaju se pravom operativnog upravljanja za smještaj državnih i opštinskih institucija, imovine - u slučaju privatnog vlasništva preduzeća ili građana.
• Zabava - za postavljanje kina, klubova, parkova.
• Komunalije - za snabdijevanje administrativnih jedinica plinom, toplinom, vodom i strujom.
• Obrazovni - za univerzitete i škole, predškolske ustanove stvorene na komercijalnoj ili privatnoj osnovi.
• Proizvodnja - za uređenje magacina, radionica, laboratorija u raznim oblastima industrije itd.

Zakonodavstvo uspostavlja jasnu listu osnova za kvalifikaciju imovine kao nestambene. Fond koji se koristi za stanovanje građana moguć je prenijeti u poslovni ili službeni, ali uz niz uslova propisanih propisima.

Art. 130 i 132 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sljedeća imovina je klasificirana kao nekretnine:

• Zemlja ( zemljište);
• bosom;
• razne zgrade i objekti, uključujući i one čija izgradnja nije završena;
• preduzeće kao jedinstven imovinski kompleks - ukupnost svih zgrada i objekata, mašina i mehanizama, alatnih mašina i dr. u bilansu stanja;
• zrakoplov;
• morska i riječna plovila;
• druga imovina priznata kao nepokretnost relevantnim zakonskim aktom.

Karakteristične karakteristike nekretnina

Glavna karakteristika koja razlikuje nekretnine od pokretnih stvari je njihova neraskidiva povezanost sa zemljištem. Ova imovina se ne može premještati s mjesta na mjesto bez nanošenja takve štete koja bi značajno ograničila ili čak onemogućila njeno korištenje za namjeravanu svrhu. Naravno, ovo ograničenje se ne odnosi na avione i brodove.

Ostale karakteristike koje karakterišu nekretnine su:

• potrebu provođenja postupka državne registracije vlasništva i drugih stvarnih prava na toj nekretnini, kao i državnog upisa vlasničke isprave na osnovu koje se vrši prijenos nekretnine sa jednog vlasnika ili korisnika na drugog (prodaja i kupoprodajni ugovori, donacije, razmjene i tako dalje);
• namjena - svi objekti nekretnina se razvrstavaju u grupe u zavisnosti od svrhe za koju vlasnik namjerava koristiti tu nekretninu - za stanovanje, poslovanje, izgradnju i sl. U ovom slučaju u dokumentima za tu nekretninu je naznačena namjena. , a za njegovu promjenu potrebno je proći posebnu proceduru utvrđenu zakonom.

Pravno uređenje namjene nekretnina

Namjena nepokretnosti regulisana je aktima građanskog zakonodavstva, kao i zakonodavne norme regulisanje odnosa u vezi sa određenim kategorijama imovine - zemljišno zakonodavstvo, stambeno, ekonomsko, vodno i dr.
U većini slučajeva postavljaju se pitanja o namjeni nekretnina povezane ili sa zemljišnim parcelama ili sa projektima stambene ili industrijske izgradnje.

Namjena zemljišta

Sve zemljišne parcele, bez obzira u čijem su vlasništvu, raspoređene su u sljedeće grupe:

• poljoprivredno zemljište. Oni su namijenjeni za usmjeravanje Poljoprivreda: uzgoj prehrambenih i industrijskih kultura, uzgoj stoke i peradi itd. Poljoprivredno zemljište ima internu klasifikaciju u zavisnosti od specifične vrste djelatnosti;
• zemljišta naseljenih mesta. Nalaze se u granicama gradova, sela i mjesta. To uključuje zemljišta namijenjena za stambeni i industrijski razvoj; javna zemljišta u lokalitet– ulice, parkovi;
• industrijska zemljišta;
• kopneni transport;
• zemlje komunikacija i masovnih medija (televizija, radio);
• obrambena zemljišta;
• zemljište feudskog fonda;
• zemljišta vodnog fonda;
• zemljišta fonda za životnu sredinu. Obuhvataju teritorije namenjene uređenju rezervata prirode, nacionalnih parkova, mesta za unapređenje zdravlja i rekreacije;
• rezervna zemljišta - područja koja nisu obuhvaćena nijednom od gore navedenih kategorija.

Svrha građevinskih projekata

Najčešći pristup je u kojem je namjena građevinskih projekata određena mogućnošću stalnog ili privremenog boravka ljudi u njima.

Na osnovu toga nekretnine se mogu podijeliti u sljedeće kategorije:

• proizvodnih objekata. Predstavljaju prostore na čijoj teritoriji se vrši proizvodnja raznih proizvoda;
• infrastrukturni objekti – inženjerske mreže i saobraćajne komunikacije;
• nestambeni neproizvodni objekti - skladišni i poslovni prostori, maloprodajni prostori, društveni i kulturni objekti;
• stambeni fond – prostori namijenjeni za stalni ili privremeni boravak ljudi.

Druga opcija za klasifikaciju građevinskih projekata ovisno o njihovoj namjeni je podjela na:

• zgrade su objekti namijenjeni za život ili obavljanje različitih ekonomskih funkcija. Zauzvrat, unutar ove kategorije postoji i vlastita podjela. Shodno tome, objekti mogu biti stambeni (pojedinačne i stambene zgrade, vikendice i sl.); namijenjene komercijalnim djelatnostima (poslovne zgrade, skladišta, maloprodajni objekti i sl.); kao i posebne, inače javne (zgrade bolnica, škola, kulturnih ustanova itd.)
• strukture – objekti koji nisu zgrade. Nisu namijenjeni da ljudi žive u njima i obavljaju druge funkcije svojstvene zgradama;

U kontaktu sa

Objekti stambenog prava

Pojam i vrste stambenog fonda u Ruskoj Federaciji.

U čl. 19. Zakona o stanovanju Ruske Federacije otkriva koncept stambenog fonda. To je skup svih stambenih prostorija koji se nalaze na teritoriji Ruske Federacije.

Yu.K. Tolstoj daje sljedeću definiciju stambenog fonda - to je ukupnost svih stambenih prostorija koje se nalaze na teritoriji Ruske Federacije, bez obzira na oblik vlasništva, namijenjene i pogodne za stalni boravak, koje, ovisno o obliku vlasništva, prirode korišćenja i drugih okolnosti, podležu posebnom pravnom režimu i trajno ili privremeno zadovoljavaju stambene potrebe građana.

Odnosno, obuhvata stambene prostore bez obzira na oblik vlasništva i namjenu korištenja (spavaonice, hoteli, kuće fleksibilnog fonda, stambeni prostori iz stambenog fonda za privremeni smještaj prisilnih migranata i lica priznatih kao izbjeglice, domovi za samce ljudi itd.). Dakle, stambeni fond, u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, uključuje stambene prostore koji su pogodni za život i zadovoljavaju potrebe stanovništva za stanovanjem.

Stambeni zakonik Ruske Federacije koristio je dva kriterija prilikom klasifikacije stambenog fonda:

1) po pripadnosti jednom ili drugom obliku svojine;

2) zavisno od svrhe upotrebe.

U zavisnosti od oblika vlasništva nad stambenim prostorom, razlikuju se sljedeće kategorije:

1) privatni stambeni fond- riječ je o fondu u vlasništvu građana (pojedinačne stambene zgrade, privatizovani, izgrađeni i kupljeni stanovi i kuće, stanovi u kućama stambeno-stambenih i stambeno-građevinskih zadruga sa uplaćenim udjelom, stanovi i kuće koje su građani stekli u vlasništvo po drugom osnovu predviđenom za zakonodavstvo). Dijeli se na:

a) fond koji je u vlasništvu građana;

b) fond u vlasništvu pravnih lica.

2) državni stambeni fond takođe klasifikovan u dva tipa. Prvi je skup stambenih prostorija u vlasništvu Ruska Federacija(stambeni fond Ruske Federacije), a drugi - stambene prostorije u vlasništvu konstitutivnih subjekata Ruske Federacije (stambeni fond konstitutivnih entiteta Ruske Federacije);

3) opštinski stambeni fond- ovo je skup stambenih prostorija u vlasništvu općinskih subjekata (opštinskih preduzeća, ustanova). Ovo je fond u vlasništvu okruga, grada, administrativno-teritorijalnih entiteta koji su uključeni u njih, uključujući gradove Moskvu i Sankt Peterburg, kao i resorni fond pod punom ekonomskom kontrolom opštinskih preduzeća ili operativno upravljanje opštinskim institucijama.

Druga opcija klasifikacije se zasniva na namjene korištenja stambenog fonda. U ovom slučaju se dijeli na:

1) stambeni fond za društvenu upotrebu - ukupnost stambenih prostorija državnih i opštinskih stambenih fondova datih građanima po osnovu ugovora o društvenom najmu, kao i stambenih prostorija državnih, opštinskih i privatnih stambenih fondova datih građanima po ugovorima o zakupu stambenog fonda za društvena upotreba;

2) specijalizovani stambeni fond - skup stambenih prostorija državnih i opštinskih stambenih fondova namenjenih za boravak određenih kategorija građana i obezbeđenih prema pravilima Odeljka IV Zakonika o stanovanju Ruske Federacije;

3) individualni stambeni fond - skup stambenih prostorija privatnog stambenog fonda koje koriste građani - vlasnici tih prostorija za svoje stanovanje, boravak članova svoje porodice i (ili) boravak drugih građana na osnovu besplatnog korišćenja , kao i pravna lica - vlasnici takvih prostorija za stanovanje građana na specificirani uslovi upotreba;

4) stambeni fond komercijalnu upotrebu- skup stambenih prostorija koje vlasnici takvih prostorija koriste za stanovanje građana pod uslovima plaćenog korišćenja, datih građanima na osnovu drugih ugovora, koje vlasnici takvih prostorija daju licima u posjed i (ili) korištenje , sa izuzetkom stambenih prostorija stambenog fonda za društvenu upotrebu i specijalizovanog stambenog fonda.

Koncept životnog prostora.

Kategorija „stanovanja“ koja se koristi u ustavnom zakonodavstvu u vezi sa svrhom građanskog i stambenog pravnog uređenja pokazuje se previše uopštenom i nejasnom. U sektorskom zakonodavstvu, kategorija „stambeni prostor“ koristi se kao objekt građanskih i stambenih prava.

Prema dijelu 2 čl. 15. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stambene prostorije se priznaju kao izolirane prostorije, koje su nepokretna imovina i pogodne su za stalni boravak građana. Dakle, među znakovima stambenih prostorija, Kodeks stanovanja RF identificira tri:

1) stambeni prostor je nepokretnost;

2) stambeni prostor je izolovan;

3) stambeni prostor mora biti pogodan za stalni boravak građana.

1. Pojam nekretnine je objašnjen u stavu 1 čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije. U skladu sa njim, nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) obuhvataju zemljišne parcele, podzemne parcele i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući zgrade, objekte, objekte nezavršene gradnje, tzv. nekretnine po prirodi. Druga vrsta su nekretnine po zakonu. Zbog nepostojanja ovog atributa, sve vrste objekata i objekata prilagođenih stanovanju, kao što su vagoni, kabine, šatori itd., ne mogu se prepoznati kao stambeni prostori.

Art. 131 Građanskog zakonika Ruske Federacije i čl. 18 Zakonika o stanovanju RF utvrđuje osobinu pravnog režima za nepokretne stvari, da pravo svojine i druga stvarna prava na nepokretnostima, ograničenja ovih prava, njihov nastanak, prenos i prestanak podležu državnoj registraciji.

Prema E.A. Sukhanov, „stambeno zakonodavstvo klasifikuje stanove i druge stambene prostore u stambenim zgradama i drugim zgradama kao nekretnine, odnosno u suštini sastavne (nesamostalne) delove nepokretnosti“; „...zakonodavna deklaracija o njihovim nekretninama – samostalnim objektima građanskopravnih odnosa – zapravo je pravna fikcija, oživljena hitnošću stambeni problem i određene nedostatke zakonodavstva." Koncept razvoja građanskog zakonodavstva o nekretninama kaže: "Prostor, za razliku od zgrade, lišen je bilo kakvog materijalnog izraza. Dakle, prostor je stvar isključivo u pravnom smislu te riječi.“ Dakle, stambeni prostor je po zakonu nekretnina.

2. Znak „izolovane prostorije“ nije otkriven u Građanskom zakoniku Ruske Federacije i nije definisan u Zakonu o stanovanju Ruske Federacije, kao ni u drugim pravnim aktima.

Kako napominje S.P. Grishaeva, kriterij za izolaciju stambenog prostora određuje se prema tome da li se može koristiti kao samostalni stan. Na primjer, soba treba da ima pristup hodniku ili podestu, ali ne i drugom stambenom prostoru, a treba da ima i vezu sa zajedničkim prostorijama (kupatilo, hodnik).

3. Jedan od uslova za stambeni prostor je podobnost za stalno stanovanje, tj. Stambeni prostor mora, u pogledu površine, rasporeda, osvetljenosti, osunčanosti, mikroklime, razmene vazduha, nivoa buke, vibracija, jonizujućih i drugih zračenja, odgovarati sanitarnim propisima kako bi se obezbedili bezbedni i neškodljivi uslovi života (član 23. Zakona o sanitarnom i epidemiološkom blagostanju stanovništva, da bi prostor bio pogodan za stanovanje, on (pored sanitarnih pravila) mora ispunjavati tehničke propise i propise, druge zakonske uslove: stacionarnost, prisustvo određenih. vrste sadržaja, prisustvo pomoćnih prostorija itd.

Postupak za priznavanje stambenih prostorija i uslove koje stambeni prostori moraju ispunjavati, kao i postupak za priznavanje stambenih prostorija nepogodnim za stanovanje, utvrđuje savezni organ izvršne vlasti kojeg ovlasti Vlada Ruske Federacije u skladu sa Uredbom. Zakon o stanovanju Ruske Federacije i drugi savezni zakoni (dijelovi 3 i 4 člana 15 Stambeni kompleks Ruske Federacije). Trenutno postoji Uredba o priznavanju prostorija kao stambenih, stambenih prostorija neprikladnih za stanovanje i stambene zgrade kao nesigurnih i podložnih rušenju ili rekonstrukciji, odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 28. januara 2006. N 47.

Ukupna površina stambenog prostora sastoji se od zbroja površina svih dijelova tih prostorija, uključujući i površinu pomoćnih prostorija namijenjenih za zadovoljavanje kućnih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u stambenim prostorijama, osim balkona, lođa, verandi i terasa.

Vrste stambenih prostorija.

Art. 16. Zakona o stanovanju Ruske Federacije određuje vrste stambenih prostorija. Stambeni prostori obuhvataju (1. dio): stambenu zgradu, dio stambene zgrade; stan, dio stana; soba.

Stambeni objekat je individualno definisan objekat koji se sastoji od prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namenjenih zadovoljavanju domaćinskih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u takvoj zgradi.

Stan je strukturno odvojena prostorija u stambene zgrade, koji obezbjeđuje mogućnost direktnog pristupa zajedničkim prostorijama u takvoj kući i koji se sastoji od jedne ili više prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namijenjenih zadovoljavanju domaćinskih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u takvoj posebnoj prostoriji.

Prostorija se priznaje kao dio stambene zgrade ili stana namijenjen za korištenje kao mjesto neposrednog stanovanja građana u stambenoj zgradi ili stanu.

Treba napomenuti da koncepti kao što su "stambena zgrada" i "dio kuće ili stana" nedostaju u Zakonu o stanovanju Ruske Federacije. Štaviše, u gornjoj zakonskoj definiciji prostorija je definisana upravo kao „dio stambene zgrade ili stana“.

Definicija pojma „stambene zgrade“ sadržana je u Uredbi Vlade Ruske Federacije od 28. januara 2006. N 47 „O odobravanju Pravilnika o priznavanju prostorija kao stambenih prostorija, stambenih prostorija neprikladnih za stanovanje i stana zgrada kao nesigurna i podložna rušenju ili rekonstrukciji.” Stambena zgrada je skup dva ili više stanova koji imaju samostalne izlaze ili na parcelu koja se nalazi uz stambena zgrada, ili u zajedničkim prostorijama u takvoj kući.

U međuvremenu, definicija ne ukazuje da je sama stambena zgrada nekretnina. Dakle, stambena zgrada postoji samo tehnički, ekonomski, zapravo. Pravno, ova kuća nije predmet zakona, stoga se ne priznaje kao nekretnina. Unutar kuće se nalaze i stambeni (sobe, apartmani) i nestambeni prostori. Sa pravne tačke gledišta, ove prostorije (koje se nalaze unutar zgrade) su priznate kao nekretnine.

Prenos stambenog prostora u nestambeni prostor.

Premještanje stambenih prostorija u nestambene prostorije i nestambenih prostorija u stambene prostorije dozvoljeno je u skladu sa zahtjevima Kodeksa stanovanja i zakonodavstva Ruske Federacije o aktivnostima urbanog planiranja. Uslovi prenosa stambene prostorije u nestambene su sadržane u čl. 22 Zakon o stanovanju Ruske Federacije.

Prenos stambenog prostora u nestambeni prostor nije dozvoljen:

Ako je pristup prostoriji koja se prenosi nemoguć bez korišćenja prostorija koje omogućavaju pristup stambenim prostorijama, ili ne postoji tehnička mogućnost da se takav pristup opremi u ove prostorije;

Ako je preneseni prostor dio stambenog prostora ili ga koristi vlasnik ove prostorije ili drugi građanin kao mjesto stalnog boravka;

Ako je vlasništvo nad prenesenim prostorom opterećeno pravima bilo kojeg lica;

Ako se stambeni prostor nalazi u iznajmljenoj kući za društvenu upotrebu.

Prenos stana u stambenoj zgradi u nestambeni prostor dozvoljen je samo u slučajevima kada se takav stan nalazi na prvom spratu navedene zgrade ili iznad prvog sprata, ali se prostor koji se nalazi neposredno ispod stana prenosi u nestambeni prostor. stambeni prostori nisu stambeni.

Postupak prijenosa Pretvaranje stambenih prostorija u nestambene prostorije i nestambene prostorije u stambene prostorije utvrđeno je Poglavljem 3. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije.

Prenos stambenog prostora u nestambeni prostor i nestambenog prostora u stambeni prostor vrši organ lokalne samouprave.

Za premještanje stambenog prostora u nestambeni prostor ili nestambenog prostora u stambeni prostor, vlasnik predmetnog prostora ili lice koje on ovlasti (podnosilac zahtjeva) dostavlja sljedeće dokumente organu koji vrši prenos prostora na lokaciji prenesene prostorije:

1) zahtev za prenos prostora;

2) vlasničke isprave za prostor koji se prenosi (originali ili overene kopije);

3) plan prostora koji se prenosi sa njegovim tehničkim opisom (ako je prostor koji se prenosi stambeni, tehnički pasoš te prostorije);

4) tlocrt kuće u kojoj se nalazi prostorija koja se prenosi;

5) projekat za rekonstrukciju i (ili) preuređenje prenesenog prostora koji je pripremljen i izveden na propisan način (ako je rekonstrukcija i (ili) preuređenje potrebni radi obezbjeđenja korišćenja tog prostora kao stambenog ili nestambenog prostora).

Organ koji vrši prenos prostorija nema pravo zahtijevati predočenje drugih dokumenata osim navedenih. Osim toga, treba uzeti u obzir da se u vezi s promjenama u Kodeksu stanovanja Ruske Federacije mogu tražiti neki dokumenti na način međuresorne informativne interakcije.

Rok za donošenje odluke o ustupanju ili odbijanju prenosa prostora je 45 dana.

Organ koji vrši prenos prostorija obavještava vlasnike prostorija u blizini objekta za koje je donesena takva odluka o donošenju navedene odluke.

Akt komisije za prihvat kojim se potvrđuje završetak rekonstrukcije i (ili) preuređenja mora poslati organ koji vrši prenos prostora organu ili organizaciji koja vrši državnu registraciju nekretnina u skladu sa Saveznim zakonom "O državnoj katastar nepokretnosti“. Akt komisije za prijem potvrđuje izvršenje primopredaje prostorija i predstavlja osnov za korišćenje prenetog prostora kao stambenog ili nestambenog prostora.

Odbijanje prenošenja stambenog prostora u nestambeni prostor ili nestambenog prostora u stambeni prostor dozvoljeno je u sljedećim slučajevima:

1) nedostavljanje navedenih dokumenata;

2) podnošenje dokumenata nenadležnom organu;

3) neispunjavanje navedenih uslova za prenos prostorija;

4) neusaglašenost projekta rekonstrukcije i (ili) preuređenja stambenog prostora sa zahtjevima zakona.

Odluka o odbijanju prenosa prostora mora sadržavati razloge za odbijanje sa obaveznim navođenjem ovih povreda i podnosilac zahtjeva može uložiti žalbu sudu.

Nažalost, dio 2. članka 23. Zakona o stanovanju Ruske Federacije ne sadrži posebnu naznaku dokumenta koji ukazuje na suglasnost vlasnika stambene zgrade u slučaju da se rekonstrukcija, reorganizacija i (ili) preuređenje prenesene prostor je nemoguć bez pripajanja dijela zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Iako je potreba za pribavljanjem takve saglasnosti predviđena u dijelu 3. člana 36. Zakona o stanovanju RF i dijelu 2. člana 40. Zakona o stanovanju RF. Dakle, postoji sukob pravnih normi u okviru jednog pravnog akta.

Osim toga, iscrpna lista osnova za odbijanje ustupanja također ne sadrži mogućnost odbijanja po osnovu neslaganja vlasnika drugih prostorija u stambenoj zgradi.

Važeće zakonodavstvo Ruske Federacije ne daje jasno objašnjenje pojmova „namjena prostorija“ i „funkcionalna namjena prostorija“.

Referenca! Prema pod. 3 klauzula 36 bloka 3.5 postupka za vođenje Jedinstvenog državnog registra nekretnina, odobrenog naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije od 16. decembra 2015. br. 943, postoji podjela svih prostorija na dva vrste: nestambeni i stambeni.

Odredbe Jedinstvenog državnog registra određuju vrste dozvoljene upotrebe određenog objekta. Ranije je funkcionalna namjena nestambene zgrade bila nužno naznačena u projektnoj dokumentaciji. Ali trenutno, Zakon „O učešću u zajedničkoj izgradnji“ od 30. decembra 2004. br. 214-FZ više ne sadrži obavezan zahtjev da se u informacije o građevinskom projektu uključe informacije o funkcionalnoj namjeni nestambenih zgrada koje se ne pripadaju zajedničkoj imovini.

Građanski i stambeni zakonik Ruske Federacije, kao i Federalni zakon Ruske Federacije br. 218 od 13. jula 2015. godine, daju glavne kriterijume za nestambene prostorije, koje takođe ispunjavaju uslove za stambenu zgradu, a to su:

1. Objekat mora biti nepomičan i izolovan, njegove granice su pod, plafon, zidovi.
2. U takvu zgradu mora postojati ulaz.
3. Nepokretnost objekta je zbog činjenice da je dio zgrade koja se nalazi na određenoj parceli.
4. Može se nalaziti iu stambenim i nestambenim zgradama, ali se same prostorije moraju klasificirati kao nestambene.

Prelazak u kategoriju nestambenih prostorija u višespratnoj zgradi može se izvršiti ako se ovaj stan nalazi na 1. spratu zgrade. Nije isključena i mogućnost prebacivanja stanovanja u kategoriju nestambenih prostorija iznad 1. kata. Ali to se može učiniti ako prostorije ispod stana ne spadaju u stambenu kategoriju.

Prenos stambenog prostora u nestambeni moguć je i kada njegovo tehničko stanje ne dozvoljava život u njemu. Pravno je nemoguće koristiti nekretninu kao nestambenu bez promjene njenog statusa i promjene namjene. Prostorije se prenose iz jedne kategorije u drugu bez navođenja određenog perioda.

Nemoguće je prenijeti stambeni prostor u nestambenu kategoriju:

• u slučaju prigovora jednog od vlasnika ovog objekta;
• prenesena imovina je predmet ugovora o hipoteci ili je opterećena pravima trećih lica;
• objekat neko koristi kao prebivalište;
• ako je nepristupačan bez rada drugih objekata koji omogućavaju pristup stambenim prostorijama ili jednostavno ne postoji tehnička mogućnost da se pristupi ovdje.

Detaljno smo razgovarali o tome gdje ići za prijenos stambenih nekretnina na nestambene i obrnuto, koje dokumente treba pripremiti i u kojim slučajevima se može odbiti ponovna registracija prostora.

Trenutno, u domaćoj pravnoj praksi, nestambeni prostori su često predmet pravnih odnosa. Unatoč prisutnosti nekih pravnih praznina u zakonodavstvu u oblasti korištenja nestambenih zgrada, strogo poštovanje normi Građanskog i stambenog zakona Ruske Federacije, kao i drugih propisa koji uređuju pravne odnose u oblasti korištenja nekretnina, neophodna.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

Prostor kao objekat za iznajmljivanje

Zbog činjenice da Građanski zakonik Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije) ne sadrži posebna pravila o iznajmljivanju prostorija, ovu vrstu transakcije, određene odredbe § 4 č. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije o iznajmljivanju zgrada i objekata. Ovakva praksa je svakako logična, jer je prostorija dio iste zgrade ili građevine koja ima strukturne granice (član 2. Zakona „Tehnički propisi o sigurnosti zgrada i objekata“ od 30. decembra 2009. godine br. 384-FZ) .

Prilikom zaključivanja bilo kojeg ugovora, njegov predmet mora biti dogovoren (član 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije) kao bitan uslov. U smislu čl. 650 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predmet ugovora o zakupu nestambenih prostorija je imovina koja se prenosi po njemu. Stoga, tekst mora jasno identificirati ovo drugo.

Da biste jasno identifikovali objekat, trebalo bi da koristite podatke iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina, koji su predstavljeni u obliku izvoda. I već u ovoj fazi po prvi put određujemo namjenu prostorija tako što razlikujemo objekte na stambene, odnosno pogodne za stalno stanovanje ljudi, i nestambene, odnosno nenamijenjene za kontinuirano prisustvo građana u njih (podtačka 10, str. 5, član 8 Zakona o državnoj registraciji nepokretnosti od 13. jula 2015. br. 218-FZ).

Budući da je tema našeg članka nestambeni prostor, dalje ćemo se baviti pitanjem podjele samo ove kategorije objekata prema njihovoj namjeni.

Svrha: pojam i značenje

Zanimljivo je da zakon uopšte ne definiše pojam „namjena prostora u ugovoru o zakupu“. Ali u isto vrijeme, sudska praksa u sporovima u vezi sa zloupotrebom zakupljene imovine je veoma obimna (rješenja Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 30. januara 2013. godine u predmetu br. A56-20339/2012, Arbitražni sud Centralni okrug od 8. decembra 2014. godine u predmetu br. A35-9521/2013, FAS Severno-kavkaski okrug od 1. oktobra 2012. godine u predmetu br. A63-11046/2011).

Ako dalje pratimo algoritam za sastavljanje ugovora o zakupu nestambenih prostorija, postavlja se pitanje odnosa pojmova „namjena“, „svrha“, „namjena“. namjeravanu upotrebu" U stvari, svi su to sinonimi, tako da upotreba jedne ili druge kombinacije riječi ne mijenja cjelokupno značenje fenomena.

Ne znate svoja prava?

Već smo saznali da je takva karakteristika kao što je nestambena neophodna za prostorije u fazi određivanja predmeta ugovora. Što se tiče preostalih klasifikacija vrsta namjene prostorija, to se više odnosi na uslove korištenja iznajmljenih prostorija.

Dakle, ispada da je namjena nestambenih prostorija kategorija koju određuju samo strane u transakciji. Koncept koji razmatramo koristi se kao ustaljena terminološka konstrukcija prilikom sastavljanja ugovora o zakupu. Prema paragrafima. 1, 3 kašike. 615 Građanskog zakonika Ruske Federacije, iznajmljena imovina mora se koristiti u skladu sa uslovima ugovora ili svrhom imovine. Kako je propisana ova ili ona svrha, razumjet ćemo dalje.

Izrada uslova za iznajmljivanje

Ponovimo još jednom da namjenu prostora koji se iznajmljuje utvrđuju strane u transakciji. Postoji nekoliko opcija:

1. Strankama nije bitno za koju svrhu se prostor iznajmljuje, glavno je da se ne koristi za stanovanje. Tada se u uslovima ugovora može ukratko navesti: „Nestambeni prostor se daje u zakup.“
2. Strane navode svrhu upotrebe kao opštu definiciju. Na primjer, administrativni, trgovinski, proizvodni.
3. Iznajmljivač iznajmljuje prostor za visoko specijaliziranu namjenu. Ova situacija se često dešava kod davanja u zakup opštinske i državne imovine. U ovom slučaju, ugovor može naznačiti da se nekretnina iznajmljuje ne samo kao trgovina, već, na primjer, kao trgovina prehrambenim proizvodima.

Klasifikacija nestambenih prostorija prema namjeni

Pa ipak, postoje akti koji indirektno utiču na vrste nestambenih prostorija. Među takvim izvorima može se izdvojiti pismo „O klasifikaciji prostorija civilnih zgrada“ Ministarstva stambeno-komunalnih usluga RSFSR-a od 09.03.1977. br. 15-1-103. U skladu sa ovim zakonom mogu se razlikovati sljedeće gradacije nestambenih prostorija.

Po funkcionalnoj izolaciji:

1. Glavne u kojima se obavljaju aktivnosti preduzeća (hale, kancelarije, itd.).
2. Pomoćne ili uslužne prostorije prve kategorije (hodnici, predsoblja, kupatila, stepeništa i sl.).

Prema stvarnoj namjeni:

• trgovanje;
• proizvodnja;
• skladište;
• prostori za usluge potrošača;
• garaža;
• administrativni;
• prostori za ugostiteljske objekte;
• za obrazovne i naučne aktivnosti;
• medicinski i sanitarni;
• kulturni i zabavni.

Dakle, namjena iznajmljenih nestambenih prostorija je uslov za korištenje prenesene imovine i određuju je strane u transakciji. U ovom slučaju možete koristiti klasifikacije sadržane u gornjem pismu Ministarstva za stambeno-komunalne usluge SSSR-a ili sami odrediti ovu klauzulu ugovora.