রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি উন্নত করা। মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেটের সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহার বিশ্লেষণের জন্য পদ্ধতিগুলি উন্নত করা। থিসিস: আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন
রিয়েল এস্টেট বাজার, স্টক মার্কেটের বিপরীতে, অনেক ক্ষেত্রে নিখুঁত থেকে দূরে, যা এর গবেষণার বৈশিষ্ট্যগুলি নির্ধারণ করে। একদিকে, বিশ্লেষকরা রিয়েল এস্টেট বাজারে অর্থনৈতিক সম্পর্কের সঠিক এবং দ্ব্যর্থহীন আনুষ্ঠানিকীকরণের অসুবিধা, এবং কখনও কখনও অসম্ভবতার সম্মুখীন হন। অন্যদিকে, এটা স্পষ্ট যে অন্যান্য বাজারে ব্যবহৃত বিশ্লেষণ প্রযুক্তিগুলিকে তাদের বিশুদ্ধ আকারে রিয়েল এস্টেট বাজারে স্থানান্তর করার কোন সম্ভাবনা নেই, যেহেতু এই প্রযুক্তিগুলি একটি ভিন্ন বাজার পরিবেশে ব্যবহারের জন্য অভিযোজিত। উপরোক্ত পরিপ্রেক্ষিতে, রিয়েল এস্টেট বাজারে উচ্চ-মানের বিশ্লেষণমূলক কাজ একটি অত্যন্ত জটিল বিষয় বলে মনে হয়, যা বিশ্লেষকের কাছ থেকে প্রয়োজন, রিয়েল এস্টেট অর্থনীতির গভীর তাত্ত্বিক জ্ঞান ছাড়াও, ক্রমাগত অনুশীলন এবং গবেষণায় সৃজনশীল অনুসন্ধান যা পেশাদার গঠন করে। অন্তর্দৃষ্টি
রিয়েল এস্টেট বাজারের কার্যকারিতার প্রায় শতাব্দী-দীর্ঘ ইতিহাস অধ্যয়ন করা উন্নত দেশগুলোবিশ্ব, আমরা এই উপসংহারে আসতে পারি যে বিশ্লেষণাত্মক কাজের গুণমানের প্রতি অপর্যাপ্ত মনোযোগ দেওয়া রিয়েল এস্টেট বাজারে সবচেয়ে বড় সংকটের অন্যতম প্রধান কারণ। একটি সাধারণ উদাহরণ হল 80 এর দশকের শেষের দিকে এবং 90 এর দশকের শুরুতে মার্কিন রিয়েল এস্টেট বাজারে সংকট। বিশেষজ্ঞরা যেমন নোট করেছেন, নতুন নির্মাণে অত্যধিক এবং উচ্ছৃঙ্খল বিনিয়োগ বাজারের অত্যধিক সম্পৃক্ততার দিকে পরিচালিত করেছে এবং তদনুসারে, বিপুল সংখ্যক প্রকল্পের জন্য বাজারের চাহিদার অভাব যার জন্য ঋণ জারি করা হয়েছিল। বর্তমান পরিস্থিতির কেন্দ্রবিন্দুতে ছিল অবাস্তব বাজার প্রত্যাশা বিশ্লেষণে ভুল প্রণোদনা কাঠামো, দুর্বল বিশ্লেষণ পদ্ধতি এবং বর্তমান অবস্থার বৈশিষ্ট্যযুক্ত অসম্পূর্ণ ডেটা। প্রণোদনার কাঠামো যা ডেভেলপার, মূল্যায়নকারী এবং ক্রেডিট সংস্থাগুলিকে নির্দেশিত করে, কারও কারও ঋণ পাওয়ার আগ্রহ, অন্যদের ঋণ প্রাপ্তির ন্যায্যতা এবং অন্যদের তাদের তহবিল স্থাপনের আগ্রহ দ্বারা বিকৃত করা হয়েছিল। একই সময়ে, সমস্ত দল অযৌক্তিকভাবে আশাবাদী প্রত্যাশার মাধ্যমে তাদের সমস্যার সমাধান করেছে।
একটি নিয়ম হিসাবে অপর্যাপ্ত মানের স্থানীয় বাজার তথ্যের সাথে একত্রে অপর্যাপ্ত অনুমান এবং পদ্ধতিতে প্রতিফলিত দুর্বল বিশ্লেষণাত্মক পদ্ধতির ব্যবহার, একটি নিয়ম হিসাবে, অপ্রমাণিত বাজার গবেষণার উত্থান এবং তদনুসারে, এর উপর ভিত্তি করে বিনিয়োগ সিদ্ধান্তের উদ্ভব ঘটায়। সংকটের ফলে, ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানঅবিশ্বাসের একটি স্থিতিশীল সিন্ড্রোম সাধারণভাবে যেকোন প্রকল্প এবং বিশেষ করে বাজার গবেষণার প্রতি তৈরি হয়েছে। এবং এটি, ঘুরে, বোঝার দিকে পরিচালিত করে যে রিয়েল এস্টেট মার্কেট বিশ্লেষকদের তাদের কাজের কিছু সাধারণ নীতি দ্বারা পরিচালিত হওয়া উচিত যা সঠিক সিদ্ধান্ত এবং ফলাফল প্রাপ্ত করার জন্য প্রয়োজনীয় (কিন্তু পর্যাপ্ত নয়)। অন্যদিকে, বোধগম্য এবং সহজে শনাক্তযোগ্য মানদণ্ডের একটি জরুরি প্রয়োজন হয়েছে যা নির্ধারণ করে যে বাজার গবেষণা বৈধতার শ্রেণীতে পূরণ করে কিনা।
রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের সম্ভাবনা বিবেচনা করে, আমরা ধরে নিতে পারি যে সম্ভাব্য সংকটের অনুপস্থিতি একটি অত্যধিক আশাবাদী দৃশ্যকল্প। যাইহোক, এই ধরনের সংকটের পরিণতি কম তাৎপর্যপূর্ণ হতে পারে যদি আজ, সক্রিয় বাজার বিকাশের পর্যায়ে, কিছু সাধারণ নীতিএবং
বিশ্লেষণাত্মক গবেষণার জন্য প্রয়োজনীয়তা যার ভিত্তিতে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে।
শুধু সংকটের হুমকিই নয়, বর্তমান দৈনন্দিন সমস্যাও - ক্রমবর্ধমান প্রতিযোগিতা, স্বল্পমেয়াদী অতিরিক্ত মুনাফা অর্জনের সুযোগ হ্রাস, দীর্ঘমেয়াদী এবং মূলধন-নিবিড় বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের সূচনা, বাজারে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের প্রবেশ। সঠিক সিদ্ধান্ত, ইত্যাদির জন্য উচ্চ চাহিদা সহ - উদ্দেশ্যমূলকভাবে নির্দেশ করে যে রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারে গুণগত বিশ্লেষণের গুরুত্ব অদূর ভবিষ্যতে ক্রমবর্ধমান গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠবে।
2.2 বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত প্রমাণের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট বাজারের গবেষণা।
এই ধরনের যেকোনো অধ্যয়নের চূড়ান্ত লক্ষ্য হল রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি নির্দিষ্ট (সাধারণত ভবিষ্যত) সময়ে নির্দিষ্ট ধরনের পণ্যের সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে সম্পর্ক পরিমাপ করা।
একটি পণ্য হিসাবে রিয়েল এস্টেটের বিশেষ বৈশিষ্ট্য, বাজার অর্থনীতিতে রিয়েল এস্টেটের বিশেষ স্থান সহ, বাজারে এই পণ্যটির অবস্থানের জন্য প্রয়োজনীয় আর্থ-সামাজিক তথ্যের একটি মোটামুটি বিস্তৃত পরিসর তৈরি করে। বর্তমান এবং পূর্ববর্তী সামষ্টিক অর্থনৈতিক বৈশিষ্ট্যজাতীয় এবং আঞ্চলিক অর্থনীতি, আঞ্চলিক এবং স্থানীয় বাজারের সামাজিক-জনসংখ্যার সূচক, আঞ্চলিক এবং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের পরামিতি - এইগুলি কেবলমাত্র সাধারণ ক্ষেত্র যেখানে গবেষণা পরিচালনা করা প্রয়োজন।
নীতি 1. শুধুমাত্র তথ্য যা প্রকৃতপক্ষে বিনিয়োগ বস্তুর ভবিষ্যতের উত্পাদনশীলতা নির্ধারণ করতে পারে বিশ্লেষণের জন্য নির্বাচন করা উচিত।
এই নীতি অনুসরণ করার সময়, বিশ্লেষকের জন্য প্রধান অসুবিধা হল মানক নিয়ম বা দ্ব্যর্থহীন সুপারিশের অভাব যা অনুযায়ী প্রাথমিক তথ্য তৈরি করা উচিত। এখানেই বিশ্লেষককে তার সমস্ত জ্ঞান, পেশাদার অন্তর্দৃষ্টি, সৃজনশীলতা এবং বাস্তব অভিজ্ঞতা দেখাতে হবে। অধিকন্তু, এখানেই সামগ্রিকভাবে অধ্যয়নের বৈধতার ভিত্তি স্থাপন করা হয়।
নীতি 2। সমস্ত বর্তমান এবং ভবিষ্যত ডেটা যার উপর ভিত্তি করে গবেষণাটি বিবেচনাধীন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্রকল্পের কার্যকারিতা পরিমাপ করতে ব্যবহার করা আবশ্যক।
যাইহোক, এমনকি যত্ন সহকারে নির্বাচিত তথ্য যা সরাসরি মূল্যায়নের বিষয়ের সাথে সম্পর্কিত, রূপকভাবে বলতে গেলে, একটি "ইটের স্তূপ" যা থেকে বিশ্লেষককে নির্মাণ শিল্পের সমস্ত নিয়ম অনুসারে, বিশ্লেষণাত্মক গবেষণার জন্য একটি শক্ত ভিত্তি তৈরি করতে হবে। . এবং এখানে আপনি একটি টেকসই সমাধান ছাড়া করতে পারবেন না যা পৃথক উপাদানগুলিকে একক মনোলিথে সংযুক্ত করে।
নীতি 3. ন্যায্যতা জন্য নির্বাচিত তথ্য সব পৃথক টুকরা বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত, একটি সুস্পষ্ট যৌক্তিক স্কিম দ্বারা আন্তঃসংযুক্ত হতে হবে, যা ভবিষ্যতে বাজারের অবস্থার একটি পূর্বাভাস এবং বিবেচনাধীন প্রকল্পের সংশ্লিষ্ট উৎপাদনশীলতার পরিসমাপ্তি ঘটায়। লজিক্যাল সার্কিটের বর্ণনা স্পষ্টভাবে উপস্থাপন করতে হবে।
একটি বাজার গবেষণার ফলাফল সহ একটি প্রতিবেদন সম্পর্কে একজন গ্রাহকের ইতিবাচক ধারণা, যেখানে কোন যৌক্তিক চিত্র নেই, শুধুমাত্র তখনই হতে পারে যদি:
ক) বিশ্লেষক গ্রাহকের অজ্ঞতার সুযোগ নেয় বা
খ) গ্রাহক প্রাথমিকভাবে ফলাফলের প্রতি অনুকূল।
অন্যদিকে, একটি বিশ্বাসযোগ্য এবং সুস্পষ্ট যৌক্তিক চিত্র তৈরি করা বিশ্লেষকের সর্বোচ্চ পেশাদার দক্ষতার একটি প্রদর্শন।
একটি যৌক্তিক গবেষণা কাঠামো গড়ে তোলার প্রয়োজনীয়তার বিষয়ে আমাদের আলোচনা অব্যাহত রেখে, আসুন আরেকটি নীতি বিবেচনা করি যা বাজার বিশ্লেষণের বিষয়বস্তু নির্দিষ্ট করে।
নীতি 4. বাজার বিশ্লেষণের বিষয়বস্তু একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির কার্যকারিতা নির্ধারণের জন্য মৌলিক সম্পর্ক তৈরি করে এমন কারণগুলির আলোচনার মধ্যে সীমাবদ্ধ হওয়া উচিত।
এই নীতি অনুসারে, বিশ্লেষক, অধ্যয়নের সময়, একটি বাণিজ্যিক বস্তুর কার্যকারিতা নির্ধারণ করে এমন মৌলিক সম্পর্কগুলি তৈরি করতে হবে এবং তারপরে প্যারামিটার-আর্গুমেন্টগুলির একটি শ্রেণিবিন্যাস সনাক্ত করতে হবে, যার কার্যগুলি প্রধান অভিব্যক্তিতে অন্তর্ভুক্ত কারণগুলি প্রমোদ.
আসুন আমরা নিম্নলিখিত সরলীকৃত উদাহরণটি ব্যবহার করে এই নীতিটি বাস্তবায়নের ব্যবহারিক পদ্ধতির ব্যাখ্যা করি।
বিবেচনাধীন প্রকল্পের কর্মক্ষমতার মানদণ্ড ভবিষ্যতের একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নেট অপারেটিং আয় (NOI) হতে দিন। তারপর, সংজ্ঞা অনুসারে, কর্মক্ষমতা নির্ধারণের জন্য মৌলিক অভিব্যক্তিটি নিম্নরূপ হবে:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, কোথায়
P.G.I.- সম্ভাব্য মোট আয়,
V&L- আন্ডারলোডিং এবং অ-পেমেন্ট থেকে ক্ষতি।
এম আই- অন্যান্য আয়.
এফ.ই.- স্থায়ী অপারেটিং খরচ,
ভি.ই.- পরিবর্তনশীল অপারেটিং খরচ।
আসুন প্রধান কারণগুলির প্রত্যাশিত মান নির্ধারণ করে এমন পরামিতিগুলি সনাক্ত করার পদ্ধতিটি বিবেচনা করি।
সম্ভাব্য মোট আয়ভাড়ার হার দ্বারা নির্ধারিত হয়, যা বর্তমান ভাড়ার হারের একটি ফাংশন, সেইসাথে সময়ের সাথে বাজার সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে সম্পর্কের প্রবণতা।
সম্পত্তি হল ক্রমবর্ধমান বাজার ক্ষমতা, চাহিদার পরামিতি, বাজার শোষণের হার এবং রিয়েল এস্টেট শোষণ এলাকার বৃদ্ধির একটি ফাংশন। প্রকল্পগুলির জন্য, পূর্বাভাসিত লোড দুটি সূচক নির্ধারণ করে - লোডের স্তর এবং এই স্তরে বাজার শোষণের সময়রেখা।রিয়েল এস্টেট শোষণ এলাকার বৃদ্ধিচাকরি বৃদ্ধি (কর্মসংস্থান স্তর) বা জনসংখ্যা বৃদ্ধি দ্বারা নির্ধারিত হয়। পরিবর্তে, শোষণ এলাকা বৃদ্ধির ফলে নতুন রিয়েল এস্টেটের প্রয়োজন হয়।
এটি লক্ষ করা উচিত যে একটি ক্ষেত্রে কর্মসংস্থান বৃদ্ধি এবং জনসংখ্যা বৃদ্ধি সরাসরি সম্পর্কিত হতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, নতুন চাকরি খোলার সাথে এবং নতুন কর্মক্ষম লোকের আগমনের সাথে। অন্য ক্ষেত্রে, কর্মসংস্থান বৃদ্ধি ছাড়াই জনসংখ্যা বৃদ্ধি বাড়তে পারে, উদাহরণস্বরূপ, আগত পেনশনভোগীদের বৃদ্ধি বা জন্মহার বৃদ্ধির কারণে। গুণগত বিশ্লেষণে তথ্যের বিভিন্ন উৎসের ব্যবহার জড়িত যা ঐতিহাসিক প্রবণতা এবং বাসস্থান বৃদ্ধির পূর্বাভাস প্রদান করে, তারপরে ডেটার তুলনা করা হয়। এলাকার বৃদ্ধির বিভাজন, উদাহরণস্বরূপ, বয়স গোষ্ঠী, লিঙ্গ, পরিবারের আকার ইত্যাদির ভিত্তিতেও বাধ্যতামূলক। গবেষণায় তালিকাভুক্ত আইটেমগুলির অনুপস্থিতি বিশ্লেষণে ব্যবহারের জন্য ডেটার অনুপযুক্ত নির্বাচনের জন্য দায়ী করা উচিত।
চাহিদা পরামিতিএলাকা (অফিস বা উৎপাদন) প্রতি এক হিসাবে যেমন নির্দিষ্ট সূচক দ্বারা নির্ধারিত হয় কর্মক্ষেত্র, মাথাপিছু ক্রয় খরচ, মাথাপিছু অ্যাপার্টমেন্ট বা ঘরের সংখ্যা, ইত্যাদি। চাহিদার পরামিতি ব্যবহার করে, প্রয়োজনীয় রিয়েল এস্টেটের পরিমাণ গণনা করা হয়, যা রিয়েল এস্টেট খরচ এলাকার বৃদ্ধির সাথে মিলে যায়। উদাহরণস্বরূপ, জনসংখ্যা বৃদ্ধির জন্য গড় ক্রয় খরচ প্রয়োগ করে, খুচরা বিক্রয় বৃদ্ধির পূর্বাভাস দেওয়া হয়, এবং সেই অনুযায়ী, অতিরিক্ত খুচরা স্থানের প্রয়োজন। আবাসন বাজার বিশ্লেষণ করার সময়, বয়স, আয়, পরিবারের আকার বা রচনা দ্বারা বিভক্ত জনসংখ্যা বৃদ্ধি বিভক্ত চাহিদাতে রূপান্তরিত হয়। চাহিদার পরামিতিগুলির একটি সঠিক বিশ্লেষণে ঐতিহাসিক প্রবণতা, বর্তমান অবস্থা এবং ভবিষ্যতে তাদের সম্ভাব্য মূল্যের পূর্বাভাস অধ্যয়ন করা জড়িত। অধিকন্তু, একটি বৈধ বিশ্লেষণ শুধুমাত্র নতুন বাসস্থান বৃদ্ধির কারণে নয়, বিদ্যমান জনসংখ্যা এবং কর্মসংস্থানের ধরণগুলির পরিবর্তনের কারণে চাহিদার পরিবর্তন পরিমাপ করে। উদাহরণস্বরূপ, অর্থনৈতিক উত্থানের সময়, ক্রমবর্ধমান কোম্পানিগুলিকে বড় এলাকা এবং পরিবর্তনের প্রয়োজন হয় জনসংখ্যার পরিস্থিতিঅবসরের বয়স বৃদ্ধির জন্য একটি উপযুক্ত ধরনের আবাসনের প্রয়োজন হবে।
আবাসিক সম্পত্তি মূল্যায়ন
সাধারণভাবে, প্রথম অধ্যায়টি মূলত তাত্ত্বিক ভিত্তি এবং রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সাথে সম্পর্কিত মৌলিক বিভাগগুলিতে উত্সর্গীকৃত।
কাজের দ্বিতীয় অধ্যায়টি বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য তিনটি পদ্ধতির দৃষ্টিকোণ থেকে একটি সম্পত্তি মূল্যায়নের ফলাফল উপস্থাপন করে: খরচের দৃষ্টিকোণ থেকে মূল্যায়ন (খরচ পদ্ধতি), বিক্রয়ের সরাসরি তুলনা (তুলনামূলক পদ্ধতির) দ্বারা মূল্যায়ন (তুলনামূলক পদ্ধতি), মূল্যায়ন প্রত্যাশিত বা প্রকৃত আয়ের দৃষ্টিকোণ (আয় পদ্ধতি)।
মূল্যায়নের ফলাফলের তুলনা করার সময়, এটি প্রকাশিত হয়েছিল যে সমস্ত পদ্ধতি ভিন্ন ফলাফল দেয়। আসুন আমরা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের উপস্থাপিত পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রধান নির্দেশাবলী বিবেচনা করি।
আধুনিক মূল্যায়ন অনুশীলনে, UPVS সংগ্রহ ব্যবহার করে প্রতিস্থাপন খরচ গণনা করার প্রযুক্তি প্রায়শই ব্যবহৃত হয়। এই সংগ্রহগুলির ব্যবহার 1997 সালে শুরু হয়েছিল, যখন রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে কার্যত কোনও বাজারের তথ্য ছিল না এবং এই সংগ্রহগুলির ব্যবহারই ছিল "বাজার মূল্য" নির্ধারণের একমাত্র উপায়, প্রধানত স্থায়ী সম্পদের পুনর্মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে। গত এক দশকে ব্যাপক পরিবর্তন এসেছে তথ্য সমর্থনরিয়েল এস্টেট বাজার এবং অনুমান ব্যবসা. রাশিয়ান ফেডারেশনের রাজ্য নির্মাণ কমিটি একটি নতুন খরচ অনুমান এবং নিয়ন্ত্রক কাঠামোতে স্যুইচ করেছে। 8 এপ্রিল, 2002-এর রাশিয়ার রাষ্ট্রীয় নির্মাণ কমিটির 16 নং রেজোলিউশন "নির্মাণে মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি নতুন ব্যয় অনুমান এবং নিয়ন্ত্রক কাঠামোতে রূপান্তর সম্পূর্ণ করার ব্যবস্থা সম্পর্কে" 01/01/2003 থেকে বাতিল করা হয়েছিল আইনইউএসএসআর-এর গসস্ট্রয়, 1991 এবং 1984 সালের আনুমানিক এবং আদর্শ বেস দ্বারা প্রদত্ত মূল্য স্তরে আঁকা। তাদের জায়গায়, রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক অনুমান নিয়ম (GESN) এবং ফেডারেল ইউনিট মূল্য (FER) চালু করা হচ্ছে। রাশিয়ার রাজ্য নির্মাণ কমিটি অনুমোদিত এবং কার্যকর করা হয়েছে:
· GESNr-2001 "মেরামত এবং নির্মাণ কাজের জন্য রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক অনুমান মান";
· GESN-2001 "সাধারণ নির্মাণ কাজের জন্য রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক অনুমান মান";
GESNm-2001 "সরঞ্জাম ইনস্টলেশনের জন্য রাষ্ট্রীয় প্রাথমিক অনুমান মান"
জিইএসএনগুলি গঠন এবং পরিচালনার জন্য প্রয়োজনীয় সংস্থানগুলির প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণ করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে নির্মাণ কাজসাইটগুলিতে, রিসোর্স পদ্ধতি ব্যবহার করে অনুমান (অনুমান) অঙ্কন করা, সেইসাথে সম্পাদিত কাজের জন্য অর্থপ্রদানের জন্য এবং উপকরণগুলি লেখা বন্ধ করা।
রাশিয়ার Gosstroy শুধুমাত্র মস্কো অঞ্চলের জন্য ফেডারেল ইউনিট মূল্য (FER, FERr এবং FERm) বিকাশ করছে। এর পরে, মস্কো অঞ্চলের দামগুলি আঞ্চলিক অবস্থার সাথে দামগুলিকে লিঙ্ক করার জন্য নির্মাণে মূল্য নির্ধারণের জন্য আঞ্চলিক কেন্দ্রগুলিতে গসস্ট্রয় স্থানান্তর করে। লিঙ্ক করার পরে, মূল্য সংগ্রহগুলি আরও অনুমোদনের জন্য Gosstroy-এ ফেরত পাঠানো হয়। বর্তমানে, একটি নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামো বিকাশের প্রক্রিয়া এখনও সম্পূর্ণ হয়নি। নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামোর উপর ভিত্তি করে একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পরিচালনা করা একটি অত্যন্ত জটিল এবং সময়সাপেক্ষ কাজ যার জন্য বিশেষ জ্ঞান এবং দক্ষতা প্রয়োজন। মূল্যায়ন অনুশীলনে প্রবেশ করার জন্য নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামোর জন্য, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের প্রয়োগকৃত সমস্যাগুলি সমাধান করার জন্য অভিযোজিত সফ্টওয়্যার এবং কম্পিউটিং সিস্টেমগুলি বিকাশের জন্য কাজগুলির একটি সেট করা প্রয়োজন৷
সম্প্রতি, নির্মাণে মূল্য নির্ধারণের জন্য আঞ্চলিক কেন্দ্রগুলি সক্রিয়ভাবে কাজ করতে শুরু করেছে, এবং সংস্থাগুলি উপস্থিত হয়েছে যেগুলি তথ্য পরিষেবা প্রদানে বিশেষজ্ঞ, উদাহরণস্বরূপ, NPF কেন্দ্র তথ্য প্রযুক্তিনির্মাণে."
এবং শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীরা এখনও গত শতাব্দীর 70 এর দশকের দীর্ঘ-সেকেলে সংগ্রহগুলি ব্যবহার করে এবং একই সময়ে, বস্তুর "বাজার মূল্য" ন্যায্যতা দেওয়ার জন্য সেগুলি ব্যবহার করে। অভিজ্ঞ মূল্যায়নকারীরা দীর্ঘকাল ধরে ইউপিভিএস সংগ্রহগুলি ব্যবহার করার অসুবিধাগুলি বুঝতে পেরেছেন, প্রাথমিকভাবে ইউনিট মূল্যের অন্তর্ভুক্ত খরচের তালিকার সাথে যুক্ত, গড় সূচীকরণ, প্রযুক্তির অ-সম্মতি, কাজের সুযোগের অনুপাত ইত্যাদি।
এইভাবে, UPVS সংগ্রহে নিম্নলিখিত খরচ আইটেমগুলি বিবেচনায় নেওয়া হয়:
· সরাসরি খরচ;
ওভারহেড খরচ;
· পরিকল্পিত সঞ্চয় (লাভ);
· একটি নির্মাণ সাইটের বরাদ্দ এবং উন্নয়নের জন্য সাধারণ সাইট ব্যয়;
· নকশা এবং জরিপ কাজের খরচ;
· শীতকালে কাজ করার সাথে যুক্ত খরচ;
বোনাস মজুরির খরচ;
একটি স্থায়ী এন্টারপ্রাইজের ব্যবস্থাপনা বজায় রাখার খরচ;
· অস্থায়ী ভবন এবং কাঠামোর তরলকরণ থেকে ক্ষতি;
· ৩ কিলোমিটারের বেশি দূরত্বে শ্রমিকদের পরিবহনের খরচ। গণপরিবহনের অনুপস্থিতিতে;
· কাজের মোবাইল প্রকৃতির জন্য কর্মচারীদের বোনাস প্রদানের জন্য খরচ।
অভিজ্ঞ মূল্যায়নকারীরা অ্যানালগ বা বর্ধিত অনুমানের সমন্বয়ের উপর ভিত্তি করে তাদের গণনায় তাদের নিজস্ব বিকাশ ব্যবহার করে।
P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev "সম্পত্তি মূল্যায়ন, পার্ট I. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন" এর কাজে, একটি নির্দিষ্ট উদাহরণ ব্যবহার করে, এটি দেখানো হয়েছে যে UPVS পদ্ধতি ব্যবহার করে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের প্রতিস্থাপন খরচ গণনা করার ফলাফলগুলি উল্লেখযোগ্যভাবে ভিন্ন, বেশ কয়েকবার , বাজার সূচক থেকে।
যাইহোক, রাশিয়ান সোসাইটি অফ অ্যাপ্রাইজার্সের বিশেষজ্ঞ কাউন্সিল দ্বারা পর্যালোচনা করা বেশিরভাগ রিপোর্টে, রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন এখনও পুরানো ইউপিভিএস-এর উপর ভিত্তি করে। তদুপরি, এই গণনার ফলাফলগুলিকে কোনওভাবে বাজারের সূচকগুলির কাছাকাছি আনার জন্য, তাদের মধ্যে একটি নির্দিষ্ট ক্রমবর্ধমান সহগ প্রবর্তন করা হয়, যাকে "উদ্যোক্তার লাভ" বলা হয়। এটি একেবারে নির্বিচারে গৃহীত হয়, যেহেতু বাজার থেকে এই সূচকটি সরানো হবে আধুনিক অবস্থাসম্ভব বলে মনে হয় না। এখানে বিশেষভাবে উল্লেখ করা উচিত যে, IVS 2003 অনুসারে, "বাজার মূল্য প্রয়োগের জন্য শুধুমাত্র বাজারের তথ্যের ভিত্তিতে একটি মূল্যায়ন উপসংহারের বিকাশ প্রয়োজন।" UPVS প্রয়োগ করার সময়, মূল্যায়নকারী স্পষ্টভাবে অ-বাজার মূল্য নির্ধারণ করে, যা প্রতিবেদনে প্রতিফলিত হওয়া আবশ্যক।
রাশিয়ায় নির্মাণ ব্যয়ের সমষ্টিগত মৌলিক সূচকগুলির উপর এখনও কোন নির্ভরযোগ্য তথ্য ভিত্তি নেই, যা পশ্চিমা মূল্যায়নকারীদের কাছে উপলব্ধ (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS-এর উদাহরণ অনুসরণ করে)।
বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য প্রধান স্বীকৃত তথ্য ভিত্তি হল Co-Invest LLC-এর বিকাশ। এই সংস্থাটি ত্রৈমাসিক বুলেটিন "নির্মাণে মূল্য সূচক" প্রকাশ করে, পাশাপাশি "মূল্যায়নকারীর হ্যান্ডবুক" সিরিজ প্রকাশ করে: "শিল্প ভবন", "আবাসিক ভবন", "জাতীয় নির্মাণ বাজারে মুদ্রার ক্রয় ক্ষমতার সমতা সংগ্রহ", "নির্দেশিকা" ভবন এবং কাঠামো প্রতিস্থাপন খরচ বর্তমান স্তরদাম" ইত্যাদি
এই প্রকাশনাগুলি ব্যবহার করার সময়, এটি মনে রাখা প্রয়োজন যে তাদের বেশিরভাগ গণনা পরিকল্পিত অর্থনীতির সময়ের নিয়ন্ত্রক কাঠামোর উপর ভিত্তি করে, নির্দিষ্ট মূল্য সহগ দ্বারা সূচিত করা হয় এবং তাই, চূড়ান্ত মূল্যায়নের ফলাফলগুলির কারণে একটি উল্লেখযোগ্য ত্রুটি থাকতে পারে। উপরে উল্লেখিত. নির্দিষ্ট সূচক ব্যবহার করার সময়, তাদের গণনার জন্য পূর্বশর্তগুলি সাবধানে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন।
নির্মাণ খরচের আঞ্চলিক ডিরেক্টরি (RCC-2006) সম্প্রতি প্রকাশিত হয়েছে এবং মূল্যায়নকারীদের দ্বারা প্রত্যাশিত দেশে প্রথম হিসাবে ঘোষণা করা হয়েছে। এটি নির্মাণ কাজের ধরন, সমষ্টিগত ব্যয় সূচক (UCI) এবং "এক্সপ্রেস সংস্করণে বিনিয়োগের প্রয়োজনীয় পরিমাণ মূল্যায়নের জন্য তথ্য" দ্বারা ব্যয় সূচক সরবরাহ করে। প্রকৃতপক্ষে, পরবর্তী সংজ্ঞাটি আধুনিক ভবন এবং কাঠামোর অ্যানালগগুলির আনুমানিক খরচ বোঝায়। আরএসএস-এর তৃতীয় অংশে রয়েছে "কাঠামোগত উপাদানগুলির প্রযুক্তিগত এবং অর্থনৈতিক সূচক সহ অ্যানালগ বস্তু, সামগ্রিকভাবে বস্তুর জন্য প্রযুক্তিগত এবং অর্থনৈতিক সূচক সহ অ্যানালগ বস্তু এবং আবাসিক ভবন এবং সামাজিক মূল্য নির্ধারণের জন্য প্রস্তাবিত প্রযুক্তিগত ও অর্থনৈতিক সূচকগুলির একটি সংক্ষিপ্ত সারণী। -সাংস্কৃতিক বস্তু।" "মস্কো অঞ্চল" এর জন্য 01/01/2006 হিসাবে মূল্যের সূচকগুলি নির্ধারিত হয়৷ ডিরেক্টরিটিতে 18 ধরনের আধুনিক আবাসিক ভবন এবং 27টি অ-আবাসিক রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের জন্য খরচ সূচক অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। RSS-2007-এ, বস্তুর এই তালিকাটি উল্লেখযোগ্যভাবে প্রসারিত হয়েছে।
RSS-এর প্রকাশনা রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসায়িক মূল্যায়ন পদ্ধতিতে ব্যবহারের জন্য শর্ত তৈরি করে। যদি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে রেফারেন্স বইয়ের "মূল্যের সমষ্টিগত সূচক" এর অংশ II ব্যবহার করা সম্ভব হয়, তবে ব্যবসায়িক মূল্যায়নের ব্যয় পদ্ধতিতে তৃতীয় অংশ "বিল্ডিং এবং কাঠামোর সাদৃশ্য বস্তু" ব্যবহার করা সম্ভব।
এইভাবে, RCC সংগ্রহগুলি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক ভিত্তি হওয়া উচিত। তবে, এই সংগ্রহগুলির উল্লেখযোগ্য ত্রুটিগুলিও রয়েছে। প্রধানটি হ'ল তারা প্রাথমিক ডেটা এবং অ্যানালগগুলির ব্যয়ের প্রাপ্ত মানগুলির প্রাথমিক অনুমান সরবরাহ করে না। সুতরাং, চূড়ান্ত পরিসংখ্যানগুলিতে সরঞ্জামগুলির সংমিশ্রণটি ঠিক কী বিবেচনা করা হয়েছিল, বিকাশকারীর অন্যান্য ব্যয়গুলিতে কী অন্তর্ভুক্ত ছিল ইত্যাদি সম্পূর্ণরূপে পরিষ্কার নয়। RSS-এর উন্নতির দিকে অনুমানকারী, বিশ্লেষক এবং মূল্যায়নকারীদের যৌথ কাজ একটি তথ্য ভিত্তি তৈরি করতে পারে যা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীদের জন্য খুবই প্রয়োজনীয়।
মূল্যায়ন কার্যক্রমের বিকাশের প্রধান দিকটি বর্তমানে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন। আমাদের দেশে রিয়েল এস্টেটের প্রকৃত বাজার মূল্যের উপর একটি ডাটাবেস জমা হওয়ার কারণে এটি সম্ভব হয়।
আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের প্রক্রিয়াকে সহজ করার জন্য, মূল্যায়ন সংস্থাগুলি একটি অ্যাপার্টমেন্টের খরচের একটি রিগ্রেশন মডেল ব্যবহার করতে পারে, যা আপনাকে একটি আবাসিক সম্পত্তির মূল্য গণনা করতে দেয় তার কয়েকটি প্যারামিটারের উপর নির্ভর করে।
ডিসেম্বর 2005 এর রিয়েল এস্টেট ম্যাগাজিনে এই ধরনের একটি মডেল নির্মাণের একটি উদাহরণ দেওয়া হয়েছে। মডেলটি নোভোসিবিরস্ক শহরের বিভিন্ন এলাকায় বিভিন্ন ভোক্তা বৈশিষ্ট্যের আবাসন বিক্রি করে এমন বেশ কয়েকটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির মূল্য তালিকা অনুযায়ী তৈরি করা হয়েছিল। বিশ্লেষণের জন্য, নিম্নলিখিত পরামিতি অনুসারে 450টি অ্যাপার্টমেন্টে তথ্য সংগ্রহ করা হয়েছিল (প্রতিটি ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য 150টি বিকল্প - এক-, দুই-, তিন-রুম):
অ্যাপার্টমেন্ট খরচ,
যে এলাকায় আবাসন অবস্থিত,
সম্পত্তির প্রকার:
পাবলিক হাউজিং,
একটি বেসরকারীকরণ চুক্তির অধীনে কেনা আবাসন
একটি ক্রয় এবং বিক্রয় চুক্তির অধীনে কেনা আবাসন,
* যে বিল্ডিংটিতে অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত তার উপাদান:
প্যানেল, ইট, মনোলিথ,
*বাড়ির ধরন:
অভিজাত,
উন্নত বিন্যাস
সাধারণ
সম্পূর্ণ আকার,
- "ক্রুশ্চেভ"
বাড়ির মেঝে সংখ্যা,
যে মেঝেতে অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত,
অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা,
অ্যাপার্টমেন্টের থাকার এলাকা,
রান্নাঘর এলাকা,
একটি ব্যালকনি বা লগজিয়ার উপস্থিতি,
একটি টেলিফোন উপস্থিতি।
আসুন একটি উদাহরণ ব্যবহার করে একটি মডেল নির্মাণের পদ্ধতিটি বিস্তারিতভাবে বিবেচনা করুন এক কক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট.
মডেল তৈরির প্রথম পর্যায়ে, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগগুলির ম্যাট্রিক্স বিশ্লেষণ করা হয়েছিল যাতে পরামিতিগুলি সনাক্ত করা যায় যা একে অপরের উপর অত্যন্ত নির্ভরশীল ছিল। মূল কাজটি ছিল এমন উপাদান নির্বাচন করা যার জন্য পারস্পরিক সম্পর্ক সহগ 0.8 এর বেশি হবে না। বিশ্লেষণের ফলাফলের উপর ভিত্তি করে, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগগুলির একটি ম্যাট্রিক্স তৈরি করা হয়েছিল, যা 6 টি বিষয়কে বিবেচনা করে, অর্থাৎ, প্রাথমিকভাবে সংগৃহীতগুলির ঠিক অর্ধেক, যেহেতু অবশিষ্ট কারণগুলি পারস্পরিক সম্পর্ক সহগের উপর আরোপিত শর্তকে সন্তুষ্ট করেনি।
নির্বাচিত কারণগুলির সংগৃহীত ডেটার উপর ভিত্তি করে, নিম্নলিখিত রিগ্রেশন মডেলটি তৈরি করা হয়েছিল:
C = -10.12 + 9.24 Stot + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +
65 * x4+ 64.48 * x5 (3.1)
বা সাধারণভাবে:
C = -a0 + asStot + a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
উপস্থাপিত সমীকরণে নিম্নলিখিত স্বরলিপি ব্যবহার করা হয়:
সি - নির্দিষ্ট পরামিতি সহ একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নীচে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে,
মোট - অ্যাপার্টমেন্টের মোট এলাকা,
x1 হল একটি ডামি ভেরিয়েবল যা অ্যাপার্টমেন্টটি অবস্থিত সেই এলাকার বৈশিষ্ট্যযুক্ত,
x2 হল একটি ডামি ভেরিয়েবল যা বিল্ডিং এর উপাদানের বৈশিষ্ট্য যা অ্যাপার্টমেন্টে অবস্থিত;
x3 হল একটি পরিবর্তনশীল যা বিল্ডিংয়ের তলাগুলির সংখ্যা চিহ্নিত করে যেখানে অ্যাপার্টমেন্টটি মূল্যায়ন করা হচ্ছে;
x4 হল একটি ডামি পরিবর্তনশীল যা অ্যাপার্টমেন্টটি যে মেঝেতে অবস্থিত তার বৈশিষ্ট্যযুক্ত;
x5 হল একটি ডামি ভেরিয়েবল যা অ্যাপার্টমেন্টে একটি টেলিফোনের উপস্থিতি চিহ্নিত করে৷
এই মডেলের পরিসংখ্যানগত সূচকগুলি প্রাপ্ত ফলাফলের তাত্পর্য নিশ্চিত করেছে।
সুতরাং, ফলস্বরূপ মডেলটি নোভোসিবিরস্ক শহরের হাউজিং মার্কেটে তার পরামিতিগুলির উপর অ্যাপার্টমেন্টগুলির গড় খরচের নির্ভরতাকে খুব ভালভাবে প্রতিফলিত করে (অতিরিক্ত বিকল্পগুলি বিবেচনা না করে)।
উপস্থাপিত মডেলগুলি নোভোসিবিরস্ক "জিলফন্ড" এবং "আমির - রিয়েল এস্টেট" শহরের রিয়েল এস্টেট এজেন্সিগুলিতে অনুশীলন করা হয়েছিল, যেখানে পূর্ণ-সময়ের কর্মচারীরা বিক্রয়ের জন্য আসা অ্যাপার্টমেন্টগুলির মূল্য নির্ধারণ করে এবং সেইসাথে জামানত হিসাবে কাজ করে। ঋণ চুক্তি। এটা উল্লেখ করা উচিত যে বিশেষজ্ঞরা তাদের ব্যবহারের কার্যকারিতা অত্যন্ত প্রশংসা করেছেন।
মূল্যায়নকারীরা যে দ্বিতীয় গুরুত্বপূর্ণ সমস্যাটির মুখোমুখি হন তা হল ভবিষ্যতে একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করা। বন্ধকী উদ্দেশ্যে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য নির্ধারণ করার সময় এই সমস্যাটি বিশেষভাবে প্রাসঙ্গিক হয়ে ওঠে, যেহেতু অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় ভবিষ্যতে ঘটবে এবং ঋণ চুক্তির মেয়াদের জন্য অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয় বৃদ্ধির হার নির্ধারণ করা গুরুত্বপূর্ণ। .
সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটে প্রাইস ডাইনামিকসের একটি মডেল তৈরির প্রাথমিক ডেটা রিয়েল এস্টেট ম্যাগাজিন থেকে সংশ্লিষ্ট বছরের ত্রৈমাসিকের জন্য নেওয়া হয়েছিল। প্রতি বছরের জন্য, 240টি অ্যাপার্টমেন্টের তথ্য সংগ্রহ করা হয়েছিল - প্রতিটি ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য 80টি (এক-, দুই-, তিন-রুম)। . একটি মডেল নির্মাণের মূল উদ্দেশ্য হল সেকেন্ডারি মার্কেট রিয়েল এস্টেটের মূল্য পরিবর্তনের মডেল নির্ধারণ করা।
অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে সংগৃহীত ডেটার কাঠামো চিত্রে উপস্থাপন করা হয়েছে। 2.1, 2.2, 2.3।
ভাত। 2.1। আবাসনের ধরন অনুসারে মডেল তৈরি করার সময় অ্যাপার্টমেন্টের কাঠামো বিবেচনা করা হয়
ভাত। 2.2। আবাসনের ধরন অনুসারে মডেল তৈরি করার সময় অ্যাপার্টমেন্টের কাঠামো বিবেচনা করা হয়
ভাত। 2.3। বিল্ডিং উপাদানের ধরন অনুসারে মডেল তৈরি করার সময় অ্যাপার্টমেন্টের কাঠামো বিবেচনা করা হয়
সময় বিশ্লেষণ অর্থনৈতিক ঘটনাবিভিন্ন ধরণের বিবর্তনের মধ্যে পার্থক্য করে।
1. প্রবণতা, প্রবণতা বা দীর্ঘমেয়াদী আন্দোলন। প্রবণতার কোন কঠোর সংজ্ঞা নেই; এটি স্বজ্ঞাতভাবে চিহ্নিত করা হয়। একটি প্রবণতা একটি নির্দিষ্ট দিকে ধীর পরিবর্তনের সাথে মিলে যায় যা দীর্ঘ সময় ধরে চলতে থাকে।
2. চক্র, স্বল্পমেয়াদী উপাদান - দ্রুত quasiperiodic আন্দোলন, যেখানে একটি ক্রমবর্ধমান পর্যায় এবং একটি হ্রাস পর্যায় আছে।
3. মৌসুমী উপাদান - একটি চক্রের বিপরীতে নিয়মিতভাবে ঘটে যাওয়া পরিবর্তনগুলি।
4. এলোমেলো ওঠানামা, প্রভাব - তুলনামূলকভাবে উচ্চ ফ্রিকোয়েন্সির এলোমেলো আন্দোলন, একটি কম বা কম ধ্রুবক চরিত্র আছে।
কিছু পরিসংখ্যান সিরিজ তাদের বিশুদ্ধ আকারে এক বা অন্য ধরণের বিবর্তনের প্রতিনিধিত্ব করে, তবে বেশিরভাগই সমস্ত বা পৃথক উপাদানের সংমিশ্রণ।
তাত্ত্বিকভাবে, একটি মূল্য গতিশীলতা সিরিজ হল একটি প্রবণতা, একটি মৌসুমী উপাদান এবং এলোমেলো ওঠানামার সমন্বয়। চালু আধুনিক পর্যায়রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশ, অ্যাপার্টমেন্টের দামের মৌসুমী উপাদান ব্যাহত হয়েছে, যা দাম বৃদ্ধির উচ্চ হার এবং প্রশ্নবিদ্ধ বাজারের বিনিয়োগের আকর্ষণের কারণে। সেজন্য বিবেচনাধীন টাইম সিরিজে প্রবণতা চিহ্নিত করার জন্য বিশেষ মনোযোগ দেওয়া হয়েছিল।
অ্যাপার্টমেন্ট মূল্য গতিশীলতার এই সিরিজের উপর ভিত্তি করে, নিম্নলিখিত মডেলটি তৈরি করা হয়েছিল।
দ্বিতীয় ডিগ্রির বহুপদ:
уi = а + bt2, (3.3)
যেখানে আমি অ্যাপার্টমেন্টের ধরন,
t - সময়কাল।
এটি উল্লেখ করা উচিত যে পরিসংখ্যানে ব্যবহৃত মানদণ্ড অনুসারে, পারস্পরিক সম্পর্ক সহগ 1 এর কাছাকাছি হওয়া উচিত (0.7 এর বেশি), তাত্পর্য সহগ F 0.03 এর কম হওয়া উচিত (প্রদত্ত মডেলের পরামিতিগুলির জন্য)।
সুতরাং, ফলস্বরূপ মডেলগুলি নভোসিবিরস্ক শহরের সেকেন্ডারি হাউজিং মার্কেটে দামের গতিশীলতাকে ভালভাবে প্রতিফলিত করে।
ফলস্বরূপ মডেল অনুসারে, 2006 সালে এক-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের খরচ বৃদ্ধি 22.0% হওয়া উচিত ছিল, প্রকৃত খরচ বৃদ্ধি 24.3% ছিল।
এই মডেল অনুসারে, 2006 সালে নভোসিবিরস্ক শহরে একটি দুই-রুমের অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয় বৃদ্ধি 21.7% হওয়া উচিত ছিল, কিন্তু প্রকৃতপক্ষে বৃদ্ধির হার ছিল 21.6%।
উপস্থাপিত মডেল অনুযায়ী, খরচ বৃদ্ধি তিন কক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট 2006 সালে নভোসিবিরস্ক শহরে 21.5% হওয়ার কথা ছিল, কিন্তু প্রকৃতপক্ষে বৃদ্ধির হার ছিল 31.0%।
2006 এর প্রতিটি ত্রৈমাসিকে নোভোসিবিরস্ক শহরে প্রতি বর্গ মিটার অ্যাপার্টমেন্টের খরচের প্রকৃত ডেটা প্রতিস্থাপন করে, এটি লক্ষ করা যায় যে এই মানটি মডেলটি ব্যবহার করে নির্মিত আত্মবিশ্বাসের ব্যবধানের সীমানার মধ্যে পড়ে।
বিশেষজ্ঞদের মতে, ফলাফল মডেলটি রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমান পরিস্থিতিকে যথাযথভাবে বর্ণনা করে। নির্দিষ্ট ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য 2006 সালের শেষ নাগাদ আবাসন ব্যয় বৃদ্ধির পূর্বাভাস বাস্তব ডেটার সাথে মিলে যায়, যেহেতু বিশেষজ্ঞদের দ্বারা পূর্বাভাস দেওয়া বাজারের বৃদ্ধি 20 - 30%।
একজন মূল্যায়নকারী ক্রমাগত অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করার সমস্যার সম্মুখীন হয়; ঋণ দেওয়ার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন পরিচালনা করার সময় এই সমস্যাটি বিশেষত তীব্র হয়। সিদ্ধান্তের সঠিকতা বিশেষজ্ঞের অভিজ্ঞতা, যোগ্যতার পাশাপাশি মূল্যায়ন করা বস্তুর বাজারে সংগৃহীত ডেটার মানের উপর নির্ভর করে। বিশেষজ্ঞদের কাজে প্রস্তাবিত পরিসংখ্যান মডেলগুলির ব্যবহার পূর্বাভাসের যথার্থতা, সেইসাথে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের গুণমান উন্নত করতে সহায়তা করবে।
রাশিয়ান একাডেমি অফ পাবলিক সার্ভিস
রাশিয়ান ফেডারেশনের সভাপতির অধীনে
ফেডারেল স্টেট এডুকেশনাল ইনস্টিটিউশন অফ হায়ার প্রফেশনাল এডুকেশন
"নর্থওয়েস্ট একাডেমি অফ পাবলিক সার্ভিস"
কালুগায়
অর্থ এবং ক্রেডিট
স্নাতক কাজ
কালুগা
ভূমিকা
অধ্যায় 1. রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য তাত্ত্বিক ভিত্তি
1.1 রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন: মৌলিক ধারণা এবং মূল্যায়নের নীতি
1.2 রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের জন্য পদ্ধতি এবং পদ্ধতি
1.3 সম্পত্তি মূল্যায়নের সমস্যা
অধ্যায় 2. একটি সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ
2.1 মূল্যায়নের বিষয়ের বর্ণনা
2.2 খরচ পদ্ধতির মধ্যে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা
2.3 বাজার পদ্ধতির কাঠামোর মধ্যে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণ
2.4 মধ্যে রিয়েল এস্টেট বাজার মূল্য নির্ধারণ আয় পদ্ধতি
3.1 মূল্যায়ন বস্তুর বাজার মূল্যের চূড়ান্ত মূল্য নির্ধারণ
উপসংহার
গ্রন্থপঞ্জি
ভূমিকা
একটি বাজার অর্থনীতিতে আমাদের দেশের রূপান্তরের জন্য বিজ্ঞান এবং অনুশীলনের বেশ কয়েকটি নতুন ক্ষেত্র, বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের গভীর বিকাশ প্রয়োজন।
রিয়েল এস্টেট বাজার একটি জাতীয় খাত বাজার অর্থনীতি, যা রিয়েল এস্টেট বস্তুর একটি সেট, বাজারে কর্মরত অর্থনৈতিক সত্তা, বাজারের কার্যকারিতা প্রক্রিয়া, যেমন উত্পাদন প্রক্রিয়া (সৃষ্টি), খরচ (ব্যবহার) এবং রিয়েল এস্টেট এবং বাজার ব্যবস্থাপনার বিনিময় এবং বাজারের কার্যকারিতা নিশ্চিত করে এমন প্রক্রিয়া (বাজারের অবকাঠামো এবং আইনি পরিবেশ)।
এখন রিয়েল এস্টেট বাজারে আবাসিক অ্যাপার্টমেন্ট এবং কক্ষ, অফিস ভবন এবং প্রাঙ্গণ, শিল্প ও বাণিজ্যিক ভবন, কটেজ, দাচা এবং জমির প্লট সহ গ্রামীণ বাড়ি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। রিয়েল এস্টেট বাজারের আঞ্চলিক বৈশিষ্ট্যগুলি বিবেচনায় নেওয়া উচিত।
উত্পাদন এবং অর্থনৈতিক অনুশীলনে অর্থনৈতিক সত্তাঅনেক ক্ষেত্রে আছে যখন এন্টারপ্রাইজ সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজন হয়ে পড়ে। সম্পত্তির ক্রয়-বিক্রয়, সুরক্ষিত ঋণ, বীমা, সম্পত্তি সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি, কর ইত্যাদির সাথে জড়িত একটি লেনদেন মূল্যের মূল্যায়ন ছাড়া সম্পূর্ণ হয় না।
রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা একটি জটিল এবং অনন্য প্রক্রিয়া, যেহেতু দুটি সম্পূর্ণ অভিন্ন বৈশিষ্ট্য খুঁজে পাওয়া প্রায় অসম্ভব। এমনকি যখন বিল্ডিংগুলি একই মানক নকশা অনুসারে তৈরি করা হয়, তবে বিভিন্ন জমিতে অবস্থিত, তাদের খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তিত হতে পারে।
থিসিসের বিষয়ের প্রাসঙ্গিকতা এই কারণে যে আজ রিয়েল এস্টেটের মূল্যের একটি উপযুক্ত এবং উদ্দেশ্যমূলক মূল্যায়নের জন্য ক্রমবর্ধমান প্রয়োজন, এবং সম্পত্তি মূল্যায়নের প্রতিষ্ঠানটি এখনও সম্পূর্ণরূপে গঠিত হয়নি, কোন তথ্য নেই। মূল্যায়নের ভিত্তি, এবং রাশিয়ায় মূল্যায়নকারীদের পেশাদার প্রশিক্ষণ এখনও বিশ্ব স্তরে পৌঁছেনি।
কাজের উদ্দেশ্য হল সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ করা এবং তা বৃদ্ধি করার উপায়গুলিকে ন্যায্যতা দেওয়া।
এই লক্ষ্য অর্জনের জন্য, নিম্নলিখিত কাজগুলি সমাধান করা প্রয়োজন:
1. রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য তাত্ত্বিক ভিত্তি অন্বেষণ করুন;
2. মূল্যায়নের বস্তু এবং এর পরিবেশকে চিহ্নিত করুন;
3. তিনটি সাধারণভাবে গৃহীত পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন বস্তুর বাজার মূল্যকে ন্যায়সঙ্গত করুন;
অধ্যয়নের উদ্দেশ্য হল সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি।
অধ্যয়নের বিষয় হল সম্পত্তির বাজার মূল্যের ন্যায্যতা এবং এর বৃদ্ধির জন্য সুপারিশগুলির বিকাশ।
কাঠামোগতভাবে, কাজটি একটি ভূমিকা, তিনটি অধ্যায়, একটি উপসংহার এবং রেফারেন্সের একটি তালিকা নিয়ে গঠিত। প্রথম অধ্যায়ে আলোচনা করা হয়েছে তাত্ত্বিক ভিত্তিরিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন; দ্বিতীয় অধ্যায়ে, সম্পত্তির বাজার মূল্য গণনা করা হয়; তৃতীয় অধ্যায়ে, মূল্যায়নের ফলাফল সম্মত হয় এবং সম্পত্তির বাজার মূল্য বাড়ানোর উপায় নির্ধারণ করা হয়।
তাত্ত্বিক এবং পদ্ধতিগত ভিত্তিগবেষণা হল জ্ঞানের একটি দ্বান্দ্বিক পদ্ধতি, সেইসাথে বিজ্ঞানীদের কাজ, সাময়িক সাহিত্য এবং অধ্যয়নের অধীনে সমস্যাটির উপর ইন্টারনেট সামগ্রী। এছাড়াও, নিম্নলিখিত পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করা হয়েছিল: অর্থনৈতিক-পরিসংখ্যানগত, মনোগ্রাফিক, গণনা-গঠনমূলক, সেইসাথে তুলনা পদ্ধতি।
অধ্যায় 1. রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য তাত্ত্বিক ভিত্তি
1.1 রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন: মৌলিক ধারণা এবং মূল্যায়নের নীতি
বিভিন্ন পণ্য (বস্তু, জিনিস, সম্পত্তি) রাষ্ট্র, আইনী সত্তা এবং ব্যক্তির নির্দিষ্ট চাহিদা মেটাতে, সেইসাথে তাদের মালিকানা এবং ব্যবহার থেকে সুবিধা পাওয়ার জন্য তৈরি, বিক্রি এবং অর্জিত হয়। এর মূল্য, এবং সেইজন্য এর খরচ, বিদ্যমান চাহিদাগুলি পূরণ করার জন্য একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির ক্ষমতা এবং এই সম্পত্তির মালিকানা ভবিষ্যতে যে সুবিধাগুলি নিয়ে আসবে তার উপর নির্ভর করে।
রিয়েল এস্টেটের সাথে সমস্ত অপারেশন এবং লেনদেনের জন্য সম্পত্তির মূল্য সম্পর্কে জ্ঞান প্রয়োজন। বাজারের পরিস্থিতিতে, রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ভর করে ফ্যাক্টর, প্রবণতা এবং সামগ্রিকভাবে অর্থনীতি ও সমাজের পরিবর্তনের উপর। নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের প্রয়োজনীয়তা দেখা দেয়:
§ ক্রয় এবং বিক্রয় বা ভাড়া লেনদেন;
§ এন্টারপ্রাইজের কর্পোরেটাইজেশন এবং সম্পত্তি শেয়ারের পুনর্বন্টন;
§ নতুন শেয়ারহোল্ডারদের আকর্ষণ করা এবং শেয়ারের অতিরিক্ত ইস্যু;
§ রিয়েল এস্টেটের ট্যাক্সের উদ্দেশ্যে ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যায়ন: ভবন এবং জমি;
§ রিয়েল এস্টেটের বীমা;
§ রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ;
§ অবদান হিসাবে রিয়েল এস্টেট বস্তুর প্রবর্তন স্বীকৃত মূলধনউদ্যোগ এবং সংস্থা;
§ বিনিয়োগ প্রকল্পের উন্নয়ন এবং বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করা;
§ রিয়েল এস্টেটের লিকুইডেশন;
§ উত্তরাধিকার অধিকার, আদালতের রায়, সম্পত্তি বিবাদের নিষ্পত্তি;
§ রিয়েল এস্টেটের সম্পত্তির অধিকার বাস্তবায়নের সাথে সম্পর্কিত অন্যান্য কার্যক্রম।
স্থাবর জিনিস (রিয়েল এস্টেট, রিয়েল এস্টেট) এর মধ্যে রয়েছে জমির প্লট, মাটির প্লট, আলাদা জলজ প্রাণীগুলো, এবং সমস্ত কিছু যা দৃঢ়ভাবে মাটির সাথে সংযুক্ত, অর্থাৎ, যে বস্তুগুলির উদ্দেশ্যের অসামঞ্জস্যপূর্ণ ক্ষতি ছাড়া চলাচল করা অসম্ভব, বন সহ, বহুবর্ষজীবী রোপণ, ভবন, কাঠামো। স্থাবর সম্পত্তির মধ্যে বিমান এবং সমুদ্রের জাহাজ, অভ্যন্তরীণ নেভিগেশন জাহাজ এবং রাষ্ট্রীয় নিবন্ধন সাপেক্ষে মহাকাশ বস্তু অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। আইন অন্যান্য সম্পত্তিকে স্থাবর সম্পত্তি হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করতে পারে।
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে, জমির মূল্য আছে বলে মনে করা হয়, যখন উন্নতি মূল্যে অবদান রাখে।
রিয়েল এস্টেট বিনামূল্যে নাগরিক প্রচলনে রয়েছে এবং এটি বিভিন্ন লেনদেনের বিষয়, যা এর মূল্য নির্ধারণের প্রয়োজনীয়তা তৈরি করে, যেমন নির্দিষ্ট সময়ে বিভিন্ন ধরনের রিয়েল এস্টেটের আর্থিক সমতুল্য নির্ধারণে।
আজকের অর্থনীতিতে, বিভিন্ন ধরণের মূল্য রয়েছে। তারা বিভিন্ন প্রয়োজন এবং ফাংশন কারণে প্রয়োজনীয়. এর মধ্যে রয়েছে ধার করা মূল্য, বীমা মূল্য, যুক্তিসঙ্গত বাজার মূল্য, বইয়ের মূল্য, ইজারা মূল্য, লিকুইডেশন মূল্য, বিনিয়োগ মূল্য এবং আরও অনেক কিছু। যাইহোক, সাধারণভাবে, মান দুটি বিভাগে বিভক্ত করা যেতে পারে: বিনিময় মূল্য এবং ব্যবহার মূল্য.
বিনিময়ে মূল্য হল সেই মূল্য যা একটি মুক্ত, উন্মুক্ত এবং প্রতিযোগিতামূলক বাজারে বিরাজ করবে সরবরাহ এবং চাহিদার কারণগুলির দ্বারা প্রতিষ্ঠিত ভারসাম্যের উপর ভিত্তি করে। এটিকে কখনও কখনও উদ্দেশ্যমূলক মূল্য বলা হয় কারণ এটি প্রকৃত অর্থনৈতিক কারণ দ্বারা নির্ধারিত হয়।
ব্যবহার করা মান হল একটি নির্দিষ্ট ব্যবহারকারী বা ব্যবহারকারীদের গোষ্ঠীর জন্য সম্পত্তির মান, যেমন রিয়েল এস্টেটের মূল্য যা একটি অপারেটিং এন্টারপ্রাইজের অংশ হিসাবে ব্যবহৃত হয় (উদাহরণস্বরূপ, একটি কারখানা দ্বারা ব্যবহৃত রিয়েল এস্টেট)।
সমস্ত ধরণের মূল্যের মধ্যে, বাজার মূল্য সবচেয়ে বিস্তৃত - বাজারের অবস্থার প্রধান প্রকারের মূল্য। বাজার মূল্য নির্ধারণ করার সময়, আমরা ধরে নিই যে বাজার অতীতে বিদ্যমান ছিল (সম্পত্তি ইতিমধ্যে বিক্রি হয়েছে), বর্তমানে বিদ্যমান (সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য তৈরি করা হয়েছে) এবং ভবিষ্যতেও থাকবে, যেহেতু বাজারের অতীত বা বর্তমান নয়। এর বিরোধিতা করে।
উপরের উপর ভিত্তি করে, আমরা উপসংহারে পৌঁছাতে পারি: শুধুমাত্র বাজার নিজেই নয়, বাজার দ্বারা গঠিত যন্ত্রগুলিও, যার মধ্যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হল খরচ, একটি তিনটি উপাদান প্রকৃতি আছে। এই অবস্থানগুলি থেকে আমরা বলতে পারি যে খরচ:
প্রকৃতপক্ষে খরচ, i.e. একটি প্রদত্ত বাজারে সবচেয়ে সম্ভাব্য মূল্য;
প্রকৃতপক্ষে বাজার, যেহেতু বাজার মূল্যের স্থান, যার মধ্যে একটি নির্দিষ্ট বস্তুর মূল্য অন্তর্ভুক্ত, একটি মুক্ত, উন্মুক্ত এবং প্রতিযোগিতামূলক বাজারের কারণগুলির প্রভাবের অধীনে একচেটিয়াভাবে গঠিত হয়;
এটি সত্যই উদ্দেশ্যমূলক, যেহেতু এটি প্রস্তুতকারকের (বিক্রেতা), ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীর সমস্ত প্রধান বাজার অংশগ্রহণকারীদের মতামতকে প্রতিফলিত করে, যার ফলে পক্ষগুলির বাজারের স্বার্থকে ক্লান্ত করে।
ক্রেতার জুতোয় নিজেকে রেখে অতীত থেকে, নির্মাতার জুতোয় নিজেকে রেখে বর্তমান থেকে এবং বিনিয়োগকারীর জুতোয় নিজেকে রাখলে ভবিষ্যত থেকে মূল্য আহরণ করা যায়। এটি সম্পত্তি মূল্যায়নের তিনটি প্রধান পদ্ধতির দিকে পরিচালিত করে: বাজার, খরচ এবং আয় পদ্ধতি।
মূল্য নির্ধারণের প্রধান কাজ হল মূল্যবান সম্পত্তির মালিকানা থেকে ভবিষ্যতের সুবিধার পরিমাণ, গুণমান এবং সময়কাল ভবিষ্যদ্বাণী করা এবং এই সুবিধাগুলিকে বর্তমান মূল্যে পুনঃগণনা করা। সম্পত্তি মূল্যায়ন নীতির উপর ভিত্তি করে বিশ্লেষণ করা হয়.
মূল্যায়নের নীতিগুলি চারটি গ্রুপে বিভক্ত:
1) ব্যবহারকারীর উপলব্ধির উপর ভিত্তি করে নীতিগুলি (উপযোগিতা, প্রতিস্থাপন এবং প্রত্যাশার নীতি);
2) রিয়েল এস্টেট শোষণের প্রক্রিয়া থেকে উদ্ভূত নীতিগুলি (অবদানের নীতি, অবশিষ্ট উত্পাদনশীলতা, প্রান্তিক উত্পাদনশীলতা, ভারসাম্য, অর্থনৈতিক আকার এবং অর্থনৈতিক বিভাজন);
3) বাজার পরিবেশের ক্রিয়া দ্বারা নির্ধারিত নীতিগুলি (বিকল্পতা, পরিবর্তনশীলতা, নির্ভরতা, সরবরাহ এবং চাহিদা, প্রতিযোগিতা এবং সম্মতির নীতি);
4) সর্বোত্তম এবং সর্বাধিক নীতি কার্যকর ব্যবহার- মূল্যায়নের মূল নীতি। এই নীতিটি অন্যান্য সমস্ত নীতিকে একত্রিত করে এবং যেকোন রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ভিত্তি।
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের একটি পূর্বশর্ত হল রিয়েল এস্টেট বাজারের কার্যকারিতার সুনির্দিষ্ট বিষয়গুলিকে বিবেচনায় নেওয়া, যেহেতু রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থা আয়ের প্রবাহ, ঝুঁকির মাত্রা এবং একটি রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্যের উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলে। ভবিষ্যতে একটি নির্দিষ্ট সময়ে, অর্থাৎ আয় পদ্ধতির পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়নে ব্যবহৃত মৌলিক তথ্যের উপর।
1.2 রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের জন্য পদ্ধতি এবং পদ্ধতি
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে, মূল্য নির্ধারণের জন্য সাধারণত তিনটি গৃহীত পন্থা রয়েছে: খরচ, বাজার এবং আয়। প্রতিটি পদ্ধতির নিজস্ব প্রতিষ্ঠিত পদ্ধতি, কৌশল এবং পদ্ধতি রয়েছে। বিভিন্ন সম্পত্তি বস্তুর মূল্যায়ন পদ্ধতির একটি ধারণাগত মিল প্রকাশ করা হয়। একই সময়ে, মূল্যায়ন করা বস্তুর ধরণটি নির্দিষ্ট পদ্ধতির বৈশিষ্ট্যগুলি নির্ধারণ করে যা নির্দিষ্ট মূল্যায়নের সমস্যা থেকে উদ্ভূত, একটি নিয়ম হিসাবে, শুধুমাত্র এই প্রজাতিসম্পত্তি
খরচ কার্যকর পদ্ধতি
রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের খরচ পদ্ধতিটি মূল্যবান বা তুলনাযোগ্য বস্তুর খরচের সাথে একটি রিয়েল এস্টেট বস্তু তৈরির খরচের তুলনার উপর ভিত্তি করে। পদ্ধতিটি রিয়েল এস্টেট কেনার ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীদের সক্ষমতা অধ্যয়নের উপর ভিত্তি করে এবং প্রতিস্থাপনের নীতির উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়েছে, যা বলে যে ক্রেতা, যথাযথ বিচক্ষণতার অনুশীলন করে, উপযুক্ত বিল্ডিং প্লট পেতে যা খরচ হবে তার চেয়ে বেশি মূল্য দিতে হবে না। এবং উল্লেখযোগ্য বিলম্ব ছাড়াই নিকটবর্তী সময়ের মধ্যে অনুরূপ উদ্দেশ্য এবং মানের একটি বস্তু তৈরি করুন।
এই পদ্ধতির মূল্যায়ন পদ্ধতির প্রধান পর্যায়গুলি:
1. এর সর্বোত্তম ব্যবহারের উদ্দেশ্যে বিনামূল্যে এবং উপলব্ধ জমির অধিগ্রহণ বা দীর্ঘমেয়াদী ইজারা খরচের গণনা;
2. মূল্যায়ন করা ভবনের প্রতিস্থাপন খরচের অনুমান। প্রতিস্থাপন খরচের গণনা একটি নির্দিষ্ট তারিখে বর্তমান মূল্য এবং অনুরূপ বস্তুর উত্পাদন অবস্থার উপর ভিত্তি করে প্রশ্নে থাকা বস্তুটিকে পুনরায় তৈরি করার খরচের গণনার উপর ভিত্তি করে।
3. সম্পত্তির শারীরিক, কার্যকরী এবং বাহ্যিক পরিধান এবং টিয়ার পরিমাণ নির্ধারণ;
4. ব্যবসায়িক লাভের পরিমাণের অনুমান (বিনিয়োগকারীদের লাভ);
5. পরিধান এবং টিয়ার জন্য প্রতিস্থাপন খরচ সামঞ্জস্য করে মূল্যায়ন করা বস্তুর চূড়ান্ত খরচের গণনা, তারপরে খরচ দ্বারা ফলিত মান বৃদ্ধি করে জমির টুকরা.
সম্প্রতি কার্যকর করা বস্তুগুলির মূল্যায়ন করার সময় ব্যয়ের পদ্ধতিটি সবচেয়ে উপযুক্ত; এটি জমির প্লটের যথেষ্ট ন্যায্য মূল্য এবং নগণ্য পুঞ্জীভূত পরিধান এবং উন্নতির ক্ষেত্রে সবচেয়ে বিশ্বাসযোগ্য ফলাফলের দিকে নিয়ে যায়। পরিকল্পিত বস্তু, বিশেষ-উদ্দেশ্যের বস্তু এবং অন্যান্য সম্পত্তির মূল্য অনুমান করার সময় ব্যয়ের পদ্ধতিটি বৈধ, যার জন্য লেনদেন বাজারে খুব কমই সমাপ্ত হয় এবং বীমা উদ্দেশ্যে মূল্যায়নে ব্যবহার করা যেতে পারে। পুনর্গঠন সাপেক্ষে বস্তুর মূল্যায়ন করার সময় এই পদ্ধতিটি নির্ণয় করা সম্ভব করে যে নির্মাণ ব্যয়গুলি অপারেটিং আয় বৃদ্ধির দ্বারা বা সম্পত্তি বিক্রয় থেকে আয়ের দ্বারা ক্ষতিপূরণ করা হবে কিনা। এই ক্ষেত্রে খরচ পদ্ধতির ব্যবহার অতিরিক্ত মূলধন বিনিয়োগের ঝুঁকি এড়ায়।
এছাড়াও, গ্রেপ্তারের ক্ষেত্রে আইনি সত্ত্বা এবং ব্যক্তিদের সম্পত্তির ট্যাক্সের উদ্দেশ্যে খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করা হয় আবাসন, জমির একটি অংশের সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার বিশ্লেষণ করতে।
জমির প্লটের মূল্য নির্ধারণ করা
আর্ট অনুযায়ী. রাশিয়ান ফেডারেশনের সিভিল কোডের 35, যখন অন্য কারও জমির প্লটে অবস্থিত কোনও বিল্ডিং, কাঠামো, কাঠামোর মালিকানা অন্য ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর করা হয়, তখন তিনি বিল্ডিং দ্বারা দখলকৃত জমির প্লটের সংশ্লিষ্ট অংশটি ব্যবহার করার অধিকার অর্জন করেন, কাঠামো, গঠন এবং তাদের ব্যবহারের জন্য প্রয়োজনীয়, একই শর্তে এবং আগের মালিকের মতো একই পরিমাণে।
সমস্ত জমি মূল্যায়ন পদ্ধতির মধ্যে, তুলনামূলক বিক্রয় বিশ্লেষণের পদ্ধতিটি নিষ্পত্তিমূলক গুরুত্বপূর্ণ।
মূল্যবান সম্পত্তি নির্মাণের প্রতিস্থাপন খরচ বর্তমান মূল্যে নতুন হিসাবে গণনা করা হয় (জমে থাকা অবচয় বিবেচনা না করে) এবং মূল্যায়নের তারিখের সাথে সম্পর্কিত। প্রতিস্থাপন খরচ নির্ধারণের ভিত্তি হল সুবিধার নির্মাণ এবং গ্রাহকের কাছে সরবরাহের সাথে সম্পর্কিত খরচের গণনা। নির্মাণের খরচে এই খরচগুলির জন্য অ্যাকাউন্টিংয়ের আদেশের উপর নির্ভর করে, এটি প্রত্যক্ষ এবং পরোক্ষ খরচের মধ্যে পার্থক্য করার প্রথাগত।
প্রত্যক্ষ খরচ সরাসরি নির্মাণের সাথে সম্পর্কিত (সামগ্রীর খরচ, বেতননির্মাণ শ্রমিক, নির্মাণ মেশিন এবং প্রক্রিয়ার খরচ, ইত্যাদি)। পরোক্ষ খরচ হল এমন খরচ যা নির্মাণের সাথে সরাসরি সম্পর্কিত নয় (প্রতিষ্ঠানের নকশা এবং অনুমান করার জন্য ফি, জমিতে বিনিয়োগের খরচ, বিপণন, বীমা এবং বিজ্ঞাপনের খরচ ইত্যাদি)। বিকাশকারীর মুনাফা উন্নয়নের সাথে সম্পর্কিত নির্মাণ, সাধারণ তত্ত্বাবধান এবং ব্যবসায়িক ঝুঁকি পরিচালনা এবং সংগঠিত করার খরচ প্রতিফলিত করে। উদ্যোক্তার লাভ বস্তুর বিক্রয় থেকে লাভের অংশ হিসাবে নির্ধারিত হয়। সুদের পরিমাণ এবং সংশ্লিষ্ট ভিত্তি (সম্পত্তির মূল্যের উপাদান) নির্বিশেষে, ব্যবসায়িক লাভের পরিমাণ স্থির থাকে।
রিয়েল এস্টেটের খরচের তুলনামূলক তথ্যের প্রধান উৎস হল মূল্যায়ন করা কাঠামোর অনুরূপ কাঠামো নির্মাণের জন্য নির্মাণ চুক্তি। উপরন্তু, নকশা মূল্যায়নকারীরা সাধারণত উত্পাদিত বাড়ি, অফিস ভবন, অ্যাপার্টমেন্ট, হোটেল, খুচরা বিল্ডিং এবং শিল্প ভবনগুলির জন্য বর্তমান মূল্যের নিজস্ব ডেটাবেস বজায় রাখে। বর্তমানে রাশিয়ায় মান এবং মূল্য স্তরের একটি সিস্টেম রয়েছে যা সংশ্লিষ্ট মূল্য সূচক দ্বারা নির্ধারিত হয়।
বিভিন্ন প্রাকৃতিক এবং কার্যকরী কারণের প্রভাবের অধীনে, নির্মিত বস্তুগুলি তাদের কর্মক্ষমতা হারায় এবং ধ্বংস হয়ে যায়। উপরন্তু, একটি বস্তুর বাজার মূল্য তাৎক্ষণিক পরিবেশ থেকে বাহ্যিক অর্থনৈতিক প্রভাব এবং বাজারের পরিবেশের পরিবর্তন দ্বারা প্রভাবিত হয়। একই সময়ে, শারীরিক পরিধান এবং টিয়ার (কার্যক্ষমতার গুণাবলীর ক্ষতি), কার্যকরী বার্ধক্য (বৈজ্ঞানিক ও প্রযুক্তিগত অগ্রগতির কারণে প্রযুক্তিগত সামঞ্জস্য এবং মূল্যের ক্ষতি), বাহ্যিক বা অর্থনৈতিক পরিধান এবং টিয়ার (আকর্ষণীয়তার পরিবর্তন) এর মধ্যে একটি পার্থক্য তৈরি করা হয়। বাহ্যিক পরিবেশের পরিবর্তন এবং অঞ্চলের অর্থনৈতিক পরিস্থিতির পরিপ্রেক্ষিতে একটি বস্তু)। সব মিলিয়ে, এই ধরনের পরিধানগুলি সঞ্চিত পরিধান গঠন করে, যা বস্তুর প্রতিস্থাপন খরচ এবং মূল্যবান বস্তুর প্রজনন (প্রতিস্থাপন) খরচের মধ্যে পার্থক্য হবে।
একটি বিল্ডিং বা কাঠামোর প্রযুক্তিগত অবস্থা সম্পর্কে তথ্যের সবচেয়ে সম্পূর্ণ এবং নির্ভরযোগ্য উৎস হল প্রাকৃতিক জরিপ থেকে পাওয়া উপকরণ। এই ধরনের জরিপ পরিচালনার জন্য প্রথম শর্তটি মূল্যায়ন করা বস্তুর কার্যকরী উদ্দেশ্যের একটি সঠিক সংকল্প হওয়া উচিত: এর উদ্দেশ্যমূলক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা বা প্রযুক্তিগত এবং কার্যকরী পরামিতিগুলির পরিবর্তনের সাথে। এই ক্ষেত্রে, ভবনগুলির লোড-ভারবহন কাঠামোর উপর লোড এবং প্রভাবগুলির পরিবর্তনের সীমা উপস্থাপন করা প্রয়োজন।
গবেষণা পরিচালনার জন্য দ্বিতীয় শর্ত হল প্রাকৃতিক এবং জলবায়ু সংক্রান্ত পরামিতি এবং বস্তুটি যেখানে অবস্থিত সেখানে প্রভাবিত করে এমন নির্দিষ্ট কারণ এবং মানবসৃষ্ট ক্রিয়াকলাপের প্রক্রিয়াতে তাদের পরিবর্তন সম্পর্কে সম্পূর্ণ তথ্য প্রাপ্ত করা।
বাজার পদ্ধতি
বাজার পদ্ধতির পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য একটি প্রয়োজনীয় পূর্বশর্ত হল একই ধরনের রিয়েল এস্টেট বস্তুর (যা উদ্দেশ্য, আকার এবং অবস্থানের সাথে তুলনীয়) লেনদেনের তথ্যের প্রাপ্যতা যা তুলনীয় অবস্থার অধীনে ঘটেছে (লেনদেনের সময় এবং লেনদেনের অর্থায়নের শর্ত) .
তুলনামূলক পদ্ধতিটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের তিনটি মৌলিক নীতির উপর ভিত্তি করে: সরবরাহ এবং চাহিদা, প্রতিস্থাপন এবং অবদান। রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের এই নীতিগুলির উপর ভিত্তি করে, বাজার-ভিত্তিক পদ্ধতির মূল্যায়ন করা সম্পত্তির মূল্য মডেল করার জন্য তুলনাকারীদের বিচ্ছিন্ন করতে এবং তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য বাজারের ডেটাতে সমন্বয় পরিমাপ করার জন্য পরিমাণগত এবং গুণগত পদ্ধতির একটি পরিসীমা ব্যবহার করে।
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য বাজারের পদ্ধতির প্রধান নীতি হল প্রতিস্থাপনের নীতি, যা বলে যে একজন সম্ভাব্য ক্রেতা তার দৃষ্টিকোণ থেকে অনুরূপ সম্পত্তি অর্জনের খরচের চেয়ে বেশি সম্পত্তির জন্য মূল্য পরিশোধ করবেন না।
বাজার পদ্ধতির পদ্ধতি প্রয়োগের প্রধান অসুবিধাগুলি রাশিয়ান রিয়েল এস্টেট বাজারের অস্বচ্ছতার সাথে সম্পর্কিত। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের প্রকৃত দাম অজানা। এই বিষয়ে, একটি মূল্যায়ন পরিচালনা করার সময়, প্রায়শই বিক্রয়ের জন্য রাখা বস্তুর অফারগুলির দাম ব্যবহার করা হয়।
বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি একটি সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ করে তুলনামূলক সম্পত্তির সাম্প্রতিক বিক্রয়ের বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে যা আকারে অনুরূপ এবং বিষয় সম্পত্তির সাথে ব্যবহার করে। মান নির্ধারণের এই পদ্ধতিটি অনুমান করে যে বাজার তুলনামূলক, প্রতিযোগিতামূলক বৈশিষ্ট্যের মতো মূল্যবান সম্পত্তির জন্য মূল্য নির্ধারণ করবে। বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি প্রয়োগ করার জন্য, বিশেষজ্ঞরা প্রতিস্থাপনের নীতি সহ বেশ কয়েকটি মূল্যায়ন নীতি ব্যবহার করেন।
বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির প্রয়োগটি ক্রমানুসারে নিম্নলিখিত পদক্ষেপগুলি সম্পাদন করে:
1. তুলনামূলক উপযোগিতার বস্তুর সাথে প্রাসঙ্গিক সমস্ত কারণ সম্পর্কে নির্ভরযোগ্য তথ্য পাওয়ার জন্য বিশদ বাজার গবেষণা;
2. তুলনার উপযুক্ত একক চিহ্নিত করা এবং প্রতিটি ইউনিটের জন্য একটি তুলনামূলক বিশ্লেষণ পরিচালনা করা;
3. তাদের বিক্রয় মূল্য সামঞ্জস্য করার জন্য বা তুলনা করা হচ্ছে তাদের তালিকা থেকে বাদ দেওয়ার জন্য তুলনামূলক নির্বাচিত বস্তুর সাথে মূল্যবান বস্তুর তুলনা;
4. মূল্যায়ন করা সম্পত্তির বাজার মূল্যের সাথে তুলনামূলক বস্তুর মূল্যের অনেকগুলি সামঞ্জস্যপূর্ণ সূচক আনা।
রিয়েল এস্টেট অফিস, সরকারী উৎস, নিজস্ব ডাটাবেস, প্রকাশনা ইত্যাদি বাজারের রিয়েল এস্টেট লেনদেনের তথ্যের উৎস হিসেবে ব্যবহার করা যেতে পারে।
তুলনার একটি ইউনিট বেছে নেওয়ার পরে, তুলনামূলক প্রধান সূচক বা উপাদানগুলি নির্ধারণ করা প্রয়োজন, যা ব্যবহার করে আপনি তুলনামূলক রিয়েল এস্টেটের ক্রয় এবং বিক্রয় মূল্যে প্রয়োজনীয় সমন্বয়ের মাধ্যমে বস্তুর মান মডেল করতে পারেন।
মূল্যায়ন অনুশীলনে, রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণ করার সময়, তুলনার নিম্নলিখিত প্রধান উপাদানগুলি চিহ্নিত করা হয়: রিয়েল এস্টেটের হস্তান্তরিত অধিকার, রিয়েল এস্টেট কেনার সময় আর্থিক বন্দোবস্তের শর্ত, বিক্রয়ের শর্ত (লেনদেনের বিশুদ্ধতা), বিক্রয়ের সময়, বস্তুর কার্যকরী উদ্দেশ্য, অবস্থান, প্রবেশ পথের সুবিধা, বস্তুর এলাকা, প্রযুক্তিগত অবস্থা এবং প্রাঙ্গনের সমাপ্তির স্তর।
এই পদ্ধতিটি নিয়মিত বিক্রি হওয়া বস্তুর জন্য সবচেয়ে কার্যকর।
পরিমাণগত এবং গুণগত পদ্ধতি সমন্বয় পরিমাপের জন্য উপাদান সনাক্ত করতে ব্যবহৃত হয়।
পরিমাণগত পদ্ধতি অন্তর্ভুক্ত:
· জোড়া বিক্রয় বিশ্লেষণ (একটি তুলনা আইটেমের সমন্বয় নির্ধারণের জন্য দুটি ভিন্ন বিক্রয় তুলনা করা হয়);
· পরিসংখ্যানগত বিশ্লেষণ (পদ্ধতিটি পারস্পরিক সম্পর্ক এবং রিগ্রেশন বিশ্লেষণ চালানোর জন্য গাণিতিক পরিসংখ্যান ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে);
· সেকেন্ডারি মার্কেটের বিশ্লেষণ (এই পদ্ধতিটি ডেটার উপর ভিত্তি করে সমন্বয়ের পরিমাণ নির্ধারণ করে যা সরাসরি মূল্যায়নের বস্তু বা তুলনার বস্তুর সাথে সম্পর্কিত নয়) এবং অন্যান্য।
গুণগত পদ্ধতি অন্তর্ভুক্ত:
· শ্রেণিবিন্যাস (তুলনামূলক) বিশ্লেষণ (পদ্ধতিটি জোড়া বিক্রয়ের বিশ্লেষণের অনুরূপ, ব্যতীত যে সমন্বয়গুলি শতাংশ হিসাবে প্রকাশ করা হয় না বা আর্থিক পরিমাণ, এবং ফাজি লজিকের বিভাগগুলিতে);
· বন্টন বিশ্লেষণ (তুলনামূলক বিক্রয় পর্যাপ্ততার ক্রমানুসারে বিতরণ করা হয়, তারপর তুলনামূলক বিক্রয়ের সিরিজে মূল্যায়ন বস্তুর স্থান নির্ধারণ করা হয়)।
আয় পদ্ধতি
আয় পদ্ধতি ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণ প্রত্যাশার নীতির উপর ভিত্তি করে। এই নীতি অনুসারে, একজন সাধারণ বিনিয়োগকারী, অর্থাৎ, একটি সম্পত্তির ক্রেতা, ব্যবহার থেকে ভবিষ্যতে আয় পাওয়ার প্রত্যাশায় এটি ক্রয় করে। বিনিয়োগের আকার এবং বিনিয়োগ বস্তুর বাণিজ্যিক ব্যবহার থেকে প্রাপ্ত সুবিধার মধ্যে একটি সরাসরি সম্পর্ক রয়েছে তা বিবেচনা করে, রিয়েল এস্টেটের মূল্যকে সংজ্ঞায়িত করা হয় এটি থেকে যে আয় হয় তা পাওয়ার অধিকারের মূল্য হিসাবে, অন্য কথায়, রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্য মূল্যায়নের বস্তু দ্বারা উত্পন্ন ভবিষ্যতের আয়ের বর্তমান মূল্য হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়।
খরচ এবং বাজার পদ্ধতির তুলনায় আয় পদ্ধতির সুবিধা হল যে এটি আয়ের উৎস হিসাবে রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে বিনিয়োগকারীর ধারণাকে আরও ঘনিষ্ঠভাবে প্রতিফলিত করে, অর্থাৎ, রিয়েল এস্টেটের এই গুণমানটিকে মূল মূল্যের কারণ হিসাবে বিবেচনা করা হয়। . আয় পদ্ধতির প্রধান অসুবিধা হল, অন্য দুটি পদ্ধতির বিপরীতে, এটি পূর্বাভাসের তথ্যের উপর ভিত্তি করে।
এই পদ্ধতির মূল্যায়ন পদ্ধতির প্রধান পর্যায়গুলি:
1. মালিকানার সময়ের জন্য আনুমানিক এলাকা ভাড়া থেকে ভবিষ্যত আয়ের একটি পূর্বাভাস অঙ্কন করা এবং প্রাপ্ত তথ্যের উপর ভিত্তি করে, সম্ভাব্য মোট আয় (PVI) নির্ধারণ করা, যা সূত্র 1.1 অনুযায়ী গণনা করা হয়:
PVD = S * Ca, (1.1)
S - ভাড়ার জন্য এলাকা, sq.m;
সা – ভাড়ার হার প্রতি 1 বর্গমি.
2. বাজার বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে স্থানের কম ব্যবহার এবং ভাড়া আদায়ে ক্ষতির নির্ণয়, প্রকৃত মোট আয়ের হিসাব (DVI)। একটি নিয়ম হিসাবে, দীর্ঘমেয়াদে মালিকের ক্রমাগত বিল্ডিংয়ের 100% এলাকা ভাড়া দেওয়ার সুযোগ নেই। সম্পত্তির কম দখল এবং অসাধু ভাড়াটিয়াদের দ্বারা ভাড়া না দেওয়ার কারণে ভাড়ার ক্ষতি হয়। একটি আয়-উৎপাদনকারী সম্পত্তির খালি স্থানের ডিগ্রীটি একটি কম ব্যবহার সহগ দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, যা ভাড়ার সাপেক্ষে মোট এলাকার পরিমাণের সাথে খালি জায়গার পরিমাণের অনুপাত দ্বারা নির্ধারিত হয়।
প্রকৃত মোট আয়ের গণনা (DVI) সূত্র 1.2 অনুযায়ী করা হয়:
DVD = PVD * Kz * Ks, (1.2)
ডিভিডি প্রকৃত মোট আয়;
PVD সম্ভাব্য মোট আয়;
Kz স্থান ব্যবহার ফ্যাক্টর;
Kc পেমেন্ট সংগ্রহের অনুপাত।
এটি লক্ষ করা উচিত যে উপরোক্ত পদ্ধতিতে গণনা করা ডিভিডিতে, ভাড়া প্রদানের পাশাপাশি সুবিধার পরিচালনা থেকে প্রাপ্ত অন্যান্য আয় যোগ করা প্রয়োজন (উদাহরণস্বরূপ, অতিরিক্ত পরিষেবা ব্যবহারের জন্য - গাড়ি পার্কিং ইত্যাদি) .
3. মূল্যবান সম্পত্তি পরিচালনার খরচের হিসাব, যা একটি প্রদত্ত বাজারে এর রক্ষণাবেক্ষণের প্রকৃত খরচ এবং/অথবা সাধারণ খরচের বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে। ব্যয়গুলি শর্তসাপেক্ষে স্থির করা যেতে পারে (সম্পত্তি কর, বীমা প্রিমিয়াম, জমির জন্য অর্থপ্রদান), শর্তসাপেক্ষে পরিবর্তনশীল (ইউটিলিটি, রুটিন মেরামত, রক্ষণাবেক্ষণ কর্মীদের মজুরি, ইত্যাদি), প্রতিস্থাপন খরচ (পরিধান-আউট কাঠামোগত উপাদানগুলির পর্যায়ক্রমিক প্রতিস্থাপনের জন্য খরচ) বিল্ডিং। উপাদান)।
এইভাবে, আনুমানিক অপারেটিং খরচ DV থেকে বিয়োগ করা হয়, এবং ফলস্বরূপ অঙ্কটি হল নেট অপারেটিং আয় (NOI)।
4. বস্তুর বর্তমান মূল্যে নেট অপারেটিং আয়ের পুনঃগণনা।
প্রত্যক্ষ মূলধন পদ্ধতি হল একটি আয়-উৎপাদনকারী বস্তুর বাজার মূল্য নির্ধারণের একটি পদ্ধতি, যা প্রথম বছরের সবচেয়ে সাধারণ আয়কে মূল্যে রূপান্তরের ভিত্তিতে বাজারের তথ্য বিশ্লেষণের ভিত্তিতে প্রাপ্ত মূলধন সহগ দ্বারা ভাগ করে। নেট আয়ের অনুপাত এবং মূল্যবান বস্তুর অনুরূপ সম্পদের মূল্য, বাজার পদ্ধতি নিষ্কাশন দ্বারা প্রাপ্ত। সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতির এই পশ্চিমা ক্লাসিক সংস্করণ, যেখানে বাজারের লেনদেন থেকে মূলধন সহগ বের করা হয়, তথ্য সংগ্রহে সমস্যাগুলির কারণে রাশিয়ান পরিস্থিতিতে প্রয়োগ করা কার্যত অসম্ভব (বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, লেনদেনের শর্তাবলী এবং মূল্যগুলি গোপনীয় তথ্য। ) এর উপর ভিত্তি করে, বাস্তবে মূলধন অনুপাত তৈরির জন্য বীজগণিত পদ্ধতি ব্যবহার করা প্রয়োজন, যা মূলধনের উপর রিটার্নের হার এবং রিটার্নের হারের একটি পৃথক মূল্যায়ন প্রদান করে।
এটি লক্ষ করা উচিত যে সরাসরি মূলধন পদ্ধতি বিদ্যমান সম্পদের মূল্যায়নের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যেগুলির মূল্যায়নের তারিখে মেরামত বা পুনর্গঠনে বড় মূলধন বিনিয়োগের প্রয়োজন হয় না।
1.3 সম্পত্তি মূল্যায়নের সমস্যা
সম্পত্তি (পদ্ধতি এবং পদ্ধতি), ভুল বা এই এলাকায় আইন ও প্রবিধানের অসঙ্গতি মূল্যায়ন করার সময় উদ্ভূত সমস্যাগুলির একটি সংখ্যার সাথে অসুবিধাগুলি জড়িত। আসুন এই প্রশ্নগুলো একটু বিস্তারিতভাবে দেখি।
অ্যাকাউন্টের ক্ষেত্রে প্রথম সমস্যা, উদ্দেশ্যের ক্ষেত্রে নয়, মূলধন এবং ছাড়ের হারের পছন্দ।
1. ঋণের খরচ (মূলধনের খরচ) – এমন উদ্যোগের জন্য যাদের স্বাধীন আচরণ নেই (কোন সিকিউরিটিজ মার্কেট নেই)।
2. নিজস্ব অর্থের গড় প্রান্তিক খরচ – যেসব উদ্যোগের শেয়ার বাজারে উদ্ধৃত হয় তাদের জন্য।
3. এন্টারপ্রাইজ বা তার নিজস্ব শিল্পের গড় উৎপাদন লাভের উপর ভিত্তি করে।
4. অধ্যয়নাধীন প্রকল্পগুলির গড় প্রান্তিক প্রান্তিক খরচ (বিনিয়োগের জন্য)।
5. ঋণ পরিশোধের মান।
6. পরিকল্পনার নিয়ম।
7. ঋণের সুদের হার (জাতীয় আয় (এনআই) এবং দেশীয় জাতীয় পণ্য (জিএনপি) এর সাথে যুক্ত একটি রাজনৈতিক অর্থনৈতিক ধারণা)।
8. একটি বিকল্প বিনিয়োগের লাভজনকতা (উদাহরণস্বরূপ, একটি ব্যাংকে একটি আমানত অ্যাকাউন্ট)।
9. বিনিয়োগকারীর দৃষ্টিকোণ থেকে ন্যূনতম ঝুঁকিমুক্ত রিটার্ন।
বাস্তব স্বল্পমেয়াদী সুদের হার, ট্রেজারি বিলের ফলন এবং ভোক্তা মূল্য সূচকের মধ্যে পার্থক্য হিসাবে সংজ্ঞায়িত।
একই তাত্ত্বিক ভিত্তিতে একটি হার নির্বাচন করার জন্য ব্যবহারিক পদ্ধতির সংখ্যা ইঙ্গিত করে যে এর নির্বাচনের পদ্ধতি এবং মানদণ্ড অসন্তোষজনক। কক্ষের হার নির্ধারণ করা আর্থিক ব্যবস্থাপনা তত্ত্বের বাইরে - মনোবিজ্ঞানের ক্ষেত্রে (একটি শিল্প, বিজ্ঞান নয়)।
বিভিন্ন বিশেষজ্ঞদের দ্বারা একটি মূল্যায়ন করার জন্য, চক্রবৃদ্ধি সুদের হারের মান আইন দ্বারা গ্রহণ করা উচিত এবং পদ্ধতিতে প্রতিফলিত করা উচিত, যেমনটি তার সময়ে ছিল, মান দক্ষতা সহগ অনুসারে মূলধন বিনিয়োগ(বিনিয়োগ - যেমন তারা এখন বলে)। প্রাথমিকভাবে, প্রতিটি শিল্পের জন্য দক্ষতার মান আলাদা ছিল, তারপরে সমস্ত শিল্পের জন্য একটি মান গৃহীত হয়েছিল। এটি জোর দেওয়া উচিত যে স্ট্যান্ডার্ড দক্ষতা সহগ মূলধন হার (দক্ষতা হার, তুলনা হার, বিনিয়োগ স্থান নির্ধারণের হার) হিসাবে একই ভূমিকা পালন করে (একই লোড বহন করে)।
দ্বিতীয় সমস্যাটি সম্পত্তির মূল্যের পয়েন্ট অনুমানের সাথে সম্পর্কিত। পরিস্থিতি এমন যে দশজন বিশেষজ্ঞ একে অপরের থেকে স্বাধীনভাবে কাজ করছেন একই সম্পত্তির (সম্পত্তি) মূল্যের দশটি ভিন্ন অনুমান দেবেন। এটি গণনা পদ্ধতি এবং স্ট্যান্ডার্ড সহগগুলির পছন্দের কারণে। পরিস্থিতি একটি অংশ উত্পাদন স্মরণ করিয়ে দেয়. একই মেশিনে, একই কর্মী দ্বারা একই অঙ্কন অনুসারে বিভিন্ন অংশ তৈরি করা হবে। এর অনেকগুলি কারণ রয়েছে, যার বেশিরভাগই নীতিগতভাবে বাদ দেওয়া যায় না। অতএব, উত্পাদনে অংশগুলির মাত্রার উপর সহনশীলতার একটি ব্যবস্থা গ্রহণ করা হয়েছে। যদি প্রস্তুতকৃত অংশের মাত্রা সহনশীলতার মধ্যে থাকে তবে এটি উপযুক্ত বলে বিবেচিত হয়। সমস্ত পদ্ধতি এবং পদ্ধতিতে গণনার জন্য ব্যবহৃত প্রাথমিক ডেটার বিচ্যুতি এবং বিচ্ছুরণ, গড় শতাংশ হিসাবে, অংশগুলির মাত্রার সহনশীলতার চেয়ে বেশি তাৎপর্যপূর্ণ।
এই পরিস্থিতি থেকে বেরিয়ে আসার উপায় (এই সমস্যার সমাধান) হল সম্পত্তির মূল্যের বিন্দু অনুমানকে একটি ব্যবধানের সাথে প্রতিস্থাপন করা - একদিকে, এবং সম্ভাব্য পদ্ধতি ব্যবহার করে সংখ্যাসূচক গণনা করা উচিত। গণিতে অনুমানের ধারণাটি একটি আনুমানিক গণনা বোঝায়, প্রায়শই একটি সংখ্যার ক্রম স্তরে। উদাহরণস্বরূপ, একটি স্লাইড নিয়মে গণনা করার সময়, একটি সংখ্যার একটি পূর্ণসংখ্যা অংশে সংখ্যার সংখ্যা নির্ধারণ করা প্রয়োজন ছিল।
তিনটি পন্থা ব্যবহার করে করা সম্পত্তির মূল্য গণনার সমন্বয় করার সময় আরেকটি সমস্যা ওজনের কারণের পছন্দের সাথে সম্পর্কিত। প্রতিটি লেখক (বিশেষজ্ঞ, মূল্যায়নকারী) তার নিজস্ব বিবেচনার ভিত্তিতে ওজন সহগ (গণনার পদ্ধতির তাৎপর্য সহগ) গ্রহণ করেন এবং অনুমানের মধ্যে পার্থক্য উল্লেখযোগ্য হতে পারে। এই পরিস্থিতি থেকে বেরিয়ে আসার একটি উপায় হল একটি ওজন সহগ গ্রহণ করা যা প্রতিটি মূল্যায়ন পদ্ধতির (পন্থা) জন্য একটি নির্দিষ্ট পরিসরে সমানভাবে বিতরণ করা হয়।
পরবর্তী সমস্যাটি সম্পত্তির মূল্যের তুলনামূলক (বাজার) মূল্যায়নের সময় দেখা দেয়, যখন মূল্যবান বস্তু এবং বাজারের অ্যানালগগুলিকে তুলনামূলক আকারে আনতে সংশোধনের কারণগুলি প্রবর্তন করা প্রয়োজন। এখানেও উল্লেখযোগ্য স্বেচ্ছাচারিতা রয়েছে। মূল্যায়ন করা সম্পত্তির আঞ্চলিক অবস্থান এবং অন্যান্য কয়েকটির তুলনা করার সময় এটি সংশোধন সহগগুলির জন্য বিশেষভাবে সত্য।
সবচেয়ে কঠিন সমস্যাগুলির মধ্যে একটি হল তথ্যের নির্ভরযোগ্যতা। এটি সম্পত্তির মূল্যায়নকৃত মূল্যের জিজ্ঞাসা এবং বিক্রয় মূল্য সম্পর্কে বাজার তথ্য এবং মূল্য পদ্ধতিতে মান পদ্ধতি ব্যবহার করে মান গণনা করার সময় মান সম্পর্কিত তথ্য উভয়ের ক্ষেত্রেই প্রযোজ্য। পূর্বে, সমস্ত শিল্পের ডিজাইন এবং প্রযুক্তি প্রতিষ্ঠানের কাছে এই তথ্য ছিল জাতীয় অর্থনীতি. এই ধরনের তথ্য হয় হারিয়ে গেছে বা পুরানো।
সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়ায় উদ্ভূত বেশিরভাগ সমস্যা দূর করতে, সমস্ত গণনা সম্ভাব্যতার ব্যবধানের ভিত্তিতে করা উচিত। গণনার ফলস্বরূপ, সম্পত্তির মান একটি ছাঁটা বন্টন আকারে উপস্থাপন করা হবে। খরচের অফার মূল্য হিসাবে গড় খরচ অনুমান সুপারিশ করা উচিত। এই ক্ষেত্রে, বিক্রেতা এবং ক্রেতার সম্ভাবনা একই: প্রস্তাবিত মূল্যের নীচে ক্রেতার কেনার সম্ভাবনা প্রস্তাবিত মূল্যের উপরে বিক্রেতার বিক্রির সম্ভাবনার সমান।
এই ক্ষেত্রে, বিক্রেতা এবং ক্রেতা উভয়েরই সম্ভাব্য ক্রয় এবং বিক্রয় মূল্য এবং তাদের সম্ভাবনা সম্পর্কে সম্পূর্ণ তথ্য রয়েছে। প্রস্তাবিত লেনদেনের জরুরীতার উপর নির্ভর করে, প্রতিপক্ষরা জ্ঞাত সিদ্ধান্ত নিতে পারে: ক্রেতার জন্য অপেক্ষা করতে হবে এবং অন্য অধিগ্রহণের বস্তুর সন্ধান করতে হবে, যদি সময় হয়; বিক্রেতার জন্য - লেনদেনে জরুরী থাকলে জিজ্ঞাসার মূল্য হ্রাস।
বাজারে এই ধরনের অনেক অপশন দেখা যাচ্ছে। বিক্রেতা ও ক্রেতার জন্য ক্রয়-বিক্রয়ের তাগিদ ভিন্ন হতে পারে।
2001 সালে, রাশিয়ান ফেডারেশন সরকার 6 জুলাই এর রেজোলিউশন নং 519 গৃহীত হয়েছিল, যা রাশিয়ান ফেডারেশনের সম্পত্তি সম্পর্ক মন্ত্রককে "মূল্যায়ন কার্যক্রমের জন্য পদ্ধতিগত সুপারিশগুলি বিকাশ ও অনুমোদন করার" দায়িত্ব দিয়েছিল। এটি অবশ্যই মূল্যায়নের বিভিন্ন বস্তু, মূল্যায়নের বস্তুর মূল্যের ধরন, একটি মূল্যায়ন পরিচালনা, সেইসাথে মূল্যায়ন প্রতিবেদনের পরীক্ষার ক্ষেত্রে করা উচিত। কাজটি ফেডারেল এক্সিকিউটিভ কর্তৃপক্ষের সাথে চুক্তিতে বাহিত হয় যা কার্যকলাপের প্রাসঙ্গিক ক্ষেত্রকে নিয়ন্ত্রণ করে।
যাইহোক, মন্ত্রণালয় সমস্ত সম্পত্তি বস্তুর জন্য একটি পদ্ধতি বিকাশ করতে সক্ষম নয় (সকল অনুষ্ঠানের জন্য), অনেক কম নিয়ন্ত্রক উপকরণ বিকাশ।
অতএব, আঞ্চলিক পর্যায়ে, বিদ্যমান সম্পত্তি বাজারের উপর নির্ভর করে, একটি সাধারণ শিল্প পদ্ধতির ভিত্তিতে, প্রয়োজনীয় নিয়ন্ত্রক কাঠামো তৈরির সাথে সমজাতীয় বস্তুর গোষ্ঠীগুলির জন্য আঞ্চলিক পদ্ধতিগুলি বিকাশ করুন। তারপরে অঞ্চল, শহর বা অঞ্চলের প্রশাসনের স্তরে স্থানীয় পদ্ধতিগুলির সমন্বয় ও অনুমোদনের কাজটি দেখা দেয়।
বিভিন্ন সম্পত্তি বস্তুর সাথে সম্পর্কিত আঞ্চলিক পদ্ধতিগত উপকরণগুলির সমন্বয় এবং অনুমোদনের পদ্ধতিটি রাশিয়ান ফেডারেশনের সম্পত্তি সম্পর্ক মন্ত্রক দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হওয়া উচিত।
এটি বিভিন্ন ধরণের সম্পত্তির সমস্ত ধরণের মানকে আরও যুক্তিসঙ্গতভাবে মূল্যায়ন করতে সহায়তা করবে, যা বিভিন্ন ভুল বোঝাবুঝি দূর করবে, বিভিন্ন মূল্যায়নকারী এবং মূল্যায়ন সংস্থাগুলির দ্বারা গণনার ফলাফলের তুলনামূলকতার দিকে পরিচালিত করবে এবং মূল্যায়ন কার্যক্রমের ক্ষেত্রে আধা-অপরাধমূলক অর্থকে হ্রাস করবে। .
অধ্যায় 2. একটি সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ
2.1 মূল্যায়নের বিষয়ের বর্ণনা
বর্তমানে, বিচ্ছিন্ন বিল্ডিংয়ের আকারে নতুন রিয়েল এস্টেটের জন্য মোটামুটি স্থিতিশীল চাহিদা রয়েছে, যার মূল্য $330-$3250 বর্গমিটার। সাধারণভাবে, অফারটি $400 sq.m থেকে $4500 sq.m. একই সময়ে, সামান্য বৃদ্ধির দিকে একটি লক্ষণীয় প্রবণতা রয়েছে সর্বোচ্চ সীমাঅফার দাম
এটি এই সত্য দ্বারা ব্যাখ্যা করা হয়েছে যে সম্প্রতি দেউলিয়া চাহিদা আর্থিকভাবে ন্যায়সঙ্গত হয়ে ওঠে।
অন্যদিকে, বিশেষ করে মর্যাদাপূর্ণ অফিস প্রাঙ্গণ এবং খুচরা স্থান এখন তাদের অপেক্ষাকৃত স্থায়ী মালিকদের "খুঁজে পেয়েছে"। তদনুসারে, প্রাঙ্গনের জন্য দাম, যদিও কম মর্যাদাপূর্ণ, তবে এখনও বিক্রির উদ্দেশ্যে, বাড়ছে। উপরন্তু, অফার মূল্যের ওঠানামা সবসময় অর্থনৈতিক যুক্তির দৃষ্টিকোণ থেকে ন্যায়সঙ্গত নয়।
সম্পত্তিটি অ্যারিস এলএলসি এর মালিকানাধীন এবং এটি কালুগার লেনিনস্কি জেলায় অবস্থিত।
সুবিধার মধ্যে একটি রেস্টুরেন্ট সহ একটি তিনতলা ইটের প্রশাসনিক ভবন রয়েছে মোট এলাকা সহ 1,375.8 বর্গমি.
সুবিধাটি শহরের অন্যতম দীর্ঘতম হাইওয়েতে অবস্থিত, তুলনামূলকভাবে কালুগার ব্যবসায়িক ও প্রশাসনিক কেন্দ্রের কাছাকাছি। পরিবহন সুবিধা ভাল।
জমির প্লটের বিবরণ
প্লটের আকৃতিআয়তক্ষেত্রাকার;
জমির এলাকা 556.0 m2
মাটির অবস্থাভবনের ভিত্তি বালুকাময় মাটির উপর ভিত্তি করে।
এলাকার টপোগ্রাফি: এলাকার ভূখণ্ড শান্ত।
অবকাঠামোর ব্যবস্থা:
নিম্নলিখিত যোগাযোগগুলি আবাসিক ভবনের সাথে সংযুক্ত:
· পানি সরবরাহ;
· পয়ঃনিষ্কাশন;
· পাওয়ার সাপ্লাই;
তাপ সরবরাহ;
· টেলিফোন ইনস্টলেশন
সম্ভাব্য ব্যবহার বিধিনিষেধ এবং easements
অনুমোদিত ব্যবহার.রিয়েল এস্টেট বাজারে কাজ করার অনুশীলন দেখায় যে রিয়েল এস্টেটের কার্যকরী উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা সম্ভব শুধুমাত্র স্থানীয় প্রশাসনের সাথে চুক্তির মাধ্যমে, যা মূল্যায়ন করা সম্পত্তির মালিক দ্বারা নিশ্চিত করা হয়।
সুবিধাধারণা করা হয় যে সাইটটি সাধারণ সুবিধার সাপেক্ষে, যেমন পথ এবং ইউটিলিটিগুলির অধিকার, তবে এটি অনুমান করা হয় যে কোনও বিদ্যমান সুবিধাই সাইটের সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহারে হস্তক্ষেপ করবে না। সাইটটিতে স্মৃতিস্তম্ভ, অনন্য প্রাকৃতিক বস্তু, পাওয়ার লাইন সমর্থন, গেট চিহ্ন ইত্যাদি অন্তর্ভুক্ত নেই, তাই অফিস নির্মাণের জন্য কোন বিশেষ বিধিনিষেধ নেই এবং আবাসিক প্রাঙ্গনেপাওয়া যায় না.
ভবনের বর্ণনা
বিল্ডিংটি 3 তলা রয়েছে, যা অনুসারে তৈরি করা হয়েছে আধুনিক মাননির্মাণ.
1 নং টেবিল
ভবনের কাঠামোগত উপাদান
| গঠনগত উপাদান | চারিত্রিক | প্রযুক্তিগত অবস্থা |
| ভিত্তি | কংক্রিট ফালা | চমৎকার |
|
এবং তাদের বাহ্যিক প্রসাধন |
বালি-চুনের ইট লাল ফিনিশিং ইট, t=0.5 |
চমৎকার |
| পার্টিশন | ইট | চমৎকার |
|
মেঝে: অ্যাটিক্স; ইন্টারফ্লোর; উপরে-বেসমেন্ট |
চাঙ্গা কংক্রিট চাঙ্গা কংক্রিট চাঙ্গা কংক্রিট |
চমৎকার |
| ছাদ | সম্মিলিত | চমৎকার |
| মেঝে | কাঠবাদাম, টাইলস, লিনোলিয়াম | চমৎকার |
|
কাঠের |
কাঠের আধুনিকীকরণ | চমৎকার |
| ভিতরের সজ্জা | ইউরোক্লাস | চমৎকার |
|
স্যানিটারি এবং বৈদ্যুতিক ইনস্টলেশন: গরম করার · পানির নলগুলো · পয়ঃনিষ্কাশন · বৈদ্যুতিক আলো · টেলিফোন · অবাধে বায়ু - চলাচলের ব্যবস্থা |
কেন্দ্রীয়, বয়লার রুম থেকে শহরের নর্দমা মধ্যে ড্রেন লুকানো ওয়্যারিং প্রাকৃতিক |
চমৎকার |
| অন্যান্য কাজ | অন্ধ এলাকা | চমৎকার |
2.2 খরচ পদ্ধতির মধ্যে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা
এই ক্ষেত্রে, একটি তিন তলা ইটের প্রশাসনিক ভবন শনি অনুযায়ী একটি অ্যানালগ বস্তু হিসাবে বেছে নেওয়া হয়েছিল। UPVS নং 33, টেবিল। 4 (আবাসিক, পাবলিক, সাম্প্রদায়িক ভবন এবং ভোক্তা পরিষেবা ভবন নির্মাণের প্রতিস্থাপন ব্যয়ের বর্ধিত সূচক। এম: 1972) মূল্যায়নের বস্তুর নকশা বৈশিষ্ট্যের ক্ষেত্রে সবচেয়ে উপযুক্ত হিসাবে টেবিল 52।
টেবিল ২
মূল্যায়ন করা বস্তু এবং এনালগ বস্তুর তুলনামূলক বিশ্লেষণ
(সাদৃশ্য সহগ নির্ণয়)
| কাঠামগত উপাদান | অ্যানালগ বস্তু | মূল্যায়নের বস্তু | সাদৃশ্যের ডিগ্রি (সাদৃশ্য সহগ) | নির্দিষ্ট মাধ্যাকর্ষণ, উপাদান % | |||
| অ্যানালগ বস্তু | মূল্যায়নের বস্তু | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. ভিত্তি | চাঙ্গা কংক্রিট ব্লক | চাঙ্গা কংক্রিট ব্লক | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. দেয়াল এবং পার্টিশন | ইট | ইট | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. মেঝে | চাঙ্গা কংক্রিট | চাঙ্গা কংক্রিট | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. মেঝে | কংক্রিট | কংক্রিট | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. খোলা | সহজ কাঠের | সহজ কাঠের | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. অভ্যন্তর প্রসাধন | সহজ | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. স্যানিটারি এবং বৈদ্যুতিক ইনস্টলেশন |
· কেন্দ্রীয় গরম · পানির নলগুলো · পয়ঃনিষ্কাশন · অবাধে বায়ু - চলাচলের ব্যবস্থা · বৈদ্যুতিক/আলো |
· কেন্দ্রীয় গরম · পানির নলগুলো · পয়ঃনিষ্কাশন · অবাধে বায়ু - চলাচলের ব্যবস্থা · বৈদ্যুতিক/আলো |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. ছাদ | চাঙ্গা কংক্রিট স্ল্যাব উপর রোল | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. সিঁড়ি এবং প্রবেশ পথ | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. সহজ কাজ | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| মোট: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| সংশোধনের ব্যাপার | 0,86 | ||||||
মূল্যায়ন বস্তুর সম্পূর্ণ প্রতিস্থাপন খরচ নির্ধারণ.
মৌলিক ইনপুট ডেটা:
· মূলধন গ্রুপ – I.;
· নির্মাণ ভলিউম: Vstr. = 4,444 m3;
মোট এলাকা: S=1.375.8 m2;
· আদর্শিক তথ্যের উৎস: এসবি ইউপিভিএস নং 4, টেবিল 52
মৌলিক গণনার সূত্র:
PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-12/20/2007 x Kn, (3.1)
যেখানে PVS হল বস্তুর মোট প্রতিস্থাপন খরচ, ঘষা।
1969 মূল্যে নির্মাণ আয়তনের প্রতি ইউনিট নির্মাণের খরচ US1969; US1969=24.9 r/m3
ভিপেজ নির্মাণ আয়তন, ঘন মিটার মি;
1969 মূল্য থেকে 1984 মূল্যে খরচ রূপান্তরের I69-84 সূচক; আবাসিক এবং বাণিজ্যিক ভবনগুলির জন্য গড়ে - 2.21;
I84-12/20/2007 - ইনফ অনুসারে মূল্যায়ন তারিখে (12/20/2007) 1984 মূল্য থেকে দামে মূল্য রূপান্তরের সূচক। শনি. নির্মাণে সম্পাদিত কাজের মূল্য এবং বন্দোবস্তের উপর, কালুগা: ডিসেম্বর 2007;
K84-12/20/2007 = 61.07
মূল্যায়নের অবজেক্ট-অ্যানালগের মধ্যে পার্থক্যের জন্য Кn সংশোধন ফ্যাক্টর। Кn=0.86
বস্তুর সম্পূর্ণ প্রতিস্থাপন খরচ গণনা:
PVA = 24.9 x 4,444 x 2.21 x 61.07 x 0.86 = 12,843,755.88 ঘষা।
একটি বস্তুর পরিধান এবং টিয়ার (অক্ষমতা) মূল্যায়ন
বস্তুর প্রত্যাশিত কার্যকর জীবনের উপর ভিত্তি করে (পুঁজি মূলধন গ্রুপ I), মূল্যায়নের তারিখ অনুযায়ী শারীরিক পরিধান এবং টিয়ার (অক্ষমতা) হবে 5%, অর্থাৎ রুবি 642,187.80
যেহেতু বিল্ডিংটি নতুন, তাই কোন কার্যকরী (নৈতিক) পরিধান নেই।
অর্থনৈতিক (বাহ্যিক) অবচয় স্থাপন করা হয়নি: ভবন এই ধরনেরএবং ভাগ্য বর্তমানে বাজারে চাহিদা রয়েছে, এবং অনুমান করার কোন কারণ নেই যে অদূর ভবিষ্যতে এই পরিস্থিতি কোন উল্লেখযোগ্য উপায়ে পরিবর্তিত হবে।
উদ্যোক্তার লাভ নির্ধারণ
উদ্যোক্তার মুনাফা হল বাজার-নির্ধারিত আয়ের স্তর যা উদ্যোক্তা তার নির্মাণে বিনিয়োগ করা মূলধন ব্যবহারের জন্য প্রিমিয়াম হিসাবে পাওয়ার আশা করেন।
উদ্যোক্তার লাভ (Ppr) সূত্রটি ব্যবহার করে নির্মাণের সময়কাল (Tstr.) বিবেচনা করে উদ্যোক্তা আয় Dpr এবং নির্মাণ ব্যয় (S/b লাইন) অনুপাত থেকে নির্ধারণ করা যেতে পারে:
কালুগার মতে নির্মাণ সংস্থা, নির্মাণ খরচ 1 বর্গ. প্রচলিত নির্মাণের পৃথক অফিস ভবনের m গড় 10,500 রুবেল। হিসাব সমাপ্তি গ্রহণ. প্রাঙ্গনের প্রচলিত সমাপ্তি নির্মাণের খরচ 9-12% বৃদ্ধি করে। বিলাসবহুল ফিনিশগুলি পৃথক কাজের খরচ 1.38 গুণ বৃদ্ধি করে (মার্শাল এবং সুইফট রেফারেন্স)। নির্মাণের সময়কাল বর্তমানে সাধারণত 2 বছরের বেশি হয় না। শহরের কেন্দ্রীয় অংশের মধ্যে অবস্থিত খুচরা জায়গায় কালুগায় বিনিয়োগের খরচ $$ 1200÷3500 বর্গ মিটারের মধ্যে রয়েছে। মি. আমাদের গণনার জন্য আমরা 1200 মার্কিন ডলার বা 30936 রুবেলের মূল্য গ্রহণ করব। এই অবস্থার অধীনে, উদ্যোক্তার লাভ:
= 0.937, বা 97.3%।
টেবিল 3
মূল্যায়ন বস্তুর মানের চূড়ান্ত মানের গণনা
এইভাবে, মূল্য পদ্ধতি ব্যবহার করে প্রাপ্ত সম্পত্তির বাজার মূল্য হল 25,982,918.15 রুবেল বা বৃত্তাকার 25,982,918 রুবেল৷ (পঁচিশ মিলিয়ন নয়শ আশি হাজার নয়শ আঠার রুবেল) ভ্যাট ব্যতীত।
2.3 বাজার পদ্ধতির কাঠামোর মধ্যে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণ
টেবিল 4
তুলনামূলক বস্তুর বৈশিষ্ট্য
| তুলনামূলক বস্তুর বৈশিষ্ট্য | মূল্যায়নের বস্তু | অবজেক্ট নং 1 | বস্তু নং 2 | অবজেক্ট নং 3 | অবজেক্ট নং 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| বস্তুর ঠিকানা | কালুগা, সেন্ট। সুভোরোভা, 29 |
কালুগা, Televiznaya str., 2a |
কালুগা, সেন্ট মস্কোভস্কায়া, 237 |
কালুগা, সেন্ট আজারভস্কায়া, 26 |
কালুগা, খ্রুস্টালনায়া, |
||||
| নির্মাণের বছর | 2002 | 1995, পুনর্গঠন 1998 | 2003 | 1971, পুনর্গঠন 2002 | 1988 | ||||
| মোট এলাকা (বর্গমি.) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| বর্তমান অবস্থায় মূল উদ্দেশ্য | অফিস প্রাঙ্গণ, ক্যাফে, বিনোদন এলাকা | অফিস কক্ষ | অফিস প্রাঙ্গণ, বিনোদন এলাকা | অফিস এবং প্রদর্শনী প্রাঙ্গণ | অফিস কক্ষ | ||||
| প্রাথমিক অ্যাপয়েন্টমেন্ট | একই | প্রশাসনিক ভবন | প্রশাসনিক ভবন | বুক ডাটাবেস | প্রশাসনিক ও উৎপাদন ভবন | ||||
| বাহ্যিক আবদ্ধ কাঠামো | ইট | ইট | ইট | ফোম ব্লক সন্নিবেশ সহ ইট-প্যানেল | চাঙ্গা কংক্রিট প্যানেল | ||||
| অবস্থান | গড় উপরে | গড় | গড় | গড়ের নিচে | গড়ের নিচে | ||||
| জমির টুকরা |
122971 m2 (অন্যান্য বিল্ডিং উপলব্ধ) |
ভবনের নিচে | ভবনের নিচে + র্যাম্প এলাকা | ||||||
| গুণমান শেষ করুন | ক্লাস "ই" | ক্লাস "ইউ" | বিলাসবহুল ক্লাস | বিলাসবহুল ক্লাস | ক্লাস "ই" | ||||
| পার্কিং এবং যানবাহনের গুণমান | রাস্তার ধারে, বিশেষ সংগঠিত, 20 মিটার দীর্ঘ; উঠোনে খেলার মাঠ | রাস্তার পাশে পার্কিং (20 মিটার); অভ্যন্তরীণ পার্কিং | সংগঠিত পার্কিং (বিশেষ এলাকা) | রাস্তার ধারে, বিশেষ সংগঠিত 20 মিটার দীর্ঘ; অভ্যন্তরীণ পার্কিং | সীমিত অভ্যন্তরীণ পার্কিং | ||||
| বিক্রয় সময়কাল | –– | ডিসেম্বর 2007 | আগস্ট 2007 | ফেব্রুয়ারী 2007 | অক্টোবর 2006 | ||||
| তলা সংখ্যা | 3 তলা | 2 তলা | 3 তলা | 2 তলা | 3 তলা | ||||
| মূল্য 1 বর্গ. মোট এলাকার m, ঘষা. ঘষা. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
সমন্বয়ের সংকল্প (ন্যায্যতা)
1. বাজারের অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য (বিক্রয়ের তারিখ)
এই ক্ষেত্রে, সবচেয়ে সঠিক পদ্ধতি হল জোড়া বিক্রয় পদ্ধতি ব্যবহার করা। এটি শুধুমাত্র বিক্রয়ের সময়ের মধ্যে পার্থক্যকারী বস্তুগুলি সনাক্ত করা এবং সামঞ্জস্যের পরিমাণ নির্ধারণ করে। আমরা এই ধরনের বস্তু খুঁজে পাইনি, তাই সূত্র ব্যবহার করে আমাদের সুদের সময়ের জন্য মাসিক মুদ্রাস্ফীতির হারের ডেটার উপর ভিত্তি করে সমন্বয়ের পরিমাণ নির্ধারণ করা হয়েছিল:
যেখানে Mi হল গড় মাসিক মুদ্রাস্ফীতির হার, Kinfl। = 1.0072
গণনার সূত্র: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072
100 × Ktsrminfl 100
টেবিল 5
2. অবস্থান।
তুলনামূলক বস্তুর অবস্থান স্কেলে বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নের ভিত্তিতে মূল্যায়ন করা হয়েছিল: "চমৎকার", "চমৎকার", "ভালো", "গড়ের উপরে", "গড়", "গড়ের নিচে", "সন্তোষজনক", "খারাপ", "খুব খারাপ". এইভাবে, স্কেলটি 8টি গ্রেডেশন নিয়ে গঠিত। প্রতিটি গ্রেডেশনের মূল্য ছিল 10%।
টেবিল 6
| মূল্যায়নের বস্তু | অবজেক্ট নং 1 | বস্তু নং 2 | অবজেক্ট নং 3 | অবজেক্ট নং 4 | |
| অবস্থান | গড় উপরে | গড় | গড় | গড়ের নিচে | গড়ের নিচে |
| সমন্বয়ের পরিমাণ, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. শারীরিক পার্থক্যের জন্য সামঞ্জস্য।
তুলনামূলক বস্তু এবং মূল্যায়ন অবজেক্টের মধ্যে একমাত্র উল্লেখযোগ্য পার্থক্য হল তুলনামূলক বস্তু নং 3 - রিইনফোর্সড কংক্রিট প্যানেলগুলিতে ঘেরা কাঠামোর উপাদান, যখন মূল্যায়ন বস্তু এবং অন্যান্য তুলনামূলক বস্তুগুলিতে এই উদ্দেশ্যে ইট ব্যবহার করা হয়েছিল। আমরা এই পার্থক্যটি 6% অনুমান করি
4. বস্তুর অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য
যে অবস্থায় বিক্রয়ের বস্তুটি অবস্থিত তার দামের উপর সরাসরি প্রভাব পড়ে। "শর্ত" ফ্যাক্টরের পার্থক্য বিবেচনায় নেওয়ার সবচেয়ে সহজ উপায় হল মেরামতের খরচ দ্বারা বিক্রয় মূল্য সামঞ্জস্য করা যা করা প্রয়োজন যাতে তুলনামূলক বস্তুটি মূল্যায়ন করা বস্তুর অবস্থার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়।
এই ক্ষেত্রে, নিম্নলিখিত গ্রেডেশনগুলিতে বিশেষজ্ঞদের দ্বারা বস্তুর অবস্থা মূল্যায়ন করা হয়েছিল: "চমৎকার", "ভাল", "গড়ের উপরে", "গড়", "গড়ের নীচে", "সন্তুষ্টিজনক", "খারাপ", খুব খারাপ ” এক গ্রেডেশনের দাম সহ – 6%।
সারণি 7
5. ফিনিস মানের জন্য সমন্বয়
ফিনিশের গুণমান মূল্যায়ন করার সময়, মানের ছয়টি স্তর বিবেচনা করা হয়েছিল:
· সর্বোচ্চ মানের - বিলাসবহুল শ্রেণী;
· বর্ধিত গুণমান - ক্লাস "ইউ";
গড় গুণমান - ক্লাস "সি";
সন্তোষজনক গুণমান - শ্রেণী "E" (অর্থনৈতিক)
· নিম্ন স্তরের গুণমান - "N";
খুব খারাপ - "ও"।
স্নাতক মূল্য 5%
টেবিল 8
6. বস্তুর ক্ষেত্রফলের জন্য সামঞ্জস্য।
আমাদের ক্ষেত্রে, আমাদের 297.3 m2 থেকে 3806.0 m2 পর্যন্ত একটি এলাকা পরিসীমা রয়েছে। আমাদের গবেষণা অনুসারে, ক্ষেত্রফল 1 m2 দ্বারা বৃদ্ধির ফলে পরিমাণ দ্বারা 1 m2 এর দাম হ্রাস পায়:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
কোথায়: Sob.av. তুলনা বস্তুর এলাকা;
মূল্যায়ন বস্তুর sob.ots এলাকা;
K পরীক্ষামূলক সহগ, K = 0.00533
গণনার সূত্র:
টেবিল 9
7. জমির প্রাপ্যতার জন্য সমন্বয়।
একটি জমির প্লটের উপস্থিতি একটি সুবিধা হিসাবে বিবেচিত হয়, যেহেতু এটি সম্পত্তির সম্ভাবনাগুলির মধ্যে একটি। গবেষণা দেখায় যে বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, অফিস ভবনগুলির জন্য একটি জমির প্লটের উপস্থিতি বা অনুপস্থিতি সম্পত্তির মূল্যের 5% (পার্কিং লট ছাড়াও) বাজার দ্বারা মূল্যায়ন করা হয়।
8. মেঝে সংখ্যার জন্য সমন্বয়.
আমাদের ক্ষেত্রে, আমরা 2 থেকে 5 পর্যন্ত মেঝের সংখ্যা সহ বস্তুগুলি বিবেচনা করি। গবেষণা দেখায় যে 3টির বেশি মেঝে একটি সুবিধা হিসাবে বিবেচিত হয় না। অফিস স্পেস মার্কেটের বর্তমান পরিস্থিতি এমন যে বিনিয়োগকারী এবং ভাড়াটেরা অফিস স্পেস হিসাবে 2-3 তলা বিশিষ্ট বিল্ডিং ব্যবহার করতে পছন্দ করেন। বাজার মূল্যের দৃষ্টিকোণ থেকে (বিনিময় মূল্য), এবং বিনিয়োগের মূল্য নয় (ব্যবহারে), 3 তলা বেশি বিশিষ্ট বিল্ডিংয়ের 1 বর্গমিটার খরচ 1 বর্গমিটারের খরচের চেয়ে কম। 2/3 তলা ভবন। 5÷6 তল পর্যন্ত, এই ধরনের খরচ হ্রাস 3÷5% এর মধ্যে। 9, 11-তলা বিল্ডিংয়ের জন্য এই মান 12÷15%।
9. পার্কিংয়ের প্রাপ্যতা এবং মানের জন্য সামঞ্জস্য।
একটি সম্পত্তিতে পার্কিং উপস্থিতি একটি ক্রমবর্ধমান খরচ ফ্যাক্টর হিসাবে গণ্য করা হয়. এই ক্ষেত্রে, পার্কিংয়ের প্রাপ্যতা এবং গুণমান মূল্যায়ন করা হয়েছিল। পার্কিংয়ের গুণমানটি তিনটি বিকল্পে বিবেচনা করা হয়েছিল:
· আউটডোর পার্কিং- বিল্ডিংয়ের সম্মুখভাগের সামনের রাস্তায় 50 মিটারের মধ্যে একটি পার্কিং স্পেস রয়েছে; এই ধরনের পার্কিং দক্ষতার সাথে 5% (গড় গুণমান) মূল্যায়ন করা হয়েছিল;
· সংগঠিত পার্কিং -রাস্তার বাইরে গাড়ি পার্কিংয়ের জন্য একটি বিশেষ অ্যাসফল্ট এলাকা রয়েছে - 10% (ভাল মানের);
· অভ্যন্তরীণ পার্কিং -এন্টারপ্রাইজ গেটের বাইরে গাড়ির পার্কিং (অভ্যন্তরীণ অঞ্চল) – 0%, (খারাপ)।
টেবিল 10
চূড়ান্ত সমন্বয়
| তুলনা উপাদান | তুলনামূলক বিক্রয় | ||||
| মূল্যায়নের বস্তু | অবজেক্ট নং 1 | বস্তু নং 2 | অবজেক্ট নং 3 | অবজেক্ট নং 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| বিক্রয় মূল্য, rub./sq. মি | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| স্থানান্তরিত অধিকার | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা |
| সামঞ্জস্য পরিমাণ | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| সামঞ্জস্য মূল্য | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| অর্থায়নের শর্তাবলী | বাজার | বাজার | বাজার | বাজার | বাজার |
| সামঞ্জস্য পরিমাণ | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| সামঞ্জস্যের পরে মূল্য | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| বিক্রয় শর্তাবলী | ব্যবসায়িক | ব্যবসায়িক | ব্যবসায়িক | ব্যবসায়িক | ব্যবসায়িক |
| বিক্রয় শর্তাবলী জন্য সমন্বয় | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| সামঞ্জস্যের পরে মূল্য | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| বাজারের অবস্থা (বিক্রয়ের তারিখ) | ― | ডিসেম্বর 2007 | ফেব্রুয়ারী 2007 | অক্টোবর 2006 | |
| বাজারের অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| সামঞ্জস্যের পরে মূল্য | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
উপসংহার: তুলনামূলক বস্তু নং 3-এর জন্য ক্ষুদ্রতম সংখ্যক সমন্বয় করা হয়েছিল, তাই মূল্যায়ন বস্তুর মূল্য তুলনামূলক বস্তু নং 3-এর সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্যের সমান নেওয়া হয়, অর্থাৎ RUB 32,205/sq.m পাওয়া মান 18,151 rub./sq.m থেকে 45,235 rub./sq.m পর্যন্ত মূল্যের মধ্যে রয়েছে। বিক্রয়ের সরাসরি তুলনা করে প্রাপ্ত মূল্যায়ন বস্তুর মান হবে: 32205 × 1375.8 = 44,307,639 রুবেল।
এইভাবে, বিষয় সম্পত্তির মান হল 44,307,639 রুবেল। (চল্লিশ মিলিয়ন তিনশ সাত হাজার ছয়শ উনত্রিশ রুবেল) ভ্যাট ব্যতীত।
2.4 আয় পদ্ধতির কাঠামোর মধ্যে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণ
কাজের জন্য ব্যবহারের জন্য প্রস্তুত হিসাবে সম্পত্তির মান মূল্যায়ন করার জন্য কাজটি সরাসরি মূলধন পদ্ধতি ব্যবহার করেছে। এই পদ্ধতি একটি মোটামুটি সঠিক অনুমান দেয় বর্তমান মূল্যভবিষ্যতের আয় যেখানে প্রত্যাশিত আয়ের প্রবাহ স্থিতিশীল থাকে বা একটি ধ্রুবক বৃদ্ধির হার থাকে (পতন)।
রাজস্ব বিশ্লেষণ
মূল্যায়নকৃত সম্পত্তির সমস্ত আয় বিভিন্ন কার্যকরী উদ্দেশ্যে প্রাঙ্গণের ভাড়ার ভিত্তিতে অনুমান করা হয়। আমরা একটি বাজার অধ্যয়ন করেছি, যার উদ্দেশ্য হল আবাসিক প্রাঙ্গনের জন্য ভাড়ার হার স্থাপন করা যা মূল্যায়ন করা সম্পত্তির সাথে তুলনীয় হবে। এই গবেষণায় বেশ কয়েকটি মালিকের সাথে সাক্ষাত্কার, এজেন্ট এবং ডেভেলপারদের লেটিং, অফারের মূল্য এবং বিদ্যমান লিজের শর্তাদি পরীক্ষা করা অন্তর্ভুক্ত।
প্রস্তুতিমূলক কাজের সময়, এটি পাওয়া গেছে যে, বস্তুর অবস্থান এবং এর প্রোফাইল বিবেচনা করে, গণনার জন্য নিম্নলিখিত মাসিক ভাড়া খরচ নেওয়া উচিত: 1175 rub./sq.m.
খরচ বিশ্লেষণ
অপারেটিং খরচ হল একটি সম্পত্তির মালিকানা এবং পরিচালনার সাথে সম্পর্কিত চলমান খরচ। এগুলি স্থায়ীভাবে বিভক্ত - যার মান ব্যবহারকারীদের দ্বারা বিল্ডিং দখলের ডিগ্রির উপর নির্ভর করে না (সম্পত্তি কর, আমার স্নাতকের, জমির জন্য ভাড়া), এবং ভেরিয়েবল - বিল্ডিংয়ের দখলের ডিগ্রির উপর নির্ভর করে (বিদ্যুৎ, জল, ইত্যাদির জন্য অর্থপ্রদান)।
সম্পত্তি কর অন্তর্ভুক্ত: ভূমি কর, বিল্ডিং কর। যেহেতু এই মূল্যায়নের অংশ হিসাবে জমির মূল্য নির্ধারণ করা হয়নি, তাই এর করের মাত্রা নির্ধারণ করা উচিত নয়।
সম্পত্তি কর সম্পত্তির বই মূল্যের 2% (বই মান = প্রাথমিক খরচ - অবচয়)।
একটি নতুন কেনা বস্তুর জন্য, প্রাথমিক খরচ ক্রয় মূল্যের সমান। একটি নবনির্মিত বা নির্মাণাধীন ভবনের জন্য, প্রাথমিক খরচ নির্মাণ ব্যয়ের সমান, অবচয় হল 0। মূল্যায়নের তারিখে বিল্ডিংয়ের বইয়ের মূল্য হল অধিগ্রহণ মূল্যের সমষ্টি (বা অধিগ্রহণের সময় বইয়ের মূল্য) বিল্ডিং এবং পুনর্নির্মাণের জন্য ব্যয় করা খরচ, ভ্যাট ব্যতীত। আমরা সম্পত্তি করের মান ধ্রুবক বিবেচনা, কারণ মূলধন গ্রুপ 1-এর একটি বিল্ডিংয়ের জন্য, অবচয় হার প্রতি বছর 1%, এবং সম্পত্তি করের মূল্যের পরিবর্তনগুলি নিরাপদে উপেক্ষা করা যেতে পারে।
বীমা প্রদানের পরিমাণ ভ্যাট ব্যতীত সমাপ্ত বস্তুর প্রতিস্থাপন খরচের 0.3%।
এই ক্ষেত্রে, ইউটিলিটি বিলের পরিমাণ প্রকৃত মোট আয়ের (DVI) 7% নেওয়া হয়।
আয়ের উৎস হিসেবে সম্পত্তির বিশেষত্বের কারণে অপারেটিং খরচে সুবিধা ব্যবস্থাপনা খরচ অন্তর্ভুক্ত করা হয়। রিয়েল এস্টেটের মালিকানা, মালিকানার বিপরীতে নগদ অবদানএকটি ব্যাংকে, সুবিধা পরিচালনা করার জন্য নির্দিষ্ট প্রচেষ্টার প্রয়োজন। সম্পত্তি মালিকের দ্বারা বা তৃতীয় পক্ষের দ্বারা পরিচালিত হোক না কেন, সামগ্রিক খরচে ব্যবস্থাপনা খরচগুলি অন্তর্ভুক্ত করে, আমরা স্বীকার করি যে মোট ভাড়া আয়ের একটি অংশ সরাসরি সম্পত্তির দ্বারা নয়, বরং তাদের প্রচেষ্টার দ্বারা উত্পন্ন হয়। সম্পত্তি ব্যবস্থাপক.
এই ধরনের সুবিধার জন্য, ব্যবস্থাপনা খরচ প্রকৃত মোট আয়ের 2.2%।
যেহেতু বিল্ডিংটি 2002 সালে নির্মিত হয়েছিল এবং ওভারহলপ্রয়োজন নেই, বর্তমান মেরামতের খরচ EVD এর 4% এ নির্ধারিত হয়।
মূল্যায়ন করা বস্তুর অনুরূপ বৈশিষ্ট্যযুক্ত স্বল্পস্থায়ী বিল্ডিং উপাদানগুলি প্রতিস্থাপনের খরচের উপর উপলব্ধ নির্ভরযোগ্য ডেটার উপর ভিত্তি করে, গণনার জন্য EVD-এর 3.6% মান গ্রহণ করা হয়েছিল।
অন্যান্য খরচ সাধারণত অপারেটিং খরচের 2%।
সামগ্রিক মূলধন হার নির্ধারণ
ক্যাপিটালাইজেশন অনুপাত একটি বস্তুর মূল্যের নির্ভরতা প্রতিফলিত করে তার অপারেশন থেকে প্রত্যাশিত আয়ের উপর। অনুরূপ বস্তুর বিক্রয়ের উপর পর্যাপ্ত তথ্যের অভাবের কারণে, মূলধনের হার শুধুমাত্র যোগফল পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারণ করা যেতে পারে, যে অনুসারে মূলধন হারের মান যোগফলের সমান:
SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., কোথায়
SC - মূলধন হার;
এনপিবি/আর রিটার্নের ঝুঁকিমুক্ত হার;
P – এই সম্পদে বিনিয়োগের সাথে সম্পর্কিত ঝুঁকি প্রিমিয়াম;
L – বস্তুর কম তরলতার জন্য প্রিমিয়াম;
St.k. মূলধন ফেরত হার।
জরুরি ভিত্তিতে ঝুঁকিমুক্ত হার বৈদেশিক মুদ্রা আমানতব্যাংকে সর্বোচ্চ বিভাগ 5-9% (7% স্বীকার করুন)।
ঝুঁকি প্রিমিয়াম (আর)। সংগৃহীত ডেটা P = 4% বিবেচনায় নিয়ে কালুগায় সম্পত্তি ক্ষতির ঘটনাগুলির সংখ্যার উপর ভিত্তি করে সম্পত্তির ক্ষতির সম্ভাবনা মূল্যায়ন করা হয়েছিল।
অতিরিক্ত ঝুঁকির জন্য প্রিমিয়াম 4%।
তরলতার অনুপাত এই ধরণের রিয়েল এস্টেট বিক্রির আনুমানিক সময় দ্বারা নির্ধারিত হয়, যা আমরা অনুমান করি, বর্তমান অর্থনৈতিক পরিস্থিতি বিবেচনা করে 0.4 বছরে।
Kn/liq. = কেবেজরিস্ক। × বিক্রয়ের সময় = 0.07 × 0.4 = 0.028 বা 2.8%
বিনিয়োগ ব্যবস্থাপনা ঝুঁকি প্রিমিয়াম 4.8% ধরে নেওয়া হয়।
সামগ্রিক মূলধন অনুপাতের দ্বিতীয় উপাদান - মূলধন প্রতিস্থাপনের হার বা তহবিলের মূল্য বৃদ্ধি / হ্রাস - বিনিয়োগকৃত মূলধন ফেরত দিতে প্রয়োজনীয় বছরের সংখ্যার অনুপাত হিসাবে গণনা করা হয়।
একজন সাধারণ বিনিয়োগকারীর হিসাব অনুযায়ী মূলধন ফেরত দেওয়ার জন্য সময় লাগে 20 বছর, এর ভিত্তিতে মূলধন পুনরুদ্ধারের হার হবে 5% (1/20)।
বর্তমান বাজার পরিস্থিতি অ-আবাসিক প্রাঙ্গনেকালুগায় এমন যে নগণ্য প্রাকৃতিক পরিধান এবং টিয়ার (অক্ষমতা) সহ তুলনামূলকভাবে নতুন বস্তুর জন্য, অদূর ভবিষ্যতে তাদের মূল্য হ্রাস অনুমান করার কোন কারণ নেই। উপরন্তু, শহরের কেন্দ্র এবং প্রধান পরিবহন রুটের কাছাকাছি সম্পত্তির অনুকূল অবস্থান দ্বারা খরচ বৃদ্ধি ব্যাপকভাবে প্রভাবিত হয়। এই ক্ষেত্রে, মূল্যায়ন বস্তুর বিনিয়োগের আকর্ষণ সুস্পষ্ট, তাই মূলধন হারে রিটার্ন একটি (–) চিহ্ন দিয়ে নেওয়া হয়।
সামগ্রিক মূলধন অনুপাত হল:
R0 = 0.07 + 0.04 + 0.028 + 0.048 – 0.05 = 0.186
ভাড়া আয়ের সরাসরি মূলধনের পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন বস্তুর মূল্যের গণনা
সম্ভাব্য মোট আয় (PVI) গণনা করতে, প্রতি বছর উপলব্ধ মাসিক ভাড়ার হার ব্যবহার করা হয়: 14,100 রুবেল/বর্গ মি.
এইভাবে, মূল্যায়ন করা সম্পত্তির এলাকা ভাড়া থেকে আয়কর হবে: 14,100 × 1,375.8 = 19,398,780 রুবেল;
কার্যকরী মোট আয়ের (EGI) গণনা করা হয় ভাড়া পরিশোধের আন্ডারলোডিং থেকে সম্ভাব্য ক্ষতি এবং ভাড়া আদায়ে ক্ষতি বিবেচনা করে। গণনার জন্য, গৃহীত মান হল 8%, যা থেকে উপলব্ধ ডেটার ভিত্তিতে নির্ধারিত হয় বাইরের উৎসএবং নিজস্ব পর্যবেক্ষণ।
গণনাগুলি দেখিয়েছে যে মূল্যায়ন বস্তুর EVD হল:
19,398,780 × 0.92 = 17,846,877.6 রুবেল।
টেবিল 11
আয়ের সরাসরি মূলধনের পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন বস্তুর বাজার মূল্য নির্ধারণ করা
| কার্যকরী মোট আয় (EGI) | 17846877.60 ঘষা। |
| অপারেটিং খরচ, | RUB 3,045,391.19 |
| সহ | |
| বিল্ডিং ট্যাক্স | RUB 291,494.44 |
| · বীমা প্রদান | RUB 53,897.45 |
| · সাম্প্রদায়িক অর্থ প্রদান | RUB 1,249,281.43 |
| · সুবিধা ব্যবস্থাপনা | RUB 392,631.31 |
| · বর্তমান মেরামত (EVD এর 4%) | 713875.10 ঘষা। |
| · অন্যান্য খরচ (OR এর 2%) | রুবি 47,115.76 |
| · প্রতিস্থাপনের জন্য রিজার্ভ (EVD এর 3.6%) | RUB 642,487.59 |
| করের আগে নেট অপারেটিং আয় (NOI) | 14801486.41 ঘষা। |
| আয়কর সহ নেট অপারেটিং আয় (NOI) | 11249129.67 ঘষা। |
|
সামগ্রিক মূলধন অনুপাত (R0) |
0,19 |
| ভবনের মূল্য নির্ধারণ করা হচ্ছে | 60479191.77 ঘষা। |
এইভাবে, আয়ের পদ্ধতি ব্যবহার করে প্রাপ্ত সম্পত্তির বাজার মূল্য হল 60,479,191.77 রুবেল বা বৃত্তাকার 60,479,192 রুবেল৷ (ষাট মিলিয়ন চারশত উনানব্বই হাজার একশত উনানব্বই রুবেল) ভ্যাট ব্যতীত।
অধ্যায় 3. একটি বস্তুর খরচ পরিচালনার জন্য সুপারিশ
3.1 মূল্যায়ন বস্তুর বাজার মূল্যের চূড়ান্ত মূল্য নির্ধারণ
সম্পত্তি মূল্যায়নের জন্য বিভিন্ন পদ্ধতি প্রয়োগ করে, আমরা নিম্নলিখিত ফলাফলগুলিতে এসেছি:
টেবিল 12
| পদ্ধতি (পদ্ধতি) | ওজন সহগ | খরচ, ঘষা. |
| খরচ পদ্ধতি (তুলনামূলক ইউনিট পদ্ধতি) | 0,35 | 25982918 |
| বাজার পদ্ধতি (সরাসরি বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি) | 0,25 | 44307639 |
| আয় পদ্ধতি (সরাসরি আয় মূলধন পদ্ধতি) | 0,4 | 60479192 |
| মোট খরচ | 1,00 | 44362607,85 |
খরচ-ভিত্তিক ওজন নির্ধারণের পদ্ধতিটি প্রধানত এমন বস্তুর মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয় যেগুলি তাদের ধরণ এবং উদ্দেশ্যের মধ্যে অনন্য, অথবা সামান্য পরিধান এবং ছিঁড়ে যাওয়া বস্তুগুলি। মূল্যায়ন করা বিল্ডিংটি রিয়েল এস্টেটের শ্রেণীভুক্ত, যার পরিধানের স্তর নিম্ন স্তরের, তাই ব্যয় পদ্ধতির মধ্যে প্রাপ্ত বাজার মূল্যের অংশ 0.35 এর মোটামুটি উচ্চ সহগ হবে।
বাজার পদ্ধতির অন্তর্নিহিত তথ্যগুলিকে একেবারে নির্ভরযোগ্য হিসাবে বিবেচনা করা যায় না, এবং তাই একটি প্রদত্ত বস্তুর মূল্য নির্ধারণের জন্য বাজার পদ্ধতির ফলাফলগুলিকে অবশ্যই সতর্কতার সাথে বিবেচনা করা উচিত। এর উপর ভিত্তি করে, বাজার পদ্ধতির ফলাফলকে 0.25 এর একটি ওয়েটিং ফ্যাক্টর দেওয়া হয়।
রিটার্ন মান একটি সাধারণ বিনিয়োগকারীর বাজারের আচরণকে প্রতিফলিত করে, তাই এই পদ্ধতির ফলাফল 0.40 এর সর্বাধিক ওজনের ফ্যাক্টর নির্ধারণ করা হয়।
সুতরাং, আমাদের মতে, সহগগুলির নিম্নলিখিত বন্টনটি সবচেয়ে উদ্দেশ্যমূলক:
· খরচ পদ্ধতি - 0.35;
· বাজার পদ্ধতি - 0.25;
আয় পদ্ধতি - 0.40।
20 ডিসেম্বর, 2007 এর হিসাবে বিষয় সম্পত্তির বাজার মূল্য হিসাব ওজন সহগ বিবেচনা করে। প্রায় 44,362,608 রুবেল। (চল্লিশ মিলিয়ন তিনশ বাষট্টি হাজার ছয়শ আট রুবেল) ভ্যাট ব্যতীত।
একটি কোম্পানির রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণ করা হয় তার ছাড়কৃত ভবিষ্যত নগদ প্রবাহের দ্বারা, এবং নতুন মূল্য তখনই তৈরি হয় যখন কোম্পানিগুলি বিনিয়োগকৃত মূলধনের উপর রিটার্ন অর্জন করে যা মূলধন বাড়ানোর খরচকে ছাড়িয়ে যায়। খরচ ব্যবস্থাপনা এই ধারণাগুলিকে আরও গভীর করে, যেহেতু এই ধরনের একটি ব্যবস্থাপনা পদ্ধতিতে প্রধান কৌশলগত এবং অপারেশনাল সিদ্ধান্ত নেওয়ার সম্পূর্ণ প্রক্রিয়াটি তাদের উপর নির্মিত। সঠিকভাবে প্রতিষ্ঠিত খরচ ব্যবস্থাপনা মানে কোম্পানির সমস্ত আকাঙ্খা, বিশ্লেষণমূলক পদ্ধতিএবং পরিচালনার কৌশলগুলি একটি সাধারণ লক্ষ্যে লক্ষ্য করা হয়: মূল মূল্য ড্রাইভারগুলির উপর ভিত্তি করে পরিচালনার সিদ্ধান্ত গ্রহণের মাধ্যমে একটি কোম্পানিকে তার রিয়েল এস্টেট মূল্য সর্বাধিক করতে সহায়তা করা।
খরচ ব্যবস্থাপনা 60 এর দশকে গৃহীত পরিকল্পনা পদ্ধতি থেকে মৌলিকভাবে ভিন্ন। এটি একচেটিয়াভাবে পরিচালনা যন্ত্রের একটি ফাংশন হিসাবে বন্ধ হয়ে গেছে এবং এটি প্রতিষ্ঠানের সকল স্তরে সিদ্ধান্ত গ্রহণের উন্নতির জন্য ডিজাইন করা হয়েছে। এটি অন্তর্নিহিতভাবে অনুমান করে যে টপ-ডাউন কমান্ড-এবং-নিয়ন্ত্রণ শৈলী সিদ্ধান্ত গ্রহণের ক্ষেত্রে বিশেষত বৃহৎ বহু-শিল্প কর্পোরেশনে কাঙ্ক্ষিত ফলাফল দেয় না। এর অর্থ হল নিম্ন-স্তরের পরিচালকদের আরও ভাল সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য খরচ সূচক ব্যবহার করতে শিখতে হবে। ভ্যালু ম্যানেজমেন্টের জন্য ব্যালেন্স শীট পরিচালনার পাশাপাশি আয়ের বিবৃতি এবং দীর্ঘমেয়াদী এবং স্বল্পমেয়াদী ব্যবসায়িক লক্ষ্যগুলির মধ্যে একটি যুক্তিসঙ্গত ভারসাম্য বজায় রাখা প্রয়োজন। যদি মূল্য ব্যবস্থাপনা সঠিকভাবে বাস্তবায়িত এবং পরিচালিত হয়, কর্পোরেশন প্রচুর সুবিধা অর্জন করে। এই ধরনের ব্যবস্থাপনা মূলত সর্বাধিক মূল্য অর্জনের লক্ষ্যে একটি ক্রমাগত পুনর্গঠন।
মূল্যায়ন করা সম্পত্তির জন্য, খরচ ব্যবস্থাপনা উপলভ্য স্থানের আরও দক্ষ ব্যবহারে নেমে আসে।
মূল্যায়ন করা বিল্ডিংটির মোট ক্ষেত্রফল 328.2 m2 সহ একটি অ্যাটিক রয়েছে, যা বর্তমানে আংশিকভাবে অফিস সরবরাহের জন্য স্টোরেজ এলাকা হিসাবে ব্যবহৃত হয়। একদিকে, যথাযথ পুনর্গঠন করা এই প্রাঙ্গণটিকে আবাসিক করে তুলবে। অন্যদিকে, সম্প্রতি, কালুগা উদ্যোগ এবং শহরের বাইরের এবং বিদেশী সংস্থাগুলির মধ্যে সহযোগিতার প্রসারের কারণে, হোটেল পরিষেবাগুলির চাহিদা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। এই বিষয়ে, একটি ব্যাপক পুনর্গঠন করার প্রস্তাব করা হয়েছে অ্যাটিক স্থানএটিকে একটি আবাসিক অ্যাটিকেতে রূপান্তর করতে, যেখানে এটি 14 টি দ্বিগুণ বিলাসবহুল কক্ষের একটি হোটেলের আয়োজন করার পরিকল্পনা করা হয়েছে।
অ্যাটিকের পুনর্গঠনের জন্য ব্যবস্থার খরচ সারণি 13 এ উপস্থাপন করা হয়েছে।
টেবিল 13
অ্যাটিক পুনর্গঠনের জন্য খরচ অনুমান
| № | কাজের নাম | খরচ, ঘষা. |
| 1 | সিভিল ওয়ার্কস (উচ্ছেদ) | 406.211 |
| 2 | সিভিল ওয়ার্কস (নতুন) | 2.448.728 |
| 3 | ঠান্ডা এবং গরম জল সরবরাহ | 49.818 |
| 4 | গরম করার | 90.144 |
| 5 | পয়ঃনিষ্কাশন এবং নদীর গভীরতানির্ণয় সরঞ্জাম | 31.738 |
| 6 | সরবরাহ এবং নিষ্কাশন বায়ুচলাচল এবং এয়ার কন্ডিশনার | 67.534 |
| 7 | বৈদ্যুতিক শক্তি সরঞ্জাম এবং বৈদ্যুতিক আলো | 422.402 |
| 8 | যোগাযোগ যন্ত্র | 37.010 |
| 9 | নিরাপত্তা এবং ফায়ার অ্যালার্ম | 114.531 |
| 10 | স্বয়ংক্রিয় গরম, বায়ুচলাচল | 7.638 |
| 11 | কক্ষ সুবিধা | 872.640 |
| মোট | 4.548.394 | |
এই কাজের অর্থায়নের জন্য, নিম্নলিখিত শর্তে একটি ঋণ ব্যবহার করার প্রস্তাব করা হয়েছে:
· ঋণের পরিমাণ – 5,250,000 রুবেল।
সুদের হার - প্রতি বছর 14%;
ঋণের মেয়াদ - 1 বছর;
· মূল্যবান সম্পত্তি প্রদান;
· ঋণ পরিশোধের শর্তাবলী - ত্রৈমাসিক সুদ এবং মূল সমান কিস্তিতে প্রদান, যেমন 1,866,506 রুবেলে। প্রতিটি ত্রৈমাসিকের শেষে।
ইতিমধ্যে উল্লিখিত হিসাবে, হোটেলটি 14 টি দ্বিগুণ বিলাসবহুল কক্ষ নিয়ে গঠিত হবে। কালুগা হোটেলগুলিতে এই জাতীয় ঘরে থাকার খরচ 1,400 রুবেল থেকে শুরু করে। 2500 ঘষা পর্যন্ত। প্রতিদিন. গণনার জন্য, 1,600 রুবেলের মূল্য নেওয়া হয়, যেহেতু মূল্যায়ন করা সম্পত্তিটি শহরের কেন্দ্রের কাছাকাছি অবস্থিত, তবে প্রাথমিকভাবে এই বিল্ডিংটি হোটেল ব্যবসার উদ্দেশ্যে ছিল না, যা ক্লায়েন্টদের জন্য নির্দিষ্ট অসুবিধার সৃষ্টি করে।
বিনিয়োগের দিগন্ত 1 বছরের জন্য সেট করা হয়েছে, যেহেতু এই সময়ের পরে মূল্যায়ন করা সম্পত্তি বিক্রি করা হবে না বলে বিশ্বাস করার কোনও উদ্দেশ্যমূলক কারণ নেই৷
নগদ প্রবাহ টেবিলে উপস্থাপন করা হয়. 14.
টেবিল 14
রুবেল মধ্যে নগদ প্রবাহ.
| ব্যয় আইটেম | ১ম ত্রৈমাসিক | ২য় ত্রৈমাসিক | ৩য় ত্রৈমাসিক | ৪র্থ ত্রৈমাসিক | বছরের জন্য মোট |
| পুনর্গঠন | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| লোন সার্ভিসিং | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| অপারেটিং খরচ | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| আয়কর | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| মোট | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| আয় আইটেম | ১ম ত্রৈমাসিক | ২য় ত্রৈমাসিক | ৩য় ত্রৈমাসিক | ৪র্থ ত্রৈমাসিক | বছরের জন্য মোট |
| হোটেল ব্যবসা | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| অবচয় | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| ক্রেডিট | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| মোট | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| ভারসাম্য | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
আয়ের প্রধান উৎস হোটেল ব্যবসা। একই সময়ে, এটি জোর দেওয়া গুরুত্বপূর্ণ যে এই ধরণের পরিষেবার জন্য অতিরিক্ত চাহিদার সাথে, কক্ষগুলির কম দখলের জন্য কোনও উদ্দেশ্যমূলক কারণ চিহ্নিত করা হয়নি।
প্রস্তাবিত পদক্ষেপের ফলে মূল্যায়িত সম্পত্তির বর্তমান বাজার মূল্য কতটা বাড়বে তা নির্ধারণ করতে, আয় পদ্ধতির মধ্যে ব্যবহৃত মূলধন অনুপাত ব্যবহার করার পরামর্শ দেওয়া হয়। এটি এই কারণে যে এই প্রকল্পটি একটি বিনিয়োগ প্রকল্প, i.e. প্রাথমিকভাবে আয় তৈরির উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে।
ফলস্বরূপ, বিষয় সম্পত্তির বর্তমান বাজার মূল্য বৃদ্ধি হবে:
1,096,002 / 0.19 = 5,768,432 (ঘষা)
(পঞ্চাশ মিলিয়ন সাতশো আটষট্টি হাজার চারশত বত্রিশ রুবেল) ভ্যাট ব্যতীত।
উপসংহার
মানদণ্ডের বিধানগুলি থেকে নিম্নরূপ, "বাজার মূল্য পরিমাপের জন্য সমস্ত পদ্ধতি, পদ্ধতি এবং কৌশল, যদি বাজার সূচকগুলির উপর ভিত্তি করে এবং সঠিকভাবে প্রয়োগ করা হয়, তাহলে বাজার মূল্যের একই অভিব্যক্তির দিকে নিয়ে যায়।" অধিকন্তু, "বাজারের তথ্যের উপর ভিত্তি করে যে কোনও পদ্ধতি সহজাতভাবে তুলনামূলক।" সুতরাং, বিদ্যমান মান অনুযায়ী, শুধুমাত্র তথ্যের গুণমান এবং পদ্ধতির সঠিক প্রয়োগ একটি নির্দিষ্ট পদ্ধতির ব্যবহারে বিধিনিষেধ হিসাবে কাজ করতে পারে।
কাজের প্রথম অধ্যায়ে রিয়েল এস্টেটের ধারণা, রিয়েল এস্টেটের মূল্যের ধরন, মৌলিক পদ্ধতি, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের পদ্ধতি, সেইসাথে রিয়েল এস্টেটের মূল্যকে ন্যায্যতা দেওয়ার সাথে সম্পর্কিত সমস্যাগুলি পরীক্ষা করে।
রিয়েল এস্টেট হ'ল ভৌত বস্তু যা মহাকাশে একটি নির্দিষ্ট অবস্থান এবং পৃথিবীর পৃষ্ঠের নীচে এবং উপরে উভয়ই তাদের সাথে অবিচ্ছেদ্যভাবে সংযুক্ত বা পরিষেবা আইটেম, সেইসাথে মালিকানা থেকে উদ্ভূত অধিকার, আগ্রহ এবং সুবিধাগুলি। বস্তু
একটি রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি বোঝা যায়, প্রথমত, একটি এন্টারপ্রাইজ হিসাবে সামগ্রিকভাবে একটি সম্পত্তি কমপ্লেক্স হিসাবে, এবং দ্বিতীয়ত, একটি জমির প্লট হিসাবে, যার একটি অবিচ্ছেদ্য অংশ হতে পারে: একটি বিল্ডিং (কাঠামো) বা ভবনগুলির একটি গ্রুপ; বিচ্ছিন্ন জলাশয়, বহুবর্ষজীবী রোপণ; প্রকৌশল কাঠামো এবং নেটওয়ার্ক; স্থির কাঠামো সাইট ল্যান্ডস্কেপিং; অর্থনৈতিক, পরিবহন এবং প্রকৌশল সহায়তার উপাদান; অন্যান্য বস্তু।
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন তিনটি পদ্ধতির দৃষ্টিকোণ থেকে করা হয়: লাভজনক, ব্যয়বহুল এবং তুলনামূলক। প্রতিটি পদ্ধতি আপনাকে বস্তুর নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যের উপর জোর দেওয়ার অনুমতি দেয়।
বিবেচনা করা তিনটি পদ্ধতির প্রতিটি মূল্যায়ন করার সময় এর অন্তর্নিহিত পদ্ধতির ব্যবহার জড়িত:
আয়ের সরাসরি মূলধনের পদ্ধতি;
বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি;
তুলনামূলক একক পদ্ধতি।
এইভাবে, যদি তাদের ব্যবহারের দক্ষতা হ্রাস পায়, রিয়েল এস্টেট বস্তুগুলি তাদের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে পারে। এটি ভবনগুলির অবনতি এবং অন্যান্য উন্নতির ফলে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রবণতার ফলে উভয়ই ঘটে।
দ্বিতীয় অধ্যায় তিনটি মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করে সম্পত্তি মূল্যায়ন করে।
ব্যবহৃত প্রতিটি পদ্ধতির সুবিধা এবং অসুবিধা রয়েছে।
তুলনামূলক পদ্ধতি প্রকৃত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিসংখ্যানের উপর ভিত্তি করে বাজার মূল্যের একটি সরাসরি মূল্যায়ন প্রদান করে। তথ্য প্রক্রিয়াকরণের সময়, ঋণদাতাকে অতিরিক্ত মূল্যায়ন থেকে রক্ষা করার জন্য বিশেষ ব্যবস্থা নেওয়া হয়েছে। অতএব, তুলনামূলক পদ্ধতির সর্বাধিক ওজন দেওয়া হয়।
মূল্য পদ্ধতি মূল্যায়ন করা সম্পত্তির নকশা বৈশিষ্ট্য এবং শারীরিক অবস্থা বিবেচনা করা সম্ভব করে তোলে। একই সময়ে, তথ্য ভিত্তি নিখুঁত নয়। প্রধান সমস্যাগুলি জমির মূল্য নির্ধারণের সাথে সম্পর্কিত। উপরন্তু, প্রতিস্থাপন খরচ গণনা করার সময়, একজনকে বর্তমান মূল্যের গড় রূপান্তর সূচকের উপর নির্ভর করতে হবে, যা ত্রুটির কারণ হতে পারে।
আয়ের পদ্ধতিটি বাজারের তথ্যের উপর ভিত্তি করে এবং এতে খরচ পদ্ধতির কিছু অসুবিধা নেই। পদ্ধতিতে ত্রুটির প্রধান উত্স হল আয় এবং বৃদ্ধির হারের পূর্বাভাস ডেটা ব্যবহারের সাথে সম্পর্কিত অনিশ্চয়তা।
কাজের তৃতীয় অধ্যায়ে, সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণের ফলাফলগুলি সমন্বিত করা হয়েছিল, এর চূড়ান্ত মূল্য ন্যায়সঙ্গত ছিল এবং এটি বাড়ানোর জন্য সুপারিশ দেওয়া হয়েছিল।
গণনা দেখায় যে 20 ডিসেম্বর, 2007 পর্যন্ত বিষয় সম্পত্তির বাজার মূল্য। প্রায় 44,362,608 রুবেল। (চল্লিশ মিলিয়ন তিনশ বাষট্টি হাজার ছয়শ আট রুবেল) ভ্যাট ব্যতীত।
যাইহোক, প্রস্তাবিত খরচ ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থা বর্তমান বাজার মূল্য 5,768,432 রুবেল দ্বারা বৃদ্ধি করা সম্ভব করে তোলে। (পঞ্চাশ মিলিয়ন সাতশো আটষট্টি হাজার চারশত বত্রিশ রুবেল) ভ্যাট ব্যতীত।
গ্রন্থপঞ্জি
1. রাশিয়ান ফেডারেশনের সিভিল কোড (প্রথম অংশ) 30 নভেম্বর, 1994 নং 51-এফজেড (জুলাই 2, 2005 নং 83-এফজেড-এ সংশোধিত)
2. জুলাই 29, 1998 এর ফেডারেল আইন নং 135-FZ “এ মূল্যায়ন কার্যক্রমের উপর রাশিয়ান ফেডারেশন"(যেমন ফেডারেল আইন দ্বারা সংশোধিত 21 ডিসেম্বর, 2001 N 178-FZ, তারিখ 21 মার্চ, 2002 N 31-FZ, তারিখ 14 নভেম্বর, 2002 N 143-FZ, তারিখ 10 জানুয়ারী, 2003 N 15-FZ, ফেব্রুয়ারী 27 তারিখে , 2003 N 29- ফেডারেল আইন, তারিখ 08/22/2004 N 122-FZ, তারিখ 01/05/2006 নং 7-FZ, তারিখ 07/27/2006 নং 157-FZ)
3. 06/07/2002 তারিখের রাশিয়ান ফেডারেশন সরকারের ডিক্রি 395 (সংশোধিত 10/03/2002 হিসাবে) "মূল্যায়ন কার্যক্রমের লাইসেন্সিং সম্পর্কে"
4. 20 আগস্ট, 1999 932 এর রাশিয়ান ফেডারেশন সরকারের ডিক্রি "রাশিয়ান ফেডারেশনে মূল্যায়ন কার্যক্রম বাস্তবায়নের নিরীক্ষণের জন্য অনুমোদিত সংস্থার উপর"
5. জুলাই 6, 2001 519 এর রাশিয়ান ফেডারেশন সরকারের ডিক্রি "অ্যাসেসমেন্ট স্ট্যান্ডার্ডের অনুমোদনের উপর"
6. বিল্ডিং এবং স্ট্রাকচারের প্রতিস্থাপন খরচের সমন্বিত সূচকগুলির সংগ্রহ
7. আন্তর্জাতিক মূল্যায়ন মান. - এম.: ROO, 1995
9. আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের বিশ্লেষণ এবং মূল্যায়ন / ডি. ফ্রিডম্যান, এন. অর্ডওয়ে। - এম.: ডেলো, 1997
10. Valdaytsev S.V. ব্যবসায়িক মূল্যায়ন। – এম.: প্রসপেক্ট, 2006। - 355 পি।
11. গ্রানোভা আই. ভি. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন। - সেন্ট পিটার্সবার্গ: পিটার, 2001। - 208 পি।: অসুস্থ। - (সিরিজ " টিউটোরিয়াল»)
12. গ্রিবোভস্কি এস.ভি., মেদভেদেভা ও.ই., কাসিয়ানভ পি.ভি. বাজার মূল্য নির্ধারণের উপর বক্তৃতা কোর্স জমি প্লট. – এম.: এআরএমও, 2002। – 95 পি।
13. Grigorieva V.V. et al. রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়ন। - এম.: ইনফ্রা, 2000। - 78 পি।
14. Gryaznova N. A. বিদ্যমান উদ্যোগের (ব্যবসা) খরচের অনুমান। – এম.: ইনফ্রা-এম, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. ব্যবসায়িক মূল্যায়ন। - সেন্ট পিটার্সবার্গ: পিটার, 2006। – 457 পি।
16. কোরোবকিন ইউ. আই. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন। - SZAGS এর কালুগা শাখা, কালুগা, 2005
17. Korostylev S.P. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের তত্ত্ব এবং অনুশীলনের মৌলিক বিষয়গুলি: পাঠ্যপুস্তক। - এম.: রাশিয়ান ব্যবসায়িক সাহিত্য, 1998
18. ব্যবসায়িক মূল্যায়ন / এড. এ জি গ্রিয়াজনোভা এবং এম এ ফেডোটোভা। – এম.: ফিনান্স অ্যান্ড স্ট্যাটিস্টিকস, 2004
19. ব্যবসায়িক মূল্যায়ন: সমস্যা এবং সমাধান / Prosvetova G.I. – RDL, 2006. – 192 p.
20. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন: পাঠ্যপুস্তক / এড। এ.জি. Gryaznova, M.A. ফেডোটোভা। – এম.: ফিনান্স অ্যান্ড স্ট্যাটিস্টিকস, 2005। – 496 পি।: অসুস্থ।
21. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন: পাঠ্যপুস্তক। বিশ্ববিদ্যালয়ের জন্য ম্যানুয়াল / এড. অধ্যাপক ভি এ শ্বন্দারা। – এম.: ইউনিটি-ডানা, 2002। – 303 পি।
22. রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন: তাত্ত্বিক এবং ব্যবহারিক দিক / এড. ভিভি গ্রিগোরিয়েভা। – এম.: ইনফ্রা-এম, 1997
23. রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন: শিক্ষাগত এবং ব্যবহারিক গাইড / এড. ভি.এম. রুটগাইজার। - এম.: ডেলো, 1998
24. অর্থনীতিতে মূল্যায়ন কার্যক্রম। পাঠ্যপুস্তক/সম্পাদনা। Dzhukhi V.M., Kireeva V.D. – M.: ICC “Mart”, 2003. 101 p.
25. Solovyov M. M. মূল্যায়ন কার্যক্রম (রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন): পাঠ্যপুস্তক। – এম.: স্টেট ইউনিভার্সিটি হায়ার স্কুল অফ ইকোনমিক্স, 2002
26. সিমিওনোভা এন., সিমিওনভ আর. একটি এন্টারপ্রাইজের মূল্য নির্ধারণ (ব্যবসা)। – এম.: মার্টি, 2004। – 464 পি।
27. তারাসেভিচ ই.আই. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের পদ্ধতি। সেন্ট পিটার্সবার্গ, 1998। - 247 পি।
28. টেপম্যান এল.এন. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন। - এম.: ইউনিটি, 2006। - 463 পি।
29. ভূমি ব্যবস্থাপনা। শিক্ষাগত এবং ব্যবহারিক ম্যানুয়াল / এড. d.e এসসি, অধ্যাপক ড. এল.আই. কোশকিনা। – এম.: ভিএসপিপি, 2004। – 520 পি।
30. Fedotova M. A. একটি ব্যবসার খরচ কত? মূল্যায়ন পদ্ধতি। – এম., পারস্পেকটিভা পাবলিশিং হাউস, 2004
31. ফ্রিডম্যান জে., অর্ডওয়ে নিক। আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের বিশ্লেষণ এবং মূল্যায়ন। প্রতি ইংরেজী থেকে - এম.: ডেলো, 1997। - 480 পি।
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. আইনী আইন, মূল্যায়ন কার্যক্রমের জন্য নিয়ন্ত্রক নথি এবং মান: শিক্ষাগত এবং পদ্ধতিগত ম্যানুয়াল। – এম.: ফিনান্স অ্যান্ড স্ট্যাটিস্টিকস, 2003। 164 পি।
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. একটি এন্টারপ্রাইজ (ব্যবসা) এর মূল্যের অনুমান। – এম.: ওমেগা-এল, 2006। – 286 পি।
34. রিয়েল এস্টেটের অর্থনীতি / এড. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - এম।: ল্যান, 2001। - 297 পি।
35. রিয়েল এস্টেট অর্থনীতি: পাঠ্যপুস্তক। - এম.: ডেলো, 2000
36. Avdeev A.P. রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্যায়নের সমস্যা // মূল্যায়নের সমস্যা। নং 1। - 2001। - পি। 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. বর্তমান আইন এবং বাস্তব আইন প্রয়োগের অনুশীলনের সিস্টেমে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের প্রমিতকরণের নতুন পদ্ধতি // আইন ও অর্থনীতি। - 2005। - নং 12। - সঙ্গে. 18-21
38. গ্রিবভস্কি এস. রিয়েল এস্টেটের গণমূল্যায়ন // আর্থিক ব্যবসা. 2000 - নং 4। - সঙ্গে. 43-45
39. Gribovsky S. আয়ের পদ্ধতি ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন // রিয়েল এস্টেটের সমস্যা। 2000. ভলিউম। 2.
40. গ্রিবোভস্কি এস. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের অর্থনৈতিক এবং গাণিতিক মডেল // অর্থ এবং ক্রেডিট। 2005 - নং 3। - সঙ্গে. 24-43
41. Grigorieva I. L. সম্পত্তি মূল্যায়নের সমস্যা // আর্থিক ব্যবসা। - 2004। - নং 1। - সঙ্গে. 48-49
42. জেলেনস্কি ইউ. ভি. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের পদ্ধতির ফলাফলের তুলনীয়তা সম্পর্কে - মডেলগুলির ধারাবাহিকতার নীতি // মূল্যায়নের প্রশ্ন। 2005 - নং 4।
43. লগিনভ এম.পি. রাশিয়ায় রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের বিষয়ে // ইসিও। - 2002। - নং 9। - সঙ্গে. 103-107
44. Ozerov E.S. মূল্যায়ন তত্ত্বের স্বতঃসিদ্ধের ভিত্তি হিসাবে ভারসাম্য মূল্যের ঘটনা // রিয়েল এস্টেটের সমস্যা। 2000. ভলিউম। 1. 32-54 থেকে।
45. ওজেরভ ই.এস. অর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা। সেন্ট পিটার্সবার্গ: এমকেএস, 2003।
46. ওজেরভ ই.এস. মূল্যায়ন তত্ত্বের স্বতঃসিদ্ধকরণ এবং ব্যবহারের বিষয়ে // রিয়েল এস্টেটের সমস্যা। 2004. ভলিউম। 1. 3-5 থেকে।
47. Patskalev A. F. জমির প্লটের মূল্যের মূল্যায়ন // মূল্যায়নের প্রশ্ন। - 2006। - নং 1।
48. SBRF এর অফিসিয়াল ওয়েবসাইট htpp:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
ক্লজ 1 রাশিয়ান ফেডারেশনের সিভিল কোডের 30 ধারা।
রিয়েল এস্টেট অর্থনীতি / এড. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - এম।: ল্যান, 2001।, পি। 48-49
2006 এর প্রতিটি ত্রৈমাসিকে নোভোসিবিরস্ক শহরে প্রতি বর্গ মিটার অ্যাপার্টমেন্টের খরচের প্রকৃত ডেটা প্রতিস্থাপন করে, এটি লক্ষ করা যায় যে এই মানটি মডেলটি ব্যবহার করে নির্মিত আত্মবিশ্বাসের ব্যবধানের সীমানার মধ্যে পড়ে। বিশেষজ্ঞদের মতে, ফলাফল মডেলটি রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমান পরিস্থিতিকে যথাযথভাবে বর্ণনা করে। নির্দিষ্ট ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য 2006 সালের শেষ নাগাদ আবাসন ব্যয় বৃদ্ধির পূর্বাভাস বাস্তব ডেটার সাথে মিলে যায়, যেহেতু বিশেষজ্ঞদের দ্বারা পূর্বাভাস দেওয়া বাজারের বৃদ্ধি 20 - 30%। একজন মূল্যায়নকারী ক্রমাগত অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করার সমস্যার সম্মুখীন হয়; ঋণ দেওয়ার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন পরিচালনা করার সময় এই সমস্যাটি বিশেষত তীব্র হয়। সিদ্ধান্তের সঠিকতা বিশেষজ্ঞের অভিজ্ঞতা, যোগ্যতার পাশাপাশি মূল্যায়ন করা বস্তুর বাজারে সংগৃহীত ডেটার মানের উপর নির্ভর করে।
ভূমিকা
লিঙ্ক করার পরে, মূল্য সংগ্রহগুলি আরও অনুমোদনের জন্য Gosstroy-এ ফেরত পাঠানো হয়। বর্তমানে, একটি নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামো বিকাশের প্রক্রিয়া এখনও সম্পূর্ণ হয়নি।
নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামোর উপর ভিত্তি করে একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পরিচালনা করা একটি অত্যন্ত জটিল এবং সময়সাপেক্ষ কাজ যার জন্য বিশেষ জ্ঞান এবং দক্ষতা প্রয়োজন। মূল্যায়ন অনুশীলনে প্রবেশ করার জন্য নতুন নিয়ন্ত্রক কাঠামোর জন্য, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের প্রয়োগকৃত সমস্যাগুলি সমাধান করার জন্য অভিযোজিত সফ্টওয়্যার এবং কম্পিউটিং সিস্টেমগুলি বিকাশের জন্য কাজগুলির একটি সেট করা প্রয়োজন৷
সম্প্রতি, নির্মাণে মূল্য নির্ধারণের জন্য আঞ্চলিক কেন্দ্রগুলি সক্রিয়ভাবে কাজ করতে শুরু করেছে, এবং সংস্থাগুলি উপস্থিত হয়েছে যেগুলি তথ্য পরিষেবা প্রদানে বিশেষজ্ঞ, উদাহরণস্বরূপ, নির্মাণে তথ্য প্রযুক্তির জন্য NPF কেন্দ্র।
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির উন্নতির জন্য পরামর্শ
এই প্রকাশনাগুলি ব্যবহার করার সময়, এটি মনে রাখা প্রয়োজন যে তাদের বেশিরভাগ গণনা পরিকল্পিত অর্থনীতির সময়ের নিয়ন্ত্রক কাঠামোর উপর ভিত্তি করে, নির্দিষ্ট মূল্য সহগ দ্বারা সূচিত করা হয় এবং তাই, চূড়ান্ত মূল্যায়নের ফলাফলগুলির কারণে একটি উল্লেখযোগ্য ত্রুটি থাকতে পারে। উপরে উল্লেখিত. নির্দিষ্ট সূচক ব্যবহার করার সময়, তাদের গণনার জন্য পূর্বশর্তগুলি সাবধানে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন।
নির্মাণ খরচের আঞ্চলিক ডিরেক্টরি (RCC-2006) সম্প্রতি প্রকাশিত হয়েছে এবং মূল্যায়নকারীদের দ্বারা প্রত্যাশিত দেশে প্রথম হিসাবে ঘোষণা করা হয়েছে। এতে নির্মাণ কাজের ধরন, সমষ্টিগত ব্যয় সূচক (UCI) এবং "এক্সপ্রেস সংস্করণে বিনিয়োগের প্রয়োজনীয় পরিমাণ মূল্যায়নের জন্য তথ্য" রয়েছে।
প্রকৃতপক্ষে, পরবর্তী সংজ্ঞাটি আধুনিক ভবন এবং কাঠামোর অ্যানালগগুলির আনুমানিক খরচ বোঝায়।
আবাসিক সম্পত্তি মূল্যায়ন (3)
বিশেষ করে, সম্পদ প্রতিফলিত করার জন্য মূল্যায়নের চাহিদা আর্থিক বিবৃতি IAS, US GAAP বা রাশিয়ান মান অনুযায়ী অ্যাকাউন্টিং; বিপণন এবং ব্র্যান্ড কৌশলগুলির কার্যকারিতা নির্ধারণ করতে অস্পষ্ট সম্পদের মূল্য নির্ধারণ করা; ক্রয়-বিক্রয় লেনদেন, সম্পত্তির ইজারা, মালিকানা অধিকার এবং অন্যান্য সম্পত্তির অধিকার হস্তান্তরের জন্য M&A এবং অন্যান্য লেনদেন সম্পন্ন করার উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন; বীমা উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন, শেয়ারের অতিরিক্ত ইস্যু বা রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন উদ্যোগের বেসরকারীকরণের সময় শেয়ারের পুনঃক্রয়; সম্পত্তি, ইত্যাদি দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন বিশেষজ্ঞ RA রেটিং এজেন্সির একটি সমীক্ষার ফলাফল অনুসারে, গত দেড় বছরে সবচেয়ে জনপ্রিয় পরিষেবাগুলি হল সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট এবং ব্যবসায়ের মূল্যায়ন পরিষেবা।
থিসিস: আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন
ফেডারেল এডুকেশন এজেন্সি মস্কো স্টেট ইউনিভার্সিটি অফ সার্ভিস ফ্যাকাল্টি: ইনস্টিটিউট অফ রিজিওনাল ইকোনমিক্স এবং মিউনিসিপ্যাল অ্যাডমিনিস্ট্রেশন ডিপার্টমেন্ট: স্টেট এবং মিউনিসিপ্যাল অ্যাডমিনিস্ট্রেশন কোর্স প্রকল্প. বিষয়: রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি উন্নত করা।
শৃঙ্খলা: পৌর রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা। গ্রুপ GRDS 3-2 Shevchuk M.V-এর একজন ছাত্র দ্বারা সম্পন্ন করা। শিক্ষক Dubovik M.V দ্বারা গৃহীত
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি উন্নত করা
এইভাবে, RCC সংগ্রহগুলি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক ভিত্তি হওয়া উচিত। তবে, এই সংগ্রহগুলির উল্লেখযোগ্য ত্রুটিগুলিও রয়েছে।
প্রধানটি হ'ল তারা প্রাথমিক ডেটা এবং অ্যানালগগুলির ব্যয়ের প্রাপ্ত মানগুলির প্রাথমিক অনুমান সরবরাহ করে না। সুতরাং, চূড়ান্ত পরিসংখ্যানগুলিতে সরঞ্জামগুলির সংমিশ্রণটি ঠিক কী বিবেচনা করা হয়েছিল, বিকাশকারীর অন্যান্য ব্যয়গুলিতে কী অন্তর্ভুক্ত ছিল ইত্যাদি সম্পূর্ণরূপে পরিষ্কার নয়।
RSS-এর উন্নতির দিকে অনুমানকারী, বিশ্লেষক এবং মূল্যায়নকারীদের যৌথ কাজ একটি তথ্য ভিত্তি তৈরি করতে পারে যা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীদের জন্য খুবই প্রয়োজনীয়। মূল্যায়ন কার্যক্রমের বিকাশের প্রধান দিকটি বর্তমানে রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন।
আমাদের দেশে রিয়েল এস্টেটের প্রকৃত বাজার মূল্যের উপর একটি ডাটাবেস জমা হওয়ার কারণে এটি সম্ভব হয়।
বিমূর্ত: আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন
আবেদনের জন্য অন্যান্য পরিস্থিতি: - নতুন নির্মাণের সম্ভাব্যতা বিশ্লেষণ, - জমির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের সংকল্প, - সংস্কার, - চূড়ান্ত খরচ আলোচনা, - প্রাতিষ্ঠানিক এবং বিশেষ উদ্দেশ্য ভবন, - বীমা উদ্দেশ্য। — বাজার তুলনা পদ্ধতি: অনুরূপ বস্তুর সাথে সাম্প্রতিক লেনদেনের ডেটার উপর ভিত্তি করে সম্পত্তির বাজার মূল্যের মূল্যায়ন। এটা অনুমান করা হয় যে একজন যুক্তিবাদী বিনিয়োগকারী বা ক্রেতা একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির জন্য একই ইউটিলিটি আছে এমন অন্য অনুরূপ সম্পত্তি ক্রয় করতে যে খরচ হবে তার চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করবেন না। - আয়ের পদ্ধতি: সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হয় আকার, গুণমান এবং সুবিধা প্রাপ্তির সময়কালের দ্বারা নির্ধারিত হয় যা এই বস্তুটি ভবিষ্যতে আনতে পারে।
20. রিয়েল এস্টেট (উন্নতি) মূল্যায়নের জন্য খরচ পদ্ধতির পদ্ধতি।
মনোযোগ
উৎপত্তি · প্রাকৃতিক (প্রাকৃতিক) বস্তু। কৃত্রিম বস্তু(ভবন) ২. উদ্দেশ্য · খালি জমি প্লট (উন্নয়ন বা অন্যান্য উদ্দেশ্যে) · প্রাকৃতিক কমপ্লেক্স (আমানত) তাদের শোষণের জন্য · ভবন আবাসনের জন্য, অফিসের জন্য, বাণিজ্য এবং অর্থপ্রদানের পরিষেবার জন্য, শিল্পের জন্য। · অন্যান্য.3।
স্কেল · জমির ট্র্যাক্ট · স্বতন্ত্র জমি প্লট · ভবন এবং কাঠামোর কমপ্লেক্স · বহু-অ্যাপার্টমেন্ট আবাসিক ভবন · একক-অ্যাপার্টমেন্ট আবাসিক ভবন (ম্যানশন, কটেজ) · বিভাগ (প্রবেশদ্বার) · একটি বিভাগে মেঝে। · অ্যাপার্টমেন্ট। · রুম। · গ্রীষ্মকালীন কটেজ। · প্রশাসনিক ভবনের কমপ্লেক্স। · ভবন। · প্রাঙ্গণ বা ভবনের অংশ (বিভাগ, মেঝে)। ব্যবহারের জন্য প্রস্তুত · সমাপ্ত বস্তু। · পুনর্গঠন বা বড় মেরামতের প্রয়োজন। · নির্মাণ সমাপ্তির প্রয়োজন। 1.2 আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য পদ্ধতি।
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন কৌশল উন্নত করা
এইভাবে, UPVS সংগ্রহে নিম্নলিখিত খরচ আইটেমগুলি বিবেচনায় নেওয়া হয়: · সরাসরি খরচ; ওভারহেড খরচ; · পরিকল্পিত সঞ্চয় (লাভ); · একটি নির্মাণ সাইটের বরাদ্দ এবং উন্নয়নের জন্য সাধারণ সাইট ব্যয়; · নকশা এবং জরিপ কাজের খরচ; · শীতকালে কাজ করার সাথে যুক্ত খরচ; বোনাস মজুরির খরচ; একটি স্থায়ী এন্টারপ্রাইজের ব্যবস্থাপনা বজায় রাখার খরচ; · অস্থায়ী ভবন এবং কাঠামোর তরলকরণ থেকে ক্ষতি; · ৩ কিলোমিটারের বেশি দূরত্বে শ্রমিকদের পরিবহনের খরচ। গণপরিবহনের অনুপস্থিতিতে; · কাজের মোবাইল প্রকৃতির জন্য কর্মচারীদের বোনাস প্রদানের জন্য খরচ। অভিজ্ঞ মূল্যায়নকারীরা অ্যানালগ বা বর্ধিত অনুমানের সমন্বয়ের উপর ভিত্তি করে তাদের গণনায় তাদের নিজস্ব বিকাশ ব্যবহার করে।
P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev-এর কাজে "সম্পত্তি মূল্যায়ন, পার্ট I।
বিষয়: রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির উন্নতি
এই মডেলের পরিসংখ্যানগত সূচকগুলি প্রাপ্ত ফলাফলের তাত্পর্য নিশ্চিত করেছে। সুতরাং, ফলস্বরূপ মডেলটি নোভোসিবিরস্ক শহরের হাউজিং মার্কেটে তার পরামিতিগুলির উপর অ্যাপার্টমেন্টগুলির গড় খরচের নির্ভরতাকে খুব ভালভাবে প্রতিফলিত করে (অতিরিক্ত বিকল্পগুলি বিবেচনা না করে)।
উপস্থাপিত মডেলগুলি নোভোসিবিরস্ক "জিলফন্ড" এবং "আমির - রিয়েল এস্টেট" শহরের রিয়েল এস্টেট এজেন্সিগুলিতে অনুশীলন করা হয়েছিল, যেখানে পূর্ণ-সময়ের কর্মচারীরা বিক্রয়ের জন্য আসা অ্যাপার্টমেন্টগুলির মূল্য নির্ধারণ করে এবং সেইসাথে জামানত হিসাবে কাজ করে। ঋণ চুক্তি। এটা উল্লেখ করা উচিত যে বিশেষজ্ঞরা তাদের ব্যবহারের কার্যকারিতা অত্যন্ত প্রশংসা করেছেন। মূল্যায়নকারীরা যে দ্বিতীয় গুরুত্বপূর্ণ সমস্যাটির মুখোমুখি হন তা হল ভবিষ্যতে একটি অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ভবিষ্যদ্বাণী করা।
আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির উন্নতির জন্য প্রস্তাবনা উপসংহার ব্যবহৃত সাহিত্য ও উত্সের তালিকা পরিশিষ্ট ভূমিকা বাজার অর্থনীতির উপাদানগুলির মধ্যে, একটি বিশেষ স্থান রিয়েল এস্টেট দ্বারা দখল করা হয়, যা উত্পাদনের উপায় হিসাবে কাজ করে (ভূমি, প্রশাসনিক, শিল্প, গুদাম, বাণিজ্যিক এবং অন্যান্য ভবন এবং প্রাঙ্গণ, সেইসাথে অন্যান্য কাঠামো) এবং একটি আইটেম বা ভোগের বস্তু (জমি প্লট, আবাসিক ভবন, dachas, অ্যাপার্টমেন্ট, গ্যারেজ)। রিয়েল এস্টেট নাগরিকদের জন্য ব্যক্তিগত অস্তিত্বের ভিত্তি এবং এটির ভিত্তি হিসাবে কাজ করে অর্থনৈতিক কার্যকলাপএবং সমস্ত ধরণের মালিকানার উদ্যোগ এবং সংস্থাগুলির বিকাশ।
রাশিয়ায়, রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি সক্রিয় গঠন এবং বিকাশ রয়েছে এবং ক্রমবর্ধমান সংখ্যক নাগরিক, উদ্যোগ এবং সংস্থাগুলি রিয়েল এস্টেট লেনদেনে অংশগ্রহণ করছে।
আপনার ভাল কাজ পাঠান জ্ঞান ভাণ্ডার সহজ. নীচের ফর্ম ব্যবহার করুন
ছাত্র, স্নাতক ছাত্র, তরুণ বিজ্ঞানী যারা তাদের অধ্যয়ন এবং কাজে জ্ঞানের ভিত্তি ব্যবহার করেন তারা আপনার কাছে খুব কৃতজ্ঞ হবেন।
অনুরূপ নথি
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য তুলনামূলক (বাজার) পদ্ধতি। বিক্রয় বিশ্লেষণ পদ্ধতি বাস্তবায়নের জন্য প্রযুক্তি। মোট ভাড়া গুণক ব্যবহার করে একটি সম্পত্তির মূল্যের গণনা। তুলনামূলক একক পদ্ধতি। রাশিয়ায় রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের বৈশিষ্ট্য।
পরীক্ষা, যোগ করা হয়েছে 12/03/2012
একটি বস্তু হিসাবে রিয়েল এস্টেট বৈশিষ্ট্য নাগরিক অধিকার. রিয়েল এস্টেটের ধারণা এবং শ্রেণীবিভাগ। অসমাপ্ত নির্মাণ প্রকল্পের আইনি নিয়ন্ত্রণের সমস্যা। নাগরিক প্রচলনে অংশগ্রহণ। রিয়েল এস্টেটের সাথে লেনদেন করা।
কোর্সের কাজ, যোগ করা হয়েছে 05/28/2016
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতি এবং পদ্ধতি; আঞ্চলিক এবং স্থানীয় বাজারে অর্থনৈতিক পরিস্থিতির অধ্যয়ন। মেকানাইজড ওয়ার্কস এলএলপির রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের একটি কমপ্লেক্সের বাজার মূল্য নির্ধারণ: বৈশিষ্ট্য, মালিকানা।
থিসিস, যোগ করা হয়েছে 02/20/2011
রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন, এর লক্ষ্য, উদ্দেশ্য এবং উদ্দেশ্য। রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য নিয়ন্ত্রক এবং আইনি কাঠামো। রিয়েল এস্টেটের রাষ্ট্রীয় নিবন্ধন, সম্পত্তির অধিকার এবং এর সাথে লেনদেনের ব্যবস্থার পর্যালোচনা। আইনি প্রবিধানরাশিয়ান ফেডারেশনে রিয়েল এস্টেট বাজার।
বিমূর্ত, 09/24/2015 যোগ করা হয়েছে
রিয়েল এস্টেট সেক্টরে বাজার সম্পর্কের বৈশিষ্ট্যগত বৈশিষ্ট্য। আইনগত দিকঅর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট ভাড়া, রিয়েল এস্টেট সেক্টরে সম্পর্কের নাগরিক নিয়ন্ত্রণের উত্সগুলির বিশ্লেষণ সহ। রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মৌলিক নীতির সারাংশ।
পরীক্ষা, যোগ করা হয়েছে 05/13/2010
এন্টারপ্রাইজের মালিকানার প্রধান ধরনের ফর্ম। রিয়েল এস্টেট বস্তুর বৈশিষ্ট্য এবং শ্রেণীবিভাগ। নির্দিষ্ট রিয়েল এস্টেট বস্তুর ব্যবস্থাপনা। ফেডারেশনের বিষয়গুলির রিয়েল এস্টেট সিস্টেমের ব্যবস্থাপনা। রিয়েল এস্টেট বস্তুর সঙ্গে অপারেশন.
বক্তৃতা কোর্স, 04/16/2013 যোগ করা হয়েছে
রিয়েল এস্টেট ধারণার সংজ্ঞা। আইনি সত্তারিয়েল এস্টেট বস্তু (অধিকার)। অধিকার এবং দায়বদ্ধতার মধ্যে পার্থক্য। রিয়েল এস্টেট বস্তুর উপাদান সারাংশ. আইনি অবস্থাজমির টুকরা. জমির প্লটের অবস্থানের বর্ণনার উদাহরণ।
